房地產(chǎn)金融第二章房地產(chǎn)金融基本知識(shí)ppt課件

1、第二章 房地產(chǎn)金融根本知識(shí)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念第四節(jié) 擔(dān)保融資.第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征一、房地產(chǎn)金融的分類1、按運(yùn)營(yíng)性質(zhì)可分為政策性房地產(chǎn)金融和自營(yíng)性房地產(chǎn)金融2、按照融通方式可分為直接金融和間接金融3、按照貸款方式可分為信譽(yù)貸款和擔(dān)保貸款.第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通和結(jié)算等信譽(yù)行為。 包括：住房公積金存貸款、協(xié)作建房貸款、經(jīng)濟(jì)適用房住房開(kāi)發(fā)貸款等。自營(yíng)性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的資金籌集、融通和結(jié)算

2、等信譽(yù)活動(dòng)。 包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸、普通房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機(jī)構(gòu)作媒介而由資金供應(yīng)者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進(jìn)展的融資。 包括：政府發(fā)行的住房建立債券、住房公債、土地債券、投資基金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投資券等。房地產(chǎn)間接金融是指有金融中介機(jī)構(gòu)參與的融資活動(dòng)。 包括：銀行的長(zhǎng)短期存款、向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的土地開(kāi)發(fā)貸款、商品房開(kāi)發(fā)貸款、短期流動(dòng)資金貸款以及向居民個(gè)人發(fā)放的住房消費(fèi)貸款。.第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征信譽(yù)貸款是指憑仗借款人的信

3、譽(yù)、無(wú)須提供任何擔(dān)保的融資活動(dòng)。擔(dān)保貸款是指借款人需提供第三人擔(dān)?；蛱峁┴?cái)富作擔(dān)保的融資活動(dòng)，即人和物的擔(dān)保。人的擔(dān)保主要有保證方式；物的擔(dān)保主要有抵押、質(zhì)押、按揭等方式。.第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征二、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)1、資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)2、負(fù)債業(yè)務(wù)存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)來(lái)往業(yè)務(wù)3、表外業(yè)務(wù)即銀行經(jīng)過(guò)替代客戶承辦支付和其他委托事項(xiàng)而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，也稱中間業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)信托中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理中間業(yè)務(wù)等.第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征三、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)1、資金密集性2、資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)建立期1年以上，住房貸款歸還期普通10年以上

4、，租賃回收期也是10年以上3、資金運(yùn)動(dòng)固定性房地產(chǎn)資金的投入、轉(zhuǎn)換、回收都在同一固定位置，由不動(dòng)產(chǎn)的特性所決議4、資金增值性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中屬于社會(huì)再消費(fèi)的增值，以及房地產(chǎn)本身價(jià)值的增值性5、風(fēng)險(xiǎn)性由于房地產(chǎn)資金融通大多數(shù)是中長(zhǎng)期融資，過(guò)程中有政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn).第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的要素經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響銀行利率的變化稅收政策的影響貨幣匯率的變化日用品價(jià)錢(qián)的變化證券和其他投資工具的報(bào)答率變化金融政策社會(huì)福利制度.第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的要素一、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響 由于房屋供求的時(shí)差性、消費(fèi)者的心思要素、政策影響等緣由，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易出現(xiàn)周期性動(dòng)搖。

5、 西方學(xué)者以為宏觀經(jīng)濟(jì)周期比房地產(chǎn)周期滯后一段時(shí)間，因此房地產(chǎn)周期被看成是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。 在經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇階段后期和昌盛階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情勢(shì)好，價(jià)錢(qián)上升快，房地產(chǎn)金融活動(dòng)活潑，銀行信貸規(guī)模擴(kuò)展。當(dāng)處于周期的衰退后期和蕭條階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，貸款拖欠和呆賬景象較多，房地產(chǎn)金融不活潑。.第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的要素二、銀行利率的變化 利率變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響普通是反方向作用，即提高利率，添加房地產(chǎn)企業(yè)的融資本錢(qián)和購(gòu)房者的借貸本錢(qián)，從而緊縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防止市場(chǎng)過(guò)熱，房地產(chǎn)金融活動(dòng)得到抑制 ；反之，降低利率那么起到刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)展信貸規(guī)模，房地產(chǎn)金融活動(dòng)更為活潑。

