中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)——美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析

1、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析現(xiàn)狀我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)以來(lái)，呈現(xiàn)出老年人口基數(shù)大、增速快、高齡化、失能化、空巢化趨勢(shì)明顯的態(tài)勢(shì)，再加上我國(guó)未富先老的國(guó)情和家庭小型化的結(jié)構(gòu)疊加在一起，養(yǎng)老問(wèn)題異常嚴(yán)峻。未來(lái)中國(guó)是人口第一的大國(guó)，而且人口仍在持續(xù)膨脹，增速為每年570萬(wàn)。一方面是人口總數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，一方面是人口平均壽命不斷延長(zhǎng)，人口老齡化是不可避免，且愈演愈烈的社會(huì)難題。安聯(lián)集團(tuán)上一期人口結(jié)構(gòu)變化報(bào)告的中國(guó)專題中顯示，中國(guó)的退休人口（60歲及以上人口）與勞動(dòng)年齡人口（15歲至59歲之間人口）的比例約為19:100。按照中國(guó)現(xiàn)行60歲的退休年齡計(jì)算，2013年勞動(dòng)力

2、拐點(diǎn)將會(huì)突顯，15歲至59歲的勞動(dòng)年齡人口將達(dá)到峰值，隨后開始進(jìn)入退休潮，屆時(shí)社會(huì)養(yǎng)老保障體系將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一、養(yǎng)老地產(chǎn)1、養(yǎng)老地產(chǎn)的概念養(yǎng)老地產(chǎn)是老年化商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代特有的概念。它詮釋了養(yǎng)老這一社會(huì)主題和地產(chǎn)這一商業(yè)主題。正是全社會(huì)性質(zhì) 的老年人口過(guò)多和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，才使得這一特殊的產(chǎn)業(yè)誕生，并且隨著老年人口的進(jìn)一步增加和經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)一步發(fā)展，越來(lái)越成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，在發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)由于其發(fā)達(dá)的分工體系早在上個(gè)世紀(jì)六十年代就開始走上歷史舞臺(tái)。在美國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)一般稱作為老年住宅。2，老年住宅產(chǎn)業(yè)化老年住宅產(chǎn)業(yè)化是后現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，也是后現(xiàn)代文明的重要標(biāo)志。回顧

3、近代，我們就不難發(fā)現(xiàn)老年產(chǎn)業(yè)誕生、發(fā)展的線索。上個(gè)世紀(jì)是人類社會(huì)篇章中最為壯觀也最為精彩的一章。人類先后經(jīng)歷兩次世界大戰(zhàn)，倒是人口波動(dòng)加劇，進(jìn)而使得每一階段的人口比例失調(diào)，這是老齡化產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。二次大戰(zhàn)結(jié)束，人類社會(huì)進(jìn)入了一個(gè)飛躍式的發(fā)展階段，各種先進(jìn)的技術(shù)被廣泛應(yīng)用，人類生活水平顯著提高，人們的壽命也因此而增加。老年人口的增加反過(guò)來(lái)作用老年產(chǎn)業(yè)，一大批與老年群體相關(guān)的產(chǎn)業(yè)相繼誕生，如醫(yī)藥，老年保健、護(hù)理以及我們著重研究的老年住宅產(chǎn)業(yè)。 除了絕大多數(shù)老年人采取住在自己的住宅中居家養(yǎng)老外，還有一部分老年人住在老年住宅中養(yǎng)老。為此，世界各國(guó)（含我國(guó)）的城市都根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和實(shí)

4、際需要，建設(shè)和發(fā)展一批專門供老年人居住的老年住宅。概括起來(lái)，各城市的老年住宅主要有以下幾種形： 2.1、老年公寓強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ122-99第2.0.6條，將老年公寓定義為專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。筆者認(rèn)為該定義應(yīng)該加上“由專門機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)原則開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵。一般的情況是，在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩幢樓，按照適于老年人居住的要求來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，稱為老年公寓。這種公寓主要按老兩口住在一起來(lái)設(shè)計(jì)的，因而一室一廳一廚一衛(wèi)的一室戶占有一定比重，又考慮老人有時(shí)要與親人住在一起

5、或雇褓姆等需要，因而二室戶仍然占有主體地位。在我國(guó)，限于經(jīng)濟(jì)條件，三室戶較少。老年公寓除了在建設(shè)方面要滿足老年人居住的需要外，還在老年人的生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)以及娛樂(lè)交往等各方面，都有妥善的安排。這種公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年公寓，雖然住房面積一般會(huì)比原來(lái)自已的住房要小一些，但仍是一家一戶，可以保證老年人的私密性、獨(dú)立性和領(lǐng)域，既能保持家庭的溫情，又加上公寓對(duì)老年人周到的照顧和服務(wù)，必會(huì)受到不少老年人的歡。北京的澳洲康都小區(qū)，就建設(shè)了一幢這種老年公寓，定名為樂(lè)齡公寓，并在老年人的生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)以及娛樂(lè)、交往等各方面，專門做出全面安排，是一個(gè)重要的嘗試。老年公寓是多種專業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)

6、目的綜合體，其管理與經(jīng)營(yíng)更加強(qiáng)調(diào)服務(wù)的質(zhì)量。主要特征有：1），在時(shí)間特征上，老年公寓的入住群體入住時(shí)間較長(zhǎng)。它不同于托老所的流動(dòng)性。暫時(shí)性。雖然老年人入住老年公寓的時(shí)間長(zhǎng)短，由他們根據(jù)需要自愿決定，但多數(shù)入住老人相對(duì)穩(wěn)定，居住時(shí)間比較長(zhǎng)。2），在經(jīng)濟(jì)特征上，老年公寓形成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。敬老院、福利院是以國(guó)家、集體供養(yǎng)為主，屬福利救濟(jì)型，而老年公寓是以個(gè)人繳費(fèi)為主，絕大多數(shù)老年人要用自己的退休金、子女的贍養(yǎng)費(fèi)或其他經(jīng)濟(jì)收入，交付老年公寓的各項(xiàng)費(fèi)用。老年公寓已經(jīng)呈現(xiàn)了不同的檔次，以滿足不同經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力的老年人的需要。3），在社會(huì)特征上，老年公寓實(shí)行同吃同住、同活動(dòng)的群居生活方式。4），在服務(wù)特

7、征上，老年公寓有較為完善、配套、系統(tǒng)的生活、娛樂(lè)、保健、醫(yī)療等服務(wù)。5），在產(chǎn)權(quán)特征上，老年公寓的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)可以擁有所有權(quán)，也可以只具有使用權(quán)，入住的老人則是租賃的形式。6），在開發(fā)特征上，要根據(jù)老年人的生理特征和生活需要，提供無(wú)障礙的居住環(huán)境。 2.2老年社區(qū)（老年住區(qū)）以老年人為主要居住對(duì)象，符合老年人生理和心理特征，成片開發(fā)、建設(shè)的老年住宅樓棟的集合體，配置有老年人輔助設(shè)施，并具備一定城市功能或配套機(jī)能。老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個(gè)大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起，。因?yàn)樯鐓^(qū)主要是為老年人服務(wù)的，因而老年社區(qū)

