上半年湖北省房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理住房市場中的消費者行為模擬試題

1、2016年上半年湖北省房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理：住房市場中的消費者行為模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘,總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、假設(shè)某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費,則對商品乙消費的邊際效用_。A減少B增加C.不變D.可能增加也可能減少2、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個市場的平均收益率為15，國家債券的收益率為3。5%。此時,該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是_。TOC o 1-5 h z0。57

2、0.740.801.043、某國家20012006年的基尼系數(shù)分別為0.27、0.32、0。36、0。39、0。43和0。47,則說明該國_.A.居民收入分配趨于平均化居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢居民收入分配越來越平均居民收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重4、房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項目融資結(jié)構(gòu)安排時，通常要投入占項目總投資_的自有資金或股本金。15%20%30405、對于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用和長期趨勢法相結(jié)合進(jìn)行估算.【2003年考題】A:比較法B:收益法C:成本法D:路線價法E:工業(yè)用地的監(jiān)測點

3、評估價格6、中華人民共和國商業(yè)銀行法規(guī)定:商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)遵守資產(chǎn)負(fù)債比例管理的規(guī)定,要求商業(yè)銀行資本充足率不低于。A:8B：10C：25D：75E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、下列不是拍賣的基本原則的是_。A公開原則誠實信用原則C公正原則D保留價原則8、從20062010年，某市商品房開工量分別為30萬m2、60萬m2、80萬m2、95萬m2、120萬m2,若以2006年為基期，則2010年該市商品房開工量的定基增長速度為_%.A100B200C300D4009、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2,成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至20

4、05年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5、2.5、0.5、-1.5%、2.5%、-1。0、1.5%、-1。5%、0。則該可比實例在2005年9月末的價格為_元/m2.A2938B2982C3329D337910、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外,應(yīng)選取_凈收益作為估價依據(jù)。A類似房地產(chǎn)的客觀B類似房地產(chǎn)的實際C類似房地產(chǎn)的最高D類似房地產(chǎn)的最低11、房地產(chǎn)市場價格是某種房地產(chǎn)在市場上的.A:成交價格B:平均水平價格C:最高價格D:最低價格E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/卅，成交日期為2005年1

5、月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2。5%,0.5%，-1.5%，-2。5%，-1.0%,1。5%，-1.5%，0%。則該可比實例在2005年9月末的價格為元/tf.A:2938B:2982C:3329D:3379E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、新建房地產(chǎn)項目的出租和銷售，屬于房地產(chǎn)的()。A一級市場B二級市場C三級市場D.存量市場14、某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%,則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為()萬元。A10.211。0C11。3D11.515、

6、如果某建筑物土0.000的絕對標(biāo)高為38.500m,且設(shè)計樓頂標(biāo)高50.000m,則其樓頂?shù)慕^對標(biāo)高為m。A:38.500B：68.500C：88.000D：88.500E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、反映社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總體在某一時點上的狀況指標(biāo)被稱為_。時點指標(biāo)相對指標(biāo)時期指標(biāo)平均指標(biāo)17、下列關(guān)于拆遷協(xié)議,表述不正確的是。A:拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同B:拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用中華人民共和國民法通則和中華人民共和國合同法C:拆遷協(xié)議簽訂后是否公證，由房屋拆遷管理部門決定D:補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點屬于拆

7、遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章18、公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。這是房地產(chǎn)投資的_特性。A.區(qū)位選擇異常重要投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險需要適時更新改造投資存在效益外溢和轉(zhuǎn)移19、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還,年貸款利率為6，月還款額為_元。1655.331719。431743。69D2149.2920、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用,是_

8、。A.單元估算法單位指標(biāo)估算法工程量近似匡算法概算指標(biāo)法21、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的直接誘因是（）。A.土地稀缺城市化進(jìn)程快投機需求膨脹過度放貸22、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。43萬元112.5萬元123.3萬元150萬元23、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值,要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日.如果預(yù)測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12，

