土地登記持證上崗專業(yè)培訓理論和方式

1、1考試的題型和分值判斷 (2* 10)單項選擇 (2*10)多項選擇 (2*10)案例分析 (20*2)2培訓內(nèi)容 第三局部： “以案說法土地權(quán)屬爭議調(diào)處典型案例 第一局部：新形勢下我國的土地權(quán)利體系 第二局部:土地確權(quán)根本理論3新形勢下我國土地權(quán)利體系第一局部土地權(quán)利所有權(quán)國有國家所有權(quán)集體所有權(quán)用益物權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)建設用地使用權(quán)集體宅基地使用權(quán)地役權(quán)擔保物權(quán)-土地抵押權(quán) 劃撥 出讓 租賃 作價出資或入股4國家土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)土地征收制度所有權(quán)(第二章,P36)主體的特定性交易的禁止性權(quán)屬的穩(wěn)定性權(quán)能的別離性第一局部5主體：客體：內(nèi)容：所有權(quán)代表單一國務院行使國家土地所有權(quán)的代表可

2、以是多級的各級人民政府及其職能部門國家土地所有權(quán) (P41)6主體：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體、村集體、村民小組客體：內(nèi)容：具有不完全性，收益和處分權(quán)能受限制所有權(quán)集體土地所有權(quán) (P48)7國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的區(qū)別土地征收制度征收公共利益、程序、審批權(quán)限、補償安置等征用所有權(quán)8用益物權(quán)之一 國有建設用地使用權(quán)客體：可以分層設立內(nèi)容： 權(quán)利內(nèi)容完整取得：設立方式多元化出讓、劃撥、租賃處分： 轉(zhuǎn)讓、出租、互換、贈與、抵押與地上物一并處分限制： 使用期屆滿的處置因用途不同而有所區(qū)別即在設立范圍上，建設用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。建設用地使用權(quán) (P63)9縣級以上人民政府批

3、準2021年3號文除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等根底設施產(chǎn)業(yè)、城市根底設施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用。劃撥國有建設用地使用權(quán)P65用益物權(quán)之一 10縣級以上人民政府批準處分:以國有劃撥土地使用權(quán)為標的物設定抵押,土地行政主管部門依法辦理抵押登記手續(xù),即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地部行政主管部門批準,不必再另行辦理土地使用權(quán)的抵押審批手續(xù)劃撥國有建設用地使用權(quán)用益物權(quán)之一 11出讓國有建設用地使用權(quán)P78出讓年限：按用途出讓人：市、縣人民政府國土資源行政主管部門出讓合同內(nèi)容P87

4、出讓金：60日內(nèi)全部支付用益物權(quán)之一 主體：境內(nèi)外法人、非法人組織、自然人12?物權(quán)法?137條：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。出讓國有建設用地使用權(quán)取得-出讓方式:協(xié)議、招標、拍賣最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%用益物權(quán)之一 處分 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價出資入股13主體客體取得處分限制為本集體經(jīng)濟組織成員及本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人。即集體經(jīng)濟組織成員以外的單位和個人，也可以通過與集體經(jīng)濟組織簽訂土地承包合同取得土地承包經(jīng)營權(quán)。 土地承包經(jīng)營權(quán)P121用益物權(quán)之二 14主體客體取得處分

5、限制土地，包括農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，如“四荒地 土地承包經(jīng)營權(quán)用益物權(quán)之二 15主體客體取得處分限制通過簽訂協(xié)議取得“四荒地可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。并可以以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。 土地承包經(jīng)營權(quán)用益物權(quán)之二 16主體客體取得處分限制對個別農(nóng)戶之間承包的土地小范圍的調(diào)整，土地承包經(jīng)營權(quán)用益物權(quán)之二 17主體客體取得處分限制不得擅自改變?nèi)〉脮r設定的用途五不準不得閑置耕地土地承包經(jīng)營權(quán)用益物權(quán)之二 18主體：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員客體：農(nóng)民集體所有的用于住宅的土地內(nèi)容：占用、使用、收益取得：無償取得限制：無

