XXXX年北京郊區(qū)固安區(qū)域房地產(chǎn)市場研究ppt課件

1、固安區(qū)域+市場研討中心問題聚焦整體思緒工程定位啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略工程時(shí)機(jī)尋覓整盤操盤戰(zhàn)略問題聚焦。一小時(shí)交通圈一小時(shí)交通圈亦莊房山大興燕郊通州廊坊順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速亦莊房山大興燕郊通州廊坊順義京哈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速問題聚焦區(qū)域印象北京1小時(shí)交通圈城鎮(zhèn)組團(tuán)中，開展相對滯后的非熱點(diǎn)外圍城鎮(zhèn),區(qū)域競爭力有限1小時(shí)交通圈城鎮(zhèn)：燕郊：京哈高速，快速公交通達(dá)；房地產(chǎn)成熟開展區(qū)域；區(qū)域配套有限；大廠：京哈高速，快速公交可達(dá)；房地產(chǎn)起步開展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏；香河：京沈高速，快速公交可達(dá)；家具產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏；廊坊：

2、京津塘高速，快速公交可達(dá)；本身產(chǎn)業(yè)開展完善、房地產(chǎn)成熟開展區(qū)域；區(qū)域配套完善；永清：京津塘、廊霸路；自然環(huán)境良好，房地產(chǎn)啟動(dòng)區(qū)域；區(qū)域配套匱乏；固安：京開高速，快速公交可達(dá)；農(nóng)工業(yè)、房地產(chǎn)啟動(dòng)開展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏；永清縣固安縣廊坊市固安-北京南四環(huán): 京開高速路程約40公里；固安-廣陽區(qū)九州鎮(zhèn)：密涿高速廊坊段約20公里固安-永清縣：廊涿線約20公里；固安-涿州市：廊涿線約25公里、廊涿高速路程約30公里；固安-霸州市：106國道約35公里、大廣高速規(guī)劃路；京津南通道密涿高速京九鐵路固安縣概略：總面積698.73平方公里2021年末總?cè)丝?16670人主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：農(nóng)業(yè)與大興縣緊鄰，且有交通聯(lián)絡(luò)嚴(yán)

3、密固安縣產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比例數(shù)據(jù)來源:2021廊坊經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒問題聚焦區(qū)域印象農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，具備優(yōu)質(zhì)交通系統(tǒng)的北京南部外圍城鎮(zhèn)無強(qiáng)勢區(qū)域價(jià)值吸引力主要客戶流向燕郊均價(jià)：7500元/平米產(chǎn)品方式：普宅交通方式：公交、自駕車剛需主流熱點(diǎn)選擇區(qū)域香河均價(jià)：5500-6000元/平米產(chǎn)品方式：普宅、類低密交通方式：自駕車剛需主流選擇區(qū)域大廠均價(jià)：4500元/平米產(chǎn)品方式：普宅交通方式：自駕車剛需選擇區(qū)域廊坊均價(jià)：65007500元/ 平米產(chǎn)品方式：普宅交通方式：自駕車內(nèi)向型市場，北京客戶鮮少固安均價(jià)：5500-6000元/平米產(chǎn)品方式：普宅、別墅交通方式：公交、自駕車剛需選擇區(qū)域永清均價(jià)：5500元/平米 產(chǎn)

4、品方式：別墅、類低密交通方式：自駕車 低密度首置客群選擇區(qū)域次要客戶流向亦莊房山大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速亦莊房山大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速問題聚焦區(qū)域市場熱點(diǎn)區(qū)域共享北京支付才干有限的剛需客群，受區(qū)域開展限制，當(dāng)前階段屬認(rèn)知度有限區(qū)域北京永定河106國道低密度工程普宅工程中心區(qū)區(qū)域內(nèi)市場處于起步階段，區(qū)域市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，本工程處于現(xiàn)有認(rèn)知較低的南部區(qū)域固安市場目前主要代表工程北部區(qū)域南部區(qū)域市場分析板塊分析以中小規(guī)模中高容積率普宅工程為主，平臺價(jià)錢集中在55

5、00-6500元/平米，目前僅萬匯廣場在售，開盤當(dāng)月銷售400套，新政后每月8-9套；規(guī)劃中新城區(qū)域，價(jià)錢主要集中在5800-6200元/平米；京御系列，不同產(chǎn)品系均有，品牌具有一定知名度 ，大衛(wèi)城8月8日開盤，續(xù)客4月4000組左右，均價(jià)53006000元/平米；固安的房地產(chǎn)市場處于房地產(chǎn)開展初級階段 ，多數(shù)為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，中小規(guī)模工程為主；市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，戶型均以80-100平米兩居為主力供應(yīng)占比70%左右，一居面積60平米左右，三居100-130平米之間，建筑類型多以小高層板樓為主，中小規(guī)模為主；2021年2021年目前在售未來供應(yīng)恒基現(xiàn)代城天順家園紅城方城馨苑匯豐家園孔雀大衛(wèi)城橘洲萬

6、匯廣場北京第九區(qū)68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、平米的三居，供應(yīng)量37萬平米1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供應(yīng)量1600多套中宏新界76-90平米兩居，120平米三居，供應(yīng)量約40萬平米 以二居90-100平米為主，供應(yīng)量5萬平米一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米，供應(yīng)量40萬平米供應(yīng)量5萬平米一居約60平米；二居約90平米左右；三居110-平米，未來供應(yīng)量83萬平米以80-90平米兩居為主，未來供應(yīng)量14萬平米以89-128平米兩居為主，未來供應(yīng)量10萬平米以85-97平米兩居為主，未來供應(yīng)量14萬平米未來將面臨多層面

7、的猛烈競爭，主要為區(qū)域內(nèi)同期開發(fā)的京御系、綠洲工程未來供應(yīng)量150萬平米2021年市場內(nèi)同期存在多個(gè)大規(guī)模開發(fā)工程，京御集團(tuán)旗下的孔雀大衛(wèi)城和廊坊京御地塊，綠洲地產(chǎn)的大留村地塊，潛在供應(yīng)量超越400萬平米內(nèi)向型，低質(zhì)量，尾盤銷售分流競爭廊坊京御地塊未來供應(yīng)量180萬平米綠洲地產(chǎn)地塊外向型、高質(zhì)量主要競爭競爭鎖定問題聚焦區(qū)域市場問題聚焦中心問題Q1: 尋覓區(qū)域時(shí)機(jī),發(fā)掘區(qū)域開展價(jià)值，突破現(xiàn)有區(qū)域 競爭優(yōu)勢Q2: 尋覓市場時(shí)機(jī), 發(fā)掘本身價(jià)值體系，突破猛烈綜 合性市場競爭審視現(xiàn)有區(qū)域認(rèn)知、市場根底、本體條件與目的實(shí)現(xiàn)間存在的問題世聯(lián)的大盤操作閱歷大盤操作，有規(guī)可循：不是隨行就市，大盤也可把握、可控

8、制啟勢炒作區(qū)域奠定籠統(tǒng)，靈敏應(yīng)變產(chǎn)品晉級，精神屬性傳送生活方式控制賣點(diǎn)、控制節(jié)拍、控制價(jià)錢遠(yuǎn)郊大盤，看開展、看客戶緊抓區(qū)域開展前景，把握客戶真實(shí)需求工程背景中心問題聚焦整體思緒工程定位啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略工程時(shí)機(jī)尋覓整盤操盤戰(zhàn)略時(shí)機(jī)尋覓。區(qū)域時(shí)機(jī)尋覓市場時(shí)機(jī)尋覓價(jià)值體系建立區(qū)域時(shí)機(jī) 從城市開展視角尋覓時(shí)機(jī)區(qū)域時(shí)機(jī)憑仗優(yōu)越的地理位置，固安將在北京城市開展過程中遭到南城開展方案、第二機(jī)場建立、大七環(huán)開展的多重利好影響，取代東部方向成為新的城市開展熱點(diǎn)北京城市定位國家首都世界城市文化名城宜居城市大七環(huán)范圍的北京城 世界城市 2005年2021年2021年2020年2050年中關(guān)村、CBD、金融街的逐漸成熟CB

