龍盛集團(tuán)閔行顓橋都市路社區(qū)商業(yè)項目前期定位報告(同策)2009-172頁講述

1、本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。閔行顓橋都市路商業(yè)項目前期定位報告閔行顓橋都市路商業(yè)項目前期定位報告上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司2009年9月20日謹(jǐn)呈：浙江龍盛集團(tuán)股份有限公司 閔行板塊規(guī)劃與功閔行板塊規(guī)劃與功能定位能定位目錄目錄項目本身條件項目所屬市場環(huán)境核心問題解讀項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位可借鑒案例分析 競爭分析 前期商家論證分析 p區(qū)位分析p經(jīng)濟(jì)指標(biāo)p相關(guān)概況等p區(qū)域宏觀背景分析p區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析p區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析項目經(jīng)濟(jì)測算項目物業(yè)發(fā)展建議本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。顓橋板塊閔行區(qū)介紹：閔行區(qū)介紹：n閔行地處上海西南角。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、南

2、匯區(qū)相接；南靠黃浦江與奉賢區(qū)相望；西與松江區(qū)、青浦區(qū)接壤；北與長寧區(qū)、嘉定區(qū)毗鄰。顓橋板塊介紹：顓橋板塊介紹：n位于春申塘以南、莘奉金高速公路以西、鐵路閔吳支線以北、區(qū)界以東地區(qū)；n規(guī)劃用地面積31.5平方公里，2020年規(guī)劃常住人口15萬，城鎮(zhèn)建設(shè)用地28.7平方公里；n板塊功能定位為工業(yè)與居住。區(qū)位分析區(qū)位分析閔行位于上海西南角，顓橋板塊位于閔行區(qū)中部，板塊在閔行閔行位于上海西南角，顓橋板塊位于閔行區(qū)中部，板塊在閔行區(qū)的功能定位為工業(yè)與居住性質(zhì)區(qū)的功能定位為工業(yè)與居住性質(zhì)本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。交通分析交通分析本案本案莘莊莘莊3KM3KM外環(huán)線外環(huán)線n本案位于閔行

3、腰部位置的顓橋板塊，屬于外環(huán)外區(qū)域n距離徐家匯約16公里n距離莘莊南廣場約3公里n距離即將開通最近的地鐵站五號線銀都路站約1500米本案位于顓橋中部位置，與莘莊商貿(mào)集中區(qū)域有一定距離本案位于顓橋中部位置，與莘莊商貿(mào)集中區(qū)域有一定距離本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。項目周邊環(huán)境項目周邊環(huán)境都市路金都路好愛廣場規(guī)劃路田園公園上海射擊射箭運動中心櫻園貴都小區(qū)派出所谷藤苑劍橋景苑梅州路n基地周邊多為居住社區(qū)（都市路別墅區(qū)）基地周邊多為居住社區(qū)（都市路別墅區(qū)）及配套設(shè)施，星河灣等高端項目的成熟，對及配套設(shè)施，星河灣等高端項目的成熟，對區(qū)域的商業(yè)有更好層次的要求區(qū)域的商業(yè)有更好層次的要求

4、n周邊商業(yè)多為沿街商鋪形式，滿足周邊社區(qū)居民日常生活n好愛廣場因體量較大及休閑餐飲業(yè)態(tài)具有一定的輻射能力n都市路與金都路均為雙向四車道，都市路過往車輛以私家車和公交為主，金都路以貨車及大型集裝箱車為主地塊周邊居住社區(qū)較多，商業(yè)配套以滿足區(qū)域居住生活需求為主，地面交通較為便捷，隨地塊周邊居住社區(qū)較多，商業(yè)配套以滿足區(qū)域居住生活需求為主，地面交通較為便捷，隨著未來星河灣以及招商雍華府等高端項目的成熟，區(qū)域商業(yè)有向更高檔次發(fā)展的需要著未來星河灣以及招商雍華府等高端項目的成熟，區(qū)域商業(yè)有向更高檔次發(fā)展的需要本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。類型類型樓盤樓盤戶數(shù)戶數(shù)戶數(shù)小計戶數(shù)小計別墅別

5、墅君臨頤和花園1902452君臨天下600劍橋景苑305騰谷園50怡泰苑50櫻園931圣特麗墅220招商雍華府106公寓公寓君臨頤和花園80010464金都花好悅圓小區(qū)2300好世鳳凰城454君蓮新城1317今天花園258名門世家花園313華豐苑428招商雍華府1354申良花園240貴都小區(qū)3000項目周邊未來約有項目周邊未來約有6 6萬多的居住客戶，且具有一定的中高端客群基礎(chǔ)萬多的居住客戶，且具有一定的中高端客群基礎(chǔ)n項目周邊一公里范圍住宅項目匯總，按戶均人口3.2人計算，總?cè)丝跒?.13 萬，其中別墅人口約1萬人左右n項目西南側(cè)的大鑫都居住區(qū)規(guī)劃人口2.1萬，由于其配套欠缺，將會吸引部分居

6、民前來消費項目周邊環(huán)境項目周邊環(huán)境本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：n土地面積：39706.5平米（200m*200m）n土地性質(zhì)：商業(yè)，體育設(shè)施用地n容積率：不大于2.2n建筑密度：不大于40n綠地率：不小于30（集中綠地不小于15）商業(yè)（地上）商業(yè)（地上）辦公辦公酒店酒店酒店式公寓酒店式公寓地下地下2.8萬方1萬方3萬方2萬方3萬方（1.5萬地下集中商業(yè)）初步業(yè)態(tài)配比情況：初步業(yè)態(tài)配比情況：地塊形狀方正，便于后期規(guī)劃，地上建筑面積近地塊形狀方正，便于后期規(guī)劃，地上建筑面積近9 9萬平方米，具萬平方米，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢有一

7、定的規(guī)模優(yōu)勢區(qū)位區(qū)位 項目位于閔行中部位置，與商貿(mào)集中區(qū)域有一定距離，相比閔行其他的集中商圈，沒有區(qū)位上的優(yōu)勢環(huán)境環(huán)境項目周邊有一定的中高端居住人口、人流支撐，地面交通流暢，同時享有北側(cè)好愛廣場具有的一定商業(yè)輻射力的利好經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊形狀方正，有一定的規(guī)模優(yōu)勢，有利于后期形成區(qū)域的標(biāo)桿，吸引目的性的消費群體前來消費項目自身條件小結(jié)項目自身條件小結(jié)閔行板塊規(guī)劃與功閔行板塊規(guī)劃與功能定位能定位目錄目錄項目本身條件項目所屬市場環(huán)境核心問題解讀項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位可借鑒案例分析 競爭分析 前期商家論證分析 p區(qū)位分析p經(jīng)濟(jì)指標(biāo)p相關(guān)概況等p區(qū)域宏觀背景分析p區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析p區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析