6、期限，面積限制，數(shù)量限制宅基地使用權(quán)P129用益物權(quán)之三 19原有規(guī)定新規(guī)定超面積的處理一戶一宅，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。 不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。 宅基地使用權(quán)用益物權(quán)之三 限制：20原有規(guī)定新規(guī)定超面積的處理國務院辦公廳28號、 71號文件：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。因此，城市居民、外村、外鄉(xiāng)居民已經(jīng)不具備取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體資格。2021年國土資源部146號文件：首次明確了依法繼承的宅基地使用權(quán)的合法地位。宅基地使用權(quán)用益物權(quán)之三 限制：21原有規(guī)定新規(guī)定超面積的處理分三個不同的時間段分別處理：11982年?村鎮(zhèn)建房

7、用地管理條例?實施前可以按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。21982年?村鎮(zhèn)建房用地管理條例?實施起至1987年?中華人民共和國土地管理法?實施時止，超過局部處理后，可以按實際使用面積進行登記。31987年?中華人民共和國土地管理法?實施后，按照實際批準面積進行登記。土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標準的面積，待以后處理，并重新登記。宅基地使用權(quán)用益物權(quán)之三 限制：22定義特性舉例說明與相鄰權(quán)的區(qū)別地役權(quán)是傳統(tǒng)民法用益物權(quán)中的一項重要權(quán)利，是按照合同約定利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。 地役權(quán)P140用益物權(quán)之四23定義特性舉例說明與相鄰權(quán)的區(qū)別1.利用他人的不動產(chǎn)來提高自己的

8、利益2.具有附屬性：因需役地所有權(quán)、使用權(quán) 的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移3.具有不可分性：與需役地供役地不可分地役權(quán)用益物權(quán)之四24定義特性舉例說明與相鄰權(quán)的區(qū)別甲乙兩工廠相鄰，甲工廠原有東門，甲為解決本場職工上下班通行方便，想開一個西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此雙方達成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設立了通行地役權(quán)。此時，乙地稱為供役地，甲地稱為需役地。 地役權(quán)用益物權(quán)之四25定義特性舉例說明與相鄰權(quán)的區(qū)別第一、性質(zhì)不同；相鄰權(quán)不是一項獨立的用益物權(quán)，屬于所有權(quán)的內(nèi)容。地役權(quán)是一項獨立的用益物權(quán)第二、適用范圍不同：相鄰權(quán)是相鄰不動產(chǎn)和建

9、筑物之間的關(guān)系，地役權(quán)的需役地和供役地可以相鄰也可以不相鄰第三、產(chǎn)生原那么不同；相鄰關(guān)系基于法律直接規(guī)定而產(chǎn)生，是強加于相鄰雙方的義務，是法律要求一方必須為另一方提供便利。地役權(quán)是根據(jù)權(quán)利人自愿達成協(xié)議而產(chǎn)生。第四、對價不同：相鄰權(quán)是最低需要，是無償?shù)模匾蹤?quán)可以有償也可以無償?shù)匾蹤?quán)用益物權(quán)之四26依法律依合同依習慣依長期持續(xù)利用的事實自合同生效時成立地役權(quán)取得權(quán)利義務消失用益物權(quán)之四27地役權(quán)積極的權(quán)利： 占有狀態(tài)的利用：在他人土地上建設并維修水渠， 非占有狀態(tài)利用：在他人土地通行消極的權(quán)利： 禁止阻礙通風，禁止阻礙采光，禁止工程作業(yè)義務：按合同約定利用方法利用供役地 盡可能防止損害發(fā)生，發(fā)

10、生損害 的，應給予適當補償。取得權(quán)利義務消失用益物權(quán)之四28需役地喪失對供役地的需要需役地對地役權(quán)利用不能權(quán)利期限屆滿地役權(quán)人放棄權(quán)利混淆供役地人有權(quán)解除合同物權(quán)法168條：一是違反法律規(guī)定或合同規(guī)定，濫用地役權(quán)，二是有償利用的地役權(quán)，約定的付款期屆滿后或合理期限內(nèi)兩次催告未支付費用。地役權(quán)取得權(quán)利義務消失用益物權(quán)之四29擔保物權(quán)土地抵押權(quán)P164主體：接受以土地使用權(quán)作為抵押擔保債務清償?shù)膫鶛?quán)人為土地抵押權(quán)人客體：法律允許抵押的土地使用權(quán)允許抵押的，禁止抵押的30擔保物權(quán)可以抵押的土地權(quán)利禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力建筑物和其它土地附著物建設用地使用權(quán)以招標、拍賣、

