4 房地產投資經濟評價

1、第4章 房地產投資經濟評價1 內容提要一、房地產投資經濟評價概述二、房地產投資靜態(tài)分析三、房地產投資動態(tài)分析2 一、房地產投資經濟評價概述本節(jié)內容提要：房地產投資經濟評價的步驟房地產投資經濟評價的方法房地產投資經濟評價指標體系現(xiàn)金流量表和現(xiàn)金流量圖3 一、房地產投資經濟評價概述定義：房地產投資經濟評價是在對某一工程的投資環(huán)境和市場進行分析和研究的基礎上，對其經濟效果進行的評價。1、房地產投資經濟評價的步驟A、評價依據(jù)、原則及方法確實定：依據(jù)：政府文件、工程文件、投資環(huán)境和市場分析原則：對某一工程進行經濟效果評價時所堅持的根本思路，例如側重定性分析還是定量分析，對風險態(tài)度等方法：假設條件的設定以

2、及評價參數(shù)和指標的選擇等。4 一、房地產投資經濟評價概述B、基礎數(shù)據(jù)的收集、整理和計算：開發(fā)工程基礎數(shù)據(jù)包括：開發(fā)本錢費用、開發(fā)工程的租售收入、自有資金和融資安排、稅收減免等。置業(yè)投資工程基礎數(shù)據(jù)包括：物業(yè)的價格和面積、各種交易稅費銀行按揭情況、出租情況等5 一、房地產投資經濟評價概述C、有關財務報表的編制及指標的計算開發(fā)工程根本報表:現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、資產負債表輔助報表：本錢費用估算表、投資方案與資金籌措表、貸款還本付息表、銷售收入估算表、出租收入估算表等置業(yè)投資工程只需編制現(xiàn)金流量表就可以滿足相關指標的計算和分析D、結論各項指標是否到達要求、工程是否可行等6 一、房地產

3、投資經濟評價概述2、房地產投資經濟評價的方法1）靜態(tài)分析2）動態(tài)分析區(qū)別：是否考慮資金的時間價值7 一、房地產投資經濟評價概述3、房地產投資經濟評價指標體系工程效果評價關注的幾個方面：盈利水平、投資回收期限、現(xiàn)金流是否能滿足還款需要（資金連斷裂）等8 一、房地產投資經濟評價概述表4-1 房地產投資經濟評價指標體系9 一、房地產投資經濟評價概述4、現(xiàn)金流量表和現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量：各個時期或時間點上實際發(fā)生的資金流入或流出?，F(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的代數(shù)和成為凈現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量表包括現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量三局部?，F(xiàn)金流量圖：把投資工程的現(xiàn)金流量用時間坐標表示出來的一種示意圖?！叭壳菏紫?，畫

4、出時間軸；其次，畫出現(xiàn)金流量；最后標出現(xiàn)金流量的具體數(shù)字。（課本例4-1）10 二、房地產投資靜態(tài)分析本節(jié)內容提要：1、現(xiàn)代指標：投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、靜態(tài)投資回收期2、傳統(tǒng)指標：收益乘數(shù)、全面資本化率、股本化率、現(xiàn)金回報率、經紀人收益率11 二、房地產投資靜態(tài)分析1、現(xiàn)代指標1）投資利潤率 置業(yè)投資工程，年利潤總額=年租金毛收入-經營本錢-貸款按揭本息支付-其他本錢 開發(fā)工程，年利潤總額=年產品銷售收入-年產品銷售稅金及附加-年總本錢費用12 二、房地產投資靜態(tài)分析使用方法：將投資利潤率與行業(yè)平均利潤率或事先確定好的可以接受的投資利潤率進行比較。指標運用難點：判別標準難以確定

5、13 二、房地產投資靜態(tài)分析2)投資利稅率投資利稅率=（年利稅總額或年平均利稅總額/工程總投資）*100%注意：年利稅總額就是年利潤總額與年銷售稅金及附加之和，或者是年銷售收入與年總本錢費用之差。使用方法：與行業(yè)基準投資利稅率、行業(yè)平均投資利稅率或投資者可以接受的投資利稅率比較14 二、房地產投資靜態(tài)分析3)資本金利潤率資本金利潤率率=（利潤總額或年平均利潤總額/資本金）*100%使用方法：與前面類似15 二、房地產投資靜態(tài)分析4）靜態(tài)投資回收期（1）工程投資后，每年收益額大致相當時靜態(tài)投資回收期=工程總投資/工程年平均收益額（2）每年收益額相差較大時投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的期

6、數(shù)-1+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量使用方法：與投資者期望的投資回收期比較，常用于多個 工程比選16 二、房地產投資靜態(tài)分析靜態(tài)投資回收期的缺乏：A、沒有考慮資金的時間價值B、沒有考慮工程資金回收后的情況例4-3 P 7617 二、房地產投資靜態(tài)分析2、傳統(tǒng)指標1）收益乘數(shù) 收益乘數(shù)的值越小，物業(yè)投資價值越高，可獲得投資回報率越高18 二、房地產投資靜態(tài)分析2）全面資本化率全面資本化率和凈收益乘數(shù)互為倒數(shù)；他們存在共同的缺乏，即沒有考慮融資方式的差異，例如一次性付款和銀行按揭。19 二、房地產投資靜態(tài)分析3）股本化率優(yōu)：考慮了不同融資方式對投資回報的影響。缺：沒有考慮所得稅的影響

7、204）現(xiàn)金回報率 二、房地產投資靜態(tài)分析優(yōu)：既考慮了不同融資方式對投資回報的影響，又考慮所得稅的影響缺：沒有考慮物業(yè)價值的變動和稅后現(xiàn)金流量的時間價值215）經紀人收益率 二、房地產投資靜態(tài)分析該指標在傳統(tǒng)指標中是最有效的22 三、動態(tài)投資分析本節(jié)內容提要：凈現(xiàn)值NPV凈現(xiàn)值率NPVR內部收益率IRR動態(tài)投資回收期23 三、動態(tài)投資分析1、凈現(xiàn)值（NPV）NPV=0,可行NPVi，工程盈利IRR=i，工程盈虧平衡IRRi，工程虧損27 三、動態(tài)投資分析 IRR與 比較（ 為同期行業(yè)基準利率或投資者可接受的最低收益率）IRR ,工程盈利能力高于行業(yè)平均水平注：判斷工程是否可行，一般采用IRR與 比較28 三、動態(tài)投資分析B、內部收益率指標存在問題再投資利率問題，即收益的再投資問題&各期收益率不同多重根問題，(課本P86，圖4-4 4-5）關于NPV的例題：P80例4-529 三、