物業(yè)招投標(biāo)管理

1、物業(yè)招投標(biāo)管理目 錄物業(yè)管理的委托1物業(yè)管理的招標(biāo) 2物業(yè)管理的投標(biāo)3案例分析4第一節(jié) 物業(yè)管理的委托 一、物業(yè)管理的委托方 對物業(yè)的管理一般采用委托方式進(jìn)行。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，委托方有三類主體：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位、業(yè)主委員會。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托 一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下是物業(yè)管理委托方。一是對建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成之后和銷售之前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)效勞企業(yè)。二是對建成后不出售而租賃經(jīng)營的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)企業(yè)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是物業(yè)管理的委托方。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托二公房出售單位 隨著我國

2、住房制度改革的深入，政府單位原有公房逐步出售給個(gè)人。但由于住用人購置原公房的時(shí)間不同，在業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)效勞企業(yè)。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托三業(yè)主委員會 已銷售的物業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有局部面積超過建筑物總面積50%時(shí)，就可以籌備首次業(yè)主大會，并選舉出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會就可以選聘物業(yè)效勞企業(yè)。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托二、物業(yè)管理的委托內(nèi)容 不同的物業(yè)類型和業(yè)主委托的內(nèi)容是不盡相同的。物業(yè)管理從總體上分為以管理效勞為主和租賃經(jīng)營與管理效勞并重兩種類型。一管理效勞為主的物業(yè)管理 業(yè)主只將物業(yè)日常的管理效勞委托給物業(yè)效勞企業(yè)，而未委托其

3、代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托 二出租經(jīng)營與管理效勞并重的物業(yè)管理 業(yè)主不僅將物業(yè)日常的管理效勞委托給物業(yè)效勞企業(yè)，還委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營。物業(yè)效勞企業(yè)不僅擁有物業(yè)管理權(quán)還擁有物業(yè)使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托三、物業(yè)管理的委托方式一不實(shí)行招投標(biāo)時(shí)的委托1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將物業(yè)直接委托給自己組建或選定的物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)行管理。2、公房出售單位將物業(yè)直接委托給自己組建或選定的物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)行管理3、業(yè)主委員會對原物業(yè)效勞合同到期后原物業(yè)效勞企業(yè)的再次聘用。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托二實(shí)行招投標(biāo)時(shí)的委托 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位或業(yè)主委員會以招投標(biāo)的方式，通過市場競爭將

4、物業(yè)管理委托給中標(biāo)的物業(yè)效勞企業(yè)，這種方式是物業(yè)管理開展的方向。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)的含義 物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理效勞要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘并確定物業(yè)效勞企業(yè)的過程。 其他教材： 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場競爭機(jī)制，通過標(biāo)準(zhǔn)有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動。 物業(yè)管理招標(biāo)是物業(yè)管理效勞產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式。 即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理效勞內(nèi)容，制訂符合其管理效勞要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)效勞企業(yè)參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理效勞合同的一種交易行為。1

5、.物業(yè)管理招標(biāo)主體 一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會單一業(yè)主、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門。 一些重點(diǎn)根底設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)如機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)具有明顯的綜合性特點(diǎn)不同地區(qū)人們對物業(yè)管理的認(rèn)知水平、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異應(yīng)充分考慮地區(qū)差異具有一定的行業(yè)特殊性：招標(biāo)主體的特殊性； 物業(yè)管理效勞內(nèi)容的特殊性。3.物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容1早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容對投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議；對投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理

6、性及建筑材料選用提供專業(yè)意見；對投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見，并對現(xiàn)場進(jìn)行必要監(jiān)督；提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議；參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見；設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)方案；對經(jīng)營性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營籌劃，制定租賃策略方案和宣傳推廣方案；建立效勞系統(tǒng)和效勞網(wǎng)絡(luò)，制定物業(yè)管理方案；辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和效勞。2常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容工程機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立；房屋及共用設(shè)備設(shè)施的管理；環(huán)境與公共秩序的管理；客戶管理、客戶效勞和便民措施；精神文明建設(shè)；物業(yè)的租賃經(jīng)營；財(cái)務(wù)管理：對物業(yè)效勞費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。4.物業(yè)管理招標(biāo)

7、的類型按物業(yè)類型劃分：住宅工程和非住宅工程兩大類招標(biāo)。按工程效勞內(nèi)容劃分：整體物業(yè)管理工程的招標(biāo)、單項(xiàng)效勞 工程的招標(biāo)和分階段工程的招標(biāo)。按招標(biāo)主體劃分：建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會或單一業(yè)主為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)。按工程效勞方式劃分：全權(quán)管理工程招標(biāo) 或參謀工程招標(biāo)。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo)二、物業(yè)管理招標(biāo)方式 根據(jù)我國?中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法?和?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?，我國物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。一公開招標(biāo)公開招標(biāo)是由招標(biāo)方通過公開媒介向社會公開發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)效勞參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。其要符合根本的招標(biāo)條件。公開

8、招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo) 二邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)指不公開刊登廣告直接邀請某些單位招標(biāo)的招標(biāo)方式，主要由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的3個(gè)以上有承擔(dān)能力的物業(yè)效勞企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，收到邀請書的物業(yè)效勞企業(yè)可參與競標(biāo)。邀請招標(biāo)工作量小，節(jié)省工作時(shí)間和本錢；但但同時(shí)易造成串通作弊現(xiàn)象。樣例：某小區(qū)邀標(biāo)文件樣本三議標(biāo) 議標(biāo)，又稱談判招標(biāo)或指定招標(biāo)，由招標(biāo)單位直接選擇一家或幾家物業(yè)效勞企業(yè)與之協(xié)商談判,達(dá)成協(xié)議。議標(biāo)目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)工程中較為常見。7、成立評標(biāo)委員會8、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)4、發(fā)放招標(biāo)文件5、投標(biāo)申請人的資格預(yù)審6、接受投標(biāo)文件三、物業(yè)管理招

