貴陽寫字樓及商業(yè)調(diào)查報告

1、貴陽市場調(diào)研2 關(guān)鍵字關(guān)鍵字 ：發(fā)展格局發(fā)展格局 市場狀況市場狀況 發(fā)展機(jī)會發(fā)展機(jī)會 簡介簡介 ：分析了貴陽商業(yè)市場及重點項目分析了貴陽商業(yè)市場及重點項目格局及現(xiàn)狀格局及現(xiàn)狀3 32樓市場專題樓市場專題寫字寫字3商業(yè)市場專題商業(yè)市場專題1投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析4本項目招商業(yè)態(tài)及本項目招商業(yè)態(tài)及租金租金47個方面對貴州適度“政策松綁”（在新一輪西部大開發(fā)中，國家將從財稅、投資、產(chǎn)業(yè)、土地、人才、對口支援等方面給予貴州突破性支持政策，實行適度“政策松綁”）。全國重要基地和西南重要陸路交通樞紐及示范區(qū)、創(chuàng)新區(qū)等，努力把貴州建設(shè)成為世界知名、國內(nèi)一流的旅游目的地、休閑度假勝地和文化交流的重要平臺。4

2、20122012年國家出臺年國家出臺“國國2 2號號”文件首次從國家層面系統(tǒng)支持貴州省發(fā)文件首次從國家層面系統(tǒng)支持貴州省發(fā)展，將促進(jìn)貴陽產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對于金陽這一貴陽未來發(fā)展最重展，將促進(jìn)貴陽產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對于金陽這一貴陽未來發(fā)展最重點區(qū)域的寫字樓市場將有極大利好點區(qū)域的寫字樓市場將有極大利好“黔中帶動、黔北提升、兩翼跨越、協(xié)調(diào)推進(jìn)黔中帶動、黔北提升、兩翼跨越、協(xié)調(diào)推進(jìn)”，充分發(fā)揮黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)輻射，充分發(fā)揮黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)輻射帶動作用，加快建設(shè)黔北經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，積極推動畢水興帶動作用，加快建設(shè)黔北經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，積極推動畢水興( (畢節(jié)、六盤水、興畢節(jié)、六盤水、興義義) )能源資源富集區(qū)可持續(xù)發(fā)展，大力

3、支持能源資源富集區(qū)可持續(xù)發(fā)展，大力支持“三州三州”( (黔東南州、黔南州、黔黔東南州、黔南州、黔西南州西南州) )等民族地區(qū)跨越發(fā)展，構(gòu)建區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局等民族地區(qū)跨越發(fā)展，構(gòu)建區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局國家首次對貴州進(jìn)國家首次對貴州進(jìn)行行戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 國家強(qiáng)勢支持政策國家強(qiáng)勢支持政策貴州省空間規(guī)劃貴州省空間規(guī)劃交通規(guī)劃建設(shè)交通規(guī)劃建設(shè)鐵路建設(shè)：加強(qiáng)貫通東西、連接南北的鐵路大通道建設(shè)，提高運輸能力，擴(kuò)鐵路建設(shè)：加強(qiáng)貫通東西、連接南北的鐵路大通道建設(shè)，提高運輸能力，擴(kuò)大路網(wǎng)覆蓋面。加快干線鐵路建設(shè)，打通與外部區(qū)域的快速通道，盡快開工大路網(wǎng)覆蓋面。加快干線鐵路建設(shè)，打通與外部區(qū)域的快速通道，盡快開工

4、建設(shè)成貴、渝黔鐵路，與貴廣、長昆鐵路共同構(gòu)成通往省外的快速大能力通建設(shè)成貴、渝黔鐵路，與貴廣、長昆鐵路共同構(gòu)成通往省外的快速大能力通道，加快實施南昆、黔桂、渝懷鐵路擴(kuò)能改造等工程，提高既有鐵路通行能道，加快實施南昆、黔桂、渝懷鐵路擴(kuò)能改造等工程，提高既有鐵路通行能力。力。政策背景政策背景5貴陽第三產(chǎn)業(yè)呈快速發(fā)展趨勢，其產(chǎn)值占據(jù)主導(dǎo)地位，表明辦公市場正進(jìn)入發(fā)展期，未來需求空間較大n貴陽是典型的資源型城市資源型城市，支柱產(chǎn)業(yè)有磷煤化工支柱產(chǎn)業(yè)有磷煤化工產(chǎn)業(yè)、鋁及鋁加工業(yè)、煙草及特色食品產(chǎn)業(yè)、裝產(chǎn)業(yè)、鋁及鋁加工業(yè)、煙草及特色食品產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、物流業(yè)、現(xiàn)代藥業(yè)備制造業(yè)、物流業(yè)、現(xiàn)代藥業(yè)；n2013

5、年貴陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值2085.42億元，比上年增長16.0%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值81.52億元，比上年增長6.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值848.64億元，比上年增長18.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1155.26億元，比上年增長14.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.940.755.4。非市場化時期非市場化時期市場化啟動市場化啟動期期市場化發(fā)展期市場化發(fā)展期 市場化成熟期市場化成熟期經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)背景背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)私營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位市場市場特征特征寫字樓市場未發(fā)育，大型企業(yè)的

6、自建辦公樓為主投資集中在住宅市場，寫字樓等其他物業(yè)并未細(xì)分出來產(chǎn)品細(xì)分開始，寫字樓的增長主要取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)市場足夠細(xì)分，走向成熟，表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品細(xì)分特征代表代表城市城市目前國內(nèi)四線以下城市為主太原、哈爾濱、濟(jì)南、鄭州 杭州、青島、大連 、沈陽 北京、上海、廣州、深圳、天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，三產(chǎn)比例上升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，三產(chǎn)比例上升20132013年，貴陽第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年，貴陽第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1155.261155.26億元，億元，占到占到GDPGDP的的55%55%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)6 62寫字樓市場專題寫字樓市場專題3商業(yè)市場專題商業(yè)市場專題寫字樓市場發(fā)展機(jī)會寫字樓市場發(fā)展機(jī)會寫字樓市場格局寫字樓市場格局

7、兩城區(qū)市場現(xiàn)狀兩城區(qū)市場現(xiàn)狀金陽區(qū)市場現(xiàn)狀金陽區(qū)市場現(xiàn)狀1投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析7從辦公物業(yè)價值實現(xiàn)判斷，目前貴陽正處于投資價值迸發(fā)的高速發(fā)展期，隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步提升，商務(wù)辦公市場需求將逐漸旺盛起步期高速發(fā)展期持續(xù)發(fā)展期n辦公物業(yè)與居住物業(yè)售價倒掛，商務(wù)物業(yè)價值未能得到充分顯現(xiàn)。n辦公物業(yè)只售不租。n辦公物業(yè)投資價值迸發(fā)，售價處于快速拉升階段；n開始出現(xiàn)甲A級寫字樓，更加注重寫字樓的外關(guān)形象與軟硬件設(shè)施。n辦公物業(yè)以租售并重，開始出現(xiàn)部分只租不售物業(yè)。n市場辦公物業(yè)只租不售；n市場開始出現(xiàn)主題概念性辦公物業(yè)，如生態(tài)辦公、科技智能辦公等。辦公物業(yè)價值辦公物業(yè)價值居住物業(yè)價值居住物業(yè)價值貴陽

