城市建設經(jīng)營模式創(chuàng)新與實踐-楊天舉PPT課件[通用]

1、1城市建設經(jīng)營模式創(chuàng)新與實踐泛華建設集團 總裁 楊天舉2泛華集團城市建設發(fā)展戰(zhàn)略定位站在城市建設產(chǎn)業(yè)角度，依托建設領域系統(tǒng)服務優(yōu)勢，組合城市、金融資源，有效降低資金、政策風險，為客戶提供城市資源優(yōu)化、基礎設施及房地產(chǎn)項目的投資、建設、運營等服務。打造城市建設發(fā)展商。按照建設項目全壽命周期理論，系統(tǒng)整合項目參與各方資源，利用科學的管理工具，為客戶從項目的前期策劃咨詢到項目的建成運營提供策劃、咨詢、規(guī)劃、設計、招標代理、勘察、施工、采購、項目管理、監(jiān)理、裝修、代建服務、建成運營等全過程或階段性服務。打造城市建設領域系統(tǒng)服務商。戰(zhàn)略定位3城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城市群形成，城市化進程提速；同城化、城鎮(zhèn)化統(tǒng)一戰(zhàn)略發(fā)

2、展規(guī)劃，產(chǎn)融結合，提高城市運營質(zhì)量；系統(tǒng)解決計劃發(fā)展、規(guī)劃設計、土地利用關系，走集約化發(fā)展道路；建立城市發(fā)展愿景，統(tǒng)一“批發(fā)”產(chǎn)品，變“零售招商”為“批發(fā)招商” ；集約城市資產(chǎn)，科學利用土地資源，建立科學發(fā)展觀，走可持續(xù)發(fā)展道路；變“精英招商”為“全民招商” ；變“偶然招商”為“持續(xù)招商”和“必然招商” ；系統(tǒng)解決“水平開發(fā)”和“豎向開發(fā)”關系，城市資產(chǎn)利用效益最大化，投資效益最大化。經(jīng)營理念城市建設運營理念4投資角度運營管理差異化競爭形成洼地效應構建區(qū)域經(jīng)濟由精英招商變?nèi)裾猩陶?商入?yún)^(qū)建設運營發(fā)展一次招商二次招商三次招商金融工具創(chuàng)新品牌孵化產(chǎn)業(yè)集群供應價值創(chuàng)新繼續(xù)投資由零售招商變批發(fā)招商建

3、立以商招商投資概念項目建立投資品城市價值創(chuàng)新偶然招商持續(xù)招商必然招商5價值鏈。即價值體系中各環(huán)節(jié)多處于同一行業(yè)之內(nèi)，相互之間呈現(xiàn)上下游關系，彼此的聯(lián)結是基于產(chǎn)品或服務的流程體系，最終形成的是一條“鏈”。價值網(wǎng)。即價值體系中各環(huán)節(jié)處于不同行業(yè)中，相互之間沒有上下游關系，是通過相互合作共同創(chuàng)造價值的關系，各個環(huán)節(jié)聯(lián)系到一起是基于同一創(chuàng)意和共同的產(chǎn)品，從而創(chuàng)造出最大價值，各個環(huán)節(jié)的聯(lián)結不是基于流程關系，而是價值創(chuàng)造邏輯，最終形成的是一張“網(wǎng)”。在價值鏈和價值網(wǎng)各個環(huán)節(jié)中的要素主體，唯有相互合作才能共同把“網(wǎng)”做大，在創(chuàng)造共同價值的同時獲取自身價值，他們之間要強調(diào)共享、合作關系。價值鏈與價值網(wǎng)的結合，

4、從而最大限度地將不同的價值創(chuàng)造主體有效納入到價值網(wǎng)中，最大限度地發(fā)揮各個主體的價值創(chuàng)造能力，最大限度地追求“綜合加法”效應。價值整合資源整合，產(chǎn)業(yè)整合，價值鏈整合，價值網(wǎng)整合6城市技術性基礎設施分類交通系統(tǒng)對外交通市內(nèi)交通環(huán)境系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境保護通信系統(tǒng)電視廣播電信郵政防災系統(tǒng)水系統(tǒng)排水給水水資源保護能源系統(tǒng)集中供熱燃氣供電防風雷防空襲防洪防汛防抗地震性災害消防城市技術性基礎設施熱電聯(lián)產(chǎn)7 定 義是城市政府在土地出讓或劃撥前對土地進行整理、投資、開發(fā)的過程。 內(nèi) 涵在遵循國家法律法規(guī)和建設規(guī)范的前提下，按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的要求，統(tǒng)一規(guī)劃，對開發(fā)項目所要達到的社會

