廣州市荔灣區(qū)HR—3地塊價值分析報告ppt課件

1、廣州市荔灣區(qū)HR-3地塊價值分析報告營銷管理部2021年11月.一、工程概略.本案工程區(qū)位工程位于廣州主城區(qū)荔灣區(qū)。.區(qū)域概略位處寶華路與長壽西路交匯東南。本案.區(qū)域交通位處城市主干道旁，臨近地鐵口，交通便利，昭示性強。本案.工程四至周邊以百貨商場，零售業(yè)為主，臨近上下九步行街，東邊為文昌閣、西至百佳超市、北邊為荔灣區(qū)中醫(yī)院，周邊配套齊全，商業(yè)昌盛，生活便利，區(qū)域位置為工程中心價值所在。本案.地塊特性1、工程地為破舊私人房且周邊多為兩-三層私房、一拖二、一拖三臨街商鋪；2、臨路面寬闊，進深足夠；體量偏大、東向有曲尺位；3、周邊商業(yè)昌盛、人流量和車流絡(luò)繹不絕。.地塊概略地塊簡介：HR-3地塊是廣

2、州地鐵一號線長壽西路站上蓋，位于廣州市荔灣區(qū)寶華路以東，長壽西路以南地段。地塊占地面積18616平方米，建筑紅線面積16313平方米，是當(dāng)前廣州市內(nèi)少有的具備開發(fā)條件的大型地鐵上蓋物業(yè)。.工程價值點分析1、稀缺資源和區(qū)位優(yōu)勢，位處廣州中心中部、工程地處廣州市老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)旺毗鄰上下九步行街和十三行商圈、地鐵一號線長壽西路站上蓋，地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)興隆，是目前廣州市中心城區(qū)難得的優(yōu)質(zhì)地塊；2、區(qū)域知名市場云集，沉淀約三十年商業(yè)底蘊，本工程周邊配套成熟、交通便利、商住皆宜，目前周邊房產(chǎn)售價已達每平方米3萬元以上；3、工程昭示性好，地塊面寬長達300米，臨街商業(yè)價值突顯。優(yōu)勢.工程價值點分析1、工

3、程周邊臟、亂、雜，不利于開發(fā)和施工；2、寶華路是一條單行道;3、周邊商業(yè)也飽和，競爭大；4、拆遷是個大問題：拆遷費和安頓費金額龐大，開發(fā)的本錢高。優(yōu)勢.二、市場層面.土地市場概略1、從2021 年10月開場荔灣區(qū)土地市場已無土地出讓和成交；2、2021年土地供應(yīng)量繼續(xù)走低，因與政府推地方案有關(guān)，存在捂地惜售的能夠，市場往后呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求，特別目的地塊周邊更為明顯。3、近兩年目的地塊周邊沒有一塊地塊招、拍、掛，因此工程無競爭對手，具有一定開發(fā)價值。.商住市場1、城市化開展、商服中心帶的推進，以及軌道交通的建立和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，市區(qū)高端盤 的熱銷，都給廣州房地產(chǎn)市場帶來強大推進力；2、商品住宅價錢

4、和商業(yè)用房價錢繼續(xù)走高；3、隨著該區(qū)供應(yīng)的減少，銷售價錢在近半年來不斷圍繞35000元/。.區(qū)域在售樓盤區(qū)域住宅樓盤較少，半徑3.5公里范圍內(nèi)僅5個在售工程珠光、御景壹號在售本案.區(qū)域在售住宅簡述項目名稱占地面積()建筑面積()容積率主力戶型當(dāng)期均價（元/）裝修標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)期開盤當(dāng)期貨量(套)銷售率廣物、龍津世家4362357708.2兩房兩廳三房兩廳37000精裝2015年6月14059%珠光、御景壹號2615077000002。69四房兩廳55000豪裝2015年8月19023%.工程規(guī)模比較區(qū)域2個住宅樓盤不含工程僅御景壹號占地26萬，其它工程規(guī)模均偏小區(qū)域在售住宅樓盤占地面積一大一?。河耙?/p>

