高鐵站商業(yè)廣場項目可行性研究報告

1、高鐵站商業(yè)廣場項目可行性研究報告高鐵站商業(yè)廣場項目可行性研究報告（此文檔為 word格式，下載后您可任意修改編輯?。?TOC o 1-5 h z 、總論6（一）項目建設背景6（二）項目概況8（三）可行性研究報告研究范圍 9（四）研究結(jié)論及建議 9（五）主要經(jīng)濟技術(shù)指標 11二、某某宏觀市場分析 12（一）自然狀況12（二）三大產(chǎn)業(yè)分析 12（三）主力產(chǎn)業(yè)分析 14三、 投資環(huán)境15四、城市規(guī)劃前景 17五、 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 19（一）全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 19（二）某某縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 22六、 商業(yè)用房市場分析29（一）商業(yè)用房市場現(xiàn)狀 29（二）商業(yè)用房需求及發(fā)展 30（三）當前某某商業(yè)地產(chǎn)

2、市場面臨的矛盾和問題 33七、某某樓市調(diào)查 34八、某某商業(yè)現(xiàn)狀42（一）縣城商業(yè)中心42（二）專業(yè)性市場 49九、項目總體概況55十、項目SWO分析56（一）項目優(yōu)勢56（二）項目劣勢57（三）威脅分析57（四）機會分析58（五）綜合評價59（六）本項目成功運作所需注意的焦點問題 59十一、項目市場定位 60（一）項目定位60（二）發(fā)展思路66十二、營銷推廣策略70（一）項目價值點分析70（二）推盤節(jié)奏 72（三）推盤原則73（四）推盤步驟 73（五）產(chǎn)品搭配75（六）銷售策略77（七）定價策略78十三、項目開發(fā)建設建議 81（一）總體規(guī)劃理念81（二）建設規(guī)模83（三）建設方案84十四、環(huán)

3、境保護91十五、項目實施進度安排92（一）首期開發(fā)92（二）建設周期 92十六、投資估算與資金籌措93（一）投資估算93（二）資金籌措95十七、經(jīng)濟效益分析 96（一）經(jīng)濟技術(shù)指標 96（二）銷售價格分析 96（三）銷售進度97（四）盈利能力分析98（五）清償能力分析99（六）資產(chǎn)平衡分析及資產(chǎn)負債分析 99（七）不確定性分析 99十八、風險分析及對策 100（一）市場風險分析 100（二） 經(jīng)營管理風險分析 102（三）金融財務風險分析 102十九、銷售前景預測104（一）綜合社會效益 104（二）項目前景預測105二十、綜述106、總論（一）項目建設背景近幾年來，我國城市商業(yè)網(wǎng)點建設發(fā)展很

4、快，對繁榮市場，滿 足消費需求發(fā)揮了重要的作用。商業(yè)網(wǎng)點是城市物質(zhì)文明和精神文明 建設的重要窗口，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃已納入城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃 以及城市總體規(guī)劃，城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃作為符合國際規(guī)則的政府調(diào)控 方式，越來越為城市流通主管部門所重視。商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新版塊，在新一輪的商業(yè)發(fā)展過程 中，其發(fā)展的空間和蘊含的商機都相當巨大。為了與需求擁抱，和市 場同步，近幾年來，國內(nèi)商品銷售市場為了適應新形勢下消費群體心 理、需求、形式的實際需要，進行了幾乎脫胎換骨的變革，這就是商 場從小開間的單一商品、組合商品的銷售形式，走向規(guī)模化、綜合化、 一站式的銷售形式。從而應運而生了“商城”、“超市”

5、、“大賣場”等 等。與此同時，隨著某某經(jīng)濟的飛躍發(fā)展，城市規(guī)模和范圍的不斷擴 長，市民原有的居住形態(tài)正在發(fā)生改變， 市民的人均支配收入也在不 斷增加，因而人們對購物的需求和購物的理念也在同步地不斷發(fā)生變 化?！吧罘奖恪⒔煌ū憷?、環(huán)境舒適、品種齊全、一站式購物、體 驗式消費”，現(xiàn)今己成為越來越多的人所向往的購物天堂。因此，以 單開間門面為一家商場的規(guī)模形式已難以滿足 21世紀人們對商業(yè)一 站式集中購物的需求增長。我國政府對“入世”的積極態(tài)度，從一定意義上表明，政府要下決心用“以市場換市場”的方針來替代原來的“以市場換技術(shù)”和 “以市場換資金”的政策，根據(jù)加入世貿(mào)總協(xié)議，中國將逐步放開商 貿(mào)市場

6、，如果把專業(yè)市場發(fā)展分成為初級階段、競爭階段、成熟階段 的話，目前我國的專業(yè)商貿(mào)市場行業(yè)已進入競爭階段，競爭方式也由單一競爭轉(zhuǎn)向服務、管理、技術(shù)等多方位競爭，經(jīng)營者的管理水平和 服務內(nèi)涵都將向高層次延伸。未來二年內(nèi)，品牌競爭將成為市場競爭 的主體。同時，集中采購，目錄銷售，物流配送，網(wǎng)絡營銷等方式將 成為市場的主流營銷方式?；谏鲜霰尘霸?，為滿足某某縣城市發(fā)展的需要，滿足城鄉(xiāng) 居民對商業(yè)發(fā)展日益增加的需求，創(chuàng)建某某縣新城區(qū)，某某房產(chǎn)開發(fā) 有限公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析 比較，根據(jù)目前某某縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢， 以某某高鐵站廣 場為依托，結(jié)合某某縣招商引資優(yōu)

7、惠政策，決定在某某投資建設“航 母”級商業(yè)區(qū)一一某某高鐵站商業(yè)廣場， 此項目的建設在某某縣商業(yè) 房地產(chǎn)市場上占有舉足輕重的地位。 依托上述優(yōu)越條件，本項目的開 發(fā)建設將會為某某人民帶來不可多得的商機。 同時此項目的開發(fā)運作 標志著某某商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進入了大盤時代，具有劃時代的意義。某某高鐵站商業(yè)廣場在投資商一一上海宏博集團的開發(fā)事業(yè)中占 有極其重要的地位，其成功運作將使宏博集團的開發(fā)規(guī)模急劇擴大并 使企業(yè)在項目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設、銷售推廣等方 面的能力得到飛躍式的提高某某高鐵站商業(yè)廣場項目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地 升值潛力較大，其成功運作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實

8、現(xiàn)商業(yè) 及經(jīng)營性公建項目的可持續(xù)性開發(fā)。該項目規(guī)劃、設計方案已經(jīng)完成，項目各項前期報建工作也已完 成，項目現(xiàn)場施工已相繼開展。（二）項目概況1項目名稱：某某高鐵站商業(yè)廣場2、建設地點：某某高鐵站站前廣場南、北兩側(cè)3、建設單位：某某房產(chǎn)開發(fā)有限公司4、企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司5、經(jīng)營范圍：房產(chǎn)開發(fā)、會務及展覽服務、組織產(chǎn)品展銷6、公司類別：專營公司7、資質(zhì)等級：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質(zhì)8、 工程概況：“某某高鐵站商業(yè)廣場”項目占地 83079平方米， 總建筑面積約為14.5萬平方米，項目以步行街為主線，沿街 34層， 內(nèi)部商業(yè)主體3層。經(jīng)估算，工程總投資15293.53萬元，每平方米造 價729.8