8、商務(wù)寫字樓所處階段寫字樓物業(yè)發(fā)展階段宏觀寫字樓市場宏觀寫字樓市場8兩城區(qū)寫字樓形成“兩縱、四橫”分布格局，多為早期產(chǎn)品形象不高，處于傳統(tǒng)辦公向標(biāo)準(zhǔn)辦公過渡期貴陽市的繁華商業(yè)街區(qū)在市中心，各種配套設(shè)施也相對成熟，寫字樓項目也主要集中在兩城區(qū)，主要沿中華路分布，其分布可概括為“兩縱、四橫兩縱、四橫” 兩縱：兩縱：（瑞金路、中華路） 四橫：四橫：（北京路、延安路、中山路、都司路）1 11、鑫都財富大廈10、虹祥大廈北京路延安路中山路都司路瑞金路中華路131313、時代廣場9 9161616、富中國際廣場7 77、富中才智中心6 66、振華科技大廈8 85、郵政大廈121212、CID銀座111111

9、、太平洋大廈141411、中天商務(wù)港15152 22、天毅大廈3 33、永輝大廈4 45 54、銀海大廈9、峰會國際8、世貿(mào)廣場15、紐約紐約1010整體布局整體布局9兩城區(qū)多為乙級寫字樓和商住項目，較少新建的甲級寫字樓項目，而金陽新區(qū)新建的寫字樓基本為甲級寫字樓片區(qū)片區(qū)在售項目在售項目物業(yè)檔次物業(yè)檔次兩城區(qū)亨特國際金融中心甲級銀海元隆廣場甲級保利國際廣場甲級百靈時尚天地甲級金陽區(qū)綠地鉑金大廈甲級中天會展城A區(qū)寫字樓甲級中渝第一城寫字樓甲級大唐東原財富廣場3號樓甲級片區(qū)片區(qū)已運營項目已運營項目物業(yè)檔次物業(yè)檔次兩城區(qū)峰會國際甲級凱賓斯基大廈甲級富中國際廣場甲級世貿(mào)大廈甲級金陽區(qū)世紀(jì)金源國際財富中

10、心甲級片區(qū)片區(qū)已運營項目已運營項目物業(yè)檔次物業(yè)檔次兩城區(qū)鑫都財富大廈乙級天毅大廈乙級永輝大廈乙級銀海大廈乙級郵政大廈乙級振華科技大廈乙級富中才智中心乙級虹祥大廈乙級太平洋大廈乙級CID銀座乙級時代廣場乙級中天商務(wù)港乙級物業(yè)檔次物業(yè)檔次10兩城區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品面積主要為60200，金陽新區(qū)供應(yīng)面積主要為150以下，以中小型企業(yè)客戶或投資客戶為主，部分大客戶一次性購買整層或多層產(chǎn)品片區(qū)片區(qū)在售項目在售項目戶型面積戶型面積標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積兩城區(qū)亨特國際金融中心75-2901300銀海元隆廣場11001100保利國際廣場105-2001200百靈時尚天地63-2601500金陽區(qū)綠地鉑金大廈801680

11、中天會展城A區(qū)寫字樓801200中渝第一城寫字樓60-1201200大唐東原財富廣場3號樓12001200面積結(jié)構(gòu)面積結(jié)構(gòu)11兩城區(qū)寫字樓開發(fā)時間早，存在商務(wù)空間不純粹、停車位不足、通風(fēng)采光差等諸多弊端11 有效層高低，造層高低，造成空間狹小成空間狹小，給工作者擁擠壓抑的感覺；辦公室不通風(fēng)不通風(fēng)，自然采光差采光差，造成資源浪費；長時間等待電梯電梯，公共交通不好，影響工作效率；停車位不足，停車位不足，周邊交通不通暢，周邊交通不通暢，上下班困擾多；上下班困擾多；物業(yè)管理水平不足；工作空間工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話辦公市場辦公市場現(xiàn)狀六大現(xiàn)狀六大弊端弊端過道昏暗候梯廳普通商務(wù)空間不純

12、粹產(chǎn)品水平產(chǎn)品水平12兩城區(qū)傳統(tǒng)寫字樓租金約60-80元/月，新建甲級寫字樓租金集中在100-120元/月，出租率維持在90-100的較高水平典型項目典型項目租金水平租金水平（元（元/ /平米）平米）典型項目典型項目租金水平租金水平（元（元/ /平米）平米）富中國際120振華凱都大廈70凱賓斯基130物資大廈80峰會國際100華坤大廈60鑫都財富大廈60國藝大廈70振華科技大廈70報業(yè)大廈80池宇大廈80貴陽飯店100世貿(mào)廣場70中天商務(wù)港80智同呈大廈60虹祥大廈80銀座大廈50福建商務(wù)港70富中才智中心80n寫字樓租金普遍上漲，普通寫字樓漲幅在2-3%，高檔寫字樓漲幅在4-5，有些30%左

13、右n兩城區(qū)寫字樓出租率維持在出租率維持在90-100的較高水平的較高水平，寫字樓供不應(yīng)求，出現(xiàn)“挑客戶”現(xiàn)象；這邊很少有房子放出來的，上個月有個一放出來就租出去了，中華路一帶的辦公差不多都是100%出租率 二手房中介租金水平租金水平13亨特國際寫字樓：靠近城市核心的甲級寫字樓，擁有大型購物中心和五星級酒店配套位置位置萬東橋規(guī)模規(guī)模3萬檔次檔次甲級單層面積單層面積/ /主主力面積力面積1300、75-290電梯品牌電梯品牌/ /運運行速度行速度奧的斯電梯14部入駐率入駐率/ /銷售銷售率率1000%、90%租金租金/ /售價售價租金：70元/平米/月 售價2.1萬/物業(yè)費物業(yè)費企業(yè)類型企業(yè)類型目

14、前認(rèn)籌階段多為大型企業(yè)購買為主層高層高3.8米備注備注寫字樓共57層，大堂700多平米，公共空間按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，頂層為索菲特酒店。明年底可以入駐?？蛻敉顿Y較少，多為自用。點評點評優(yōu)點：地段好、檔次感高缺點：價格較貴、周邊道路為單行線、堵車嚴(yán)重、停車位少貴陽最高端、品質(zhì)最好的超高層甲級寫字樓兩城區(qū)典型寫字兩城區(qū)典型寫字樓樓14銀海元隆廣場：靠近城市核心的高品質(zhì)產(chǎn)品，以事業(yè)單位客戶為購買主力位置位置北京路規(guī)模規(guī)模3萬檔次檔次甲級單層面積單層面積/ /主力主力面積面積1100電梯品牌電梯品牌/ /運行運行速度速度奧的斯電梯7部（1部貨梯）入駐率入駐率/ /銷售率銷售率100%、70%租金租金/

15、 /售價售價租金：135元/平米/月 售價2.1萬/起物業(yè)費物業(yè)費9元/月企業(yè)類型企業(yè)類型事業(yè)單位購買辦公室為主層高層高3米備注備注住宅主要為公務(wù)員和附近居民購買，寫字樓主要為事業(yè)單位購買點評點評優(yōu)點：地段好缺點：價格較貴、在新推出寫字樓中層高較低市區(qū)豪宅片區(qū)的辦公物業(yè)，檔次中高端兩城區(qū)典型寫字兩城區(qū)典型寫字樓樓15保利國際廣場：知名品牌發(fā)展商開發(fā)的資源型商住混合產(chǎn)品，擁有大型商業(yè)配套位置位置紀(jì)念塔規(guī)模規(guī)模檔次檔次甲級單層面積單層面積/ /主主力面積力面積1200、105-200電梯品牌電梯品牌/ /運運行速度行速度蒂森克虜伯電梯6部入駐率入駐率/ /銷售銷售率率100%、95%租金租金/ /