8、項目經(jīng)濟(jì)測算項目物業(yè)發(fā)展建議本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析05-0905-09年上半年閔行年上半年閔行GDPGDP走勢分析走勢分析05-0905-09年上半年閔行第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值走勢分析年上半年閔行第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值走勢分析n雖然閔行GDP增長率07年開始基本持平，但總量仍處于較高水平且逐年上升，09年上半年GDP總量已達(dá)到去年GDP的53%。n第三產(chǎn)業(yè)為GDP的貢獻(xiàn)在逐漸增加，雖然增長率有所波動，但總體呈現(xiàn)上升趨勢。閔行總體經(jīng)濟(jì)處于一個較快發(fā)展的過程中，尤其第三產(chǎn)業(yè)以年均閔行總體經(jīng)濟(jì)處于一個較快發(fā)展的過程中，尤其第三產(chǎn)業(yè)以年均2020左右的左右的速度

9、遞增速度遞增區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。n閔行城鎮(zhèn)人均可支配收入逐年上升，且增長率每年保持在10%以上的較高位置。n閔行戶籍人口數(shù)量逐年上升，人口基數(shù)較高，人口增長率保持在3%左右的較低位置，據(jù)十一五規(guī)劃顯示，閔行區(qū)戶籍人口在閔行區(qū)戶籍人口在20102010年年將達(dá)到將達(dá)到100100萬，常住人口，全區(qū)常住人口預(yù)計萬，常住人口，全區(qū)常住人口預(yù)計200200萬左右，預(yù)計顓橋萬左右，預(yù)計顓橋常住人口可達(dá)常住人口可達(dá)1515萬左右。萬左右。05-0805-08年閔行城鎮(zhèn)人均可支配收入分析年閔行城鎮(zhèn)人均可支配收入分析05-0805-08年閔行戶籍人

10、口分析年閔行戶籍人口分析人口的快速集聚和人均可支配收入的增長為閔行的商業(yè)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)人口的快速集聚和人均可支配收入的增長為閔行的商業(yè)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。區(qū)域規(guī)劃與功能定位區(qū)域規(guī)劃與功能定位閔行新城主城區(qū)閔行新城主城區(qū):規(guī)劃為，全區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,常住人口常住人口4040萬萬，人均居住面積50平方米馬橋馬橋板塊板塊規(guī)劃依托上海旗忠國際體育中心，成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。常住人口常住人口8.58.5萬萬，人均居住面積38平方米江川板塊江川板塊:規(guī)劃依托老工業(yè)基地優(yōu)勢，形成現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地。常住人

11、口常住人口1515萬萬，人均居住面積37平方米顓橋顓橋板塊板塊:規(guī)劃依托市級莘莊工業(yè)區(qū)和航天科技研發(fā)中心，形成航天產(chǎn)業(yè)和光顯示產(chǎn)業(yè)研發(fā)生產(chǎn)基地。常住人口常住人口1515萬萬，人均居住面積42平方米梅隴吳涇梅隴吳涇板塊板塊:規(guī)劃發(fā)展示范居住區(qū)和都市型工業(yè)，促進(jìn)吳涇市級工業(yè)基地的升級換代。常住人口常住人口7.57.5萬萬，人均居住面積62平方米紫竹板塊紫竹板塊:規(guī)劃依托老工業(yè)基地優(yōu)勢，形成現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地。常住人口6萬，人均居住面積56平方米本項目位于顓橋板塊，緊靠閔行新城主城區(qū)，屬于閔行中心地帶，板塊定位本項目位于顓橋板塊，緊靠閔行新城主城區(qū)，屬于閔行中心地帶，板塊定位為工業(yè)及居住，具有較大的

12、人口基數(shù)為工業(yè)及居住，具有較大的人口基數(shù)本案本案本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。周邊工業(yè)園區(qū)規(guī)劃周邊工業(yè)園區(qū)規(guī)劃項目周邊工業(yè)園區(qū)能級較大，尤其莘莊工業(yè)區(qū)對本案將形成較大利好項目周邊工業(yè)園區(qū)能級較大，尤其莘莊工業(yè)區(qū)對本案將形成較大利好莘莊工業(yè)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)浦江高科技園紫竹科學(xué)園區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)名稱名稱級別級別總占地面積總占地面積（kmkm2 2）開發(fā)開發(fā)程度程度核心功能核心功能產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)投產(chǎn)企業(yè)投產(chǎn)企業(yè)數(shù)數(shù)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國家級3.5100.0%機械制造業(yè)97莘莊工業(yè)區(qū)市級16.493.9%電子、IT262上海紫竹科學(xué)園區(qū)市級8.760.9%IT生命工程91漕河涇新

13、興技術(shù)開發(fā)區(qū)國家級690.0%電子信息制造業(yè)550浦江高科技園國家級10.715.0%IT250本案本案本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。上海紫竹科學(xué)園區(qū)上海紫竹科學(xué)園區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)合計合計企業(yè)類型目前未來目前未來 (已成熟)目前未來(已成熟)目前未來外籍管理人員歐美281490(亞裔居多)459(亞裔居多)12301230日韓50376234660660港臺11205153369369東南亞6854122122合計合計3413411188118811391139113911399009009009002380238032273227

14、外籍管理人員年薪不低于10萬美金不低于30萬美金外企中高管人數(shù)歐美2811797168337613761日韓50137985822872287港臺1175256113241324東南亞251198449449合計合計34134111881188418041804180418033003300330033007821782186688668中高管年薪不低于10萬美金園區(qū)總?cè)藬?shù)歐美25509000163401530034190341904064040640日韓450150012540780020790207902184021840港臺10030068405100120401204012240122

15、40東南亞228018004080408040804080合計合計 310031001080010800380003800038000380003000030000300003000071100711007880078800內(nèi)資190042001900190042004200園區(qū)總?cè)藬?shù)合計園區(qū)總?cè)藬?shù)合計500050001500015000380003800038000380003000030000300003000073000730008300083000周邊工業(yè)園區(qū)人口周邊工業(yè)園區(qū)人口及收入及收入閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和莘莊工業(yè)區(qū)目前已基本成熟，積聚著大量的高收入閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和莘莊工業(yè)區(qū)目

