第10章金融市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)融資ppt課件

1、第10章 金融市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)融資 10.1 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概述 10.2 不動(dòng)產(chǎn)融資方式 10.3 不動(dòng)產(chǎn)融資制度略 .10.1 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)概述 10.1.1 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的內(nèi)涵1. 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的概念不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)：房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)展各類(lèi)房地產(chǎn)資金買(mǎi)賣(mài)的場(chǎng)所。它可以是一個(gè)固定的場(chǎng)所，也可以是無(wú)形的買(mǎi)賣(mài)方式、買(mǎi)賣(mài)的方式可以是直接的也可以是間接的。 不動(dòng)產(chǎn)本身的特征決議了融資以及作為融資渠道的金融市場(chǎng)在不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)和買(mǎi)賣(mài)中的中心位置。 .2. 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的特征 1融資規(guī)模大;2政策性強(qiáng);3平安程度高。不動(dòng)產(chǎn)資金的供應(yīng)方通常要求借款人提供擔(dān)保。擔(dān)保貸款方式是指借款人或保證人

2、以一定財(cái)富作抵押質(zhì)押，或憑保證人的信譽(yù)承諾而發(fā)放貸款的貸款方式。 .3. 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的作用1不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展提供了融資平臺(tái); 2不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)豐富了金融市場(chǎng)的內(nèi)容，為金融市場(chǎng)的壯大和金融業(yè)的開(kāi)展提供了動(dòng)力; 3為國(guó)家推行土地、不動(dòng)產(chǎn)等政策提供了市場(chǎng)調(diào)控手段。 .10.1.2 不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與者包括資金的余缺雙方、金融中介機(jī)構(gòu)和監(jiān)管者，主要是政府部門(mén)、企業(yè)、居民個(gè)人、金融機(jī)構(gòu)和中央銀行。 1. 政府在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)中，政府充任多重角色。 2. 企業(yè)企業(yè)是金融市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)的根底，在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中，企業(yè)既是資金的需求者，又是資金的供應(yīng)者，在不動(dòng)產(chǎn)金融市

3、場(chǎng)中處于非常重要的位置。 3. 居民個(gè)人居民個(gè)人除經(jīng)過(guò)儲(chǔ)蓄存款為不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)提供間接資金來(lái)源外，還可以經(jīng)過(guò)購(gòu)買(mǎi)各種不動(dòng)產(chǎn)證券獲取投資收益，成為不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的直接融資的資金供應(yīng)者。 .4. 金融機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)包括銀行性金融機(jī)構(gòu)和非銀行性金融機(jī)構(gòu)，主要由銀行、抵押信譽(yù)協(xié)作社、不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及其他金融機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。中央銀行在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)上的買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，其主要目的在于控制和調(diào)理市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量，從而實(shí)現(xiàn)一定的金融政策。專(zhuān)業(yè)銀行和商業(yè)銀行那么充任不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)資金的終極供應(yīng)者和終極需求者的角色。.投資信托機(jī)構(gòu)是接受個(gè)別投資者委托并經(jīng)過(guò)資金集中進(jìn)展投資所構(gòu)成的專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)，投資者可借助經(jīng)理人的

4、專(zhuān)業(yè)管理到達(dá)小額投資及分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。 保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)中通常以資金供應(yīng)者的身份出現(xiàn)，它從個(gè)人或者機(jī)構(gòu)那里獲得一定的資金，同時(shí)承諾在未來(lái)特定事件發(fā)生時(shí)賠付一定款項(xiàng)。 .10.1.3不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi)(一)按效力對(duì)象不同，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng) 1.房產(chǎn)金融市場(chǎng) 房產(chǎn)金融市場(chǎng)：銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為房屋再消費(fèi)所進(jìn)展資金融通的市場(chǎng)。其中，住宅金融市場(chǎng)在房產(chǎn)金融市場(chǎng)中占據(jù)非常重要的位置。根據(jù)金融體制的不同方式，住宅金融市場(chǎng)普通可分為自在的住宅金融市場(chǎng)和國(guó)家指點(diǎn)的住宅金融市場(chǎng)。 .(1)自在的住宅金融市場(chǎng) 指以商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)為運(yùn)營(yíng)主體，以住宅抵押為根底，并由多種信譽(yù)網(wǎng)絡(luò)

