10.北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場研究—規(guī)劃ppt課件

1、2、產(chǎn)品謀劃的原那么11、商業(yè)結(jié)點(diǎn)的發(fā)明；2、群眾消費(fèi)商業(yè)的謀劃產(chǎn)品要符合消費(fèi)市場需求 ；3、產(chǎn)業(yè)商業(yè)專業(yè)市場的謀劃產(chǎn)品要符合運(yùn)營商戶和零售商的需求 ；4、謀劃產(chǎn)品差別化的需求 ；25、謀劃方案租金戰(zhàn)略財務(wù)有效性 ；6、謀劃方案營銷執(zhí)行的財務(wù)有效性；7、開發(fā)商資金戰(zhàn)略的可行性；8、住宅、商業(yè)、寫字樓及酒店營銷的可行性。3商鋪營銷市場對本工程產(chǎn)品謀劃的影響： 目前，從事商鋪投資的個人絕大多數(shù)不從事運(yùn)營，既買又運(yùn)營的主要是餐飲效力業(yè)；專業(yè)市場的商戶大多數(shù)對于一次買下商鋪興趣不大，但是從調(diào)研情況看，專業(yè)市場的商戶對買斷5年運(yùn)營權(quán)有興趣。 鑒于以上緣由，本工程商鋪營銷的方式會是以下兩種：1、商鋪產(chǎn)權(quán)銷

2、售；2、商鋪運(yùn)營權(quán)5年期出賣。43、對產(chǎn)品類型的初步判別5根據(jù)市場調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下緣由，賽睿顧問初步建議本工程商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容應(yīng)該包括適當(dāng)規(guī)模的專業(yè)市場：1、周邊成熟的專業(yè)市場氣氛；2、周邊專業(yè)市場商鋪?zhàn)饨?、售價顯著高于周邊普通民用底商、集中商業(yè)商鋪、商業(yè)街商鋪；3、本工程所在區(qū)域?qū)I(yè)市場商鋪的營銷具有良好的市場條件，符合開發(fā)商資金回收速度及數(shù)量的要求；4、本工程大量地下商業(yè)面積，從群眾日常消費(fèi)的角度看，地下商業(yè)除地下文娛城、餐飲等之外，其他購物業(yè)態(tài)，市場認(rèn)同度低，相反，對于專業(yè)市場來講，地下對其負(fù)面影響?。?、周邊專業(yè)市場的類型有差別化的空間。6思索到市場風(fēng)險、周邊大批居民消費(fèi)需求及本地

3、域過渡地段的特點(diǎn)，建議本工程商業(yè)地產(chǎn)部分包括針對群眾消費(fèi)商業(yè)的部分，但規(guī)模需求謹(jǐn)慎控制：1、本工程約55萬平方米住宅居住人口不會超越2萬人，這樣的消費(fèi)群的日常消費(fèi)，需求相關(guān)商業(yè)內(nèi)容，但規(guī)模有限；2、在本工程單純造文娛化、體驗(yàn)概念，針對居民市場的感染力比較局限，來自本工程外部的消費(fèi)者數(shù)量規(guī)模也有限，但是周邊商戶卻可以構(gòu)成市場支撐；3、本工程所在區(qū)域在短期內(nèi)構(gòu)成群眾消費(fèi)市場聚合力的業(yè)態(tài)主要是餐飲和超市，這兩類有可放大的空間，但仍需謹(jǐn)慎。7賽睿顧問初步建議本工程專業(yè)市場有以下類型：1、玩具游樂設(shè)備零售主要零售玩具、兒童用品、游樂設(shè)備、電玩、健身器械等，北京目前缺乏該類大規(guī)模、專業(yè)化的零售市場；2、燈

4、具城周邊有燈具零售城，但規(guī)模偏?。?、根據(jù)對周邊文化用品零售商戶的調(diào)研,提升檔次的方式接受程度低,但是這些商戶普遍對如今的鋪位缺乏私密性有怨言,以為不利于其運(yùn)營,所以本工程專業(yè)市場中和周邊現(xiàn)狀市場重疊的部分，未必檔次提升，應(yīng)該是針對商戶深層次需求從功能上提升。8賽睿顧問初步建議本工程群眾消費(fèi)商業(yè)有以下類型：1、巴黎購物拱廊街北京首創(chuàng)，融餐飲、文娛、專賣店于一體；2、超市(家樂福、旺市百利；3、針對運(yùn)營商戶休閑文娛的設(shè)備(由于該區(qū)域很多市場較早關(guān)門,所以市場運(yùn)營商對文娛設(shè)備有需求);4、餐飲街及其他集西餐飲。9綜合用地產(chǎn)業(yè)商業(yè)+商住、辦公群眾消費(fèi)商業(yè)，“巴黎購物拱廊街超市文娛群眾消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)商業(yè)重

