通惠河小鎮(zhèn)商業(yè)定位建議

1、通惠河小鎮(zhèn)招商策劃方案(討論稿)Version:thhxz0313萬邦（中國）投資策劃部北京國家廣告產業(yè)園一期擬于2012年投入運營。項目總占地面積約6萬平方米。其中，一期12萬平方米。預計2015年，國家廣告產業(yè)園二期將全面建成，同時建成中國廣告博物館，將重點引進內容原創(chuàng)、投融資、版權服務、中介資訊等行業(yè)知名企業(yè)、總部基地，以北京國家廣告產業(yè)園為核心，拓展延伸廣告產業(yè)鏈條。功能定位：一期：將主要承載廣告要素交易平臺、一站式政府服務大廳等功能；二期：為國家廣告博物館量身打造，承載公益廣告平臺，滿足廣告人才培養(yǎng)、孵化、輸出基地等承載功能；三期：將以影視拍攝、制作基地的形式實施建設，在空間上滿足廣

2、告行業(yè)需求。 項目分析 打造五個中心n全國廣告產品交易中心n廣告產業(yè)公共服務中心n廣告產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展中心n廣告產業(yè)人才培養(yǎng)中心n優(yōu)勢廣告企業(yè)聚集中心搭建五個平臺n公共技術服務平臺n公共信息發(fā)布平臺n公共行業(yè)中介服務平臺n廣告展示平臺n政府“一站式”服務平臺作為北京市建設成為國際廣告中心城市的重要部分，園區(qū)獲得了各級政府和有關部門大量政策上的支持。 n專設發(fā)展扶持基金企業(yè)上市可獲百萬n成立管委會辦公室工商開辟綠色通道n政府辦事平臺便捷企業(yè)享受高效服務 項目分析 歐洲風情小鎮(zhèn)式酒吧街 項目商業(yè)模式探析三里屯酒吧街毗鄰加拿大、法國、比利時、德國等國家使館區(qū)及多個聯(lián)合國駐華機構，形成了外國人高度聚集區(qū)，

3、構成了獨特的集酒吧、特色餐廳、休閑服飾為主的購物、休閑、娛樂場所尤其是酒吧、特色餐廳的主要集中地區(qū)該區(qū)域人氣旺盛，散點式經營狀態(tài)，交通擁堵嚴重。 市場分析 三里屯北街三里屯北街現狀 市場分析 其他酒吧聚集區(qū)區(qū)域代表性場所優(yōu)劣勢三里屯南街愛爾蘭吧 外國人聚集，檔次不高Half-and-half酒吧 外國人聚集，檔次不高粉酷 特色經營，環(huán)境幽雅法雨 CROSS CLUB 環(huán)境幽雅，人氣不旺賽特banana迪廳人氣火爆,但檔次不高日壇公園酒吧區(qū)環(huán)境幽雅，但人氣不旺秀水街人流量大，商品價格低廉燕莎Hardrock散亂分布，人氣不旺后海天荷坊稀貴自然風景，注重文化構建，檔次不高798大山子酒吧群散點式經

4、營，個性化，檔次不高工廠藝術區(qū)國家藝術文化匯聚地，文化消費目的地綜合各區(qū)域可以看出，各酒吧聚集地普遍依托周邊客群及地段形成各自性格鮮明的特征，總體上各區(qū)域均有較好的人氣；各酒吧聚集區(qū)集中于北京東部及東北部，已形成成熟的娛樂休閑消費大環(huán)境。n 后海地區(qū)年輕人聚集為主。但總體檔次偏低，且相對分散，國際化特征不明顯 n 地區(qū)藝術氛圍濃郁，已成為對外展示中國當代藝術的窗口，酒吧緊緊圍繞藝術主題，消費群體以到訪游客為主 n 國貿國際商務氛圍為核心，一線品牌云集、環(huán)境幽雅，國際商務人士匯聚 市場分析 小結 酒吧街可行性SWOTSWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅n 北京市各級政府優(yōu)惠政策大力支持n 傳媒產業(yè)屬朝陽