5、交錯(cuò)而成的市場(chǎng)，由初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)共同組成。 住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重關(guān)系，即借方既是債務(wù)人，又是出押人；貸方既是債務(wù)人，又是受押人。即初級(jí)市場(chǎng)。 為添加住宅抵押資金流動(dòng)性，金融機(jī)構(gòu)之間又可進(jìn)展住宅抵押票據(jù)的再買(mǎi)賣(mài)，或發(fā)行住宅抵押債券，構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。 .(2)國(guó)家指點(diǎn)的住宅金融市場(chǎng) 指由中央銀行所控制，借貸條件較穩(wěn)定，信貸條件比自在市場(chǎng)更為寬厚的一種住宅金融市場(chǎng)。普通地，國(guó)家指點(diǎn)的市場(chǎng)較少受市場(chǎng)動(dòng)搖影響，借貸期限較長(zhǎng)，利率也偏低。中央銀行經(jīng)過(guò)住房信貸協(xié)作社及住宅公司等中間機(jī)構(gòu)貸出資本金，同時(shí)經(jīng)過(guò)儲(chǔ)蓄及發(fā)行債券來(lái)籌集住宅投資與信貸資金。 .2.地產(chǎn)金融市場(chǎng) 是指以土地作抵押物而

6、向金融機(jī)構(gòu)獲得資金信貸的買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)關(guān)系的總和。地產(chǎn)金融包括農(nóng)地金融和市地金融，其業(yè)務(wù)主要是：以土地為抵押品，籌集融通資金，以到達(dá)對(duì)土地進(jìn)展開(kāi)發(fā)和利用的目的。地產(chǎn)金融普通以債券化的方式開(kāi)展業(yè)務(wù)，具有債務(wù)可靠、利息率低、還貸期長(zhǎng)、運(yùn)作平安的特點(diǎn)，是銀行比較樂(lè)意從事的業(yè)務(wù)。房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)并不是截然分立的，二者有著嚴(yán)密的聯(lián)絡(luò)，它們相互影響相互作用，共同構(gòu)成完好的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。 .(二)按市場(chǎng)層次的不同，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng) 1.初級(jí)市場(chǎng) 也稱(chēng)一級(jí)市場(chǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)資金初始的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的根底部分。主要包括：金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資金需求者的各種信貸業(yè)務(wù)；新不動(dòng)產(chǎn)證券的

7、發(fā)行買(mǎi)賣(mài)以及上述信貸和證券業(yè)務(wù)的附屬的金融業(yè)務(wù)，如政府機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等對(duì)房地產(chǎn)信貸和證券發(fā)行的保證；保險(xiǎn)和信托等買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)。 .不動(dòng)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類(lèi)繁多，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的不同可以分為土地開(kāi)發(fā)貸款、建筑貸款、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅貸款等。不動(dòng)產(chǎn)信貸對(duì)象非常復(fù)雜，包括各級(jí)政府、房地產(chǎn)企業(yè)、工商企業(yè)和個(gè)人等。 不動(dòng)產(chǎn)金融初級(jí)市場(chǎng)普通以抵押方式作為通常采用的信貸方式。發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)證券也是初級(jí)市場(chǎng)常運(yùn)用的信貸金融工具，主要用于政府、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)等籌集房地產(chǎn)建立資金。 .2.二級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)信譽(yù)的再買(mǎi)賣(mài)再流通市場(chǎng)，是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的中心部分。二級(jí)市場(chǎng)是為順應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)信譽(yù)資金的流動(dòng)性，平衡各

8、金融機(jī)構(gòu)的存貸構(gòu)造而產(chǎn)生的。主要買(mǎi)賣(mài)對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)證券。 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)債券的投資者來(lái)說(shuō)，二級(jí)市場(chǎng)是他們出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)債券的場(chǎng)所，可滿(mǎn)足他們對(duì)資金流動(dòng)性的需求。二級(jí)市場(chǎng)上，大部分買(mǎi)賣(mài)是在銀行之間進(jìn)展的。 .(三)按市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)方式，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可分為協(xié)議信譽(yù)市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng) 1.協(xié)議信譽(yù)市場(chǎng) 協(xié)議信譽(yù)市場(chǎng)是由供需雙方直接面對(duì)面，按自愿互利原那么進(jìn)展買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)價(jià)錢(qián)由買(mǎi)賣(mài)雙方在借貸協(xié)議中議定，買(mǎi)賣(mài)客戶(hù)的范圍也相對(duì)穩(wěn)定。根據(jù)不同的金融工具或不同的買(mǎi)賣(mài)對(duì)象，協(xié)議信譽(yù)市場(chǎng)可分為多種，如住房專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng)、零星貨幣存款市場(chǎng)、住房專(zhuān)項(xiàng)貸款市場(chǎng)、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)等。 .2.公開(kāi)市場(chǎng) 公開(kāi)市場(chǎng)以歸還期為規(guī)范，可分為貨幣市

