租屋法律問(wèn)題解析-中正大學(xué)(2)電子教案

1、租屋法律問(wèn)題解析-中正大學(xué)(2)問(wèn)題二問(wèn)題二： 夏日來(lái)臨，每逢颱風(fēng)暴雨之際，陳阿希的窗戶(hù)就不斷湧進(jìn)雨水，在房間氾濫成災(zāi)，陳阿希請(qǐng)房東謝小鋒改裝成防颱窗戶(hù)，但房東謝小鋒置之不理。 陳阿希對(duì)於每逢颱風(fēng)，房間必定淹水的 窘境，要求房東謝小鋒改善，然而謝小鋒總是推 託不理，阿希忍無(wú)可忍之下，得否自行破費(fèi)加裝 防颱窗戶(hù)（防止窗戶(hù)漏水滲水）？租 屋 案 例 案 例 一問(wèn)題三：?jiǎn)栴}三： 陳阿希房?jī)?nèi)，因?yàn)闆](méi)有ADSL，只能用慢速撥 接上網(wǎng)，買(mǎi)了電視盒，又只能看無(wú)限電視臺(tái)。在 生活乏味，百般無(wú)聊下，陳阿希決定自掏腰包， 牽設(shè)ADSL及有線(xiàn)電視（第四臺(tái)）的纜線(xiàn)；此外， 因?yàn)閾?dān)心夏日酷暑難耐，陳阿希又花了兩萬(wàn)元，

2、在房間裝設(shè)一臺(tái)冷氣。房東謝小鋒對(duì)於陳阿希加房東謝小鋒對(duì)於陳阿希加 裝裝ADSLADSL、第四臺(tái)、冷氣等動(dòng)作都知情，但沒(méi)有表、第四臺(tái)、冷氣等動(dòng)作都知情，但沒(méi)有表 示反對(duì)示反對(duì)。租 屋 案 例 案 例 一案 例 問(wèn) 題 思 考問(wèn)題三問(wèn)題三： 由於謝小鋒屢次拒絕改善增加租屋品質(zhì)的要求，陳阿希與房東逐漸交惡，阿希在畢業(yè)後準(zhǔn)備搬走之際，欲向謝小鋒要回當(dāng)初ADSL的裝機(jī)費(fèi)、第四臺(tái)的牽線(xiàn)費(fèi)，外加兩萬(wàn)元的冷氣費(fèi)用。 試問(wèn)阿希的主張有無(wú)理由？租 屋 案 例 案 例 二 陳阿希大學(xué)二年級(jí)的同學(xué)鍾阿桐，向民雄鄉(xiāng)的房東小麥租屋。 由於原先房間的窗簾布透光性較佳，阿桐每日早晨醒來(lái)都沐浴在強(qiáng)烈刺眼的陽(yáng)光下，皮膚白晰、生性

3、愛(ài)美的阿桐於是自行加裝遮光窗簾布。 此外，阿桐擔(dān)心房東或其他人擅自進(jìn)入房間，在人身安全顧慮之下，自行加裝類(lèi)似飯店的內(nèi)鎖門(mén)扣（飯店常見(jiàn)的門(mén)扣，無(wú)法用鑰匙打開(kāi)）。 最後，為防止對(duì)面棟的住戶(hù)窺視，阿桐在房間及浴室的窗戶(hù)貼上防窺貼紙 （隔熱紙） （房間外看不見(jiàn)房間內(nèi)，但房間內(nèi)看得見(jiàn)房間外） 案 例 問(wèn) 題 思 考當(dāng)鍾阿桐搬走之前，向小麥主張：因阿桐加裝1.遮光窗簾布2.內(nèi)鎖門(mén)扣3.防窺貼紙故小麥的房間因此增值。阿桐得否向小麥請(qǐng)求小麥房間因1.2.3.增值之價(jià)額或阿桐購(gòu)買(mǎi)上述1.2.3.之價(jià)額？房屋之修繕應(yīng)由何人負(fù)責(zé)？1.1.原則：房東負(fù)責(zé)原則：房東負(fù)責(zé) 當(dāng)房東與房客之契約（書(shū)）沒(méi)有特別約定 由何人負(fù)責(zé)