9、D東擴(kuò)、“南城方案、首都國際第二機(jī)場等 帶動(dòng)北京全面開展，特別是向東南方向的延伸北京城市開展近期遠(yuǎn)期遠(yuǎn)景內(nèi)容來源于 區(qū)域時(shí)機(jī)北京城市未來城市西部開展帶東部開展帶中心城區(qū)域山區(qū)區(qū)域山區(qū)區(qū)域“兩軸兩帶多中心北京城市開展格局中心城區(qū)不斷晉級完善，東部區(qū)域首先啟動(dòng)，西部區(qū)域以生態(tài)涵養(yǎng)開展為主，構(gòu)成多點(diǎn)帶動(dòng)的城市格局高度開展新城 /05年啟動(dòng)重點(diǎn)新城 通州現(xiàn)代國際化新城，北京未來城市綜合效力中心；主要功能行政辦公、商務(wù)金融、文化、會(huì)展等。亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)效力基地、國際宜業(yè)宜居新城；順義北京綠色國際港；主要功能現(xiàn)代制造業(yè)、空港物流、會(huì)展、國際交往、體育休閑等；開展中新城 /0910年啟動(dòng)新城

10、大興宜居、宜業(yè)的，具有綜合性區(qū)域效力職能的京南綠色新城；主要功能生物醫(yī)藥等現(xiàn)代制造業(yè)、商業(yè)物流、文化教育等；房山首都西南樞紐、友好產(chǎn)業(yè)新區(qū)、山水文化名城、宜居城市；主要功能現(xiàn)代制造業(yè)、新資料產(chǎn)業(yè)、物流、旅游效力、教育等；昌平科教創(chuàng)新基地、人文生態(tài)景區(qū)、調(diào)和宜居新城主要功能高新技術(shù)研發(fā)與消費(fèi)、旅游效力、教育等；懷柔國際交往中心組成部分，生態(tài)友好型都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)和重要的科技創(chuàng)新及成果轉(zhuǎn)化基地；主要功能會(huì)議、旅游、休閑度假、影視文化等；密云國際交往中心組成部分，環(huán)境優(yōu)美、溫馨宜居、節(jié)約高效、社會(huì)調(diào)和的生態(tài)新城；主要功能科技含量高、無污染的都市型工業(yè)、旅游度假、會(huì)議培訓(xùn)等；門頭溝西部綜合效力中心的開展平

11、臺，生態(tài)、旅游宜居新城；主要功能文化文娛、商業(yè)效力、旅游效力等；未啟動(dòng)新城 延慶北京聯(lián)絡(luò)西北地域的交通樞紐、北京國際化旅游休閑區(qū)；主要功能都市型工業(yè)、旅游、休閑度假、物流等；平谷北京東部物流、休閑度假及綠色農(nóng)業(yè)基地；主要功能都市型工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)、物流、休閑度假等；東部新城引領(lǐng)新城快速開展，目前已根本成形，部分區(qū)域進(jìn)入晉級階段，南部近城的遠(yuǎn)郊區(qū)縣正處于全面啟動(dòng)階段，開展空間宏大；內(nèi)容來源于通州順義亦莊昌平房山大興懷柔密云門頭溝延慶平谷區(qū)域時(shí)機(jī)北京新城開展階段京沈亦莊房山大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速新城開展帶動(dòng)外圍城鎮(zhèn)的開展，東部區(qū)域

12、為開展成熟片區(qū)，開展空間及后續(xù)動(dòng)力有限，南部區(qū)域在城市開展主線上，開展前景良好，主流影響力、吸引力建立中交通圈范圍確定經(jīng)過Google Earth丈量 / 規(guī)劃開展情況來源于/北京南部區(qū)域：2021年初開場啟動(dòng)的南城方案推進(jìn)了整個(gè)南部區(qū)域的開展，之后第二機(jī)場落戶大興的利好音訊又給南部區(qū)域增添了很多時(shí)機(jī)，并經(jīng)過輻射作用間接影響到了廊坊、固安、永清等縣市廊坊：城市晉級階段；固安：起步階段；永清：起步階段；固安：由南部開展帶動(dòng)，結(jié)合本身城市晉級改造，正在加速開展。產(chǎn)業(yè)園的不斷完善也起到一定的助推作用。剛起步，開展中北京東部區(qū)域：2000年起由CBD開展帶動(dòng)整個(gè)東部區(qū)域，另外由于首都機(jī)場的輻射效果，東

13、部區(qū)域逐漸開展至通州乃至燕郊，而近期香河、大廠區(qū)域也穩(wěn)步開展起來。燕郊：開展成熟；香河及大廠：起步階段；區(qū)域時(shí)機(jī)北京近郊區(qū)縣開展區(qū)域時(shí)機(jī) 從城市開展視角尋覓時(shí)機(jī)區(qū)域時(shí)機(jī)處于北京世界級城市開展體系的重點(diǎn)開展方向上處于近期快速推進(jìn)開展線路之上，開展空間及時(shí)機(jī)宏大區(qū)域影響力及吸引力將在區(qū)域開展進(jìn)程中快速強(qiáng)勢化區(qū)域時(shí)機(jī) 從世界級城市視角尋覓時(shí)機(jī) 從艱苦規(guī)劃、設(shè)備建立視角尋覓時(shí)機(jī)區(qū)域時(shí)機(jī)據(jù)豐臺區(qū)相關(guān)擔(dān)任人泄漏：首都第二機(jī)場“落地大興已成“定局，估計(jì)10月份對外公布，北京市有關(guān)方面低調(diào)處置相關(guān)事宜，但業(yè)已抽調(diào)人手到大興開展前期任務(wù)。大興區(qū)曾經(jīng)為新機(jī)場預(yù)留了備用地，該預(yù)留地目前已具備建立機(jī)場的根本框架，并已

14、在撤除違章建筑。 中第126條明確指出：“要做好第二機(jī)場落戶大興的預(yù)備，預(yù)留足夠的用地，嚴(yán)厲控制預(yù)留用地的端凈空和側(cè)凈空區(qū)域，適時(shí)開展與新空港配套的集疏運(yùn)交通設(shè)備建立的規(guī)劃預(yù)備任務(wù)。北京首都國際機(jī)場相關(guān)擔(dān)任人泄漏：新機(jī)場不會(huì)與如今的機(jī)場錯(cuò)位開展，而將同樣建成一座大型樞紐機(jī)場，建立規(guī)模會(huì)滿足每年6000萬人次的客流需求，但不會(huì)一次建成運(yùn)營，而是根據(jù)需求分期建成?？崭劢?jīng)濟(jì)將為城南區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長極，強(qiáng)勢占位城市開展極點(diǎn)，快速擺脫現(xiàn)有區(qū)域競爭局面區(qū)域時(shí)機(jī)第二機(jī)場選址 第二機(jī)場約3公里固安廣陽永清第二機(jī)場估計(jì)2020年到達(dá)4000萬吞吐量區(qū)域時(shí)機(jī)第二機(jī)場定位及開展第二機(jī)場的設(shè)計(jì)吞吐量8000萬1億，即