5、號占地面積在26萬以上龍津世家占地只需0.43萬工程占地面積在區(qū)域處中等偏上程度，就住宅而言，具有規(guī)模效應(yīng)。.區(qū)域個盤均價比較區(qū)域內(nèi)在售住宅均價高于荔灣區(qū)均價，住宅價錢由于地段特殊性有較大保值空間本區(qū)域在售樓盤均價45000元/，比荔灣區(qū)均價2021年5月-2021年7月高62%隨著住宅市場逐漸回暖，本區(qū)域住宅價錢將繼續(xù)穩(wěn)步上揚.估計新增住宅體量根據(jù)區(qū)域內(nèi)招拍掛情況分析估計估計未來三年內(nèi)周邊沒有同類型商住工程供應(yīng)不含本案.商業(yè)市場處理思緒 從宏觀、中觀、微觀三個層面對工程可行性尋求支撐要素宏觀層面中觀層面微觀層面 宏觀背景對工程支持宏觀經(jīng)濟開展區(qū)域整體規(guī)劃房地產(chǎn)市場對工程支持整體市場開展趨勢土

6、地市場供應(yīng)情況 各物業(yè)市場對工程支持住宅市場商業(yè)市場.廣州市商圈劃分廣州商業(yè)市場可劃分三大商圈，除上下九以及北京路商圈為傳統(tǒng)商業(yè)外，天河城商圈為依托集中商業(yè)開展北京路商圈：廣百百貨、光明廣場、名盛廣場、北京路步行街四大商業(yè)體使區(qū)域顯顯露商圈格局，以輻射廣州市場為目的使其有成為佛山中心商圈天河城商圈：作為廣州的CBD，于1995年起步，隨著公建配套的完善、品牌開發(fā)商的進駐，歷經(jīng)20年終于構(gòu)成以集中商業(yè)開展的商圈上下九商圈：以上下九路步行街為中心，向周邊輻射，商業(yè)方式以傳統(tǒng)街鋪為主，大型集中商業(yè)有恒寶廣場等.商業(yè)運營現(xiàn)狀舊荔灣區(qū)零售商業(yè)面積63萬，能否過量，能否承載？在長約2公里的上下九路以及沿線

7、曾經(jīng)規(guī)劃了極多臨街商鋪，商業(yè)面積曾經(jīng)到達100萬平方米；其中，零售商業(yè)面積至少超越63萬平方米，是目前廣州商業(yè)第三密集的區(qū)域。.區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域商業(yè)以零售為主，運營方向為百貨、玉器、為大方向零售百貨零售百貨玉器零售.區(qū)域商業(yè)體量區(qū)域暫無商業(yè)工程在建.區(qū)域商業(yè)租金程度主要租金范圍在6001500元/ ，恒寶廣場、寶華路街鋪、上下九街鋪租金為區(qū)域最高上下九步行街街鋪3005006008001000200東急天地寶華路街鋪恒寶廣場十浦名都東都國際美食街租金元/平米月150012002000.區(qū)域商鋪面積區(qū)間主要面積范圍在1040，上下九街鋪面積區(qū)間最大20406080商鋪面積 100恒寶廣場十浦名都

8、東都國際美食街東急天地寶華路街鋪上下九步行街街鋪10150200.微觀小結(jié)處理思緒 宏觀層面中觀層面微觀層面住宅市場商業(yè)市場價錢仍有上升空間未來市場供不應(yīng)求估計未來5年區(qū)域商業(yè)供應(yīng)平穩(wěn)競爭有限前景樂觀全市供應(yīng)嚴重不均，舊荔灣區(qū)域明顯缺乏區(qū)域存在供需矛盾住宅市場樂觀，商業(yè)市場供需缺乏，.報告目錄2.0 工程可行性支持要素分析 3.0 物業(yè)開展可行性研判1.0 研討背景及中心問題提煉.物業(yè)開展評判思緒1.地塊順應(yīng)性 根據(jù)工程區(qū)位條件斷定土地增值價值 根據(jù)經(jīng)濟技術(shù)目的、地塊限制條件， 得出物業(yè)合理規(guī)劃方向2.市場競爭環(huán)境 經(jīng)過各物業(yè)市場的競爭現(xiàn)狀、需求分析及后續(xù)競爭預(yù)測，初步判別各類物業(yè)開展前景3.