9、則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為（）萬元。TOC o 1-5 h z252622412135298524、的主要內(nèi)容包括城市的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、制和適宜建設(shè)的地域范圍,各類專項規(guī)劃等。A:城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃B:控制性詳細(xì)規(guī)劃C:修建性詳細(xì)規(guī)劃D:城市分區(qū)規(guī)劃E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40,建筑物價值占總價值的60%，從可比實例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，綜合資本化率為。A:6.2B:7.2C:8.2D:9.2E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇

10、題（共25題,每題2分,每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項.錯選，本題不得分；少選,所選的每個選項得0.5分）1、地產(chǎn)業(yè)投資的物業(yè)類型包括。A:居住物業(yè)B:商用物業(yè)C:工業(yè)物業(yè)D:特殊物業(yè)E:運輸物業(yè)2、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為。A:一級B:二級C:三級D:四級E:五級3、因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于A自然折舊B物質(zhì)折舊C功能折舊D經(jīng)濟(jì)折舊4、在成本分析中,主要是區(qū)分_，明確它們之間的關(guān)系。A經(jīng)濟(jì)成本B總成本C平均成本邊際成本會計成本5、在投資項、目的財務(wù)報表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項目是（）。A固定資產(chǎn)購置支出

11、B企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)折舊D貸款利息6、下列關(guān)于質(zhì)權(quán)特征的表述中,錯誤的是.（2007年試題）A:質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)B:質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物只能是不動產(chǎn)權(quán)利C:質(zhì)權(quán)需轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有D:質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、目前，我國推行工程量清單計價法，根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程由構(gòu)成。A:直接費B:間接費C:利潤D:稅金E:預(yù)備費8、國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理實行_A.統(tǒng)一審批B國務(wù)院審批分級審批部門審批9、在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則。A:估價的依據(jù)有可能不同B:估價的方法有可能不同C:估價對象的范圍有可能不同D:不影響估價結(jié)果的公正性E:不影響估價報告的用途10、運用

12、長期趨勢法估價的一般步驟有_。A.搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖觀察、分析時間序列，得出一定的模式以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格對未來的價格進(jìn)行分析和預(yù)測11、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有。A:等于銀行貸款利率B:等于銀行存款利率C:是投資者所要求的最低利率D:是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E:一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表12、某房地產(chǎn)的報酬率為8%,收益期限為30年時的價格為4000元/m2.若報酬率為6%、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為_元/m2。TOC o 1-5 h z3800450

13、05200560013、不屬于確定城市規(guī)模的意義是_。A.綜合平衡法區(qū)域分配法環(huán)境容量法線性階段法14、開發(fā)商的定價方法有。A:成本導(dǎo)向定價法B:目標(biāo)導(dǎo)向定價法C:競爭導(dǎo)向定價法D:購買者導(dǎo)向定價法E:市場導(dǎo)向定價法15、現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2,成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末平均每月價格遞增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為_。2648元/m22688元/m22708元/m22734元/m216、當(dāng)供給增加量

14、小于需求減少量時，則_。A.均衡價格下降.均衡交易量增加均衡價格下降，均衡交易量減少均衡價格上升，均衡交易量增加均衡價格上升，均衡交易量減少17、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高,管理最為復(fù)雜的是_物業(yè)。A.收益性工業(yè)性居住性特殊性18、是物業(yè)管理的三個基本特性.A:社會化B:專業(yè)化C:市場化D:私有化E:民主化19、宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)包括。A:充分就業(yè)B:價格穩(wěn)定C:經(jīng)濟(jì)增長D:國內(nèi)收支平衡E:國內(nèi)收支不平衡20、各項成本費用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大,尤其是依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點,故不同類型的建設(shè)項目的成本費用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成的分類不正確的一項是_.A.不可預(yù)見費用包括管理費、銷售費用、財務(wù)費用、稅費和其他費用土地費用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安置補償費C.房屋開發(fā)費包括建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費前期工程費包括規(guī)劃勘察設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費21、考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小。這是因為前者比后者具有。A:更長的經(jīng)濟(jì)壽命B:更顯著的各異性C:更強的適應(yīng)性D:更專業(yè)的物業(yè)管理E:借款合同22、法的分類中,按法所規(guī)定的內(nèi)容不同分為。A:實體法B:普通法C:特殊法D:程序法E:般法2