16、售價售價租金：100元/平米/月 售價1.6-1.9萬元/物業(yè)費物業(yè)費7元/月企業(yè)類型企業(yè)類型投資公司、金融公司（整層購買為主)層高層高4.1米備注備注車位每層9個、有智能停車指示，寫字樓大堂200多平米，10米層高。客戶以本市的為主。另有商務(wù)公寓500套，40年產(chǎn)權(quán)，約1-2萬/。寫字樓供23層點評點評優(yōu)點：地段好、檔次感高、本地人對保利品牌的認(rèn)可缺點：價格較貴客戶情況：整層購買為大企業(yè)或投資客，金融擔(dān)保公司較多，另外5成為散客買來投資緊靠南明河，地段區(qū)位和景觀資源優(yōu)越兩城區(qū)典型寫字兩城區(qū)典型寫字樓樓16百靈時尚天地：城市核心地段的投資型產(chǎn)品位置位置紫林庵規(guī)模規(guī)模檔次檔次甲級單層面積單層面積

17、/ /主力主力面積面積1500、63-260電梯品牌電梯品牌/ /運行運行速度速度奧的斯電梯10部入駐率入駐率/ /銷售率銷售率100%、95%租金租金/ /售價售價租金：70元/平米/月 售價1.7萬元/物業(yè)費物業(yè)費企業(yè)類型企業(yè)類型層高層高3.3米備注備注基本上為投資客戶，市區(qū)和地州各有一半，只有8%自用。今年4月開賣200套已賣掉160多套。寫字樓開間4.5米，進(jìn)深7米。1-5層為底商、6-9層為餐飲、娛樂等、10以上為寫字樓和公寓復(fù)合體點評點評優(yōu)點：地段較好缺點：價格較貴且不屬于核心區(qū)域商住混合，依靠市區(qū)最核心地段主打投資價值兩城區(qū)典型寫字兩城區(qū)典型寫字樓樓17兩城區(qū)寫字樓市場現(xiàn)狀小結(jié)：

18、1 1、兩城區(qū)形成、兩城區(qū)形成“兩縱、四橫兩縱、四橫”的分布格局的分布格局，主要沿中華路，主要沿中華路分布，多為早期開發(fā)的產(chǎn)品形象不高，處于傳統(tǒng)辦公向標(biāo)分布，多為早期開發(fā)的產(chǎn)品形象不高，處于傳統(tǒng)辦公向標(biāo)準(zhǔn)辦公過渡期準(zhǔn)辦公過渡期2 2、兩城區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)品開發(fā)時間早，存在、兩城區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)品開發(fā)時間早，存在商務(wù)空間不純粹、停商務(wù)空間不純粹、停車位不足、通風(fēng)采光差等車位不足、通風(fēng)采光差等諸多弊端，商務(wù)形象差諸多弊端，商務(wù)形象差3 3、兩城區(qū)新入市寫字樓售價突破兩萬，、兩城區(qū)新入市寫字樓售價突破兩萬，2011201120122012年有多年有多個項目高調(diào)入市，得到了快速銷售，仍難解寫字樓市場供個項目高調(diào)入市，

19、得到了快速銷售，仍難解寫字樓市場供應(yīng)匱乏僵局應(yīng)匱乏僵局4 4、兩城區(qū)辦公租賃市場火爆，呈供不應(yīng)求態(tài)勢，兩城區(qū)傳、兩城區(qū)辦公租賃市場火爆，呈供不應(yīng)求態(tài)勢，兩城區(qū)傳統(tǒng)寫字樓租金約統(tǒng)寫字樓租金約70-8070-80元元/ /平米平米月月，新建甲級寫字樓租金，新建甲級寫字樓租金集中在集中在100-120100-120元元/ /平米平米月，其中高端甲級寫字樓月，其中高端甲級寫字樓出租率出租率在在9090-100-100的較高水平的較高水平，寫字樓市場高端需求快速增加；，寫字樓市場高端需求快速增加；兩城區(qū)小結(jié)兩城區(qū)小結(jié)18目前形成雙核格局，圍繞市政府這一行政辦公中心形成大型商務(wù)集群，包含會展城板塊和新世界

20、板塊，南部與兩城區(qū)銜接處形成世紀(jì)城商務(wù)中心，并沿金陽大道往行政中心發(fā)展n隨著金陽新區(qū)的迅速發(fā)展，配套設(shè)施的逐漸完善，金陽新區(qū)寫字樓異軍突起，形成一大一小“雙核格局雙核格局” ：行政辦公中心：圍繞市政府周邊布置的會展城商務(wù)板塊和新世界商務(wù)板塊金陽南商務(wù)中心：世紀(jì)城國際商務(wù)中心金金陽陽大大道道金陽新世界金陽新世界世紀(jì)城商世紀(jì)城商務(wù)中心務(wù)中心會展城會展城行政辦行政辦公中心公中心區(qū)域格局區(qū)域格局19金陽區(qū)寫字樓售價突破9000元/，達(dá)到兩城區(qū)一半，且新區(qū)租金快速上漲，如世紀(jì)金源已達(dá)到4080元/平米月，接近兩城區(qū)中心傳統(tǒng)寫字樓的租金水平片區(qū)片區(qū)在售項目在售項目銷售均價銷售均價金陽新區(qū)綠地鉑金大廈600

21、0-10000元/中天會展城A區(qū)寫字樓6000-10000元/中渝第一城寫字樓6000-10000元/大唐東原財富廣場3號樓6000-10000元/綠地鉑金大廈（金陽新區(qū)）綠地鉑金大廈（金陽新區(qū)）片區(qū)片區(qū)已運營項目已運營項目租金租金金陽新區(qū)世紀(jì)金源國際財富中心70-100元/月中天會展城中天會展城A A區(qū)寫字樓區(qū)寫字樓（金陽新區(qū)）（金陽新區(qū)）大唐東原財富廣場（金陽新區(qū)）大唐東原財富廣場（金陽新區(qū)）售價水平售價水平20綠地鉑金大廈：金陽新區(qū)高品質(zhì)寫字樓位置位置金陽新區(qū)誠信北路8號 規(guī)模規(guī)模6萬檔次檔次甲級單層面積單層面積/ /主主力面積力面積1680、80電梯品牌電梯品牌/ /運運行速度行速度三

22、菱電梯7部、3米每秒入駐率入駐率/ /銷售銷售率率入駐3%、銷售80%租金租金/ /售價售價售價9200元/物業(yè)費物業(yè)費4.5元/月企業(yè)類型企業(yè)類型礦業(yè)、地產(chǎn)、商貿(mào)、上市公司層高層高4米點評點評優(yōu)點：產(chǎn)品檔次感高、電梯配比高缺點：售價較高客戶情況：目前90%為投資客戶片區(qū)價格最高的項目，定位金陽高端辦公金陽區(qū)典型項目金陽區(qū)典型項目21中天會展城寫字樓：依托大型配套打造國際金融中心位置位置金陽區(qū)長嶺北路1號 規(guī)模規(guī)模300萬檔次檔次甲級單層面積單層面積/ /主主力面積力面積1200、80電梯品牌電梯品牌/ /運運行速度行速度入駐率入駐率/ /銷售銷售率率租金租金/ /售價售價售價9000元/，1