15、使按照目前的增長量預(yù)測首都第二機(jī)場的旅客吞吐量也將排名于世界頂級；并且，按照發(fā)改委的說法，估計(jì)2021年建成運(yùn)營，將是下一個(gè)時(shí)代的機(jī)場；全球前十大機(jī)場年旅客吞吐量2021年數(shù)據(jù)來源：國際機(jī)場協(xié)會(huì)萬人次/年首都機(jī)場2021年11月30日年吞吐量到達(dá)6000萬第二機(jī)場的設(shè)計(jì)吞吐量8000萬1億定位為現(xiàn)代化世界頂級機(jī)場，建立開發(fā)時(shí)序長達(dá)25年，初期建立與快速開展期將繼續(xù)至2020年吞吐量年20212020202520302035第二機(jī)場擬投入運(yùn)用估計(jì)到達(dá)4000萬年吞吐量估計(jì)到達(dá)8000萬年吞吐量設(shè)計(jì)運(yùn)力8000萬1億初建期生長期開展期成熟期由臨空產(chǎn)業(yè)化向空港新城開展粗放的、低效的、單一的土地利用方

16、式集約的、高效的、復(fù)合的利用方式由到高端的、高附加值的產(chǎn)業(yè)由到低端的、低附加值的產(chǎn)業(yè)由到由到單一的公路交通，不完善的配套立體交通體系完善的生活配套高建筑密度的工業(yè)區(qū)宜產(chǎn)宜居宜商宜游的新城市社區(qū)設(shè)備生活化開展理念：以價(jià)值為導(dǎo)向的新一代空港新城市，突出“公園化、體驗(yàn)化、生活化、文娛化區(qū)域時(shí)機(jī)第二機(jī)場定位及開展區(qū)域時(shí)機(jī)固安之于第二機(jī)場固安作為業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)，未來將提供辦公、產(chǎn)業(yè)及提升生活質(zhì)量的綜合性配套設(shè)備城市配套成熟具備綜合性開展根底具備人才資源根底有興隆的外向型交通網(wǎng)絡(luò)具備一定的產(chǎn)業(yè)根底并且有晉級趨勢具備良好的自然資源根底有一定旅游資源根底具備生態(tài)產(chǎn)業(yè)根底具備旅游效力配套根底有足夠多的開展空

17、間與機(jī)場中心城交通聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密與機(jī)場交通聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密具備工業(yè)用地資源具備吸引產(chǎn)業(yè)人口根底廣陽復(fù)合開展型空港市鎮(zhèn)永清資源導(dǎo)向型空港市鎮(zhèn)固安業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)市鎮(zhèn)類型設(shè)施作用代表設(shè)施功能復(fù)合型市鎮(zhèn)提供公共服務(wù)完善城市生活功能提供商務(wù)功能圖書館、醫(yī)院、學(xué)校、購物廣場、博物館、藝術(shù)館、影劇院、休閑娛樂綜合體、企業(yè)總部商務(wù)樓宇業(yè)態(tài)提升型市鎮(zhèn)提供辦公場所提高產(chǎn)業(yè)環(huán)境提高生活質(zhì)量寫字樓、科技園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、文化娛樂綜合體、公園、會(huì)展中心、購物中心資源導(dǎo)向型市鎮(zhèn)提供旅游休閑服務(wù)完善城鎮(zhèn)的各種功能以提高宜居性酒店、公園、高爾夫球場、曲棍球場、會(huì)展中心、酒館、咖啡館、圖書館、辦公室、購物中心、精品商店業(yè)態(tài)提升型機(jī)場市鎮(zhèn)經(jīng)

18、過機(jī)場驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)晉級或完善產(chǎn)業(yè)鏈，有專業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能拉斯科琳娜的總部辦公樓斯勞貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園巴黎北部II商務(wù)區(qū)功能特點(diǎn)：依托機(jī)場，以某類產(chǎn)業(yè)為主要驅(qū)動(dòng)力構(gòu)成或開展的城鎮(zhèn)，都有較成熟的產(chǎn)業(yè)園或產(chǎn)業(yè)集中區(qū)；有吸引產(chǎn)業(yè)人口的居住、公建配套設(shè)備，可以構(gòu)成一個(gè)綜合效力的中心；空間特點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)用地比例突出有相當(dāng)比例的居住用地和配套用地生態(tài)綠地占一定比例設(shè)備類型：寫字樓、科技園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、文化文娛綜合體、公園、會(huì)展中心、購物中心代表案例：維拉潘特戴高樂機(jī)場、拉斯科琳娜達(dá)拉斯-沃斯堡機(jī)場、巴黎北部市鎮(zhèn)(巴黎戴高樂機(jī)場)、埃格姆倫敦希思羅機(jī)場、埃爾克格羅夫美國芝加哥奧黑爾機(jī)場區(qū)域時(shí)機(jī)固安之于第二機(jī)場固安工業(yè)園曾經(jīng)構(gòu)成了

19、良好的投資構(gòu)造，信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)位置固安工業(yè)園區(qū)品牌效應(yīng)逐漸擴(kuò)展固安工業(yè)園三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)信息產(chǎn)業(yè)、汽車零部件和機(jī)械制造所占的投資比例之和到達(dá)了91%，其中信息產(chǎn)業(yè)投資額度所占比例到達(dá)了53%，占園區(qū)投資額度的半壁江山?？鐕咀钫_投資開發(fā)區(qū)中國十大最具投資價(jià)值工業(yè)園區(qū)2021中電綠環(huán)獎(jiǎng)綠色制造最正確基地中國最具投資價(jià)值十大環(huán)保園區(qū)最正確通訊產(chǎn)業(yè)基地河北省高新技術(shù)區(qū)域特征產(chǎn)業(yè)基地河北省高新技術(shù)區(qū)域特征產(chǎn)業(yè)基地河北省開展速度最快園區(qū)最具投資潛力省級十強(qiáng)開發(fā)區(qū)資料來源：固安工業(yè)園網(wǎng)站以現(xiàn)有信息產(chǎn)業(yè)為根底經(jīng)過機(jī)場驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)晉級或完善產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)成專業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能，帶動(dòng)規(guī)模產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)駐 以現(xiàn)有信息產(chǎn)業(yè)為根

20、底，依托機(jī)場，以信息產(chǎn)業(yè)為主要驅(qū)動(dòng)力構(gòu)成或開展的城鎮(zhèn)，構(gòu)成較成熟的產(chǎn)業(yè)園或產(chǎn)業(yè)集中區(qū)；區(qū)域時(shí)機(jī)固安之于第二機(jī)場區(qū)域時(shí)機(jī) 從艱苦規(guī)劃、設(shè)備建立視角尋覓時(shí)機(jī)區(qū)域時(shí)機(jī)作為第二機(jī)場重要組成部分，區(qū)域晉級指日可待，根底設(shè)備建立，高等級消費(fèi)、生活配套即將落地在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)根底上大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)開展，帶來大規(guī)模產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)駐機(jī)場大規(guī)模建立與前期快速開展階段與本工程開發(fā)時(shí)序吻合度高，可充分利用機(jī)場開發(fā)進(jìn)程帶來的各項(xiàng)利好區(qū)域價(jià)值建立區(qū)域時(shí)機(jī) 時(shí)機(jī)點(diǎn)：多重規(guī)劃利好下的快速區(qū)域價(jià)值增長北京城市開展新方向Q1: 尋覓區(qū)域時(shí)機(jī),發(fā)掘區(qū)域開展價(jià)值，突破現(xiàn)有區(qū)域競爭優(yōu)勢 價(jià)值點(diǎn)：北京第二機(jī)場建立城市級別規(guī)劃利好，與房山、大興南城區(qū)域

