廣東懷集星匯軒商業(yè)項目總體策劃運營方案 (2)ppt課件

1、懷集工程總體謀劃運營方案泛亞怡高商業(yè)機構(gòu)項 目 定 位第一部分當(dāng)?shù)叵M市場分析工程所處懷集鎮(zhèn)為懷集消費中心人們消費多以日常消費為主服裝類產(chǎn)品在當(dāng)?shù)卣紦?jù)主導(dǎo)消費位置當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)以礦業(yè)為主的化學(xué)產(chǎn)業(yè)以及汽車配件產(chǎn)業(yè)為支撐當(dāng)?shù)芈糜我舱紦?jù)了一定的消費市場外來消費不是很旺盛，主要以當(dāng)?shù)叵M為主當(dāng)?shù)匚膴蕵I(yè)態(tài)主要以洗腳、k歌、健身等為主，缺乏時髦文娛特征懷集屬于三線城鎮(zhèn)，消費品類單一工程位置周邊以政府機構(gòu)、學(xué)校等單位為主，消費偏向中高端高速公路是未來開展的風(fēng)向標(biāo)，外來消費有放大的趨勢根據(jù)以上當(dāng)?shù)厥袌鰭呙瑁覀冃枨筇幚韼讉€問題我們?nèi)绾伪ＷC我們選擇的運營業(yè)態(tài)及工程定位，充分保有當(dāng)?shù)氐氖袌鋈萘?，以防止工程開業(yè)后難以支

2、撐可行性研討報告略我們?nèi)绾慰梢允沟霉こ涕_業(yè)在當(dāng)?shù)孬@得驚動的開場效果，如何保證“開業(yè)大吉。沒有一個客流旺盛的開業(yè)，可預(yù)見的運營結(jié)果將注定是一敗涂地！如何最短時間內(nèi)實現(xiàn)養(yǎng)鋪期過渡到旺場期，使租金在短時間內(nèi)實現(xiàn)突破增長？如何實現(xiàn)工程定位及業(yè)態(tài)的前瞻性，符合未來十年懷集的消費趨勢，掌握未來懷集的消費業(yè)態(tài)先機，以充分保證工程的生命力和運營活力？業(yè)態(tài)屬性提煉有利于提升工程檔次的，即工程的旗艦業(yè)態(tài)具有相當(dāng)消費粘性的，以保證充足的回客率保有當(dāng)?shù)刈畲笕萘康氖袌鰳I(yè)態(tài)即日常消費在相當(dāng)一段時間內(nèi)堅持其市場活力的符合個層次人群消費特征的超越懷集現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次的最具有吸客力的業(yè)態(tài)可以支撐較高租金的動態(tài)的、潮流的適當(dāng)超前的那

3、我們要的是什么？香 港 城HONGKONG CITY為什么是香港城？香港本身就是一個“吃喝玩樂的地方，與工程的屬性契合香港是世界的時髦消費中心，代表了世界最前端的消費潮流香港是珠三角人群向往的消費天堂香港在高端消費方面具有天然的魔力香港城“三個字本身就代表了頂級檔次，聚集了最新穎的消費香港是一個“不夜城，在文娛方面具有強大的磁性以“香港城的定位占據(jù)懷集當(dāng)?shù)叵M的制高點可以打呵斥當(dāng)?shù)氐南M地標(biāo)商業(yè)群，不僅以本地消費為主，而且輻射周邊外來的消費力，“沒到過香港城，等于沒到過懷集籠統(tǒng)非常鮮明，不像“世界城“國際城那么空泛香港的元素非常豐富，可以作為交融的橋梁那么我們是不是走頂級道路或者奢侈品道路？或

