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1、第 頁 共10頁重慶近五年房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析中文摘要:現(xiàn)如今,住房問題成為一個(gè)城市中非常重要的問題,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市民生活息息相關(guān)。近五年重慶房價(jià)一直處于同級(jí)城市最低水平,趨于平穩(wěn),但和2012年到2016年上半年相比2016年下半年增速突然加快。本文通過分析重慶近五年房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,找到了2016年下半年房價(jià)增速加快的原因,提出針對該問題政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控并且房地產(chǎn)商內(nèi)部應(yīng)合理合法運(yùn)作的建議。關(guān)鍵詞:重慶 房地產(chǎn) 政府 人口Abstract: Today, the housing problem has become a very important issue in the
2、 city, the development of the real estate industry is closely related to peoples lives. The past five years, Chongqing housing prices have been at the lowest level in the same city, steady, but compared to the first half of 2016 and 2012 in the second half of 2016 growth suddenly accelerated. In thi
3、s paper, through the analysis of the development status of Chongqing nearly five years of real estate prices, to find the causes of accelerated growth in 2016 under the proposed aiming at this problem, the government should introduce relevant policies and internal control of real estate should be le
4、gitimate operation proposal. Key Words: Policy Regulation and control Economy Population目錄 HYPERLINK l _Toc26546_WPSOffice_Level1 一、 重慶地產(chǎn)發(fā)展前景分析2 HYPERLINK l _Toc19835_WPSOffice_Level2 (一) 從城市規(guī)劃布局分析2 HYPERLINK l _Toc2108_WPSOffice_Level2 (二) 從交通分析2 HYPERLINK l _Toc19835_WPSOffice_Level1 二、 近五年重慶房地產(chǎn)市場
5、呈現(xiàn)特點(diǎn)分析3 HYPERLINK l _Toc23569_WPSOffice_Level2 (一) 近半年房價(jià)增速加快3 HYPERLINK l _Toc8054_WPSOffice_Level2 (二) 重慶房價(jià)處于同級(jí)別城市最低水平4 HYPERLINK l _Toc30473_WPSOffice_Level2 (三) 地區(qū)價(jià)格差異大6 HYPERLINK l _Toc2108_WPSOffice_Level1 三、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題6 HYPERLINK l _Toc12220_WPSOffice_Level2 (一) 房地產(chǎn)市場不規(guī)范6 HYPERLINK l _Toc
6、6481_WPSOffice_Level2 (二) 房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理7 HYPERLINK l _Toc27579_WPSOffice_Level2 (三) 政府管理不規(guī)范7 HYPERLINK l _Toc23569_WPSOffice_Level1 四、 針對重慶房地產(chǎn)市場存在問題的對策8 HYPERLINK l _Toc10352_WPSOffice_Level2 (一) 針對房地產(chǎn)市場8 HYPERLINK l _Toc29224_WPSOffice_Level2 (二) 政府應(yīng)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)9 HYPERLINK l _Toc619_WPSOffice_Level2 (三) 針對政府