21、共享，突破城市開展方向競爭阻隔；交通體系建立完善，高速路、快速公交、軌道交通均投入運(yùn)用； 城市級別綜合配套規(guī)劃建立中 業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)城市群級別規(guī)劃利好，與大興、廣陽、永清共享，突破南部區(qū)域競爭阻隔；強(qiáng)勢帶動(dòng)京冀兩地域域開展； 高層級現(xiàn)代化綜合配套規(guī)劃建立中； 空港新城級別規(guī)劃利好，區(qū)域獨(dú)享，突破空港新城各市鎮(zhèn)間競爭阻隔；機(jī)場建立中開展時(shí)序利好明顯；現(xiàn)代化國際化市鎮(zhèn)級別配套規(guī)劃建立中；高端產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)駐將有效推進(jìn)區(qū)域生活需求不斷晉級； 時(shí)機(jī)尋覓。區(qū)域時(shí)機(jī)尋覓市場時(shí)機(jī)尋覓價(jià)值體系建立市場時(shí)機(jī) 從北京外圍區(qū)域市場開展視角尋覓時(shí)機(jī)市場時(shí)機(jī)北京內(nèi)城NEWS房地產(chǎn)市場開展成熟區(qū)域東部：2000年CBD啟

22、動(dòng)開場，隨著CBD的成熟，房地產(chǎn)市場也成熟起來，現(xiàn)處于深耕、完善階段北部：隨著北部居住區(qū)及中關(guān)村、上地域域的開展逐漸成熟，房地產(chǎn)市場也成熟起來，現(xiàn)處于深耕、完善階段客戶認(rèn)知高、區(qū)域開展有限房地產(chǎn)市場開展受限制區(qū)域西部：西部山地及綠地覆蓋較大，基于此，區(qū)域內(nèi)可用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊有限，而可開發(fā)地塊已較為成熟，且暫未有明顯規(guī)劃利好，現(xiàn)處于深耕、完善階段客戶認(rèn)知較高、區(qū)域開展有限房地產(chǎn)市場快速開展區(qū)域南部：較為落后，但2021年開場啟動(dòng)的“南城方案 ，以及首都國際第二機(jī)場落戶大興的音訊都推進(jìn)著南部區(qū)域快速開展，現(xiàn)處于快速開展階段客戶認(rèn)知較差、區(qū)域開展空間宏大隨城市開展方向轉(zhuǎn)變，北京南部是未來房地產(chǎn)市

23、場的重要開展方向北京東部及北部區(qū)域經(jīng)過10-20年的開展，都曾經(jīng)較為成熟，待開發(fā)空間有限，而西部由于受地域情況的影響開展有限。相比之下，南部較為落后，但開展空間宏大，于此同時(shí)由于政府的政策導(dǎo)向，南部必然成為北京房地產(chǎn)市場開展的重要方向市場時(shí)機(jī)固安市場之于北京以環(huán)線交通為客群流動(dòng)途徑，南部區(qū)域市場在區(qū)域晉級推進(jìn)下，凸現(xiàn)區(qū)域市場優(yōu)勢，愈發(fā)分流被動(dòng)外溢客群主要客戶流向順義均價(jià)：1.5-1.8萬元/平米產(chǎn)品方式：普宅、別墅、類低密交通方式：公交、自駕車產(chǎn)業(yè)：空港會(huì)展渡假通州均價(jià)：1.5-1.6萬元/平米產(chǎn)品方式：普宅、類低密交通方式：軌道、公交產(chǎn)業(yè)：CBD配套燕郊均價(jià)：7500元/平米產(chǎn)品方式：普宅交

24、通方式：公交、自駕車產(chǎn)業(yè)：無(規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園)香河均價(jià)：5500-6000元/平米產(chǎn)品方式：普宅、類低密交通方式：自駕車產(chǎn)業(yè)：家具城大廠均價(jià)：4500元/平米產(chǎn)品方式：普宅交通方式：自駕車產(chǎn)業(yè)：無房山均價(jià)：1.3-1.5萬元/平米產(chǎn)品方式：普宅、類低密交通方式：軌道、公交、自駕車產(chǎn)業(yè)：CSD化工物流大興均價(jià)：1.7-1.8萬元/平米產(chǎn)品方式：普宅、別墅交通方式：軌道、公交、自駕車產(chǎn)業(yè)：物流高新技術(shù)廊坊均價(jià)：65007500元/ 平米產(chǎn)品方式：普宅交通方式：自駕車產(chǎn)業(yè)：會(huì)展高科技產(chǎn)業(yè)固安均價(jià)：5500-6000元/平米產(chǎn)品方式：普宅、別墅交通方式：公交、自駕車產(chǎn)業(yè)：工業(yè)園永清均價(jià)：5500元/平米

25、產(chǎn)品方式：別墅、類低密交通方式：自駕車 產(chǎn)業(yè)：休閑、渡假次要客戶流向亦莊房山大興燕郊通州廊坊順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速亦莊房山大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速亦莊均價(jià)：1.8萬元/平米產(chǎn)品方式：普宅、類低密交通方式：軌道、公交自駕車產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)新城市場時(shí)機(jī)北京東南部市場情況成熟開展區(qū)域啟動(dòng)開展區(qū)域燕郊等東部外圍區(qū)域受通州新城的快速開展帶動(dòng)下開展較成熟，價(jià)錢增長迅猛，客群分流趨向顯著；香河、固安區(qū)域市場成為首要承接區(qū)域；半小時(shí)交通圈所含區(qū)域?qū)Ρ纫恍r(shí)交通圈所含區(qū)域?qū)Ρ纫恍r(shí)區(qū)域：價(jià)錢低廉，交通方式低級

26、，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造初級，開展相對緩慢，客戶構(gòu)成多為價(jià)錢擠壓客戶。而其中東部區(qū)域認(rèn)知高，廊坊城市等級較固安高級。因此，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場上固安并無明顯優(yōu)勢。半小時(shí)區(qū)域：價(jià)錢較高，交通便利，產(chǎn)業(yè)完善，開展相對曾經(jīng)成熟。而其中東部區(qū)域認(rèn)知高，順義、通州要領(lǐng)先于房山、大興、亦莊區(qū)域。其客戶較為高級。截至2021年7月各區(qū)域成交居住用地樓面地價(jià)對比外圍縣市在樓面價(jià)錢上都有很大優(yōu)勢，但由于東部區(qū)域主要承接通州客戶，南部區(qū)域主要承接大興客戶，而土地本錢價(jià)值根本一樣，在思索價(jià)錢提升空間上，東部區(qū)域具有一定的優(yōu)勢。市場時(shí)機(jī)區(qū)域市場類比區(qū)域定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況基礎(chǔ)設(shè)施客群來源市場開發(fā)情況市場特征開發(fā)商情況燕郊京東新城現(xiàn)代服務(wù)

27、業(yè)、房地產(chǎn)北京東部帶動(dòng)高速公路、配套成熟北京東部客戶外溢相對成熟，無利好普宅，7500元/平米競爭激烈香河家具第一城家具、房地產(chǎn)燕郊帶動(dòng)高速公路、配套低端燕郊客戶外溢發(fā)展中，無利好普宅、類低密，5500-6000元/平米大開發(fā)商進(jìn)駐大廠濱水新城畜牧養(yǎng)殖加工、房地產(chǎn)燕郊帶動(dòng)公路、配套初級北京客戶外溢剛起步普宅，4500元/平米本土開發(fā)商為主廊坊京津冀樞紐會(huì)展、高新科技、環(huán)保工業(yè)內(nèi)向自然增長高速公路、配套成熟廊坊本地為主城市升級中普宅，6500-7500元/平米大開發(fā)商進(jìn)駐固安京南“衛(wèi)星城”電子信息類產(chǎn)業(yè)園區(qū)北京南部帶動(dòng)高速公路、配套低端北京南部客戶外溢城市升級中，有較大利好普宅、別墅，5500-