8、專門為老年人設(shè)置的醫(yī)護(hù)、家務(wù)服務(wù)、社會(huì)交往和文娛體育活動(dòng)等設(shè)施更為齊全，服務(wù)更為及時(shí)周到，而且對(duì)老年人有較多的優(yōu)惠。老年社區(qū)特征：1），專門老年住區(qū)老人占據(jù)主體地位，主要以老人為主的住區(qū)，其方式為居家養(yǎng)老。這是它區(qū)別于一般地產(chǎn)的主要因素。2），空間環(huán)境上與居民行為上表現(xiàn)為聚集化得獨(dú)立完整的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美統(tǒng)稱為養(yǎng)生住區(qū)。如美國(guó)的“金歲山莊”“安養(yǎng)住區(qū)”退休新村“老人們生活在專門老年住區(qū)要方便安全，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)綜合考慮居住與生活、工作、購(gòu)物、文化、教育休閑等多種要素，是和諧的新的生活方式的空間載體。3），具備一般社區(qū)的基本功能。除了本身構(gòu)成完整的自成體系的服務(wù)功能外，海域一

9、般房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣具有從事細(xì)胞的功能，具有對(duì)外的交通、通訊、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共設(shè)施和行政管理功能，與社會(huì)形成共享的發(fā)展格局。4），其優(yōu)勢(shì)在于便于為老年人集中提供專門服務(wù)，提高資源的利用效率，并為老人創(chuàng)造豐富多樣的同齡交流環(huán)境。5），專門老年社區(qū)往往有2-3棟以租賃形式經(jīng)營(yíng)的老年公寓。使得專門老年住區(qū)的模式和老年公寓的模式夾雜在一起，難以區(qū)分。在我國(guó)各地，已逐步建成一批老年社區(qū)。例如，北京太陽(yáng)城就是迄今北京規(guī)模最大的老年社區(qū)，它的總建筑面積為18萬(wàn)平方米。社區(qū)以家庭式養(yǎng)老與社會(huì)化養(yǎng)老相結(jié)合的形式。為滿足老年人的生活需要，建筑形式多為三至四層樓房并帶電梯，各種道路均為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，并根據(jù)老年人特點(diǎn)，配套設(shè)

10、計(jì)了齊全的設(shè)施，包括醫(yī)療康復(fù)、老年活動(dòng)、家政服務(wù)等設(shè)施。美國(guó)大力發(fā)展老年社區(qū)有四、五十年時(shí)間，已成為一個(gè)老年社區(qū)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家。為此，專門介紹一下美國(guó)較大的老年社區(qū)佛羅里達(dá)州的太陽(yáng)城中心。太陽(yáng)城中心坐落在佛羅里達(dá)西海岸，距佛羅里達(dá)環(huán)境最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程。太陽(yáng)城中心從1961年開始開發(fā)建設(shè)，目前已經(jīng)成為佛羅里達(dá)乃至全美國(guó)最好的老年社區(qū)。2.3普通型養(yǎng)老院有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無(wú)親人，較多的愿意或者被“社會(huì)工作”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。因此，國(guó)內(nèi)外住養(yǎng)老院的，主要是單身老人。在改革開放前，我國(guó)各地就辦有一定數(shù)量的養(yǎng)老院。改革開放以后，養(yǎng)老院的數(shù)量又有新的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)

11、計(jì)，截止2004年末，城市有養(yǎng)老院或敬老院4500多個(gè)，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院37000多個(gè)。總的說(shuō)來(lái)，一是數(shù)量少，二是水平低。例如，許多養(yǎng)老院是三、四個(gè)老人合住一間房，有的甚至六個(gè)老人合住一間房。目前我國(guó)城市的居住水平已經(jīng)顯著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他們都有自已的私密，都有不同的生活習(xí)慣，特別是不同的起居習(xí)慣，要讓幾個(gè)老人合住一間房，很多老人就不愿意去住。據(jù)出國(guó)調(diào)查資料顯示，美國(guó)和英國(guó)的養(yǎng)老院，都是一個(gè)老人住一套一居室，包括一間臥室、一間客廳、一廚、一衛(wèi)。相比之下，差距甚大。除了住房這個(gè)硬件條件差外，還有軟件條件，諸如生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)以及伙食水平，我國(guó)的養(yǎng)老院大多處于較低的檔次。因此

12、，今后我國(guó)的養(yǎng)老院建設(shè)，不僅要穩(wěn)步地、適度地增加數(shù)量，而且更要注意提高水平。也就是要從硬件條件和軟件條件兩個(gè)方面努力提高養(yǎng)老院的水平，使老人們?cè)陴B(yǎng)老院里住得好，生活得舒適，使許多老年人愿意住養(yǎng)老院。2.4醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院在西方國(guó)家，醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院雖然也叫養(yǎng)老院，但卻與醫(yī)院比較類似，這種養(yǎng)老院已經(jīng)有了一定數(shù)量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳?，就可以申?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。這種養(yǎng)老院，多為每個(gè)老人住一間類似旅館的房間，即臥室與衛(wèi)生間在一起。因?yàn)檫@些老人一天到晚躺在床上不能行動(dòng)，一般不需要帶有客廳和廚房。養(yǎng)老院對(duì)這些老人進(jìn)行24小時(shí)的醫(yī)護(hù)，包括診斷、治療、吃藥、打針、穿衣、吃飯、大小便

13、、洗臉、洗澡直至睡覺(jué)翻身(有的病人自己無(wú)力翻身)，都由醫(yī)護(hù)人員進(jìn)行護(hù)理。住這種養(yǎng)老院與住醫(yī)院進(jìn)行特護(hù)差不多，但費(fèi)用比醫(yī)院特護(hù)便宜得多。在我國(guó)，目前還沒(méi)有專門的醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。但在有的養(yǎng)老院（敬老院）中，拿出幾間房照顧生活不能自理的老人，進(jìn)行24小時(shí)的醫(yī)護(hù)，使這個(gè)養(yǎng)老院也兼有醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院的職能。世界各國(guó)城市眾多，情況各異。以上4種老年住宅，只是概括出的有代表性的形式。由于有的形式目前還處于萌芽狀態(tài)，因而適當(dāng)?shù)亟榻B了一些西方國(guó)家的老年住宅形式。由于我國(guó)各城市存在著較大的差異，應(yīng)該允許各個(gè)城市的專門老年住宅的形式多種多樣，有的老年公寓還可能兼有以上兩種或三種專門老年住宅的功能。二，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)1，美國(guó)

14、養(yǎng)老地產(chǎn)的歷史 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)從無(wú)到有，隨著其地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷發(fā)展，如今已形成非常成熟的體系。回顧美國(guó)老年地產(chǎn)的發(fā)展史，對(duì)于新興市場(chǎng)的老年地產(chǎn)的發(fā)展頗具借鑒意義。 2，老年地產(chǎn)的成熟階段及特征。由美國(guó)的老年地產(chǎn)的形成可以總結(jié)如下關(guān)于成熟老年住宅的主要發(fā)展階段及特征：3，美國(guó)老年地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀 3.1, 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的分類狀況 美國(guó)具有設(shè)施完善的老年住宅體系。日前，美國(guó)老年住宅模式主要有五種類型：獨(dú)立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院和老年社區(qū)。獨(dú)立式老年住宅主要滿足有自理能力的老年人的需求，一般分為普通住宅和老年人專用住宅。普通住宅的費(fèi)用一般較低，并且注意提供完善的社區(qū)功能。而老年人專用住宅則