7、方面9 HYPERLINK l _Toc8054_WPSOffice_Level1 五、 結(jié)論9 HYPERLINK l _Toc30473_WPSOffice_Level1 參考文獻(xiàn)10當(dāng)前,在房地產(chǎn)領(lǐng)域中,重慶的房價(jià)在全國同級(jí)城市來說一直處于最低水平,2012年到2016年期間房價(jià)一直比較穩(wěn)定。2016年的10月到2017年1月房價(jià)增長速度加快。重慶之前房價(jià)一直平穩(wěn),而從2016年10月開始增長速度加快,對此我們應(yīng)找到原因,針對問題提出建議,讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。重慶地產(chǎn)發(fā)展前景分析從城市規(guī)劃布局分析重慶成為中西部地區(qū)中心城市重慶作為最年輕的直轄市,也是中西部地區(qū)唯一的直轄市,連續(xù)三年GD
8、P增速全國第一,2016年重慶GDP達(dá)到1.75萬億元,增長10.7%,連續(xù)十二個(gè)季度領(lǐng)跑全國。是最大的工商業(yè)城市。自貿(mào)區(qū)的成立2017年3月15日,國務(wù)院發(fā)出通知,重慶被列為自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。這意味著第三批自貿(mào)區(qū)起航,這極大地方便了市民的購物,更是降低了創(chuàng)業(yè)門檻,還有了更多出國深造的機(jī)會(huì)。從交通分析軌道交通快速建設(shè)重慶軌道交通先后建成了1、2、3、6號(hào)線,并且在2017年下半年會(huì)開通軌道環(huán)線,極大地緩解了交通擁堵。航運(yùn)快速發(fā)展重慶圍繞國家“一帶一路”和長江經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略,積極地推進(jìn)五大功能區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略,相繼建成了以“果園港”為代表的一大批大型碼頭。初步建成長江上游的航運(yùn)樞紐中心。鐵路交通快速發(fā)
9、展隨著重慶北站高鐵動(dòng)車的開通,以及菜園壩火車站每年迎來的越來越多的乘客,使得其成為中西部排名前列的鐵路綜合樞紐。在近幾年還會(huì)開通幾條高鐵線。航空規(guī)模擴(kuò)大2017年,西部最大的江北機(jī)場T3航站樓即將投入使用。航空事業(yè)的發(fā)展,更大地增加了國際交流。國際貿(mào)易通道建設(shè)“渝新歐”鐵路線,重慶打造的“渝新歐”國際貿(mào)易道,大的推動(dòng)了重慶人參與國際貿(mào)易的深度和廣度。近五年重慶房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)特點(diǎn)分析重慶近段時(shí)間房價(jià)上漲,上漲速度比起前幾年加快了不少。主要表現(xiàn)為個(gè)別區(qū)域和部分高端樓盤,但是總體來說重慶房價(jià)還是處于同級(jí)別城市的最低水平,對于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的現(xiàn)象分析其原因。近半年房價(jià)增速加快外地炒房團(tuán)進(jìn)入重慶一般來說
10、,只要有炒房團(tuán)在一個(gè)城市運(yùn)作,城市房價(jià)就會(huì)上漲,重慶也不例外。經(jīng)歷了2014年和2015年的低谷期,在2016年第一二季度房價(jià)微漲的時(shí)候,開發(fā)商在沒有看清楚市場的前提下,不敢盲目漲價(jià),以去“庫存”“跑量”為主,來搶占市場,2016年第一、二季度的均價(jià)都沒有突破七千,價(jià)格低,但是量上去了。大家都知道,房地產(chǎn)有“量”才有“價(jià)”,第三季度,開發(fā)商覺得市場環(huán)境還不錯(cuò),就開始試探性漲價(jià),但是只是漲了兩百左右。到第四季度是全年漲價(jià)最高的,接近漲了一千。第四季度房價(jià)增長速度為什么會(huì)加快?就是因?yàn)槌捶繄F(tuán)開始購買大量房源,很多開發(fā)商之前沒賣出的房子被“搶”完。江北一個(gè)樓盤的公寓,在2015年的時(shí)候都要“死”掉的