5、、經(jīng)濟、環(huán)境、市政基礎設施和社會配套等各種相關內(nèi)容進行綜合策劃，并按照項目管理的原則對開發(fā)項目進行進度、質(zhì)量、成本、安全等全面管理，按照國家規(guī)定的標準進行市政基礎設施建設和其他配套設施建設的過程。具體理解按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應計劃的要求，將列入城市土地儲備開發(fā)、土地供應計劃的項目，在確定土地開發(fā)實施方案后，以政府委托或公開招標的方式確定一級開發(fā)主體，獲得土地項目一級開權的開發(fā)主體再根據(jù)“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作”的原則，運用現(xiàn)代項目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實施土地開發(fā)項目的征地、拆遷、規(guī)劃設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環(huán)

6、境建設和投融資，并為二級開發(fā)商服務，提供土地開發(fā)項目完成后的運營管理方案，對土地開發(fā)項目實施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達到土地開發(fā)項目社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益高度統(tǒng)一的動態(tài)過程。城市土地開發(fā)既包括了城市政府為使城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的順利實施對城市土地開發(fā)所做的總的安排，也包括了城市政府對具體的土地開發(fā)項目的組織實施，兼具宏觀與微觀層面，兩者結合使得城市土地開發(fā)得以有序進行。 城市土地開發(fā)8 目 標實現(xiàn)開發(fā)項目的經(jīng)濟合理性、市政和社會配套的完備性、社會影響的協(xié)調(diào)性、項目發(fā)展的可持續(xù)性和項目形態(tài)與環(huán)境的宜人性。 原 則政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、策劃先行、

7、綜合開發(fā)、市場化運作。 形 態(tài)土地初始開發(fā)（土地增量開發(fā)） 和土地再開發(fā)（土地存量開發(fā)或舊城改造）政府在規(guī)劃、政策、標準等方面做好配套和保障工作，在基礎設施先行、公共服務設施優(yōu)先配置、資源環(huán)境管理和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向調(diào)控方面起到主導作用，再充分發(fā)揮市場競爭機制作用引入高水平的一、二級開發(fā)商參與城市土地開發(fā)建設。規(guī)范的城市土地開發(fā)的含義9規(guī)劃前的策劃總體策劃（確定城市發(fā)展戰(zhàn)略）在規(guī)劃之前導入總體策劃，可以解決目前規(guī)劃中存在的一些問題：規(guī)劃的編制沒有充分研究經(jīng)濟與社會發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律和區(qū)域經(jīng)濟資源特點，超前預測不夠；規(guī)劃對城市發(fā)展缺乏真正意義上的指導和調(diào)控作用。區(qū)域化規(guī)劃或協(xié)調(diào)機制不健全，規(guī)劃規(guī)模盲目求大

8、求全。規(guī)劃過于強調(diào)技術性，缺乏金融、產(chǎn)業(yè)結合的系統(tǒng)研究。規(guī)劃缺乏特色，定位不明。城市建設風格雷同，千城一面。對城市發(fā)展要素挖掘不夠，城市品牌宣傳缺少賣點。對環(huán)境因素考慮少，資源破壞性的過度開發(fā)；不注重對文化遺產(chǎn)、歷史建筑、城市風貌的保護，使不可再生資源遭受嚴重破壞。規(guī)劃實施缺乏延續(xù)性。管理體制分割，或是政績短期行為，使得政府的計劃、土地、規(guī)劃等管理部門沒有形成統(tǒng)一協(xié)同機制，造成土地資源浪費。規(guī)劃后的策劃深度策劃（落實城市發(fā)展戰(zhàn)略）根據(jù)功能不同，可分為項目落地策劃、營銷策劃、招商策劃、融資策劃策劃在城市土地開發(fā)中的作用10在宏觀層面，城市的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃對

