連云港市北潮門地塊項目前期綜合分析和梳理

1、連云港市北潮門地塊項目前期綜合分析和梳理匯報內(nèi)容1. 項目概況2. 現(xiàn)狀分析3. 規(guī)劃分析4. SWOT分析5. 項目關(guān)鍵技術(shù)問題6. 后續(xù)工作建議1.1項目背景 北潮門項目地處連島AAAA級風(fēng)景區(qū)與濱海新城CBD連接處。屬于連云區(qū)北崮山片區(qū)。連云新城商務(wù)中心區(qū)5KM連云新城1.1項目背景 北潮門項目地處連島AAAA級風(fēng)景區(qū)與濱海新城CBD連接處。 連島古稱鷹游山，面積平方公里，是江蘇省最大的海島，與連云港港隔海相望，通過公里的中國最長的攔海大堤與連云港市東部城區(qū)相連。集青山、碧海、茂林、海蝕奇石、天然沙灘、海島漁村人文景觀于一體，是江蘇唯一的AAAA級海濱旅游景區(qū)，還以盛產(chǎn)海鮮著稱。得天獨厚

2、的資源已使連島成為夏季避暑納涼、踏浪休閑娛樂、享受海鮮美味的旅游勝地。1.1項目背景 北潮門項目地處連島AAAA級風(fēng)景區(qū)與濱海新城CBD連接處。屬于連云區(qū)北崮山片區(qū)。1.1項目背景1.2規(guī)劃范圍北崮山路規(guī)劃地塊龍門山北崮山莊海州灣 項目位于龍門山莊北側(cè)，背靠龍門山，面向海州灣，與竹島臨海相望，總用地面積約38畝。龍門山莊匯報內(nèi)容1. 項目概況2. 現(xiàn)狀分析3. 規(guī)劃分析4. SWOT分析5. 項目關(guān)鍵技術(shù)問題6. 后續(xù)工作建議2.1現(xiàn)狀分析龍門山莊規(guī)劃地塊神州賓館北崮山莊軍事用地 規(guī)劃地塊南側(cè)緊鄰龍門山莊，西側(cè)為海防部隊駐扎點，東側(cè)為龍門山，北側(cè)面向海州灣，地塊最北端距離海岸線不足200米。2

3、.1現(xiàn)狀分析 現(xiàn)狀地塊功能為三類工業(yè)用地，周邊用地主要是生產(chǎn)防護(hù)綠地和居住用地，仍有大面積建設(shè)用地未開發(fā)。2.1現(xiàn)狀分析 規(guī)劃地塊現(xiàn)狀為廢棄的海洋育苗場（原海洋漁業(yè)局所屬海水養(yǎng)殖公司）。地塊內(nèi)高差起伏較大，最大高程差超過40米。整體地勢呈現(xiàn)東高西低，現(xiàn)狀廠房所在地塊相對較為平整。2.1現(xiàn)狀分析2.1現(xiàn)狀分析 規(guī)劃地塊現(xiàn)狀為廢棄的育苗場。地塊內(nèi)現(xiàn)狀保留辦公與廠房建筑數(shù)棟，其中育苗廠房為危房。在地塊東側(cè)有4座蓄水池。2.2道路網(wǎng)絡(luò)道路結(jié)構(gòu)圖道路結(jié)構(gòu) 北崮山片區(qū)的道路分為四個等級，分別為：疏港通道；主干道：北崮山大道、大港西路、平山北路等；次干路：北崮山南路、海濱大道等；以及各片區(qū)支路。規(guī)劃地塊2.

4、3交通情況規(guī)劃地塊哨兵站崗點 目前進(jìn)出地塊的唯一道路為地塊南側(cè)的城市支路，這條與龍門山莊共用的城市道路寬度為米，現(xiàn)狀條件較差，路面坑洼不平且需經(jīng)過海防崗哨處登記進(jìn)入，作為進(jìn)出地塊的主要通道存在較多問題。北崮山路2.4隧道情況 規(guī)劃地塊地下現(xiàn)有兩條公路隧道，未來規(guī)劃一條鐵路隧道，三條隧道東西向橫穿地塊，對未來用地開發(fā)可能產(chǎn)生一定影響。 規(guī)劃地塊地下現(xiàn)有兩條公路隧道，未來規(guī)劃一條鐵路隧道，三條隧道東西向橫穿地塊，對未來用地開發(fā)可能產(chǎn)生一定影響。2.4匯報內(nèi)容1. 項目概況2. 現(xiàn)狀分析3. 規(guī)劃分析4. SWOT分析5. 項目關(guān)鍵技術(shù)問題6. 后續(xù)工作建議3.1上位規(guī)劃分析一、連云港市城市總體規(guī)劃

