東山縣東方廣場(chǎng)物管方案

1、 東方廣場(chǎng) 物管方案(fng n)魅力(mil)東山 理想人居 共三十九頁(yè)目錄(ml) CONTENTS一、概述二、目標(biāo)三、組織人事架構(gòu)及職責(zé)四、前期物業(yè)接管(jigun)（一）、驗(yàn)收期（二）、進(jìn)駐期（三）、物業(yè)裝修與管理辦法（四）、日常服務(wù)事項(xiàng)五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)（一）、經(jīng)營(yíng)收入（二）、經(jīng)營(yíng)支出六、附錄（一）、基本籌備工作（二）、制度建立工作（三）、員工崗前培訓(xùn)（四）、綜合服務(wù)實(shí)施的準(zhǔn)備工作（五）、其他準(zhǔn)備工作共三十九頁(yè)一、概述(i sh)共三十九頁(yè) 東方廣場(chǎng)位于東山縣西埔鎮(zhèn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 該項(xiàng)目占據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)“龍頭”地段，是政府規(guī)劃開(kāi)發(fā)重點(diǎn)的核心區(qū)塊，是連接(linji)新老城區(qū)的繁華交匯處，更

2、是未來(lái)東山縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心。 物業(yè)管理是一個(gè)項(xiàng)目高品質(zhì)和售后服務(wù)的體現(xiàn)之一。 對(duì)于無(wú)論從地段、交通、規(guī)劃、配套、戶型等方面都領(lǐng)跑的東方廣場(chǎng)項(xiàng)目而言，更需要選擇高效、安全、周到、優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)代化的物業(yè)管理水平才能與之匹配。 共三十九頁(yè)二、目標(biāo)(mbio)共三十九頁(yè) 貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)東方廣場(chǎng)項(xiàng)目思想，引進(jìn)大都市物業(yè)管理先進(jìn)的現(xiàn)代化理念，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況需要進(jìn)行融合，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)將東方廣場(chǎng) 打造成與大都市接軌(ji u)的高品質(zhì)、上檔次的優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)，讓業(yè)主（住戶）充分享受最尊貴的待遇，最舒適溫馨的都市生活氛圍。 同時(shí)將物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促物業(yè)保值增值。樹(shù)立物業(yè)管理響亮而優(yōu)質(zhì)的品牌形象。 共三十

3、九頁(yè)三、組織(zzh)人事架構(gòu)及職責(zé)共三十九頁(yè) 物業(yè)管理行業(yè)屬微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)企業(yè)處于虧損狀態(tài)。 因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織構(gòu)架要更加(gnji)簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。 共三十九頁(yè) 人事設(shè)置及職責(zé)：一人一崗，預(yù)計(jì) 21 名員工（按整個(gè)(zhngg)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)）1、管理處主任 1 名，具體把握管理處的大小事務(wù)，并配合開(kāi)發(fā)商與業(yè)主 之間溝通及人事調(diào)配。2、物業(yè)管理人員 2 名，具體處理整個(gè)小區(qū)的日常工作、裝修監(jiān) 管、收 費(fèi)、維保服務(wù)等。3、水電維修人員 2 名，具體負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電 維修服務(wù)等。4、安全保衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng) 1名，具體負(fù)責(zé)。5、安全保衛(wèi)隊(duì)員8名，具體負(fù)

4、責(zé)小區(qū)門衛(wèi)、巡更、車輛管理、小區(qū)內(nèi)公共 秩序、并配合物業(yè)管理完成相應(yīng)的日常工作。6、綠化人員 1 名，具體負(fù)責(zé)小區(qū)日常綠化養(yǎng)護(hù)、除蟲(chóng)、除草、除物等。7、保潔人員 6 名，具體負(fù)責(zé)公共區(qū)域衛(wèi)生保潔等。注：?jiǎn)T工招聘后即由公司物業(yè)管理顧問(wèn)進(jìn)行培訓(xùn)(pixn)，骨干員工將送市主管部 門再加強(qiáng)培訓(xùn)。共三十九頁(yè)四、前期物業(yè)(w y)接管共三十九頁(yè)（一）、驗(yàn)收(ynshu)期 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收（無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可 從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議(jiny)）。 物業(yè)接管驗(yàn)收1、既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上， 對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)

5、益。2、是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收。3、供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用。4、房屋幢、戶號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。共三十九頁(yè)5、落實(shí)物業(yè)保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍）。確保保修項(xiàng) 目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn) 到位。6、接管小組按圖紙資料移交清單，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查。7、對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面的檢查，并將檢查記錄在 冊(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。8、在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應(yīng)查 明原因(yunyn)，及時(shí)上報(bào)開(kāi)發(fā)商，以便盡快解決。9、抄各戶的水、電、氣