16、前已基本成熟，積聚著大量的高收入工作人群，將是本案各種物業(yè)未來能成功銷售和租賃的最大支撐工作人群，將是本案各種物業(yè)未來能成功銷售和租賃的最大支撐本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。發(fā)展機遇發(fā)展機遇閔行區(qū)域?qū)⑹苌虾＠^世博會后最重要的城市建設(shè)閔行區(qū)域?qū)⑹苌虾＠^世博會后最重要的城市建設(shè) 虹橋交通樞紐建設(shè)利好虹橋交通樞紐建設(shè)利好用地面積約26.26平方公里,拓展區(qū)域用地60平方公里,總面積86.26平方公里;到2010年將建成世界最大的集航空、城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、等多種換乘方式于一體的超大型交通綜合體，未來本區(qū)域?qū)⒔邮茉摌屑~輻射利好本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編

17、輯。n目前世界投資最大的虹橋交通樞紐港，不僅成為國際重要的交通樞紐，同時也帶動。n城市擴(kuò)張由原本的一個中心“人民廣場”逐步向多個城市副中心演變，其中尤其以“兩個機場”作為未來上海發(fā)展的兩個。n虹橋交通樞紐不僅僅立足上海、聯(lián)通國際，同時其對整個長三角的輻射作用，有助于盡快建設(shè)。發(fā)展機遇發(fā)展機遇虹橋交通樞紐建設(shè)將成為上海新一輪城市擴(kuò)張動力，上海將形成東有虹橋交通樞紐建設(shè)將成為上海新一輪城市擴(kuò)張動力，上海將形成東有“大浦大浦東東”，西有，西有“大虹橋大虹橋”的的“雙引擎雙引擎”格局，將在一定程度上輻射到本項目格局，將在一定程度上輻射到本項目本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。閔行工業(yè)規(guī)

18、劃閔行工業(yè)規(guī)劃交通規(guī)劃交通規(guī)劃本案周邊道路設(shè)施不屬于十一五期間閔行交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點區(qū)域，同時軌道交通站點本案周邊道路設(shè)施不屬于十一五期間閔行交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點區(qū)域，同時軌道交通站點距本案有一定距離，說明項目要希望通過軌道導(dǎo)入其他區(qū)域的客戶，存在著較大的困難距本案有一定距離，說明項目要希望通過軌道導(dǎo)入其他區(qū)域的客戶，存在著較大的困難本案本案五號線五號線十五號線十五號線n雖然受虹橋交通樞紐的利好影響，但是本項目相比閔行的其他商圈，在軌道交通的利好上，沒有直接的優(yōu)勢n即將開通的5號線，離本案也有一定的距離n從這方面看，項目的定位時要考慮的消費客戶群，主要還是以周邊居住的居民以及周邊的產(chǎn)業(yè)客為主

19、A4A4北松公路北松公路本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。閔行商業(yè)格局閔行商業(yè)格局本案本案都市路商圈都市路商圈以好愛廣場及樂購賣場為主，沿街商鋪業(yè)以好愛廣場及樂購賣場為主，沿街商鋪業(yè)態(tài)齊全，定位社區(qū)商業(yè)，態(tài)齊全，定位社區(qū)商業(yè)，輻射面以周邊區(qū)域為主目前閔行商業(yè)發(fā)展較為迅猛，本案周邊商業(yè)聚集度不高，商業(yè)拉扯力較弱，目前閔行商業(yè)發(fā)展較為迅猛，本案周邊商業(yè)聚集度不高，商業(yè)拉扯力較弱，但受好愛廣場帶動，本區(qū)域商業(yè)目前也具有一定的輻射能力但受好愛廣場帶動，本區(qū)域商業(yè)目前也具有一定的輻射能力南方商城商業(yè)中心：南方商城商業(yè)中心：一號線蓮花路地鐵站區(qū)域，以地鐵站的便以地鐵站的便捷和周邊的居住商務(wù)

20、人口為基礎(chǔ)捷和周邊的居住商務(wù)人口為基礎(chǔ)，擁有南方商城，友誼商城和家樂福賣場等大型零售商業(yè)設(shè)施，輻射面較廣古美商業(yè)中心：古美商業(yè)中心：依托成熟的現(xiàn)在居住區(qū)，擁有擁有諾寶五星級休閑健康中心、銀七星室內(nèi)滑雪場、香港休閑商業(yè)廣場以及家樂福、麥德龍、百安居 ，定位中端消費人群為主中端消費人群為主，輻射為區(qū)域七寶地區(qū)商業(yè)中心七寶地區(qū)商業(yè)中心：七莘路漕寶路節(jié)點區(qū)域，以七寶商城七寶商城、樂樂購賣場購賣場和匯寶購物廣場匯寶購物廣場，消費群體定位是周邊社區(qū)居民，輻射范圍達(dá)到七寶、九亭及本閔行的部分區(qū)域莘莊地區(qū)商業(yè)中心：莘莊地區(qū)商業(yè)中心：莘莊地鐵樞紐站節(jié)點區(qū)域，以地鐵站北部以地鐵站北部的吉買盛和南部的仲盛商業(yè)廣場為

21、主的吉買盛和南部的仲盛商業(yè)廣場為主，布置高層商務(wù)辦公樓和大型零售商業(yè)設(shè)施，輻射面較廣，基本輻射閔行及部分松江區(qū)域。春申梅隴商業(yè)中心：春申梅隴商業(yè)中心：依托居住周邊區(qū)域，以大潤發(fā)、樂購、綠以大潤發(fā)、樂購、綠地梅隴廣場為主地梅隴廣場為主，布置大型賣場及混合商業(yè)，社區(qū)型商業(yè)，輻射面以周邊區(qū)域為主。江川商業(yè)中心江川商業(yè)中心較為典型的區(qū)域商業(yè)中心，較為典型的區(qū)域商業(yè)中心，借勢地鐵五號線貫通，商業(yè)體量有進(jìn)一步的增加，業(yè)態(tài)更為齊全，滿足區(qū)域人口日常消費需求，滿足區(qū)域人口日常消費需求，輻射為本區(qū)域本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析分析閔行商品房近年發(fā)展情況閔行商