23、：1贈送住宅優(yōu)惠物業(yè)費物業(yè)費企業(yè)類型企業(yè)類型銀行、保險、金融層高層高3.5米點評點評優(yōu)點：地段好、品質(zhì)感高缺點：售價較高擁有會展城大型綜合體配套，未來將打造商務(wù)集群金陽區(qū)典型項目金陽區(qū)典型項目22大唐東原財富廣場：主打花園式辦公的高品質(zhì)寫字樓位置位置金陽區(qū)長嶺北路1號 規(guī)模規(guī)模25萬檔次檔次甲級單層面積單層面積/ /主主力面積力面積1200電梯品牌電梯品牌/ /運運行速度行速度入駐率入駐率/ /銷售銷售率率銷售80%以上租金租金/ /售價售價售價9300元/物業(yè)費物業(yè)費4.5元/月企業(yè)類型企業(yè)類型大唐自用、其他大型企業(yè)內(nèi)定層高層高3.5點評點評優(yōu)點：辦公環(huán)境好、地段好缺點：價格較高緊鄰會展城商

24、務(wù)中心，主要進(jìn)駐大唐等大型企業(yè)金陽區(qū)典型項目金陽區(qū)典型項目23中渝第一城寫字樓：打造5A級甲級寫字樓，但整體交通、配套仍不完善位置位置金陽新區(qū)金珠東路399號 規(guī)模規(guī)模40萬檔次檔次甲級單層面積單層面積/ /主力主力面積面積1200、60-120電梯品牌電梯品牌/ /運行運行速度速度未知品牌電梯12部入駐率入駐率/ /銷售率銷售率待售租金租金/ /售價售價售價9200元/物業(yè)費物業(yè)費4.5元/月企業(yè)類型企業(yè)類型層高層高4.3米點評點評優(yōu)點：有較好的配套、緊鄰地王位置好缺點：暫無金陽CBD區(qū)域內(nèi)，但所處位置配套仍不完善金陽區(qū)典型項目金陽區(qū)典型項目24世紀(jì)金源財富中心：金陽新區(qū)目前唯一成熟的純寫字

25、樓，售價和租金均得到快速增長位置位置金陽南路6號 規(guī)模規(guī)模檔次檔次類甲級單層面積單層面積/ /主主力面積力面積1400、100電梯品牌電梯品牌/ /運運行速度行速度康力電梯3部、2.5米每秒入駐率入駐率/ /銷售銷售率率入駐80%、銷售100%租金租金/ /售價售價70-100元/月、售價6000元/物業(yè)費物業(yè)費3.5元/月企業(yè)類型企業(yè)類型礦業(yè)、建筑業(yè)、裝修業(yè)、水泥業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、酒業(yè)、投資公司、保險公司、汽車服務(wù)公司、商貿(mào)層高層高3.5米點評點評優(yōu)點：地段好、外觀大氣、采光通風(fēng)佳、周邊配套完善缺點：建筑質(zhì)量差、品質(zhì)感低、電梯運行慢且檔次低銷售情況：09年均價4000元/平米，現(xiàn)二手房均價80

26、00元/平米，租金在40-80元/平米/月；11年推出的5棟寫字樓，共8萬平米，兩個月銷售完畢客戶情況：70%為中小企業(yè)辦公自用，30%為投資客戶；80%為貴州省客戶，其余為省外客戶，靠近市政府金陽唯一成熟寫字樓，形象高端硬件配套一般金陽區(qū)典型項目金陽區(qū)典型項目25金陽新區(qū)寫字樓市場現(xiàn)狀小結(jié)：1 1、金陽新區(qū)目前形成雙核格局，圍繞市政府這一行政辦公、金陽新區(qū)目前形成雙核格局，圍繞市政府這一行政辦公中心形成大型商務(wù)集群，包含會展城板塊和新世界板塊，中心形成大型商務(wù)集群，包含會展城板塊和新世界板塊，南部與兩城區(qū)銜接處形成世紀(jì)城商務(wù)中心，并沿金陽大道南部與兩城區(qū)銜接處形成世紀(jì)城商務(wù)中心，并沿金陽大道

27、往行政中心發(fā)展。往行政中心發(fā)展。2 2、金陽新區(qū)寫字樓售價、金陽新區(qū)寫字樓售價突破突破1000010000元元/ /平米平米，達(dá)到兩城區(qū)一，達(dá)到兩城區(qū)一半售價的水平，且新區(qū)租金快速上漲，如世紀(jì)金源已達(dá)到半售價的水平，且新區(qū)租金快速上漲，如世紀(jì)金源已達(dá)到70-10070-100元元/ /平米平米月月，接近兩城區(qū)中心傳統(tǒng)寫字樓的租金水，接近兩城區(qū)中心傳統(tǒng)寫字樓的租金水平；平；3 3、金陽新區(qū)寫字樓市場銷售率較高，很多能達(dá)到、金陽新區(qū)寫字樓市場銷售率較高，很多能達(dá)到80%80%銷售銷售率以上，辦公市場需求步入旺盛期。率以上，辦公市場需求步入旺盛期。金陽區(qū)小結(jié)金陽區(qū)小結(jié)26金陽新區(qū)與老城區(qū)規(guī)劃布局主要

28、省、市級商業(yè)設(shè)施，建成金陽新區(qū)與老城區(qū)規(guī)劃布局主要省、市級商業(yè)設(shè)施，建成西南重要區(qū)域商貿(mào)中心，將提升金陽新區(qū)的金融、商貿(mào)、西南重要區(qū)域商貿(mào)中心，將提升金陽新區(qū)的金融、商貿(mào)、信息等綜合服務(wù)功能，對新區(qū)寫字樓市場發(fā)展有極大利好信息等綜合服務(wù)功能，對新區(qū)寫字樓市場發(fā)展有極大利好貴陽市城市總體規(guī)劃（貴陽市城市總體規(guī)劃（2009202020092020年）年）（1）提升城市的提升城市的金融、商貿(mào)、信息金融、商貿(mào)、信息等綜合服務(wù)等綜合服務(wù)功能功能。老城區(qū)與金陽新區(qū)布局主要省、市級商業(yè)設(shè)老城區(qū)與金陽新區(qū)布局主要省、市級商業(yè)設(shè)施，建成西南重要的施，建成西南重要的現(xiàn)代化區(qū)域商貿(mào)中心現(xiàn)代化區(qū)域商貿(mào)中心。以省、市級

29、商業(yè)中心為支撐，區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心和特色商業(yè)街區(qū)為骨干，建立與城市發(fā)展戰(zhàn)略地位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的現(xiàn)代城市商業(yè)空間格局和網(wǎng)點體系。（2）加快和促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。充分發(fā)揮貴陽作為西南地區(qū)重要交通樞紐的區(qū)位和交通優(yōu)勢，把物流產(chǎn)業(yè)作為新興支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行培育。加快建設(shè)加快建設(shè)二戈寨、金陽、扎佐、清鎮(zhèn)等四個物流園區(qū)二戈寨、金陽、扎佐、清鎮(zhèn)等四個物流園區(qū)和三橋、竹林、白云、息烽、開陽等若干物流中心。 n 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局區(qū)域機(jī)會區(qū)域機(jī)會2727n金陽新區(qū)與老城區(qū)、共同構(gòu)成城市核心；金陽新區(qū)與老城區(qū)、共同構(gòu)成城市核心；n金陽新區(qū)是高起點規(guī)劃并傾貴州全省之力打造的政務(wù)新區(qū)，金陽新