5、 總規(guī)對連云新城定位：由新區(qū)和連云城區(qū)兩大組團(tuán)構(gòu)成的區(qū)域性綜合服務(wù)中心區(qū)。主要承擔(dān)市級行政辦公、商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)流通、文化娛樂、旅游接待等綜合服務(wù)職能，是高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的現(xiàn)代化濱海特色城區(qū)。 總規(guī)對北崮山周邊建設(shè)指引提出按中低強(qiáng)度進(jìn)行開發(fā)控制，為高層限制發(fā)展區(qū)，以多層建筑為主。連云港市發(fā)展空間結(jié)構(gòu)圖本案3.1上位規(guī)劃分析二、連云新城規(guī)劃優(yōu)化研究及商務(wù)中心區(qū)城市設(shè)計本案 連云新城功能定位分為：城市綜合中心、東部商務(wù)中心區(qū)、臨港商務(wù)區(qū)。 其中臨港商務(wù)區(qū)定位為面向港口物流服務(wù)的商務(wù)中心。功能包括商務(wù)、辦公、居住、休閑、星級酒店、商業(yè)等。3.1上位規(guī)劃分析三、江蘇連云新城北崮山片區(qū)城市設(shè)計 北崮山片區(qū)功能定

6、位為商務(wù)核心區(qū)的過渡區(qū)、混合區(qū)，應(yīng)弱化其商務(wù)功能，主要功能為居住、休閑、商務(wù)及行政辦公，以居住、休閑為主。 北崮山周邊開發(fā)應(yīng)山體利用要恰到好處，臨山住宅過多，特別是普通低端住宅嚴(yán)重浪費山體周邊資源，近山體周邊可以做小型的低密度的休閑、商務(wù)設(shè)施，不得建住宅。 北崮山東側(cè)片區(qū)應(yīng)嚴(yán)格控制住宅建設(shè)，留下的所有空間要建設(shè)商務(wù)設(shè)施，以增加臨港商務(wù)區(qū)的含量和規(guī)模。 以上均為規(guī)委會意見。本案3.1上位規(guī)劃分析三、江蘇連云新城北崮山片區(qū)城市設(shè)計 北崮山片區(qū)處于連云濱海新發(fā)展橫軸上，為連云港區(qū)、國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、港城海上CBD三大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎的中心，對未來城市商務(wù)、物流、高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代生活服務(wù)配套支撐有

7、重大意義。片區(qū)緊鄰港口，也是游客前往連島旅游的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)越環(huán)境良好，因此未來活動人口的結(jié)構(gòu)構(gòu)成預(yù)計為“中高收入人群+白領(lǐng)（工作人群）+旅游度假者”。本案3.1上位規(guī)劃分析四、連云港商務(wù)核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 規(guī)劃中對本案地塊定位為商住混合用地，容積率不超過，建筑限高50米，地塊范圍四周無規(guī)劃公共基礎(chǔ)設(shè)施線管網(wǎng)，周邊有規(guī)劃雨污水泵站公交首末站。3.1上位規(guī)劃分析五、連云港市北潮門地塊項目規(guī)劃方案 原規(guī)劃方案中地塊與外部道路聯(lián)系僅通過將上位規(guī)劃濱海步行道改為車行道來解決地塊出入口問題，但經(jīng)濟(jì)性很低。3.1上位規(guī)劃分析五、連云港市北潮門地塊項目規(guī)劃方案 原規(guī)劃方案平面布局沒有考慮到公路隧道對地塊