6、表的底數(shù)及表號(hào)，記錄在案。共三十九頁(yè)（二）進(jìn)駐(jnzh)期1、準(zhǔn)備工作（1）、治安方面：小區(qū)四周綠籬或安裝防護(hù)攔；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安 裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁合窗。（2）、車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志； 封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一 出；增設(shè)自行車、摩托車棚；加 固架空層停車位。(如圖)（3）、垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾 清運(yùn)(qn yn)中轉(zhuǎn)站等。（4）、樓道燈：改用節(jié)能燈（如觸摸、聲控或感溫等）。（5）、分步購(gòu)置辦公、護(hù)公、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工制服等。（6）、制定交房驗(yàn)收流程。（7）、印刷業(yè)主入住手冊(cè)。共三十九頁(yè)2、協(xié)調(diào)工作（1）、與供電、供水單位及郵政局搞好聯(lián)系工作，保證

7、住戶入住后的水、 電等的供應(yīng)；（2）、代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取(zhngq)現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主；（3）、與廣播電視臺(tái)聯(lián)系，以便業(yè)主更好的申請(qǐng)數(shù)字電視的機(jī)頂盒；（4）、與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦 理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告；3、交房現(xiàn)場(chǎng)布置 進(jìn)入準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，將對(duì)交房現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行部署，提升氛圍: 彩旗(ci q)。 橫幅。 花卉。 背景音樂(lè)。 安全護(hù)衛(wèi)立崗。 巡更。 迎接新業(yè)主入伙。 共三十九頁(yè)4、建立(jinl)業(yè)主、使用權(quán)人入住程序 由開(kāi)發(fā)商發(fā)函 辦理交房手續(xù) 簽約 交房5、辦理交房手續(xù)程序 出示房款發(fā)票、交房通知書、產(chǎn)權(quán)人身份證、

8、購(gòu)房合同 確認(rèn)業(yè)主身份、繳清代墊代繳費(fèi)用、半年的物業(yè)管理費(fèi) 物業(yè)公司同業(yè)主簽定業(yè)主合約(hyu) 由物業(yè)管理的人員帶業(yè)主去驗(yàn)房共三十九頁(yè)（三）、物業(yè)(w y)裝修與管理辦法 業(yè)主在交房后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)房屋進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行，其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部分布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定。根據(jù)(gnj)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫業(yè)主裝修申請(qǐng)表、交納裝修保證金及土頭清運(yùn)費(fèi)、領(lǐng)取裝修施工許可證。根據(jù)(gnj)約定在申請(qǐng)表上簽字，經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工。業(yè)主在裝修完成以后，由物業(yè)公司組織人員進(jìn)行驗(yàn)房，合格后即可退還裝修保證金。

9、注：如業(yè)主是請(qǐng)裝修公司進(jìn)行裝修的，裝修公司必須出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書，以及相關(guān)負(fù)責(zé)人的身份證明。要到管理處如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容、進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，由三方在申請(qǐng)表上簽字，方可施工；共三十九頁(yè) 物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。 現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備以及埋入地下和建筑內(nèi)部的管線越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上

10、講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)(zhngdin)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。物業(yè)(w y)檔案的建立：共三十九頁(yè)（四）、日常(rchng)服務(wù)管理1、房屋管理運(yùn)作工作內(nèi)容： 核對(duì)業(yè)主、裝修審核 巡視、跟蹤監(jiān)督 走訪回訪(hufng)、熟悉、收費(fèi)、財(cái)務(wù)工作要求： 辦理裝修手續(xù)一天內(nèi)辦完，每天巡視、跟蹤監(jiān)督二遍 ，入伙裝修時(shí)間： 8個(gè)小時(shí)/天，消滅裝修違章于未然，90%準(zhǔn)確符號(hào)規(guī)定，無(wú)危及安全、