15、有專門的服務(wù)人員提供老年人所需服務(wù)(但一般不包括醫(yī)療和護(hù)理服務(wù))，住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂(lè)場(chǎng)所和公共食堂等各類設(shè)施，并有完備的保衛(wèi)和報(bào)警系統(tǒng)。 美國(guó)的老年公寓一般分為三類：自住型老年公寓、陪護(hù)型老年公寓和特護(hù)型老年公寓。自住型老年公寓通常不為老年人提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，但會(huì)提供完善的社區(qū)服務(wù)。陪護(hù)型老年公寓則向老年人提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、洗衣、體檢及其他個(gè)人生活方面的服務(wù)。特護(hù)型老年公寓除了上面兩種類型所提到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)。美國(guó)老年公寓及護(hù)理業(yè)項(xiàng)目投資中心(NC)估計(jì)，美國(guó)的老年公寓設(shè)施每年平均增長(zhǎng)幅度超過(guò)10%，現(xiàn)在有超過(guò)28

16、000個(gè)老年公寓遍及全國(guó)。在美國(guó)，老年社區(qū)在近十多年來(lái)發(fā)展迅速，它們大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，社區(qū)中提供各種專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，逐漸形成了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。太陽(yáng)城中心是美國(guó)較大的老年社區(qū)之一，于1961年開始建設(shè)，已經(jīng)成為全美最好的老年社區(qū)之一。這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過(guò)30天。社區(qū)提供貨品齊全的購(gòu)物場(chǎng)所，包括餐飲、郵政和宗教服務(wù)在內(nèi)的完備服務(wù)，以及專業(yè)化的醫(yī)療服務(wù)和豐富的娛樂(lè)休閑服務(wù)。太陽(yáng)城中心現(xiàn)有來(lái)自全美及世界各地的住戶16000名，且一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。美國(guó)太陽(yáng)城中心的居民必須是55歲以上的老人，陪同老人的中青年人一年居住在

17、中心的時(shí)間不能超過(guò)30天。社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)建造了各種戶型以適應(yīng)不同類型老人的要求。美國(guó)太陽(yáng)城中心現(xiàn)有來(lái)自全美以及世界各地的住戶1.6萬(wàn)戶，并一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。整個(gè)社區(qū)由包括“太陽(yáng)城中心”(獨(dú)立家庭別墅)、“國(guó)王之殿”(連體別墅)、“湖中之塔”(輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu))、“庭院”和“阿斯頓花園”(出租的獨(dú)立居住公寓)以及“自由廣場(chǎng)”(輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu))六大居住社區(qū)。以上各社區(qū)共同享用一個(gè)郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。在太陽(yáng)城中心，無(wú)論您選擇哪種住宅，都會(huì)享受到積極活躍的老年生活方式。連體別墅中的一套住宅價(jià)位從9萬(wàn)美元到20萬(wàn)美元不等，并且還可以選擇全部、部分或不需公共維護(hù)保

18、養(yǎng)的住宅。在太陽(yáng)城中心，每人每年享用綜合會(huì)所的費(fèi)用為140美元。享受的康樂(lè)設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤游戲場(chǎng)、草地保齡球、健身和娛樂(lè)中心、會(huì)議室和一個(gè)1萬(wàn)平方英尺的劇場(chǎng)。住在太陽(yáng)城中心的居民，大約三分之一是活躍的高爾夫球愛(ài)好者，因?yàn)楦郀柗蚯蚴且环N最適于老年人的健身運(yùn)動(dòng)。無(wú)論您是初學(xué)者還是高手，都可以參加。因?yàn)樘?yáng)城中心的高爾夫球場(chǎng)共有126個(gè)洞，比標(biāo)準(zhǔn)的18洞球場(chǎng)大得多，球洞也多得多，以利眾多老人同時(shí)活動(dòng)。在交納入會(huì)費(fèi)后，每年每人費(fèi)用大約為1500美元。在社區(qū)內(nèi)，有各種各樣的俱樂(lè)部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上，例如，您曾經(jīng)是一個(gè)外科大夫，但年輕時(shí)您可能一直喜歡做木匠活，今天

19、生活在太陽(yáng)城里，您可以到木工坊去做您喜歡的木匠活，也可以到縫紉坊去做縫紉活等等。根據(jù)美國(guó)一項(xiàng)調(diào)查表明，生活在這樣環(huán)境的老年社區(qū)中，老年人的平均壽命要延長(zhǎng)十歲。當(dāng)然，這個(gè)延長(zhǎng)十歲，不一定很科學(xué)，也可能是商業(yè)宣傳的用語(yǔ)。 3.2 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況 3.2.1 激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 根據(jù)美國(guó)老年公寓及護(hù)理業(yè)項(xiàng)目投資中心最近的一項(xiàng)調(diào)查表明, 住進(jìn)陪助型公寓的美國(guó)公民平均年齡是85歲, 平均居住時(shí)間是30個(gè)月。對(duì)一個(gè)擁有張100床位的老年公寓來(lái)說(shuō), 折算下來(lái)每月至少需要3一4名居住者。市場(chǎng)卻要求開發(fā)商在控制好成本的前提下、在一合理價(jià)位向老年人提供公寓。據(jù)不久前的統(tǒng)計(jì), 生活在陪助型公寓中的老人, 2/3

20、的年收人只有$25000左右, 但這些公寓每年就需要支付左右。費(fèi)用太高會(huì)導(dǎo)致大多數(shù)老年人負(fù)擔(dān)不起, 市場(chǎng)需求不旺己造成負(fù)面影響。開發(fā)商可以為老年人提供更多的舒適性, 但租金的回報(bào)使業(yè)主不能負(fù)擔(dān)成本。 對(duì)老年公寓市場(chǎng)另一個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)是認(rèn)為每一個(gè)超過(guò)65歲的老人都想搬進(jìn)老年公寓。事實(shí)上, 美國(guó)當(dāng)今85歲左右的老年人一般都經(jīng)歷過(guò)經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)代,對(duì)食品短缺和大量失業(yè)記憶猶新, 對(duì)每年花上上萬(wàn)美元住老年公寓的觀念難以接受。但二戰(zhàn)時(shí)期出生的一代則有可能樂(lè)意主動(dòng)搬進(jìn)老年公寓歡度晚年, 因?yàn)樗麄円呀?jīng)適應(yīng)了高消費(fèi)。 為了吸引這兩代人消費(fèi)老年公寓, 開發(fā)商重點(diǎn)對(duì)美國(guó)家庭中的成年孩子（20年之后的潛在客戶）進(jìn)行不遺

21、余力的營(yíng)銷, 聘有全天候的市場(chǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶從獲得宣傳材料開始到去老年公寓社區(qū)參觀的所有事情,并且經(jīng)常組織各種適合老年人的活動(dòng)以吸引潛在客戶的注意力。 在提高居住舒適性方面, 開發(fā)商更是不遺余力。2000年1月份, 芝加哥地區(qū)一個(gè)老年公寓項(xiàng)目Maravilla in Vernon hills落成, 它營(yíng)造了另一種居住氛圍。六層樓的建筑, 屋頂覆蓋18000平方英尺的玻璃彎頂, 有一個(gè)非常大的中庭, 完全模擬熱帶氣候, 里面植有熱帶雨林植物, 人工瀑布、休閑小徑、溫泉點(diǎn)綴其間。 3.2.2不同的經(jīng)營(yíng)策略 美國(guó)一家大型房地產(chǎn)信托投資公司太平洋海灣物業(yè)公司3年前小規(guī)模地進(jìn)人老年公寓市場(chǎng), 經(jīng)營(yíng)一類