8、的實際影響，缺乏深一層次的研究。匯報內(nèi)容1. 項目概況2. 現(xiàn)狀分析3. 規(guī)劃分析4. SWOT分析5. 項目關(guān)鍵技術(shù)問題6. 后續(xù)工作建議4.1SWOT分析一、優(yōu)勢分析S 區(qū)位優(yōu)勢本案地處連云新城臨港商務(wù)區(qū)濱海休閑帶上，距離臨港商務(wù)區(qū)核心地塊僅不足1公里，距離連云新城核心地塊約4公里左右，地塊在北崮山風(fēng)景區(qū)北側(cè)，面臨大海，視野景觀良好； 資源優(yōu)勢地塊內(nèi)有一處遺留景觀，地形特色明顯，合理利用將成為項目的一大特色。4.1SWOT分析二、劣勢分析W 交通不便捷周邊沒有可直達(dá)地塊的道路，目前只可通過北崮山山林消防小路且必須經(jīng)過海防部隊駐扎點到達(dá)，交通極其不便利； 基礎(chǔ)設(shè)施薄弱地塊周邊區(qū)域大多仍未開發(fā)

9、，給水、排水、電力、電信、交通、衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施仍不完善，相鄰地塊僅龍門山莊小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施。本案4.1SWOT分析三、機(jī)遇分析O 政策支持連云港市總體規(guī)劃中著重提出重點培育連云新城作為連云港都市發(fā)展空間的核心區(qū)域，外部基礎(chǔ)條件將得到進(jìn)一步提升； 區(qū)域休閑旅游業(yè)需求變大隨著“走進(jìn)生活”、“回歸自然”成為近年旅游的特點，連云港周邊地區(qū)旅游、休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本項目可利用濱海、景區(qū)等天然優(yōu)勢，打造成以休閑度假旅游配套見長的休閑項目。 4.1SWOT分析四、挑戰(zhàn)分析T 地形限制本案地處半山腰處，地塊最高點與地塊最低點高差多達(dá)米，且地塊下方目前有兩條快速路隧道穿過，還有一條規(guī)劃鐵路隧道穿過； 功能限制上位規(guī)

10、劃中提出山體周邊可以做小型的低密度的休閑、商務(wù)設(shè)施，不得建住宅。本案匯報內(nèi)容1. 項目概況2. 現(xiàn)狀分析3. 規(guī)劃分析4. SWOT分析5. 項目關(guān)鍵技術(shù)問題6. 后續(xù)工作建議5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性二、與相關(guān)項目和部門的技術(shù)協(xié)調(diào)工作三、項目開發(fā)功能、定位與土地性質(zhì)四、項目開發(fā)規(guī)模、實施模式能否做？怎么做？ 5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性 1、結(jié)構(gòu)專題研究（1）既有北疏港通道與項目的關(guān)系（2）規(guī)劃鐵路隧道與項目的關(guān)系（3）項目建設(shè)位置、高度的要求（4）中風(fēng)化巖石、陡坡上建設(shè)的穩(wěn)定性2、防振、防噪、防爆、防水專題3、建設(shè)時序影響研究本案5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題

11、一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性 1、結(jié)構(gòu)專題研究（1）既有北疏港隧道與項目的關(guān)系本案場地總體地形為南高北底。其中公路隧道（左線）的里程樁號為ZK5+370-ZK5+550,共180m，其埋深0-27m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋和級深埋；公路隧道（右線）的里程樁號為YK5+330-YK5+565,共235m，其埋深7-49m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋、級深埋和級深埋。由此可見，對場地建設(shè)最不利的位置為公路隧道（左線）處。5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性 1、結(jié)構(gòu)專題研究（1）既有北疏港隧道與項目的關(guān)系本案場地總體地形為南高北底。其中公路隧道（左線）的里程樁號為ZK5+370-ZK5+55

12、0,共180m，其埋深0-27m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋和級深埋；公路隧道（右線）的里程樁號為YK5+330-YK5+565,共235m，其埋深7-49m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋、級深埋和級深埋。由此可見，對場地建設(shè)最不利的位置為公路隧道（左線）處。場地與既有公路隧道（左線）的剖面位置關(guān)系圖場地與既有公路隧道（右線）的剖面位置關(guān)系圖5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性 1、結(jié)構(gòu)專題研究（1）既有北疏港隧道與項目的關(guān)系場地總體地形為南高北底。其中公路隧道（左線）的里程樁號為ZK5+370-ZK5+550,共180m，其埋深0-27m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋和級深埋；公路隧道（右線