6、另外利率變化也可起到改動(dòng)投資者和消費(fèi)者預(yù)期的效果。.第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的要素三、稅收政策的影響 普通而言，在房地產(chǎn)買賣方面減稅，降低了買賣本錢(qián)，有利于活潑市場(chǎng)買賣，有利于投資和房地產(chǎn)金融的開(kāi)展；加稅那么加重了買賣本錢(qián)，不利于市場(chǎng)買賣的添加，不利于投資和房地產(chǎn)金融的擴(kuò)張。如近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控采用在房地產(chǎn)買賣過(guò)程中征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的政策。 房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)上也是重要避稅工具，稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響，從而對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)生影響。.第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的要素四、貨幣匯率的變化 普通而言，匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要表達(dá)為： 在一個(gè)短期內(nèi)，隨著匯率的變化，如本幣升值那么會(huì)導(dǎo)致國(guó)際投機(jī)

7、資本涌入，在賺取升值前后匯率差的利潤(rùn)的同時(shí)，還可獲得投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)。 在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率下降本幣升值，本幣兌換的外幣數(shù)量更多，產(chǎn)生資本流出，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)下降；匯率上升本幣貶值，本幣兌換的外幣數(shù)量更少，產(chǎn)生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)上升。.第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的要素五、日用品價(jià)錢(qián)的變化 日用品價(jià)錢(qián)的變化能夠?qū)е氯藗冑?gòu)買力的變化，使得投資于房地產(chǎn)的資金減少。特別是恩格爾系數(shù)較高的國(guó)家或地域，普通日用品的價(jià)錢(qián)變化作用更明顯。如糧油、食品等漲價(jià)，普通家庭能用于支付住房貸款月供的資金就減少。但另一方面能夠?qū)е路课萁⒈惧X(qián)升高。.第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的要素六、證券和其他投資工具的

8、報(bào)答率變化 在購(gòu)買房地產(chǎn)作為普通投資工具的國(guó)家，其他投資工具的報(bào)答率變化會(huì)對(duì)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)生替代性作用，即假設(shè)證券收益率下降，房地產(chǎn)投資會(huì)添加，從而房地產(chǎn)金融會(huì)更活潑；假設(shè)假設(shè)證券收益率上升，在居民自有資金有限的情況下，房地產(chǎn)投資能夠減少，從而會(huì)抑制房地產(chǎn)金融活動(dòng)。.第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的要素七、金融政策的影響 國(guó)家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融開(kāi)展構(gòu)成艱苦影響。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)展構(gòu)成宏大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策市。.第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的要素八、社會(huì)福利制度的影響 社會(huì)福利制度對(duì)房地

9、產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不積極，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越積極，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度條件下人均擁有的自主房屋比率越高。.第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的要素 按照結(jié)合國(guó)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)最新的統(tǒng)計(jì)資料，歐美興隆和較興隆國(guó)家的總自有住宅率普遍在60%一70%。比較高的是愛(ài)爾蘭(80%)、挪威(78%)、葡萄牙(76%)、英國(guó)(70%)、美國(guó)(68%)、意大利(68%)。處于中間層次的有法國(guó)(60%)、芬蘭(63%)、加拿大(64%)。比較低的是瑞士(31%)、德國(guó)(39%)、瑞典(46%)、丹麥(50%)、荷蘭(50%)、奧地利(57%)。.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相

10、關(guān)概念一、利率 利率是在一定時(shí)間內(nèi)普通是1年所獲得利息額和所貸金額之比率，即利息額與本金之比。 用公式表示為：式中：i利率 I一定時(shí)期的利息 P貸款本金.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念一、利率一單利與復(fù)利 計(jì)算利息的方法有兩種：?jiǎn)卫ㄅc復(fù)利法。 單利法只以本金計(jì)算利息，不思索利息在投資情況下運(yùn)用的利率，根本計(jì)算公式如下：I=Pin，n為借貸時(shí)間的單位。i和n是相對(duì)應(yīng)，即年利率i對(duì)應(yīng)于年數(shù)n。 復(fù)利法計(jì)算利息是把定期結(jié)算的利息參與本金，逐期滾動(dòng)計(jì)算。計(jì)算公式如下：F=P(1i)n，F(xiàn)為本利和。.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念一、利率二名義利率與實(shí)踐利率思索通貨膨脹率 實(shí)踐利率是指物價(jià)不變、貨幣購(gòu)