22、對(duì)入住者年齡進(jìn)行嚴(yán)格限制的自住型老年公寓。每個(gè)公寓單元帶廚房, 配有家具及所有日用品?，F(xiàn)在公司準(zhǔn)備每年平均開放5所新的老年公寓設(shè)施, 集中在市場(chǎng)進(jìn)人障礙非常之高、人口密集的地區(qū),比如加里福尼亞州南部靠近洛杉磯的地區(qū), 那是一個(gè)老年公寓市場(chǎng)需求很大但開發(fā)成本也高得使許多開發(fā)商到了望而卻步的地方。 與此經(jīng)營(yíng)思路完全逆反的是一家專門從事小規(guī)模陪助型公寓的開發(fā)商bee hive homes。他們遠(yuǎn)離土地價(jià)格昂貴的大都市, 選擇居住人口僅有5000人左右的小鎮(zhèn), 所建造的陪助型公寓一般只容納12戶左右, 由于規(guī)模過(guò)小而不受一些類似美國(guó)殘疾人法等法律的限制, 采取許特經(jīng)營(yíng)方式, 也非常成功?？傊? 誰(shuí)具備

23、在老年公寓服務(wù)水平和舒適性水平上的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力, 誰(shuí)就會(huì)笑到最后。 3.2.3 老年公寓發(fā)展的限制因素 在賓州西南地區(qū), 老年公寓被過(guò)度開發(fā)和競(jìng)爭(zhēng)局面不斷擴(kuò)大的內(nèi)在原因是開發(fā)商按照自己的人口調(diào)查結(jié)論進(jìn)行決策, 但是也缺少必要的政府監(jiān)控。老年公寓的投資興建被大多數(shù)地方政府視為正面的、積極的因素, 一般都會(huì)對(duì)此大開綠燈。 對(duì)過(guò)度開發(fā)的一個(gè)限制是,與醫(yī)療有關(guān)的物業(yè)需要國(guó)家醫(yī)療管理部門的批準(zhǔn)。各州醫(yī)療護(hù)理制度要求不同, 對(duì)醫(yī)療護(hù)理費(fèi)用支付的許可要求也不同。同時(shí), 醫(yī)療保健優(yōu)先支付制度對(duì)提供醫(yī)療保健服務(wù)的老年公寓出租有很大影響, 像提供較高保健服務(wù)的美國(guó)太陽(yáng)保健園就受此影響而瀕臨倒閉。最大的限制是資金匾

24、乏。據(jù)NIC (Network Information Center) 估計(jì), 老年公寓設(shè)施每年平均增長(zhǎng)幅度超過(guò)10%, 現(xiàn)在超過(guò)28000個(gè)老年公寓設(shè)施遍及全國(guó)。另對(duì)老年公寓投資貸款人的一項(xiàng)調(diào)查反映出1999年共貸出108億美元, 比1998年增長(zhǎng)15%。但是到了2000年, 資金開始緊縮。市場(chǎng)的過(guò)度開發(fā)使出貸人變得更加挑剔與謹(jǐn)慎, 一般只貸給他的固定客戶。 華爾街金融市場(chǎng)很早就對(duì)這類帶醫(yī)療設(shè)施的物業(yè)投注了極大熱情。但是到了1998年, 熱情開始降溫, 最后導(dǎo)致房地產(chǎn)信托股票的逐波下降, 甚至跌破其凈資產(chǎn)的價(jià)值?？傮w上看, 現(xiàn)在美國(guó)特護(hù)型老年公寓已經(jīng)飽和, 陪助型老年公寓投資己呈現(xiàn)下降趨勢(shì),

25、 只有自住型老年公寓尚具有較好的投資回報(bào)。3.3 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)建筑商3.3.1 美國(guó)老年住宅開發(fā)商Pulte Homes Pulte Homes 公司是目前全美55歲以上活躍長(zhǎng)者置業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，而這一市場(chǎng)在美國(guó)增長(zhǎng)是最快的。Pulte Homes 公司在2001年以17億美元通過(guò)并購(gòu)Del Webb 公司，獲得了Sun City 品牌。Pulte Homes 公司把客戶分為首次置房、首次換房、二次換房和活躍長(zhǎng)者置房四類，強(qiáng)調(diào)深化對(duì)不同TCG（目標(biāo)客戶群）住區(qū)建立不同的建設(shè)理念，根據(jù)不同的TCG調(diào)整思路，進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)，實(shí)實(shí)在在地按客戶實(shí)際情況建房，取得了很好的市場(chǎng)成績(jī)。3.3.2 Mead

26、owmont Retirement community (Meadowmont 退休住區(qū)有限公司) 該公司是目前美國(guó)最為專業(yè)的老年住宅建造商之一。The Cedars of Chapel Hill 就是它的經(jīng)典案例。該住宅項(xiàng)目規(guī)模龐大，有自理型老人居住的適老化住宅，有輔助生活型老年住宅，還有特護(hù)型老年住宅。 The Cedars of Chapel Hill開始于2002年五月十五，預(yù)計(jì)2010年五月十五完工。該社區(qū)專門為退休的老人設(shè)計(jì)建造的?？偟慕ㄔ煲?guī)模為251套公寓，公寓面積為507711平方英尺；49棟獨(dú)立式小住宅，面積為108929平方英尺；癡呆老人專業(yè)床位36張，24118平方英尺；

27、特別護(hù)理52張，30606平方英尺。普通社交活動(dòng)空間43566平方英尺；公共廚房4879平方英尺；零售商業(yè)面積1273平方英尺；健身房1499平方英尺；游泳池3246平方英尺。專門老年社區(qū)的銷售方式要適應(yīng)專門老年住區(qū)市場(chǎng)定位及多元化發(fā)展的要求，銷售方式即包括出售房屋（或房間）的產(chǎn)權(quán)，由包括出租房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)式酒店銷售（產(chǎn)權(quán)式酒店是一種投資行為與消費(fèi)行為相融合的方式）。其中出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念，創(chuàng)造地衍生出多種即滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求又適合開發(fā)經(jīng)營(yíng)的租賃方式。產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合專門老年住區(qū)中部分老年公寓的本地養(yǎng)老、異地養(yǎng)老等服務(wù)模式的市場(chǎng)定位，其一方面滿

28、足了投資者獲得投資收益的心理預(yù)期，另一方面可以使開發(fā)商快速回籠資金，繼續(xù)擁有專門老年住區(qū)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，從而有利于專門老年住區(qū)的經(jīng)驗(yàn)方向。4，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境4.1 養(yǎng)老金養(yǎng)老的支付來(lái)源是整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的關(guān)鍵。通常情況下，人們年輕時(shí)工作賺錢，消費(fèi)一部分后，將剩下的儲(chǔ)蓄以支付老年生活。由于現(xiàn)代金融的發(fā)達(dá)，人們的儲(chǔ)蓄工具非常豐富，一方面可以購(gòu)買保守的儲(chǔ)蓄產(chǎn)品，獲得較為穩(wěn)定的未來(lái)回報(bào)；另一方面，可以選擇更為激進(jìn)的儲(chǔ)蓄方式，如購(gòu)買股票、垃圾債券等。這樣的儲(chǔ)蓄方式更加容易受到金融市場(chǎng)波動(dòng)的影響，每一次的金融市場(chǎng)的危機(jī)都會(huì)導(dǎo)致很多老年人失去他們的收入來(lái)源，使其晚年生活陷入困境。因此，從社會(huì)角度看，如

