廈門杏林灣運營中心前期策劃匯報稿

1、【報告思路【報告思路】“杏林灣運營中心”之項目價值“杏林灣運營中心”之市場機會城市發(fā)展研判區(qū)域價值研判辦公物業(yè)分析商業(yè)物業(yè)分析“杏林灣運營中心”之運作背景項目機會分析項目機會分析物業(yè)發(fā)展建議項目運營建議項目定位建議項目發(fā)展建議項目發(fā)展建議第一篇第一篇 項目運作背景項目運作背景 廈門市政府城市經(jīng)營理念由來已久，經(jīng)營土地是其重要內(nèi)容之一；隨著廈門灣城市格局的逐步展現(xiàn)，集美杏林灣板塊日益成熟，成為市場的熱點；但在園博園概念之后，杏林灣板塊缺乏新的概念支持，價值亦未得到完全挖掘。 廈門市規(guī)劃局在集美區(qū)原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上，更改“杏林灣運營中心”地塊性質(zhì)，從原先的“居住為主，商業(yè)為輔”變更為當(dāng)前的“辦公和商

2、業(yè)為主”，意在完善杏林灣的城市功能，提升灣區(qū)土地價值。 目前，意向由杏林建設(shè)開發(fā)公司運作“杏林灣運營中心”項目，在較短的時間內(nèi)完成“杏林灣運營中心”的開發(fā)與運營，在科學(xué)引導(dǎo)城市發(fā)展的基礎(chǔ)上，快速提升杏林灣灣區(qū)的商務(wù)和居住價值。 開發(fā)開發(fā)“杏林灣運營中心杏林灣運營中心”，關(guān)鍵在于實現(xiàn)雙重效益，即廈門市政府主導(dǎo)的杏林灣，關(guān)鍵在于實現(xiàn)雙重效益，即廈門市政府主導(dǎo)的杏林灣灣區(qū)價值和杏林建設(shè)開發(fā)公司運作的項目經(jīng)營效益。灣區(qū)價值和杏林建設(shè)開發(fā)公司運作的項目經(jīng)營效益。第二篇第二篇 城市發(fā)展研判城市發(fā)展研判 我們對廈門市城市發(fā)展的基本研判： 廈門正處于被動式郊區(qū)化階段 環(huán)島一線是郊區(qū)化的主要區(qū)域 居住郊區(qū)化是當(dāng)

3、前的主要形式研判：研判： 目前廈門正處于城市化進程中的被動式郊區(qū)化階段，城市格局由城市中心本島，向城市近郊環(huán)島一線區(qū)域擴展，“島外崛起”邁入實質(zhì)性建設(shè)階段；環(huán)島一線區(qū)域包括海滄新城、杏林主城、集美主城和翔安新城等，是本階段城市發(fā)展和建設(shè)的重心。 當(dāng)前廈門的城市郊區(qū)化，已經(jīng)渡過了初期的工業(yè)郊區(qū)化階段，又未達到全面的生活郊區(qū)化階段，處于居住郊區(qū)化階段，其主要特征是生活與居住分離，工作在城心、購物在城心、娛樂在城心，而居住在郊區(qū)；從地產(chǎn)角度，表現(xiàn)為郊區(qū)樓盤主要以開發(fā)普通公寓為主，滿足購房者的居住需求。 在城市發(fā)展的歷史背景下，在島外一線開發(fā)大型商務(wù)商業(yè)中心的時機尚不成熟，在城市發(fā)展的歷史背景下，在島