11、買力不變條件下的利率，在通貨膨脹情況下是剔除通貨膨脹要素后的利率。 名義利率是沒(méi)有剔除通貨膨脹要素的利率，也稱為票面利率。 名義利率與實(shí)踐利率之間關(guān)系： 名義利率=實(shí)踐利率通貨膨脹率 假設(shè)名義利率小于通貨膨脹率，此時(shí)實(shí)踐利率為負(fù)。.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念一、利率三名義利率與實(shí)踐利率利率單位與計(jì)息周期不一致 例：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%，每月計(jì)息一次。這里的年利率6%是“名義利率。當(dāng)按照單利計(jì)息時(shí)，名義利率和實(shí)踐利率是一致的。而按照復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述“年利率6%，每月計(jì)息一次的年實(shí)踐利率那么為：.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念一、利率三名義利率

12、與實(shí)踐利率利率單位與計(jì)息周期不一致 例：年利率為12%，復(fù)利計(jì)息，分別以一年1次計(jì)息；1年4次按季度利率計(jì)息；1年12次按月利率計(jì)息，分別計(jì)算各種計(jì)息方式下的實(shí)踐利率。.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念一、利率三名義利率與實(shí)踐利率利率單位與計(jì)息周期不一致 在這里，名義利率與實(shí)踐利率之間的關(guān)系式： 在此，名義利率為r，1年計(jì)息m次，每一計(jì)息周期的利率為：r/m。 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)踐利率與名義利率之間的差距越大；當(dāng)每年計(jì)息周期m1時(shí)，實(shí)踐利率大于名義利率。.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖一資金等值的概念 資金等值是指在思索時(shí)間要素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不

13、等的資金能夠具有一樣的價(jià)值，也可以解釋為“某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)踐經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值。 假設(shè)年利率為10%，那么如今的100元和1年后的110元具有相等的實(shí)踐經(jīng)濟(jì)價(jià)值。.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖一資金等值的概念 通常情況下，在資金等值計(jì)算中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值。 資金運(yùn)動(dòng)終了時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)值。 資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)點(diǎn)與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。 延續(xù)出如今各計(jì)息周期期末的等額支付金額就是年值。.現(xiàn)值、終值、年值三者之間的相互換算公式1一次支付終值公式 F=P(1+i)n，即復(fù)利公式，那么(1+i)n稱之為“一次支付終

14、值系數(shù)。 如要計(jì)算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。2一次支付現(xiàn)值公式 即貼現(xiàn)公式那么 稱之為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)。0123n-1nPF簡(jiǎn)寫(xiě)為(F/P,i,n)簡(jiǎn)寫(xiě)為(P/F,i,n).3等額序列支付現(xiàn)值公式 ，那么 稱之為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)。 如要計(jì)算每月一定收入的居民家庭能懇求最大抵押貸款額度。4資金回收公式 ，那么 稱之為“資金回收系數(shù)。0123n-1nPAAAAA簡(jiǎn)寫(xiě)為(P/A,i,n)簡(jiǎn)寫(xiě)為(A/P,i,n).0123n-1nPAAAAA各期貼現(xiàn)值：知年值A(chǔ)求現(xiàn)值P.5等額序列支付終值公式 ，那么 稱之為“等額序列支付終值系數(shù)。如計(jì)算某人每月把工資的一定數(shù)額存到銀行，n年后所得