30、區(qū)是高起點規(guī)劃并傾貴州全省之力打造的政務(wù)新區(qū)，政府扶持力度大，是城市的未來；政府扶持力度大，是城市的未來；n金陽新區(qū)與老城區(qū)規(guī)劃布局主要省、市級商業(yè)設(shè)施，建成西南金陽新區(qū)與老城區(qū)規(guī)劃布局主要省、市級商業(yè)設(shè)施，建成西南重要的現(xiàn)代化區(qū)域商貿(mào)中心。重要的現(xiàn)代化區(qū)域商貿(mào)中心。擁有政策、規(guī)劃、區(qū)域等多重利好，貴陽市的未來發(fā)展還得看金陽，能夠支持目前金陽大體量的寫字樓項目開發(fā)n多家企業(yè)總部多家企業(yè)總部“扎堆扎堆”金陽逐步形成總部產(chǎn)業(yè)金陽逐步形成總部產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)；集聚效應(yīng)；區(qū)域發(fā)展機(jī)會小結(jié)區(qū)域發(fā)展機(jī)會小結(jié)區(qū)域機(jī)會區(qū)域機(jī)會28凱賓斯基：高端品質(zhì)甲級寫字樓位置位置萬東橋規(guī)模規(guī)模檔次檔次甲級單層面積單層面積/ /

31、主主力面積力面積1400電梯品牌電梯品牌/ /運運行速度行速度上海三菱電梯4部、4米每秒入駐率入駐率/ /銷售銷售率率90%90%、100%100%租金租金/ /售價售價租金130元/月物業(yè)費物業(yè)費7元/月企業(yè)類型企業(yè)類型房地產(chǎn)公司、金融公司等知名大型公司為主層高層高3.5米點評點評優(yōu)點：周邊配套完善、核心地段、檔次較高、電梯多不足：不足：大堂空間較小，智能化設(shè)施等硬件配套有所欠缺，與一線城市甲級寫字樓的硬件配套存在一定差距；空間設(shè)計方面還沒有考慮到生態(tài)與辦公結(jié)合。貴陽頂級典型項貴陽頂級典型項目目29富中國際：高端品質(zhì)甲級寫字樓位置位置大南門規(guī)模規(guī)模檔次檔次甲級單層面積單層面積/ /主力面積主

32、力面積1800電梯品牌電梯品牌/ /運行速度運行速度上海三菱電梯4部、4米每秒入駐率入駐率/ /銷售率銷售率90%90%、100%100%租金租金/ /售價售價租金120元/月物業(yè)費物業(yè)費7元/月企業(yè)類型企業(yè)類型房地產(chǎn)公司、金融公司、茅臺等知名大型公司為主層高層高3.5米點評點評優(yōu)點：周邊配套完善、核心地段、檔次較高、電梯多不足：不足：智能化設(shè)施等硬件配套有所欠缺，部分區(qū)域特別是洗手間等區(qū)域的內(nèi)部裝修檔次還不夠高，與一線城市甲級寫字樓的硬件配套存在一定差距；物業(yè)管理服務(wù)水平不夠高。貴陽頂級典型項貴陽頂級典型項目目3030n貴陽頂級高端寫字樓項目的硬件配套、物業(yè)管理水貴陽頂級高端寫字樓項目的硬件

33、配套、物業(yè)管理水平、裝修檔次、空間設(shè)計等方面均存在不同程度的不平、裝修檔次、空間設(shè)計等方面均存在不同程度的不足；足；n未來金陽的寫字樓項目存在超越目前兩城區(qū)高端寫未來金陽的寫字樓項目存在超越目前兩城區(qū)高端寫字樓物業(yè)水平的發(fā)展機(jī)會，可以向一線城市甚至國外字樓物業(yè)水平的發(fā)展機(jī)會，可以向一線城市甚至國外借鑒領(lǐng)先經(jīng)驗。借鑒領(lǐng)先經(jīng)驗。產(chǎn)品發(fā)展機(jī)會小結(jié)產(chǎn)品發(fā)展機(jī)會小結(jié)產(chǎn)品機(jī)會產(chǎn)品機(jī)會31貴陽為資源型城市且城市首位度高，客戶結(jié)構(gòu)呈“啞鈴狀”，大型實業(yè)企業(yè)及中小企業(yè)為市場主流，需求旺盛 貴陽市內(nèi)及周邊地州市內(nèi)的大型合資企業(yè)、本地龍頭企業(yè)（能源、煙草、制造業(yè)等）總部或分支構(gòu)成； 對辦公形象關(guān)注度高，首選配套完善

34、的城市中心中； 企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，支付能力高，辦公需求面積偏大，甚至是整層或幾層同時購買 成長中小企業(yè)或大型實業(yè)單位的上下游單位，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)等； 多選擇租金便宜、形象較好且交通與配套方便的片區(qū)； 實力弱，成本為主要考慮因素，以中小面積需求為主大客戶大客戶中小客戶中小客戶客戶分析客戶分析智智同同呈呈大大廈廈貴貴陽陽飯飯店店商商務(wù)務(wù)大大廈廈寫字樓寫字樓企業(yè)企業(yè)馳宇馳宇大廈大廈國藝國藝大廈大廈貴陽飯店商貴陽飯店商務(wù)大廈務(wù)大廈世紀(jì)世紀(jì)商務(wù)城商務(wù)城大型實業(yè)3547金融服務(wù)471518教育培訓(xùn)及文化傳播10121210科技生產(chǎn)611910房地產(chǎn)4134裝飾裝潢6471其他2112208備注以中小企業(yè)為主，部

35、分本地大型企業(yè)及外地大型企業(yè)在貴陽分支機(jī)構(gòu)客戶機(jī)會客戶機(jī)會32兩城區(qū)土地稀缺導(dǎo)致新增寫字樓供應(yīng)少，兩城區(qū)將產(chǎn)生大量的外溢客戶，金陽新區(qū)將存在很大承接機(jī)會未來金陽新區(qū)寫字樓市場主要有以下幾類客戶：客戶來源客戶來源客戶類型客戶類型特征特征需求產(chǎn)品面積需求產(chǎn)品面積貴陽市及周邊地州市大型企業(yè)u貴陽市內(nèi)及周邊地州市內(nèi)的大型合資企業(yè)、本地龍頭企業(yè)（能源、煙草、制造業(yè)等）總部或分支構(gòu)成;u兩城區(qū)缺乏大面積的辦公戶型，有購買整層或多層辦公物業(yè)的需求300平米以上中小型企業(yè)貴州省內(nèi)的成長中小企業(yè)或大型實業(yè)單位的上下游單位，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)等150平米以下外省市中大型企業(yè)u大型國有企業(yè)（如電信、聯(lián)通等）、大型上市企業(yè)的

36、總部或分支機(jī)構(gòu)為主；u需求辦公空間舒適、門面高端、商務(wù)氛圍濃厚的大型辦公物業(yè)150平米以上客戶機(jī)會客戶機(jī)會33金陽新區(qū)寫字樓市場機(jī)會小結(jié)：1 1、區(qū)域機(jī)會：、區(qū)域機(jī)會：得益于政府的大力推進(jìn)金陽新區(qū)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有很大利好，金陽新區(qū)處在飛速發(fā)展階段；2 2、產(chǎn)品機(jī)會：、產(chǎn)品機(jī)會：目前有大量的總部企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐或即將進(jìn)駐金陽新區(qū)，將帶動大量的上下游產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，極大地促進(jìn)新區(qū)加速發(fā)展；3 3、客戶機(jī)會：、客戶機(jī)會：近年來金陽新區(qū)的寫字樓市場快速發(fā)展，新建項目基本以甲級寫字樓為主，租金水平快速提升，可以達(dá)到70-100元/月，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ? 4、競爭情況：、競爭情況：未來貴陽寫字樓市場還有