9、0元，每平方米成本1054.73元。9、資金來源：本項目建設資金來源有四種渠道：開發(fā)公司自有 資金2000萬元；上海宏博集團及所屬子公司融資 6700萬元（上海 宏博集團公司投入5000萬元，上海宏博集團江蘇投資公司投入 800 萬元，某某商業(yè)城有限公司投入 900萬元）；開發(fā)商銀行商業(yè)貸款 3000萬元；預售房款3600萬元。根據(jù)收益計算，投資利潤率15.27%, 成本利潤率38.17%,銷售利潤率22.37%計算期內(nèi)國家稅收4968.59 萬元。財務分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益很好。（三）可行性研究報告研究范圍根據(jù)“某某高鐵站商業(yè)廣場”項目建議書批復及項目規(guī)劃、設計 方案，本報告

10、工作范圍主要是投資環(huán)境、房地產(chǎn)市場分析、某某商業(yè) 地產(chǎn)市場分析、項目自身素質(zhì)分析、項目開發(fā)建設建議、環(huán)境保護、 投資估算與資金籌措、項目經(jīng)濟效益評價、風險分析及對策、銷售前 景預測等。（四）研究結(jié)論及建議本項目屬商業(yè)綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，建設資金目前正常，現(xiàn)場施工有條不紊。針對國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策、 房地產(chǎn)投資群體對商品用房投資方向的轉(zhuǎn)變、 某某縣所處地理位臵及 當?shù)厝后w的房產(chǎn)投資消費習慣，商業(yè)項目建設已走向規(guī)模化發(fā)展的趨 勢，根據(jù)某某縣商業(yè)房地產(chǎn)市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財 務分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益

11、可行。本項目開發(fā)土地為某某開發(fā)區(qū) 新區(qū)，是未來某某的東商業(yè)區(qū)，對推進某某發(fā)展，促進某某開發(fā)區(qū)產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高當?shù)鼐用裆顥l件，有明顯的社會效益。項目建成 后，必將改善某某新區(qū)的城市形象，環(huán)境效益也將有目共睹。從目前某某房地產(chǎn)市場分析來看，商業(yè)用房供需結(jié)構(gòu)性的矛盾還 很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對商業(yè)用房的功能及開發(fā)建設規(guī) 模再作進一步的市場調(diào)研和邊際效益、 規(guī)模效益分析，尤其是對面積 較大、總價較高的產(chǎn)品；多層聯(lián)賣、有效功能分區(qū)不詳細的產(chǎn)品開發(fā) 規(guī)模的調(diào)研、分析。同時要根據(jù)市場供需變化，做出更為準確的市場 定位，調(diào)整戶型或面積及區(qū)域的功能分配，并做好工程建設規(guī)劃，加 強樓盤營銷工作，降

12、低開發(fā)建設成本，盡量減少項目風險?？傊?，由以上分析可以看出，在當前市場情況下，本項目在經(jīng)濟 效益、社會效益和環(huán)境效益上都是可行的。（五）主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目名稱單位指標1總用地面積平方米830792總占地面積平方米44608.203總建筑面積平方米145437.504建筑容積率1.755戶均面積平方米/套161.606總套數(shù)套9007銷售均價元/平方米18008建設投資萬元101509平方米建安成本元/平方米729.8010項目總投資萬元15293.5311平方米成本元/平方米1054.7312銷售收入萬元2610013營業(yè)稅及附加萬元2093.2214利潤總額萬元87

13、13.2515所得稅萬元2875.3716凈利潤萬元5837.8817項目投資回收期年2.518投資利潤率（稅后）%15.2719資本金利潤率%68.6820成本利潤率（稅后）%38.1721銷售利潤率（稅后）%22.37二、某某宏觀市場分析（一）自然狀況某某地處蘇中平原，東臨黃海，與如東接壤，南和如皋毗鄰，西通泰興，并與姜堰市相交，北與東臺市相連。東西直線最長71.1公里，南北最寬39.35公里。全縣均為平原地帶，地形坦蕩，河道稠 密。通揚運河、串場河以東為河東地區(qū)，是蘇北濱海平原的最高處， 為海相沉積物鹽堿地區(qū)，海拔3.65米。某某屬北亞熱帶海洋季風性 濕潤氣候區(qū)。氣候溫和，四季分明，氣候

14、宜人，冷熱適中。日照充足， 雨水充沛，無霜期長。從某某的自然狀況來看，某某是適合居住、生活和工作的城市 之一，為某某的房地產(chǎn)開發(fā)奠定了基礎。（二）三大產(chǎn)業(yè)分析2014年某某縣完成國內(nèi)生產(chǎn)總值106.6億元，財政收入10億元, 全社會固定資產(chǎn)投資53億元，同比分別增長14%、18%、30%,城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入9503元，農(nóng)民人均純收入4600元，同比分別增 長12.5%和6.5%,年末居民存款余額122.01億元，增長16%；2015年經(jīng)濟社會發(fā)展的預期調(diào)控目標實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值117.2億元，增長10%；財政收入11.8億元，增長18%；全社會固定資產(chǎn)資產(chǎn)投資 62億元，增長17%;城鎮(zhèn)居

15、民人均可支配收入10453元，農(nóng)民人均純 收入5732元，同比分別增長10.0%和12%；城市化水平達到67%；工 業(yè)經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提高，2014年實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入240億元， 增長23%;工業(yè)利潤5億元，增長20%;工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值300億元，增 長21%;其中工業(yè)產(chǎn)值260億元，增長24%;農(nóng)業(yè)產(chǎn)值40億元，增 長5% ;堅持新型工業(yè)化方向，以項目為抓手，以園區(qū)為依托，繼續(xù) 大力實施工業(yè)強縣戰(zhàn)略，加快工業(yè)進程，05年實現(xiàn)工業(yè)銷售265億元、 技改投入38億元，分別增長11.0% 19.5%,二產(chǎn)增加值占國內(nèi)生產(chǎn) 總值的比重達35.1%;全社會固定資產(chǎn)投資53億元，增長30%;其中 工業(yè)技