28、6000元/平米本土開發(fā)商為主永清生態(tài)旅游城市休閑渡假內(nèi)向自然增長公路、配套初級北京客戶外溢剛起步別墅、類低密，5500元/平米本土開發(fā)商為主市場時(shí)機(jī)外圍區(qū)域市場類比燕郊作為外圍縣市中首個(gè)大批量承接北京外溢客戶的區(qū)域，開展已相對成熟，比逐漸分散至香河、大廠區(qū)域。而現(xiàn)今香河、固安已成為承接被動(dòng)外溢客群的主要區(qū)域，香河作為燕郊積壓下的開展區(qū)域，大開發(fā)商紛爭且無強(qiáng)勢規(guī)劃利好，相反固安處于起步階段，受大興、房山快速增長帶動(dòng)，強(qiáng)勢規(guī)劃利好不可替代，即將成為繼燕郊之后承接主流外溢客群區(qū)域市場，且區(qū)域市場開展條件優(yōu)于其它各片區(qū)。“全北京向南看、向固安看的新格局即將構(gòu)成。香河、固安為承接被動(dòng)外溢客群的主要區(qū)域

29、，但香河競爭猛烈且無強(qiáng)勢利好。固安不可動(dòng)搖的開展位置將其推向繼燕郊后承接外溢客戶的主力區(qū)域。外圍縣市詳細(xì)對比市場時(shí)機(jī)處于市場新開展方向上區(qū)域強(qiáng)勢晉級推進(jìn)市場成為首要承接被動(dòng)外溢客群市場市場時(shí)機(jī) 從北京外圍區(qū)域市場開展視角尋覓時(shí)機(jī)市場時(shí)機(jī) 從北京外圍區(qū)域市場開展視角尋覓時(shí)機(jī) 從區(qū)域市場開展視角尋覓時(shí)機(jī)市場時(shí)機(jī)北京永定河106國道橘洲中宏新界學(xué)府芳園紅城匯豐家園萬匯廣場孔雀大衛(wèi)城天順家園方城馨苑第九區(qū)恒基現(xiàn)代城永定河孔雀城低密度工程普宅工程中心區(qū)固安房地產(chǎn)市場以普宅工程為主，主要集中在中心區(qū) ，南部及北部零星分布；中心區(qū)價(jià)值最高固安市場目前主要代表工程北部區(qū)域南部區(qū)域市場時(shí)機(jī)區(qū)域內(nèi)市場中心區(qū)板塊以

30、中小規(guī)模中高容積率普宅工程為主，平臺價(jià)錢集中在5500-6500元/平米，目前僅萬匯廣場在售，開盤當(dāng)月銷售400套，新政后每月8-9套；可開發(fā)空間有限；項(xiàng)目恒基現(xiàn)代城第九區(qū)萬匯廣場橘洲中宏新界學(xué)府芳園紅城位置位于廊坊市固安縣固涿路北位于固安縣新中街與玉泉路交口 位于固安縣新中街與106國道交匯處 位于固安106國道西新源街南財(cái)政局西側(cè)位于河北廊坊固安京開高速106國道與固安新源街街口位于固安新源東街北側(cè) 位于固安縣新源街與育才路交匯處，農(nóng)行南側(cè) 規(guī)?？偨ㄖ娣e：24萬平方米總建筑面積：14萬平方米占地面積：3.2萬平方米 ；總建筑面積：10萬平方米占地面積：4萬平方米；總建筑面積：13.6萬平

31、方米 占地面積：14萬平方米；總建筑面積：50萬平方米 占地面積:43000平方米；建筑面積:73000平方米占地面積:6萬平米;總建筑面積：10多萬平方米容積率22.92.791.632.1建筑類型小高層、高層小高層小高層小高層、高層高層多層、小高層多層戶型68-110平米的一居，85-97平米二居，104-139平米的三居85-97平米的二居，114平米的三居，還有170平米的躍層大三居二居89-128平米，三居120-128平米58-70平米的一居，70至120平米的二居一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米60平米一居，90-97平米兩居，120

32、平米三居59平米一居;70-80平米兩居;115平米三居，其中二居為主力，占2/3 客戶構(gòu)成客戶多來自為北京，以大興區(qū)為主，且多為在北京做生意或打工的外地人，東北客戶純投資的多，一次買好幾套的客戶占到20%；本地客戶和北京客戶各占一半；自住客戶占60-70%，投資客大部分是北京來的，很小一部分來自外省。投資和自住客戶各占一半。投資客戶30多歲，主要來自北京南城。北京和固安的客戶各占一半，投資客較小，有意向客戶多是大興過來的，或是南城的拆遷戶?？蛻?0%是在來自北京。純投資客、自住各占50%客戶大部分為北京客戶，多來自大興等南部區(qū)域，占80%，固安本地客戶較少，；自住客戶和投資客戶大概各占一半；

33、固安本地客戶占50% ,多為固安一中老師、周邊拆遷居民等興.北京客戶主要來自大興區(qū),大多以東北人較多 ,投資客約占30-40% 推廣北京搜房、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂居網(wǎng)絡(luò)（新浪、搜狐等）、報(bào)紙（北青）、車身廣告焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂居焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂居搜狐、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂居， 106國道旁戶外廣告牌北京搜房、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、北青網(wǎng)北京搜房、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂居價(jià)格5800價(jià)格未定價(jià)格5700預(yù)計(jì)開盤售價(jià)：6000元/平米一期售價(jià)：6500-7000元/平方米；二期價(jià)格未定6400-6800元/平方米報(bào)價(jià)5500-6500元/平米銷售目前和11號樓已全部售罄一期4棟300多戶未開盤五月底開

34、盤，60套售完；六月底再次開盤，目前銷售40多套總共1100戶，因新政影響未開盤一期1000戶以全部售罄，二期受政策影響尚未開盤160套房源基本售罄預(yù)計(jì)10年7月開盤客戶多來自北京，本地客戶相對較少，投資、自住客戶各占一半中小規(guī)模、中高容積率工程為主，建筑方式多為高層和小高層戶型主要集中在4060平米一居、80100平米二居、100130平米三居單價(jià)區(qū)間主要集中在55006500元/平米目前僅萬匯廣場開盤，成交價(jià)錢5700元/平米，月均銷售88套市場時(shí)機(jī)區(qū)域內(nèi)市場南部區(qū)域規(guī)劃中新城區(qū)域，價(jià)錢主要集中在5800-6200元/平米，可開發(fā)空間宏大項(xiàng)目方城馨苑天順家園匯豐家園位置固安縣京開公路西側(cè)1

35、6米處，工興路北側(cè) 緊鄰固安106國道，距固安工業(yè)區(qū)僅500米緊鄰固安106國道，距固安工業(yè)區(qū)僅800米規(guī)?？偨ㄖ娣e：10萬平米總建筑面積：50萬平方米總建筑面積：5萬平方米容積率2.22.57/建筑類型小高層高層小高層戶型一居60平米，二居90-100平米，三居105平米76-90平米兩居，120平米三居50-60平米一居，80-90平米兩居，121平米三居客戶構(gòu)成首置客戶占80%以上，大部分來自北京，固安本地客戶較少；年齡4060歲，大部分有車，多為被擠壓的改善需求大部分為北京南城客戶，打工外地人居多；自住、投資各占一半客，年齡40多歲，在南城做生意，部分客戶在此置業(yè)是給老人養(yǎng)老使用；9

36、0%的客戶都選擇貸款客戶大部分來自北京，多來自南城，剛需客戶；固安本地的客戶多為投資客，投資客多為本地的拆遷戶；年齡4050歲，多為改善需求推廣未推廣搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)固安地區(qū)派發(fā)DM單，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)推廣，固安當(dāng)?shù)貓?bào)廣，市內(nèi)大興區(qū)設(shè)有售樓處。價(jià)格一期銷售均價(jià)：4000元/平方米一期6、7#銷售均價(jià)：5800元/平方米目前銷售報(bào)價(jià)：6200元/平方米銷售一期已售罄，二期尚未開盤目前一期已售罄，二期尚未開盤開盤時(shí)間未定80%以上客戶來自北京，年齡在40歲以上，多為改善需求，自住為主單價(jià)區(qū)間主要集中在5800-6200元/平米戶型主要集中在5060平米一居、80100平米二居、100120平米三居中等容

