房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法ppt課件

1、第五章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的與評(píng)價(jià)方法 1、效益和費(fèi)用識(shí)別2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法3、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的計(jì)算實(shí)例.第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與本錢 1、概念 房地產(chǎn)投資狹義 是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)目的而預(yù)先墊支的資金。固定資產(chǎn)投資流動(dòng)資金用于建造或購(gòu)置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，在運(yùn)用過程中磨損和貶值，以折舊計(jì)入本錢，以貨幣銷售收入等回到投資者手中。是指工業(yè)工程投產(chǎn)前有限墊付、在投產(chǎn)后用于購(gòu)買原資料、燃料動(dòng)力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用及產(chǎn)品占用的周轉(zhuǎn)資金。.第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與本錢 1、概念 本錢 是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或獲得一物

2、所必需付出或曾經(jīng)付出的代價(jià)。 影響要素：技術(shù)方案、消費(fèi)規(guī)模、消費(fèi)組織方式 技術(shù)程度、管理程度等。 與會(huì)計(jì)中本錢的區(qū)別： A、會(huì)計(jì)中：實(shí)踐發(fā)生，要素確定，本錢數(shù)據(jù)獨(dú)一； 投資分析中：預(yù)測(cè)和估算，要素不確定。 B、投資中有時(shí)機(jī)本錢、不可預(yù)見費(fèi)等本錢。.第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與本錢 2、房地產(chǎn)投資分析中的投資與本錢 與普通工業(yè)消費(fèi)活動(dòng)有較大差別。投資形式經(jīng)營(yíng)方式投 資成 本開發(fā)投資出售開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入建設(shè)成本出租建設(shè)成本出租成本經(jīng)營(yíng)建設(shè)成本經(jīng)營(yíng)成本置業(yè)投資出租購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入購(gòu)買成本出租成本經(jīng)營(yíng).第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別一、投資與本錢 2、房地產(chǎn)投資分析中的投資與本錢 房地產(chǎn)工程

3、總投資 是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建立投資和運(yùn)營(yíng)資金。 開發(fā)建立投資 是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建立所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、根底設(shè)備建立費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)備建立費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 運(yùn)營(yíng)資金 是指用于開發(fā)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。 .開發(fā)工程總投資開發(fā)建立投資運(yùn)營(yíng)資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投資開發(fā)產(chǎn)品本錢開發(fā)運(yùn)營(yíng)本錢.第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別二、運(yùn)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 1、運(yùn)營(yíng)收入 運(yùn)營(yíng)收入租售收入主要包括： 銷售收入、租金收入和

4、自營(yíng)收入。 銷售收入和租金收入 主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)備銷售收入等。 自營(yíng)收入 是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)展商業(yè)和效力業(yè)等運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的載體，經(jīng)過綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。 .第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別二、運(yùn)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 2、利潤(rùn) 利潤(rùn)總額運(yùn)營(yíng)收入運(yùn)營(yíng)本錢管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)稅金及附加土地增值稅 運(yùn)營(yíng)收入銷售收入租金收入自營(yíng)收入 銷售收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入配套設(shè)備銷售收入 租金收入出租房租金收入出租土地租金收入 運(yùn)營(yíng)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建立稅教育費(fèi)附加 運(yùn)營(yíng)本錢土地轉(zhuǎn)讓本錢商品房銷售本錢配套設(shè)備銷售本錢出租房運(yùn)營(yíng)本錢 .第一

5、節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別二、運(yùn)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 3、稅金 運(yùn)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅、教育費(fèi)附加 城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅和房產(chǎn)稅 企業(yè)所得稅 內(nèi)外資企業(yè)所得稅稅率一致為25%。 意味著我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)“公平競(jìng)爭(zhēng)的新時(shí)代25%稅率屬適中偏低程度，主要是思索對(duì)內(nèi)資企業(yè)要減輕稅負(fù)，對(duì)外資企業(yè)也盡能夠少添加稅負(fù)，同時(shí)要將財(cái)政減收控制在可以接受的范圍內(nèi)。.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)方式 置業(yè)投資：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)添加 開發(fā)投資：銷售收入.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法二、投資回收與投資報(bào)答 投資回收：投資者對(duì)其所投入資本的回收 投資報(bào)答：投