22、品房近年發(fā)展情況顓橋商品房近年發(fā)展情況顓橋商品房近年發(fā)展情況n閔行區(qū)08年商品房成交235余萬方，僅次于浦東新區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展熱度保持全市前列n09年成交伴隨整體市場回暖出現(xiàn)量價齊升，前三季度成交量已達(dá)08年的85，成交均價環(huán)比上漲27n閔行區(qū)房地產(chǎn)市場成交受供應(yīng)影響較大，供求矛盾不明顯n顓橋板塊自08年開始出現(xiàn)供小于求現(xiàn)象，供求比在0.750.9之間，09年成交均價環(huán)比上漲19n顓橋板塊商辦性質(zhì)物業(yè)成交占比極小，且均為住宅項目配套商辦屬性區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展熱度保持全市前列區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展熱度保持全市前列, ,供求基本平衡，價格上漲明顯，顓橋板塊供求基本平衡，價格上漲明顯，顓橋板塊近兩年出現(xiàn)供略小

23、于求的局面，商辦性質(zhì)物業(yè)成交占比極小近兩年出現(xiàn)供略小于求的局面，商辦性質(zhì)物業(yè)成交占比極小經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)背景市場環(huán)境分析小結(jié)市場環(huán)境分析小結(jié)n閔行經(jīng)濟(jì)名列上海各區(qū)的前五名n近幾年經(jīng)濟(jì)均處在快速發(fā)展階段，特別是第三產(chǎn)品的快速增長n經(jīng)濟(jì)發(fā)展是區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的后盾，本項目作為商辦物業(yè)無非在區(qū)域強大的經(jīng)濟(jì)背景下受益板塊定位板塊定位n項目所在顓橋板塊在功能定位上，定位為工業(yè)和居住共同發(fā)展的板塊n板塊內(nèi)以及周邊板塊的人口基數(shù)較大，是項目發(fā)展商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)n未來星河灣等高端項目的成熟將對區(qū)域的商業(yè)提出更高的要求周邊工業(yè)規(guī)劃周邊工業(yè)規(guī)劃n項目周邊規(guī)劃有5個國際級和市級工業(yè)園區(qū)n特別是閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和莘莊工業(yè)園已經(jīng)

24、成熟，在此工做的人群收入較高給項目的商辦物業(yè)類型最大的支撐交通規(guī)劃交通規(guī)劃n上海的大工程虹橋綜合交通樞紐會在一定程度上帶動區(qū)域的房地產(chǎn)的發(fā)展n但是在交通的規(guī)劃上，本項目所在的顓橋板塊沒有閔行的幾大商圈有更大的優(yōu)勢n這決定了項目的消費客戶主要還是周邊的居民以及產(chǎn)業(yè)客商業(yè)格局商業(yè)格局n本項目以北的南方商城、莘莊等商圈發(fā)展較早，在區(qū)域內(nèi)有較大的影響力，另外有軌道交通的利好，基本上斬斷了市區(qū)流入閔行的消費人群n可見本案難于引入從市區(qū)方面導(dǎo)入的消費人群，所以項目的消費群主要還是來自周邊居民和產(chǎn)業(yè)客房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場n受到區(qū)域規(guī)劃以及軌道交通的帶動，閔行的住宅市場近些年均較為活躍 n但是商辦物業(yè)的成交所

25、在比例較小n從上面兩點看，本項目作為商辦性質(zhì)的項目，是有較大機會的閔行板塊規(guī)劃與功閔行板塊規(guī)劃與功能定位能定位目錄目錄項目本身條件項目所屬市場環(huán)境核心問題解讀項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位可借鑒案例分析 競爭分析 前期商家論證分析 p區(qū)位分析p經(jīng)濟(jì)指標(biāo)p相關(guān)概況等p區(qū)域宏觀背景分析p區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析p區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析項目經(jīng)濟(jì)測算項目物業(yè)發(fā)展建議核心問題解讀核心問題解讀核心問題核心問題項目自身條件要點項目自身條件要點外部環(huán)境要點外部環(huán)境要點n項目有一定的規(guī)模優(yōu)勢n地面交通便捷，但是沒有軌道交通上的優(yōu)勢 n目前板塊已經(jīng)有一定的吸引力n閔行的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場均在快速發(fā)展階段，區(qū)域前景看好n閔行北部商圈密集

26、，競爭激烈n項目周邊有較大的居住和產(chǎn)業(yè)人口支撐，而且客戶檔次有一定的高度，未來高端居住區(qū)的成熟對商業(yè)提出了更高的要求項目如何在融合周邊商業(yè)的同時，項目如何在融合周邊商業(yè)的同時，形成標(biāo)桿的形象以形成標(biāo)桿的形象以及獨特業(yè)態(tài)主題，在吸引周邊中高收入的居民和產(chǎn)業(yè)及獨特業(yè)態(tài)主題，在吸引周邊中高收入的居民和產(chǎn)業(yè)客的同時，擴(kuò)大輻射范圍吸引目的性消費群體前來投客的同時，擴(kuò)大輻射范圍吸引目的性消費群體前來投資和消費資和消費閔行板塊規(guī)劃與功閔行板塊規(guī)劃與功能定位能定位目錄目錄項目本身條件項目所屬市場環(huán)境核心問題解讀項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位可借鑒案例分析 競爭分析 前期商家論證分析 p區(qū)位分析p經(jīng)濟(jì)指標(biāo)p相關(guān)概況等p

27、區(qū)域宏觀背景分析p區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析p區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析項目經(jīng)濟(jì)測算項目物業(yè)發(fā)展建議重點競爭分析重點競爭分析本案本案都市路商圈都市路商圈以好愛廣場及樂購賣場為主，沿街商鋪業(yè)以好愛廣場及樂購賣場為主，沿街商鋪業(yè)態(tài)齊全，定位社區(qū)商業(yè)，態(tài)齊全，定位社區(qū)商業(yè)，輻射面以周邊區(qū)域為主南方商城商業(yè)中心：南方商城商業(yè)中心：一號線蓮花路地鐵站區(qū)域，以地鐵站的便以地鐵站的便捷和周邊的居住商務(wù)人口為基礎(chǔ)捷和周邊的居住商務(wù)人口為基礎(chǔ)，擁有南方商城，友誼商城和家樂福賣場等大型零售商業(yè)設(shè)施，輻射面較廣莘莊地區(qū)商業(yè)中心：莘莊地區(qū)商業(yè)中心：莘莊地鐵樞紐站節(jié)點區(qū)域，以地鐵站北部以地鐵站北部的吉買盛和南部的仲盛商業(yè)廣場為主的吉買盛