13、）的里程樁號為YK5+330-YK5+565,共235m，其埋深7-49m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋、級深埋和級深埋。由此可見，對場地建設(shè)最不利的位置為公路隧道（左線）處。5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性 1、結(jié)構(gòu)專題研究（2）規(guī)劃鐵路隧道與項目的關(guān)系本案鐵路隧道為規(guī)劃線位，埋深尚不確定，但其位置地形較高，且鐵路隧道斷面較公路隧道斷面要小，可推測其埋深應(yīng)大于公路隧道（右線）的埋深。5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性 1、結(jié)構(gòu)專題研究（3）項目建設(shè)位置、高度的要求根據(jù)隧道結(jié)構(gòu)計算理論，對于深埋段，隧道結(jié)構(gòu)僅承受有限高度（塌落拱）內(nèi)的松散圍巖荷載，故可不考慮地面修建房屋的

14、附加荷載對隧道結(jié)構(gòu)的影響。對于級淺埋段，隧道結(jié)構(gòu)已考慮承受30m覆土的荷載，而本項目涉及的級淺埋段最大埋深僅為15m，故有300kpa覆土荷載的富余可以利用，按每層樓15kpa考慮，最高可建20層樓。對于級淺埋段，本項目涉及的級淺埋段設(shè)計荷載已經(jīng)基本用盡，所以對埋深較深的段落應(yīng)謹(jǐn)慎考慮在其上方建設(shè)房屋。若按三層房屋考慮45kap荷載，則需要預(yù)留3m的覆土荷載。對于隧道間的圍巖的受力問題，由于隧道已經(jīng)修建好，圍巖變形已穩(wěn)定，且為分離式設(shè)計，房屋荷載可直接通過其傳入更深的基巖上，故可按正常地基進(jìn)行房屋設(shè)計。對于房屋建設(shè)，按三層樓房考慮，可設(shè)置條形基礎(chǔ)，由于場地地質(zhì)條件較好，按埋深考慮，隧道錨桿長4

15、m，預(yù)留安全距離，可得到房屋建設(shè)應(yīng)在隧道埋深大于7m的區(qū)域進(jìn)行。綜合考慮隧道結(jié)構(gòu)受力安全與房屋基礎(chǔ)埋深要求，場地內(nèi)不宜建設(shè)區(qū)域位置如圖所示本案5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性 1、結(jié)構(gòu)專題研究（3）項目建設(shè)位置、高度的要求本案場地內(nèi)不宜建設(shè)區(qū)域位置示意圖不宜建設(shè)區(qū)域5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性2、防振、防噪、防爆、防水專題對于公路隧道，由于汽車重量較輕，一般都無需考慮震動問題，噪聲問題也僅僅考慮洞口的噪聲影響。本項目位于隧道洞深段，不存在噪聲問題。對于鐵路隧道，雖然火車重量較大，但目前隧道內(nèi)一般采用無渣鋪軌，振動很小，且隧道為封閉式超靜定結(jié)構(gòu)，一般都無需考慮震動

16、問題，噪聲問題也僅僅考慮洞口的噪聲影響。本項目位于隧道洞深段，不存在噪聲問題。嚴(yán)格控制房屋基礎(chǔ)施工的爆破振動速度。做好地表管網(wǎng)排水系統(tǒng)，防止隧道滲漏。本案5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性3、建設(shè)時序影響研究對于鐵路隧道，由于其埋深深、斷面小，其受力條件好于公路隧道，無論其先于房屋建筑還是后于房屋建筑實施，結(jié)構(gòu)上都是可行的，只是鐵路后實施，代價稍大一點而已。本案5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性4、交通專題項目出入口設(shè)置存在難題。與龍門山莊共有共建，存在開發(fā)功能的矛盾5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性4、交通專題項目出入口設(shè)置存在難題。與龍門山莊共有共建，存