37、大體量供應(yīng)，主要集中在金陽新區(qū)，未來金陽新區(qū)的供應(yīng)將十分激烈，發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。市場機(jī)會市場機(jī)會34342寫字樓市場專題寫字樓市場專題3商業(yè)市場專題商業(yè)市場專題貴陽市業(yè)態(tài)發(fā)展分析貴陽市業(yè)態(tài)發(fā)展分析貴陽市整體商圈格局貴陽市整體商圈格局貴陽市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀貴陽市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀貴陽市典型商圈分析貴陽市典型商圈分析客戶分析客戶分析金陽區(qū)商業(yè)典型項目金陽區(qū)商業(yè)典型項目1投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析35商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃：商圈分為核心層、邊緣層、擴(kuò)散層三個層次，金陽處于擴(kuò)散層次上35擴(kuò)散層擴(kuò)散層承接主城區(qū)承接主城區(qū)新城核心新城核心核心層核心層 p中心區(qū)中心環(huán)線（北京路、解放路、浣紗路、寶山路）圍合的地區(qū)及周邊附近地區(qū)

38、。這一圈層是貴陽市商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點的核心區(qū)域，是市級商業(yè)功能區(qū)集中的圈層，以傳統(tǒng)商業(yè)街為載體，集中了影響面大的大型百貨店、購物中心、綜合超市和專業(yè)店、專賣店，融匯了現(xiàn)代商業(yè)的多種新型業(yè)態(tài)和營銷方式，成為傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的大商圈。邊緣層邊緣層p指中心環(huán)線以外的城市建設(shè)用地地區(qū)，包含宅吉、大營坡、茶店、楊柳灣、蟠桃宮（化機(jī)廠）、油榨街、富源路北段、沙沖路北段、軍區(qū)、中曹甘蔭塘、頭橋二橋、太慈橋、彭家灣等地帶。由于市中心人口逐步外遷和商業(yè)網(wǎng)點向外拓展，這一圈層內(nèi)新建、改建了許多新的居民小區(qū)，以及較多的商品交易市場，是社區(qū)級商業(yè)功能區(qū)和物流市場發(fā)展的主要區(qū)域。擴(kuò)散層擴(kuò)散層p相對于中心區(qū)的兩個圈層

39、存在。指存在于貴陽市城區(qū)各分片區(qū)（白云片區(qū)、烏當(dāng)片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、龍洞堡片區(qū)、二戈寨片區(qū)、花溪片區(qū)和小河片區(qū)）的層次。這一圈層是營造片區(qū)級商業(yè)功能區(qū)和商業(yè)中心的地帶，以現(xiàn)代商業(yè)為主導(dǎo)，結(jié)合各自片區(qū)的不同情況，打造具有各自特色的商業(yè)網(wǎng)點。貴陽市整體商圈格貴陽市整體商圈格局局36貴陽商業(yè)繁華程度相對較高，商業(yè)中心仍然高度集中在主城區(qū)范圍內(nèi)，金陽、小河等新興商圈隨著城市發(fā)展，逐步體現(xiàn)商業(yè)價值36區(qū)域商圈名稱級別檔次消費群體主要業(yè)態(tài)兩城區(qū)噴水池商圈市區(qū)級中心商圈低檔、中檔、中高檔、奢侈品綜合性街鋪+專業(yè)賣場+高端百貨大十字商圈市區(qū)級中心商圈低檔、中檔、中高檔綜合性百貨+專業(yè)市場+街鋪大西門商圈市區(qū)

40、級中心商圈低檔、中檔綜合性百貨+專業(yè)市場+街鋪大南門商圈市區(qū)級中心商圈中檔、中高檔、奢侈品綜合性專業(yè)市場+街鋪+高端百貨金陽區(qū)世紀(jì)金源商圈區(qū)域級中心商圈中檔、中高端綜合性專業(yè)市場+街區(qū)+高端百貨+大賣場小河區(qū)小河轉(zhuǎn)盤商圈區(qū)域級中心商圈中檔綜合性中端百貨+大賣場+街鋪主城區(qū)商業(yè)板塊集中且業(yè)態(tài)豐富，吸附能主城區(qū)商業(yè)板塊集中且業(yè)態(tài)豐富，吸附能力極強(qiáng)力極強(qiáng)金陽新區(qū)板塊依托政府規(guī)劃，將成為新的金陽新區(qū)板塊依托政府規(guī)劃，將成為新的市級商業(yè)中心，但目前受到人氣影響，消費市級商業(yè)中心，但目前受到人氣影響，消費力不足力不足小河大轉(zhuǎn)盤目前僅有分散的商業(yè)，尚未有小河大轉(zhuǎn)盤目前僅有分散的商業(yè)，尚未有成型的商圈成型的商

41、圈傳統(tǒng)商圈傳統(tǒng)商圈p噴水池商圈、 大十字商圈、大南門商圈、大西門商圈新興商圈新興商圈p金陽金源世紀(jì)城商圈、小河大轉(zhuǎn)盤貴陽市整體商圈格貴陽市整體商圈格局局37貴陽市場整體處于發(fā)展階段，其中購物類發(fā)展相對成熟，餐飲、休閑和娛樂等三類消費尚有較大發(fā)展空間37購物百貨、大賣場、專業(yè)市場等滿足基本生活需求，可選擇類型少大量商品出現(xiàn)，消費者不僅關(guān)注價格，也關(guān)注質(zhì)量，對性價比要求高出現(xiàn)針對不同消費人群的細(xì)分市場，消費者要求提供多種選擇，一站式購物受歡迎關(guān)注服務(wù)、環(huán)境，享受購物過程，追求文化體驗餐飲中西餐等少量，滿足基本的生理需求關(guān)注性價比，同時有少量的特殊服務(wù)要求商務(wù)洽談、朋友聚會的需要，對環(huán)境和服務(wù)關(guān)注，

42、要求有停車位需要健康的、體現(xiàn)品味和身份的飲食文化休閑茶樓、休閑、美容康體等基本沒有少量，以身心的放松、朋友同事的聚會為主，主要是功能性需求關(guān)注環(huán)境和服務(wù)，需求出現(xiàn)多樣性，除了商務(wù)洽談、朋友聚會的需求，也有獨自放松身心的需要等市場全面細(xì)分，滿足消費者對不同生活方式的體驗需求娛樂酒吧、KTV、夜總會、電影院等基本沒有少量，設(shè)施簡陋，基本功能是為消費者提供社交、放松心情的場所關(guān)注功能的復(fù)合性，對服務(wù)、環(huán)境關(guān)注高，在服務(wù)、環(huán)境好的情況下可以去很遠(yuǎn)的地方消費市場全面細(xì)分，出現(xiàn)定位、規(guī)模、檔次各異的消費場所，滿足消費者體驗式需求萌芽階段萌芽階段起步階段起步階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段貴陽商業(yè)處于百

43、貨為主的階段，一體化、主題式、特色化的大型貴陽商業(yè)處于百貨為主的階段，一體化、主題式、特色化的大型ShoppingMallShoppingMall缺缺乏，商業(yè)綜合體發(fā)展存在較大空間乏，商業(yè)綜合體發(fā)展存在較大空間貴陽市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)貴陽市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀狀38貴陽商業(yè)正處于業(yè)態(tài)快速豐富階段，大型綜合體商業(yè)物業(yè)、都市MALL將成為商業(yè)發(fā)展的主流集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專業(yè)店倉儲式購物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場$500$500以下以下$5001000$5001000$10003000$10003000$30005000$30005000$50007000$50007000$70

44、0010000$700010000$10000$10000以上以上生存需求價格品質(zhì)隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程隨市場不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形