5、產業(yè)，未來發(fā)展利好，聚集效應明顯，未來可帶動大量中高端從業(yè)人員n 目前北京現有酒吧聚集區(qū)域以中端及低端為主n 酒吧業(yè)態(tài)在CBD區(qū)域內尚未形成規(guī)模聚集效應n 區(qū)域內對高端酒吧需求量較高n CBD區(qū)域，地段優(yōu)越n 臨近主干路，交通便捷，到達性強n 產品建筑類型在區(qū)域內具有排他性，標識性強n 項目位于CBD區(qū)域，但項目周邊商業(yè)氛圍較弱n 通惠河北岸與南岸步行交通通過性差n CBD區(qū)域內酒吧呈現零星分布，且運營較為成熟，能夠吸納并分流周邊消費客群 結論 酒吧街的商業(yè)定位優(yōu)勢大于劣勢，機會明顯大于威脅，可以體現出項目自身的產品價值，在區(qū)域內具有可行性。 項目商業(yè)模式分析區(qū)域優(yōu)勢客群后海年輕人聚集為主中低

6、端消費為主燕莎現代藝術氛圍濃郁到訪游客為主國貿國際商務世界各地商務人士三里屯臨近使館區(qū)使館政務人士通惠河小鎮(zhèn)商街n 與北京主要消費休閑場所對比可以發(fā)現，項目周邊不具備特有的社會資源面對CBD稀缺的黃金地段；僅30棟獨棟低密度商業(yè)體的稀貴產品；周邊CBD區(qū)域內大量高端消費群體；政府強大的扶持政策，酒吧街的定位不足以充分承載項目綜合價值。北京國際品牌之窗n 以小鎮(zhèn)商街秀場招商為項目啟動，建立世界品牌在北京的展示櫥窗n 擴大客群的輻射范圍，使項目成為各國來京商業(yè)洽談，休閑消費的高端目的地n 實現國外企業(yè)進入中國市場，提升企業(yè)及品牌在國內知名度的國際空間n 為各品牌舉辦展覽展示及展銷活動提供高端平臺

7、項目商業(yè)模式定位功能業(yè)態(tài)業(yè)種主力業(yè)態(tài)品牌展示，企業(yè)形象展示世界知名品牌企業(yè)商務會館國際品牌文化展示&體驗特色業(yè)態(tài)服務類特色餐飲&高端康體品牌文化消費設計師品牌高端定制藝術品鑒賞高端品牌消費 目標招商業(yè)態(tài) 北側臨河商鋪，商業(yè)展示效果較好，具有相對較高租賃價值東側端商鋪臨近主干路，商業(yè)展示效果較好，租賃價值最高 商業(yè)價值分析 南側商鋪距離主干道較遠，僅有商業(yè)街內街展示面，商業(yè)價值相對較低西側端商鋪緊鄰廣場，具有較好的商業(yè)招示性，并能夠匯聚人氣 目標招商業(yè)態(tài) 招商業(yè)態(tài)：國際品牌文化展示&體驗；高端品牌消費招商業(yè)態(tài)：設計師品牌高端定制類；藝術品鑒賞類；世界知名品牌企業(yè)商務會館；

8、餐飲康體招商業(yè)態(tài)：國際品牌文化展示&體驗類；高端品牌消費招商業(yè)態(tài)：商業(yè)街主力店，展示商業(yè)街整體高端性，擬定向洽談招商業(yè)態(tài)：國際品牌文化展示&體驗 意向進駐企業(yè) 阿瑪尼高級定制丹麥BO音響卡地亞私人珠寶保時捷RUF改裝設計師品牌高端定制類藝術品鑒賞類世界知名品牌企業(yè)商務會館寶龍鑒賞行Aegis 北京會館瑞士拉凱爾醫(yī)療中心特色餐飲&高端康體西班牙斗牛犬餐廳國際品牌文化展示&體驗三星生活體驗館高端品牌消費大衛(wèi)杜夫雪茄吧德國HB豪夫堡啤酒屋瑞士拉凱爾醫(yī)療中心，擁有世界頂級醫(yī)療技術專利，瑞士拉凱爾醫(yī)療中心繼承了瑞士傳統(tǒng)羊胚胎素活性療法成就，針對每位客人的身體特質和衰老狀態(tài)