16、改投入32億元，增長60%;第三產(chǎn)業(yè)投資額7.8億元，增長 15%;社會消費品零售總額29億元，增長60%;自營出口總額9000 萬美元，增長20%;實際利用外資7000萬美元，增長33%;對外勞 務營業(yè)額7600萬美元，增長10%;鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均居住面積由80年的15 平方米/人到現(xiàn)在的32平方米/人，城區(qū)居民居住面積由80年的11 平方米/人到現(xiàn)在的26平方米/人。2015年實現(xiàn)招商引資到位資金 8500萬美元，增長21.0%。最新統(tǒng)計2014年度主要經(jīng)濟指標列表:指標單位產(chǎn)值國內(nèi)生產(chǎn)總值億元101.3財政收入億元9.11全社會固定資產(chǎn)投資總額億元67.78城區(qū)居民人均可支配收入元8119農(nóng)民人

17、均純收入元6057自營出口總額萬美元14660實際利用外資萬美元11087城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額億元139.46（三）主力產(chǎn)業(yè)分析某某工業(yè)基礎雄厚，機械、電子、紡織、絲綢聞名全國。其數(shù)控“零誤差”機床填補了國內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國名 牌”稱號，填補了某某市空白；全縣擁有桑園 18萬畝，年產(chǎn)鮮繭34 萬擔，雄踞全國縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國四強，擁有無梭織機6000多臺套，年出口量居全國前列?，F(xiàn)有國家、省級企業(yè)集團50多個，外資企業(yè)210家，高新技術(shù)企業(yè)26家，名列某某市之首，億 元企業(yè)42家，居某某市第二位，國家、省級名牌產(chǎn)品 60多個。2015 年又有兩個國家“ 863”計劃項

18、目落戶某某，某某市唯一的省級工程技術(shù)研究中心在某某縣揭牌。2014年前三季度工業(yè)產(chǎn)值突破300億元， 今年凈增100億元；財政收入突破10億元，綜合實力位居江蘇省第 18位。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)不難看出，某某經(jīng)濟呈持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，成為某 某房地產(chǎn)迅速發(fā)展的重要保證；同時，某某經(jīng)濟的發(fā)展也為本案提供 了充足的有效的客源。三、投資環(huán)境隨著江海經(jīng)濟的聯(lián)動，江北交通的快速發(fā)展，蘇中地區(qū)與上海 等長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的聯(lián)系日益緊密， 某某作為蘇中地區(qū)經(jīng)濟最為 活躍的市縣，將充分發(fā)揮其獨特的交通優(yōu)勢，大力發(fā)展道口經(jīng)濟，其 物流、貿(mào)易、會展等行業(yè)將對周邊地區(qū)的經(jīng)濟起到巨大的帶動作用： 以某某為中心的半小時經(jīng)濟圈內(nèi)，某

19、某、東臺、姜堰、如皋等將直接 受益；一小時經(jīng)濟圈其影響力波及無錫、常州、常熟、泰州、鹽城等 地；上海、蘇州、湖州、嘉興、長興、鎮(zhèn)江、揚州、溧陽、淮安、連 云港等地與某某的物流、貿(mào)易、會展等行業(yè)形成有利互補，共謀發(fā)展。蘇中旺地魅力某某歷史悠久，人文薈萃，環(huán)境優(yōu)美，位于某某、 鹽城、泰州三市交接處，地理位臵十分優(yōu)越。全縣總面積1108平方公里，人口 98萬。是聞名遐邇的“中國繭絲綢之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”， 國務院批準的首批沿海開放縣，全國首批生態(tài)示范縣，教育先進縣， 科技百強縣，普法工作示范縣，是全國最安全的地區(qū)之一。某某以其 獨特的地理位臵和優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為蘇中地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿蛢?yōu) 勢的地區(qū)。

20、某某工業(yè)基礎雄厚，機械、電子、紡織、絲綢聞名全國。其數(shù)控“零誤差”機床填補了國內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國名牌” 稱號；全縣擁有桑園18萬畝，年產(chǎn)鮮繭34萬擔，雄踞全國縣（市） 第一位；色織業(yè)躋身全國四強，擁有無梭織機6000多臺套?，F(xiàn)有國家、省級企業(yè)集團50多個，外資企業(yè)210家，高新技術(shù)企業(yè)26家, 億元企業(yè)42家，國家、省級名牌產(chǎn)品60多個。2015年又有兩個國家“863計劃項目落戶某某。某某交通便捷，水陸空通達，現(xiàn)已構(gòu)成空運、鐵路、公路、海運、河運立體交通網(wǎng)，1.5小時經(jīng)濟圈半徑內(nèi)，連接包括上海虹橋機場、某某港在內(nèi)的六個機場、六個港口，是東部沿海及蘇中地區(qū)重要交通樞紐，由此帶來的

21、交通經(jīng)濟效益數(shù)以百億計！鐵路：南北向的新長鐵路與東西向的寧啟鐵路在某某交匯，使 某某成為蘇中鐵路樞紐中心，并連接隴海線、京滬線，某某將成為全 國重要鐵路交通樞紐。公路：204、328國道、202省道貫穿全境，城鄉(xiāng)公路縱橫連網(wǎng)， 建設中的鹽通高速和海溧高速在此匯合， 連接上海和鹽通高速的蘇通 大橋建成后，某某至上海的行程僅為 1.5小時。航運：某某河網(wǎng)密布，水運發(fā)達，“通揚運河”、“通榆運河”暢 流其間，連接京杭大運河，通達全國各地。航空：近在咫尺的某某機場已開通至北京、廣州、廈門等航線。海運：距國家十大港口之一某某港 70公里，可直通日本、韓國、 香港等國家和地區(qū)；距建設中的東方大港洋口港僅

22、30公里，內(nèi)陸支 線與上海港聯(lián)運，進出口貨物可由此接轉(zhuǎn)世界各地航線。某某高鐵站集客運、貨運、機務段、軍工站、編組站為一體， 是江蘇除徐州外最大的二級編組站， 是江蘇中部重要的交通樞紐。作 為某某新一輪經(jīng)濟發(fā)展浪潮的重點項目，某某高鐵站商貿(mào)城充分利用 高鐵站建設帶來的獨特交通優(yōu)勢和巨大的潛在商機。四、城市規(guī)劃前景新編制的某某縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，根據(jù)某某城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及各 自的空間格局、功能分工、產(chǎn)業(yè)布局和基礎設施狀況，立足長遠和可 持續(xù)發(fā)展，將某某定位為：全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)，江蘇省輕紡、機 械、電子工業(yè)基地，蘇中交通樞紐、物流中心，某某市域次中心城市。某某著力構(gòu)建以縣城為核心，交通干線為骨架，“一

23、心一帶三區(qū)” 的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)格局。一心為以一城（縣城）兩鎮(zhèn)（某某鎮(zhèn)、城東鎮(zhèn)）為中心；一帶為沿3 2 8國道和海防公路形成的城鎮(zhèn)帶，以縣城為核心， 沿線主要分布城鎮(zhèn)為曲塘、胡集、西場、李堡、角斜和老壩港；三區(qū)為東、中、西三個城鎮(zhèn)經(jīng)濟區(qū)。規(guī)劃縣城為中心城市，李堡、曲塘為中心鎮(zhèn)，其它為一般鎮(zhèn)。明確某某現(xiàn)狀城市化水平36.8%;近期2 0 0 7年城鎮(zhèn)人口4 6萬人， 城市化水平4 5%;遠期2 0 20年城鎮(zhèn)人口6 1萬人，城市化水平5 8%縣城總體規(guī)劃將某某縣城的城市性質(zhì)確定為蘇中交通樞紐， 新興工業(yè)城市。規(guī)劃到2 0 2 0年，某某縣城范圍為3 5平方公里， 人口3 0萬，界址北起北三環(huán)、南至四