9、物業(yè)互動影響思索各物業(yè)之間的有機聯(lián)絡(luò)，選擇最優(yōu)組合方案4.資產(chǎn)處置靈敏性思索各物業(yè)的變現(xiàn)才干，選擇有利于企業(yè)現(xiàn)金合理回籠的方案.評判規(guī)范評判標(biāo)準(zhǔn)量化指標(biāo)權(quán)重 地塊適應(yīng)性 區(qū)位、交通、配套、區(qū)域規(guī)劃、項目用地 條件、住宅氛圍、商業(yè)氛圍、商務(wù)氛圍40% 市場競爭環(huán)境 市場現(xiàn)狀、未來競爭、政策風(fēng)險30% 物業(yè)互動影響 物業(yè)優(yōu)化、溢價能力20% 資產(chǎn)處理靈活性 變現(xiàn)靈活性10%合計100%.評分規(guī)范評分標(biāo)準(zhǔn)5分4分3分2分1分地塊適應(yīng)性非常適合完全無影響比較適合影響較小一般有一定影響不太適合有較大影響不適合發(fā)展影響很大評分標(biāo)準(zhǔn)10分8分6分4分2分市場競爭環(huán)境基本無壓力競爭壓力較小有一定壓力競爭壓力較

10、大陷入激烈競爭物業(yè)互動影響正面影響很強負面影響輕微正面影響較強負面影響較少正負影響均衡正面影響較小負面影響較大正面影響輕微負面影響明顯資產(chǎn)處理靈活性快速消化變現(xiàn)靈活消化較快變現(xiàn)較靈活消化速度一般變現(xiàn)靈活一般消化速度較慢變現(xiàn)靈活較差消化速度很慢變現(xiàn)靈活很差.順應(yīng)性分析契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪區(qū)位5535交通5555配套5555區(qū)域規(guī)劃4335項目用地條件4445住宅氛圍5555商業(yè)氛圍5445商務(wù)氛圍2222合計35332637從區(qū)位、交通、配套、區(qū)域規(guī)劃、工程用地條件、物業(yè)氣氛等8方面，對地塊可開展的物業(yè)類型進展順應(yīng)性的初步判別。.市場競爭環(huán)境分析綜合思索市場現(xiàn)狀、未來競爭等要素，對市場

11、競爭環(huán)境進展評價市場現(xiàn)狀住宅：供應(yīng)情況、成交情況、價錢程度零售商業(yè)、專業(yè)市場、商鋪：供應(yīng)情況、空置率、價錢程度未來競爭在售工程待售部分待售工程后續(xù)土地供應(yīng)招拍掛地塊及三舊改造地塊契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪市場現(xiàn)狀108710未來競爭1010710政策風(fēng)險66810合計26242230.物業(yè)互動影響分析契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪物業(yè)優(yōu)化88710溢價能力8468合計16121318契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪說明可以為住戶、整個大廣州客戶提供消費人群為住宅、寫字樓、酒店、游客提供 配套，幫助住宅溢價；影響住宅私密性.資產(chǎn)處置靈敏性契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場商鋪資產(chǎn)處理靈活性108810

12、合計108810契合度住宅專業(yè)市場商鋪零售商業(yè)說明變現(xiàn)靈活，資金快速回籠若要打造零售商業(yè)，不建議分割出售.物業(yè)開展初判契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪地塊適應(yīng)性35332637市場競爭環(huán)境26242230物業(yè)互動影響16121318資產(chǎn)處理靈活性108810合計87776995物業(yè)發(fā)展初判(星級越高越適合發(fā)展)適宜開展物業(yè)可思索開展物業(yè)首選住宅、零售商業(yè)、街鋪；次選專業(yè)市場.物業(yè)開展初判適宜開發(fā)物業(yè)可考慮開發(fā)物業(yè)住宅商鋪零售商業(yè)專業(yè)市場根據(jù)以上分析，地塊可開展物業(yè)判別如下：在作出物業(yè)開展的最終研判前,我們必需明晰兩個問題:1、工程商住面積比為60%：40%，此商業(yè)體量能否合理？2、如工程無法承載