4、外一線開發(fā)大型商務(wù)商業(yè)中心的時機尚不成熟，島外全面崛起尚需一個從量變到質(zhì)變的過程，這就要求島外全面崛起尚需一個從量變到質(zhì)變的過程，這就要求“杏林灣運營中心杏林灣運營中心”的開發(fā)，的開發(fā)，不能著眼于當(dāng)前或是今后一到兩年，而必須要有前瞻意識。不能著眼于當(dāng)前或是今后一到兩年，而必須要有前瞻意識。第三篇第三篇 區(qū)域價值研判區(qū)域價值研判 通過對項目所處區(qū)域的全局分析，我司認為區(qū)域核心價值包括以下幾點： 區(qū)域規(guī)劃提升區(qū)域價值，建設(shè)城市中心 園博園吸引資源的磁心 工業(yè)園原動力，第三產(chǎn)業(yè)的基石 集美學(xué)城消費源泉，人力引擎研判：研判： 集美杏林灣片區(qū)規(guī)劃為廈門城市中心，集美城市中心，前景遠大，雖非一步登天，但藍

5、圖躍于紙上。 “杏林灣運營中心”的籌謀，既要依托于區(qū)域現(xiàn)狀，發(fā)揮區(qū)域核心優(yōu)勢，又要跳出現(xiàn)有框框，以更高的眼光展望未來。 集美的昨天，是傳統(tǒng)的文教區(qū)；集美的今天，是過渡的工業(yè)區(qū)；集美的明天，卻必然是商務(wù)區(qū)、生活區(qū)和大學(xué)城。 工業(yè)區(qū)，是原動力，是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，但工業(yè)園區(qū)遲早要弱化； 園博園，美，永遠是一項優(yōu)質(zhì)資源，除了成為居住配套，它還可以為杏林灣奉獻更多； 大學(xué)城，不僅是消費，更重要的是知識和人才，是第一生產(chǎn)力，也是新經(jīng)濟、新增長點。 “杏林灣運營中心杏林灣運營中心”，在憧憬規(guī)劃之余，還有集美學(xué)城，其次是園博園，最后才，在憧憬規(guī)劃之余，還有集美學(xué)城，其次是園博園，最后才是工業(yè)園。是工業(yè)園。

6、第四篇第四篇 辦公物業(yè)分析辦公物業(yè)分析 廈門辦公類物業(yè)，即寫字樓物業(yè)市場，具有以下特征： 寫字樓市場景氣度不斷攀升，租售兩旺； 區(qū)域不平衡，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)供不應(yīng)求，新商務(wù)區(qū)有待培育； 未來市場供應(yīng)充足，產(chǎn)品開發(fā)呈高端化趨勢； 集美區(qū)寫字樓市場處于起步階段，多為行政或企業(yè)自用辦公樓， 鮮見經(jīng)營性寫字樓； 第一第二運營中心規(guī)劃為大廈門總部經(jīng)濟帶，以研發(fā)中心、運營 中心等為核心功能。研判：研判： 廈門寫字樓市場，與住宅市場的豪宅化相似，由市場主導(dǎo)的物業(yè)開發(fā)呈高端化趨勢，新建的寫字樓物業(yè)多數(shù)是高級別的甲級寫字樓。 與住宅市場的保障房不同，政府主導(dǎo)的寫字樓開發(fā)要么是針對大企業(yè)的總部辦公樓，要么是針對特點行業(yè)

7、，門檻較高。 第一運營中心觀音山商務(wù)運營中心，第二運營中心五緣灣商務(wù)運營中心，都定位為總部經(jīng)濟帶，以研發(fā)中心、運營中心等為核心職能。而為處于創(chuàng)業(yè)期、成長期企業(yè)服務(wù)的寫字樓寥寥無幾，而小企業(yè)才是區(qū)域經(jīng)濟活力的標志。 擺在第三運營中心擺在第三運營中心“杏林灣運營中心杏林灣運營中心”面前的，只有兩條路，要么是復(fù)制第一面前的，只有兩條路，要么是復(fù)制第一第二運營中心的舊路，要么是實行差異化戰(zhàn)略，突破藍海。第二運營中心的舊路，要么是實行差異化戰(zhàn)略，突破藍海。 同時，新商務(wù)區(qū)的運營，不僅需要明確的定位，與之相符的規(guī)劃，更需要足夠的耐心和實力進行商務(wù)氛圍的培養(yǎng)，政策的支持同樣不可或缺。第五篇第五篇 商業(yè)物業(yè)分