9、場(chǎng)和長(zhǎng)期資本市場(chǎng)。 (1)貨幣市場(chǎng)。即短期資金市場(chǎng)，指一年期以下的金融工具買(mǎi)賣(mài)的場(chǎng)所。典當(dāng)和短期融資券主要功能：第一，可以為企業(yè)的資金短缺和政府的短期赤字實(shí)現(xiàn)彌補(bǔ)性融通，又能將它們的短期盈余迅速地進(jìn)展投資；第二，貨幣市場(chǎng)將各銀行溶為一體，使各銀行的存款能在全國(guó)信譽(yù)市場(chǎng)上有效集合起來(lái)；第三，能調(diào)理大部分企業(yè)、家庭以及政府的暫時(shí)性、周期性的盈余和赤字。 .(2)資本市場(chǎng)。又稱(chēng)長(zhǎng)期資金市場(chǎng)，指一年以上的金融工具買(mǎi)賣(mài)的場(chǎng)所，包括長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的不同，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)可以分為：房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng)、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)證券市場(chǎng)。 .10.2 不動(dòng)產(chǎn)融資方式 10.2.1 不

10、動(dòng)產(chǎn)融資方式概述不動(dòng)產(chǎn)融資方式就是以金融工具買(mǎi)賣(mài)為中心，以金交融同為保證，促進(jìn)資金融通，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)順利進(jìn)展。通常，不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資方式有兩種：直接融資和間接融資。 .資金盈余單位政府部門(mén)公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門(mén)公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人直接信貸不動(dòng)產(chǎn)抵押證券市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)證券出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)證券資本構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)、資金、勞力消費(fèi)添加住房等投資資金運(yùn)用消費(fèi)資金運(yùn)用圖10-1 直接融資過(guò)程.資金盈余單位政府部門(mén)公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人海外投資資金短缺單位政府部門(mén)公司企業(yè)金融企業(yè)家庭個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)金融中介銀行保險(xiǎn)信托投資互助基金存款出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)證 券貸款 資本構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)、資金、

11、勞力消費(fèi)添加住房等投資資金運(yùn)用消費(fèi)資金運(yùn)用出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)證 券圖10-2 間接融資過(guò)程 .10.2.2 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三者擁有的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。抵押物擔(dān)保的范圍包括銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的本金、利息和實(shí)現(xiàn)抵押物抵押權(quán)的費(fèi)用及抵押合同規(guī)定的其他內(nèi)容。 .10.2.3 不動(dòng)產(chǎn)信托與租賃1. 不動(dòng)產(chǎn)信托定義：是信托公司經(jīng)過(guò)制定信托投資方案，與投資者委托人簽署信托投資合同，經(jīng)過(guò)發(fā)行信托受害憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)展不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施詳細(xì)的運(yùn)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。 .2. 不動(dòng)產(chǎn)租賃不動(dòng)產(chǎn)融資租賃：房屋承租

12、人本人選定或經(jīng)過(guò)出租人選定房屋后，由出租人向不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售方購(gòu)買(mǎi)該房屋，并交給承租人運(yùn)用，承租人交付租金的租賃行為。 .對(duì)于融資租賃可以有不同的劃分，按照其開(kāi)展階段可分為傳統(tǒng)的融資租賃和創(chuàng)新的融資租賃。傳統(tǒng)融資租賃即是直接購(gòu)買(mǎi)租賃，它是融資租賃的主要方式。創(chuàng)新的融資租賃主要包括杠桿租賃、轉(zhuǎn)租賃、售后租回租賃、收益百分比租賃、風(fēng)險(xiǎn)租賃等。 .回租是不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者將一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)給某投資者，然后在作為承租人將該不動(dòng)產(chǎn)租回來(lái)的經(jīng)濟(jì)行為。首先是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；其次是不動(dòng)產(chǎn)投資者又將購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)再出租給該不動(dòng)產(chǎn)的出賣(mài)者，這又是不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系。 租賃期普通很長(zhǎng)，在租賃期內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)承租人向投資機(jī)構(gòu)即不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主交納租