11、外觀無(wú)改變、用途無(wú)改變、無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接、無(wú)違章裝修，做到 房屋完好率95%，降低投訴率。 無(wú)違章裝修、及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、滿足業(yè)主合理的要求，提高業(yè)主滿意 率。熟悉掌握小區(qū)的棟號(hào)、套數(shù)、面積、房號(hào)、業(yè)主姓名及家庭成員； 熟悉辨認(rèn)業(yè)主的車輛；提高收費(fèi)率。共三十九頁(yè)2、綠化(lhu)管理工作內(nèi)容：澆水。施肥。修剪整形。病蟲(chóng)防治、補(bǔ)苗。除雜草、保潔。工作要求(yoqi)：冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜。夏秋季每天澆水二次，時(shí)間近早晚為宜。春秋季一遍，根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施；灌木和粗生喬木春秋季多遍。冬季喬木一遍，春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重則重點(diǎn)防治每月一遍。保持綠化長(zhǎng)勢(shì)良好、均勻、無(wú)重、無(wú)漏

12、、喬木剪下從生枝、有灌木造形、 草高30-50毫米。共三十九頁(yè)3、房屋及公共設(shè)施維修(wixi)、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作工作內(nèi)容：裝修審查、監(jiān)督。巡視、登記。維修公共部分及樓道的燈。養(yǎng)護(hù)道路停車場(chǎng)及供水、供電設(shè)備。工作要求：每天必須巡視小區(qū)內(nèi)公共部分設(shè)施設(shè)備用房并一一登記。每半年清洗一次二次供水水箱及化糞池、污水管。對(duì)于業(yè)主反映的事要24小時(shí)內(nèi)急時(shí)處理完畢并回訪業(yè)主。每二年粉刷一次公共部分的墻面。做到急修不過(guò)夜、小修補(bǔ)在24H內(nèi)、中修兩天、大修二天(r tin)內(nèi)有回音。共三十九頁(yè)4、安全護(hù)衛(wèi)(hwi)、停車管理工作內(nèi)容：定崗檢查、學(xué)習(xí)與訓(xùn)練。 圖一防火防盜、突發(fā)事件的處理。自行車、摩托車、汽車集中定點(diǎn)停放

13、。工作要求：要做好人、車刷卡進(jìn)出管理及外來(lái)人員 及車輛登記；無(wú)收購(gòu)、乞討、商販等可 圖二 疑人員進(jìn)入。（如圖一、圖二）降低被盜、刑事、火災(zāi)(huzi)、治安案件發(fā)生率； 每?jī)蓚€(gè)小時(shí)巡視一遍并做好登記，協(xié)助管 理處做好日常的事務(wù)。針對(duì)自行車、摩托車、汽車集中定點(diǎn)停放 圖三 區(qū)域進(jìn)行24小時(shí)保安看管及攝像監(jiān)控。 （如圖三）共三十九頁(yè)5、保潔(bo ji)管理工作項(xiàng)目：地面清潔二遍/天。（如圖四）樓道二遍/周。垃圾清運(yùn)二遍/天。 消殺滅鼠二次/周。公共部分清洗一遍/周。 圖四工作標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)：地面無(wú)雜物、垃圾、道路上無(wú)泥沙，無(wú)雜草、積水，單棚、樓道口無(wú)雜 物和蜘蛛網(wǎng)，無(wú)張?zhí)?、亂堆，扶手無(wú)塵。

14、生活垃圾日產(chǎn)日清，整潔無(wú)異味無(wú)污積，保潔率達(dá)到95%以上。共三十九頁(yè)五、經(jīng)營(yíng)(jngyng)預(yù)測(cè)共三十九頁(yè) 為減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)，我公司將多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施，增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管申報(bào)(shnbo)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為：棟 號(hào) 房屋類型 市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià) 6#樓（1-2層） 店面 1.00元/月 1-4#樓 多層（住宅） 0.45元/月 5#-7#樓 小高層（住宅） 1.00元/月 共三十九頁(yè)（一）、經(jīng)營(yíng)收入1、物業(yè)管理費(fèi)： 應(yīng) 收： 356656.2 元 預(yù)計(jì)收入(shur)：303157.8 元（收費(fèi)率85%）棟號(hào) 房屋類

15、型 市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià) 平方數(shù) 年總額 1-3#樓 多層 0.45元/ 18094.7 97711.4 4#樓 多層 0.45元/ 3249.04 17544.8 5-7#樓 小高層/店面 1.00元/ 20116.68 241400 合計(jì)： /356656.2 共三十九頁(yè)2、公共維修基金： 41460.42平方米1個(gè)月 0.15 /（收費(fèi)）= 62190.6 元這一部分的資金是屬于全體業(yè)主所有，可供于修/維護(hù)公共部分設(shè)施設(shè)備。3、車位管理費(fèi)：自行車停車費(fèi)：10元/輛/月； 摩托車停車費(fèi)：20元/輛/月；小車停車費(fèi)：40-50元/輛/月；4、其它零星(ln xn)收入共三十九頁(yè)（二）、經(jīng)營(yíng)支出1、員工