11、樓盤,在2016年“復(fù)活”了,漲價(jià)之后仍然供不應(yīng)求。由此可見這些炒房團(tuán)的力量。在重慶定居的外來人口增加重慶擁有很多高校,在外地來重慶上學(xué)之后,有大部分學(xué)生都會(huì)選擇在重慶就業(yè)。既然就業(yè),就會(huì)涉及到住房的問題。雖然有公租房在解決一部分住房問題,但是也存在一部分人申請不到還是只有選擇買房的。需求量大了,產(chǎn)品少了,價(jià)格自然就上去了。之前重慶公寓之類的小戶型產(chǎn)品賣得一直不景氣,更多人選擇的都是三房及以上,但是對于外來人口,一般傾向于選擇單配、一室一廳或者兩房的產(chǎn)品。很多投資客也傾向于小戶型產(chǎn)品。在重慶,公寓單價(jià)是高于高層的,公寓的暢銷,也拉動(dòng)了房價(jià)的增長。部分企業(yè)、個(gè)人哄抬房價(jià)有一部分房地產(chǎn)工作人員在網(wǎng)
12、上哄抬房價(jià),其中特別是中介機(jī)構(gòu)的工作人員,通常散布虛假信息,引起市民恐慌心理,開發(fā)商利用這一手?jǐn)嗫s短了市民買房的“等待期”。市民爭相購房,許多樓盤都開盤售罄。需求量增大,市場上好的房源少,一線的開發(fā)商就順勢提高了房價(jià)。二胎政策的開放開放了二胎政策,鼓勵(lì)生育。家里增加的人口,很多家庭都會(huì)選擇一個(gè)更大更好的房子來滿足以后的住房需求。這一政策雖然表面上看起來沒有很大關(guān)系,但還是在一定程度上拉動(dòng)了房價(jià)。房源減少2016年市面上庫存明顯下降,到2017年市面上在售樓盤已經(jīng)屈指可數(shù)。數(shù)據(jù)顯示,2016年上半年年共計(jì)推出2600套房源,銷售套數(shù)達(dá)5600套余2015年底相比增加了進(jìn)400套庫存量每年在慢慢減
13、少,并且16年表現(xiàn)的尤為明顯,眼見著房源逐漸減少,面對非常大的需求量,那么房產(chǎn)企業(yè)自然提高了價(jià)格。重慶房價(jià)處于同級(jí)別城市最低水平1. “庫存”量大重慶房屋供給量非常大,據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),在2015年重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積達(dá)28985.67萬平方米,其中,住宅竣工面積達(dá)到3185.90萬平方米。而同年深圳住宅竣工面積只有202.37萬平方米。這組數(shù)據(jù)表示,單是2015年重慶的住宅竣工面積就是深圳的十多倍。雖然數(shù)據(jù)如此龐大,但是重慶還是積極的在去庫存了。有數(shù)據(jù)發(fā)布的報(bào)告顯示,截至2016年8月份,重慶的商品房存量為2982萬平方米;其中住宅的存量為1245萬平方米。和2015年9月
14、相比較,重慶商品房存量已減少了1188萬平方米。據(jù)重慶統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),截至2015年9月底,重慶市商品房存量面積高達(dá)4170萬平方米。2015年重慶商品房銷售面積為5381萬平方米,2016年1-8月,重慶商品房銷售面積4122.19萬平方米,同比增長了18.2%。由于“庫存”量的原因,重慶房價(jià)在這之前還是處于比較平穩(wěn)狀態(tài)。2. 投資量少由于2009年對房地產(chǎn)進(jìn)行一系列調(diào)控以后,2011年進(jìn)入最嚴(yán)厲時(shí)期,很多投資客都不愿意頭房地產(chǎn),這其中最大的原因就是,房價(jià)整個(gè)增長的速度很慢。比如2014年買的房子,到2015年也才漲幾百。另外,重慶本身薪資處于不高的水平,無法像北上廣等一線城市那樣吸引投資客,加
15、上政策的原因,就減少了投資量。3. 剛性需求量少人口結(jié)構(gòu)的變化,會(huì)對樓市形成根本上的影響。重慶老齡化比全國老齡化套提前,并且老齡化人口一直呈現(xiàn)上漲的趨勢,這從很大程度上限制了樓市的增長。雖然重慶在中西部城市中發(fā)展好,但是對于北上廣等城市的人來說還是缺乏吸引了。4. 政府大力調(diào)控房產(chǎn)稅這個(gè)問題大家再熟悉不過,重慶房屋單價(jià)高于市場的兩倍就要交房產(chǎn)稅,這一方面是在縮小貧富差距,另一方面也在無形中控制著房價(jià)。房價(jià)高,還要納稅,很多有需求的人都會(huì)改變主意買價(jià)格低的。重慶前市長黃奇帆一直都表示要控制房價(jià)暴漲。其他城市房價(jià)瘋長的同時(shí),重慶的房價(jià)卻能穩(wěn)如泰山,一直保持平穩(wěn),其中黃奇帆起了很大的作用。他當(dāng)好了大