29、何構(gòu)建一個(gè)穩(wěn)定高效的金融體系將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。美國(guó)三大支柱養(yǎng)老金計(jì)劃 美國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老金計(jì)劃分為三大板塊，分別為政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃、雇主養(yǎng)老金計(jì)劃和個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃。這三個(gè)支柱的格局并不是一開始就形成的，而是不斷發(fā)展完善的。最先有的是雇主養(yǎng)老金計(jì)劃，也就是目前的第二支柱，然后才出現(xiàn)第一支柱政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃，個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃作為補(bǔ)充，是最后才出現(xiàn)的。1），第一支柱政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃又稱為社會(huì)保障養(yǎng)老金計(jì)劃或公共養(yǎng)老金計(jì)劃，是一種普及全美國(guó)公民的養(yǎng)老金計(jì)劃，也是美國(guó)養(yǎng)老金計(jì)劃的基石。在美國(guó)，所有公民都會(huì)有一個(gè)“社會(huì)保障號(hào)”，用這個(gè)號(hào)碼對(duì)應(yīng)著自己的社會(huì)保障養(yǎng)老金，

30、這一社會(huì)保障號(hào)的地位類似于我國(guó)的身份證號(hào)碼，由此可見(jiàn)養(yǎng)老金在美國(guó)國(guó)內(nèi)的重要地位。美國(guó)的政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃資金來(lái)源于專項(xiàng)稅收社會(huì)保障稅，這項(xiàng)稅收與美國(guó)的其他稅收分開管理，專項(xiàng)供給養(yǎng)老金。養(yǎng)老金的運(yùn)營(yíng)采取的模式是現(xiàn)收現(xiàn)付制，就是說(shuō)當(dāng)期的社會(huì)保障稅稅收收入用于當(dāng)期的保險(xiǎn)金支出，不足的話有政府財(cái)政保障。由于是政府強(qiáng)制型的養(yǎng)老金計(jì)劃，所以社會(huì)保障稅的征收也是全國(guó)強(qiáng)制性統(tǒng)籌，由雇主和雇員共同繳納，比例各為50%，這是雇主和雇員的法定義務(wù)。當(dāng)然，這種養(yǎng)老金計(jì)劃的覆蓋面也相當(dāng)廣泛，不僅覆蓋公司或機(jī)構(gòu)雇員，也包括了各種形式的自雇用人員，自雇用人員既是雇員又是雇主，所以要負(fù)擔(dān)所有的社會(huì)保障稅。政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)

31、劃對(duì)受益資格也作了規(guī)定，對(duì)年齡的要求為65歲，如果想在65歲之前領(lǐng)取，只能領(lǐng)取全額的一定比例，并且最早也不能在62歲之前領(lǐng)取。2），第二支柱雇主養(yǎng)老金計(jì)劃雇主養(yǎng)老金計(jì)劃是美國(guó)養(yǎng)老金計(jì)劃的第二支柱，它的重要性在某種程度上都超過(guò)了第一支柱。2002年，美國(guó)參加雇主養(yǎng)老金計(jì)劃的人數(shù)已經(jīng)超過(guò)了6000萬(wàn)，平均領(lǐng)取的退休金約占退休人員總退休收入的40%左右，截至2002年底，美國(guó)雇主養(yǎng)老金總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到10.2萬(wàn)億美元，占到當(dāng)時(shí)美國(guó)GDP的102%，其重要性由此可見(jiàn)。雇主養(yǎng)老金計(jì)劃又包括私人養(yǎng)老金計(jì)劃和公共部門養(yǎng)老金計(jì)劃兩個(gè)部分。 2.1），私人養(yǎng)老金計(jì)劃我們一般意義上說(shuō)的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃都是指私人養(yǎng)老金

32、計(jì)劃，前面已經(jīng)提到，雇主養(yǎng)老金計(jì)劃在上世紀(jì)70年代得到了大發(fā)展，1974年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了雇員退休收入保障法案，為雇主養(yǎng)老金計(jì)劃制訂了標(biāo)準(zhǔn)。雇主養(yǎng)老金計(jì)劃相比于公共養(yǎng)老金計(jì)劃有很多好處，對(duì)于雇主而言，建立雇主養(yǎng)老金計(jì)劃可以緩解勞資雙方的矛盾，有利于吸引和穩(wěn)定優(yōu)秀的雇員；對(duì)于雇員而言，雇主養(yǎng)老金計(jì)劃是福利計(jì)劃的重要組成部分，有利于保障雇員退休后的基本生活。當(dāng)然，雇主養(yǎng)老金計(jì)劃也不僅僅是勞資雙方普遍獲益的措施，同時(shí)也對(duì)活躍金融市場(chǎng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。在美國(guó)，幾乎每個(gè)公司都有自己的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃，所以也就導(dǎo)致了雇主養(yǎng)老金計(jì)劃的復(fù)雜多樣性。不過(guò)從總體上可以分為兩種模式：繳費(fèi)確定計(jì)劃（）和待

33、遇確定計(jì)劃（）。美國(guó)的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃在20世紀(jì)70年代以前基本都是待遇確定型，即DB模式，自20世紀(jì)80年代以來(lái)，以個(gè)人賬戶為基礎(chǔ)的繳費(fèi)確定型，即DC模式的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃有了迅速的發(fā)展。目前這兩種方式并存，但在具體組織方式上兩者仍存在較大差別。A，繳費(fèi)確定計(jì)劃（） 繳費(fèi)確定計(jì)劃又稱為“個(gè)人帳戶計(jì)劃”，顧名思義就是這一養(yǎng)老金計(jì)劃期初所交納的費(fèi)用是確定的，而最后獲得的待遇是不確定的。繳費(fèi)確定計(jì)劃是指雇主和雇員共同繳納一定比例的費(fèi)用而形成的養(yǎng)老金帳戶，最后雇員所獲取養(yǎng)老金的多少取決于繳費(fèi)年限的長(zhǎng)短、繳費(fèi)數(shù)量的多少和投資收益的高低。采取這種養(yǎng)老金計(jì)劃的雇主，不必承擔(dān)將來(lái)提供確定額度養(yǎng)老金的義務(wù)，只需按

34、預(yù)先規(guī)定的額度比例存入一定的款項(xiàng)，雇員存入的額度由自己確定，好多公司規(guī)定了一個(gè)上限，比如規(guī)定雇員交納額度不得高于工資的13%，雇主繳納的數(shù)額一般和雇員相同。這種雇主養(yǎng)老金計(jì)劃是后來(lái)才發(fā)展起來(lái)的，美國(guó)政府為鼓勵(lì)其發(fā)展，給與了稅收優(yōu)惠的政策扶持。 這一雇主養(yǎng)老金計(jì)劃還有其他很多優(yōu)點(diǎn)，對(duì)雇員有很強(qiáng)的吸引力，尤其是雇員在退休前決定終止養(yǎng)老金計(jì)劃時(shí)，雇員可以靈活的選擇處理帳戶資產(chǎn)的方式，可以將其轉(zhuǎn)移到新的雇主養(yǎng)老金帳戶中，也可以轉(zhuǎn)存入其他基金或保險(xiǎn)公司，或者繼續(xù)留在原養(yǎng)老金帳戶里。如果雇員在退休前死亡，其雇主養(yǎng)老金帳戶所有金額會(huì)轉(zhuǎn)給雇員的家屬。不僅如此，如果雇員由于某種原因想提前享用養(yǎng)老金帳戶的金額時(shí)，