45、成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格或服務(wù)的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額市場信息和市場機(jī)會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力文化、情感需求便利敏感因素敏感因素人均人均GDPGDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)出現(xiàn)業(yè)態(tài)貴陽市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)貴陽市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀狀39核心商圈噴水池商圈：貴陽最成熟、業(yè)態(tài)最豐富的市級商圈39國貿(mào)廣場國貿(mào)廣場國美電器國美電器貴陽飯店蘇寧電器南國花錦中中華華北北路路延安北路延安北路延安中路延安中路中中華華中中路路貴陽市典型商圈分貴陽市典型商

46、圈分析析40核心商圈噴水池商圈：大型百貨環(huán)繞噴水池商圈，以中高端為主，人流量最為集中40類別項目名稱品牌檔次建筑面積商家面積功能百貨類國貿(mào)廣場中高端3-4萬島柜：40-50為主壁柜：80-120為主1F:奢華精品館（armani collezioni、紀(jì)梵希、香奈兒、施華洛世奇、卡地亞等）2F:國際風(fēng)尚館（CK、卡洛琳、LIU.JO等）3F:名媛雅致館（寶姿、黛安芬、ELLE等）4F:紳士風(fēng)度館（VERSINO、藍(lán)豹、新秀麗等）5F:典雅家居館（Sillit、樂扣、飛利浦、耐克、好孩子）BF:動感天地館南國花錦中端2.7萬島柜：40為主壁柜：60-100為主首層:國際精品、進(jìn)口女裝、高端飾品、

47、精品女鞋2F:少淑女服飾、時尚表廊、香薰護(hù)理3F:個性女裝、時尚女裝、內(nèi)衣4F:都市休閑男裝、電子概念店5F:青春流行男女裝6F:精品運動服飾南國花錦南國花錦：走時尚、年輕化路線，針對相對年輕的中端消費群體國貿(mào)廣場國貿(mào)廣場：定位為“時尚、品位、精致、奢華”，針對中高端消費人群貴陽市典型商圈分貴陽市典型商圈分析析41核心商圈噴水池商圈租金所在地，租金水平從300-1800元/月，中心位置商家以品牌形象旗艦店為主41類別道路名稱租金水平（元/月）典型商家名稱規(guī)模()層高(m)租金情況建筑業(yè)態(tài)街鋪類中華路租金水平在400-1800元/月，以500-800為主，中華北路租金最高KAMA904.5m(帶

48、閣樓)200萬/年，1830元/月建筑底商美特斯邦威904.5m(帶閣樓)120萬/年，1150元/月建筑底商安奈爾157000元/月，466元/月建筑裙樓延安路租金水平在300-1000元/月，以300-600為主，延安東路租金最高格度1404.5m(帶閣樓)140萬/年，833元/月建筑裙樓尚行現(xiàn)104000元/月，400元/月建筑底商步陽門業(yè)154500元/月，300元/月建筑底商噴水池商圈租金整體達(dá)到貴陽最高水平，尤其中華北路，門店噴水池商圈租金整體達(dá)到貴陽最高水平，尤其中華北路，門店非常稀缺，中心位置商家并不以營利為主要目的，而是以品牌非常稀缺，中心位置商家并不以營利為主要目的，而是

49、以品牌形象為主形象為主貴陽市典型商圈分貴陽市典型商圈分析析42核心商圈大十字：以商業(yè)裙樓為主，地處市中心，人氣旺42貴陽市典型商圈分貴陽市典型商圈分析析43核心商圈大南門：地理位置絕佳，商業(yè)檔次高，品牌聚集地，且擁有南明河、甲秀樓廣場等景觀資源，為貴陽一大城市名片43甲秀廣場富富水水南南路路新新華華路路文昌南路文昌南路中華南路中華南路荔星名品喜來登酒店荔星名品荔星名店貴陽市典型商圈分貴陽市典型商圈分析析44核心商圈大南門：以荔星名店代表貴陽最高端品牌的集合地，成為貴陽獨一無二的商業(yè)形象、時尚新地標(biāo)44類別項目名稱品牌檔次建筑面積定位功能百貨類荔星名店高端2萬GUCCI、紀(jì)梵希等一線大牌都在荔星

50、名店。百貨業(yè)態(tài)齊全。是貴富人購物的首選之地。但是周邊沒有好的餐飲業(yè)首層:國際精品館2F:紳士服飾館3F:時尚女媛店4F:流行女裝館5F:時尚家居館荔星名品高端2萬是位于貴州省第一家五星級標(biāo)準(zhǔn)的喜來登酒店內(nèi)的奢侈名店廊。雖然只有2層，針對更小眾，多為男士用品首層:精品館burberry等2F:精品館星力百貨中高端4萬是省內(nèi)目前最大的百貨公司，眾多品牌以店中店的旗艦形式，日式超級市場出味茶餐廳、味千拉面、禾綠壽司等多家中西式餐廳，底層大型停車場滿足顧客購物停車的便利首層:化妝品、鞋區(qū)2F:運動區(qū)3F:男裝、男雜區(qū)4F:女裝、女雜區(qū)5F:綜合區(qū)負(fù)1F：綜合超市、玩具反斗城荔星名店荔星名品：喜來登酒店

51、內(nèi)貴陽市典型商圈分貴陽市典型商圈分析析45金陽區(qū)域商圈世紀(jì)金源商圈：金陽目前核心商圈，世紀(jì)金源商城以32萬方超大規(guī)模，打造一站式購物，為目前金陽商業(yè)單核45名稱名稱世紀(jì)金源商圈世紀(jì)金源商圈概述p金源最大、最成熟的商業(yè)中心，為金陽商業(yè)唯一一個集合地商圈范圍p以世紀(jì)金源為中心，含世紀(jì)城所在街區(qū)商業(yè)類型p百貨、專業(yè)市場、大賣場、街鋪、餐飲典型商業(yè)pA棟：國貿(mào)廣場pB棟：蘇寧電器、永輝超市、百貨、餐飲（兩岸咖啡、辣的爽、動力火車等等）pC棟：沃美影城、百貨（珠寶城、服裝等）、酒吧、KTV)pD棟：居然之家消費人群p一方面為32萬方的購物廣場，以家庭為單位中高端消費群為主，打造一站式購物環(huán)境p另一方面為

52、沿街街鋪，主要為世紀(jì)城及其附近居民，以年輕人基本信息基本信息：建筑面積：32萬方停車場：提供3000多個免費停車場層數(shù)：3+1層主力店：蘇寧電器、永輝超市、居然之家定位定位：集吃、喝、玩、樂、購、休閑商務(wù)等多位一體的現(xiàn)代化消費中心貴陽市典型商圈分貴陽市典型商圈分析析46金陽區(qū)域商圈世紀(jì)金源商圈：世紀(jì)城街鋪為社區(qū)服務(wù)型街區(qū)，僅滿足基本社區(qū)商業(yè)需要，整體檔次不高46類別道路名稱售價水平（元/）租金水平（元/月）典型商家名稱規(guī)模()層高(m)租金情況建筑業(yè)態(tài)街鋪類北京西路5-6萬租金水平在150-300元/月茅臺皇家井1204.52萬/月，167元/月建筑底商便利店604.51.5萬/月，250元/

53、月建筑底商煙酒行100（帶100地下室）3.52萬/月，200元/月建筑底商福州街3-4萬租金水平在80-200元/月火鍋店80約51.5萬/月，180元/月建筑底商房屋中介店50約56000元/月，120元/月建筑底商業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：為社區(qū)型服務(wù)商業(yè)街，處于中低端檔次水平，北京西路主要業(yè)態(tài)為服裝、醫(yī)藥、便利店、煙酒等，福州街以餐飲為主；設(shè)計（層高）設(shè)計（層高）：普遍層高在3.5-4.5m，以建筑底商形式，整體設(shè)計檔次不高，僅滿足基本商業(yè)需要；商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍：基于世紀(jì)金源的人流，以及世紀(jì)城龐大的住宅居民，尤其街區(qū)餐飲帶動，形成較好的商業(yè)氛圍。貴陽市典型商圈分貴陽市典型商圈分析析47貴陽百貨類商業(yè)市

