中信咨詢地產(chǎn)區(qū)位價值ppt課件

1、如何評價房地產(chǎn)工程區(qū)位價值學(xué)校：中國科學(xué)院研討生院管理學(xué)院專業(yè)：工商管理碩士(MBA)研討方向：科技創(chuàng)新與戰(zhàn)略聯(lián)絡(luò)：gmail協(xié)助客戶建立、堅持和加強長期競爭優(yōu)勢相關(guān)定義協(xié)助客戶建立、堅持和加強長期競爭優(yōu)勢房地產(chǎn)指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分別的部分及其附帶的各種權(quán)益。區(qū) 位工程所在位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。詳細指房地產(chǎn)與市中心、重要公共設(shè)備如文化體育、會堂、廣場、公園、醫(yī)院、學(xué)校等的間隔，與公共軌道交通站點、巴士站點等公共集體運輸系統(tǒng)的間隔和與重要景觀的朝向、間隔及日照、風(fēng)向等。可分為自然區(qū)位、經(jīng)濟區(qū)位和交通區(qū)位。價值 依托價錢來反映 工程屬性分析 區(qū)位屬性項目屬性面向全省或

2、全國 項目所在地的經(jīng)濟位置 經(jīng)濟基礎(chǔ)用途 商用？工業(yè)？居??？城市綜合體？在所在城市的地理位置 項目所在地的區(qū)域配套設(shè)施 當?shù)鼐用駥υ搮^(qū)的認知度 可達性 生活配套設(shè)施面向未來 城市發(fā)展的核心區(qū)域 未來城市改造的重點自然資源及景觀如何評價房地產(chǎn)工程區(qū)位價值房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價框架房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價目的房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價方法房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價步驟Part 1評價框架宏觀和微觀 此五要素將在大局上影響整體房地產(chǎn)投資者決策，進而影響供求關(guān)系宏觀評價 當?shù)卣?guī)劃國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控經(jīng)濟預(yù)期就業(yè)及收入程度金融政策微觀評價以居住類型為例外部環(huán)境 周邊自然資源及景觀 交通通達程度 公共配套服務(wù)設(shè)施完

3、備情況 停車條件市政基礎(chǔ)設(shè)施條件自身環(huán)境1. 已建 平面布局 建筑造型 有效使用（利用）率 采光、風(fēng)向、朝向、風(fēng)水等相對自然客觀條件2. 待建 土地價格 當前土地使用者的態(tài)度 土地轉(zhuǎn)讓方式（是否存在后續(xù)費用）協(xié)助客戶建立、堅持和加強長期競爭優(yōu)勢2021 Shang Yonghua房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價框架房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價目的房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價方法房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價步驟Part 2評價目的協(xié)助客戶建立、堅持和加強長期競爭優(yōu)勢2021 Shang Yonghua宏觀方面：房價收入比 房地產(chǎn)投資占GDP比微觀方面：售價、租金、收益、本錢、費用、出租率上座率等一個不可忽視的要素消費者心思

4、 房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種商品，其價錢遭到購買者心思的極大影響。需求對當?shù)氐娜丝跇?gòu)成、消費習(xí)慣、文化背景、傳統(tǒng)觀念等進展綜合綜合思索和分析。Part 3協(xié)助客戶建立、堅持和加強長期競爭優(yōu)勢2021 Shang Yonghua房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價框架房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價目的房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價方法房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價步驟評價方法協(xié)助客戶建立、堅持和加強長期競爭優(yōu)勢1. 收益法 潛在毛收入 有效毛收入 凈收益 同行業(yè)平均利潤的扣除奉獻率 綜合性物業(yè)各部分的分別計算 2. 假設(shè)開發(fā)法及本錢法 建安本錢計算的細化 - 根底主體構(gòu)造、內(nèi)外裝修、設(shè)備水暖、電、氣、電梯、通風(fēng)空調(diào) 在建工程的未實現(xiàn)利潤 未

5、來開發(fā)價值的估算協(xié)助客戶建立、堅持和加強長期競爭優(yōu)勢3. 部分房地產(chǎn)評價的分析 獨立性、運用、運營 市場變現(xiàn)的限制要素4. 不同區(qū)域、不同用途物業(yè)的評價價值5. 特殊物業(yè)的評價 工業(yè)房地產(chǎn) 在難于采用其他估價方法時，分別對土地、建筑物選取 本錢法、基準地價修正法進展估價. 住宅小區(qū)大型地下車庫 針對估價對象出賣和租賃兩種方式，選取市場比較法和收益法進展估價。要綜合分析住宅小區(qū)居住物業(yè)、商服物業(yè)與車庫之間的相互關(guān)系、相互之間的價值影響要素。評價方法Part 4協(xié)助客戶建立、堅持和加強長期競爭優(yōu)勢房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價框架房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價目的房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價方法房地產(chǎn)工程區(qū)位價值評價步驟評價步驟協(xié)助客戶建立、堅持和加強長期競爭優(yōu)勢1.分析政府對建筑運用的相關(guān)法律法規(guī)；2.實地勘探、記錄房地產(chǎn)建筑的概略、物業(yè)管理、用途、周邊信息等信息；3. 借助統(tǒng)計年鑒和音訊渠道，搜集GDP、人口遷徙、收入等數(shù)據(jù)4.分析能夠會涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟政策5.調(diào)查當?shù)厝宋沫h(huán)境對潛在購買者進展訪談，了解消費趨向和支付才干、以及購買驅(qū)動力 6.搜集 該工程所在地房地產(chǎn)價錢數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)分析可借助商圈分析模型或某些綜合評分工具，盡量得到可量化的結(jié)果