35、可以隨時(shí)終止養(yǎng)老金計(jì)劃并不比承擔(dān)任何責(zé)任。 當(dāng)然，這一養(yǎng)老金計(jì)劃也會(huì)存在不足，首先是由于雇員繳費(fèi)比例以及繳費(fèi)年度的差異導(dǎo)致了該養(yǎng)老金計(jì)劃金額差距較大，其次是由于政府采取的稅收延遲優(yōu)惠會(huì)導(dǎo)致雇員最后在享用養(yǎng)老金時(shí)一下子支付數(shù)量可觀的所得稅。 和雇主養(yǎng)老金計(jì)劃類似，繳費(fèi)確定型養(yǎng)老金計(jì)劃也有紛雜的種類，比較著名的有401(k)計(jì)劃、403B計(jì)劃、457計(jì)劃、利潤(rùn)分享計(jì)劃、節(jié)儉儲(chǔ)蓄計(jì)劃、購(gòu)買貨幣計(jì)劃、股票所有權(quán)計(jì)劃等等。這其中又以401(k)計(jì)劃最為知名，401(k)是美國(guó)聯(lián)邦稅法中與養(yǎng)老金計(jì)劃有關(guān)的條款代碼，這一養(yǎng)老金計(jì)劃是由聯(lián)邦政府批準(zhǔn)允許雇員在稅前根據(jù)薪金的一定比例繳款而建立起來(lái)的一種養(yǎng)老金計(jì)劃

36、。與一般養(yǎng)老金計(jì)劃不同的是,法律規(guī)定該養(yǎng)老金計(jì)劃個(gè)人帳戶金額的任何增值均可遞延納稅，通常情況下該帳戶內(nèi)的金額在雇員59歲半之前不能隨意提取，否則必須補(bǔ)交稅款并且繳納罰款。 B，待遇確定計(jì)劃（） 所謂待遇確定型養(yǎng)老金計(jì)劃是指繳費(fèi)并不確定，雇員在退休時(shí)所獲的待遇是確定的養(yǎng)老金計(jì)劃。這種養(yǎng)老金計(jì)劃不實(shí)行個(gè)人帳戶制度。一般情況下雇員不繳費(fèi)，繳費(fèi)額全部由雇主承擔(dān)。由于雇員退休時(shí)雇主有義務(wù)支付固定的待遇，所以雇主繳費(fèi)多少部分取決于養(yǎng)老金投資收益的狀況，如果收益較好，雇主就可以少繳費(fèi)甚至?xí)簳r(shí)不繳費(fèi)；反之，就得多繳費(fèi)。這種養(yǎng)老金制度與我國(guó)目前仍然實(shí)行的退休時(shí)按工資的一定比例計(jì)發(fā)養(yǎng)老金的辦法，有相似之處。在待遇

37、確定型養(yǎng)老金計(jì)劃中，多數(shù)雇主都會(huì)規(guī)定一個(gè)年齡限制，比如說(shuō)在公司工作10年或15年以上，如果雇員達(dá)不到這一條件，就不會(huì)享受雇主的養(yǎng)老金待遇，這樣也就在一定程度上穩(wěn)定了雇員，能夠減少人員流動(dòng)。與繳費(fèi)確定型養(yǎng)老金計(jì)劃不同的是，在待遇確定養(yǎng)老金計(jì)劃中，雇員退休之前不能提前支取養(yǎng)老金；雇員退休前死亡的，雇主不必向其家屬提供養(yǎng)老金，只需一次性支付定額的撫恤金即可。9 對(duì)于雇員來(lái)說(shuō)，待遇確定型養(yǎng)老金計(jì)劃沒(méi)有繳費(fèi)的壓力，但是也影響了雇員工作的流動(dòng)；對(duì)于企業(yè)而言，待遇確定性養(yǎng)老金計(jì)劃能夠減少一定時(shí)期內(nèi)的成本支出，但是由于養(yǎng)老金的支付總額是一個(gè)龐大的未知數(shù)，所以會(huì)導(dǎo)致公司利潤(rùn)的波動(dòng)，影響公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)定。以上說(shuō)的兩

38、種養(yǎng)老金計(jì)劃是美國(guó)私人養(yǎng)老金計(jì)劃兩種主要的形式，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，采用待遇確定計(jì)劃的企業(yè)數(shù)量有所下降，而繳費(fèi)確定計(jì)劃的發(fā)展很快。目前，繳費(fèi)確定型養(yǎng)老金資產(chǎn)占整個(gè)私人養(yǎng)老金總資產(chǎn)的40%以上，參加的職工也高達(dá)60%以上， 新建立的私人養(yǎng)老金計(jì)劃中大多選擇繳費(fèi)確定型。2.2.），公共部門養(yǎng)老金計(jì)劃所謂公共部門養(yǎng)老金計(jì)劃是指聯(lián)邦政府、州以及地方政府為其公務(wù)員定制的養(yǎng)老金計(jì)劃，這一養(yǎng)老金計(jì)劃類似于我國(guó)一直采用的行政、衛(wèi)生、教育及企事業(yè)單位養(yǎng)老金計(jì)劃。由于美國(guó)屬于聯(lián)邦制國(guó)家，其公務(wù)員便分為聯(lián)邦政府公務(wù)員和地方政府公務(wù)員兩個(gè)獨(dú)立的部分，除了聯(lián)邦政府為其公務(wù)員建立養(yǎng)老金計(jì)劃外，地方各級(jí)政府也都為其

39、雇員建立了養(yǎng)老金計(jì)劃。這些養(yǎng)老金計(jì)劃統(tǒng)稱為公共部門養(yǎng)老金計(jì)劃，這一養(yǎng)老金計(jì)劃又分為公務(wù)員退休金計(jì)劃和聯(lián)邦雇員退休金計(jì)劃。兩者之間的主要區(qū)別是：公務(wù)員退休金計(jì)劃的對(duì)象是1983年以前參加工作的公務(wù)員，而聯(lián)邦雇員退休金計(jì)劃則主要是為1984年以后參加工作的公務(wù)員設(shè)立的。公務(wù)員退休金計(jì)劃是一個(gè)待遇確定型的養(yǎng)老金計(jì)劃，由聯(lián)邦政府根據(jù)公務(wù)員的工作年限和工資水平為其退休時(shí)提供一定的養(yǎng)老金。這種養(yǎng)老金計(jì)劃的資金來(lái)源主要是雇員和政府部門的共同繳費(fèi)，不足的部分由政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。和私人養(yǎng)老金計(jì)劃類似，長(zhǎng)期雇員將得到較高的退休金待遇，而短期雇員的退休金待遇則要低一些。前面已經(jīng)提到，美國(guó)在1935年通過(guò)了社會(huì)保障法案，

40、建立了社會(huì)保障養(yǎng)老金制度，然而當(dāng)時(shí)的聯(lián)邦政府公務(wù)員并未包括在內(nèi)。直到1983年，美國(guó)國(guó)會(huì)修訂了社會(huì)保障法案，規(guī)定聯(lián)邦政府的新雇員全部參加聯(lián)邦社會(huì)保障計(jì)劃。這一法案的修訂為聯(lián)邦政府公務(wù)員養(yǎng)老金制度改革提供了機(jī)會(huì)，新的聯(lián)邦雇員養(yǎng)老金計(jì)劃正是在這種情況下產(chǎn)生的。1987年，聯(lián)邦雇員退休金計(jì)劃正式建立，范圍覆蓋了所有1984年以后參加工作的公務(wù)員，1984年以前參加工作的公務(wù)員可以根據(jù)自己的選擇執(zhí)行新制度或者舊制度。3） 第三支柱個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃即為個(gè)人退休賬戶養(yǎng)老金，是由聯(lián)邦政府提供稅收優(yōu)惠、個(gè)人自愿參加的養(yǎng)老金計(jì)劃，是美國(guó)社會(huì)保障體系的有力補(bǔ)充。按照美國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，所有70