8、析商業(yè)物業(yè)分析 廈門商業(yè)物業(yè)市場，具有以下特征： 從上世紀90年代單一的中山路商圈，到目前呈現(xiàn)多點開花，形成了商業(yè) 體系； 發(fā)展不平衡，呈島內(nèi)過剩，競爭激烈；島外不足，業(yè)態(tài)落后； 與城市發(fā)展一起，隨著TOO阿羅海購物中心的開業(yè)，商業(yè)格局亦邁向海 灣型； 島內(nèi)商業(yè)物業(yè)的激烈競爭，促使商業(yè)物業(yè)從功能定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營 管理等方面全面升級； 集美區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展仍處于起步期，業(yè)態(tài)初級，缺乏區(qū)域商業(yè)中心，未 來潛力巨大。研判：研判： 廈門商業(yè)物業(yè)，呈現(xiàn)局部過量，局部不足；百貨商場競爭激烈，專業(yè)市場潛力巨大。 島內(nèi)商業(yè)開發(fā)過量，部分商業(yè)經(jīng)營不善，打擊了開發(fā)商和投資商對商業(yè)物業(yè)的信心； 島外商業(yè)一片空白，

9、無法滿足居民的生活購物需求。 百貨商場經(jīng)營面積大幅增加，商業(yè)業(yè)態(tài)相似，布局相鄰，競爭日益激烈；而專業(yè)市場僅限于IT、家電、建材等，覆蓋面小。 杏林灣商業(yè)物業(yè)存在市場空白，發(fā)展機會良好，但如何布局商業(yè)物業(yè)，規(guī)劃商業(yè)杏林灣商業(yè)物業(yè)存在市場空白，發(fā)展機會良好，但如何布局商業(yè)物業(yè)，規(guī)劃商業(yè)功能和商業(yè)業(yè)態(tài)，必需要以服務(wù)對象和經(jīng)營產(chǎn)品類型為依據(jù)，并在經(jīng)營上引入專業(yè)團功能和商業(yè)業(yè)態(tài)，必需要以服務(wù)對象和經(jīng)營產(chǎn)品類型為依據(jù)，并在經(jīng)營上引入專業(yè)團隊，才能在未來的杏林灣競爭中脫穎而出。隊，才能在未來的杏林灣競爭中脫穎而出。第六篇第六篇 項目定位建議項目定位建議 “杏林灣運營中心”地處杏林灣園博園北岸，本項目地塊為“

10、杏林灣運營中心” 一期，即右圖紅色透視部分。 項目交通方便，西南側(cè)約3公里即是公鐵大橋引橋，進入島內(nèi)或機場都極為便利；東北面為廈門西客站，即未來的廈門市火車站；北面約3公里為沈海高速公路；未來的BRT7號線將從項目北面的杏林灣路經(jīng)過。 綜合而言，項目具有較好的交通優(yōu)勢，輻射半徑較大。 項目東側(cè)為杏林灣，連接園博園二號路； 項目南側(cè)為園博園水域，有人行天橋通往園博園； 項目西南側(cè)為官任村及相思林保護用地； 項目西面為運營中心二期用地； 項目北面為官任山相思林保護用地及保護農(nóng)田濕地。（原規(guī)劃列為廈門大學(xué)建設(shè)用地） 項目共分9個小地塊，除A-1為居住用地外，其余均為辦公用地。項目項目SWOT分析分析