6、資者所投入的資本在運(yùn)營(yíng)過程中所獲得的報(bào)酬+.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的體系 盈利才干：是用來調(diào)查工程營(yíng)利才干程度的目的，包括靜態(tài)目的和動(dòng)態(tài)目的兩類。靜態(tài)目的是在不思索資金時(shí)間價(jià)值要素影響的情況下，直接經(jīng)過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的，動(dòng)態(tài)目的思索了資金時(shí)間價(jià)值要素影響。 清償才干：是調(diào)查工程在計(jì)算期內(nèi)償債才干的目的。.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法四、盈利目的計(jì)算方法 一動(dòng)態(tài)目的 1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 是反映工程在計(jì)算期內(nèi)獲利才干的動(dòng)態(tài)目的，是指按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點(diǎn)的現(xiàn)值代數(shù)和，以此反映工程在計(jì)算期內(nèi)獲利才干。 基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值

7、計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)答率 。.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法四、盈利目的計(jì)算方法 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR也稱內(nèi)部收益率IRR，是指工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是到工程終了時(shí)，一切投資可以被完全收回。 內(nèi)部收益率闡明了工程投資所能支付的最高貸款利率。假設(shè)貸款利率高于內(nèi)部收益率，工程投資就會(huì)面臨虧損。.FIRR的計(jì)算方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi.FIRR

8、的計(jì)算方法2：Excel 函數(shù)法 IRRX:Y.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法四、盈利目的計(jì)算方法 3、動(dòng)態(tài)投資回收期 是指思索現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，工程以凈收益來抵償全部投資包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金所需的時(shí)間，是反映工程投資回收才干的重要目的。 Pb=累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開場(chǎng)出現(xiàn)正值期數(shù)-1+ 上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法四、盈利目的計(jì)算方法 二靜態(tài)目的 1、本錢利潤(rùn)率 指開發(fā)利潤(rùn)占總開發(fā)本錢的比率，是初步判別房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的。 本錢利潤(rùn)率普通與目的利潤(rùn)率進(jìn)展比較.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法四、盈利目的計(jì)

9、算方法 2、投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率指工程到達(dá)設(shè)計(jì)消費(fèi)或效力功能后的正年年份的年利潤(rùn)總額(或平均的利潤(rùn)總額)與工程總投資之比。 投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判別工程單位投資盈利才干能否到達(dá)本行業(yè)的平均程度。 .第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法四、盈利目的計(jì)算方法 3、資本金利潤(rùn)率 是指工程運(yùn)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正年年份的年利潤(rùn)總額或工程運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入工程的資本金的盈利才干。 .第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法四、盈利目的計(jì)算方法 4、資本金凈利潤(rùn)率 是指工程運(yùn)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正年年份的年稅后利潤(rùn)總額或工程運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入工程

10、的資本金的盈利才干。 .第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法四、盈利目的計(jì)算方法 5、靜態(tài)投資回收期 是指不思索現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)，工程以凈收益來抵償全部投資包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金所需的時(shí)間。例：某工程現(xiàn)金流量分別為-400、-300、-150、100、200、250、300、390萬元，那么靜態(tài)投資回收期為？.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法.序號(hào)項(xiàng)目200320042005200620071現(xiàn)金流出302.00 425.00 572.20 2現(xiàn)金流入0.00 444.00 663.00 864.00 3凈現(xiàn)金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00

11、4累計(jì)現(xiàn)金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58 靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年 動(dòng)態(tài)：(5-1)+258.44/588.02=4.44年.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法四、盈利目的計(jì)算方法 6、現(xiàn)金報(bào)答率 指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法四、盈利

12、目的計(jì)算方法 7、投資報(bào)答率 指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。不思索物業(yè)增值收益思索物業(yè)增值收益.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法五、清償才干目的計(jì)算方法 1、利息計(jì)算方法 各年應(yīng)計(jì)利息 年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2年利率 .第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法五、清償才干目的計(jì)算方法 2、借款歸還期.序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)計(jì) 算 期第1年第2年第3年第4年1借款1.1年初本息余額5.50% 4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年應(yīng)計(jì)利息1.4本年還本付息9852.51103357.553301055其中：

13、還本9000300050001000 付息852.51.5年末本息余額40006000100002還本資金來源9852.51103357.5533010552.1當(dāng)年可用于還本的未分配利潤(rùn)2.2當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷2.3以前年度結(jié)余可用于還本資金2.4用于還本的短期借款2.5可用于還款的其他資金借款歸還方案表.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法五、清償才干目的計(jì)算方法 3、其他目的.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的及其計(jì)算方法六、通貨膨脹的影響 通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信譽(yù)規(guī)模以及總體價(jià)錢程度的上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購(gòu)買力下降。 房地產(chǎn)增值往往是需求超越供應(yīng)從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值上升呵斥的。 兩者對(duì)