17、在開發(fā)功能的矛盾5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題一、項目技術(shù)與規(guī)劃可行性5、規(guī)劃設(shè)計條件控規(guī)與地塊出讓時的規(guī)劃指標(biāo)不同。目前以控規(guī)為準(zhǔn)。5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題二、項目開發(fā)功能、定位與土地性質(zhì) 根據(jù)規(guī)委會意見，北崮山周邊開發(fā)應(yīng)山體利用要恰到好處，臨山住宅過多，特別是普通低端住宅嚴(yán)重浪費山體周邊資源，近山體周邊可以做小型的低密度的休閑、商務(wù)設(shè)施，不得建住宅。 定位可考慮高端休閑、度假、養(yǎng)生、商務(wù)功能的主題酒店、會所。 目前土地性質(zhì)為工業(yè)用地，控規(guī)為商住混合用地。土地需轉(zhuǎn)性。 5.1項目關(guān)鍵技術(shù)問題三、項目開發(fā)規(guī)模、實施模式 項目用地有限，如需拓展用地進(jìn)行高端休閑、度假配套設(shè)施，則項目規(guī)模受制于周邊用地、用海

18、可能性。 實施模式建議引入專業(yè)開發(fā)、管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體項目投資與運營。 與龍門山莊共同開發(fā)，存在本項目開發(fā)性質(zhì)與龍門山莊住宅區(qū)的矛盾。5.2隧道上方新建房屋的結(jié)構(gòu)安全性問題分析一、現(xiàn)狀分析隧道與已建成的公路隧道及規(guī)劃的鐵路隧道位置關(guān)系如下圖所示，總體地形為南高北底。其中公路隧道（左線）的里程樁號為ZK5+370-ZK5+550,共180m，其埋深0-27m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋和級深埋；公路隧道（右線）的里程樁號為YK5+330-YK5+565,共235m，其埋深7-49m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋、級深埋和級深埋；鐵路隧道為規(guī)劃線位，埋深尚不確定，但其位置地形較高，且鐵路隧道斷面較公路隧道

19、斷面要小，可推測其埋深應(yīng)大于公路隧道（右線）的埋深。由此可見，對場地建設(shè)最不利的位置為公路隧道（左線）處。本案場地與既有公路隧道的平面位置關(guān)系圖5.2隧道上方新建房屋的結(jié)構(gòu)安全性問題分析一、現(xiàn)狀分析隧道與已建成的公路隧道及規(guī)劃的鐵路隧道位置關(guān)系如圖所示，總體地形為南高北底。其中公路隧道（左線）的里程樁號為ZK5+370-ZK5+550,共180m，其埋深0-27m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋和級深埋；公路隧道（右線）的里程樁號為YK5+330-YK5+565,共235m，其埋深7-49m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋、級深埋和級深埋；鐵路隧道為規(guī)劃線位，埋深尚不確定，但其位置地形較高，且鐵路隧道斷面

20、較公路隧道斷面要小，可推測其埋深應(yīng)大于公路隧道（右線）的埋深。由此可見，對場地建設(shè)最不利的位置為公路隧道（左線）處。本案場地與既有公路隧道（右線）的剖面位置關(guān)系圖場地與既有公路隧道（左線）的剖面位置關(guān)系圖5.2隧道上方新建房屋的結(jié)構(gòu)安全性問題分析一、現(xiàn)狀分析隧道與已建成的公路隧道及規(guī)劃的鐵路隧道位置關(guān)系如圖所示，總體地形為南高北底。其中公路隧道（左線）的里程樁號為ZK5+370-ZK5+550,共180m，其埋深0-27m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋和級深埋；公路隧道（右線）的里程樁號為YK5+330-YK5+565,共235m，其埋深7-49m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋、級深埋和級深埋；鐵路隧道為規(guī)劃線位，埋深尚不確定，但其位置地形較高，且鐵路隧道斷面較公路隧道斷面要小，可推測其埋深應(yīng)大于公路隧道（右線）的埋深。由此可見，對場地建設(shè)最不利的位置為公路隧道（左線）處。本案場地地質(zhì)條件5.2隧道上方新建房屋的結(jié)構(gòu)安全性問題分析二、場地內(nèi)各區(qū)域建設(shè)條件分析根據(jù)隧道結(jié)構(gòu)計算理論，對于深埋段，隧道結(jié)構(gòu)僅承受有限高度（塌落拱）內(nèi)的松散圍巖荷載，故可不考慮地面修建房屋的附加荷載對隧道結(jié)構(gòu)的影響。對于級淺埋段，隧道結(jié)構(gòu)已考慮承受30m覆土的荷載，而本項目涉及的級淺埋段最大埋深僅為15