11、 項目機會（O）項目風(fēng)險（T）A.城市發(fā)展進入到海灣型時代，島外崛起成為必然趨勢；B.園博園帶動杏林灣旅游產(chǎn)業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；C.集美學(xué)城20萬人口規(guī)劃，帶來巨大消費商機；D.集美學(xué)城集教育、科研功能，提供人力和智力資源；E.機電工業(yè)園功能完整，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，規(guī)模效應(yīng)強；F.寫字樓呈高端化，創(chuàng)業(yè)、成長型企業(yè)辦公物業(yè)存在市場機會；G.島外城市人口激增，商業(yè)物業(yè)發(fā)展不足，存在市場機會。A.城市化階段仍處于被動式郊區(qū)化，為居住郊區(qū)化，商務(wù)商業(yè)郊區(qū)化時機尚未成熟；B.杏林灣板塊中心區(qū)人口規(guī)模和層次支撐力度不足；C.未來幾年，廈門寫字樓供應(yīng)量大，租賃市場競爭激烈；D.工業(yè)園區(qū)企業(yè)基本無寫字樓租賃需求，

12、需進一步引導(dǎo)；E.經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)不僅取決于前期的準確定位，后期經(jīng)營管理也至關(guān)重要，項目運營不確定性大。應(yīng)對策略應(yīng)對策略 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會（SO）利用機會，克服劣勢（OW）A.高起點，展望未來B.抓住城市發(fā)展帶來的歷史機會A.利用區(qū)域規(guī)劃，嫁接項目遠景B.依據(jù)市場價值決策發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)換風(fēng)險（ST）減少劣勢，避免風(fēng)險（WT）A.重分發(fā)揮園博園效應(yīng)，促進城市發(fā)展步伐提速B.差異化定位，規(guī)避同質(zhì)競爭A.根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，物業(yè)規(guī)劃展望未來B.組建專業(yè)團隊，通力合作，實現(xiàn)項目成功運作 我司認為，本項目運作的幾點核心在于：n 高起點，立足廈門城市中心，以區(qū)域性運營中心立意n 根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，項目著眼未

13、來，而非當(dāng)前現(xiàn)狀n 抓住區(qū)域未來核心競爭力園博園與集美學(xué)城關(guān)鍵詞演繹關(guān)鍵詞演繹 高起點大廈門海峽西岸城市發(fā)展規(guī)律被動郊區(qū)化式展望未來旅游休閑產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)園博園優(yōu)美的景觀IT/培訓(xùn)/其它巨大消費人力資源集美學(xué)城20萬師生知識型產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)業(yè)新經(jīng)濟綜合定位：綜合定位： 海峽西岸海峽西岸最具活力的最具活力的創(chuàng)業(yè)中心創(chuàng)業(yè)中心南中國南中國快速崛起的快速崛起的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地定位詮釋：定位詮釋：海峽西岸海峽西岸/ /南中國：南中國：“杏林灣運營中心杏林灣運營中心”定位為區(qū)域性商務(wù)中心，服務(wù)于大廈門到海定位為區(qū)域性商務(wù)中心，服務(wù)于大廈門到海峽西岸經(jīng)濟區(qū)，乃至整個南中國。峽西岸經(jīng)濟區(qū)，乃至整

14、個南中國?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是當(dāng)代經(jīng)濟的新增長極，是知識、經(jīng)驗、智慧和管理型的服現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是當(dāng)代經(jīng)濟的新增長極，是知識、經(jīng)驗、智慧和管理型的服務(wù)業(yè)。務(wù)業(yè)。創(chuàng)業(yè)：創(chuàng)業(yè)俠義上指新開辦公司，廣義上還包括所有處于起步期、成長期的企業(yè)。創(chuàng)業(yè)：創(chuàng)業(yè)俠義上指新開辦公司，廣義上還包括所有處于起步期、成長期的企業(yè)。最具活力的：只有創(chuàng)造極具活力的創(chuàng)業(yè)氛圍，才能在未來的競爭中勝出。最具活力的：只有創(chuàng)造極具活力的創(chuàng)業(yè)氛圍，才能在未來的競爭中勝出?？焖籴绕鸬模簭目瞻椎酱蛟斐尚碌脑鲩L級，南中國領(lǐng)頭羊，必須具有特區(qū)速度?？焖籴绕鸬模簭目瞻椎酱蛟斐尚碌脑鲩L級，南中國領(lǐng)頭羊，必須具有特區(qū)速度。基地基地/ /中心