14、未來的錢有類似的影響，但對(duì)折現(xiàn)率影響不同。 通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，由于投資者希望提高名義投資報(bào)答率以抵消通貨膨脹帶來的價(jià)值損失； 增值那么不影響折現(xiàn)率。 .第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的計(jì)算實(shí)例 例1 某投資者擬以一次性付款的方式購(gòu)買價(jià)錢為1200萬元的一出租公寓20年的運(yùn)營(yíng)收益權(quán)，用于出租運(yùn)營(yíng)。第一年投入裝修費(fèi)300萬元并完成裝修；第二年開場(chǎng)出租，當(dāng)年的月租金收入為25萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的1/3；以后一段時(shí)期內(nèi)，租金收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均以每年5%的比例遞增；從第11年起，租金收人和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用穩(wěn)定在第10年的程度上。假設(shè)投資者期望的目的收益率為13%。試列出工程的現(xiàn)金流量表，計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收

15、益率，并判別該工程能否可行假設(shè)購(gòu)樓款發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末。.時(shí)間（年末）012345現(xiàn)金流入量300315330.75347.29現(xiàn)金流出量1200300100105110.25115.76凈現(xiàn)金流量1200300200210220.5231.53時(shí)間（年末）6789101120現(xiàn)金流入量364.65382.88402.03422.13443.24443.24現(xiàn)金流出量121.55127.63134.01140.71147.75147.75凈現(xiàn)金流量243.10255.2668.02281.42295.49295.49解：1現(xiàn)金流量表.解：2目的收益率ic=13%那么從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判

16、別，該工程投資可行。 .解：3 凈現(xiàn)值函數(shù)為： 當(dāng)i1=13%時(shí)，NPVl=76.96萬元 當(dāng)i2=14%時(shí)，NPV227.78萬元 那么，F(xiàn)IRR=13.73% 由于FIRR=13.73%13%，那么從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率判別，該工程投資是可行的。.第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的計(jì)算實(shí)例 例2 某投資者以1000萬元一次性付款方式獲得一寫字樓物業(yè)20年的運(yùn)營(yíng)收益權(quán)，第一年投入裝修費(fèi)用200萬元按年末一次投入計(jì)算并完成裝修工程。第二年開場(chǎng)出租，當(dāng)年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)投資的基準(zhǔn)收益率為15%，試計(jì)算該工程的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判別該工程能否可行

17、各年凈租金收入均發(fā)生在年末。假設(shè)運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計(jì)算工程的實(shí)踐收益率。.解：1畫出現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表 2計(jì)算FNPV并判別工程投資的可行性 由于i15%，s5%，且is，那么： 由于FNPV256.400，那么該工程投資可行。.解：3計(jì)算見解并判別工程投資的可行性 當(dāng)i117%時(shí)，NPVl71.22萬元； 當(dāng)i218%時(shí)，NPV27.64萬元 那么FIRR17.90% 由于FIRR17.90%15%，那么該工程投資可行。 4計(jì)算實(shí)踐收益率 由于Ra17.90%，Rd4%， 1+Ra1+Rr1+Rd 那么實(shí)踐收益率Rr13.37%. 例3 某開發(fā)商以8000萬元購(gòu)置了一宗商業(yè)用

18、地50年的運(yùn)用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建立用地面積為5000M2，容積率為8，建筑密度為60%，建筑層數(shù)為24層，從24層建筑面積均相等。地下兩層中，1層為車庫，有供出賣的100個(gè)車位，2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房不可出賣；地上14層為用于出租的商業(yè)用房，地上522層為用于出賣的規(guī)范層住宅。估計(jì)工程的開發(fā)周期為3年其中預(yù)備期為12個(gè)月，建造期為24個(gè)月；平均建造本錢為1500元/M2，專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造本錢的8%和5%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為200萬元；地價(jià)款在工程開發(fā)期初一次投入，建造本錢、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入；該工程建成后，住宅的售價(jià)估計(jì)為6000元/M2，

19、停車位售價(jià)為10萬元/個(gè)；商業(yè)用房的租金在每年年末收取，第一年的年凈租金收入為1000元/M2，以后每年年凈租金收入的上漲率為2%；銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建立貸款利率為6%，同檔次商業(yè)用房的投資收益率為8%。試計(jì)算該工程的開發(fā)商本錢利潤(rùn)率。 .第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的計(jì)算實(shí)例解：1工程總開發(fā)價(jià)值 工程總建筑面積及各部分建筑面積 工程總建筑面積：5000840000M2 24層每層建筑面積：500060%3000M2 地上522層的總建筑面積： 400006300022000M2 銷售部分的總開發(fā)價(jià)值A(chǔ)、l層車庫銷售收入：100101000萬元B、522層規(guī)范層住