4、修繕時(shí)，依民法第429條第1項(xiàng)， 由出租人( (房東房東) )負(fù)責(zé)修繕負(fù)責(zé)修繕2.2.例外：契約另有訂定例外：契約另有訂定( (或另有習(xí)慣或另有習(xí)慣) )時(shí)，由房客負(fù)責(zé)時(shí)，由房客負(fù)責(zé) 當(dāng)房東與房客之契約（書(shū)）有特別約定 由承租人（房客）負(fù)責(zé)修繕時(shí)，由承租人（房客）負(fù)責(zé)修繕時(shí)， 依民法第429條第1項(xiàng)， 此時(shí)由承租人（房客）負(fù)責(zé)修繕?lè)靠停┴?fù)責(zé)修繕。應(yīng)由房東負(fù)責(zé)修繕之情況(即契約無(wú)特別約定時(shí))房東不修繕時(shí)，房客應(yīng)如何主張其權(quán)利？民法第430條規(guī)定：租賃關(guān)係存續(xù)中，租賃物如有修繕之必要，應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)者，承租人得定相當(dāng)期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內(nèi)不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請(qǐng)

5、求出租人償還其費(fèi)用或於租金中扣除之。 承租人（房客）之救濟(jì)手段：Step 1：定相當(dāng)期限，催告出租人（房東）修繕 惟出租人在期限內(nèi)仍不修繕，進(jìn)入Step 2Step 2： 方法一：承租人得終止租賃契約 方法二：承租人得自行修繕，而請(qǐng)求出租人償還修繕費(fèi)用 或向出租人主張從租金中扣除(房客支出之) 修繕費(fèi)用(修繕費(fèi)用必要費(fèi)用，惟其他費(fèi)用房東是否須負(fù)責(zé)，詳下述)承租人（房客）為出租人（房東）所支出之費(fèi)用必要費(fèi)用意即維持租賃物使用所不可或缺之費(fèi)用修繕租賃物之費(fèi)用(典型之必要費(fèi)用)其他維持租賃物使用所不可或缺之費(fèi)用(其他類(lèi)型之必要費(fèi)用)有益費(fèi)用意即增加租賃物價(jià)值之費(fèi)用房客為房東支出之費(fèi)用 房東是否須負(fù)責(zé)

6、？視其屬於必要費(fèi)用或有益費(fèi)用而定：承租人（房客）為出租人（房東）所支出之費(fèi)用必要費(fèi)用維持租賃物使用所不可或缺之費(fèi)用修繕(更換)燈泡之費(fèi)用修繕(疏通)馬桶之費(fèi)用修繕(補(bǔ)上)紗窗之費(fèi)用加裝防颱窗戶(hù)之費(fèi)用有益費(fèi)用增加租賃物價(jià)值之費(fèi)用加裝ADSL之費(fèi)用加裝第四臺(tái)纜線(xiàn)之費(fèi)用加裝冷氣機(jī)之費(fèi)用加裝遮光窗簾布之費(fèi)用加裝內(nèi)鎖門(mén)扣之費(fèi)用加裝防窺貼紙之費(fèi)用房客為房東支出之費(fèi)用 房東是否須負(fù)責(zé)？視其屬於必要費(fèi)用或有益費(fèi)用而定：一、房客為房東支出必要費(fèi)用必要費(fèi)用時(shí)，房東是否須負(fù)責(zé)？必要費(fèi)用1.原則： 當(dāng)房東與房客之契約沒(méi)有特別約定時(shí)： 依民法第429條第1項(xiàng)， 由出租人由出租人( (房東房東) )負(fù)擔(dān)修繕費(fèi)用負(fù)擔(dān)修繕費(fèi)

7、用 (即必要費(fèi)用、維持租賃物使用收益之費(fèi)用)2.例外：依民法第429條第1項(xiàng)除 當(dāng)房東與房客之契約有特別約定時(shí) 也就是，當(dāng)房東與房客之契約約定約定： 由承租人（房客）負(fù)擔(dān)修繕費(fèi)用時(shí)由承租人（房客）負(fù)擔(dān)修繕費(fèi)用時(shí) 此時(shí)由承租人（房客）負(fù)擔(dān)修繕費(fèi)用房客）負(fù)擔(dān)修繕費(fèi)用。 （看到這種契約書(shū)，建議不要和房東簽約?。吹竭@種契約書(shū)，建議不要和房東簽約?。┒⒎靠蜑榉繓|支出有益費(fèi)用有益費(fèi)用時(shí)，房東是否須負(fù)責(zé)？有益費(fèi)用依民法第依民法第431431條第條第1 1項(xiàng)規(guī)定可知：項(xiàng)規(guī)定可知：須視房東對(duì)房客加裝冷氣須視房東對(duì)房客加裝冷氣等情事是否知情等情事是否知情房東知情 且 贊成加裝房東應(yīng)償還房客加裝冷氣、ADSL