37、積率，主流住宅，建筑方式為高層、小高層市場時(shí)機(jī)區(qū)域內(nèi)市場北部區(qū)域京御系列，產(chǎn)品類型豐富，品牌具有一定知名度 ，大衛(wèi)城8月8日開盤，續(xù)客4月4000組左右，均價(jià)53006000元/平米；可開發(fā)空間良好；項(xiàng)目孔雀大衛(wèi)城永定河孔雀城位置北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)（玉泉營上京開高速直達(dá)永定河橋南） 北京與固安交接處，北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院對面規(guī)?？偨ㄖ娣e：100萬平米總建筑面積：20萬平米容積率2.320.8建筑類型多層、小高層獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、洋房戶型一居約60平米；二居約90平米左右；三居110-135平米大堡獨(dú)棟全庭院約220-280平左右；全景聯(lián)排約235-285平左右，；陽光疊墅約172-25

38、0平左右；客戶構(gòu)成大部分為北京客戶，投資客和自主客戶均有，大概各占一半；95%來自于北京，5%來自于周邊；北京的客戶主要來自海淀、金融街和CBD推廣短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)、地鐵燈箱廣告、北京市內(nèi)設(shè)有售樓處，有班車到項(xiàng)目地址短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)、地鐵燈箱廣告、北京市內(nèi)設(shè)有售樓處，有班車到項(xiàng)目地址價(jià)格5300-6000元/平米六期大堡總價(jià)200-400萬；聯(lián)排220-300萬；疊拼110萬起；銷售8月8號開盤，蓄客4000組左右一居6000元/平米；二居5700元/平米，三居53005500元/平米預(yù)計(jì)7月底開盤客戶以北京為主，低密客戶多用于周末度假，普宅客戶自住、投資各占一半京御系列，低密及普

39、宅工程，多產(chǎn)品線，產(chǎn)品質(zhì)量較好市場時(shí)機(jī)區(qū)域內(nèi)市場固安的房地產(chǎn)市場處于房地產(chǎn)開展初級階段 ，多數(shù)為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，中小規(guī)模工程為主，少有大盤工程；市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，戶型均以80-100平米兩居為主力供應(yīng)占比70%左右，一居面積60平米左右，三居100-130平米之間，建筑類型多以小高層板樓為主，中小規(guī)模為主；目前市場價(jià)錢主要集中在5300-6200元/平米，以滿足北京南部區(qū)域剛需客群需求，價(jià)錢差距主要存在在地段及周邊配套上；新政后大部分工程都在張望中，目前僅萬匯廣場及孔雀大衛(wèi)城在售，大衛(wèi)城一居消化才干最強(qiáng)全部認(rèn)購，實(shí)現(xiàn)價(jià)錢最高，二居占比70%，消化90%，價(jià)錢實(shí)現(xiàn)僅次于一居，三居價(jià)錢實(shí)現(xiàn)最少，消化

40、90%；市場時(shí)機(jī)區(qū)域內(nèi)市場受北京高企房價(jià)擠壓，區(qū)域客戶主要來自亦莊、大興、豐臺等南三環(huán)以南的外溢剛需客群固安：京郊區(qū)域，面向主流置業(yè)客群到達(dá)工程的置業(yè)道路：道路交通：地鐵4號線，京開高速，106國道客戶的主要來源區(qū)域：剛需客戶亦莊、大興、豐臺等南三環(huán)以南的剛需自住客戶，看重固安商品房的性價(jià)比廊涿高速公路南六環(huán)南三環(huán)南四環(huán)南五環(huán)京九鐵路京開高速106國道大廣高速亦莊豐臺京石高速大興市場時(shí)機(jī)區(qū)域客群分析客戶的主要來源區(qū)域：投資客戶主要來源北京豐臺、朝陽、海淀等全市客戶，看重未來第二機(jī)場給固安帶來的升值潛力；豐臺、大興等南部客戶訪談孔雀大衛(wèi)城銷售代表 訪談中宏新界銷售代表 北京來的客戶占了80%，本

41、地人買房的不多；北京客戶中40%-50%是純投資，這批客戶年紀(jì)在40-50歲，私企老板及一些個(gè)體較多，新政后這部分客戶幾乎沒有了；也有自住的，年紀(jì)約在20-30歲，他們普通是兩口子新婚買房，月收入不高，兩人每月收入之和在6000-7000元之間；北京來的純投資客戶都有10-30萬左右的車；還有北京大興、南城來的拆遷戶，因拆遷得了不少拆遷費(fèi)，就上這邊多買幾套房投資，或是買上一套房自住再買輛車；99%的客戶都是貸款。大部分為北京客戶，投資客和自住客戶均有，大約各占一半；投資客主要還是來自北京南部及東部，像豐臺、朝陽，大興，海淀、廊坊也會(huì)有少量投資客，主要還是偏南一些，以個(gè)體為主，主要還是看重固安未

42、來的開展時(shí)機(jī)及京御的這個(gè)品牌，年紀(jì)大約在40歲左右，新政后有這部分客群沒有太大變化，只是略微有所減少，主要還是由于固安如今的房價(jià)還不貴；自住有30-40歲帶小孩的夫妻，在南城上班，多為打工族，在北京買不起房子；也有年紀(jì)大點(diǎn)的客戶給孩子購買，可先本人住兩年，未來給孩子用做婚房；也有部分客戶用做第二居所，周末休憩度假運(yùn)用；剛需、自住的客戶居多，大多數(shù)客戶都有車；有部分客戶是孔雀城的老業(yè)主引見朋友來購買；部分客戶會(huì)問能否有精裝。市場時(shí)機(jī)區(qū)域客群分析訪談塞納香堤銷售代表 大部分為北京客戶，多來自南三環(huán)以南亦莊、大興等區(qū)域，多為打工的外地人；自住客戶與投資客戶各占一半；投資客戶多為40多歲，外地人在北京

43、做生意，或者北京的回遷戶，大興、豐臺、朝陽南部較多，看中固安未來升值潛力；自住多為20多歲的年輕人，在此置業(yè)用做婚房，多購買70平米兩居；部分年紀(jì)大的客戶在此置業(yè)用于以后養(yǎng)老；大部分客戶都選擇貸款，一次性付款的客戶很少。訪談學(xué)府芳園銷售代表 大部分為北京客戶，多來自大興等南部區(qū)域，大約能占到80%，固安本地客戶較少，部分為固安三中的教師；目前自住客戶和投資客戶大約各占一半，但前期以自住客戶為主，投資客都不會(huì)在這里居住；客戶看重現(xiàn)房，還有教育資源；大部分客戶都選擇貸款，一次性付款的客戶很少；前期產(chǎn)品曾經(jīng)入住，入住率大約70-80%。市場時(shí)機(jī)區(qū)域客群分析客戶速寫姓名：李先生職業(yè)：老板年齡：40購房

44、目的：投資現(xiàn)居?。罕本┏枀^(qū)大郊亭橋附近“年初的時(shí)候知道固安這地兒，最開場關(guān)注是由于大興那機(jī)場；離固安最近，未來一定會(huì)升值，他看順義都漲成什么樣了；如今固安這么廉價(jià)，所以就買了“本人不會(huì)去固安住，買來主要是出租和升值，這地見效益快，比燕郊什么的升值潛力大多了；“我對房子本身的設(shè)計(jì)、園林、配套、戶型都挺看重的，比較信任有名的開發(fā)商及大盤，而且大社區(qū)才有好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)嘛，環(huán)境、質(zhì)量才有保證，以后不論租還出手都非常方便，比較看好80-90平米的兩居和120左右的三居客戶關(guān)注點(diǎn)：80-90平米&120平米+前景+規(guī)模+產(chǎn)品+社區(qū)環(huán)境+配套+園林客戶速寫“06年的時(shí)候就曾經(jīng)知道固安了，最近開場關(guān)注是由于新