16、地主的角色。政府通過市場化的交易方式,在保障農(nóng)民收入的前提下,牢牢地控制了土地的供給和配置權(quán),這是重慶一個(gè)獨(dú)步全國的“地票”政策。而且,政府隨時(shí)控制著重慶的金融市場。這樣一來,土地控制了,錢管好了,也就沒有人能夠興風(fēng)作浪了。5. 公租房的建設(shè)為了控制房價(jià)增長,政府采取的另外一個(gè)強(qiáng)有力手段就是建設(shè)公租房。近年來,重慶累計(jì)開間公租房4475萬平方米,有69.2萬套,在該領(lǐng)域取得了突破性的成績。這樣一來就很好的解決了大學(xué)生、外來工作人員、新生代城市居民等“夾心層”群眾的住房問題。這樣的公租房體量是其他城市無法比擬的。地區(qū)價(jià)格差異大主城房屋需求量大雖然主城區(qū)房價(jià)大多都已經(jīng)上萬,主城人口流量大,不管是投
17、資還是自住,很多人會(huì)優(yōu)先考慮主城。區(qū)縣發(fā)展落后由于重慶起步晚,重心放在主城再向區(qū)縣延伸,導(dǎo)致主城和區(qū)縣差異大。并且區(qū)縣住房大多都是剛性需求人群,人們在選擇工作的時(shí)候會(huì)偏向于主城,區(qū)縣很大一部分剛性需求人群涌入主城或者北上廣地區(qū),這些都導(dǎo)致了價(jià)格的差異。重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題房地產(chǎn)市場不規(guī)范房價(jià)相對于居民的收入水平仍然偏高雖然重慶房地產(chǎn)一直處于相對穩(wěn)定健康的狀態(tài),但是就重慶目前的房價(jià)來說,居民收入水平僅為主城房價(jià)的三分之一。數(shù)據(jù)顯示,重慶城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入29610元,增長8.7%;農(nóng)村常住居民人均可支配收入11549元,增長9.9%。重慶房價(jià)普遍在一萬以上,雖然人均收入有所提高
18、,但是面對較高的房價(jià)仍然力不從心。從長遠(yuǎn)來看,這就會(huì)形成一些社會(huì)不穩(wěn)定因素。秩序混亂目前房地產(chǎn)市場仍然存在“捂盤惜售”,虛假廣告,物業(yè)管理不規(guī)范以及中街服務(wù)不規(guī)范等問題1。買房者因房屋質(zhì)量、面積等問題與開發(fā)商存在糾紛;住戶因?yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)不合理、服務(wù)不過關(guān)等和物業(yè)管理公司出現(xiàn)矛盾;某些中介公司的不規(guī)范行為給開發(fā)商和購房者帶來麻煩。這些問題都影響了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)空置率過大,投資規(guī)模大雖然現(xiàn)在很多樓盤開盤售罄,但是房屋入住率偏低,這里面很大一個(gè)原因就是炒房團(tuán)買房再等漲價(jià)后轉(zhuǎn)賣,導(dǎo)致很多剛性需求的人群買不到合適的房子。房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理經(jīng)濟(jì)適用型少重慶商品住房開發(fā)結(jié)構(gòu)中,由于受利潤以及其
19、他因素影響,中低價(jià)位的住房和經(jīng)濟(jì)適用型住房出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)2。據(jù)了解,現(xiàn)在重慶在售高層只有幾個(gè)樓盤,而后續(xù)開發(fā)的開發(fā)商也非常少。中高端樓盤開發(fā)較多重慶幾個(gè)大型開發(fā)商中,“融創(chuàng)”是主要開發(fā)中高端住宅,龍湖集團(tuán)雖然很多高層產(chǎn)品,由于其專注于物業(yè)服務(wù),房屋價(jià)格相對較高。政府管理不規(guī)范公租房管理分配方面存在問題重慶公租房數(shù)量是全國最大的,可是重慶還是有很多人的住房問題沒有解決。據(jù)我在網(wǎng)上了解,部分公租房小區(qū)的居民豪車上下班。公租房面對的人群應(yīng)該是收入少的,而部分高薪人群卻也能住進(jìn)公租房。政企合謀某些政府工作人員為了賺取更多的錢財(cái),利用職務(wù)之便,采取不正當(dāng)手段給開發(fā)商提供各種便利,貪污腐敗之氣嚴(yán)重。官