41、歲以下且有收入者均可開設(shè)個(gè)人退休金賬戶（IRA）。目前聯(lián)邦政府對(duì)個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃的稅收優(yōu)惠主要有以下兩種方式： 第一種是稅收延遲，就是說(shuō)個(gè)人在向退休金帳戶注入資金時(shí)免收個(gè)人所得稅，只有到提款時(shí)才收取的優(yōu)惠政策。第二種是稅收免除，這種方式在注入資金時(shí)仍舊收取個(gè)人所得稅，只是對(duì)本金最后獲得的投資收益免收，這些收益包括利息、投資分紅等。 聯(lián)邦政府對(duì)于第二支柱和第三支柱的養(yǎng)老金計(jì)劃都不提供政府保障，給與的是政策上的支持。4.2 美國(guó)醫(yī)療保險(xiǎn)美國(guó)的醫(yī)療制度以其費(fèi)用高昂、覆蓋面小、保障有限、制度復(fù)雜、改革艱難而聞名。美國(guó)的醫(yī)療制度不同于世界上大多數(shù)工業(yè)化國(guó)家,沒(méi)有建立統(tǒng)一醫(yī)療保險(xiǎn)制度,既不是像德國(guó)的社會(huì)

42、保險(xiǎn)型醫(yī)療保險(xiǎn),也不像英國(guó)的國(guó)家保險(xiǎn)型醫(yī)療保險(xiǎn),而是以復(fù)雜多樣的自由市場(chǎng)型為其主要特征,商業(yè)保險(xiǎn)盛行。美國(guó)的醫(yī)療保障主要包括兩大類:第一類是由政府承辦的社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn),以資助老年、殘疾或患有嚴(yán)重腎病的美國(guó)公民的醫(yī)療照顧制度(Medicare)和資助貧困家庭的醫(yī)療援助制度(Medicaid)為主,但在美國(guó)的整個(gè)醫(yī)療保障體系中,這種社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)計(jì)劃并不占重要地位,覆蓋人群有限。第二類就是私營(yíng)醫(yī)療保險(xiǎn),包括非盈利性醫(yī)療保險(xiǎn)(以藍(lán)盾、藍(lán)十字等組織為代表)與盈利性的商業(yè)醫(yī)療保險(xiǎn)兩種,是美國(guó)醫(yī)療保障制度的重要組成部分,其中開展醫(yī)療保險(xiǎn)的商業(yè)保險(xiǎn)公司就有1 000多家,目前在美國(guó)80%以上的國(guó)家公務(wù)員和74%

43、的私營(yíng)企業(yè)雇員通過(guò)購(gòu)療保險(xiǎn)為自己及家人轉(zhuǎn)移疾病風(fēng)險(xiǎn)。此外,有14%左右人口的無(wú)保險(xiǎn)者,由于無(wú)能力購(gòu)買保險(xiǎn)和支付高額醫(yī)療費(fèi),除得了重病外,獲得量血壓、止血等極平常檢查與治療的機(jī)會(huì)都很少,因延誤診治而留有后遺癥、長(zhǎng)期住院的不少,死亡率高。這不僅對(duì)個(gè)人不利,也成為整個(gè)醫(yī)療上的公平性問(wèn)題。 美國(guó)醫(yī)療制度存在的主要問(wèn)題是費(fèi)用上漲和公平性問(wèn)題。WHO的1997年部分國(guó)家醫(yī)療保障制度指標(biāo)排名顯示美國(guó)在被統(tǒng)計(jì)的191個(gè)國(guó)家里面人均醫(yī)療支出排名第一位,而國(guó)民總體健康水平排名卻只有第72位,醫(yī)療籌資分配公平性排名在第55位左右。無(wú)疑,美國(guó)的醫(yī)療保健費(fèi)是世界上最昂貴的,占該國(guó)GDP的14%左右,但其醫(yī)療保險(xiǎn)的效果卻

44、不理想,其國(guó)民預(yù)期壽命低于大多數(shù)歐洲國(guó)家。美國(guó)醫(yī)療費(fèi)用失控和醫(yī)療效果不佳的主要原因是醫(yī)療服務(wù)市場(chǎng)缺乏管制,為患者提供的醫(yī)療服務(wù)之中的絕大部分是由私人醫(yī)生提供的,醫(yī)生擁有相當(dāng)多的決策權(quán),其行醫(yī)行為較少受到限制,導(dǎo)致不必要的手術(shù)、住院治療、體檢和處方過(guò)多。美國(guó)醫(yī)療制度的公平性也存在嚴(yán)重問(wèn)題,由于缺乏國(guó)民健康保險(xiǎn),那些經(jīng)濟(jì)上處于不利地位的人們?cè)讷@取高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)上也處于不利地位。那些沒(méi)有任何醫(yī)療保險(xiǎn)的人口就是醫(yī)療制度缺乏公平性的最好例證。 美國(guó)的醫(yī)療保險(xiǎn)制度由私人醫(yī)療保險(xiǎn)和社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)構(gòu)成。人們常說(shuō)的“醫(yī)療保險(xiǎn)"(Medicare)屬于政府資助的社會(huì)保險(xiǎn)項(xiàng)目。 在美國(guó)不少人同時(shí)參加私人醫(yī)

45、療保險(xiǎn)和社會(huì)保險(xiǎn)。 美國(guó)的醫(yī)療保險(xiǎn)行業(yè)雇員大約有900萬(wàn)人每年生產(chǎn)的產(chǎn)值占GDP的14%約1萬(wàn)億美元。 最大的兩項(xiàng)開支是醫(yī)院(約占39%)和醫(yī)生服務(wù)費(fèi)(約占18%)。 以下將簡(jiǎn)述美國(guó)醫(yī)療保險(xiǎn)的規(guī)模與結(jié)構(gòu); 醫(yī)療保險(xiǎn)的籌資;醫(yī)療保險(xiǎn)中隱含的政府補(bǔ)貼;衛(wèi)生保健的社會(huì)負(fù)擔(dān). 1），醫(yī)療保險(xiǎn)的規(guī)模與結(jié)構(gòu) 美國(guó)政府的醫(yī)療保險(xiǎn)是一種特指的社會(huì)保險(xiǎn)制度。 它起始于1965年是為了向65歲以上的老年人提供醫(yī)療保險(xiǎn)。 1990年美國(guó)政府醫(yī)療保險(xiǎn)的支出額達(dá)981億美元占聯(lián)邦財(cái)政總支出的7.8%。 1995年政府醫(yī)療保險(xiǎn)支出額達(dá)到1598億美元占聯(lián)邦財(cái)政總支出的10.5%它是僅次于社會(huì)保障項(xiàng)目的第二大政府財(cái)政支出項(xiàng)