9、城市未來的發(fā)展起著控制和引導作用；在微觀層面，城市控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃及配套的專業(yè)規(guī)劃決定著土地開發(fā)的區(qū)域、布局、規(guī)模、質(zhì)量和開發(fā)內(nèi)容。在實踐中，開發(fā)實施單位通常還會進行概念性規(guī)劃，即在總規(guī)、控規(guī)和實施方案指導下，就某一開發(fā)區(qū)域或某一項目，進行創(chuàng)造或創(chuàng)意，體現(xiàn)開發(fā)者的思想，使開發(fā)區(qū)域或項目的修建性詳規(guī)更加科學 、合理和先進，能夠體現(xiàn)國內(nèi)甚至是國際上的最新理念和做法。規(guī)劃在城市土地開發(fā)中的作用規(guī)劃是優(yōu)化土地資源配置，提高土地資產(chǎn)價值的重要杠桿11規(guī)劃是發(fā)展目標和實現(xiàn)方式的整體部署過程，而策劃是依托創(chuàng)造性思維，整合資源，站在產(chǎn)業(yè)和金融角度，確定城市發(fā)展戰(zhàn)略和定位，實現(xiàn)城市土地資源與市場需

10、求的優(yōu)化組合，強調(diào)的是通過創(chuàng)造性思維，找出資源與市場間的核心關系，構建可采取的最優(yōu)途徑，形成可實施的開發(fā)方案，并對近期的開發(fā)進行系統(tǒng)安排。策劃與規(guī)劃的關系規(guī) 劃策 劃市場角度手段前提產(chǎn)品角度對市場診斷、引導，提出規(guī)劃建議從全局出發(fā)，要以市場為導向12結論通過策劃、規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的編制，幫助政府分析、整合、集約、優(yōu)化城市資源，從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的宏觀角度，明確城市功能結構、產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展思路，形成從項目策劃 項目規(guī)劃 項目孕育 項目孵化完整思維過程。將城市發(fā)展運營與重大項目投資建設密切結合的理念貫穿始終，讓投資項目能夠快速落地，形成投資品。吸引投資人，把偶然經(jīng)營變成必然經(jīng)營，把精英招商變成全民招

11、商，打造一方熱土，形成“洼地”效應，加快城市建設和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的速度。13美國鹽湖城英國布里斯托爾科技城概況美國猶他州州府所在地，人口約20萬，因該城西北部的大鹽湖而得名。人口40多萬，興起于海上貿(mào)易，是英國西南部著名海港城市，農(nóng)業(yè)、紡織業(yè)、工程業(yè)是該市傳統(tǒng)主導產(chǎn)業(yè)。特點位于美國西部欠發(fā)達地區(qū)，擁有豐富的國際科技資源。在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達程度較高基礎上，發(fā)展高科技工業(yè)，具有雄厚的科技基礎。啟示 充分發(fā)揮自然資源優(yōu)勢和文化優(yōu)勢，準 確定位城市產(chǎn)業(yè)； 抓住國防科技資源優(yōu)勢，緊扣國防科技產(chǎn)品為主導的國防科技產(chǎn)業(yè)； 充分發(fā)揮大學在推進科技城發(fā)展過程中的先鋒作用。 必須充分發(fā)揮科技資源優(yōu)勢； 高效率地為所有高

12、科技企業(yè)發(fā)展提供最低要素成本的環(huán)境； 積極發(fā)展金融業(yè)、保險業(yè)、旅游業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)。國外城市發(fā)展定位的經(jīng)驗與啟示14深 圳蘇 州概況毗連香港，二十多年前還是一個小漁村，現(xiàn)在已成為國際著名大都市。我國江南文化名城，毗鄰上海，以高科技加工業(yè)為主，新老城區(qū)和諧發(fā)展的新城市。定位依托毗連香港的區(qū)位優(yōu)勢，建設高科技產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)并舉的“國際型大都市“發(fā)揮毗鄰上海的區(qū)位優(yōu)勢，以蘇州工業(yè)園為載體，借鑒新加坡城市發(fā)展的法治經(jīng)驗，發(fā)展高科技產(chǎn)品加工業(yè)，建設”科技、現(xiàn)代和法治的新蘇州“啟示 抓住區(qū)位比較優(yōu)勢，科學定位城市發(fā)展目標； 自始自終、最大限度地貫徹開放戰(zhàn)略，以開放帶動城市發(fā)展； 主動推動自主創(chuàng)新，把制度創(chuàng)

13、新、技術創(chuàng)新有機結合起來，作為城市高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力； 找尋高新科技 產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，吸納海外智庫； 以金融為核心，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。 制定具有法律效力的城市發(fā)展規(guī)劃，利用法律制度保障城市發(fā)展定位的長期性、穩(wěn)定性； 利用區(qū)位優(yōu)勢，和諧制定高科技加工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略； 堅持城鄉(xiāng)互動，和諧發(fā)展，完成傳統(tǒng)城市向現(xiàn)代高科技城市的轉(zhuǎn)變。國內(nèi)城市發(fā)展定位的經(jīng)驗與啟示15柳 州 綿 陽概況廣西工業(yè)重鎮(zhèn)，擁有汽車、冶金、機械三大支柱產(chǎn)業(yè)。由國務院確認中國唯一“科技城”。四川省第二大城市，也是中國宜居城市之一 。定位充分發(fā)揮傳統(tǒng)工業(yè)優(yōu)勢，以國有控股公司這種新型經(jīng)濟吸納民營資本，實施信息化改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，建設”廣西

