大中華區(qū)2022年一季度物業(yè)摘要

1、 HYPERLINK / 大中華區(qū)物業(yè)摘要 HYPERLINK / 直面挑戰(zhàn) HYPERLINK / 重釋動(dòng)能目錄專題文章辦公樓住宅07 “雙碳”目標(biāo)下，低碳高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力凸顯北京上海廣州深圳成都天津青島08 南京產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)能升級(jí)重慶沈陽(yáng)武漢西安杭州南京香港10 上海高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)乘勢(shì)發(fā)展臺(tái)北零售地產(chǎn)北京上海11 消費(fèi)帶領(lǐng)深圳零售市場(chǎng)復(fù)蘇廣州深圳成都天津青島重慶沈陽(yáng)13 重訂香港工業(yè)土地物業(yè)用途武漢西安杭州南京北京上海廣州深圳香港澳門(mén)物流地產(chǎn)北京上海廣州成都酒店北京上海廣州深圳香港編者按2022年第一季度，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體保持平穩(wěn)開(kāi)局，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)4.8%。消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇放緩

2、，一季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)3.3%，其中實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)8.8%，助力整體消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。本季度全國(guó)固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，同比增長(zhǎng)9.3%。其中，制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)15.6%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資同比增長(zhǎng)27.0%，增幅均高于整體投資增速，成為拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要助推。一季度外貿(mào)出口持續(xù)增長(zhǎng)彰顯韌性，對(duì)外進(jìn)出口總額同比增長(zhǎng)10.7%。自今年三月以來(lái)，中國(guó)多地受到新冠疫情反復(fù)的影響，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)承受顯著沖擊。物流及供應(yīng)鏈?zhǔn)茏杓哟罅讼M(fèi)端增速下滑的壓力，固定資產(chǎn)投資增速及進(jìn)出口貿(mào)易增速均有所放緩。面對(duì)國(guó)內(nèi)、外環(huán)境不確定性因素增加，政府將出臺(tái)更多強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支持政策。在

3、財(cái)政政策方面，四月末召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)會(huì)議指出基建（包括傳統(tǒng)基建與新基建）將是近期穩(wěn)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量。 同時(shí)，政府也將繼續(xù)增加財(cái)政支出強(qiáng)度、減稅降費(fèi)，并加大支持企業(yè)紓困力度。在貨幣政策方面，政府將繼續(xù)保持適度寬松政策。央行將靈活運(yùn)用各類貨幣政策工具保持市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕。相比于降息，排序更靠前的政策工具將是以各類再貸款工具為主的“定向輸血”的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，特別是加大對(duì)中小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新的支持。姚耀中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)經(jīng)濟(jì)和政策動(dòng)態(tài)2022年第一季度，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體保持平穩(wěn)開(kāi)局，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)4.8%。消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇放緩，一季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)3.3%，其

4、中實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)8.8%，助力整體消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。本季度全國(guó)固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，同比增長(zhǎng)9.3%。其中，制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)15.6%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資同比增長(zhǎng) 27.0%，增幅均高于整體投資增速，成為拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要助推。一季度外貿(mào)出口持續(xù)增長(zhǎng)彰顯韌性，對(duì)外進(jìn)出口總額同比增長(zhǎng)10.7%。自今年三月以來(lái)，中國(guó)多地受到新冠疫情反復(fù)的影響，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)承受顯著沖擊。物流及供應(yīng)鏈?zhǔn)茏杓哟罅讼M(fèi)端增速下滑的壓力，固定資產(chǎn)投資增速及進(jìn)出口貿(mào)易增速均有所放緩。面對(duì)國(guó)內(nèi)、外環(huán)境不確定性因素增加，政府將出臺(tái)更多強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支持政策。在財(cái)政政策方面，四月末召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)會(huì)議

5、指出基建（包括傳統(tǒng)基建與新基建）將是近期穩(wěn)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量。同時(shí)，政府也將繼續(xù)增加財(cái)政支出強(qiáng)度、減稅降費(fèi)，并加大支持企業(yè)紓困力度。在貨幣政策方面，政府將繼續(xù)保持適度寬松政策。央行將靈活運(yùn)用各類貨幣政策工具保持市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕。相比于降息，排序更靠前的政策工具將是以各類再貸款工具為主的“定向輸血”的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，特別是加大對(duì)中小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新的支持。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)：2022年伊始，盡管受到國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)和國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩所帶來(lái)的多重壓力，全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)開(kāi)局仍保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為27.0萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%。得益

6、于全國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和開(kāi)年來(lái)政策端對(duì)企業(yè)的積極扶持，一季度全國(guó)辦公樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)持穩(wěn)。內(nèi)資頭部企業(yè)引領(lǐng)租賃需求，其中金融、TMT、大健康行業(yè)等行業(yè)的擴(kuò)張也持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)。自3月起，全國(guó)多地疫情反復(fù)，經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)面臨短期下行壓力，將對(duì)二季度的市場(chǎng)信心和預(yù)期造成一定影響。受疫情因素影響，多個(gè)城市在受疫情影響下，需求增長(zhǎng)放緩，本季度全國(guó)主要城市整體凈吸納量較2021年末出現(xiàn)回落，一季度凈吸納量錄得77萬(wàn)平方米。一線城市全年共錄得凈吸納量59萬(wàn)平方米，其中北京和上海的凈吸納量共計(jì)45萬(wàn)平方米，占比達(dá)77%。一線城市表現(xiàn)分化，北京一季度辦公樓市場(chǎng)凈吸納量接近 16萬(wàn)平方米，超過(guò)2020年全年的兩倍；雖

7、然季度末的疫情使得上海整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)停滯，但得益于一二月活躍的租賃需求，上海的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)本季度凈吸納量為 2019年以來(lái)單季度最高值，達(dá)到29.5萬(wàn)平方米。深圳和廣州則在疫情的影響下，部分租賃活動(dòng)因嚴(yán)格的疫情管控政策而受到影響，租賃需求放緩。深圳本季度凈吸納量約為11萬(wàn)平方米。1.5線及二線城市的凈吸納量雖較上季度有所下降，但整體需求甲級(jí)辦公樓租金，2022第一季度增長(zhǎng)值（環(huán)比）5%3%1%-1%-3%-5%北京 上海 廣州 深圳 天津 武漢 無(wú)錫* 蘇州 沈陽(yáng) 青島 西安 杭州 成都 重慶 南京 寧波*無(wú)錫、寧波每半年更新一次數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行現(xiàn)租金增長(zhǎng)，其中麗澤的租金環(huán)比增長(zhǎng)高達(dá)7.5%

8、，租金進(jìn)入上行通道。上海在疫情爆發(fā)前整體租金保持增長(zhǎng)，環(huán)比漲幅達(dá) 2.3%，但短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)停滯預(yù)計(jì)阻斷市場(chǎng)租賃互動(dòng)，租金表現(xiàn)預(yù)計(jì)面臨壓力；受2-3月疫情影響，廣州租金環(huán)比下降 0.9%，深圳得益于大部分企業(yè)去年的租賃計(jì)劃未受一季度疫情影響，維持住了租金平穩(wěn)，租金環(huán)比上漲0.6%。1.5線及二線城市整體租金維持平穩(wěn)，租金降幅持續(xù)收窄。成都、武漢受集中供應(yīng)影響，租金小幅下跌。在杭州，受到科技互聯(lián)網(wǎng)及教育行業(yè)承壓，以及突發(fā)疫情等仍保持活躍態(tài)勢(shì)。例如在青島，一季度辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量約為4.3萬(wàn)平方米，高于過(guò)去十年一季度凈吸納量均值的 12%，主要來(lái)自TMT行業(yè)的擴(kuò)張需求帶動(dòng)整體需求的增長(zhǎng)。在全國(guó)