13、此商業(yè)體量，應(yīng)如何調(diào)整和優(yōu)化？測算工程可承載商業(yè)體量的額度調(diào)整和優(yōu)化本案適宜、可思索開發(fā)物業(yè)的比例.物業(yè)開展斷定裙樓塔樓商場商業(yè)臨街鋪住宅 結(jié)論： 從居住的角度看，地塊內(nèi)部綜合環(huán)境較優(yōu)于，我們將住宅定為剛需性產(chǎn)品以及改善型產(chǎn)品；在地塊外部布置配套型商業(yè)，對其他開展物業(yè)起優(yōu)化作用；因工程直通地鐵口，可思索機械停車位建立，以添加地下室商業(yè)面積；如可行，那么車位集中在三四五層裙樓劃分。.容積率設(shè)定思緒市場類似工程容積率初步財務(wù)測算容積率框定測算范圍：5.94參考項目占地面積容積率廣物、龍津世家0.43萬平方米8.2物業(yè)檔次.地塊現(xiàn)狀目前HR-3地塊臨街已拆遷部分約5000平方米已用于地鐵出口和暫時商

14、鋪，根據(jù)最新拆遷公司摸查報告顯示：尚有約3.2673萬平方米建筑面積待撤除，其中公房面積6895平方米，其他為私有產(chǎn)權(quán)，多為2-3層的低密度住宅，住戶約余戶。根據(jù)入戶調(diào)查，有志愿回遷戶約占總戶數(shù)的，約情愿棄產(chǎn)。本地塊拆遷將以地鐵公司的名義進展，工程公司提供拆遷資金。.方案根底數(shù)據(jù)設(shè)定投資測算經(jīng)濟指標(biāo)序號經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)長壽路HR-3地塊(寶華路以東、長壽西路以南）單位1用地面積16313.00 2容積率5.94 按照最后一次報批保守估算3建筑密度35 %4綠化率30 %5總建筑面積121,899 6計容建筑面積96,899 6.1其中住宅面積(70%)67,829 6.2商業(yè)面積(12%)11,9

15、41 6.3車場面積(18%)17,129 7地下室面積（補地價做商業(yè)計算）25,000 8機動停車位775 個8.1其中三、四、五層停車位571 個8.2地面停車位204 個備注1、轉(zhuǎn)換層面積=地下車位數(shù)量X30/個計算，地下車位數(shù)量按計容面積0.8個/100計算2、如以樓上三、四、五層作為車位數(shù)量嚴重不足，路面停車位必須增加機械車位以滿足規(guī)劃需求3、地下室面積對項目的內(nèi)部收益率敏感度極高，如與容積率關(guān)聯(lián)，則無法測算出最高內(nèi)部收益率下的容積率，故本案按常規(guī)設(shè)定容積中值（5.94）時的地下室面積為固定值，不因容積率的變化而變化。.方案投資測算投資測算開發(fā)成本構(gòu)成序號項目造價(元)計算標(biāo)準(zhǔn)備注1

16、拆遷成本 759,040,000 23,001 按照3.3萬平方米拆遷面積住宅加商業(yè)70%回遷，30%棄產(chǎn)拉平均計算，包含地鐵前期代墊拆遷費用1.1棄產(chǎn)成本 450,000,000 45,455 住宅按照35000元/、商鋪按照200000元/計算1.2回遷臨時安置成本 131,040,000 5,672 住宅按照80元/月、商鋪按照500元/月計算1.3地鐵代墊拆遷成本 178,000,000 2土地成本 800,000,000 6,563 按計容建筑面積計算(未含契稅)2.1地上面積 300,000,000 3,096 按計容建筑面積計算(未含契稅)2.2地下面積 500,000,000

17、20,000 按商業(yè)計容建筑面積計算（未含契稅）3前期工程費 20,113,335 165 按總建筑面積(含地下室)計算3.1勘察、設(shè)計費 9,751,920 80 按總建筑面積(含地下室)計算3.2三通一平工程費 8,532,930 70 按總建筑面積(含地下室)計算3.3其他前期費 1,828,485 15 按總建筑面積(含地下室)計算4基礎(chǔ)配套設(shè)施費 18,284,850 150 按總建筑面積(含地下室)計算5建筑+安裝工程 659,495,000 5,410 按總建筑面積(含地下室)計算5.1住宅 339,145,000 5,000 5.2商業(yè) 145,350,000 5,000 5.