13、金。租金由兩個(gè)部分組成：一部分是分期歸還不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款即為本金；另一部分為投資機(jī)構(gòu)的投資報(bào)答即利息。 .10.2.4 工程融資1. 工程融資的概念“工程融資：是為一個(gè)特定工程所安排的融資，貸款人在最初思索安排貸款時(shí)，以該工程的現(xiàn)金流量和收益作為歸還貸款的資金來(lái)源，以該工程資產(chǎn)抵押作為貸款的平安保證。 .2. 不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)工程融資資金來(lái)源不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程融資資金來(lái)源普通分為以下幾種：企業(yè)自有資金、銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款、證券市場(chǎng)融資、杠桿租賃融資、預(yù)售樓盤(pán)、協(xié)作開(kāi)發(fā)。.1企業(yè)資金不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)展工程開(kāi)發(fā)時(shí)，必需擁有一定數(shù)額的自有資金現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物。這筆資金本質(zhì)上是工程融資的根底。 2不動(dòng)產(chǎn)貸款不動(dòng)產(chǎn)

14、開(kāi)發(fā)企業(yè)為了建立工程向銀行等金融機(jī)構(gòu)借入資金，構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)貸款。不動(dòng)產(chǎn)貸款是不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)籌集資金的重要手段。 .3證券市場(chǎng)融資不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)上公開(kāi)發(fā)行股票與債券是一種重要的籌資方式。 4杠桿租賃融資在不動(dòng)產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)商安排下，由杠桿租賃構(gòu)造中的資產(chǎn)出租人融資購(gòu)買(mǎi)工程資產(chǎn)，然后租賃給承租人，所租財(cái)富的一切權(quán)在承租方付清最后一筆租金后歸承租方一切。 .5預(yù)售樓盤(pán)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，按照某種合同規(guī)定預(yù)收買(mǎi)房機(jī)構(gòu)或個(gè)人的購(gòu)房定金是籌集資金的重要手段，這是由于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)決議的。 .6協(xié)作開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金緊缺、從銀行融資面臨困難時(shí)，可以思索結(jié)合其他不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，共同出資進(jìn)展該

15、工程的開(kāi)發(fā)，雙方的利益和責(zé)任按照出資比例來(lái)確定，這樣可以到達(dá)緩解資金壓力，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的目的。 .10.3 不動(dòng)產(chǎn)融資制度略 10.3.1 興隆國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)融資制度的開(kāi)展 不動(dòng)產(chǎn)融資制度是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)機(jī)制相互交融的必然結(jié)果。不動(dòng)產(chǎn)融資活動(dòng)包括不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)和再消費(fèi)過(guò)程中的資金籌措、信貸運(yùn)用、不動(dòng)產(chǎn)投資、抵押貼現(xiàn)、證券發(fā)行與買(mǎi)賣(mài)以及其他各類(lèi)信譽(yù)業(yè)務(wù)和金融效力的活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)和消費(fèi)過(guò)程中的金融工具和金融活動(dòng)，發(fā)揚(yáng)著三種根本功能：一是資金融通或資金轉(zhuǎn)移，即把資金從盈余者手中轉(zhuǎn)移到資金短缺的不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)者和消費(fèi)者手中；二是價(jià)值組合和增值，即經(jīng)過(guò)金融活動(dòng)重新組織起一個(gè)價(jià)值組合和增值的構(gòu)造。例如，經(jīng)過(guò)金融活動(dòng)可以盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)存置；三是控制風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)來(lái)講，就是躲避風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和分配風(fēng)險(xiǎn)。 .不動(dòng)產(chǎn)融資體系需求處理的問(wèn)題包括：第一，不動(dòng)產(chǎn)資金的籌集。 第二，發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)貸款。 第三，資產(chǎn)與負(fù)債之間的風(fēng)險(xiǎn)管理。 第四，政府和市場(chǎng)之間關(guān)系的定位。 .10.3.2 以美國(guó)為代表的資本市場(chǎng)融資方式 1. 資本市場(chǎng)融資方式的定義和特點(diǎn)資本市場(chǎng)融資是指經(jīng)過(guò)資本市場(chǎng)籌集和運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)資金的一種不