9、，制定個性化抗衰老治療方案，延緩衰老，讓肌體恢復年輕健康的狀態(tài)。在瑞士拉凱爾醫(yī)療中心是僅服務于歐洲上流社會高端客戶的私人抗衰老診所，當今很多世界富豪巨星、政商要人都是拉凱爾醫(yī)療中心的忠實追隨者。瑞士拉凱爾的醫(yī)療項目涵蓋了羊胚胎活細胞抗衰治療、自體干細胞全器官抗衰治療、真皮干細胞無創(chuàng)微整、防癌基因體檢、干細胞儲存、美容整形等各個方面。部分意向進駐品牌介紹 特色餐飲&高端康體瑞士拉凱爾醫(yī)療中心 Aegis是一家全球媒體與數字市場公關公司，總部位于英格蘭倫敦 。該公司通過數字創(chuàng)意執(zhí)行方案設計、媒體規(guī)劃與采購、品牌跟蹤和市場分析等方式為客戶提供詳細的公關與宣傳戰(zhàn)略。部分意向進駐品牌介紹 世界知

10、名品牌企業(yè)商務會館Aegis 北京會館一層主要陳列的是目前三星最新上市的電子產品。包括手機、數碼相機、洗衣機、電視、冰箱等新品及概念產品展示。在體驗館，體驗者可以搶先體驗到最新、最流行的多款型號三星手機。此外，在體驗展區(qū)，體驗者還可以試用3D功能的LED電視，以及獲得最前衛(wèi)的數碼動態(tài)、最潮流的電子產品。與此同時，體驗者在這里還可以參加免費上網、試玩游戲、欣賞音樂、數碼攝影等活動。 三星生活館將為消費者提供全新體驗，在這里可以體驗到三星一站式服務，即展示體驗銷售服務為一體全新服務模式。部分意向進駐品牌介紹 國際品牌文化展示&體驗三星生活體驗館阿瑪尼高定 (Giorgio Armani P

11、rive) 是阿瑪尼 (Armani) 旗下高級分支品牌，主要產品是針對富有階層的高級定制成衣，價位是阿瑪尼 (Giorgio Armani) 所有品牌線中最高的。阿瑪尼高定 (Giorgio Armani Prive) 除高級定制時裝之外還有香水、包等產品。阿瑪尼高定 (Giorgio Armani Prive) 一向以精致優(yōu)雅，一展華貴窈窕身段為設計主軸，是紅毯明星的最愛之一。 阿瑪尼高定 (Giorgio Armani Prive) 的衣服是沒辦法從商店買到的，都是要花極高的價錢經過預訂和量體裁剪嚴格定做的。作為巴黎高級定制時裝，阿瑪尼高定 (Giorgio Armani Prive)

12、還是歷史上第一個在互聯(lián)網上直播時裝秀的品牌。部分意向進駐品牌介紹 設計師品牌高端定制阿瑪尼Armani高級定制1793年，由英國人托馬斯多德（Thomas Dodd）創(chuàng)立。它不僅是發(fā)展最快的拍賣行之一，而且也已躋身于世界最古老、龐大的拍賣行之列，緊隨蘇富比和佳士得之后。總部位于倫敦，分部有舊金山的寶 龍伯得富（Bonhams & Butterfields）和悉尼的寶龍古德曼斯（Bonhams & Goodmans）。目前寶龍全年共舉辦700余場拍賣會，70多種拍賣項目，包括瓷器、珠寶、家具、兵器、盔甲和老式轎車等。部分意向進駐品牌介紹 藝術品鑒賞寶龍(Bonhams)藝術品鑒賞

13、行大衛(wèi)杜夫（Davidoff）會所包括大衛(wèi)杜夫各個系列的品牌產品。地上一層為重點體現大衛(wèi)杜夫這一品牌形象的接待及展示售賣空間，可了解、購買專賣店出售的雪茄及煙具，或由服務人員介紹并引導至會所內部享受周到的服務。地下一層為開放式酒吧，總體分為酒吧區(qū)和靜談區(qū)兩個區(qū)域；二層為私密包間區(qū)，設計靈感源自大衛(wèi)杜夫的四條生產線：阿沃、大衛(wèi)杜夫、季諾鉑金和溫斯頓丘吉爾。部分意向進駐品牌介紹 高端品牌消費大衛(wèi)杜夫紅酒雪茄吧HB啤酒屋始創(chuàng)于1589年，經過400余年的歷史，造就了德國啤酒頂級品牌。 HB豪夫堡可以提供純正的自釀慕尼黑皇家宮廷啤酒HOFBRUHAUS Beer（HB啤酒）和巴伐利亞美食。啤酒屋提供任何形式的商務會議，商務午餐，私人晚宴，商務宴會，社交酒會，主題派對活動等。啤酒屋整體計劃分為三個部分：室外的臨河酒廊；一樓巴伐利亞主題舞蹈表演；二樓為單獨吧臺德國H