4、者遵照勝利人士“只選貴的，不選對的這樣的消費法那么，完全走富豪人群的業(yè)態(tài)定位呢?或者我們只賣香港的“貴嘢或者奢侈品呢？這樣做是在走鋼絲!這樣做非常地冒險!所以我們的戰(zhàn)略目的是： 借助高端籠統(tǒng)，做中端時髦百貨，輻射高端人群。并視市場情況，逐漸伐整業(yè)態(tài)組合，使之逐漸鎖定主流高端人群。 舉個例子：首先提高心思價位，然后中端出貨。 比如飛馳汽車是奢華的代表，30萬左右的飛馳E系列銷售非常火爆，為什么?由于在人們心目中飛馳汽車應(yīng)該是百萬左右的奢侈品，是那些身價千萬的富豪的座駕，這個時候忽然30萬就可以買輛原來向往但是消費不起的飛馳車，那些原來身價一兩百萬的顧客必定趨之假設(shè)鶩。這是經(jīng)典營銷學(xué)上的“提高心思

5、價位戰(zhàn)略。我們的戰(zhàn)略目的是： 讓中端消費者天天都來消費，讓有錢人經(jīng)常來消費，讓低端消費者 偶爾“下決心來消費一是當(dāng)?shù)馗叨讼M沒有聚合，沒有在本工程構(gòu)成一個聚焦點，當(dāng)?shù)馗叨讼M力不能夠在短時間內(nèi)被煽動起來，需求一個比較長的市場培育期使當(dāng)?shù)馗叨讼M力活潑起來并鎖定本工程。二是我公司獨創(chuàng)的“業(yè)態(tài)測試工具通知我們，任何一個高端商業(yè)的打造都不是一帆風(fēng)順的，必需從最寬廣的根底人群做起，即“自下而上的。我們效力的很多開發(fā)商一開場都喊著“要做頂級工程“要做地標(biāo)工程，而我們作為獨立的咨詢機構(gòu)，面對這樣的開展商馬上“潑冷水首先讓大家都清醒，由于我們同樣見過很多開展商因此而一敗涂地，我們需求的是冷靜的市場分析，踏實

6、的定位思索和務(wù)虛的運營預(yù)備我們要做的是：一、借勢做市。利用“香港城定位的號召力，首先呵斥眾商家對工程的認(rèn)可，短時間內(nèi)建立成熟的市場籠統(tǒng)，從而順利實現(xiàn)第一步勝利招商。二、在工程前期推行階段，迅速經(jīng)過“香港城的定位最大范圍地鎖定區(qū)域內(nèi)的中高端消費力，為工程開業(yè)后的盈利階段做最保險的鋪墊?？梢灶A(yù)見的是： “香港城的籠統(tǒng)定位，可以將商家資源以及消費者眼球兩個最關(guān)鍵的點一網(wǎng)通吃落地的問題： 假設(shè)沒法將定位執(zhí)行，我們會不會讓人覺得“掛羊頭賣狗肉，是不是讓人覺得“香港城沒有一點香港的味道？我們?nèi)绾螌ⅰ跋愀鄢亲龅挠惺愕南愀畚叮績蓷l落地途徑一、經(jīng)過規(guī)劃，將香港的建筑、景觀元素充分融入到工程中，使人覺得宛如置身

7、香港，打造購物天堂的購物氣氛。二、經(jīng)過商品的特征，來塑造屬于“香港城的味道，以此來繼續(xù)打動消費者。業(yè) 態(tài) 設(shè) 計第二部分中端時髦特征百貨業(yè)態(tài)定位百貨是當(dāng)下最具活力的業(yè)態(tài)之一，涵蓋的購買力最廣我們的中心競爭力在“百貨這個業(yè)態(tài)嗎？我們的中心競爭力在于“時髦和“特征，在于工程的“香港味那我們選擇的業(yè)態(tài)必需符合時髦、特征、香港味的調(diào)性要特別強調(diào)的是：無論是商家還是消費者都是沖著香港城的“香港味來的，我們也是因此而“上下通吃，所以這是規(guī)劃和業(yè)態(tài)構(gòu)成的關(guān)鍵要素時髦購物作為業(yè)態(tài)引擎特征餐飲作為業(yè)態(tài)牽引小型文娛作為晉級業(yè)態(tài)時尚購物特色餐飲小型娛樂77%12%11%各業(yè)態(tài)比重品類細(xì)分矩陣面積化裝品，珠寶服裝、鞋