20、宅銷售收入： 22000600013200萬元C、總銷售收入：1000+1320014200萬元D、銷售稅金：142006%852萬元E、銷售部分總開發(fā)價(jià)值：1420085213348萬元.第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的計(jì)算實(shí)例解：出租部分總開發(fā)價(jià)值 總出租面積：3000412000M2 出租第一年末的年凈租金收入： A1200010001200萬元 出租部分總開發(fā)價(jià)值：其中n47年，s2% ，那么： 工程總開發(fā)價(jià)值： 13348+18637.5531985.55萬元 .第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的計(jì)算實(shí)例解：2工程總開發(fā)本錢 土地本錢：8000萬元 建造本錢：1500400006000萬元 專業(yè)人員費(fèi)用：60

21、008%480萬元 管理費(fèi)用：60005%300萬元 其他費(fèi)用：200萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 土地費(fèi)用利息：80001+6%311528.13萬元建造本錢、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他費(fèi)用的利息： 6000+480+300+2001+6%2/21418.8萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用：1528.13+418.81946.93萬元.第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的計(jì)算實(shí)例解： 銷售費(fèi)用：142002.5%355萬元 工程總開發(fā)本錢： 800060004803002001946.93355 17281.93萬元 3開發(fā)商利潤(rùn)： 31985.5517281.9314703.62萬元 4開發(fā)商本錢利潤(rùn)率： 14703.62/1728

22、1.93100%85.08%.第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的計(jì)算實(shí)例 例4 A開發(fā)商以3500萬元的價(jià)錢獲得了一宗七通一平的土地，面積4000M2，運(yùn)用年限50年，規(guī)劃建筑容積率5，用途為酒店?，F(xiàn)A開發(fā)商與B酒店管理集團(tuán)就協(xié)作開發(fā)運(yùn)營(yíng)事宜進(jìn)展協(xié)商，由B集團(tuán)擔(dān)任投資建立房屋含設(shè)備裝修費(fèi)，并在工程投入運(yùn)營(yíng)后由B集團(tuán)運(yùn)營(yíng)，B集團(tuán)經(jīng)過運(yùn)營(yíng)收益回收投資并獲得預(yù)期利潤(rùn)后，將工程無償移交給A開發(fā)商。B集團(tuán)估算數(shù)據(jù)如下：房屋建造本錢為每平方米建筑面積4000元，專業(yè)人員費(fèi)用為建造本錢的10%，管理費(fèi)用為建造本錢、專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%，建立期3年，建造本錢、專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入，年貸款利率融資費(fèi)用不

23、另計(jì)10%。按年計(jì)息。估計(jì)酒店運(yùn)營(yíng)期間收益程度堅(jiān)持在3600萬元/年，運(yùn)營(yíng)本錢為收益的35%，B集團(tuán)目的本錢利潤(rùn)率為45%。 假設(shè)工程收益發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，請(qǐng)測(cè)算B集團(tuán)運(yùn)營(yíng)多少年后可收回投資，并到達(dá)目的利潤(rùn)率。 .解：1總開發(fā)價(jià)值 工程年凈收益：3600135%2340萬元 總開發(fā)價(jià)值： 2總開發(fā)本錢 總建筑面積：4000520000M2 建造本錢：4000200008000萬元 專業(yè)人員費(fèi)用：800010%800萬元 管理費(fèi)用：80008005%440萬元.解： 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 8000+800+4401+10%3/211420萬元 總開發(fā)本錢：8000800440142010660萬

24、元 3本錢利潤(rùn)率 本錢利潤(rùn)率 總開發(fā)價(jià)值總開發(fā)本錢/總開發(fā)本錢100% 1.1n2.94599 得n11.34年.第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的計(jì)算實(shí)例 例5 某投資者以1.8萬元/M2的價(jià)錢購(gòu)買了一個(gè)建筑面積為60M2的店鋪，用于出租運(yùn)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%，其他用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%根底上上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額歸還。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金報(bào)答率不低于12%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金報(bào)答率要求的月租金單價(jià)每平方米建筑面積月毛租金。.解：1購(gòu)買總價(jià)：1.860108萬

25、元 2自有資金：10830%32.4萬元 3抵押貸款年等額歸還額 抵押貸款總額：10870%75.6萬元 知：n10年，i5.31%1.5%6.81% 那么： .解：4設(shè)月租金單價(jià)為y元/M2月 年租金6012y720y 年稅前現(xiàn)金流720y720y25%106693.81 那么： 720y720y25%106693.81/32400100%12% 解得：y269.58元/M2. 例6 某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬元/M2。2002年8月1日王某以1.1萬元/M2的價(jià)錢購(gòu)買了其中50M2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式歸還。另外，王某與一承租人簽署了一份為期10年2003年8月1日至2021年7月31日的租賃合同。合同規(guī)