45、機(jī)場；離固安就一條河之隔，未來一定會(huì)升值；“主要還是看好未來的升值潛力，不排除幾年后機(jī)場起來了固安的配套成熟后，去住固安的能夠；“我比較關(guān)懷房子的戶型、配套及社區(qū)環(huán)境都挺看重的，得保證房子的質(zhì)量，以后不論是本人住還是轉(zhuǎn)手都有益處，會(huì)買大盤，大社區(qū)才有保證，以后不論租還出手都非常方便，比較看好80-90平米的兩居，總價(jià)適宜，也只會(huì)買80-90的兩居。姓名：李先生職業(yè)：個(gè)體年齡：35購房目的：投資現(xiàn)居?。罕本┴S臺區(qū)看丹橋附近客戶關(guān)注點(diǎn)：80-90平米+前景+規(guī)模+戶型+社區(qū)環(huán)境+配套+價(jià)錢客戶速寫“固安不遠(yuǎn)，我開車也就40分鐘左右，如今北京去哪不要大半個(gè)小時(shí)，以后地鐵到黃村之后就算坐公交也很快，主

46、要還是廉價(jià)，如今買著住，等機(jī)場起來了，什么時(shí)候需求錢賣了還能 賺一筆?！氨本┻m宜創(chuàng)業(yè)，至少年輕的時(shí)候不會(huì)回老家。“如今既然曾經(jīng)決議在這買房了，就得選個(gè)自 己喜歡的，住著方便的，看好90-120平米左右的房子。什么賣場啊、餐廳啊至少得近點(diǎn)吧，最好能有個(gè)會(huì)所啊、公園廣場什么的，朋友來了大家也有地方玩啊。社區(qū)綠化也應(yīng)該多點(diǎn)，要是能有好玩的小品擺設(shè)，那就太喜歡了。姓名：徐小姐職業(yè)：個(gè)體年齡：29購房目的：投資兼自住現(xiàn)居?。罕本┴S臺花鄉(xiāng)客戶關(guān)注點(diǎn)：90-120平米+社區(qū)配套+園林設(shè)計(jì)+性價(jià)比+交通客戶速寫 “不斷住的都是七八十年代分的公房，戶型比較老舊，木地板也有點(diǎn)壞了。不斷想換個(gè)溫馨點(diǎn)的房子，但四環(huán)這

47、邊的房價(jià)漲的太快了，光靠我和老伴的退休金一定買不起。固安那邊的房子，價(jià)錢比較廉價(jià)，而且有南北向的房子，通風(fēng)好，很適宜我們老人居住，假設(shè)周邊環(huán)境跟得上，就更好了。 有思索以后在那買一套，畢竟離北京也不是很遠(yuǎn)，給孩子做婚房也可以，或者未來升值了賣了也適宜，這邊的房價(jià)還是漲的挺快。 當(dāng)然，假設(shè)選擇固安買房，對社區(qū)規(guī)劃、居住環(huán)境等一定會(huì)有要求的，看好90平米左右的兩居。最好是板樓，南北通透的那種，有廣場和綠地，可以走走路、打打太極。平常生活的日常配套也要有，年齡都比較大了，不能夠跑老遠(yuǎn)去買東西。姓名：曹先生職業(yè)：退休年齡：54購房目的：養(yǎng)老兼投資現(xiàn)居?。罕本┐蠹t門客戶關(guān)注點(diǎn)：90平米+大盤+產(chǎn)品設(shè)計(jì)+

48、社區(qū)環(huán)境+社區(qū)配套+園林規(guī)劃自住客戶需求銷售代表語錄戶型&價(jià)錢固安市場在新政后受了一些影響，如今房價(jià)如今普遍是5500-6000元/平米左右，北京的客戶大多都是剛需客戶，挺看重價(jià)錢的，目前的這個(gè)價(jià)位，還是會(huì)有不少客戶張望；區(qū)域80-90平米的二居最好賣，100-120的三居也是比較好賣的，超越130左右的賣的不是很好。小戶型問的人較少，在這邊不是很吸引人；北京的客戶并不要求大面積，滿足居住功能和根本溫馨度的前提下，要是面積做小點(diǎn)，總價(jià)低點(diǎn)，會(huì)更好賣。銷售代表語錄規(guī)模&質(zhì)量&效力由于在北京同樣的錢一定是買不到太好的樓，雖然選擇的這個(gè)地不好，但是在這買的話一定是要買好一點(diǎn)的樓盤。小區(qū)周圍的環(huán)境一定

49、要好的。到固安買房的客戶不太在意開發(fā)商的品牌。畢竟也不是這個(gè)行業(yè)的，老百姓知道的少，也不是很懂。電梯公寓好賣。10幾層的這種還有高層的都比較好賣；板樓好，塔樓如今建的都比較少，幾乎也都沒人買。他們都會(huì)在意價(jià)錢，樓盤質(zhì)量，綠化和戶型。北京來的客戶對景觀，綠化比較關(guān)注，他們本身欣賞樓盤的目光就比較高。 關(guān)于物業(yè)，平安第一，保安保潔維修，沒有其他更詳細(xì)的要求。對高質(zhì)量物業(yè)等待不多，但物業(yè)費(fèi)要透明。社區(qū)根底配套一定要有，方便日常生活。比如超市、餐飲、美容美發(fā)等，假設(shè)能有學(xué)校配套就更好了，綜合社區(qū)對客戶的吸引力還是比較大的。需求特征：戶型功能，溫馨度，總價(jià)，交通便利，社區(qū)配套、園林規(guī)劃客戶速寫“本來沒想

50、過在北京買房，主要是太貴了，而且老家也有房子，雖然說兩年生意好攢了點(diǎn)錢，但就算在黃村買房還是很費(fèi)勁的，以前對固安不了解，想著應(yīng)該挺遠(yuǎn)的，上個(gè)月一朋友來買房，鼓動(dòng)著一同來了，到了發(fā)現(xiàn)還挺近，而且價(jià)錢比黃村廉價(jià)了那么多，回去和老婆一商量，買一套吧，反正如今錢越來越不值錢了?！安幌牖乩霞伊?，北京挺好，以后不想干了就在固安養(yǎng)老，也挺好“平常沒事根本在家里，所以我對房子本身的質(zhì)量和社區(qū)規(guī)劃都挺看重的，要講實(shí)力，首先大盤是很信得過的，還能有點(diǎn)名氣，這樣說出來也覺著住這有面子，而且大社區(qū)才有好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)嘛，環(huán)境、房屋質(zhì)量才有保證，這社區(qū)里不是有水系嘛，挺好，偶爾和朋友打打球，聊聊天，這出來近去的不僅朋友羨慕