8、、箱包家居用品電子產(chǎn)品精品飾品休閑餐飲小型文娛1500400400400700700300紅酒雪茄屋150服裝、鞋、箱包名牌服飾折扣店休閑裝、正裝、運動裝、潮流服飾如banleo，佐丹奴，真維斯等女裝如ELLE,ONLY等1500平米女裝如ELLE,ONLY等，再加一些內(nèi)衣品牌如banleo，佐丹奴，真維斯等家居產(chǎn)品家居產(chǎn)品中特征的設(shè)計獨特的茶幾、座椅、客廳裝飾、燈飾、鞋架、床上用品等為主創(chuàng)意小家電 電飯煲、榨汁機等創(chuàng)意家電門店電子產(chǎn)品挪動營業(yè)廳、時髦手機、mp4、數(shù)碼相機、電子詞典、掌上電腦等此部分最可以代表時髦特征挪動營業(yè)廳、時髦手機、mp4、數(shù)碼相機、電子詞典、掌上電腦等飾品飾品作為吸客

9、力較強的業(yè)態(tài)，單位利潤也相對比較高各種水晶項鏈、手鏈、耳墜、手機掛件、背包掛件、汽車內(nèi)飾、家庭飾品、辦公室飾品等飾品業(yè)態(tài)覆蓋了現(xiàn)代生活最顏色斑斕的一部分，是人們放松心態(tài)尋覓輕松的最正確載體，也是最具創(chuàng)意的業(yè)態(tài)之一，最可以駕馭工程的時髦氣氛，并且可以最大限制地做出眼球效應(yīng)，是吸客的主力業(yè)態(tài)之一以哎呀呀等綜合創(chuàng)意、DIY飾品為代表，聚集和吸引女性消費者特征餐飲以特征餐飲作為業(yè)態(tài)的有效補充，滿足顧客在購物過程中的餐飲需求。有一定檔次，面積需求不大的時髦特征餐飲，如仙蹤林、麥樂雞、奶茶店等餐飲是吸客才干僅次于購物的業(yè)態(tài)，尤其是特征餐飲的吸客才干更加強大，在這里更可以兼顧三樓商務(wù)酒店的一部分需求。以特征

10、餐飲作為業(yè)態(tài)的有效補充，不僅可以在開業(yè)之初迅速提高流量，并且可以堅持其充沛的盈利才干。 YBOX原色，巴克閃冰等特征奶茶店、刨冰、奶酪等，既時髦美味、又相當(dāng)特征。面積需求不大，在20-30平米左右。圖為天河城分店的門店特征西餐廳，如仙蹤林、綠茵閣等，吸引人氣，提升檔次。如德克士等，滿足中檔層次消費，帶旺現(xiàn)場。作為購物之后的良好補充，休閑、聚會等。精品食品店，糖果店，零食店等，檔次高，富有特征，豐富業(yè)態(tài)。如臺灣零食店、優(yōu)之良品等。特征文娛文娛以洗腳、按摩、美容、發(fā)型設(shè)計、酒吧為主要品類珠寶化裝品鎖定女性顧客的業(yè)態(tài)法寶中高檔次的化裝品，又提升檔次，更帶來高檔的質(zhì)量生活。如雅芳、美凱琳、歐萊雅等。珠