28、和南部的仲盛商業(yè)廣場為主，布置高層商務(wù)辦公樓和大型零售商業(yè)設(shè)施，輻射面較廣，基本輻射閔行及部分松江區(qū)域。春申梅隴商業(yè)中心：春申梅隴商業(yè)中心：依托居住周邊區(qū)域，以大潤發(fā)、樂購、綠以大潤發(fā)、樂購、綠地梅隴廣場為主地梅隴廣場為主，布置大型賣場及混合商業(yè)，社區(qū)型商業(yè)，輻射面以周邊區(qū)域為主。莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊地區(qū)商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心春申梅隴商業(yè)中心春申梅隴商業(yè)中心本項目周邊商業(yè)本項目周邊商業(yè)本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊地區(qū)商業(yè)中心仲盛世界商城n莘莊，是閔行區(qū)域內(nèi)人口以及人群層次較高的一個區(qū)域n常住人口20余萬，還有大量工作流動人口。區(qū)域的集

29、中型商業(yè)中心近些年來也陸續(xù)浮出水面，包括已經(jīng)開業(yè)仲盛仲盛世界商城世界商城以及未來即將登陸閔行“龍之龍之夢夢”，無論是哪個都是3030萬平方米左右萬平方米左右的大型一站式購物中心。的大型一站式購物中心。本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。莘莊板塊代表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金租金（元（元/ /天天/ /平方米）平方米）B1F家樂福賣場1.51F品牌零售、百貨202F品牌零售、百貨、建材市場10-133F兒童服飾、教育培訓(xùn)、百思買百思買64F餐飲、影院餐飲5-6、影院1.25F游樂園、娛樂、餐飲3.5-4莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊地區(qū)商業(yè)中心本報告是嚴(yán)

30、格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。n項目得房率60%、空置率50%，物業(yè)管理費統(tǒng)一為2元/平方米/天。n消費客流分析：作為莘莊新興的地標(biāo)型商業(yè)，莘莊地區(qū)20萬的人口給仲盛世界商城所擁有的28萬方體量很大的支撐。但就目前來說，項目內(nèi)只有大型主力店和部分休閑類餐飲，所吸引大多都是但就目前來說，項目內(nèi)只有大型主力店和部分休閑類餐飲，所吸引大多都是目的性消費性消費的客流，沒有可持續(xù)性的商業(yè)氛圍來更長的留住或吸引消費的客流。目的性消費性消費的客流，沒有可持續(xù)性的商業(yè)氛圍來更長的留住或吸引消費的客流。因此盡早的搭配適合當(dāng)?shù)叵M結(jié)構(gòu)的業(yè)態(tài)組合是很重要的。莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊板塊代表個案

31、莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比仲盛世界商城以仲盛世界商城以零售為主，外加大賣場和餐飲零售為主，外加大賣場和餐飲生活配套生活配套7%7%莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊板塊代表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。n 作為莘莊板塊目前體量最大、品牌檔次最高的一站式購物中心，同樣使用了以賣場等剛性消費為目的需求的模式，來同樣使用了以賣場等剛性消費為目的需求的模式，來吸引周邊的人流，所進(jìn)駐的吸引周邊的人流，所進(jìn)駐的CGVCGV影院等本項目周邊沒有的業(yè)態(tài)給項目帶來了眾

32、多的人流影院等本項目周邊沒有的業(yè)態(tài)給項目帶來了眾多的人流n 該項目是大體量的集中型商業(yè)，零售與餐飲均有品牌商家入駐，目前主要的消費群仍然是以周邊住宅群體為主，另外，以星期八小鎮(zhèn)帶動家庭式消費。但對缺乏大型院線影院的地區(qū)來講，影院的引入大大的提升項目的吸引力，本項目借缺乏大型院線影院的地區(qū)來講，影院的引入大大的提升項目的吸引力，本項目借助影院的引入擴(kuò)大了其的消費輻射范圍，直接輻射區(qū)域涉及到七寶等地區(qū)。助影院的引入擴(kuò)大了其的消費輻射范圍，直接輻射區(qū)域涉及到七寶等地區(qū)。n本案體量較大，目前周邊區(qū)域的消費對其零售業(yè)態(tài)支撐有限，進(jìn)一步的擴(kuò)大項目零售業(yè)的輻射范圍，乃是當(dāng)務(wù)之急本案體量較大，目前周邊區(qū)域的消

33、費對其零售業(yè)態(tài)支撐有限，進(jìn)一步的擴(kuò)大項目零售業(yè)的輻射范圍，乃是當(dāng)務(wù)之急。莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊板塊代表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城個案小結(jié)：個案小結(jié)：本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊板塊代表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城給本項目發(fā)展的啟示給本項目發(fā)展的啟示n莘莊板塊作為距離本案最近的集中型商業(yè)板塊，今年已開業(yè)的仲盛世界廣場總體量28萬平方米，定位為莘莊地區(qū)一站式購物中心，通過以家樂福大賣場、百盛購物中心、百安居建材市場樂福大賣場、百盛購物中心、百安居建材市場為主一些主力店來吸引周邊地區(qū)居民剛性需求

34、。n另外區(qū)域未來將有“閔行龍之夢”購物中心面市，未來區(qū)域?qū){借“仲盛”以及“龍之夢”的發(fā)展，成為閔行區(qū)新型的商業(yè)中心。隨著軌道交通一、五號線莘莊站沿線地塊開發(fā)，樞紐站的概念將更為突顯。隨著軌道交通一、五號線莘莊站沿線地塊開發(fā)，樞紐站的概念將更為突顯。n 莘莊板塊商業(yè)中心距離本案直線距離僅四公里，本案在業(yè)態(tài)組合上和體量上無法和莘莊板塊商業(yè)中心距離本案直線距離僅四公里，本案在業(yè)態(tài)組合上和體量上無法和“仲盛世界商城仲盛世界商城”、“龍之夢龍之夢”等相比。待等相比。待“仲盛仲盛”和和“龍之夢龍之夢”完全招商結(jié)束后，由于在體量、交通、項目位置等優(yōu)勢將完全招商結(jié)束后，由于在體量、交通、項目位置等優(yōu)勢將會造