9、標(biāo)程序1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2、編制招標(biāo)文件3、公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工程的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)程序可分為招標(biāo)的準(zhǔn)備、招標(biāo)的實(shí)施和招標(biāo)的結(jié)束三個(gè)階段。一招標(biāo)的準(zhǔn)備招標(biāo)的準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所作的一系列準(zhǔn)備工作。這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)、編制招標(biāo)文件、招標(biāo)材料備案、確定標(biāo)底。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo) 二招標(biāo)的實(shí)施 招標(biāo)的實(shí)施是整個(gè)招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。招標(biāo)的實(shí)施過程主要包括：1. 發(fā)出招標(biāo)邀請或通知；2. 投標(biāo)資格預(yù)審；3. 確定編制投標(biāo)文件所

10、需時(shí)間；4. 處理需澄清或修改的問題；5. 招標(biāo)實(shí)施過程中的其他規(guī)定；6. 開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo) 三招標(biāo)的結(jié)束 1. 發(fā)出中標(biāo)通知書2. 招標(biāo)結(jié)果備案3. 合同的簽訂第三節(jié) 物業(yè)管理的投標(biāo)一、物業(yè)管理投標(biāo)的含義 物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)效勞企業(yè)為開拓業(yè)務(wù), 依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫標(biāo)書，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請和標(biāo)書，參加物業(yè)管理競標(biāo)，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理權(quán)的過程。 物業(yè)管理投標(biāo)是對物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)效勞企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理效勞要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。物業(yè)管理投標(biāo)的主體 一般是具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)效

11、勞企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司。二、物業(yè)管理投標(biāo)程序一獲取招標(biāo)信息，決定是否參與投標(biāo)；工程評估與風(fēng)險(xiǎn)防范投標(biāo)物業(yè)的基本情況招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位業(yè)主的需求 建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的基本情況招標(biāo)條件和招標(biāo)過程競爭對手企業(yè)自身?xiàng)l件的分析（1）項(xiàng)目評估 物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于： 招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、 投標(biāo)人、競爭對手等三個(gè)方面。 2投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制二申請投標(biāo)并接受資格審查；三購置并閱讀招標(biāo)文件 購置招標(biāo)文件后，閱讀為重要環(huán)節(jié)。這里主要包括： 1.仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件并盡可能找出錯(cuò)誤； 2.注意招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定。第三節(jié) 物業(yè)管理的投標(biāo)四考察物業(yè)現(xiàn)場五確定投標(biāo)價(jià)具體內(nèi)容包括：1. 制定管理效勞方法與

12、測算工作量；2. 擬定資金方案； 3. 標(biāo)價(jià)試算；4. 標(biāo)價(jià)評估與調(diào)整。六編制投標(biāo)文件投標(biāo)文件包括：投標(biāo)函；投標(biāo)報(bào)價(jià)；物業(yè)管理方案；招標(biāo)文件要求提供的其他材料。第三節(jié) 物業(yè)管理的投標(biāo)七辦理投標(biāo)保函；八封送標(biāo)書；九參加開標(biāo)并辯論；十中標(biāo)后合同的簽訂與實(shí)施；十一資料的整理、歸檔；上述程序描述了投標(biāo)的整個(gè)過程。但對不存在第十步，即未中標(biāo)的企業(yè)來說，還應(yīng)做好下面這項(xiàng)工作：十二未中標(biāo)的總結(jié)。第三節(jié) 物業(yè)管理的投標(biāo)三、物業(yè)管理投標(biāo)書的編制投標(biāo)文件除了按格式要求答復(fù)招標(biāo)文件中的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理效勞內(nèi)容、效勞形式和費(fèi)用。 投標(biāo)書的主要內(nèi)容包括：一投標(biāo)單位的概括簡介；二分析投標(biāo)物

13、業(yè)的管理要點(diǎn)；三概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略；四詳述物業(yè)管理的實(shí)施方案；五物業(yè)效勞費(fèi)的測算；六有關(guān)附件及說明。四、投標(biāo)的策略及技巧1投標(biāo)的組織籌劃根據(jù)招標(biāo)物業(yè)工程的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組。對招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)根本情況和競爭對手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評估。正確編制標(biāo)書，制定物業(yè)管理方案。在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測算管理效勞本錢并制定合理報(bào)價(jià)。靈活運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報(bào)價(jià)的合理性。周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評標(biāo)過程中的現(xiàn)場辯論活動。2工程的現(xiàn)場踏勘物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度新建物業(yè)，物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度舊有物業(yè)；主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要效勞要求與所需

14、特殊效勞、物業(yè)效勞費(fèi)的承受能力等；物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費(fèi)需求和市場變化情況。3投標(biāo)文件的編寫1投標(biāo)文件編寫的根本要求使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位使用統(tǒng)一的貨幣使用國家統(tǒng)一公布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)使用準(zhǔn)確的表述方式確保資料的真實(shí)性2投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的問題確保填寫無遺漏，無空缺不可任意修改填寫內(nèi)容填寫方式標(biāo)準(zhǔn)不得改變標(biāo)書格式計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤報(bào)價(jià)合理包裝整潔美觀做好投標(biāo)文件的保密措施4投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧對工程運(yùn)作的經(jīng)營管理本錢進(jìn)行準(zhǔn)確測算密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報(bào)價(jià)補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加5現(xiàn)場辯論的技巧選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對工程情況熟悉的人員參加；開標(biāo)前，辯論人員應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)；正式開標(biāo)時(shí)，一般要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點(diǎn)作一概要性介紹，辯論人員應(yīng)當(dāng)圍繞招