9、多地市場(chǎng)受疫情影響下，金融保險(xiǎn)等企業(yè)展示出較強(qiáng)韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，為本季度重要需求來(lái)源。一線城市如廣州和北京的新興子市場(chǎng)的日漸成熟，逐漸吸引金融保險(xiǎn)類企業(yè)入駐，貢獻(xiàn)整體租賃需求。在北京市場(chǎng)，一季度，內(nèi)資金融企業(yè)擴(kuò)張性需求激發(fā)了租賃市場(chǎng)活力。在廣州，隨著琶洲片區(qū)項(xiàng)目設(shè)施及周邊配套的日益成熟，該新興市場(chǎng)開(kāi)始贏得部分保險(xiǎn)企業(yè)的青睞，本季度錄得兩家保險(xiǎn)公司進(jìn)駐琶洲，合計(jì)租賃面積超 11,000平方米。在一線城市，科技企業(yè)在全國(guó)多數(shù)主要城市仍為主要需求驅(qū)動(dòng)，行業(yè)租賃占比保持穩(wěn)定。來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的需求維持穩(wěn)定或在部分城市有所下降，但科技行業(yè)內(nèi)的硬科技企業(yè)在本季度體現(xiàn)了需求的增長(zhǎng)。在北京，部分

10、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)停止了過(guò)去幾年來(lái)激進(jìn)擴(kuò)張的戰(zhàn)略，陸續(xù)退租冗余的辦公面積，將分散的辦公地點(diǎn)整合到新址進(jìn)行集約化管理。其退租行為尚未對(duì)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)形成明顯影響。在1.5線及二線城市，來(lái)自科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的需求也依然強(qiáng)勁。在杭州，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)成交面積占一季度總成交的42%。同時(shí)在武漢，截止到3月底，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在甲級(jí)辦公樓中的增量需求占比同比提升，占甲級(jí)總成交量的56%，并持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)。一季度全國(guó)新增供應(yīng)放緩，一、二線主要城市共入市甲級(jí)辦公樓69萬(wàn)平方米。北京本季度無(wú)新增供應(yīng)入市，上海、廣州、深圳三地本季度新增供應(yīng)共49萬(wàn)平方米，占比超70%。上海本季度三個(gè)新竣工項(xiàng)目均位于非中央商務(wù)區(qū)，為市場(chǎng)帶來(lái)23

11、.3萬(wàn)平方米新增面積，疫情爆發(fā)前整體在建項(xiàng)目受施工季度影響延遲交付，甲級(jí)供應(yīng)入市放緩，本季度有一個(gè)新增項(xiàng)目，錄得17萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。線及二線多數(shù)城市甲級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)保持低位，需求回暖推動(dòng)市場(chǎng)消化當(dāng)前存量面積，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)空置下降。杭州一季度無(wú)新增甲級(jí)供應(yīng)，隨著本季度市場(chǎng)出現(xiàn)多個(gè)大面積成交，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置下降至21.8%。同時(shí)成渝受疫情影響，整體市場(chǎng)保持低供應(yīng)趨勢(shì)。成都部分子市場(chǎng)項(xiàng)目交付日期再度延期，一季度僅有一個(gè)新增甲級(jí)項(xiàng)目，即位于天天府新區(qū)秦皇寺板塊的傳化中心，新增辦公面積約5.4萬(wàn)平方米。在整體需求環(huán)比增速放緩的情況下，較低的新增供應(yīng)保證了成都辦公樓市場(chǎng)的低空置水平。同時(shí)在重慶，甲級(jí)辦公

12、樓市場(chǎng)未錄得新增項(xiàng)目入市，盡管一季度僅有 0.95萬(wàn)平方米甲級(jí)供應(yīng)，供應(yīng)端的收縮推動(dòng)平均空置水平小幅下降至23.9%。雖全國(guó)多地受到疫情反復(fù)影響，一線城市辦公樓市場(chǎng)的租金表現(xiàn)穩(wěn)健。北京本季度租金實(shí)現(xiàn)三年來(lái)首次上漲，環(huán)比轉(zhuǎn)正增長(zhǎng) 1.2%。九個(gè)子市場(chǎng)租金均保持平穩(wěn)或?qū)?1城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供求指標(biāo)16,00014,00012,000千平方米10,0008,0006,0004,0002,0000多方面的影響，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金環(huán)比下降0.5%。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：2022年一季度全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)10.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.3%；但三月份開(kāi)始，受疫情影響，社零總額同比下跌3.5%，其中餐飲行業(yè)

13、受創(chuàng)嚴(yán)重，零售市場(chǎng)進(jìn)入短暫“倒春寒”調(diào)整期。為提振消費(fèi)，國(guó)家與地方政府出臺(tái)拉動(dòng)消費(fèi)的政策。累積三年“抗疫“經(jīng)驗(yàn)的零售商業(yè)項(xiàng)目也積極開(kāi)展”自救“，內(nèi)需消費(fèi)市場(chǎng)長(zhǎng)期來(lái)看仍具韌性。業(yè)態(tài)方面，疫情下，新能源消費(fèi)成為拉動(dòng)消費(fèi)的中堅(jiān)力量。1.5線城市，如成都、武漢等憑借私家車保有率高且商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，成為新能源汽車品牌線下擴(kuò)張的重要市場(chǎng)。疫情下，年初喜茶等茶飲開(kāi)啟降價(jià)潮，性價(jià)比成為消費(fèi)的關(guān)鍵因素，平價(jià)咖啡品牌受歡迎。同時(shí)隨著消費(fèi)者基數(shù)的增加，和對(duì)品質(zhì)追求的提升，咖啡市場(chǎng)涌現(xiàn)品質(zhì)化消費(fèi)階層，整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)15%12%百分比9%6%3%0%市場(chǎng)租賃需求保持活躍，新增項(xiàng)目的入市對(duì)市場(chǎng)影響有限；廣州甲級(jí)市場(chǎng)有

14、小米大廈一個(gè)項(xiàng)目入市，但2022年廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)今年將有超過(guò)80萬(wàn)平方米新增項(xiàng)目入市；深圳部分08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22F凈吸納量新增供應(yīng)空置率2008至2021年凈吸納量、新增供應(yīng)和空置率均為全年數(shù)據(jù)。2022年凈吸納量、新增供應(yīng)和空置率為年底預(yù)測(cè)值。數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行二十城市大眾住宅市場(chǎng)季度成交量9,000成交面積 （萬(wàn)平方米）8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0002Q091Q104Q103Q112Q121Q134Q133Q142Q151Q164Q163Q172Q1

15、81Q194Q193Q202Q211Q2204個(gè)一線城市16個(gè)二線城市20個(gè)城市季度平均成交量注：1) 4個(gè)一線城市包括北京，上海，廣州和深圳。16個(gè)二線城市包括長(zhǎng)沙，成都，重慶，大連，杭州，南京，寧波，青島，沈陽(yáng)，蘇州，天津，武漢，無(wú)錫，廈門(mén)，西安以及鄭州; 2)重慶大眾市場(chǎng)成交量包含所有商品房，重慶政府并未分開(kāi)計(jì)算商品住宅部分。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)日，1年期LPR為3.7%，較上期下調(diào)10個(gè)BP，5年期以上LPR為4.6%，較上一期下調(diào)5個(gè) BP。LPR下調(diào)顯示央行對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持明顯發(fā)力，同時(shí)，5年期LPR下調(diào)利好剛需、改善型住房需求。貨幣端， 4月15日央行宣布全面降準(zhǔn)0.25個(gè)

16、百分點(diǎn)，釋放5,300億長(zhǎng)期資金，釋放出宏觀政策要靠前發(fā)力、適時(shí)加力的明確信號(hào)?？梢?jiàn)，市場(chǎng)在經(jīng)歷了去年一整年的深度調(diào)整后，當(dāng)前政策底已過(guò)，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的監(jiān)管將保持“邊際放松”的特征，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行彈性管理和指導(dǎo)。2022年一季度，受春節(jié)假期疊加多城疫情點(diǎn)面散發(fā)的影響，市場(chǎng)信心尚未得到有效修復(fù)，全國(guó)住宅成交規(guī)模維持低位。2022年13月份全國(guó)住宅銷售面積同比下降 18.6%。仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)主要一、二線城市一手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市整體住宅市場(chǎng)成交情緒仍顯不足。一季度20多元化態(tài)勢(shì)。隨著泡泡瑪特推動(dòng)潮流玩具在消費(fèi)者市場(chǎng)及資本市場(chǎng)引發(fā)破圈討論，資本開(kāi)始推動(dòng)游戲、手辦、潮玩IP盲盒等業(yè)態(tài)積