18、3地下室 175,000,000 7,000 6開發(fā)期稅費 12,189,900 100 按總建筑面積(含地下室)計算建造成本 1,510,083,085 12,388 按總建筑面積(含地下室)計算.方案投資測算投資測算7企業(yè)管理費 30,201,662 2%開發(fā)成本2%8不可預(yù)見費 46,208,542 3%27項之和3%（未含土地增值費用）9銷售費用 140,988,000 3%按可銷售總金額計算10財務(wù)費用 103,648,877 6%29項之和6%11銷售利潤稅 885,816,000 18%按照銷售總額計算項目總投資 2,590,170,166 21,248 按總建筑面積(含地下室)

19、計算備注：1、建安成本：參考萬科、信業(yè)、敏捷等公司在珠三角項目的標(biāo)準(zhǔn).方案銷售測算投資測算各物業(yè)售價設(shè)定銷售物業(yè)銷售面積/個銷售單價銷售金額（萬元）住宅46829 38000 177950 商鋪34528 84375 291330 其中首層鋪3714 150000 55710 二層鋪5814 45000 26163 負一層鋪12500 90000 112500 負二層鋪12500 52500 65625 車位571 400000 22840 合計81357 492120 備注1區(qū)域內(nèi)街鋪加首層鋪均價約150000元/，二層鋪價約為首層鋪30%，負一層鋪價約為首層鋪60%，負二層鋪價約為首層鋪3

20、5%；2區(qū)域內(nèi)10年內(nèi)二手電梯樓均價約3萬-3.5萬元/，估本項目估算售價為保守售價3三、四、五層車位按100%（住宅+商業(yè)面積比）可售計算，40萬元/個折價計算收入.方案收益比測算投資測算投資測算指標(biāo)匯總項目數(shù)值單位或備注凈用地面積16313 容積率5.9 計容積率建筑面積96899 開發(fā)總投資259017 萬元綜合單方造價（包含拆遷連地下室補地價）21248 元/其中：土地成本80000 萬元 前期開發(fā)費2011 萬元 基礎(chǔ)配套設(shè)施費1828 萬元 建筑+安裝工程65950 萬元 開發(fā)期稅費1219 萬元 企業(yè)管理費3020 萬元 不可預(yù)見費4621 萬元 銷售費用14099 萬元 財務(wù)費

21、用10365 萬元銷售總收入492120 萬元其中：住宅177950 萬元 商鋪291330 萬元 車位22840 萬元稅前利潤233103 萬元銷售利潤稅88581 萬元稅后凈利潤144522 萬元投資回報率55.80 %.動態(tài)分析投資測算7.0容積率動態(tài)指標(biāo)匯總項目數(shù)值單位或備注凈用地面積16313 容積率7.0 計容積率建筑面積114191 開發(fā)總投資275013 萬元綜合單方造價（包含拆遷連地下室補地價）19758 元/其中：土地成本85000 萬元 前期開發(fā)費2297 萬元 基礎(chǔ)配套設(shè)施費2088 萬元 建筑+安裝工程74596 萬元 開發(fā)期稅費1392 萬元 企業(yè)管理費3307 萬元 不可預(yù)見費5060 萬元 銷售費用14099 萬元 財務(wù)費用11270 萬元銷售總收入534991 萬元其中：住宅223949 萬元 商鋪288202 萬元 車位22840 萬元稅前利潤259978 萬元銷售利潤稅96298 萬元稅后凈利潤163680 萬元投資回報率59.52 %.時間節(jié)點把控拆遷啟動2021年1月2021年3月拆遷完成2021年4月招拍掛流程工程開工