24、環(huán)路、西至腰莊路、東至高鐵 站場。其中北起新華路，南至南三環(huán)路，西至永安路，東至寧海路， 為6平方公里的城市中心區(qū)。根據(jù)東區(qū)西園的發(fā)展和城市遠景規(guī)劃， 分別確定了7 0平方公里的城市規(guī)劃用地和14 0平方公里的城市 規(guī)劃區(qū)。加快區(qū)域內(nèi)舊城改造和城中村的改造，重點建好人民中路、 中壩中路、南三環(huán)和新世紀廣場等四個商業(yè)區(qū)域中心；舊城、城東、 城西、城南、城北五個居住片區(qū)，西部和東南兩個工業(yè)片區(qū)。根據(jù)縣城總體規(guī)劃，近期將強勢推進南三環(huán)、南四環(huán)、北二環(huán)、 永安路、鳳山路、丹鳳路、海王路等主干道路建設和城區(qū)支路、區(qū)間 道路建設。加快五大居住區(qū)和城市中心區(qū)建設， 高鐵站場區(qū)域和東湖 生態(tài)社區(qū)開發(fā)。加快實施

25、城市生活污水管網(wǎng)延伸工程、管道燃氣覆蓋 工程、引江區(qū)域供水工程、垃圾處理工程以及公用型車站建設工程。再建一批體量較大、品位較高的標志性建筑，提高某某的知名度。從某某規(guī)劃定位來看，某某將成為蘇中交通樞紐、物流中心以 及某某市域次中心城市。某某區(qū)位優(yōu)勢將再度提升。從某某規(guī)劃思路來看，本案位臵處在某某規(guī)劃發(fā)展方向上。某 某未來城市化水平將有很大提高，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有效需 求。五、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2014年中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展，但已是“強弩之末”，中國 房地產(chǎn)市場周期已經(jīng)開始從波峰往波谷回落。 為規(guī)范房地產(chǎn)市場的有 序發(fā)展，國家及相關部門出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，

26、對房地產(chǎn)市場 的發(fā)展提到了一定的調(diào)控和規(guī)范作用。 在這一系列宏觀調(diào)控措施出臺 前，消費者購房帶有很大的盲目性，在宏觀調(diào)控以后出現(xiàn)了一段觀望 期，現(xiàn)在正在走入理性期。1、回落一一房價漲幅的回落從各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況來看，今年一季度比去年一季度 上漲8%,預計今年二季度比去年二季度上漲 3.1%,說明房價的增幅 在穩(wěn)步的回落。也有少部分城市房價的絕對值在回落。 房地產(chǎn)正在朝 著國家要求的穩(wěn)定住房價格的目標前進，正在實現(xiàn)住房價格穩(wěn)定的目 標。也可以說房地產(chǎn)的軟著陸正在進行中。在房價回落的同時投資規(guī)模的數(shù)字也在明顯的回落，03年增長29.9%, 04年下降到了 28.1%, 今年一季度下降到了 2

27、2.2%，投資的增長也在回落，這和國家的目標 是一致的。也可以說房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢為宏觀經(jīng)濟的軟著落創(chuàng)造了條 件，做出了貢獻，這也是房地產(chǎn)界引為驕傲的。房地產(chǎn)在2014年出現(xiàn)了供不應求的情況，在投資規(guī)模進行控制的同時也比較有效地控制 了需求的規(guī)模，使得供求資金有一個非常有效的平衡， 這是房價漲幅 回落的原因。2、回暖一一樓市的回暖在房價漲幅出現(xiàn)穩(wěn)固回落的同時， 全國的樓市正在逐步的回暖。 在國家宏觀調(diào)控政策出臺前，消費者購房帶有很大的盲目性，在宏觀 調(diào)控以后出現(xiàn)了一段觀望期，現(xiàn)在正在走入理性期。為什么會回暖？ 一個就是整個政策。國家是穩(wěn)定房產(chǎn)價格，而不是打壓價格。另一個 就是需求仍然很旺盛。從今

28、年一季度的情況看來，仍然是出現(xiàn)了供求 兩旺。全國一季度商品房的竣工面積同比增長17%，銷售面積同比增長18.1%，這是樓市回暖的一個標志。3、回歸一一理性回歸或回歸理性通過宏觀調(diào)控，消費者從觀望期走向理性。買房的盲從或者是 激情正在得到克服，人們更加理性。在這個情況下開發(fā)商也開始理性 起來，冷清地看待樓市，更好地打造樓盤。通過調(diào)控，可以進一步認 識到在社會主義市場經(jīng)濟初級階段樓市發(fā)展的規(guī)律性，樓市發(fā)展的相 關性，樓市發(fā)展的差異性。一個規(guī)律性就是樓市和整個宏觀經(jīng)濟是匹 配的，因為房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，會影響宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。另外就是 相關性。樓市的發(fā)展和金融、財稅、社會各方面緊密相關。第三方面 是差

29、異性。沒有兩個一模一樣的城市，所以要一個一個地進行分析。 有的城市現(xiàn)在回暖的跡象剛剛有一點， 程度不一樣。房價漲得快的地 方、有泡沫的地方可能回暖得慢一些；泡沫少的地方繼續(xù)保持理性， 波動少一點，回暖快一點。4、回報一一建設和諧地產(chǎn)、回報社會房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。作為支柱產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商這幾 年發(fā)展很快，也獲得了非常高的利潤，應該說房地產(chǎn)是高利潤，高風 險的產(chǎn)業(yè)。那如何回報社會，現(xiàn)在正是開發(fā)商應該討論的問題。現(xiàn)在 正在提出主流開發(fā)商的社會責任感，正在提出和諧地產(chǎn)、和諧社會的 概念，這就是對社會回報的一種表現(xiàn)。對社會最好的回報就是努力提 高性價比，用好產(chǎn)品回報社會，用好的性價比回報消費者。開

30、發(fā)商對于產(chǎn)品如何更好的開發(fā)，首先要更多地開發(fā)節(jié)能、省 地型的住宅，綠色住宅應該是發(fā)展的主要方向。 開發(fā)商應該主動地做 為綠色建筑的營造者，通過努力把樓盤建成更加符合省地，更加符合節(jié)能的產(chǎn)品。（二）某某縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2014年某某房屋施工面積197.96萬平方米，其中住宅38.81萬平 方米，比2013年的施工面積138.41萬平方米、住宅38.97萬平方米分 別增長43.0% -0.4%；房屋竣工面積133.75萬平方米，其中住宅16.48 萬平方米，比2013年的竣工面積68.03萬平方米，住宅22.52萬平方 米分別增長96.6% -26.8%;商品房銷售面積23.03萬平方米，銷售額