17、極擴(kuò)張，包括騰訊這樣的互聯(lián)網(wǎng)品牌也入駐潮玩市場(chǎng)，其品牌QQfamily在重慶、深圳等地均有擴(kuò)店。供應(yīng)方面，隨著疫情再度爆發(fā)，原定于一季度開(kāi)業(yè)的部分項(xiàng)目被迫延期，一季度新增供應(yīng)共計(jì)64.9萬(wàn)平方米，截至季度末，21個(gè)主要城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量升至1.29億平方米。一線城市除去北京外，其余三城均未錄得新增供應(yīng)，其中上海由于疫情影響，新項(xiàng)目延期開(kāi)業(yè)。二線城市中，蘇州錄得28.3萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，位列各城市首位，長(zhǎng)江中游重點(diǎn)城市武漢季內(nèi)錄得13.6萬(wàn)平方米，位列第二?？罩寐史矫妫痪€城市中深圳和北京空置率小幅上升，上海、廣州空置率都有一定下調(diào)，其中上海零售市場(chǎng)在疫情前保持活躍，由于疫情在季度末發(fā)生，

18、數(shù)據(jù)體現(xiàn)有一定滯后性。1.5線和二線城市中，全國(guó)疫情的多點(diǎn)爆發(fā)為市場(chǎng)帶來(lái)極大不確定性，空置率情況也都漲多跌少，截至一季度末中國(guó)21個(gè)主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)平均空置率報(bào)9.3%，環(huán)比漲幅0.1個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，整體租金進(jìn)入下行區(qū)間，雖然年初節(jié)假日帶動(dòng)一批新興租賃需求，但近期的疫情爆發(fā)和防疫措施將繼續(xù)影響零售業(yè)務(wù)，零售品牌的擴(kuò)張速度短期內(nèi)將放緩，今年市場(chǎng)將面臨空置率和租金方面的雙重壓力。運(yùn)營(yíng)方面，高端購(gòu)物中心聞名的K11集團(tuán)將透過(guò)輕資產(chǎn)管理的合作模式，加入輕資產(chǎn)模式的大軍。自此，輕資產(chǎn)市場(chǎng)格局已經(jīng)基本形成了中高端、中端、大眾化的覆蓋。同時(shí)入局者增加，意味著競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)更加激烈。在存量時(shí)代，地產(chǎn)的盈

19、利模式發(fā)生了改變，傳統(tǒng)的快周轉(zhuǎn)模式在嚴(yán)密資金政策下寸步難行，手握核心資產(chǎn)的同時(shí)以輕資產(chǎn)模式拓展商業(yè)規(guī)模是大勢(shì)所趨。政策方面，中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見(jiàn)（簡(jiǎn)稱意見(jiàn)）正式發(fā)布，標(biāo)志我國(guó)“大內(nèi)需”時(shí)代的來(lái)臨。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)政策目標(biāo)是打破地方保護(hù)和市場(chǎng)分割、打通制約經(jīng)濟(jì)循環(huán)的關(guān)鍵堵點(diǎn)、促進(jìn)商品要素資源在更大范圍內(nèi)暢通流動(dòng)，同時(shí)建全建立高效規(guī)范、公平競(jìng)爭(zhēng)、充分開(kāi)放的全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)。大市場(chǎng)將顯著提升行業(yè)集中度，有助于消費(fèi)者服務(wù)質(zhì)量的提升。同時(shí)市場(chǎng)的流通和地方保護(hù)主義的廢除，有助于品牌走出始源地，開(kāi)拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。未來(lái)展望，預(yù)計(jì)超過(guò)1,100萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售供應(yīng)將在后半年陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的

20、入市將有效刺激消費(fèi)需求。按供應(yīng)來(lái)看，上海一季度疫情部分項(xiàng)目延期，預(yù)計(jì)還將有超過(guò)110萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，位列第一。南京、武漢、成都、北京和重慶緊隨其后。從項(xiàng)目上來(lái)看，地標(biāo)級(jí)和大體量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目將成為關(guān)注點(diǎn)，后續(xù)不乏成都SKP、北京麗澤天地會(huì)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市。住宅市場(chǎng)：2022年春節(jié)前后多地疫情出現(xiàn)反復(fù)，整體經(jīng)濟(jì)承壓，樓市持續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。2022年一季度，政策端、信貸端、貨幣端等多方面政策迎來(lái)邊際放松。政策端，兩會(huì)定調(diào)要滿足“合理購(gòu)房需求”，各地“因城施策”續(xù)釋放積極維穩(wěn)信號(hào)以緩解市場(chǎng)壓力。一季度全國(guó)有超50城發(fā)布樓市優(yōu)化調(diào)控政策，包括但不限于降低首付、下調(diào)房貸利率、放松限購(gòu)條件、放寬限售條件等。雖然

21、“房住不炒“依然是主旋律，但財(cái)政部提及今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，一定程度上穩(wěn)定了市場(chǎng)情緒。信貸端，重點(diǎn)城市按揭貸款放款速度有所加速，同時(shí)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）迎來(lái)“雙降”。1月20城市一手住宅成交面積合計(jì)約3,476萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌29%，同比下降35%?？傮w而言，各地支持性政策效果尚未顯效，加上多地疫情沖擊，市場(chǎng)信心不足。價(jià)格方面，一季度一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落，二、三線城市環(huán)比持平或降幅收窄。3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比下降城市有29個(gè)，比上月增加5個(gè)。具體價(jià)格方面，據(jù)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格顯示，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比

22、上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，與上月相同。三線城市新建商品住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)方面，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素影響，一季度房企拿地?zé)崆椴蛔悖B加地方政府推地放緩，土地市場(chǎng)持續(xù)低溫運(yùn)行。在已完成首批集中供地土拍的城市中，土地成交溢價(jià)率表現(xiàn)分化，其中，一、二線城市平均溢價(jià)率分別小幅上揚(yáng)至 4.1%和5.5%，三、四線城市平均溢價(jià)率則由去年下半年的6.7%降至2022年一季度的3.9%。展望2022年，在整體經(jīng)濟(jì)下行的預(yù)期下，貨幣政策將適時(shí)寬松，信貸環(huán)境有望持續(xù)改善。受近期降準(zhǔn)降息影響，信貸資金成本下調(diào)，房地產(chǎn)行

23、業(yè)的融資成本也會(huì)進(jìn)一步下降。政策方面，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控“房住不炒”總基調(diào)保持不變的形勢(shì)下，各地政府將持續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，因城施策促進(jìn)市場(chǎng)信心恢復(fù)。但前期政策顯效仍需時(shí)日，短期內(nèi)整體市場(chǎng)仍將延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。下半年，隨著政策環(huán)境不斷優(yōu)化改善以及疫情得到有效控制，市場(chǎng)情緒有望逐步回歸。但預(yù)計(jì)2022年全年成交較2021年將繼續(xù)回落。房企融資方面，企業(yè)融資端雖有改善，但資金更傾向于國(guó)企和央企。民企資金壓力不減，有待更多政策支持、市場(chǎng)成交及信心的恢復(fù)?！半p碳”目標(biāo) 下，低碳高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力凸顯“碳中和”背景下，“分布式光伏、綠色建筑、建材+高標(biāo)庫(kù)應(yīng)用場(chǎng)景”蘊(yùn) 含巨大發(fā)展空間“碳達(dá)峰”“碳中和”進(jìn)程加快，近

24、期日趨嚴(yán)格的能耗雙控政策使得綠色清潔能源的重要性不斷凸顯。各行各業(yè)都在積極落實(shí)節(jié)能減排目標(biāo)，探索綠色清潔能源的長(zhǎng)期可持續(xù)應(yīng)用。作為保障民生的重要基礎(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)庫(kù)物業(yè)設(shè)施已成為巨大的應(yīng)用場(chǎng)景之一。高標(biāo)庫(kù)開(kāi)發(fā)商快速拓展光伏應(yīng)用2021年9月，安博與隆基股份簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，期望借助隆基在分布式光伏領(lǐng)域的成熟技術(shù)優(yōu)勢(shì)，幫助安博快速推動(dòng)分布式光伏發(fā)電于倉(cāng)庫(kù)設(shè)施的鋪設(shè)應(yīng)用。此外，普洛斯旗下新能源業(yè)務(wù)平臺(tái)普楓新能源依托普洛斯在全國(guó)的高標(biāo)庫(kù)資源，充分利用高標(biāo)庫(kù)屋頂空間，快速布局物流園分布式光伏發(fā)電光伏能源在幫助企業(yè)使用清潔能源的同時(shí)，也保障了電力供應(yīng)的穩(wěn)定性未來(lái)隨著高標(biāo)庫(kù)內(nèi)溫控設(shè)施、自動(dòng)化設(shè)備的廣泛應(yīng)用，以