5、疊區(qū)休閑104、對產(chǎn)品規(guī)模的初步判別11決議商業(yè)規(guī)模的參考要素：1、市場可支撐開發(fā)規(guī)模2、本地市場，競爭商業(yè)工程規(guī)模 3、經(jīng)濟(jì)增長要素對規(guī)模的影響力 4、政府規(guī)劃條件 5、交通條件對規(guī)模的制約 12本工程消費(fèi)者日常消費(fèi)支撐的群眾消費(fèi)商業(yè)規(guī)模：1、根據(jù)調(diào)查，周邊消費(fèi)者月平均購物、餐飲、文娛消費(fèi)為680元；2、本工程最大居住人口規(guī)模2萬*月產(chǎn)生最大消費(fèi)額為：0萬元；3、2002年北京市商場平均每平方米的營業(yè)額為1662元，南城商場的典范莊勝崇光為631元，思索市場動態(tài)要素，南城商業(yè)每平方米營業(yè)額不超越800元；*本工程消費(fèi)者支撐商業(yè)規(guī)模：0萬/800=1.7萬平方米13本工程周邊消費(fèi)者支撐的群眾消

6、費(fèi)商業(yè)規(guī)模：1、假設(shè)2萬平方米的國際品牌超市進(jìn)駐,對周邊消費(fèi)者的吸引沒有問題-+2萬平方米=3.7平方米2、假設(shè)品牌餐飲捆綁式進(jìn)駐,打造餐飲街,可開展規(guī)模應(yīng)該不少于2萬平方米-+2萬平方米=5.7萬平方米3)、購物拱廊街在創(chuàng)意概念下,交融體驗(yàn)元素,具有絕對差別化，可以構(gòu)成對周邊甚至北京消費(fèi)者廣泛的吸引, 建議上頁的群眾商業(yè)和購物拱廊街整體規(guī)劃設(shè)計，其市場規(guī)模有放大空間，但需結(jié)合市場影響度和財務(wù)測算進(jìn)展判別。上述針對群眾消費(fèi)的商業(yè)應(yīng)該控制在8萬平方米左右。14產(chǎn)業(yè)商業(yè)(專業(yè)市場)支撐的商業(yè)規(guī)模：1、沿南中軸路底商具有展現(xiàn)效果,成為專業(yè)市場旗艦店具有一定市場支撐;2、與沙子口零售市場比鄰區(qū)域零售市

7、場有價值 上述產(chǎn)業(yè)商業(yè)(零售市場)的規(guī)模不受周邊消費(fèi)市場規(guī)模的影響,而且只需產(chǎn)品定位恰當(dāng)準(zhǔn)確、能發(fā)明出絕對差別化,其規(guī)?？臻g的制約要素主要是行業(yè)空間和規(guī)劃條件。需進(jìn)展深度分析，并做財務(wù)測算。 15“巴黎購物拱廊街和產(chǎn)業(yè)商業(yè)(專業(yè)市場)的商業(yè)規(guī)模均不受本地消費(fèi)市場規(guī)模的影響，其大小取決于最終產(chǎn)品定位的差別化程度，產(chǎn)品越是差別化，規(guī)模開展空間越大。最終的規(guī)模需求經(jīng)過財務(wù)測算確定。定性判別，整個工程假設(shè)最終包括了“巴黎購物拱廊街和專業(yè)市場，加上底商，總體規(guī)模在16萬平方米左右有市場支撐。16賽睿顧問初步建議：4號地以玩具游樂設(shè)備零售市場為主題，又有商住、辦1-2號地做燈具零售市場東區(qū)南端寫字樓底商思

8、索針對運(yùn)營商戶等的休閑文娛1-1號地選擇家樂福、旺市百利或浙江超市酒店的規(guī)劃需求思索可行性及資金回收問題進(jìn)駐175、開發(fā)商提議內(nèi)容的市場驗(yàn)證181、關(guān)于商業(yè)建筑博覽概念1、消費(fèi)者調(diào)查顯示，51%的被調(diào)查者以為這樣的概念有影響力；2、投資者調(diào)查顯示，60.3%的被調(diào)查者以為這樣的概念有影響力;3、運(yùn)營商戶調(diào)查顯示，僅27%的被調(diào)查者以為上述概念有影響力。192、關(guān)于提升文化用品市場檔次在針對沙子口周邊專業(yè)市場商戶的調(diào)查中，假設(shè)周邊出現(xiàn)新建的略高檔次的同類零售市場，他們有購買能夠包括不確定的比例占被訪商家的55.6，有租用能夠包括不確定的比例占被訪商家的77.8203、關(guān)于周邊零售市場類型及供應(yīng)情況在競爭調(diào)查報告中曾經(jīng)有相應(yīng)的內(nèi)容。周邊專業(yè)市場類型集中為服裝、鞋類、文化用品、燈具等，有些類型市場供應(yīng)量很大，但依然有能夠延伸出來有市場規(guī)模的零售類型。本工程進(jìn)展專業(yè)市場開發(fā)的空間未必在提升檔次，而是提升