11、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品正在建造的建筑物、船舶、航空器等交通運輸工具法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)土地抵押權(quán)P16431擔保物權(quán)可以抵押的土地權(quán)利禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的；依法被查封、扣押、監(jiān)管的。 土地抵押權(quán)P16432擔保物權(quán)禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力必須簽訂書面形式的抵押合

12、同，并辦理抵押登記。 土地抵押權(quán)33擔保物權(quán)禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力 一地多押已登記的，按登記先后順序已登記的優(yōu)先于未登記的；均未進行登記的，按債權(quán)比例土地抵押權(quán)34新形勢下我國土地權(quán)利體系第一局部土地權(quán)利所有權(quán)國有國家所有權(quán)集體所有權(quán)用益物權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)建設用地使用權(quán)集體宅基地使用權(quán)地役權(quán)擔保物權(quán)-土地抵押權(quán) 劃撥 出讓 租賃 作價出資或入股35回憶中國地權(quán)制度的演變過程(農(nóng)村、城市)一農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度 1、農(nóng)民土地所有制的建立 2、農(nóng)村土地集體所有制的建立 3、農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責任制的建立二城市土地產(chǎn)權(quán)制度 1、城市土地國有化奠基時期1949-1952

13、所有權(quán)：國有和私有 2、城市土地根本國有化時期1953-1966 “三大改造和“私房改造 3、城市土地國有化完成時期1966-1982 “一大二公 4、城市土地制度改革時期1982-至今 “有償有限期36第一局部土地確權(quán)的一般原那么 1、城市土地國有化原那么 2、國有土地所有權(quán)性質(zhì)不可變更原那么 3、尊重歷史和現(xiàn)實，分階段處理土地權(quán)屬問題的原那么 4、有利于生產(chǎn)生活和社會穩(wěn)定原那么 37土地所有權(quán)爭議的原因分析 1、歷史遺留與政策變遷造成的土地爭議； (四次大的土地調(diào)整：土地改革、人民公社化運動、 1962年四固定、1982年憲法公布后的土地確權(quán)登記 工作)。 2、現(xiàn)實中由于經(jīng)濟開展造成的新增

14、用地的爭議； 3、由于地籍管理工作的落伍或失誤引起的爭議。38確定土地所有權(quán)的應注意的幾個問題： 一正確劃分國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的界線 二正確劃分集體之間土地所有權(quán)的界線 三分階段處理國家建設征收集體土地和集體之間使用 土地的土地權(quán)屬問題 四重復征收、重復劃撥問題 五界線和面積不吻合問題39土地確權(quán)的事實依據(jù)： 一當事人依法達成的協(xié)議； 二縣級以上人民政府或者有關(guān)行政主管部門的批準文件、處理決定； 三縣級以上人民政府國土資源行政主管部門的調(diào)解書； 四人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書； 五生效的遺囑； 六法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。 40土地確權(quán)過程中當事人拒不到現(xiàn)場指界的處理： 在調(diào)查確定土地所有權(quán)或者使用權(quán)時，當事人拒不到現(xiàn)場指界的，國土資源行政主管部門可以根據(jù)土地權(quán)屬來源資料、使用現(xiàn)狀或者調(diào)查結(jié)果等確定權(quán)屬界線，并進行公告。 經(jīng)公告無異議，或者雖有異議，但經(jīng)國土資源行政主管部門審核后異議不成立的，國土資源行政主管部門依照土地權(quán)屬來源資料、使用現(xiàn)狀或者調(diào)查結(jié)果，提出確定權(quán)屬界線的建議，報縣級以上人民政府依法確權(quán)。 41與土地侵權(quán)糾紛的區(qū)別兩者并存時的處理 先確權(quán)，后解決侵權(quán)糾紛。土地權(quán)屬爭議的管轄范圍土地權(quán)屬爭議的處理程序 申請受理調(diào)查調(diào)解處理我國土地權(quán)屬爭議的處理程序的特點： 當事人協(xié)商優(yōu)先和政府處理前置1解決方式不同；2處理結(jié)果不同；土地權(quán)屬爭議的處理