15、到本利和。即“零存整取6儲(chǔ)存基金公式 ，那么 稱之為“儲(chǔ)存基金系數(shù)。0123n-1nFAAAAA簡(jiǎn)寫(xiě)為(F/A,i,n)簡(jiǎn)寫(xiě)為(A/F,i,n).0123n-1nFAAAAA各期在n期末復(fù)利值：知年值A(chǔ)求終值F.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以反映投資工程在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)形狀的簡(jiǎn)化圖，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。以橫軸為時(shí)間軸，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)

16、或某一基準(zhǔn)時(shí)辰。留意：為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二現(xiàn)金流量圖 相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。012345-+現(xiàn)金流量第1個(gè)計(jì)息周期第5個(gè)計(jì)息周期PFA1.12345R1R2I房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖0123n-1nr10Ir2r3rn-1rn房地產(chǎn)出租運(yùn)營(yíng)投資的現(xiàn)金流量圖.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖三收益率 收益率是一個(gè)投資報(bào)答率，闡明了投資工程在某一計(jì)算周

17、期內(nèi)的延續(xù)收益才干通常為某年的收益或收入與投資之比。 利息率是指借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。 折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個(gè)將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖三收益率 內(nèi)部收益率代表了某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)踐獲得的或預(yù)期可獲得的收益率。一項(xiàng)投資的內(nèi)部收益率是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來(lái)收益的現(xiàn)值等于當(dāng)前所投入資本價(jià)值的收益率。 Ci現(xiàn)金流入量；Co 現(xiàn)金流出量；(CiCo)t 工程在t年的凈現(xiàn)金流量；t=0工程開(kāi)場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)；n計(jì)算期。 .第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖三收益率 全部投資收益率反映的是所投入的

18、全部資本的收益程度?，F(xiàn)實(shí)上，全部投資收益率是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率或抵押貸款利率的加權(quán)平均。 Y0=MrM(1M)YE Y0全部投資收益率；M 貸款價(jià)值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；rM 抵押貸款利率；YE 自有資金所要求的收益率，即權(quán)益資本收益率。.第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖三收益率 權(quán)益投資收益率是投資者投入的自有資本或自有資金的收益程度。 而借貸資本的報(bào)答率通常指利息率 YE=(Y0MrM)/(1M) .第四節(jié) 擔(dān)保融資一、擔(dān)保與反擔(dān)保一擔(dān)保及擔(dān)保方式 擔(dān)保是指以債務(wù)人或者第三人的特定財(cái)富，抑或特定人的信譽(yù)作為債務(wù)的擔(dān)保，以保證特定的債務(wù)得以實(shí)

19、現(xiàn)的行為。 擔(dān)保的方式主要有五種，即保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。 擔(dān)保貸款中的擔(dān)保方式有保證、抵押和質(zhì)押。.第四節(jié) 擔(dān)保融資一、擔(dān)保與反擔(dān)保一反擔(dān)保 反擔(dān)保是指擔(dān)保人第三人為債務(wù)人向債務(wù)人提供擔(dān)保時(shí)，由債務(wù)人或其他人向擔(dān)保人提供確實(shí)保追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保制度。 反擔(dān)保所擔(dān)保的是債務(wù)的實(shí)現(xiàn)，但其債務(wù)是反擔(dān)保權(quán)人的追償權(quán)，其設(shè)定的目的是保證保證人追償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，僅限于第三人為債務(wù)人向債務(wù)人提供擔(dān)保。因此只需保證、抵押、質(zhì)押才存在反擔(dān)保方式。.第四節(jié) 擔(dān)保融資一反擔(dān)保 1、求償保證 是指主債務(wù)人之外的保證人與擔(dān)保人反擔(dān)保權(quán)人商定，當(dāng)擔(dān)保人獲得對(duì)債務(wù)人的追償權(quán)而債務(wù)人不向其履行債務(wù)時(shí)，由保證人按照商定