25、及醫(yī)藥品、生鮮食品的比例的進(jìn)一步攀升，大量恒溫低溫儲(chǔ)藏帶來(lái)電力需求的增長(zhǎng)，其節(jié)能減排壓力將逐步增大。分布式光伏發(fā)電不僅為高標(biāo)庫(kù)轉(zhuǎn)型清潔能源提供全新解決方案；同時(shí)與集中式供電相比，分布式光伏供電系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，不易受外部電力供應(yīng)波動(dòng)影響，對(duì)于有極高安全品質(zhì)、溫度控制要求的食藥品租戶， 的存儲(chǔ)安全形成有力保障。仲量聯(lián)行認(rèn)為，“雙碳”理念在高標(biāo)庫(kù)中的應(yīng)用絕不僅于此，如綠色建筑、建材的應(yīng)用也將有效減少高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)階段所產(chǎn)生的碳排放。張瀟嘉研究部華西區(qū)董事南京產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)能升級(jí)“十四五“規(guī)劃中，南京明確提出進(jìn)一步深化發(fā)展現(xiàn)代化創(chuàng)新名城的目標(biāo)，這對(duì)做強(qiáng)做大特色產(chǎn)業(yè)尤為圖1.高新園區(qū)小巨人企業(yè)分布（20

26、21年）注：小巨人企業(yè)：專注細(xì)分市場(chǎng)、高創(chuàng)新、高市場(chǎng)占有率、關(guān)鍵核心技術(shù)、卓越品質(zhì)和效益的“專精特新”中小龍頭企業(yè)。來(lái)源：南京市人民政府重要。早在2017年南京市政府就在各行政區(qū)整合設(shè)立15個(gè)高新園區(qū)， 其中12個(gè)位于包括江北新區(qū)（國(guó)家級(jí)）在內(nèi)的中心城區(qū)，同時(shí)優(yōu)化了以“4+4+1”產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展體系。華為、中興、臺(tái)積電等龍頭企業(yè)先后落戶南京，帶動(dòng)中下游企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，形成地位平等、資源共享的產(chǎn)業(yè)融合新生態(tài)。南京產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)能增強(qiáng)。2021年，中心城區(qū)高新區(qū)培育省級(jí)及國(guó)家級(jí)小巨人企業(yè)約128家。生物醫(yī)藥與節(jié)能環(huán)保新材料占比最高，約為34%，江北新區(qū)占了其中20家，具體例子包括先聲藥業(yè)在20

27、21年被評(píng)為省級(jí)小巨人企業(yè)。仲量聯(lián)行記錄到，2019年至2022年南京市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重大項(xiàng)目計(jì)劃簽約項(xiàng)目的八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中，江北新區(qū)無(wú)論計(jì)劃投資總額還是計(jì)劃投資數(shù)量都位居前三，其中生物醫(yī)藥圖2：按地區(qū)和行業(yè)分列的計(jì)劃投資總額及計(jì)劃投資數(shù)量（2019-2022年）注1：“4+4+1”產(chǎn)業(yè)體系：旨在通過(guò)打造4個(gè)先進(jìn)制造業(yè)，加快優(yōu)化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展4個(gè)服務(wù)業(yè)，培育一批未來(lái)產(chǎn)業(yè)。注2：8個(gè)重點(diǎn)行業(yè)和行業(yè)載體：服務(wù)業(yè)載體及其它、制造業(yè)載體及其它、新型電子信息、綠色智能汽車、高端智能設(shè)備、生物醫(yī)藥與節(jié)能環(huán)保新材料、軟件和信息服務(wù)、金融和科技服務(wù)、文旅健康和現(xiàn)代物流與高端商務(wù)商貿(mào)來(lái)源：南京市人民政府與節(jié)能環(huán)保新

28、材料產(chǎn)業(yè)計(jì)劃簽約項(xiàng)目金額最大，計(jì)劃簽約數(shù)量最多，其中巴斯夫和揚(yáng)子石油合作項(xiàng)目計(jì)劃于今年啟動(dòng)，計(jì)劃總投資約為272億元人民幣。政府報(bào)告顯示，到 2025年，生命健康產(chǎn)業(yè)集聚相關(guān) 企業(yè)將超過(guò)2,000家，產(chǎn)業(yè)規(guī)模將突破5,000億元，吸引人才超過(guò)5萬(wàn)人。2021年，通過(guò)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用，南京進(jìn)一步聚焦產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以政府為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)載體在主城區(qū)參與商業(yè)辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇， 帶給南京商業(yè)辦公樓市場(chǎng)不小的競(jìng)爭(zhēng)壓力。隨著江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，辦公載體的需求也在穩(wěn)步增長(zhǎng)。除了產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠這一加成政策外，相較于主城較為擁擠的交通，高昂的租金成本，新區(qū)大量土地能夠滿足企業(yè)搬遷和新設(shè)的需求。此外，地鐵線路的

29、可達(dá)性和企業(yè)自身“成本優(yōu)先”的保守租賃策略，促使企業(yè)將江北新區(qū)作為租賃與買(mǎi)賣(mài)的首選。圖3：2019-2022樣本入駐率及建筑面積江北新區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的持續(xù)利好將孕育出更多的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。在未來(lái)的城市發(fā)展中，占據(jù)產(chǎn)業(yè)高地的必然成為未來(lái)城市發(fā)展格局的佼佼者，在“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+商業(yè)辦公+優(yōu)惠政策“三駕馬車的驅(qū)動(dòng)下，我們預(yù)計(jì)江北新區(qū)未來(lái)多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的需求將進(jìn)一步增多，也將撬動(dòng)江北新區(qū)未來(lái)商辦市場(chǎng)的發(fā)展，江北新區(qū)的發(fā)展良好，為把握新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展做好了充分的準(zhǔn)備。仲量聯(lián)行記錄到，江北新區(qū)近三年竣工入市的樓宇租賃和銷售案例令江北新區(qū)來(lái)源：仲量聯(lián)行人印象深刻。由于低廉的租金及政策利好，這些辦公樓入駐率大多超過(guò)90%

30、，這吸引了眾多投資者將目光投向了江北新區(qū)，希望成為首批獲得核心資源并享受政策利好的受益者。高悅南京研究部高級(jí)分析師上海高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)乘勢(shì)發(fā)展圖1 2021年上海各類長(zhǎng)租公寓月租金范圍（元/每間）2021年底，錦和資管攜手新加坡GIC共同完成對(duì)上海市徐匯區(qū)后社西岸服務(wù)式公寓項(xiàng)目的整體收購(gòu)。此次收購(gòu)被視為中國(guó)高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中首個(gè)成功經(jīng)歷“投融管退”全生命周期的項(xiàng)目。作為上海具有代表性的高端長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目之一，后社西岸擁有66套精品設(shè)計(jì)公寓，集長(zhǎng)租公寓、零售、餐飲、健身等城市生活配套設(shè)施于一體。此次項(xiàng)目的成功退出表明機(jī)構(gòu)投資者繼續(xù)看好高端長(zhǎng)租公寓賽道并在持續(xù)探索優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)。在上海，面向大眾市場(chǎng)租