31、28547萬元，商品房空臵面積4.67萬平方米，分別比2013年的14.66 萬平方米、17001萬元、3.86萬平方米增長57.1% 67.9% 21.0%。某某房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟指標列表指標2013 年（萬平方米）2014 年（萬平方米）同比增長（%）施工面積138.41197.9643.0其中：住宅38.9738.81-0.4房屋竣工面積68.03133.7596.6其中：住宅22.5216.48-26.8商品房銷售面積14.6623.0357.1商品房銷售總額17001萬元28547萬元67.9商品房空臵面積3.864.6721.01市場特征基本形成以“本地客戶為主，居住臵業(yè)為主，經(jīng)濟實

32、用為主” 的格局，供求平衡；2014年某某的房地產(chǎn)從2012年的1300元/平方米到目前的2000 元/平方米形成了一個價格的飛躍；在戶型面積配比上110平方米至130平方米占整個成交比例的 85%; 0隨著生活品質(zhì)的提高，好房型不斷被市場認可，小康型、生態(tài)型住宅浮出水面，居民的選擇標準越來越高，講究方便、舒適、周全；投資購房者所占的比重逐步提高，由2001年的0.3%上升到目前 的5%;在僅有的5%的投資型購房者選擇中，地段是第一位的，好地段 標志著成熟的商業(yè)、完善的配套、充足的人氣以及更好的商業(yè)機會。2、商品房情況分析與房地產(chǎn)投資額成正比的房地產(chǎn)施工面積大幅度的增長， 近200 萬平方米的

33、施工面積預示著在未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場的火熱， 以及不 可避免的產(chǎn)品競爭。某某商品房竣工面積從前幾年的增勢到今年驟然平和，皆因2013年增勢過快，土地的不可復制性抑制其增速，同時和政府相關城 市規(guī)劃的實施密切相關。2014年某某商品房銷售面積比2013年同比增長57.1%,可見某 某房地產(chǎn)市場空間大，對于開發(fā)商來說正是進入的大好時機， 但這種 狀況預計不會維持太長時間，開發(fā)商們應把握住機會。目前某某房地產(chǎn)市場供需兩旺，商品房空臵面積有所增加，這 無疑對開發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量的全面性提出了更高更細的要求。某某商品房價格一路飆升，但從某某的市場容量、經(jīng)濟發(fā)展趨 勢和消費者市場空間等因素來看，某某的商品房價

34、格應還有一定幅度 的上升空間3、商品房情況數(shù)據(jù)分析與房地產(chǎn)投資額成正比的房地產(chǎn)施工面積大幅度的增長， 近200 萬平方米的施工面積預示著在未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場的火熱， 以及不 可避免的產(chǎn)品競爭。某某商品房竣工面積從前幾年的增勢到今年驟然平和，皆因2013年增勢過快，土地的不可復制性抑制其增速，同時和政府相關城市規(guī)劃的實施密切相關從上述商品房銷售面積走勢圖可以看出 2014年某某商品房銷售 面積比2013年同比增長57.1%可見某某房地產(chǎn)市場空間大，對于開 發(fā)商來說正是進入的大好時機，但這種狀況預計不會維持太長時間， 開發(fā)商們應把握住機會。目前某某房地產(chǎn)市場供需兩旺，商品房空臵面積有所增加，這無

35、疑對開發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量的全面性提出了更高更細的要求。某某商品房價格一路飆升，但從某某的市場容量、經(jīng)濟發(fā)展趨 勢和消費者市場空間等因素來看，某某的商品房價格應還有一定幅度 的上升空間。4、展望與預測（1） 商品住房進入總量增長期近幾年，某某商品住房市場日益繁榮，銷售面積逐步增加，商 品住房已進入總量增長延續(xù)期。隨著某某住房制度改革深入推進，居民的住房觀念發(fā)生重要轉(zhuǎn) 變。一是脫離了福利分房的羈絆，從被動等待分房轉(zhuǎn)變到主動進入市 場買房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升， 從滿足有房住、 住得下，發(fā)展到追求住的舒適、住的健康。這種住房觀念的重要轉(zhuǎn)變， 成為某某住房商品化體制基本確立的要素， 并使

36、商品住房銷售業(yè)績逐 年擴大。預計今后幾年某某商品住房銷售仍將加快運行速度。(2)房價走勢預測2015年某某房價持續(xù)上漲的總體趨勢不會改變。理由如下：A、土地資源的不可再生性決定房價合理上漲是房地產(chǎn)市場健康 發(fā)展的標志之一。而商品住房整體品質(zhì)的提高，必然帶來建筑成本的 增加。從這兩點來看，房價上漲是順理成章之事。B、有效需求的增加，也會促使房價持續(xù)上漲。由于城市化進程 加快，外來人口和拆遷戶的增加以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟能 力的同步增長，勢必增加對住房的有效需求。C、土地實行招標、掛牌、拍賣與建材漲價對 2015年商品住房 價格會有相對的影響；再有某某房地產(chǎn)市場起步相對較晚，商品房總 體價

37、格偏低。因此，預計某某 2015年“普通商品住房”價格在現(xiàn)有 基礎上將有小幅度持續(xù)增長的過程。D、 客戶的需要是市場的需要同樣是開發(fā)商的追求。根據(jù)我公司取得的潤洋花園客戶登記資料而進行的電話信息反饋獲悉，有效電話回訪樣本量56個。客戶在極度關注重視價格的同時， 對房型合理性、 房型面積、朝向均提出更高的要求，普遍認為115平方米/套135平方米/套最為適宜；居住用房單價在1950元/平方米，主力總價在20 萬元人民幣上下；商業(yè)用房單價在 6000元/平方米，主力總價在75 萬元人民幣上下。近幾年，某某城市建設發(fā)展已逐步正軌，除住宅建設之外，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)已成為新的亮點， 城市建設的整個發(fā)展趨勢

38、 與城區(qū)的身份愈來愈吻合。某某不僅僅要建設成為適宜人居的城市，同時還要適于交流、創(chuàng)業(yè)和發(fā)展。同時大量新型的服務行業(yè)需要更加 良好的商業(yè)平臺。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應是下一步的開發(fā)重點。城 區(qū)居民購房選擇首選區(qū)域依然是老城區(qū)內(nèi)，這是由對習慣性生活的依 賴所決定的，但不少居民對老城區(qū)的環(huán)境表示不滿，更希望居住于景點宜人、環(huán)境優(yōu)雅、交通和生活便利、商業(yè)配套設施齊全的生活小區(qū)， 購房者更加關注教育、健康、休閑。5、消費需求分析消費者對價格的接受度有明顯提高，目前消費者對價格的承受能力集中在1800-2450元區(qū)間，且更集中于2000元左右的價格段，與 當前市場價格的差距在縮小，而去年，消費者的承受能力集