16、工資、獎(jiǎng)金： 138600 元；2、辦公費(fèi)用： 6000 元（辦公、安保、綠化(lhu)、保潔、消殺等）3、維修保養(yǎng)費(fèi)： 2400 元；（電梯、停車場(chǎng)）序號(hào) 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計(jì) 1 主任 11200元/月 1200元 2管理人員 2800元/月 1600元 3水電維保人員 2800元/月 1600元 4安保隊(duì)長(zhǎng) 11000元/月 1000元/月 5安保人員 8750元/月 6000元 6綠化維護(hù)工 1550元/月 550元/月7保潔人員 6550元/月 3300元 共三十九頁(yè)4、稅金：是物業(yè)管理費(fèi)及停車費(fèi)的總和5%5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 3000 元6、潤(rùn)虧： 35000 元7、前期投

17、入： 30000 元（辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服務(wù)配置費(fèi)、 安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化）8、公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：400 元/月；4800元/年度9、員工的工資(gngz)和按規(guī)定提取的福利待遇 工資(gngz)總額合計(jì)：15250元 工資總額合計(jì)：15250 元/月；183000 元/年 福利：15000 （元/年）； 合計(jì)： 198000 元/年10、公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：6000 元11、綠化管理費(fèi)：綠化率45% 1元/年= 元共三十九頁(yè)六、附錄(fl)共三十九頁(yè) 為確保管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后，各項(xiàng)工作能夠穩(wěn)妥有序的開(kāi)展，達(dá)到物業(yè)管理合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，管理處（籌）根據(jù)物業(yè)公司與甲

18、方的合作意向，以物業(yè)管理合同（草稿(cogo)）和物業(yè)管理方案（草案）為基礎(chǔ)，重點(diǎn)從清潔、保安、設(shè)備、綠化等綜合服務(wù)和日常管理方面做好各項(xiàng)籌備工作。共三十九頁(yè)（一）、基本(jbn)籌備工作 基本籌備工作主要指管理處開(kāi)辦計(jì)劃，通過(guò)購(gòu)買、調(diào)配管理處日常運(yùn)作所需的設(shè)備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務(wù)的硬件環(huán)境。具體包括以下內(nèi)容： 1、辦公設(shè)備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、文件柜 等）。 2、日常辦公用具的準(zhǔn)備（辦公用品采購(gòu)、公章雕刻等）。 3、管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）。 4、護(hù)衛(wèi)、清潔等臨時(shí)工作人員的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等，如有 需要，還應(yīng)考慮以上

19、人員的伙食，如煤氣灶、煤氣罐等）。 5、維修保養(yǎng)工具的配置。 說(shuō)明：管理處（籌）應(yīng)結(jié)合甲方及自身的實(shí)際情況，對(duì)以上計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整。 共三十九頁(yè)（二）、制度建立(jinl)工作 健全的制度是管理處規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)。管理處在接管期間應(yīng)高度重視各項(xiàng)制度的健全工作，以公司管理部制定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范文本為指導(dǎo)，盡 快完善管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度。在制度未出臺(tái)之前，管理處可采取召開(kāi)專題會(huì)議、形成會(huì)議紀(jì)要的方法來(lái)臨時(shí)規(guī)范各項(xiàng)工作，一旦時(shí)機(jī)成熟，就應(yīng)形成制度。具體實(shí)施包括以下幾個(gè)方面： 1、管理處各崗位的崗位職責(zé)。包括：主任崗位職責(zé)、副主任崗位職責(zé)、各部 門負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。 2、管理

20、處日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會(huì)議管理、 財(cái)務(wù)管理、考勤管理、值班管理、收費(fèi)管理、投訴管理、人事管理、維修 管理、員工請(qǐng)休假管理、員工儀表儀容及行為規(guī)范管理、員工考核管理、 員工宿舍管理等。 共三十九頁(yè)3、管理處清潔工作手冊(cè)。包括：管理處清潔質(zhì)量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工 作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位清潔工作程序等。 4、管理處保安工作手冊(cè)。包括：管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗 位設(shè)置、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員(rnyun)出 入管理規(guī)定、人員(rnyun) 來(lái)訪接待管理規(guī)定、人員(rnyun)來(lái)訪接待流程圖、車輛出入 管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備