14、現(xiàn)代工業(yè)城“?？萍?、軍轉(zhuǎn)民、教育、宜居，落實科學發(fā)展觀的”中國科技城“。啟示 著力發(fā)展本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)； 著力于產(chǎn)業(yè)組織創(chuàng)新，打造吸納民營資本、外地資本的產(chǎn)業(yè)組織平臺； 圍繞龍頭企業(yè)大力發(fā)展中小企業(yè)，做實1-2個產(chǎn)業(yè)集群，帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)城市的長期可持續(xù)發(fā)展。 立足區(qū)位優(yōu)勢，抓住西部大開發(fā)、國防科技工業(yè)體制改革的歷史機遇，發(fā)展數(shù)字電子、汽車等支柱產(chǎn)業(yè)，培育壯大國防軍工科技產(chǎn)業(yè)，建設綿陽國防科技工業(yè)城。 著力產(chǎn)業(yè)組織創(chuàng)新，圍繞龍頭企業(yè)，吸納海內(nèi)外資本，實施大小企業(yè)發(fā)展并舉的戰(zhàn)略，擴大現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群； 積極爭取國家的政策和項目支持，建設一個以科技、教育 、宜居和現(xiàn)代服務業(yè)為主的城

15、市。國內(nèi)城市發(fā)展定位的經(jīng)驗與啟示16目標：土地的合理利用與保值及土地利用的效益行為：要綜合平衡各類社會需要和社會目標角色：土地征用、房屋拆遷、開發(fā)資金籌集、擬開發(fā)區(qū)域基礎設施建設、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和布局、開發(fā)后土地出讓和轉(zhuǎn)讓城市土地開發(fā)模式與城市土地利用制度、城鎮(zhèn)住房制度和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革相適應，是一個隨歷史發(fā)展進程漸進的過程.政府土地開發(fā)定位政府在城市土地開發(fā)中的目標、行為和角色17城市土地管理部門或城市土地儲備機構或其委托的土地開發(fā)策劃機構，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和城市土地儲備供應計劃，遵循社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，對土地開發(fā)項目的基本情況、工作實施方案、開發(fā)進度

16、、投資方案等內(nèi)容編制的綜合性方案。方案經(jīng)城市發(fā)改、規(guī)劃、國土、建委、等部門審查通過后，作為編制土地開發(fā)項目招標文件和實施開發(fā)的依據(jù)，同時也是土地開發(fā)企業(yè)進行組織與管理的依據(jù)。城市土地開發(fā)綜合策劃方案18序項 目 內(nèi) 容1項目概況區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展歷史與現(xiàn)狀；項目開發(fā)用地范圍；現(xiàn)狀基礎設施、環(huán)境條件、地上物現(xiàn)狀調(diào)查；擬開發(fā)建設規(guī)模、產(chǎn)業(yè)布局、開發(fā)建設總目標2項目開發(fā)建設的必要性分析項目開發(fā)對城市總體規(guī)劃的實施、城市土地資源綜合利用、調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結構、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟、建設宜居城市、提高城市綜合實力等方面的意義和必要性。3項目開發(fā)的控制性詳細規(guī)劃方案用地控制指標；建筑形態(tài)控制指標；環(huán)境容量控制指標；交通控制

17、內(nèi)容；城市設計引導及控制；基礎設施控制指標及指標說明。4項目交通影響分析項目建設和建成后公共交通、軌道交通、機動車、非機動車、步行系統(tǒng)交通組織；對周圍交通吸引量和生成量、交通飽和度；規(guī)劃區(qū)域交通組織初步方案；解決規(guī)劃區(qū)域交通問題的相關措施等。5項目環(huán)境影響分析項目功能分析；影響環(huán)境的因素分析；污水處理、中水回用等新技術的應用；解決環(huán)境污染和噪聲污染的措施。6項目征地拆遷補償方案項目紅線內(nèi)和項目代征土地的征用方案；單位、居民調(diào)查；拆遷方案、補償方案及適用政策；現(xiàn)場管理方案等。7項目團隊組織方案按照項目管理的理論、系統(tǒng)和方法組建團隊，建立并不斷完善項目管理制度，專業(yè)人員培訓，倡導先進的管理理念與文