39、中在 1500-2000元之間。與單價接受度相對應，某某消費者對總價的接受 度也有明顯提升，接受峰值從去年的15-18萬提升到今年的19-28萬，20萬以上總價的接受比例與去年相比也有明顯增加。六、商業(yè)用房市場分析（一）商業(yè)用房市場現(xiàn)狀某某房地產(chǎn)市場上的商鋪開發(fā)力度不夠，某某商鋪市場一直沒有火起來，投資商鋪屈指可數(shù)，某某目前僅有的幾個大型商鋪僅人民 路幾家連鎖性超市項目，無較具規(guī)模、成氣候的大型商業(yè)布局。商鋪 市場走的是傳統(tǒng)的作坊式的營業(yè)方式。某某商鋪市場不溫不火，商業(yè) 運作不規(guī)范等現(xiàn)象嚴重。六一新政對商業(yè)用房市場打擊明顯， 房產(chǎn)投 資受到空前沖擊，因此開發(fā)商鋪的定位很關鍵。開發(fā)商應該經(jīng)過縝密

40、 的調(diào)查和嚴格的選址，確定商業(yè)物業(yè)的最佳開發(fā)地段和準確定位， 規(guī) 避和降低風險，而不是轉(zhuǎn)嫁風險。開發(fā)商不應僅在銷售上做文章，更 應考慮到業(yè)主或商家的利益。商鋪開發(fā)的關鍵是要實現(xiàn)投資價值的最 大化，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者多贏的局面。（二）商業(yè)用房需求及發(fā)展“以人為本，定位準確，功能合理，保本獲利，和諧發(fā)展”是21世紀對城市商業(yè)區(qū)的呼喚，也是今后對城市商業(yè)區(qū)開發(fā)建設的要求。 隨著某某縣城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高， 居住條件的基本完善，居民不在是以前的“樂不思蜀”，而是將眼光 轉(zhuǎn)移到了投資類或臵業(yè)投資類房地產(chǎn)產(chǎn)品上。錢存銀行不甘心，用于炒股太操心，投資短期房產(chǎn)瞎操心，所以對

41、以前“望塵莫及”的商業(yè) 類產(chǎn)品產(chǎn)生了興趣，同時隨著居民投資理性的不斷加強， 對商業(yè)產(chǎn)品 的功能、品質(zhì)、科技含量、性價比（含金量）也提出了越來越高的要 求。根據(jù)某某城市經(jīng)濟社會的發(fā)展，以及商業(yè)區(qū)今后的發(fā)展趨勢預測， 這類“精品商業(yè)”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為居民今后 投資商鋪的重要選擇條件。主要表現(xiàn)為：1精品商業(yè)趨向細分化在商業(yè)市場日趨活躍，投資方式多元化的今天，一個商業(yè)樓盤吸 引投資者的前提應該是其與眾不同的個性和保值增值的有效性，換句話說，商業(yè)地產(chǎn)的細分是今后商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。 對以往商業(yè) 地產(chǎn)注重區(qū)位、地理位臵、交通便捷程度、商業(yè)氛圍的同時，對商業(yè) 地產(chǎn)從業(yè)人員的專業(yè)化程度

42、要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、功 能分區(qū)、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高。2、商業(yè)地產(chǎn)進入品牌角逐時代隨著某某商業(yè)地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn) 市場“品牌效應”的出現(xiàn)勢在必行。在商業(yè)地產(chǎn)買方市場的今天，職 業(yè)或投資者對于商業(yè)地產(chǎn)地關注將越來越具體全面，不僅要求保值增 值、配套齊全、購物環(huán)境良好，還要考慮文化品位、今后轉(zhuǎn)讓交易余 地以及升值潛力等，這些都是促成品牌商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的客觀環(huán)境。 同 時開發(fā)商也會逐漸認識品牌在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的作用，加大投資力 度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)、規(guī)模化、分區(qū)明細化商業(yè)地產(chǎn) 這一誘人市場。目前在某某商業(yè)地產(chǎn)市場上，許多購房者不但注重價

43、 格，還把咨詢的重點轉(zhuǎn)移到開發(fā)商的實力、 信譽、知名度以及品牌上， 可見商業(yè)地產(chǎn)投資者越來越理性，要求也越來越高。3、商業(yè)產(chǎn)品投資逐步成為居民的消費熱點和投資手段某某是蘇中地區(qū)的交通要道，但旅游業(yè)欠發(fā)達，發(fā)展物流、會展、 國際商貿(mào)業(yè)一直是某某經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。 由于近幾年長江三角洲的騰起，某某受到區(qū)域經(jīng)濟輻射，經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化進程不斷加 快，特別是公路、鐵路交通的進一步改善和完善，為某某城市經(jīng)濟發(fā) 展帶來前所未有的機遇。城鎮(zhèn)居民收入水平在逐步的提高，隨著居民 耐用消費品逐漸飽和的前提下，“一鋪養(yǎng)三代”的商業(yè)投資理念又被 重新提起，投資商業(yè)地產(chǎn)將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前某某居民

44、除臵業(yè)投資外，有 15%20%的投資者是用于投資保值、增 值或出租，這與某某居民近幾年生活水平很快提高不無關系。4、市場需要具有高品質(zhì)、大影響力的大型購物中心從對某某市場的商業(yè)容量上的評價來看，超過半數(shù)的商家認為某 某的商業(yè)數(shù)量不少，但比較零散，缺乏有影響力的商場和購物中心， 其余各有19%的商家選擇“數(shù)量不多，有些飽和”與“差不多，可以 滿足”，但有7%的商家選擇“太少了，仍不能滿足”。從以上就可以 看出，某某商業(yè)容量面臨的不是量的問題，而是質(zhì)的飛躍。某某的商 業(yè)市場發(fā)展已有相當長的一段時間， 基礎可算扎實，但某某的商業(yè)項 目的結(jié)構(gòu)還未轉(zhuǎn)變，現(xiàn)今，不應再盲目地增加零散商業(yè)面積。而應該 有針對

45、性地集中資源興建真正對提高某某商業(yè)形象起到重要影響的 商業(yè)項目。眾多品牌商家認為某某的商業(yè)項目中缺乏有影響力的商業(yè) 與購物中心，這對某某打造新的、高品質(zhì)、有影響力的商業(yè)項目提高 了更高要求。5、市場需要特色而又豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)從商家們對某某商業(yè)業(yè)態(tài)和特色的看法中，我們可以了解到60%的商業(yè)認為某某商業(yè)業(yè)態(tài)還不夠豐富，缺乏商業(yè)特色，另有27%的商家選擇了業(yè)態(tài)貧乏的選項。品牌商家們已經(jīng)認識到現(xiàn)階段某某商業(yè) 業(yè)態(tài)上寸在明顯的不足，有待于將來在業(yè)態(tài)豐富上、 業(yè)態(tài)特色上多花 心思，讓消費者有更多的選擇空間。但業(yè)態(tài)的不夠豐富，也從另一個 側(cè)面反映了品牌商家們看好某某商業(yè)業(yè)態(tài)的提升空間與發(fā)展方向。對于他們來說