35、成很大聚客作用，從而一定程度的分流本案的消費人群。會造成很大聚客作用，從而一定程度的分流本案的消費人群。本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心百聯(lián)南方購物中心南方南方休閑廣場休閑廣場蓮花國際商務(wù)廣場友誼南方友誼南方商城商城百聯(lián)南方購物中心南方休閑廣場蓮花國際商務(wù)廣場南方友誼商城n南方商城板塊是區(qū)域內(nèi)目前最為成熟的商業(yè)版塊之一，板塊內(nèi)包括百聯(lián)南方購物中心、南方休閑廣百聯(lián)南方購物中心、南方休閑廣場和在售的蓮花國際商務(wù)廣場場和在售的蓮花國際商務(wù)廣場。該板塊商業(yè)體量近27.327.3萬平方米。萬平方米。1.百聯(lián)南方購物中心，擁有近10 萬平方米的建筑面積。2

36、.南方友誼商城總建筑面積近6.4萬平方米。3.南方休閑廣場建筑面積約1.4萬平方。4.在售蓮花國際商務(wù)廣場，總體量9萬平方左右。本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。消費輻射研究：可以看出該板塊商業(yè)對本案今后的消費群存在一定的分流狀況消費輻射研究：可以看出該板塊商業(yè)對本案今后的消費群存在一定的分流狀況n板塊的主要消費輻射區(qū)域為直徑3公里的主要區(qū)域；n次級輻射范圍向東南部延伸至銀都路范圍；n可以看出該板塊商業(yè)對本案今后的消費群存在可以看出該板塊商業(yè)對本案今后的消費群存在一定的分流狀況。一定的分流狀況。次輻射范圍次輻射范圍主輻射范圍主輻射范圍南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格

37、保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。代表個案代表個案蓮花國際商務(wù)廣場蓮花國際商務(wù)廣場蓮花國際商務(wù)廣場位于蓮花路7866號，位于滬閔路中、外環(huán)之間，比鄰百聯(lián)南方購物中心、南方休閑廣場，主體結(jié)構(gòu)由三幢辦公樓主體結(jié)構(gòu)由三幢辦公樓4 4層配套商業(yè)組成。層配套商業(yè)組成。蓮花國際蓮花國際商務(wù)廣場商務(wù)廣場蓮花國際商務(wù)項目蓮花國際商務(wù)項目南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。辦公標(biāo)準(zhǔn)層層高3.2米、LOFT辦公層高5.5米?？倶菍泳鶠?5層。所出售的辦公主力面積都在150平方左右。功能構(gòu)成功能構(gòu)成該項目總建筑面積約9500095000平方米平方米，由三棟辦公樓和1

38、-4層商業(yè)裙房構(gòu)成，辦公面積28000平方米。 辦公為只售不租，商鋪為只租不售。辦公標(biāo)準(zhǔn)層的銷售均價為20000元/平方、LOFT的銷售均價為23000-25000/平方，商鋪尚未開始對外招租，年底招商公司進(jìn)場。租售情況租售情況代表個案代表個案蓮花國際商務(wù)廣場蓮花國際商務(wù)廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。n南方友誼商城總建筑面積近南方友誼商城總建筑面積近6.46.4萬平方米，分為地下兩層和地上萬平方米，分為地下兩層和地上九層。九層。n其中，地上一至五層為百貨，六至九層為餐飲、KTV、商務(wù)中心、酒店和影城。地下2層為停車場，共有約300多個停車

39、位。租金：14層采用扣率模式，扣點為1518，5樓以上采用租金模式，租金為2.54元/平方米/天。代表個案代表個案南方友誼商城南方友誼商城南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。一層：一層：Dunhill、田崎TASAKI、貝佳斯、施華洛世奇水晶、紀(jì)梵希、Folli Follie、DUPONT、ENZO、Cerruti1881、周大福、謝瑞麟、蘭芝、SUISSE、雅天尼、金至尊、東方表行、雅頓、浪琴、嘉娜寶、KOSE、make up for ever業(yè)態(tài)組合：奢侈品、珠寶、化妝品、香水、手表業(yè)態(tài)組合：奢侈品、珠寶、化妝品、香水、手表代表個案代表個案南方

40、友誼商城南方友誼商城南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。二層：二層：鄂爾多斯、佰佩、WOLSEY、CHOYA、LANG KEN、布蘭施、通派、SCOFIELD、Renoma、LACOSTE、圣伽步、迪寶 阿治奧、KENT&CURWEN英倫風(fēng)范、JEEP、GEOX、ECCO、Byford、ROCKPORT樂步、GANT、Aquascutum、克兄弟、Tru trussardi業(yè)態(tài)組合：男鞋、男裝、女裝、女鞋業(yè)態(tài)組合：男鞋、男裝、女裝、女鞋代表個案代表個案南方友誼商城南方友誼商城南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，

41、請勿引用與編輯。三層：三層：Esprit、D.NADA、Biba、FED、DISSONA、迪萊克絲、必梵瓏、嘉葆、雅氏、菲依尼尼、安莉芳、奧黛麗、真美詩、JC COLLEZIONE、Jessica、Scofield、Fion、23區(qū)、Bean pole、CK Jeans、CORDIER、Lapagayo、LILLY、閣蘭蘇珊、瑪絲菲爾、妙麗、思加圖、華歌爾、DUNNU、FINITY、NINE WEST業(yè)態(tài)：女裝、女鞋零售業(yè)態(tài)：女裝、女鞋零售代表個案代表個案南方友誼商城南方友誼商城南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。 四層：四層：lee、GXG、Ja

42、ck wolfskin、Columbia、Anta、adidas、PUMA、Reebok、NIKE、RAPIDO、FUBU、Teva、美津濃、李寧、speeddo、Converse、K1X、NEW、李維斯業(yè)態(tài)：休閑運動系列業(yè)態(tài)：休閑運動系列代表個案代表個案南方友誼商城南方友誼商城南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。 五層：五層：凈水、佳能、康伴、琉園、友誼商店古玩分店、上欣源、泰芝寶、象印、博朗、歐姆龍、菲仕樂、法蘭瓷、派克、菲利浦、三洋、恐龍家紡、索尼、東芝、松下、三星、先鋒、羅萊家紡、夢潔家紡、羅卡芙家紡、惠誼家紡、好樂迪KTV。 業(yè)態(tài)：家紡、

43、電器、配套、娛樂業(yè)態(tài)：家紡、電器、配套、娛樂代表個案代表個案南方友誼商城南方友誼商城南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。六層六層: :業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂、蘇浙匯、好樂迪七、八層：七、八層：業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：酒店、商務(wù)中心九層：九層：業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：世紀(jì)友誼影城代表個案代表個案南方友誼商城南方友誼商城南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。餐飲6%休閑娛樂11%零售52%酒店辦公23%業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比南方友誼商城的業(yè)態(tài)南方友誼商城的業(yè)態(tài)以零售業(yè)態(tài)為主以零售業(yè)態(tài)為主代表個案代表個案南方友誼商城南方友誼商城南方商城商業(yè)中