31、賃的普通長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品主要針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生群體和職場(chǎng)上較為年輕的白領(lǐng)人群，這些項(xiàng)目通常提供30平方米左右的單間，搭配基礎(chǔ)裝修及生活必備家具，一般定價(jià)區(qū)間約為每月每間2,000至7,000元人民幣。而主要針對(duì)跨國(guó)企業(yè)高管及國(guó)內(nèi)企業(yè)高層進(jìn)行租賃活動(dòng)的傳統(tǒng)服務(wù)式公寓，則通常提供更為寬敞的套間，搭配更品質(zhì)化的裝修以及完善的生活配套服務(wù)，也因此有著更高昂的租金（見(jiàn)圖1）。盡管當(dāng)前普通長(zhǎng)租公寓仍是主流產(chǎn)品，我們觀察到上海的高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在逐漸成型，并很好地滿足了如金領(lǐng)、專業(yè)人士、家庭租戶、小企業(yè)主以及自由職業(yè)者等新興租賃群體的改善型租賃需求。此類高端長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品填補(bǔ)了傳統(tǒng)服務(wù)式公寓產(chǎn)品和普通長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品之

32、間的需求空白，在提供具有設(shè)計(jì)感的室內(nèi)裝修、家具配套和良好服務(wù)的同時(shí)也保持了適中的租金。高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)近年逐漸擴(kuò)張成型，截至2021年底，上海高端長(zhǎng)租公寓套數(shù)存量占整體存量市場(chǎng)的8%，較2018年僅2%的占比大幅提高。我們觀察到一些領(lǐng)先的高端長(zhǎng)租公寓品牌正引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展并在高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中扮演重要角色，如背靠中駿集團(tuán)的方隅和錦和資管旗下的佰舍等。此外，我們也關(guān)注到兩家由國(guó)企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓品牌活躍在高端租賃市場(chǎng)上陸家嘴集團(tuán)旗下公寓品牌“樂(lè)居”以及上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下的“城方”。由于目前許多租賃住房地塊仍在建設(shè)中，我們預(yù)計(jì)未來(lái)幾年會(huì)有更多由國(guó)企開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的高端長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目入市，為整體高端租賃市場(chǎng)帶來(lái)

33、新的活力和生機(jī)。展望未來(lái)，新市民和年輕群體對(duì)追求更好生活質(zhì)量的改善需求正在不斷資料來(lái)源：仲量聯(lián)行上升。當(dāng)前中國(guó)政府正積極推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，頒布了一系列稅收減免、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼和金融支持等專項(xiàng)政策，供需兩旺的市場(chǎng)將有望吸引更多機(jī)構(gòu)投資者和運(yùn)營(yíng)商入場(chǎng)，形成行業(yè)內(nèi)良性循環(huán)態(tài)勢(shì)和可持續(xù)發(fā)展性。同時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)也正在積極探討將所有租賃住房項(xiàng)目納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)的可能性，為投資方提供更優(yōu)的退出通道。因此，我們可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)將有更多機(jī)構(gòu)投資者及國(guó)有企業(yè)參與進(jìn)來(lái)，為日益增長(zhǎng)的租賃需求提供多層次供應(yīng)體系。在政策激勵(lì)、多元化資本注入以及營(yíng)商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化的多重驅(qū)動(dòng)力下，上海高端長(zhǎng)租

34、公寓市場(chǎng)將持續(xù)健康發(fā)展勢(shì)頭。龐美怡上海研究部高級(jí)分析師消費(fèi)帶領(lǐng)深圳零售市場(chǎng)復(fù)蘇深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)租賃成交量統(tǒng)計(jì)單位：筆百貨/超市珠寶/鐘表1491影音/電子產(chǎn)品禮品/書(shū)籍/生活其他兒童娛樂(lè)美妝/個(gè)人護(hù)理服裝零售餐飲1009825仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)深圳全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租賃相關(guān)數(shù)據(jù)。最近針對(duì)過(guò)去三年全市65個(gè)樣本所有新租賃成交進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析，我們發(fā)現(xiàn)201920202021注：全文租賃成交均采集于優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心；由于不考慮新增項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)的租賃成交，本文所統(tǒng)計(jì)的記錄更多來(lái)源于存量項(xiàng)目成交。來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部深圳強(qiáng)大的消費(fèi)力正在覺(jué)醒，推動(dòng)著零售市場(chǎng)的發(fā)展，購(gòu)物中心逐漸成為重要載體?；久嫫?/p>

35、析1.疫情管控快、準(zhǔn)、全，線下消費(fèi)活動(dòng)不間斷餐飲業(yè)態(tài)租賃成交量統(tǒng)計(jì)其它西式簡(jiǎn)餐快餐小吃日韓料 地方菜系面包甜點(diǎn)中式簡(jiǎn)餐茶飲咖啡350+30+200+40+20+40+50+20+20+20+40+90+70+60+70+90+30+酒吧/輕餐火鍋燒烤2.年輕中產(chǎn)漸成消費(fèi)主力，消費(fèi)升級(jí)成為大勢(shì)所趨3.中高端消費(fèi)需求旺盛，奢侈品牌加速布局4.競(jìng)爭(zhēng)加劇推動(dòng)項(xiàng)目煥新，打造消費(fèi)新場(chǎng)景迎合全年齡段消費(fèi)群體單位：筆450+餐飲基本面快速恢復(fù)，資本推動(dòng)連鎖化進(jìn)程2021餐飲租賃成交量較2019及2020年分別增長(zhǎng)82%及24%。部分細(xì)分領(lǐng)域在資本的助推下呈現(xiàn)迅猛的擴(kuò)張勢(shì)頭，對(duì)整個(gè)餐飲業(yè)態(tài)的復(fù)蘇貢獻(xiàn)顯著。茶飲咖

36、啡2021年租賃成交量較疫情前實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，且出現(xiàn)更多高價(jià)位的小眾鮮果茶品牌。中式簡(jiǎn)餐具備品類標(biāo)準(zhǔn)化、單店模型清晰等“萬(wàn)店基因”的中式簡(jiǎn)餐受資本追捧。這些搬進(jìn)購(gòu)物中心的面館、茶餐廳成為吸引更多周邊白領(lǐng)進(jìn)購(gòu)物中心消費(fèi)。地方菜系2021年地方菜系租賃成交量?jī)H次于茶飲咖啡，體現(xiàn)了深圳這座年輕城市對(duì)不同飲食文化有著更高的包容性。且居民外出就餐頻率上升，眾201920202021來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部多品牌因此在深持續(xù)擴(kuò)張。潮流與奢侈品雙重加持，深圳服裝零售成交量逆勢(shì)上揚(yáng)2021年全市服裝零售租賃成交量較2019及2020年分別增長(zhǎng)55%及45%。奢侈品眾多奢侈品牌搶灘深圳，2021年新增28家奢侈品牌（

37、其中包含上十家華南首店）, 后海成為繼蔡屋圍后深圳第二個(gè)重奢商圈潮流時(shí)尚大量潮流時(shí)尚品牌乘著國(guó)潮興起的東風(fēng)強(qiáng)勢(shì)崛起；三年間成交量翻倍女裝部分抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的服裝企業(yè)憑借多品牌矩陣持續(xù)優(yōu)化線下零售渠道；高端女裝品牌租賃成交中，近 40%來(lái)自深圳本土品牌服裝零售業(yè)態(tài)租賃成交量統(tǒng)計(jì)快時(shí)尚內(nèi)衣其它鞋履男裝箱包飾品奢侈品/輕奢運(yùn)動(dòng)潮流時(shí)尚女裝100+110+20+30+180+30+10+40+20+50+30+40+40+250+30+2019來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部300+2020單位：筆450+40+2021總結(jié)最終結(jié)果能較為清晰地反映過(guò)去三年深圳零售市場(chǎng)的變化及趨勢(shì)，為投資者、運(yùn)營(yíng)商、零售品牌商投資

38、決策提供重要參考。整體而言，過(guò)去一年深圳成功實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的恢復(fù)性增長(zhǎng)。更重要的是，得益于深圳“多中心”的商業(yè)布局，這種增長(zhǎng)能快速傳導(dǎo)至零售市場(chǎng)。我們也應(yīng)該注意并非所有項(xiàng)目都受惠于活躍的整體租賃需求，例如個(gè)別項(xiàng)目因硬件陳舊或地理位置偏遠(yuǎn)等因素影響，運(yùn)營(yíng)狀況依舊不容樂(lè)觀。因此，我們建議各零售商業(yè)項(xiàng)目可以根據(jù)過(guò)去三年各個(gè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)自身定位重新審視，并基于目標(biāo)客群（年輕人、家庭或全客層）更新租戶組合。劉嘉昕廣州研究部高級(jí)分析師重訂香港工業(yè)土地物業(yè)用途圖一: 工業(yè)物業(yè)資本值升幅（2020-21）資料來(lái)源：仲量聯(lián)行， 2022年2月經(jīng)過(guò)2019-20年的市場(chǎng)衰退，香港本地經(jīng)濟(jì)于2021年迎來(lái)反彈，全年