20、商結(jié)合,利益受損的只能是消費(fèi)者。土地價(jià)格過高政府將土地高價(jià)賣給房地產(chǎn)商,農(nóng)民看見有利的市場情況,在政府進(jìn)行拆遷的時(shí)候,就要高價(jià),價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常賠償范圍,這就導(dǎo)致現(xiàn)在出現(xiàn)很多“釘子戶”的情況,影響社會(huì)健康發(fā)展。據(jù)我了解,前五年一套農(nóng)村房子拆遷補(bǔ)償都是幾十萬。給農(nóng)民補(bǔ)償是應(yīng)該的,在保證農(nóng)民利益不受損害的情況下補(bǔ)償即可。針對重慶房地產(chǎn)市場存在問題的對策針對房地產(chǎn)市場加大房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度開發(fā)商“捂盤惜售”的現(xiàn)象是房價(jià)上漲的重要原因之一。政府應(yīng)該加大對“捂盤惜售”、囤積房源、散布虛假信息、違反房地產(chǎn)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度3。房地產(chǎn)商應(yīng)該根據(jù)市場實(shí)際情況,多開發(fā)對社會(huì)健康發(fā)展有利的樓盤,薄利多
21、銷,這樣不止銷量更好并且能夠獲取消費(fèi)者的信任。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的透明度為了避免了市民由于開發(fā)商或者中介的說法而造成恐慌的心理,政府應(yīng)隨時(shí)掌握房地產(chǎn)市場情況。調(diào)查清楚市面上樓盤的真實(shí)數(shù)量,并且第一時(shí)間反饋給廣大群眾。另外建議各個(gè)開發(fā)商應(yīng)將自己樓盤的“銷控”上展示在各個(gè)售房網(wǎng)站上。規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的行為中介人員切勿和開發(fā)商一起哄抬房價(jià),發(fā)布虛假信息。不要為了自身利益向客戶推薦存在質(zhì)量問題的樓盤4。另外從業(yè)人員要有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí),房地產(chǎn)中介要走法制軌道。中介工作人員在熟悉相關(guān)法律法規(guī)的同時(shí),還要知道房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等專業(yè)的知識(shí)。借助群眾力量監(jiān)管重慶市國土房管局公布了三個(gè)舉報(bào)電話,
22、讓群眾一旦發(fā)現(xiàn)違法行為,立即舉報(bào),相關(guān)部門將迅速核查,一經(jīng)查實(shí),從重處罰,及時(shí)公布;加大每日執(zhí)法巡查,及時(shí)處置房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)中介銷售中的違法違規(guī)行為。相關(guān)部門在主城區(qū)組成了110組、320余人次的專項(xiàng)檢查組,對530余個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了全面檢查。嚴(yán)格實(shí)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)有關(guān)規(guī)定市外在重慶無戶籍,無企業(yè)、無工作的“三無”人員在我市購買第二套房要征收房產(chǎn)稅,尤其是房產(chǎn)稅一旦開始征收,該套房屋每年都要征稅。該政策一出來,很多炒房團(tuán)還抱有僥幸心理。但是重慶市國體房管局表示,將嚴(yán)格審核購房者身份,防止通過虛假證明等手段逃稅漏稅。以前為了購房提供虛假材料的,一旦查出事實(shí)情況,其所購房屋將嚴(yán)格納入征稅范圍。提前制定調(diào)控房地產(chǎn)市場的方案房地產(chǎn)市場未來發(fā)展本身就存在著不確定性,因此政府一定要提早準(zhǔn)備應(yīng)對方案,避免因突發(fā)情況導(dǎo)致的市場變動(dòng),并且要適時(shí)適事推出。政府應(yīng)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)保證經(jīng)濟(jì)適用型等中小型商品住房的土地供應(yīng)?,F(xiàn)在開發(fā)商買地都是以拍賣的形式,價(jià)高者得。價(jià)格越高,那么開發(fā)出來的房屋價(jià)格也就更高。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)制度,明確中小型和保障性住房的普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。對于上漲過快、遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出消費(fèi)者收入水平的地方,政府更應(yīng)該站在消費(fèi)者的立場,要求開發(fā)商積極建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,以此來拉開供求差距。針對政府
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