44、心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。個案小結(jié)：個案小結(jié)：n 南方友誼商城于2008年開業(yè)，匯集多個以國際二線品牌為主的服飾、鐘表品牌的友誼商城成了本市中環(huán)以外的第本市中環(huán)以外的第一家高端百貨商店。一家高端百貨商店。n 原本該區(qū)域餐飲人均消費為40-60元，缺乏商務(wù)宴請的大型中餐飲，蘇浙匯的入駐成功提升了該區(qū)域餐飲人均消費水平，擁有3000多平方6個廳的世紀(jì)友誼影城的到來也為本區(qū)域缺少核心文化產(chǎn)業(yè)帶來了生機。n 該區(qū)域原來雖然擁有大量的零售，但是檔次普遍為國內(nèi)外二、三線品牌，但是區(qū)域內(nèi)近年日漸增多的中高端住宅的出現(xiàn)，對中高端消費的需求日益增長，南方友誼商城的出現(xiàn)彌

45、補了區(qū)域中高端消費的缺失，所以該項目迅速在南方友誼商城的出現(xiàn)彌補了區(qū)域中高端消費的缺失，所以該項目迅速在區(qū)域內(nèi)形成了較大的影響力區(qū)域內(nèi)形成了較大的影響力代表個案代表個案南方友誼商城南方友誼商城南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。n項目位于閔行區(qū)滬閔路7388號，目前百聯(lián)南方，日均人流量突破3.5萬人次，雙休日高達(dá)8萬人次，已經(jīng)慢慢從社區(qū)型商業(yè)中心向區(qū)域型商業(yè)中心邁進(jìn)。n百聯(lián)南方購物中心總商業(yè)體量為10萬平方米。在購物中心的布局上以家樂福超市、友誼百貨、好美家建材超家樂福超市、友誼百貨、好美家建材超市三家主力店為先導(dǎo)市三家主力店為先導(dǎo)，配以大量的專業(yè)

46、商場、專賣店、餐飲項目、娛樂項目等。n周邊住宅情況：南方城、上海花園、西班牙名苑、世紀(jì)苑、陽光星期八、萬源城、古美新村、羅陽新村、平吉新村等眾多居住密度較多的社區(qū)齊聚周邊。百聯(lián)南方購物中心代表個案代表個案百聯(lián)南方購物中心百聯(lián)南方購物中心南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。1F1F：友誼百貨、農(nóng)業(yè)銀行、天美鉆、愛茜茜里、頂呱呱、必勝客、馬可孛羅、蕉葉咖喱屋、太湖船菜、緣祿壽司、東方既白、麥當(dāng)勞、華氏大藥房、巴黎三城、廣良興。一層主要以人氣美食以及少許配套設(shè)施結(jié)合的業(yè)態(tài)吸引人流。一層主要以人氣美食以及少許配套設(shè)施結(jié)合的業(yè)態(tài)吸引人流。樓層單價（元/天/平

47、方米）1F1F15-1815-18代表個案代表個案百聯(lián)南方購物中心百聯(lián)南方購物中心南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。2F2F：家樂福、BOSSINI、edasc、VERO MODA、ONLY、ESPRIT、ochirly、RED EARTH、E.LAND、LACOSATE(皮具)、JUSTIN TIME、MARK FAIRWHALE、Disney、La Pagayo二層則是以大型主力店家樂福賣場為其余休閑男女裝帶來固定的客流。二層則是以大型主力店家樂福賣場為其余休閑男女裝帶來固定的客流。樓層單價（元/天/平方米）2F2F12-1512-15代表個

48、案代表個案百聯(lián)南方購物中心百聯(lián)南方購物中心南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。3F3F：家樂福、U2、Baleno、GIORDANO、ME&CITY、UNISEX、凱盛家紡、KUHLE、BETTY BOOP、UNIQLO、JACK&JONES、NIKE 360、Urban TAG、Levis、5th STREET、TAKE-IT三層繼續(xù)借用家樂福帶來的人流，配上休閑、運動類品牌的服裝與鞋類。三層繼續(xù)借用家樂福帶來的人流，配上休閑、運動類品牌的服裝與鞋類。樓層單價（元/天/平方米）3F3F8-108-10代表個案代表個案百聯(lián)南方購物中

49、心百聯(lián)南方購物中心南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。4F4F：永樂家電、迪信通手機城、傲運匯運動城、知音琴行、New balance、365運動城、樂巢家居、居之島家居、young park四層安排了以目的性消費更強的業(yè)態(tài)，如永樂家電生活賣場、迪信通手機城之類。四層安排了以目的性消費更強的業(yè)態(tài)，如永樂家電生活賣場、迪信通手機城之類。樓層單價（元/天/平方米）4F4F5 5代表個案代表個案百聯(lián)南方購物中心百聯(lián)南方購物中心南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。5F5F：鴨王大酒店、小尾羊、洋蔥餐廳、湯姆熊游

50、樂中心五層為大型品牌餐飲加娛樂等目的性消費的業(yè)態(tài)。五層為大型品牌餐飲加娛樂等目的性消費的業(yè)態(tài)。樓層單價（元/天/平方米）5F5F3.53.5代表個案代表個案百聯(lián)南方購物中心百聯(lián)南方購物中心南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。業(yè)態(tài)配比，百聯(lián)南方購物中心的業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)配比，百聯(lián)南方購物中心的業(yè)態(tài)主要以零售和餐飲為主以零售和餐飲為主餐飲28%生活配套4%零售43%賣場20%休閑娛樂5%代表個案代表個案百聯(lián)南方購物中心百聯(lián)南方購物中心南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。個案小結(jié)：個案小結(jié)：n 項目通過了數(shù)次的業(yè)