39、本地生產(chǎn)總值增長(zhǎng)同比上升6.4%。其中，工業(yè)物業(yè)價(jià)格按年上升9%，超出市場(chǎng)預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，工業(yè)物業(yè)亦同時(shí)受到投資者及用家追捧。在商品貿(mào)易上升，強(qiáng)勁的本地消費(fèi)力及網(wǎng)上購(gòu)物的普及下，貨倉(cāng)需求維持強(qiáng)勢(shì)，2021年空置率下降至1.5%，租金錄得5.9%升幅。鑒于新經(jīng)濟(jì)的崛起，例如 5G 網(wǎng)絡(luò)和云計(jì)算，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施及數(shù)據(jù)中心的需求日漸增長(zhǎng)，以致工業(yè)物業(yè)投資勢(shì)頭表現(xiàn)不俗。盡管而已，香港仍有不少荒廢殘舊的工業(yè)大廈，該情況在綜合發(fā)展區(qū)尤其嚴(yán)重。它們甚少于市場(chǎng)放售或有任何有關(guān)的重建計(jì)劃。什么原因?qū)е麓顺B(tài)出現(xiàn)？在回答問(wèn)題前，先了解綜合發(fā)展區(qū)的背景。綜合發(fā)展區(qū)是把涵蓋范圍綜合發(fā)展/重建作住宅及/或商業(yè)用途 ，

40、并提供休憩用地和其他配套設(shè)施，范圍通常包括多個(gè)地段。如果這些地段原本用途與綜合發(fā)展區(qū)規(guī)劃不相符，它們的用途可能會(huì)被重新規(guī)劃。此舉目的是加快小區(qū)活化及更有效地使用土地。截至現(xiàn)時(shí)，香港共有七個(gè)工業(yè)地帶被劃為綜合發(fā)展區(qū)，包括46幢工業(yè)大廈。最新由工業(yè)重建為住宅項(xiàng)目的例子是由新鴻基領(lǐng)頭的荃灣東項(xiàng)目，預(yù)期提供1,330個(gè)單位。然而，以上例子于本地市場(chǎng)少之又少。大量囤積荒廢的工業(yè)大廈的現(xiàn)象說(shuō)明相關(guān)政策未能達(dá)到促進(jìn)工業(yè)大廈活化的目標(biāo)。根據(jù)2020年全港工業(yè)用地區(qū)研究報(bào)告的問(wèn)卷調(diào)查，綜合發(fā)展區(qū)內(nèi)物業(yè)業(yè)權(quán)過(guò)度分散是阻礙重建的主要原因。一般在提交重建申請(qǐng)前，業(yè)主必須先統(tǒng)一多座物業(yè)業(yè)權(quán)及同意相關(guān)項(xiàng)目細(xì)節(jié)，業(yè)權(quán)的過(guò)度

41、分散會(huì)令協(xié)商過(guò)程中所需的時(shí)間及資源比單一業(yè)權(quán)的發(fā)展項(xiàng)目多出幾倍。如果其中一幢大廈的業(yè)權(quán)涉及多名業(yè)主，收集業(yè)權(quán)的過(guò)程會(huì)變得尤其復(fù)雜。除此之外，重新規(guī)劃的土地用途亦未必符合業(yè)主預(yù)期。土地用途變更或會(huì)增加發(fā)展成本，例如補(bǔ)地價(jià)，令業(yè)主重建意向減低。有見(jiàn)及此，規(guī)劃署現(xiàn)正提議容許那些被劃在綜合發(fā)展區(qū)的工業(yè)大廈保留原有的工業(yè)用途。與此同時(shí)，規(guī)劃署亦提出縮小綜合發(fā)展區(qū)范圍，以便業(yè)主更易收集業(yè)權(quán)。若政府接受并通過(guò)這些建議，定能有效釋放這些工業(yè)大廈的價(jià)值及加快城區(qū)活化。除了以上的建議外，政府應(yīng)更主動(dòng)地利用綜合發(fā)展區(qū)推動(dòng)城區(qū)重建，例如在補(bǔ)地價(jià)方面提供折扣、降低強(qiáng)制拍賣(mài)業(yè)權(quán)門(mén)檻和與發(fā)展商共同參與發(fā)展項(xiàng)目。當(dāng)工業(yè)物業(yè)存

42、量上升及更多工業(yè)重建項(xiàng)目落成，市場(chǎng)的投資氣氛會(huì)因此改善，甚至擴(kuò)大整個(gè)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。區(qū)紫容香港研究部分析師辦公樓14| 專題 | 辦公樓 | 零售地產(chǎn) | 住宅 | 物流地產(chǎn) | 酒店 |二零二二年第一季度大中華區(qū)物業(yè)摘要北京“辦公樓租賃市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，2022年一季度租金實(shí)現(xiàn)三年以來(lái)首次上漲?！泵钻?yáng)，華北區(qū)研究部總監(jiān)租金同比增長(zhǎng)率注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化2.0%每平方米每月有效租金基于建筑面積*356元租金周期漲幅加快價(jià)格指數(shù)140120100指數(shù)8060402004Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個(gè)月展望基數(shù)：2017年第4季度=100該價(jià)格指數(shù)僅指中

43、央商務(wù)區(qū)的價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源：仲量聯(lián)行硬性指標(biāo)大面積成交推動(dòng)租賃市場(chǎng)上行。本季度北京辦公樓租賃市場(chǎng)延續(xù)了較為強(qiáng)勁的需求，總凈吸納量已接近157,000平方米超過(guò)2020年全年凈吸納量的兩倍。8,000平方米以上的租賃需求對(duì)市場(chǎng)成交的貢獻(xiàn)顯著，占總租賃成交面積的55%以上。本季度金融租戶的擴(kuò)張性需求激發(fā)了租賃市場(chǎng)活力。同時(shí)，來(lái)自TMT和大健康行業(yè)的需求也支持了本季度租賃市場(chǎng)上行。一季度，內(nèi)資租戶作為租賃市場(chǎng)主力軍，貢獻(xiàn)了超過(guò)80%的市場(chǎng)成交面積?？罩寐蔬_(dá)到2019年四季度以來(lái)的最低水平。一季度，北京辦公樓市場(chǎng)整體空置率連續(xù)第5個(gè)季度下降，從11.7%降至10.2%，創(chuàng)過(guò)去10個(gè)季度以來(lái)的最低水平。

44、麗澤子市場(chǎng)空置率下降7.5個(gè)百分點(diǎn)，為本季度空置率環(huán)比下降幅度最大的子市場(chǎng)。由于近期入市的項(xiàng)目目前尚能夠提供整層面積，迎合了本季度活躍的大面積市場(chǎng)需求，空置率顯著下降。由于租戶需求強(qiáng)勁，本季度空置面積去化速度可觀。整體租金開(kāi)始增長(zhǎng)，市場(chǎng)信心得到提振。整體市場(chǎng)租金于本季度到達(dá)拐點(diǎn)，由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比上漲1.2%。所有九個(gè)子市場(chǎng)的1000總建筑面積 千平方米8006004002000171819202122F18%15%百分比12%9%6%3%0%租金均保持平穩(wěn)或?qū)崿F(xiàn)正增長(zhǎng)，其中麗澤區(qū)域環(huán)比增幅最大，達(dá)到7.5個(gè)百分點(diǎn)。本季度投資者積極需求機(jī)會(huì)，市場(chǎng)收益率企穩(wěn)。生命科學(xué)和智能制造業(yè)的加速發(fā)展促進(jìn)了投資