15、：不僅是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和創(chuàng)業(yè)的集中商務(wù)區(qū)，更是與相關(guān)配套行業(yè)的匯聚地中心：不僅是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和創(chuàng)業(yè)的集中商務(wù)區(qū)，更是與相關(guān)配套行業(yè)的匯聚地。關(guān)于創(chuàng)業(yè)中心關(guān)于創(chuàng)業(yè)中心 世界上最著名的創(chuàng)業(yè)基地是美國硅谷，硅谷的最大資源不是硅礦，而是人才；杏林灣最大的資源亦是人才，集美學(xué)城20萬師生，每年畢業(yè)的師生達數(shù)萬人。 在美國，創(chuàng)業(yè)的主體不是已就業(yè)，具有積累的人士，而是缺乏財富、閱歷，但具有激情和時間的學(xué)生團隊，同時，這也是一種世界型的趨勢；可以預(yù)見，21世紀的中國，創(chuàng)業(yè)的主體也將是學(xué)生。 隨著風(fēng)險投資基金的逐步興起，中國的創(chuàng)業(yè)基地將會吸引全世界的目光，成為中國經(jīng)濟全新的增長級。 當(dāng)前中國還缺乏對創(chuàng)業(yè)者的有效扶持政

16、策，創(chuàng)業(yè)中心的建設(shè)，將成為中國的又一“廈門經(jīng)驗”。關(guān)于現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 根據(jù)對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的定義和特征分析，一般認為，現(xiàn)階段寬泛標準的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大致包括通信、信息服務(wù)、金融保險證券、物流、中介和咨詢服務(wù)、旅游、房地產(chǎn)等行業(yè)。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是相對于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)而言的，適應(yīng)現(xiàn)代人和現(xiàn)代城市發(fā)展的需求，而產(chǎn)生和發(fā)展起來的具有高技術(shù)含量和高文化含量的服務(wù)業(yè)。 傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)一般具有增加值低、乘數(shù)效應(yīng)小和勞動力素質(zhì)較差等方面的特點，與之相對應(yīng)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)一般具有五大基本特性，即知識性、高增加值性、高素質(zhì)性、高科技性和新興性。 國務(wù)院副總理吳儀在第十一屆中國國際投資貿(mào)易洽談會 上，將現(xiàn)代服務(wù)業(yè)列為未來中國五大商機之首，從

17、另一角度顯示了中央對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重視程度。商業(yè)定位建議：商業(yè)定位建議： “杏林灣運營中心”的商業(yè)定位，可以從以下三方面考慮： 第一，作為商務(wù)辦公的有效補充，例如現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和創(chuàng)業(yè)中心在行政上需要工商、稅局等相關(guān)部門進駐，外部資源上需要信息產(chǎn)業(yè)、金融行業(yè)和會展等行業(yè)進駐，這樣才能形成功能完整的創(chuàng)業(yè)基地。 第二，打造集美學(xué)城20萬師生消費中心，一方面，有效形成潛在創(chuàng)業(yè)人群與創(chuàng)業(yè)中心的互動，另一方面，又可充分利用20萬人群的巨大消費力，建議商業(yè)類型以IT賣場、培訓(xùn)中心和購物中心等形式。 第三，承接園博園商務(wù)旅游、休閑旅游，帶動相關(guān)商務(wù)、休閑和購物產(chǎn)業(yè)，樹立園博園休閑旅游龍頭。第七篇第七篇 物業(yè)發(fā)展