51、態(tài)更替調(diào)整之后已經(jīng)成為了區(qū)域內(nèi)無可爭議的核心商業(yè)，其總體量達(dá)到了10萬平方米，是集餐飲娛樂休閑購物為一體的綜合型區(qū)域商業(yè)中心。經(jīng)營模式使用了近年來較為流行的以賣場為主力店，吸引周邊經(jīng)營模式使用了近年來較為流行的以賣場為主力店，吸引周邊居民剛性需求前來進(jìn)行消費。居民剛性需求前來進(jìn)行消費。n 項目內(nèi)業(yè)態(tài)配比上，可看出零售業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)位置，達(dá)到了40%以上，該板塊作為閔行區(qū)老牌的商業(yè)集中地已有多年，以百聯(lián)南方購物中心為首一批中大型商業(yè)中心陸續(xù)亮相。主要針對古美新村、平吉新村、羅陽新村以及近些年來新樓盤南方城、萬源城、陽光星期八等。從輻射人口來看比其它任何閔行區(qū)內(nèi)商圈都要多，消費能力也算從輻射人口來看

52、比其它任何閔行區(qū)內(nèi)商圈都要多，消費能力也算達(dá)到中等偏上級別。該項目進(jìn)行進(jìn)一步的業(yè)態(tài)更替，為的是能吸引更多客源。達(dá)到中等偏上級別。該項目進(jìn)行進(jìn)一步的業(yè)態(tài)更替，為的是能吸引更多客源。代表個案代表個案百聯(lián)南方購物中心百聯(lián)南方購物中心南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。n項目是由小型商鋪組成并伴有內(nèi)街的開放式商業(yè)休閑廣場n樓 層： B1F - 7Fn建筑面積： 14645.2714645.27n商鋪總數(shù)： 213個n得 房 率： 66%n物業(yè)管理費：9.8元/月n地下停車位：49個 樓 層面 積B1F880.211F2983.19 2F3059.67 3F

53、2668.16 4F2077.33 5F1682.03 6F647.34 7F647.34 代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。項目由1號和2號地塊組成，中間隔一座二層證券交易所（現(xiàn)已拆除，為空地）總占地面積：11186總建筑面積：29355容積率：2.62南方休閑廣場南方休閑廣場（1號地塊），為小型商鋪組成的商業(yè)步行街為小型商鋪組成的商業(yè)步行街樓層：B1F-7F總建筑面積: 14645.27商 鋪 總 數(shù)：213個商務(wù)大廈商務(wù)大廈（2號地塊），為商務(wù)辦公樓樓層：B1F-13F其中12層為商鋪，313層為辦公

54、樓總建筑面積:14710.34注：本次項目調(diào)研目標(biāo)為純商業(yè)形態(tài)的南方休閑廣場注：本次項目調(diào)研目標(biāo)為純商業(yè)形態(tài)的南方休閑廣場代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。小巴辣子公主百貨(服裝)潘多拉美發(fā)護(hù)膚南方煙酒YIFAN (服裝)長野拉面東瀛 美發(fā)護(hù)膚辣香閣 麻辣燙力天眼鏡品生活SOS 美發(fā)護(hù)膚一茶一坐音園音響 生活服務(wù) 零 售 餐 飲1F1F業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。零零 售售商家面積租金范圍南方煙酒3

55、711-13元/日YIFAN48品生活83音園音響43公主百貨506.5元/日（內(nèi)街）生活服務(wù)生活服務(wù)商家面積租金范圍潘多拉美容護(hù)膚13210-12元/日東瀛美容護(hù)膚130SOS美容護(hù)膚224力天眼鏡1296元/日（內(nèi)街）餐 飲商家面積租金范圍小巴辣子43810-12元/日辣香閣70長野拉面1961F1F商業(yè)租金情況商業(yè)租金情況1F1F平均租金：平均租金：10.610.6元元/ / /日日代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。一茶一坐巴比隆燒烤百特喜勁霸王飾仙境愛可麗人軒 餐 飲 零 售2F2F平均租金：平均租

56、金：5.75.7元元/ / /日日2F2F業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。零零 售售商家面積租金范圍勁霸王414元/日（內(nèi)街商鋪）飾仙境30愛可30麗人軒27餐 飲商家面積租金范圍一茶一坐451（一層有部分商鋪）5-6元/日巴比隆烤肉317百特喜5236-7元/日2F2F商業(yè)面積與租金商業(yè)面積與租金2F2F平均租金：平均租金：5.75.7元元/ / /日日代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。3F3F商業(yè)分

57、布商業(yè)分布愉悅小廚云南美食迪歐咖啡映山紅 湘菜館吉 吉內(nèi)秀雅居 餐 飲 零 售3F3F平均租金：平均租金：3.63.6元元/ / /日日代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。零零 售售商家面積租金范圍內(nèi)秀雅居263元/日（內(nèi)街商鋪）吉 吉33餐 飲商家面積租金范圍迪歐咖啡693（3F+4F）2.6元/日云南美食1013.5-4元/日愉悅小廚112映山紅湘菜館5883F3F商業(yè)面積與租金商業(yè)面積與租金3F3F平均租金：平均租金：3.63.6元元/ / /日日代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心

58、南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。 餐 飲 休閑娛樂方盛游戲禾風(fēng)燒烤迪歐咖啡代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。餐餐 飲飲商家面積租金范圍禾風(fēng)燒烤6452.3元/日休閑娛樂休閑娛樂商家面積租金范圍方盛游戲2512元/日（內(nèi)街商鋪）4F4F平均租金：平均租金：2.12.1元元/ / /日日4F4F商業(yè)面積與租金商業(yè)面積與租金代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。澳門豆撈圓緣園韓影宮 餐 飲 生活服

59、務(wù)5F5F平均租金：平均租金：1.71.7元元/ / /日日代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。餐餐 飲飲商家面積租金范圍澳門豆撈4701.5-2元/日圓緣園696生活服務(wù)生活服務(wù)商家面積租金范圍韓影宮1651.6元/日（內(nèi)街商鋪）5F5F平均租金：平均租金：1.71.7元元/ / /日日5F5F商業(yè)面積與租金商業(yè)面積與租金代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。鍋比盆大鍋比盆大 餐 飲代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南

60、方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心6F-7F6F-7F商業(yè)面積與租金商業(yè)面積與租金本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。餐餐 飲飲商家面積租金范圍鍋比盆大1295(6F+7F)1.5元/日項目平均租金及出租率項目平均租金及出租率項目平均租金：項目平均租金：項目出租率：項目出租率：6F-7F6F-7F平均租金：平均租金：1.51.5元元/ / /日日代表個案代表個案南方休閑廣場南方休閑廣場南方商城商業(yè)中心南方商城商業(yè)中心本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類商業(yè)面積商業(yè)面積零 售448生活服務(wù)780餐 飲6595休閑娛樂251該項目在業(yè)態(tài)配比上以餐飲為主，很好地與比鄰的該項目在業(yè)態(tài)