會(huì)計(jì)成本控制論文會(huì)計(jì)成本核算論文_關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算

1、 WORD 7/7會(huì)計(jì)成本控制論文會(huì)計(jì)成本核算論文：關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算摘要會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)是新增會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但其容并非全新的.通過從投資性房產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置方面介紹投資性房地產(chǎn)的核算全過程,旨在幫助財(cái)會(huì)人員在全面了解準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)核算與以前會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的差別的基礎(chǔ)上,正確進(jìn)行投資房地產(chǎn)相業(yè)務(wù)的核算.有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性,從而更好的為會(huì)計(jì)信息使用者做出決策提供依據(jù).關(guān)鍵詞投資性房地產(chǎn);公允價(jià)值模式;成本模式當(dāng)前,許多企業(yè)的資本積累到一定程度,出于對(duì)高收益的追求和分散風(fēng)險(xiǎn)的考慮,往往會(huì)涉足資本密集、高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè).為了正確反映企業(yè)房地產(chǎn)的

2、構(gòu)成情況與各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻(xiàn),必須重視投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算.1投資性房地產(chǎn)的界定投資性房地產(chǎn)是指以賺取租金或資本增值為目的而持有的房地產(chǎn).房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn),由于我國土地所有權(quán)歸國家或集體所有,企業(yè)只能取得土地使用權(quán).因此,我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)中的房地產(chǎn)指的是“土地使用權(quán)”和建筑物1.具體包括:1)已出租的土地使用權(quán).這里的“出租”,僅指經(jīng)營性租賃,不包括融資租賃.2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán).按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地,不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán).這種情況在我國并不多見,這是因?yàn)槲覈恋厮袡?quán)屬于國家,企業(yè)擁有的只是土地使用權(quán),如果在一定期限

3、不開發(fā)的閑置土地,國家要收回其土地使用權(quán).3)已出租的建筑物.這里的“建筑物”不包括“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓”這種情況.特別注意,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,不屬于投資性房地產(chǎn).投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)(即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn))在實(shí)物形態(tài)上完全一樣,均表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等,但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有顯著的差異.投資性房地產(chǎn)能夠獨(dú)立地產(chǎn)生現(xiàn)金流量,而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量2.為了正確反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況與各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻(xiàn),根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形

4、式原則,兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行核算.投資性房地產(chǎn)適用于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,企業(yè)應(yīng)單獨(dú)以“投資性房地產(chǎn)”列示于資產(chǎn)負(fù)債表.2投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),除了應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的定義之外,還要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件:1)與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量.3投資性房地產(chǎn)的計(jì)量與計(jì)量屬性3.1投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使

5、用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成.以其他方式(債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等)取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定.3.2投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有兩種模式:成本模式和公允價(jià)值模式.相對(duì)而言,會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于采用成本模式計(jì)量,對(duì)后者限制使用.同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種模式計(jì)量3.1.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn).應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)(建筑物的計(jì)量)或無形資產(chǎn)(土地使用權(quán)的計(jì)量)的有關(guān)規(guī)定,對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷;存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理.2.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行

6、后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件:1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;所在地,通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市.對(duì)于大中型城市,應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū).2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格與其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì).采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí),不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變

7、動(dòng)損益).投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入.3.3投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更.成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得再從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式.其理由是防止某些企業(yè)利用這種后續(xù)計(jì)量模式的變更達(dá)到操縱利潤.4房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)可以相互轉(zhuǎn)換.房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類.企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,滿足下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):1)投資性房地產(chǎn)開始自用.2)作

8、為存貨的房地產(chǎn),改為出租.3)自用土地使用權(quán)停止自用,用于賺取租金或資本增值.4)自用建筑物停止自用,改為出租4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理,很大程度上受到投資性房地產(chǎn)選用后續(xù)計(jì)量模式的影響.1)在成本模式下,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值按科目對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn).將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的,應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目.已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備.將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的,應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等,分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)

9、備”科目.將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí),應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等,分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目.2)公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),以轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“固定資產(chǎn)”等科目,按其賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)(成本、公允價(jià)值變動(dòng))”,按公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,作為公允價(jià)值變動(dòng)損益,計(jì)入當(dāng)期損益,即貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目.3)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量.轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,轉(zhuǎn)換時(shí)出現(xiàn)

10、損失的,進(jìn)入利潤表,其差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益);轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,轉(zhuǎn)換時(shí)出現(xiàn)利得的,進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表,等到處置時(shí)再結(jié)轉(zhuǎn)損益,其差額作為“資本公積其他資本公積”.企業(yè)在處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí),原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益,計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入.具體會(huì)計(jì)處理如下:將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的,應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”,按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目,按其差額,貸記“資本公積其他資本公積”科目或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目.已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備.將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的,按其在轉(zhuǎn)換日的公

11、允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”,按已計(jì)提的累計(jì)折舊等,借記“累計(jì)折舊”等科目,按其賬面余額,貸記“固定資產(chǎn)”等科目,按其差額,貸記“資本公積-其他資本公積”科目或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目.已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備.5投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn).處置時(shí),按不同計(jì)量模式分別進(jìn)行會(huì)計(jì)處理:5.1處置成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)首先,將收到的款項(xiàng)記入“其他業(yè)務(wù)收入”,即按實(shí)際收到的金額,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目.然后,將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”,

12、即按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目,按其差額,借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目.已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備.5.2處置公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)被處置時(shí),其會(huì)計(jì)處理如下:1)將收到的款項(xiàng)計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入.2)將賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本.按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額,借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目、貸記或借記“投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))”科目.3)將公允價(jià)值變動(dòng)損益科目的金額轉(zhuǎn)入到其他業(yè)務(wù)收入.按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng),借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目,貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目.4)將轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公