18、建議物業(yè)發(fā)展建議1 1、物業(yè)設(shè)計理念、物業(yè)設(shè)計理念立足海西，輻射全國，面向世界.打造一座匯聚當(dāng)代優(yōu)秀現(xiàn)代服務(wù)業(yè)公司的智慧之都打造一座具備優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)環(huán)境、創(chuàng)業(yè)文化和創(chuàng)業(yè)條件的創(chuàng)業(yè)之城自由、經(jīng)濟、效率、現(xiàn)代、國際、創(chuàng)新自由、經(jīng)濟、效率、現(xiàn)代、國際、創(chuàng)新是它的標志2、物業(yè)開發(fā)總體建議、物業(yè)開發(fā)總體建議1） 建立松散型商務(wù)中心，各物業(yè)單體功能相對獨立，又相互協(xié)調(diào)為一個統(tǒng)一的創(chuàng)業(yè) 基地。2） 項目物業(yè)開發(fā)，雖主要在于硬件環(huán)境的設(shè)置，但必須為軟環(huán)境的塑造留足空間。3） 硬件環(huán)境的開發(fā)，要根據(jù)創(chuàng)業(yè)基地的特點，注重自由創(chuàng)意的空間，以及經(jīng)濟性和 實用性。4） 創(chuàng)業(yè)基地，不僅注重私有空間設(shè)置，更要配套足夠的公共空

19、間，例如會議室、洽 談室、咖啡室等。5） 注重可成長性規(guī)劃不同類型，檔次的物業(yè)，滿足不同類型公司，或是同一公 司的不同發(fā)展階段的需求。6） 物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃，以滿足新創(chuàng)業(yè)、或中小企業(yè)的辦公需求為主，滿足相應(yīng)的商務(wù)需 求為輔。用地編號用地性質(zhì)容積率建筑面積(m2)建筑密度建筑高度商業(yè)面積（）居住/辦公面積（）A-1居住6.06008040%60米H100米13110-1449045590-46970A-2辦公8.210729040%24米H150米16340-1806089230-90950A-3辦公10.913906040%24米H200米19240-21260117800-119820A-4辦公

20、4.04587040%24米H50米9250-1023035640-36620A-5辦公3.54394040%24米H4510010-1107032870-33930A-6辦公4.32983040%24米H45米5380-594023890-24450A-7辦公2.95985040%36米H50米16650-1841041440-43200B-2辦公0.91472025%24米H30米4750-525024200-24700B-3辦公2.13816040%24米H30米16530-1827019890-21630合計538800111260-122980430550-442270 項目總建筑面

21、積538800，其中商業(yè)面積111260-122980，住宅面積45590-46970，辦公面積384960-395300。商業(yè)：大型購物娛樂配套居?。壕b修小戶型公寓，面積30-50 商業(yè)：創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心辦公：創(chuàng)業(yè)/教育培訓(xùn)基地大開間可自由組合商業(yè)：海西會議中心辦公：以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相關(guān)咨詢、會計、金融等行業(yè)商業(yè)：美食休閑中心辦公：中小企業(yè)商務(wù)中心，主力面積100-200/戶商業(yè)：IT主題商場辦公：創(chuàng)業(yè)基地，主力面積40-60/戶商業(yè)：IT主題商場辦公：創(chuàng)業(yè)基地，主力面積40-60/戶商業(yè)：政府服務(wù)基地辦公：創(chuàng)業(yè)基地，主力面積60-100/戶商業(yè)：旅游休閑購物 辦公：中小企業(yè)商務(wù)中心，主力面積60-150/戶 建議本案建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡約風(fēng)格（高層建筑）和后現(xiàn)代風(fēng)格（小高層建筑）。第八篇第八篇 項目運營建議項目運營建議1 1、項目運營理念、項目運營理念筑巢引鳳，招智引商致力于運營中心創(chuàng)業(yè)環(huán)境、創(chuàng)業(yè)文化和創(chuàng)業(yè)條件的創(chuàng)作與維護2、招智引商模式、招智引商模式 招智引商模式主要有兩個環(huán)節(jié)： 首先是匯聚智力資源，這是招智的過程首先是匯聚智力資源，這是招智的過程；具體