54、場繁榮，近年出現(xiàn)主題性百貨以及高端奢侈品，荔星名品等高端品牌店凸顯了高端消費者對服務(wù)、品牌的追求47百貨百貨名字名字區(qū)域區(qū)域地址地址規(guī)模規(guī)模開業(yè)時間開業(yè)時間簡介簡介國貿(mào)國貿(mào)廣場廣場總店總店噴水池延安中路1號-中華北路1號2.2萬平米2002年9月位于市中心，走中高檔路線國晨店國晨店大西門中山西路78號 2. 2 萬平米2005年9月檔次比國貿(mào)的其他店低南國花錦購物中心南國花錦購物中心噴水池中華中路108號2.7萬平米2008年9月適合城市中高層人群，品牌較好星力星力百貨百貨荔星名店荔星名店大南門中華南路50號20000平米2005年9月?lián)碛惺澜珥敿壠放评笮敲防笮敲反竽祥T中華南路49號500

55、0平米2008年1月位于喜來登酒店的奢侈名店廊瑞金店瑞金店大西門瑞金路50號28000平米1999年9月匯集了國內(nèi)最流行最時尚的服飾品牌，提供一站式購物服務(wù)中山店中山店大西門中山西路88號10000平米1995年12月貴陽市唯一一家女性主題會員店星天地星天地大十字中山西路77號15000平米2007年1月市內(nèi)第一家都市青年消費新時尚店，時尚一族購物首選。星力購物廣場星力購物廣場大南門富水南路2號4萬多平米2008年6月省內(nèi)目前最大的百貨公司星力中華折扣超市星力中華折扣超市噴水池中華北路30號百盛百盛貴陽鮮花百盛貴陽鮮花百盛大十字中華南路號貴陽百盛貴陽百盛噴水池中華中路117號貴陽金鳳凰百盛貴陽

56、金鳳凰百盛 噴水池中華中路38號貴陽第一家外資百貨智誠智誠智誠百貨大樓智誠百貨大樓大十字中山東路2.3萬平米2006年秋高檔的時尚生活百貨，眾多的國際、國內(nèi)一線品牌聚集智誠名店智誠名店噴水池延安東路3號6000余平米1996年10月全省首家專營國內(nèi)外名牌高檔服飾的商場貴陽市業(yè)態(tài)發(fā)展分貴陽市業(yè)態(tài)發(fā)展分析析48國內(nèi)外諸多零售業(yè)巨頭加快在貴陽布點的步伐，表明貴陽發(fā)展?jié)摿薮?8購物廣場購物廣場名稱名稱區(qū)域區(qū)域地址地址北京華聯(lián)北京華聯(lián)貴陽宅吉店貴陽宅吉店云巖區(qū)鹽務(wù)街35號貴陽貴山店貴陽貴山店云巖區(qū)富水北路6號貴陽湘雅店貴陽湘雅店南明區(qū)花溪大道北段346號黔春路店（已簽約）黔春路店（已簽約）云巖區(qū)黔春路

57、1號黔靈公館云凱熙園店云凱熙園店小河區(qū)黃河路大轉(zhuǎn)盤金陽步行街店金陽步行街店金陽區(qū)緊鄰金陽大道沃爾瑪沃爾瑪人民廣場店人民廣場店南明區(qū)遵義路遵義路（瑞金南路）人民廣場地下商場沙沖路店沙沖路店南明區(qū)沙沖路8號貴鐵新苑地下一層海納廣場店海納廣場店小河區(qū)黃河路海納廣場B1樓大營坡店（已簽約）大營坡店（已簽約）云巖區(qū)中大國際廣場聯(lián)盛國際金陽店（聯(lián)盛國際金陽店（9 9月入駐）月入駐）金陽區(qū)聯(lián)盛國際（金陽大道旁）家樂福家樂福都司路店都司路店南明區(qū)亨特城市廣場大潤發(fā)大潤發(fā)金陽店金陽店金陽區(qū)中鐵逸都國際永輝超市永輝超市金陽店金陽店金陽區(qū)世紀(jì)金源購物中心大西門大西門云巖區(qū)云巖區(qū)大西門恒豐步行街貴陽市業(yè)態(tài)發(fā)展分貴陽市

58、業(yè)態(tài)發(fā)展分析析49區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：目前金陽商業(yè)以世紀(jì)金源為商業(yè)單核，未來2-3年將形成新世界CBD核心商圈、會展次級商圈49金金陽陽北北路路世紀(jì)金源中天會展城金陽新世界未來金陽北部核心商業(yè)中心未來金陽北部核心商業(yè)中心u規(guī)模：90萬方商業(yè)綜合體，金陽乃至貴陽/西南區(qū)域最大規(guī)模的商業(yè)一極u區(qū)域：靠近市政府CBD中心區(qū)域，且處于金陽與白云交匯處，具備輻射兩個區(qū)域的基礎(chǔ)未來金陽中部次級商業(yè)中心未來金陽中部次級商業(yè)中心u規(guī)模：26萬方商業(yè)綜合體，依托會展城的大型配套u區(qū)域：政府重點打造的國際金融中心，且未來擁有會展城3萬居住人口未來金陽南部次級商業(yè)中心未來金陽南部次級商業(yè)中心u規(guī)模：32萬方商業(yè)綜合體

59、，依托世紀(jì)金源大型商業(yè)配套u區(qū)域：是金陽連接兩城區(qū)最近的區(qū)域，擁有世紀(jì)城3萬多的居住人口，構(gòu)成金陽商業(yè)南部一極中渝第一城美的林城時代金陽區(qū)商業(yè)典型項目金陽區(qū)商業(yè)典型項目50區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：在售商業(yè)項目匯聚在金陽CBD一帶，以20萬方中等規(guī)模、街區(qū)式為主，未來新世界商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?0商業(yè)運營狀況項目名稱商業(yè)類型規(guī)模定位體量運營模式主力店在售金陽新世界商業(yè)綜合體超大規(guī)模90萬方持有+銷售K11、永輝超市等中渝第一城街區(qū)商業(yè)為主，加上小型商業(yè)mall中等規(guī)模20多萬方，今年推出7萬方街鋪銷售為主，部分持有餐飲（待定）綠地聯(lián)盛國際小型商業(yè)mall小規(guī)模8萬方持有2萬方+銷售6萬方沃爾瑪、電影院、健

60、身中心美的林城時代街區(qū)商業(yè)為主，加上小型商業(yè)mall中等規(guī)模29萬方銷售為主，部分持有星力集團(tuán)中天會展城商業(yè)mall中等規(guī)模50多萬方持有（招商中）未定在運營世紀(jì)金源購物中心商業(yè)mall中大規(guī)模32萬方（僅購物中心部分）持有蘇寧電器、永輝超市、居然之家p未來商業(yè)項目多為20萬方左右中等規(guī)模，主要以街鋪形式為主，配置部分小型商業(yè)mall，新世界項目尤其以超大規(guī)模商業(yè)體量，加上K11特色shopping-mall形式，具有較大發(fā)展?jié)摿?；p未來商業(yè)往市政府CBD一帶匯聚，以新世界為核心，以點帶面，將成為新商業(yè)一極；以新世界為核心，以點帶面，將成為新商業(yè)一極；p未來金陽商業(yè)體量超過未來金陽商業(yè)體量超過