51、，本人也住著舒坦，生活嘛，簡單點(diǎn)、休閑點(diǎn)就挺好，看好80-90平米左右的兩居，姓名：王先生職業(yè)：個(gè)體年齡：33購房目的：自住現(xiàn)居?。罕本┐笈d黃村客戶關(guān)注點(diǎn)：80-90平米+大盤+產(chǎn)品設(shè)計(jì)+社區(qū)環(huán)境+房屋質(zhì)量+社區(qū)規(guī)劃+價(jià)錢客戶速寫“固安房子價(jià)錢和老家也差不多，但畢竟這離北京近嘛，結(jié)婚總要有本人的房子，先在這邊買吧，以后有錢了再在北京買。“暫時(shí)沒想過回去，兩個(gè)人任務(wù)都比較穩(wěn)定，北京也不錯(cuò)“這段時(shí)間里我倆幾乎轉(zhuǎn)遍了一切樓盤，不喜歡燕郊，什么都沒有，白天都沒有什么人，干什么都不方便而且太亂。但真正喜歡的不太多。不是綠化少、社區(qū)里活動(dòng)場所不多，就是戶型不適宜，我們想找一個(gè)既不老套又很宜居，最好還能有點(diǎn)

52、設(shè)計(jì)感的房子，就算是被迫住在這里，也不能虧了本人吧，其實(shí)，在這里置業(yè)也就是過度吧，如今我倆都還年輕，任務(wù)是最重要，還好這邊交通還不錯(cuò)，配套也能滿足根本的生活需求。能成個(gè)家，弄套可以保值的房子，住著就踏實(shí)了，會(huì)買120左右的三居，思索以后有孩子及父母來住姓名：魏先生職業(yè)：職員年齡：27購房目的：婚房現(xiàn)居?。罕本┪骷t門客戶關(guān)注點(diǎn)：120+價(jià)錢+產(chǎn)品設(shè)計(jì)+社區(qū)環(huán)境+社區(qū)配套+交通+前景客戶小結(jié)自住客戶主要來自亦莊、大興、豐臺等南三環(huán)以南片區(qū)，首期客戶受北京高企房價(jià)擠壓；投資客戶主要來源于豐臺、朝陽南部、海淀及廊坊等區(qū)域，主要看中區(qū)域未來升值潛力及工程產(chǎn)品；以在北京南部、東部區(qū)域任務(wù)、生活的外地人為主

53、；首期自住客戶有一定支付才干但非常有限，無法支付北京市區(qū)內(nèi)的房價(jià)；客戶關(guān)注自住客戶：戶型功能，總價(jià)，交通便利、溫馨度，園林規(guī)劃社區(qū)配；投資客戶：戶型設(shè)計(jì)、前景、工程規(guī)模、社區(qū)配套、社區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理效力；市場時(shí)機(jī)區(qū)域市場小結(jié)市場平臺程度較低，提升空間大客戶置業(yè)邏輯明晰容易把握市場時(shí)機(jī) 從北京外圍區(qū)域市場開展視角尋覓時(shí)機(jī) 從區(qū)域市場開展視角尋覓時(shí)機(jī)2021年2021年目前在售未來供應(yīng)恒基現(xiàn)代城天順家園紅城方城馨苑匯豐家園孔雀大衛(wèi)城橘洲萬匯廣場北京第九區(qū)68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、平米的三居，供應(yīng)量37萬平米1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供應(yīng)量1

54、600多套中宏新界76-90平米兩居，120平米三居，供應(yīng)量約40萬平米 以二居90-100平米為主，供應(yīng)量5萬平米一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米，供應(yīng)量40萬平米供應(yīng)量5萬平米一居約60平米；二居約90平米左右；三居110-平米，未來供應(yīng)量83萬平米以80-90平米兩居為主，未來供應(yīng)量14萬平米以89-128平米兩居為主，未來供應(yīng)量10萬平米以85-97平米兩居為主，未來供應(yīng)量14萬平米未來將面臨“三足鼎立局面，區(qū)域競爭猛烈未來供應(yīng)量150萬平米2021年未來主要供應(yīng)為京御集團(tuán)旗下的孔雀大衛(wèi)城和廊坊京御地塊，綠洲地產(chǎn)的大留村地塊，潛在供應(yīng)量超越400萬平米，未來

55、將面臨三足鼎立的局面。內(nèi)向型，低質(zhì)量，尾盤銷售分流競爭廊坊京御地塊未來供應(yīng)量180萬平米綠洲地產(chǎn)地塊外向型、高質(zhì)量主要競爭競爭鎖定市場時(shí)機(jī)競爭分析競爭鎖定競爭分析競爭鎖定孔雀大衛(wèi)城(品牌影響力開發(fā)商+大規(guī)模+成熟風(fēng)情產(chǎn)品系綠洲地塊超大規(guī)模+開發(fā)商實(shí)力廊坊京御地塊(大規(guī)模+成熟風(fēng)情產(chǎn)品系/估計(jì) 主要競爭恒基現(xiàn)代城橘洲中宏新界萬匯廣場北京第九區(qū)紅城天順家園地段規(guī)模+建筑方式分流競爭主要競爭細(xì)分客群、相對優(yōu)勢注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)附加值打造，在產(chǎn)品體系方面實(shí)現(xiàn)階段性領(lǐng)先；籠統(tǒng)突破，構(gòu)成個(gè)性鮮明的工程籠統(tǒng)；分流競爭相對優(yōu)勢突出產(chǎn)品優(yōu)勢，大規(guī)模完善配套社區(qū)優(yōu)勢、園林等質(zhì)量優(yōu)勢孔雀大衛(wèi)城熱銷期工程：未上市工程：綠

56、洲工程廊坊京御2.0競爭分析主要競爭工程根本情況 位置：北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè) 總建筑面積：100萬平方米； 容積率：2.32； 產(chǎn)品：一期規(guī)劃總建筑面積27萬平米、產(chǎn)品類型以中高層板樓為主，一居約60平米；二居約90平米左右；三居110-平米，有少量躍層戶型，面積在200平米左右，其中90平米兩居、120平米三居為主力戶型； 配套：20萬平米商業(yè)，將引進(jìn)大型超市；雙語幼兒園；健身休閑會(huì)所； 價(jià)錢：一居6000元左右，二居5700元/平米左右，三居53005500元/平米； 開發(fā)商：京御房地產(chǎn)開發(fā) 近期銷售情況目前蓄客中，樣板間6月18日開放，4月17日開場排號，共排好近4000個(gè)，其中VI

57、P轉(zhuǎn)換1100個(gè)左右，8月8日開盤，推出1500套，共認(rèn)購1087套，認(rèn)購額5.4億元；2居占70%,認(rèn)購90%；一居全部認(rèn)購，三居認(rèn)購90%，內(nèi)部留房300套，VIP卡晉級可打98折，貸款99折。品牌影響力開發(fā)商北京遠(yuǎn)郊大規(guī)模普宅工程競爭分析主要競爭工程熱銷期工程：孔雀大衛(wèi)城強(qiáng)勢出擊，環(huán)顧群雄！推行語：大宅之美坐輕軌，我在北京有個(gè)家現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格，延續(xù)孔雀城系列情感+品牌道路現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格，延續(xù)孔雀城南加州主題延續(xù)孔雀城系列的情感訴求道路，但針對目的客戶，賣點(diǎn)主打輕軌交通。推行渠道北京市內(nèi)設(shè)有售樓處，有班車到工程地址；地鐵1號線短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)競爭分析主要競爭工程熱銷期工程：孔雀大衛(wèi)城強(qiáng)勢出擊，環(huán)顧群雄！北京推行，示范區(qū)和售樓處展現(xiàn)到位，領(lǐng)先固安當(dāng)?shù)厥袌瞿霞又蒿L(fēng)格售樓處，與工程風(fēng)格一致展現(xiàn)區(qū)大面積綠植，延續(xù)孔雀城低密印象競爭分析主要競爭工程熱銷期工程：孔雀大衛(wèi)城強(qiáng)勢出擊，環(huán)顧群雄！90平米兩居南北通透，全明戶型，戶型方正，居住溫馨度高；贈(zèng)送露臺和飄窗，有一定的附加值；120平米三居南北通透，南向客廳和主臥，但進(jìn)深較大；贈(zèng)送飄窗及半個(gè)陽