11、寶更是高檔購物場所的意味，也是填補懷集城市的空白。如謝瑞麟、周生生等珠寶品牌化裝品如雅芳、美凱琳、歐萊雅等化裝品超市。珠寶如謝瑞麟、周大生等珠寶品牌。紅酒屋、雪茄屋 懷集僅此一家，是本工程的特征之一。其主要目的是做籠統(tǒng)、名氣。每個品類組團(tuán)設(shè)1-2間旗艦特征店，結(jié)合規(guī)劃烘托香港城的味道，特征店以外的以當(dāng)?shù)氐闹卸水a(chǎn)品為主，以此帶動整體的時髦、特征氣氛建 筑 規(guī) 劃第三部分以香港元素托起工程整體的高檔氣氛香港元素, 迪斯尼樂園等小品來營造氣氛香港元素,紫荊花、星光大道、迪斯尼樂園等小品來營造香港元素, 紫荊花，意味建筑小品品牌墻，高檔的意味特征門頭凸出的金屬材質(zhì)歐式鐵花，木質(zhì)欄規(guī)劃原那么：根據(jù)工程現(xiàn)

12、有體量進(jìn)展規(guī)劃，準(zhǔn)確設(shè)計每種業(yè)態(tài)的面積注重人流引導(dǎo)，防止構(gòu)成堵塞和人流稀疏，即防止一邊旺一邊冷的局面產(chǎn)生強調(diào)人流向二層的牽引力考量人流在不同時間的變化商鋪劃分的整體性商場的回環(huán)式人流動線規(guī)劃由于工程體量不大，要以業(yè)態(tài)的混搭來實現(xiàn)品類的豐富度，加強客戶“逛的情趣防止出現(xiàn)商業(yè)死角注重各業(yè)態(tài)不同人群步行速度的不同各業(yè)態(tài)對開間、進(jìn)深的不同需求，服裝、飾品類對開間要求較高，餐飲和文娛那么可設(shè)計進(jìn)深稍大注重入口人流導(dǎo)向與各業(yè)態(tài)人流牽引力的關(guān)系注重垂直業(yè)態(tài)之間的過渡與協(xié)調(diào)根據(jù)各業(yè)態(tài)在一二層作用的不同分割規(guī)劃特殊營業(yè)時間的業(yè)態(tài)如“沐足要預(yù)留特殊人流通道規(guī)劃原那么：餐飲服裝珠寶手表服裝精品屋特征餐飲品牌服裝珠寶

13、手表數(shù)碼產(chǎn)品品牌服裝品牌服裝飾品飾品數(shù)碼產(chǎn)品一層業(yè)態(tài)規(guī)劃 餐飲服裝休閑文娛紅酒屋休閑餐飲家居休閑文娛紅酒屋服裝化裝品 化裝品 家居飾品飾品休閑文娛休閑餐飲二層業(yè)態(tài)規(guī)劃 項 目 運 營第四部分開業(yè)時間：旺季開業(yè)可以最大限制的吸引旺季人流，并且可以預(yù)留充分的時間做人流的鎖定，1公關(guān)路演：以氣勢浩大的公關(guān)活動來帶動開業(yè)人氣2開業(yè)期間商品打折，吸引人流3一切商家實行開業(yè)后3個月的免租期，3個月后實行租金的折扣，折扣幅度及時間視開業(yè)情況而定4租金方式： 固定租金+運營額提點，并視情況進(jìn)展靈敏調(diào)整5商場實行會員制，鎖定顧客群體分成幾類vip客戶，專人定期回訪，6工程開業(yè)后根據(jù)業(yè)績增長情況，進(jìn)展一定范圍內(nèi)的業(yè)態(tài)挑選7一致收銀，一致管理，一致推行8香港城各地成 功 案 例第五部分桐鄉(xiāng)“香港城引投資熱潮 時下正值嚴(yán)寒冬季，浙江桐鄉(xiāng)“香港城的展現(xiàn)廳卻門庭假設(shè)市。自去年12月中旬推出不到一個月，香港城憑仗理念新、地段好的優(yōu)勢獲得了驕人業(yè)績，來自上海、溫州、杭州、寧波、溫嶺的投資客，紛紛乘看房車來桐鄉(xiāng)投資商鋪。香港城商業(yè)中心聚集國際一流精品服飾、百貨，與大賣場實施錯位運營。8月28日試營業(yè)