預(yù)習(xí)班12講全講義

1、模塊二：土地、印花稅、稅一、土地二、印花稅三、稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中雙方納稅情況第一節(jié) 土地土地是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。2013 年央視出面反駁。本節(jié)內(nèi)容一、土地二、土地三、土地四、土地2005 年至 2012 年 8 月房企欠土地3.8，一石激起千層浪。的繳納方式的計(jì)算的考核方式的會(huì)計(jì)核算一、土地的繳納方式1.銷售房地產(chǎn)時(shí)，按預(yù)征率預(yù)繳土地納稅必要；2.達(dá)到土地條件，進(jìn)行土地條件二、土地1.確定應(yīng)稅收入的計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額新 5 舊 3計(jì)算增值額計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額按增值率確定稅率與速算扣除系數(shù)，

2、注意普通住宅稅收應(yīng)納稅額=增值額稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)應(yīng)進(jìn)行主管可要求納稅人進(jìn)行（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的（2）取得銷售（預(yù)售）證滿三年仍未銷售完畢的（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地手續(xù)的（4）?。?、直轄市、計(jì)劃單列市）規(guī)定的其他情況轉(zhuǎn)讓方流轉(zhuǎn)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地、所得稅承受方契稅、印花稅從 2008 年 11 月 1 日起

3、：對(duì)個(gè)人銷售或住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地。（一）確定應(yīng)稅收入1.凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理；價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、開(kāi)具2.企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售影響扣除比例；3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地，在時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（二）扣除項(xiàng)目金額審核要點(diǎn)（新 5 舊 3）為唯一課件方式，更新進(jìn)度見(jiàn)空間日志

4、HYPERLINK http:/1980370644/2 http:/1980370644/21.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價(jià)款，有關(guān)費(fèi)用和稅金（如契稅）納稅人分期、分批開(kāi)發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的：其取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額需要在已開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓、未開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積受讓土地使用權(quán)的總面積）注意：含契稅，不含印花稅比例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。注意：不包括利息支出，含裝修費(fèi)用；比例（與銷售收入

5、比例匹配）需要注意的內(nèi)容四項(xiàng)費(fèi)用可核定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合所的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程要求或不實(shí)的，地方可核定這四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高檔住房精裝修銷售的原因；質(zhì)保金看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地時(shí)：銷售新房及建筑物（主要針對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人而言）銷售舊房及建筑物（非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人）（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成

6、本（2）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目a.建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具的，按所載金額予以扣除；b.未開(kāi)具的，的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用看利息眼色，兩種扣除方式按稅定，而不按照實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)利息上浮幅度的部分不允許扣除；對(duì)于超過(guò)期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除；罰息在企業(yè)所得稅前可以扣除，但在土地不得扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的兩種扣除方式及對(duì)納稅申報(bào)表填寫的影響（1）利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的

7、：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%以內(nèi)如何填寫納稅申報(bào)表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的兩種扣除方式及對(duì)納稅申報(bào)表填寫的影響（2）利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10%以內(nèi)如何填寫納稅申報(bào)表注意事項(xiàng)土地時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：看利息眼色，分為兩種扣除方式；利息的比例（與銷售收入比例匹配）；無(wú)論賬務(wù)如何處理，利息支出在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人：營(yíng)業(yè)稅？（營(yíng)改增

8、后不包括稅、教育費(fèi)附加，不包括印花稅財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用，因?yàn)闉閮r(jià)外稅）、城建加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）20%2.銷售舊房及建筑物（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)成新度折扣率在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：營(yíng)業(yè)稅？（營(yíng)改增后不包括建稅、教育費(fèi)附加、印花稅銷售舊房，因?yàn)闉閮r(jià)外稅）、城（1）不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按所載金額并從年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除。二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)5=6+7+14+17+2153.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用14=15+其中利息

9、支出其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用%以內(nèi)二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)5=6+7+14+17+2153.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用14=15+1614其中利息支出15據(jù)實(shí)填寫其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用165%以內(nèi)“每年”：按購(gòu)房所載日期起至售房開(kāi)具之日止，每滿 12 個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿 12 個(gè)月但超過(guò) 6 個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但加計(jì) 5%的基數(shù)。（2）既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房的，地方銷售舊房可以核定征收。（三）應(yīng)納稅額的計(jì)算確定收入總額確定扣除項(xiàng)目重點(diǎn)，新 5 舊 3計(jì)算增值額計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額按照增值率確定