21、使用管理規(guī)定、保安交接班管 理規(guī)定、保安交接班程序、保安隊(duì)隊(duì)列訓(xùn) 練內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、文明執(zhí)勤用語(yǔ) 等。 5、管理處設(shè)備管理工作手冊(cè)。包括：管理處設(shè)備管理規(guī)定、設(shè)備臺(tái)帳、各 設(shè)備的操作規(guī)程、各設(shè)備的保養(yǎng)維修計(jì)劃、各設(shè)備的維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、 各設(shè)備故障緊急處理措施等。 共三十九頁(yè)6、管理處綠化管理工作手冊(cè)。包括：管理處綠化管理規(guī)定、綠化植物臺(tái)帳、 各植物的習(xí)性及養(yǎng)護(hù)方法、各植物的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、各植物的養(yǎng)護(hù)記錄等。 7、管理處緊急情況應(yīng)急處理程序。包括：常用電話號(hào)碼、火災(zāi)(huzi)應(yīng)急處理程 序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、停電應(yīng)急處理程序、停水應(yīng)急處理程 序、水浸應(yīng)急處理程序、液化石油氣泄漏應(yīng)急處理程序、

22、新風(fēng)機(jī)防毒應(yīng) 急處理程序、電梯停梯困人應(yīng)急處理程序、臺(tái)風(fēng)應(yīng)急處理程序、盜警應(yīng) 急處理程序、急救應(yīng)急處理程序、其他應(yīng) 急處理程序等。 說(shuō)明：管理處應(yīng)根據(jù)各綜合服務(wù)的外包/內(nèi)管情況對(duì)各綜合服務(wù)的工作手冊(cè) 進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 共三十九頁(yè)（三）、員工崗前培訓(xùn) 管理處要針對(duì)各崗位的特點(diǎn)，對(duì)管理處員工（包括正式工、外聘工、臨時(shí)工）的工作能力進(jìn)行評(píng)估，有針對(duì)性的開(kāi)展崗前培訓(xùn)，主要有以下幾個(gè)方面： 1、管理處全體員工：物業(yè)公司發(fā)展史、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、小區(qū)基本情況、 小區(qū)內(nèi)設(shè)備（供水、供電、排水、消防、運(yùn)載、弱電等）情況、甲方基本情 況、物業(yè)管理各綜合服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及要求、常用禮儀禮節(jié)、常用禮貌用語(yǔ)等。 2、清潔工

23、：清潔保養(yǎng)方法、清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、清潔工作程序。 3、保安員：各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序及相關(guān)的管理規(guī)定學(xué)習(xí)、監(jiān)控及 消防系統(tǒng)操作培訓(xùn)等。4、綠化工：綠化養(yǎng)護(hù)方法、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)、綠化工作程序等。 說(shuō)明：崗前培訓(xùn)的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)實(shí)際(shj)情況進(jìn)行調(diào)整。 共三十九頁(yè)（四）、綜合服務(wù)實(shí)施的準(zhǔn)備工作 1、清潔準(zhǔn)備工作： （1）外包：如清潔外包，管理處則只需按照合同約定的清潔衛(wèi)生范圍和 標(biāo)準(zhǔn)，明確各崗位的范圍及職責(zé)，制定清潔月度工作計(jì)劃和完善相應(yīng)的 監(jiān)管措施即可； （2）自管：如清潔工作由管理處自己負(fù)責(zé)，除明確各清潔崗位的范圍及職責(zé)、 制定清潔月度工作計(jì)劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施以外，還需要進(jìn)行相應(yīng)的 機(jī)械設(shè)備和清潔物料準(zhǔn)備、每月清潔物料消耗測(cè)算及跟蹤、人員招聘、 人員服裝、崗前培訓(xùn)等。 2、保安準(zhǔn)備工作（由于物業(yè)公司接管小區(qū)均自建護(hù)衛(wèi)隊(duì)，故不列出外包工作內(nèi)容）： （1）自衛(wèi)警械(jn xi)、對(duì)講機(jī)等裝備的購(gòu)買或調(diào)配。 （2）保安崗位設(shè)置、排班等。（3）明確巡檢時(shí)間、巡檢頻度、巡檢路線及相應(yīng)的巡檢簽卡的設(shè)立。 （4）強(qiáng)化隊(duì)列訓(xùn)練（重點(diǎn)突出崗位形象訓(xùn)練）。 （5）崗前培訓(xùn)。 共三十九頁(yè)3、綠化準(zhǔn)備工作： （1）建立區(qū)內(nèi)綠化植物臺(tái)帳。（2）綠化崗位設(shè)置、排班等。 （3）按照綠化工作標(biāo)準(zhǔn)和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化 工作任務(wù)。（4）崗前培訓(xùn)。