8、、遮光窗簾布等之費(fèi)用房東知情但未表示意見(jiàn)(房東並未積極表示反對(duì))房東知情但反對(duì)加裝房客須自行承擔(dān)該費(fèi)用房東無(wú)須負(fù)責(zé)問(wèn)題一：陳阿希得否向房東謝小鋒請(qǐng)求修繕大燈、馬桶、紗窗？倘若房東謝小鋒遲遲不修繕，阿希得否自行至賣(mài)場(chǎng)，1.買(mǎi)燈泡或燈管替換，2.買(mǎi)通樂(lè)倒進(jìn)馬桶疏通，3.花錢(qián)補(bǔ)上紗窗破洞，再向房東謝小鋒主張1.2.3.所花費(fèi)之費(fèi)用？解答：阿希之救濟(jì)手段，依民法第429條、第430條Step 1：阿希定相當(dāng)期限，催告謝小鋒人（房東）修繕 但謝小鋒在期限內(nèi)遲不修繕，故進(jìn)入Step 2Step 2： 方法一：阿希得終止租賃契約 方法二：阿希得自行修繕，而請(qǐng)求謝小鋒償還之 費(fèi)用或向出租人主張從租金中扣除(房

9、客支 出之)修繕費(fèi)用租屋案例一 問(wèn)題一（出租人之修繕義務(wù)）租屋案例一 問(wèn)題二（出租人應(yīng)負(fù)擔(dān)必要費(fèi)用）問(wèn)題二：陳阿希對(duì)於每逢颱風(fēng)，房間必定淹水的窘境，要求房東謝小鋒改善，然而謝小鋒總是推託不理，阿希忍無(wú)可忍之下，得否自行破費(fèi)加裝防颱窗戶(hù)（防止窗戶(hù)漏水滲水）？加裝防颱窗戶(hù)之費(fèi)用：1.並非修繕租賃物之費(fèi)用2.但仍屬於維持租賃物使用所不可或缺之費(fèi)用，蓋房間每逢颱風(fēng)都成為水鄉(xiāng)澤國(guó)，已經(jīng)無(wú)法維持租賃物之正常使用，因此是必要費(fèi)用必要費(fèi)用的範(fàn)圍，陳阿希還是可以自行破費(fèi)，加裝防颱窗戶(hù)，再向房東謝小鋒主張其費(fèi)用。租屋案例一 問(wèn)題三（出租人是否應(yīng)負(fù)擔(dān)有益費(fèi)用）問(wèn)題三：陳阿希在畢業(yè)後準(zhǔn)備搬走之際，欲向謝小鋒要回當(dāng)初ADSL的裝機(jī)費(fèi)、第四臺(tái)的牽線(xiàn)費(fèi)，外加兩萬(wàn)元的冷氣費(fèi)用。問(wèn)阿希主張有無(wú)理由？問(wèn)題三解答：由於房東謝小鋒對(duì)於陳阿希加裝ADSL、第四臺(tái)、冷氣等動(dòng)作都知情，但沒(méi)有表示都知情，但沒(méi)有表示反對(duì)反對(duì)，依民法第431條，在租賃關(guān)係終止時(shí)，房東謝小鋒應(yīng)償還阿希裝機(jī)費(fèi)、牽線(xiàn)費(fèi)、冷氣費(fèi)。租屋案例二（出租人是否應(yīng)負(fù)擔(dān)有益費(fèi)用）當(dāng)鍾阿桐搬走之前，向小麥主張：因阿桐加裝1.遮光窗簾布2.內(nèi)鎖門(mén)扣3.防窺貼紙故小麥的房間因此增值。阿桐得否向小麥請(qǐng)求小麥房間因1.2.3.增值之價(jià)額或阿桐購(gòu)買(mǎi)上述1.2.3.之價(jià)額？小麥應(yīng)否負(fù)責(zé)，是其對(duì)