10、適用稅率和速算扣除系數(shù)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，免稅 6.計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)三、土地1.土地的考核方式的計(jì)算或房地產(chǎn)企業(yè)土地的；2.銷售舊房土地的計(jì)算有評(píng)估價(jià)格、無(wú)評(píng)估價(jià)格但有購(gòu)房；3.土地VS 企業(yè)所得稅；4.納稅籌劃普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、高檔住房精裝修、將銷售房屋建筑物改為投資入股。四、土地的會(huì)計(jì)核算第二節(jié) 印花稅一、印花稅的征稅范圍列舉征稅經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、13 個(gè)稅目證照和經(jīng)財(cái)政部門確認(rèn)征稅的其他憑證。購(gòu)銷合同；加工承攬合同；建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同；建筑安裝工程承包合同；租賃合同；貨物合同；倉(cāng)

11、儲(chǔ)保管合同；借款合同；保險(xiǎn)合同；技術(shù)合同；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)；營(yíng)業(yè)賬簿；權(quán)利、證照。詳細(xì)解釋購(gòu)銷合同發(fā)電廠與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間簽訂的購(gòu)售電合同，按購(gòu)銷合同征收印花稅。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不征收印花稅建筑安裝工程承包合同1.銷售作為固定資產(chǎn)管理的房地產(chǎn)通過(guò)“固定資產(chǎn)”科目核算借：固定資產(chǎn)貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地有評(píng)估價(jià)格無(wú)評(píng)估價(jià)格，但有購(gòu)房地含取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅房與地往往一起購(gòu)入，因此不單獨(dú)扣除取得土地使用權(quán)的金額房房（評(píng)估價(jià)格）金額每年加扣 5%稅城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅城建稅、教育費(fèi)

12、附加、印花稅+購(gòu)房時(shí)契稅包括總承包合同、分包合同和轉(zhuǎn)包合同借款合同及其他金融組織與借款人所簽訂的合同（包括融資租賃合同），不包括技術(shù)合同包括技術(shù)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等合同；同業(yè)拆借合同。技術(shù)咨詢合同：一般的法律、會(huì)計(jì)、審計(jì)等方面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，所立合同不貼印花。5.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)包括：所和、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)和土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同；“所”轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征稅范圍是指經(jīng)管理機(jī)關(guān)登記的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)所轉(zhuǎn)移所立的書(shū)據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)、個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)所簽定的“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表”。6.營(yíng)業(yè)賬簿分為記載7.權(quán)利、的賬

13、簿和其他賬簿（包括證照賬簿和各明細(xì)分類賬簿）房屋產(chǎn)權(quán)證、工商可證等。、商標(biāo)證、專利證、土地使用證，不包括稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許為唯一課件方式，更新進(jìn)度見(jiàn)空間日志 HYPERLINK http:/1980370644/2 http:/1980370644/2二、印花稅繳納方式三、印花稅的賬務(wù)處理借：貸：用存款第三節(jié)稅一、基本規(guī)定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人；稅的征稅對(duì)象是房屋：屋面和結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)擋雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、池、糖蜜池、

14、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯、加油站罩棚以及各種油氣罐等等不屬于稅的征稅對(duì)象。二、稅的兩種計(jì)算方式方法適用范圍具體規(guī)定自行貼花應(yīng)稅憑證較少或貼花次數(shù)較少的納稅人自行計(jì)算應(yīng)納稅額，自行印花，自行一次貼足印花并加以注銷或劃銷匯貼或匯繳應(yīng)納稅額較大或者貼花次數(shù)頻繁的納稅人匯貼：當(dāng)一份憑證應(yīng)納稅額超過(guò) 500 元時(shí)，應(yīng)向申請(qǐng)?zhí)顚懤U款書(shū)或者完稅憑證匯繳：同一種類應(yīng)稅憑證需要頻繁貼花的。匯總繳納的期限，由當(dāng)?shù)卮_定，但最長(zhǎng)不得超過(guò) 1 個(gè)月委托代征法委托由或者辦理應(yīng)納稅憑證的代為征收印花稅（一）自用從價(jià)計(jì)征：應(yīng)納稅額=計(jì)稅余值稅率（1.2%）原值一次減除 10%至 30%的損耗價(jià)值以后的余額。1.（1）

15、 價(jià)），計(jì)稅余值：依照原值：納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”賬戶中記載的房屋造價(jià)（或購(gòu)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入稅。原值，計(jì)征（2）對(duì)按照原值計(jì)稅的，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于 0.5 的，按建筑面積的2 倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入原值的地價(jià)是否合理？（3）對(duì)出租，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收稅。（實(shí)際中需要注意什么？）期限的，免收期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照原值繳納（4）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，應(yīng)該按規(guī)定增加其房屋原值。（二）投資聯(lián)營(yíng)的三、稅企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、自用的，免征稅；經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損居住的房屋和房屋，在停止使用后，可免征稅；因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用在半年以上的，在大修期間免征稅；凡在基建工地為基建服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、茶爐房等臨時(shí)房屋，不論是施工企業(yè)自行建造或基建投資建造，在施工期間