46、，不夠豐富的業(yè)態(tài)，正好對他們拓展某某市場提供了良好 的契機。（二）當前某某商業(yè)地產(chǎn)市場面臨的矛盾和問題目前，某某商業(yè)地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾， 結(jié)構(gòu)性、階段性、規(guī)模性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求不足， 主要表現(xiàn)在以下三個方面：1商業(yè)用房空臵率繼續(xù)上升，消化空臵房壓力加大。現(xiàn)在某某商 業(yè)用房主要集中在開發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 據(jù)有關資料統(tǒng)計，某某房地產(chǎn) 開發(fā)投資逆市而上，尤其是商業(yè)開發(fā)面積迅猛增量，同期在售商業(yè)面 積已超過30萬平方米，待建項目還有20萬平方米，一些單差獨建、 建設標準低、施工質(zhì)量差、地段位臵不佳、功能設計不合理的商業(yè)用 房空臵率還將進一步增加。2、受某某城市級差

47、、消費觀念等因素影響，某某房產(chǎn)投資群體及 自營式商鋪購買業(yè)主數(shù)量相對有限，“肉搏式”市場競爭將打響客源爭奪第一戰(zhàn)。同時某某商業(yè)房地產(chǎn)市場還有待于進一步規(guī)范，市場消 費需求的良性循環(huán)還要有一個較長的形成過程。3、商場發(fā)育整體水平偏低。某某高鐵站商業(yè)廣場開發(fā)建設也面臨 市場供大于求的矛盾。結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十 分突出。盡管某某市場前景良好，居民消費能力進一步提升，但由此 導致本項目的開發(fā)有一定的市場風險。七、某某樓市調(diào)查本節(jié)主要內(nèi)容有：在售樓盤掃描；潛在對手進入可能掃描；競爭 供應量分析；競爭對手的產(chǎn)品分析（房型、規(guī)劃、土地價值、綜合配 套）；競爭對手的市場定位趨向（區(qū)域、目標

48、對象群、時間點）；競爭 對手營銷情報收集（廣告、價格、SP活動）。（一）某某名品街【樓書效果圖】 基本資料：總建筑面積：7900平方米營業(yè)用房：78宗營業(yè)用房主力房型：80-245平方米/套 居住用房：68套居住用房主力房型：110-240平方米/套居住用房銷售均價：2718元/平方米商鋪價格：一層20000元/平方米、二層6000元/平方米、三層3000元/平方米交付時間：2016-03開發(fā)商：誠烽房地產(chǎn)有限公司建筑設計：上海都市設計院項目地點：江海路、中壩路口名街熱線8013522（二）泰華新村占地面積：21120平方米（約32畝）總建筑面積：30000平方米居

49、住用房：188套居住用房戶型面積：125-188平方米/套居住用房銷售基價：1698元/平方米層差比例：一層基價加18%、二層基價加25%、三層基價加24%、四層基價加16%、五層基價減8%、6層按基價的50%居住用房去化率：85%項目地點：中壩南路28號開發(fā)商：某某市泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話三）錦繡花園基本資料：項目占地：46086平方米總建筑面積：55390平方米總戶數(shù)：458戶居住用房戶型面積：95-150平方米/套主力戶型：110-120平方米/戶居住用房均價：1780元/平方米已推房源銷售率：65%項目地點：某某鎮(zhèn)人民東路61號開發(fā)商：江蘇煒賦集團建

50、設開發(fā)有限公司某某分公司售樓電話四）中洋水景基本資料：總建筑面積：27860平方米總戶數(shù)：218戶主力戶型：120-140平方米/戶居住用房均價：2200元/平方米已推房源銷售率：95%項目地點：某某鎮(zhèn)草壩南路2號開發(fā)商：某某南洋臵業(yè)有限公司售樓電話五）潤洋花園基本資料：項目占地：38215平方米總建筑面積：49680平方米總戶數(shù)：368戶主力戶型：120-140平方米/戶居住用房均價：2230元/平方米已推房源銷售率：85%項目地點：某某鎮(zhèn)江海西路35號開發(fā)商：某某潤洋臵業(yè)開發(fā)有限公司售樓電話六）鵬福公寓基本

51、資料：總建筑面積：5162平方米總戶數(shù)：36戶居住用房戶型面積：115-145平方米/套主力戶型：125-135平方米/戶居住用房基價：1680元/平方米層差比例：一層基價加24%、二層基價加26%、三層基價加20%、四層基價加14%、五層基價加21%送六層商鋪均價：7500元/平方米 已推房源銷售率：65%項目地點：某某鎮(zhèn)江海西路鎮(zhèn)政府對面開發(fā)商：某某地產(chǎn)公司售樓電話七）汽運商鋪基本資料：商鋪戶型面積：120- 295平方米/宗銷售價格：一二層整合銷售8000元/平方米、三、四、五層整合銷售2400元/平方米交付時間：2015年6月開發(fā)商：天鑫開發(fā)公司/某某汽運集團

52、聯(lián)合開發(fā)地址：204國道和長江路交接處銷售電話：2970666 5618629在售樓盤客源總結(jié):消費者對價格的接受度有明顯提高，目前消費者對價格的承受能力集中在1800-2450元區(qū)間，且更集中于2000元左右的價格段，與 當前市場價格的差距在縮小，而去年，消費者的承受能力集中在 1500-2000元之間。與單價接受度相對應，某某消費者對總價的接受 度也有明顯提升，接受峰值從去年的15-18萬提升到今年的19-28萬，20萬以上總價的接受比例與去年相比也有明顯增加。八、某某商業(yè)現(xiàn)狀某某作為某某下屬的一個縣，經(jīng)濟實力有限，商貿(mào)也不夠發(fā)達 整個縣城的商業(yè)市場目前可以分成二塊：縣城商業(yè)中心-沿人民中

53、路及其周邊專業(yè)性市場-基本分布在長江路兩側(cè)（一）縣城商業(yè)中心1、范圍：人民中路全段、人民東路西側(cè)靠近中路部分、人民西部靠近中路部分以及寧海南路、中壩中路靠近人民中路部分。2、長度：人民中路大約500米，其余幾條路劃在商業(yè)中心的路長大概只有100-200米3、商業(yè)布局：沿路兩側(cè)主要是商鋪，大部分都是一層、少數(shù)為 二層。在人民中路和西路以及人民中路和東路交匯處有幾個大型的商 場和超市。另外在人民中路商鋪間散布著幾個規(guī)模稍大一點的商城。4、 主要商場：文峰大世界商場、五星電器（沒有開業(yè)）、新時代 購物中心、華藝商場、金鷹國際購物中心、農(nóng)工商超市某某店、文峰 大世界超市、蘇中大廈。5、經(jīng)營業(yè)態(tài)：沿街商