18、化，形成各階段、各專業(yè)、各系統(tǒng)的項目經(jīng)理制和第一責任人制度等。8項目進度安排與初步實施方案項目前期調(diào)研、策劃、征地拆遷、基礎設施建設、招商推廣、投融資等各階段、各專業(yè)、各系統(tǒng)的進度安排和實施方案建議。9項目成本測算方案和項目效益分析項目直接成本、間接成本、稅金等土地開發(fā)綜合成本以及項目建成后的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的綜合分析。10項目投融資方案土地開發(fā)主體直接投資，各功能地塊招商、推廣、招標回收土地開發(fā)費用，政府財政、政策支持，政策性銀行、商業(yè)銀行貸款，項目合作和其他投融渠道等。11項目開發(fā)的標準和品質(zhì)要求項目實施的產(chǎn)業(yè)引導和布局；社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益等總體目標；各階段、各專業(yè)、

19、各系統(tǒng)的速度、品質(zhì)、成本的控制目標和標準等。12項目建設期和建成后的經(jīng)營管理方案項目建設期的規(guī)劃管理、現(xiàn)場管理、安全管理、項目建成后經(jīng)營管理方案，包括業(yè)主委員會、物業(yè)管理的組建與管理以及市政、交通、能源、環(huán)境、公共配套、信息、廣告、商務活動、餐飲、娛樂、購物等服務與管理的方案。城市土地開發(fā)綜合策劃方案內(nèi)容19完全政府投資模式 特點：在政府財力雄厚的情況下，可以迅速集中資金對土地進行開發(fā)；有利于城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整；需要政府加強監(jiān)管；成功與否依賴于政府招商引資的力度，否則造成投資無法收回，土地閑置和浪費、國有土地收益流失 結論：項目的前期策劃尤為重要企業(yè)投資模式 特點：政府僅制定城市規(guī)劃、土

20、地利用規(guī)劃、土地利用政策，企業(yè)通過市場競爭獲取開發(fā)權，按規(guī)劃和其他政府規(guī)章實施。規(guī)劃體系完備、詳細規(guī)劃的深度可以指導具體的開發(fā)項目、政府不需投入巨額資金，但要向企業(yè)支付一定的土地收益。政府和企業(yè)共同投資模式 特點：政府和企業(yè)共同出資、企業(yè)建設、政府主導、分別核算，雙方按股份比例分享收益和風險。城市土地開發(fā)模式20土地一級開發(fā)中權利主體與權屬關系政 府一級開發(fā)主體二級開發(fā)單位土地使用權土地一級開發(fā)權（受限土地使用權）土地所有權權利主體權屬熟地出讓協(xié)助出讓收回生地服務21土地開發(fā)項目階段圖招 標 策 劃實 施審 批后評價開發(fā)計劃編制根據(jù)土地利用總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃土地供應計劃制定城市土地儲備計劃土

21、地開發(fā)計劃項目概況、項目開發(fā)建設的必要性分析項目開發(fā)的控制性詳細規(guī)劃方案交通影響分析 環(huán)境影響分析征地拆遷襝方案成本測算方案效益分析 投融資方案開發(fā)的標準和品質(zhì)要求進度與實施方案建設期和建成后的經(jīng)管方案團隊組織方案等有批準權的政府或政府部門對土地開發(fā)實施方案政府以公開招標或邀請招標的方式，確定土地開發(fā)實施單位土地開發(fā)主體在政府指導和協(xié)助下辦理相關手續(xù)進行征地拆遷實施市政基礎設施公共服務設施環(huán)境景觀設施等建設 由項目管理部門和實施單位共同組織驗收進行成本確認及收益分配事宜將開發(fā)土地儲備出讓驗 收由政府相關部門或委托的獨立第三方對土地開發(fā)項目進行總體后評價總結經(jīng)驗吸收教訓提出建議22金融機構信用邊界線建設機構項目業(yè)主項 目產(chǎn)業(yè)基金通過圖中四方的資源整合,最終達到項目風險共擔,利潤合理分配的三角均衡態(tài)勢,使得各方的矛盾對立關系轉(zhuǎn)變?yōu)楦偤详P系.結構融資擔保機構投資銀行業(yè)務產(chǎn)融結合，和諧共贏2