45、者對(duì)北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注。整體市場(chǎng)租金將于2022年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2022年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將持續(xù)發(fā)力實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步復(fù)蘇，轉(zhuǎn)為均衡市場(chǎng)。2022年全年租金漲幅將達(dá)6.7%，市場(chǎng)將持續(xù)活躍，但隨著整體租金的回升，自2021年凈吸納量落成量未來(lái)供應(yīng)空置率2017至2021年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來(lái)供應(yīng)是年底預(yù)計(jì)值。資料來(lái)源：仲量聯(lián)行以來(lái)強(qiáng)勁的需求勢(shì)頭可能放緩。雖然2022年甲級(jí)辦公樓供應(yīng)有限，但在未來(lái)1-2年中關(guān)村周邊區(qū)域?qū)⒂卸鄠€(gè)項(xiàng)目入市，總建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)將會(huì)在一定程度上緩解目前中關(guān)村地區(qū)供不應(yīng)求的情況。備注：

46、北京辦公樓市場(chǎng)是指北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)。*CBD甲級(jí)辦公樓租金。上海“疫情爆發(fā)前，市場(chǎng)延續(xù)去年趨勢(shì)，各版塊需求強(qiáng)勁?！币σ?，中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)租金同比增長(zhǎng)率注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化4.5%每平方米每月有效租金基于建筑面積*285元租金周期漲幅放緩價(jià)格指數(shù)140130120110指數(shù)100908070604Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個(gè)月展望基數(shù)： 2017年第4季度 = 100該價(jià)格指數(shù)僅指上海中心城區(qū)的價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源： 仲量聯(lián)行3月疫情爆發(fā)前，市場(chǎng)延續(xù)2021年強(qiáng)勁需求。盡管受到3月份疫情的影響，2022年第一季度全市凈吸納量仍錄得29.5萬(wàn)平方米

47、；受益于浦東中央商務(wù)區(qū)內(nèi)資金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)公司的活躍需求，浦東中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得4.4萬(wàn)平方米；盡管浦西中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)保持信心且來(lái)自不同行業(yè)的需求依然活躍，但由于可租賃面積稀缺，凈吸納量有限。本季度非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量達(dá)到25.2萬(wàn)平方米。制造貿(mào)易業(yè)和生命科學(xué)行業(yè)公司表現(xiàn)活躍。與此同時(shí)，部分內(nèi)資金融和專業(yè)服務(wù)公司積極尋求高品質(zhì)辦公樓內(nèi)的升級(jí)及擴(kuò)張機(jī)會(huì)。一季度共計(jì)三個(gè)項(xiàng)目入市，總建筑面積錄得23.3萬(wàn)平方米。一季度中央商務(wù)區(qū)未有新項(xiàng)目竣工。在無(wú)新增供應(yīng)的情況下，上海中央商務(wù)區(qū)的空置率持續(xù)下降。浦西中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至5.8%，同時(shí)預(yù)入市項(xiàng)目收到大量預(yù)租問(wèn)詢量；在強(qiáng)勁租賃

48、勢(shì)頭的帶領(lǐng)下，浦東中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至8.9%。硬性指標(biāo)700600總建筑面積 千平方米5004003002001000171819202122F凈吸納量 落成量未來(lái)供應(yīng)空置率55%45%35%25%15%5%-5%本季度三個(gè)新竣工交付項(xiàng)目均位于非中央商務(wù)區(qū)，共計(jì)23.3萬(wàn)平方米。盡管有新增供應(yīng)面積入市，但活躍的問(wèn)詢與租賃活動(dòng)持續(xù)推動(dòng)空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至23.9%。新一輪疫情爆發(fā)前，租金持續(xù)增長(zhǎng)。百分比一季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比增長(zhǎng)2.2%。由于業(yè)主心態(tài)持續(xù)向好，浦西租金環(huán)比增長(zhǎng)2.4%。浦東中央商務(wù)區(qū)，受益于市場(chǎng)復(fù)蘇帶動(dòng)部分相對(duì)老舊的樓宇獲得活躍租賃活動(dòng)，帶動(dòng)浦東

49、中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比上漲2.0%。多板塊的復(fù)蘇帶動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比增長(zhǎng)2.5%。盡管整體租賃市場(chǎng)活躍，但考慮到未來(lái)的供應(yīng)量高增、疫情反復(fù)以及全球宏觀背景的不確定性，投資者仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度，資本化率持平。2017至2021年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來(lái)供應(yīng)是年底預(yù)計(jì)值。資料來(lái)源：仲量聯(lián)行扶持政策將平衡疫情影響。短期來(lái)看，盡管浦東和浦西中央商務(wù)區(qū)租賃需求依然活躍，但由于上海市新冠疫情的反復(fù)，租賃活動(dòng)受到影響，凈吸納量的增長(zhǎng)將受限于疫情防控措施。長(zhǎng)期來(lái)看，扶持政策將幫助上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)企穩(wěn)。傳統(tǒng)行業(yè)和新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的內(nèi)資企業(yè)仍將提供穩(wěn)定的寫(xiě)字樓

50、升級(jí)和擴(kuò)張需求，但外資企業(yè)將持觀望態(tài)。備注：上海辦公樓市場(chǎng)是指上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)。*中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓租金。廣州“受租賃需求低迷影響，廣州整體租金持續(xù)下行?！痹悾A南區(qū)研究部總監(jiān)租金同比增長(zhǎng)率注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化-2.1%每平方米每月有效租金基于建筑面積*176元租金周期跌幅加快價(jià)格指數(shù)140130120指數(shù)11010090804Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個(gè)月展望基數(shù)： 2017年第4季度 = 100該價(jià)格指數(shù)僅指廣州珠江新城的價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源： 仲量聯(lián)行硬性指標(biāo)1,00050%總建筑面積 千平方米80040%一季度租賃需求恢復(fù)緩慢。上一

51、輪行業(yè)調(diào)控政策影響在一季度依舊存在，且全國(guó)部分城市出現(xiàn)疫情反彈，許多企業(yè)相應(yīng)調(diào)整了其對(duì)于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的短期預(yù)期；尤其是許多跨國(guó)企業(yè)和外資企業(yè)在中國(guó)的區(qū)域總部所在地面臨疫情，其擴(kuò)張計(jì)劃不得不推遲或暫停，租賃需求進(jìn)一步下滑。大型國(guó)企及金融機(jī)構(gòu)本季度繼續(xù)成為租賃需求的兩大主力。然而，整體市場(chǎng)需求仍顯冷淡，部分位于珠江新城的項(xiàng)目由于租金水平較高面臨一定空置去化壓力，本季度凈吸納量亦主要集中在琶洲近兩年竣工的、租金相對(duì)更有競(jìng)爭(zhēng)力的辦公樓宇。本季度兩棟甲級(jí)辦公樓入市。小米大廈及其副塔樓于本季度竣工，總建筑面積約86,000平方米。截至2022年第一季度，廣州甲級(jí)辦公樓總存量上升至約732萬(wàn)平方米。珠江新城片區(qū)

52、由于流失部分核心租戶，區(qū)域空置繼續(xù)上行；琶洲片區(qū)本季度的新增供應(yīng)也進(jìn)一步推動(dòng)整體空置上漲。本季度全市整體空置率為13.6%，環(huán)比上漲 0.6個(gè)百分點(diǎn)。空置去化緩慢，整體租金走低。一季度租賃需求疲軟，珠江新城片區(qū)未能在核心租戶流失后實(shí)現(xiàn)空置快速去化。部分業(yè)主焦慮情緒上升，且當(dāng)前各類經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素疊加使承租能力強(qiáng)的租戶更偏向于保持觀望，這些業(yè)主唯有通過(guò)調(diào)低租金以推動(dòng)空置去化。在此背景60040020001718192021凈吸納量落成量未來(lái)供應(yīng)空置率22F30%百分比20%10%0%下，全市租金本季度環(huán)比下跌約0.9個(gè)百分點(diǎn)。一季度投資市場(chǎng)保持活躍，投資需求仍然穩(wěn)定，同時(shí)錄得兩筆整棟成交，分別