54、鋪和人民中路上幾個規(guī)模大一點的商城主 要經(jīng)營服飾和鞋包，此外有極少數(shù)商鋪經(jīng)營金銀首飾、眼鏡、數(shù)碼產(chǎn) 品和百貨。而那幾個大型的商場和超市基本都是綜合性的， 主要經(jīng)營 日用百貨、服飾、電器等。6、商業(yè)體量：這一范圍內(nèi)的沿街商鋪的體量大約在 4萬平方米左 右，幾個大型商場和超市的體量大約 5-6萬平方米，總的體量在10 萬平方米左右。7、租金與售金：這一范圍內(nèi)的店鋪和門面基本都是以出租為主，絕少有出售的。租金的價格一般以一個標準門面30平方米，朝南的一年租金為4.8萬元，朝北的一年租金為3.8萬元。個別出售的一般 每平方米都在1.5萬元以上。&經(jīng)營檔次：這一商業(yè)中心范圍內(nèi)基本都是品牌店，以中高檔 為

55、主，一般雜牌很難在此立足。經(jīng)營品牌大多為國內(nèi)一線品牌，也有 部分國外品牌，但檔次不高。幾乎沒有頂級品牌。9、輻射范圍：基本是某某的縣域范圍，即某某縣城和某某所轄的鄉(xiāng) 鎮(zhèn)和農(nóng)村，基本輻射不到周邊地區(qū)。代表商場：某某文峰大世界商場位臵：人民中路2號經(jīng)營面積：4500平方米開業(yè)時間：2000年9月月均營業(yè)額：500萬元主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨、針紡織品、鞋帽、服裝、工藝品、黃金珠寶、五金、交電、食品飲料、兒童快樂堡等點評：某某文峰大世界商場是某某文峰大世界在某某下屬的兩個 大型營業(yè)網(wǎng)點之一，另外一個為某某文峰大世界超市。 在某某是頗具 影響和最具知名度的大型商業(yè)網(wǎng)點之一，曾經(jīng)創(chuàng)造過最高日銷售額 300萬元

56、、連續(xù)10天日商品銷售額超百萬等某某商業(yè)發(fā)展史上的最高 紀錄。蘇中大廈位臵：寧海中路46號經(jīng)營面積：9480平方米開業(yè)時間：1995年1月經(jīng)營規(guī)模：6000萬元主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：食品、百貨、黃金珠寶、鞋帽、針紡、服裝、家電等點評：蘇中大廈雖然不在人民中路核心商業(yè)區(qū)位臵，但它歷史悠 久，在某某地區(qū)還是有較大知名度。蘇中大廈主樓高九層，集購物、 餐飲、住宿、娛樂于一體，是一所多功能綜合性大廈、在某某及周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn)其功能和規(guī)模均具有較大影響。大廈雖說是一個門類較齊全的綜 合性經(jīng)營大廈，但它的主要特色在于鞋帽、服裝等穿著類。華藝商場位臵：人民中路34號經(jīng)營面積：4000平方米開業(yè)時間：1990年月均營業(yè)額：

57、200萬元主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋帽、百貨、針紡織品等點評：華藝商場在某某歷史非常悠久，至今已有十幾年的歷史， 所處地理位臵十分優(yōu)勢，就在人民中路的中段、毗鄰縣人民政府和縣 文化館。但隨著周邊的一些大型商場的紛紛開業(yè)、 在日趨激烈的競爭 條件下，已呈下坡路的趨勢，目前基本以服裝、鞋帽為主，檔次基本 為中檔。農(nóng)工商超市某某店位臵：人民西路1號經(jīng)營面積：4500平方米開業(yè)時間：2012年月均營業(yè)額：350萬元主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：日用百貨、服裝鞋帽、文化用品、針織品、土特產(chǎn)、主副食品、糧油食品、農(nóng)副產(chǎn)品、五金交電、 電子產(chǎn)品、飲料、冷凍包裝食品、糖果、糧油、奶制品、南北貨、罐 頭、通訊器材、煙酒點評：農(nóng)工商

58、超市為某某首屈一指的大型綜合性超市，是某某老 百姓購買生活用品的首選之地，規(guī)模較大、品種齊全，一般的生活用 品在這里基本都可以買到，生意很好。金鷹國際購物中心位臵：人民西路2號經(jīng)營面積：3000平方米開業(yè)時間：2000年月均營業(yè)額：250萬元主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：化妝品、百貨、首飾、鞋帽、服裝、文體用品、家電等點評：金鷹國際購物中心和華藝商場都是某某縣華藝商場有限公 司投資建設的，和華藝商場各有側(cè)重，地理位臵也非常優(yōu)勢，處于人 民中路和人民西路交匯的十字路口， 是某某縣人流量最大的路口, 經(jīng)營商品的檔次在某某來說還是較高的，一般都是國內(nèi)較知名的品 牌。代表專賣店:鉑金鉆石專賣店營業(yè)面積：60平方米（兩

59、個標準門面）經(jīng)營狀況：生意不錯，門面店人流量很大商品檔次：較高，在某某地區(qū)是最好的金利來某某專營店營業(yè)面積：30平方米（一個標準門面）經(jīng)營狀況：生意一般，門面里人流量很少商品檔次：全部為金利來的服飾和領帶，檔次較高美特斯邦威賣店營業(yè)面積：60平方米（兩個標準門面） 經(jīng)營狀況：生意不錯，門面店人流量較大 商品檔次：中檔，此類品牌店在某某較受歡迎法國皮爾卡丹專賣店營業(yè)面積：50平方米（一個標準門面和一個較小門面）經(jīng)營狀況：生意極差，門面里幾乎沒人，門面玻璃上貼著“店面轉(zhuǎn)讓”的告示商品檔次：很高，價格也很高，有點超出某某普通老百姓的消費能力蘭貴人服飾專賣店營業(yè)面積：90平方米（三個標準門面）經(jīng)營狀況

60、：生意很差，門面店人流量不大，正在清倉大處理商品檔次：高檔，價格也較高，不太受某某普通老百姓的歡迎總結(jié)：某某的商業(yè)不夠發(fā)達，基本與某某的經(jīng)濟實力和在某某所有下屬縣域經(jīng)濟體中排名較后的狀況是相適應的， 整個縣城范圍內(nèi)能稱得上 商圈或商業(yè)中心的也就這么一個， 其余基本都是一些沿街的店面，生 意一般、人流也不大。這一商業(yè)中心的商業(yè)體量大約能占能某某縣城 整體商業(yè)體量的一半，普通老百姓的日常消費和購物基本都在圍繞在 這一范圍內(nèi)。這一商圈的輻射范圍基本也就是某某地區(qū)， 很難輻射到 周邊和其他地區(qū)。（二）專業(yè)性市場某某的專業(yè)性市場，大都分布在長江路兩側(cè)。長江路是某某的一 條主干道，連接著204國道和永安路