20、向擔(dān)保人反擔(dān)保權(quán)人履行債務(wù)或承當(dāng)責(zé)任的反擔(dān)保方式。 求償擔(dān)保的保證人必需由債務(wù)人以外的第三人充任，而不能由債務(wù)人本人充任。.第四節(jié) 擔(dān)保融資一反擔(dān)保2、求償?shù)盅?是指?jìng)鶆?wù)人或者其他人以其財(cái)富作抵押，確保第三人追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保，是債務(wù)人或其他人就其財(cái)富所設(shè)定的物權(quán)，其最為顯著的標(biāo)志是不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有權(quán)。 .第四節(jié) 擔(dān)保融資一反擔(dān)保3、求償質(zhì)押 是指?jìng)鶆?wù)人或者其他人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)益憑證交給第三人占有，確保第三人追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保。求償質(zhì)押包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)益質(zhì)押。 .第四節(jié) 擔(dān)保融資二、保證貸款一保證及其法律關(guān)系 保證是指保證人和債務(wù)人商定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照商定履行債務(wù)或承當(dāng)責(zé)任的

21、行為。 保證的根本內(nèi)涵：保證是一種合同；保證是擔(dān)保他人履行債務(wù)的合同；保證責(zé)任表現(xiàn)為代為履行債務(wù)或承當(dāng)責(zé)任。.第四節(jié) 擔(dān)保融資二、保證貸款一保證及其法律關(guān)系 保證涉及保證人、債務(wù)人、債務(wù)人等三方當(dāng)事人。廣義的保證法律關(guān)系包括：債務(wù)人與債務(wù)人之間的關(guān)系債務(wù)債務(wù)關(guān)系、保證人與債務(wù)人之間的關(guān)系保證合同關(guān)系、保證人與債務(wù)人之間的關(guān)系委托關(guān)系。狹義的保證法律關(guān)系僅指保證人和債務(wù)人之間的關(guān)系。.保證人債務(wù)人債務(wù)人債務(wù)債務(wù)關(guān)系保證合同關(guān)系委托關(guān)系三方關(guān)系的根底具有單向性、從屬性.第四節(jié) 擔(dān)保融資一保證及其法律關(guān)系各方關(guān)系如下： 債務(wù)人與主債務(wù)人之間的主債務(wù)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處

22、于根底性和主導(dǎo)性位置； 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債務(wù)人無(wú)直接關(guān)系。 保證人與債務(wù)人的之間保證合同關(guān)系，保證人向債務(wù)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債務(wù)人訂立書(shū)面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。.第四節(jié) 擔(dān)保融資二、保證貸款二保證的特征1、從屬性以主債的成立為前提，保證范圍的從屬性，保證轉(zhuǎn)移和消滅的從屬性2、相對(duì)獨(dú)立性保證合同的無(wú)效、解除不影響主債效能3、單務(wù)性和無(wú)償性僅保證人對(duì)債務(wù)人負(fù)保證債務(wù)，而債務(wù)人對(duì)保證并不負(fù)對(duì)價(jià)給付義務(wù)4、補(bǔ)充性保證合同成立時(shí)，保證債務(wù)即發(fā)生；但是必需是債務(wù)人首先應(yīng)向債務(wù)人懇求履行，只需當(dāng)債務(wù)人的財(cái)富經(jīng)過(guò)強(qiáng)迫執(zhí)行仍無(wú)效時(shí)，保

23、證人才承當(dāng)保證責(zé)任。.第四節(jié) 擔(dān)保融資二、保證貸款三保證人保證人的條件1保證人須具有民事行為才干2保證人須具有代為清償債務(wù)的才干 主要包括：自然人、企業(yè)法人、社團(tuán)法人普通不包括機(jī)關(guān)法人和無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的事業(yè)單位。.第四節(jié) 擔(dān)保融資二、保證貸款三保證人保證人的代償才干 目前實(shí)際界和司法實(shí)際普通以為不具有代償才干的民事主體假設(shè)為合同提供保證，那么保證合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，但這一規(guī)定只能作為提示性條款。.第四節(jié) 擔(dān)保融資三、質(zhì)押貸款一質(zhì)押概述1、質(zhì)押的含義 質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)或質(zhì)押權(quán)。是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將出質(zhì)的財(cái)富或權(quán)益交債務(wù)人占有，作為債務(wù)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債務(wù)人有權(quán)以該財(cái)富或權(quán)益折價(jià)或拍賣、變賣所得