53、為位于珠江新城片區(qū)的太平洋金融大廈及位于琶洲片區(qū)的小米大廈副塔樓。另外，自用買(mǎi)家對(duì)廣州金融城內(nèi)即將竣工的辦公樓表現(xiàn)出強(qiáng)烈興趣。疫情反復(fù)使租賃需求恢復(fù)承壓。2017至2021年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來(lái)供應(yīng)是年底預(yù)計(jì)值。資料來(lái)源：仲量聯(lián)行從今年年初開(kāi)始，央行頒布了旨在進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一系列政策。進(jìn)入下半年，隨著寬松的貨幣政策所釋放的流動(dòng)性逐漸傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以大型國(guó)企及金融機(jī)構(gòu)為首的各類企業(yè)有望在租賃市場(chǎng)保持活躍，為“遇冷”的廣州辦公樓租賃市場(chǎng)提供一定承托。充足的流動(dòng)性供應(yīng)將支撐消費(fèi)需求，而逐步恢復(fù)的需求端將調(diào)動(dòng)本土企業(yè)的生產(chǎn)積極

54、性，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”，在一定程度緩解企業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)前景的憂慮。但是，對(duì)于受影響較大的外資企業(yè)而言，其信心修復(fù)預(yù)計(jì)仍需時(shí)日，短期內(nèi)很可能轉(zhuǎn)向以續(xù)租為主的策略。備注：廣州辦公樓市場(chǎng)指廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)。*珠江新城核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓租金。深圳“遭遇3月疫情反復(fù)的沖擊，深圳辦公樓市場(chǎng)短暫承壓?！痹悾A南區(qū)研究部總監(jiān)租金同比增長(zhǎng)率注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化-0.1%每平方米每月有效租金基于建筑面積*209元租金周期跌幅放緩價(jià)格指數(shù)120110100指數(shù)9080深圳經(jīng)濟(jì)受疫情防控的影響，辦公樓市場(chǎng)需求有所放緩。一季度末，深圳市受新冠疫情反復(fù)的沖擊，全市各類場(chǎng)所實(shí)施封鎖管控一周，使得部分租賃活動(dòng)停擺或

55、延期，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求有所放緩。因此，本季度凈吸納量?jī)H為11萬(wàn)平方米，環(huán)比與同比均減少超過(guò)60%。深圳市政府實(shí)施了快速有效的防疫措施，配套發(fā)布了一系列封鎖后的經(jīng)濟(jì)刺激政策，減緩此次疫情的沖擊，也一定程度上幫助了深圳辦公樓市場(chǎng)需求維持穩(wěn)定。70604Q174Q184Q194Q204Q214Q22一季度僅有一棟新辦公樓竣工，全市空置率略微上升。本季度全市僅有一座甲級(jí)辦公樓竣工，即前海鴻榮源中心，帶來(lái)約為17萬(wàn)平方米租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個(gè)月展望基數(shù)： 2017年第4季度 = 100該價(jià)格指數(shù)指深圳全市的價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源： 仲量聯(lián)行硬性指標(biāo)2,400總建筑面積 千平方米2,0001,600

56、1,20080040055%45%35%25%15%5%的新增供應(yīng)。至此，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量接近1,100萬(wàn)平方米。部分在建項(xiàng)目的施工進(jìn)度受疫情管控影響，預(yù)計(jì)將延遲一至兩個(gè)季度交付。一方面新落成的前海鴻榮源中心體量較大，使南山區(qū)空置率上升了1.3個(gè)百分點(diǎn)，另一方面得益于業(yè)主持續(xù)性租金下調(diào)，羅湖區(qū)空置去化樂(lè)觀。這兩個(gè)片區(qū)的變化一定程度上相互抵消，使深圳的整體空置率基本保持穩(wěn)定。截至2022年一季度末，全市空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至20.6%。整體辦公樓租金保持平穩(wěn)伴有略微上漲。百分比得益于大多數(shù)企業(yè)原有年度租賃計(jì)劃能有效執(zhí)行，這部分需求相對(duì)穩(wěn)定。同時(shí)，部分優(yōu)質(zhì)樓宇經(jīng)歷租金低位運(yùn)行后，有效調(diào)

57、整了租戶結(jié)構(gòu)，一定程度上幫助了整體租金的維穩(wěn)。因此，本季度深圳辦公樓市場(chǎng)整體租金環(huán)比小幅上漲0.6%，至 195元每月每平方米。資本市場(chǎng)方面，深圳辦公樓大宗交易主要來(lái)自于期樓，以自用買(mǎi)家為主。值得注意的是，華潤(rùn)置地旗下項(xiàng)目本季度錄得交易較多，其中一筆的出售面積超過(guò)2.6萬(wàn)0171819202122F凈吸納量落成量未來(lái)供應(yīng)空置率2017至2021年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來(lái)供應(yīng)是指2022年第二至第四季度計(jì)劃落成量。資料來(lái)源：仲量聯(lián)行平方米，購(gòu)買(mǎi)方為華潤(rùn)水泥。巨量的新增供應(yīng)加上需求疲軟導(dǎo)致租金持續(xù)承壓?；谏钲诮?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、新冠疫情反

58、復(fù)以及全球市場(chǎng)不確定性增大等因素影響，企業(yè)控制成本運(yùn)營(yíng)，謹(jǐn)慎擴(kuò)張人員及規(guī)模，這將導(dǎo)致辦公樓需求放緩。因此，預(yù)計(jì)2022年全年凈吸納量將比2021下降。展望未來(lái)12個(gè)月，深圳辦公樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)量超200萬(wàn)平方米。短時(shí)間內(nèi)大量新入市樓宇將利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)積極招商，一定程度上加劇區(qū)域租金競(jìng)爭(zhēng)。由于持續(xù)的供過(guò)于求與需求放緩，預(yù)計(jì)到2022年底，全市空置率將同比上升3-4個(gè)百分點(diǎn)，并且租金水平將下降。備注：深圳辦公樓指深圳甲級(jí)辦公樓。*福田區(qū)甲級(jí)辦公樓租金。成都“先進(jìn)制造類企業(yè)需求穩(wěn)健上揚(yáng)，成都市場(chǎng)保持基本平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。”杜婷，成都研究部董事租金同比增長(zhǎng)率注：增長(zhǎng)率為同質(zhì)比變化0.6%每平方米每月有效租金基于

59、建筑面積93元租金周期租金平穩(wěn)價(jià)格指數(shù)109107105指數(shù)1031019997954Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個(gè)月展望基數(shù)： 2017年第4季度 = 100資料來(lái)源： 仲量聯(lián)行硬性指標(biāo)全市空置率基本平穩(wěn)，先進(jìn)制造業(yè)為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)創(chuàng)造全新增長(zhǎng)曲線。2022年初，在政策與資本市場(chǎng)變動(dòng)的雙重影響下，部分重點(diǎn)行業(yè)內(nèi)部仍在繼續(xù)調(diào)整，辦公租賃需求有所放緩。第一季度凈吸納量錄得4.1萬(wàn)平方米，同比下降約 1.1萬(wàn)平方米。城市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)、保險(xiǎn)、律所等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)需求持續(xù)穩(wěn)健。截至季末，成都甲級(jí)市場(chǎng)空置率錄得19.9%，環(huán)比僅小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。在智

60、能化浪潮以及碳中和政策推動(dòng)下，近幾年新能源汽車以及其上游端的芯片制造高速發(fā)展。于傳統(tǒng)辦公樓市場(chǎng)而言，承接先進(jìn)制造業(yè)的軟件開(kāi)發(fā)職能部門(mén)入駐成為市場(chǎng)新趨。在一季度新增科技互聯(lián)網(wǎng)需求中，來(lái)自先進(jìn)制造類企業(yè)的辦公需求首次躋身第二位置。一季度市場(chǎng)供應(yīng)端短期回落，天府新區(qū)年內(nèi)或迎甲寫(xiě)供應(yīng)高峰。受疫情影響，部分子市場(chǎng)項(xiàng)目交付時(shí)間再次延期。第一季度全市僅新增一個(gè)甲級(jí)項(xiàng)目即位于天府新區(qū)秦皇寺板塊的傳化中心，新增辦公面積約5.4萬(wàn)平方米。2022年內(nèi)，天府新區(qū)預(yù)計(jì)將迎來(lái)繼中交、中鐵等項(xiàng)目交付后的第二次供應(yīng)高峰。全年將新增優(yōu)質(zhì)辦公面積（含乙級(jí)辦公樓）約44.0萬(wàn)平方米，板塊內(nèi)高空置壓力或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。800700總建