24、價(jià)款優(yōu)先受償。 質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或權(quán)益憑證。.第四節(jié) 擔(dān)保融資三、質(zhì)押貸款一質(zhì)押概述1、質(zhì)押的含義 在質(zhì)押法律關(guān)系中，享有質(zhì)權(quán)的人稱為質(zhì)權(quán)人。將財(cái)富轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有作為債務(wù)擔(dān)保的債務(wù)人或第三人，稱為出質(zhì)人。出質(zhì)人轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有以供債務(wù)擔(dān)保的財(cái)富，稱為質(zhì)物或質(zhì)押物。 質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。.第四節(jié) 擔(dān)保融資三、質(zhì)押貸款1、質(zhì)押的根本特征1質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)富享有占有權(quán)，是以占有為公示方法。是質(zhì)權(quán)不同于不動(dòng)產(chǎn)抵押的重要特點(diǎn)。2質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或財(cái)富權(quán)益不包括不動(dòng)產(chǎn)。3質(zhì)押具有留置效能，并就標(biāo)的物直接支配以實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)4其他特征：質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)，但質(zhì)權(quán)人收取的孳息必需用于清償債務(wù)。質(zhì)權(quán)

25、人有決議拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)富的權(quán)益。質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)富的義務(wù)。.第四節(jié) 擔(dān)保融資2、質(zhì)押同抵押的異同 質(zhì)押和抵押是貸款中兩種主要的擔(dān)保方式。 兩者的共同點(diǎn)： 都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； 都以獲得所押財(cái)富的價(jià)值為目的； 質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債務(wù)而存在，與債務(wù)不可分別； 都以所押財(cái)富的價(jià)值優(yōu)先受償。.第四節(jié) 擔(dān)保融資2、質(zhì)押同抵押的異同 兩者的區(qū)別： 質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)富享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)押物轉(zhuǎn)移給債務(wù)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需求登記，抵押自登記之日起生效。 質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有；抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，且質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人在處置質(zhì)

26、押物不能獲得一致意見(jiàn)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決議依法處置質(zhì)押物并優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有懇求權(quán)，無(wú)權(quán)直接處置抵押物。 質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管義務(wù)，并對(duì)此承當(dāng)相關(guān)的法律責(zé)任。 質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或權(quán)益憑證；而抵押的標(biāo)的物普通為不動(dòng)產(chǎn)，在某些情況下也可以是動(dòng)產(chǎn)機(jī)器設(shè)備、汽車、輪船等。.第四節(jié) 擔(dān)保融資3、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債務(wù)人占有，將該財(cái)富作為債務(wù)的擔(dān)保。作為質(zhì)押的動(dòng)產(chǎn)應(yīng)具備的條件：1必需有可讓與性不可讓與的財(cái)富或法律制止流通的財(cái)富不能作為質(zhì)押物；法律限制流通的物，必需由有權(quán)收買的部門(mén)收買才可作為質(zhì)押物2必需是特定化的動(dòng)產(chǎn)金錢(qián)經(jīng)特定化，如債務(wù)人或者第三人將

27、其金錢(qián)以特戶、封金、保證金等方式特定化后，也可以出質(zhì)。 .第四節(jié) 擔(dān)保融資4、權(quán)益質(zhì)押貸款 權(quán)益質(zhì)押是指以一切權(quán)以外的可讓與財(cái)富權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定的擔(dān)保。作為質(zhì)押的權(quán)益包括：1匯票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單等票據(jù)或證券2股票和股份等股權(quán)憑證3如商標(biāo)公用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)財(cái)富權(quán)4其他權(quán)益，如普通債務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)等. 有價(jià)證券有廣義和狹義之分。狹義有價(jià)證券指資本證券，廣義有價(jià)證券那么包括商品證券、貨幣證券和資本證券三類：1商品證券是證明持券人有商品一切權(quán)或運(yùn)用權(quán)的憑證，如提貨單、運(yùn)貨單、倉(cāng)庫(kù)棧單等，獲得該證券就是獲得了該商品的一切權(quán)或運(yùn)用權(quán)。2貨幣證券是指本身能使持券人或第三者獲得貨幣索取權(quán)的有價(jià)證券。貨幣證券