46、目。 醫(yī)療保險(xiǎn)幾乎包括了65歲以上的全部人口。 1993年參加者達(dá)3200萬(wàn)人。 醫(yī)療保險(xiǎn)項(xiàng)目由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)管理各州間政策統(tǒng)一。 不同于醫(yī)療補(bǔ)貼需要進(jìn)行生計(jì)檢驗(yàn)醫(yī)療保險(xiǎn)無(wú)需測(cè)定參與者的收入情況。 醫(yī)療保險(xiǎn)大約包括了老年人住院治療醫(yī)療費(fèi)用的90%。 與此相比醫(yī)療補(bǔ)貼大約包括了低收入者住院治療費(fèi)用的80%不足部份通過(guò)醫(yī)院對(duì)私人投保者提高收費(fèi)來(lái)解決。 因此平均起來(lái)私人投保的醫(yī)療費(fèi)價(jià)格要高出近30%。 2），美國(guó)醫(yī)療保險(xiǎn)福利金 A 部份為“住院醫(yī)療保險(xiǎn)"(HI)1993年的支出額為900億美元。 參加A部份保險(xiǎn)是強(qiáng)制性的它允許參與者每年享受90天的住院治療和100天的技術(shù)護(hù)理。 如果兩者都在

47、同一年發(fā)生病人則要承擔(dān)少量費(fèi)用。 B 部份為"補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn)"(SMI)用于支付院外醫(yī)生診費(fèi)醫(yī)生指定的藥品和其它院外醫(yī)療服務(wù)等方面的費(fèi)用。 與強(qiáng)制性的住院醫(yī)療保險(xiǎn)不同補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn)是自愿性的。 參加補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn)者每月需要支付一定的保險(xiǎn)費(fèi)目前為每月每人40美元。 實(shí)際上幾乎所有(99%)的老年人都參加了補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn)。 在美國(guó)的老年人全部醫(yī)療保健支出中醫(yī)療保險(xiǎn)(Medicare)包括住院醫(yī)療保險(xiǎn)(HI)和補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn)(SMI)二者合計(jì)約占44%。 醫(yī)療補(bǔ)貼(Medicaid)約占12%個(gè)人自負(fù)和私人保險(xiǎn)公司支付合占約44%。 3），醫(yī)療保險(xiǎn)的籌資 醫(yī)療保險(xiǎn)中的A部份(HI

48、)通過(guò)對(duì)在職人員征收醫(yī)療保險(xiǎn)工薪稅(與社會(huì)保障工薪稅合稱為社會(huì)保險(xiǎn)工薪稅)來(lái)籌集資金由雇主和雇員分別交納工資收入的1.45%合起來(lái)為2.9%。 醫(yī)療保險(xiǎn)工薪稅的稅基包括全部工薪收入沒(méi)有上限。 醫(yī)療保險(xiǎn)工薪稅收入存入“?？顚Ｓ玫?quot;醫(yī)療保險(xiǎn)(HI)信托基金用于支付保險(xiǎn)金或叫醫(yī)療保險(xiǎn)福利金。 醫(yī)療保險(xiǎn)的A部份(HI)實(shí)行的是"現(xiàn)收現(xiàn)付"制度.與醫(yī)療保險(xiǎn)的A部份(HI)不同醫(yī)療保險(xiǎn)中的B部份“補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn)"(SMI)不依賴于工薪稅收入而是一般性財(cái)政收入和自愿投保者每月交納的保險(xiǎn)費(fèi)。 目前75%來(lái)源于一般性財(cái)政收入25%來(lái)源于保險(xiǎn)費(fèi)。 可見(jiàn)這部份的財(cái)政補(bǔ)貼負(fù)擔(dān)較

49、重同時(shí)也表明財(cái)政轉(zhuǎn)移支付成份較大。 4），私人醫(yī)療保險(xiǎn) 美國(guó)私人保險(xiǎn)的一大特點(diǎn)是雇主為雇員支付保險(xiǎn)金(Employer-Provided Insurance)這種情況約占90%。 這是二戰(zhàn)期間政府實(shí)行工資和價(jià)格管制的一種意外結(jié)果。 由于醫(yī)療保險(xiǎn)保健屬于非工資福利當(dāng)時(shí)不受政府管制雇主便用它來(lái)吸引工人。 當(dāng)然這種情況也有美國(guó)所得稅稅法中某些條款上的原因。 保險(xiǎn)金支付辦法的演變: 80年代以前多數(shù)私人保險(xiǎn)公司支付保險(xiǎn)金的辦法都是實(shí)報(bào)實(shí)銷(Cost-Based Reimbursement)但是這種機(jī)制不利于鼓勵(lì)人們節(jié)約因?yàn)榛颊哚t(yī)療費(fèi)用越高醫(yī)療單位收益越好。 面臨急劇高漲的醫(yī)療費(fèi)用保險(xiǎn)公司投保者便設(shè)法改

50、用其它辦法其中最主要的便是“按人收費(fèi)"(Capitation-Based Reimbursement)方法。 按這種方法醫(yī)療單位每年按人收取一定的醫(yī)療費(fèi)用。 "醫(yī)療保障組織"(HMOS)是一個(gè)規(guī)模較大的醫(yī)療保險(xiǎn)組織1982年其會(huì)員達(dá)1080萬(wàn)人1992年達(dá)到4140萬(wàn)人就以這種方法為主。 但是這種方法也有弊端主要是選擇性較差。 5），社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn) 醫(yī)療保險(xiǎn)方面政府可起重大作用。 政府這方面建立了三類主要醫(yī)療保險(xiǎn)項(xiàng)目醫(yī)療保險(xiǎn)(Medicare)醫(yī)療補(bǔ)貼(Medicaid)和通過(guò)聯(lián)邦所得稅稅制對(duì)私人保險(xiǎn)的隱含補(bǔ)貼。 政府醫(yī)療補(bǔ)貼(Medicaid)項(xiàng)目在很大程度上帶有

51、財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的功能。 醫(yī)療補(bǔ)貼項(xiàng)目與醫(yī)療保險(xiǎn)項(xiàng)目的區(qū)別是前者是為貧困者而設(shè)后者是為老年人而設(shè)二者之間沒(méi)有直接聯(lián)系。 政府介入老年人醫(yī)療保險(xiǎn)市場(chǎng)是有充份理由的。 由于種種原因私人保險(xiǎn)公司自身不可能勝任規(guī)模如此龐大涉及面如此廣的醫(yī)療保險(xiǎn)。 醫(yī)療保險(xiǎn)中隱含的政府補(bǔ)貼按照聯(lián)邦稅法，個(gè)人的工資收入需要同時(shí)交納社會(huì)保險(xiǎn)工薪稅和個(gè)人所得稅。由雇主交納的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)不必交稅。自我雇用的私人業(yè)主醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用的25%是免稅的。據(jù)估算稅基中不包括雇員的醫(yī)療保險(xiǎn)收益大約使美國(guó)財(cái)政部每年失去560億美元的稅收。 6），衛(wèi)生保健的社會(huì)負(fù)擔(dān) 美國(guó)的醫(yī)療保健支出(包括所有有關(guān)項(xiàng)目以及公共支出雇主支出和個(gè)人支出) 與GDP的比例

52、在60年代約為5%70年代約為8%80年代約為10%95年已超過(guò)15%。 全部衛(wèi)生保健支出中政府支付的公共負(fù)擔(dān)部份接近二分之一。 近30年來(lái)美國(guó)醫(yī)療保健費(fèi)用的急劇上升主要有三個(gè)原因一是人口的老齡化二是醫(yī)療服務(wù)(包括檢查治療護(hù)理)的復(fù)雜化三是與醫(yī)療保健有關(guān)的價(jià)格上升幅度高于一般的通貨膨脹率。 在1992 年美國(guó)近2.6億人口中有1.78億人參加了私人醫(yī)療保險(xiǎn)有0.63億人享受到了公共醫(yī)療保險(xiǎn)(包括醫(yī)療補(bǔ)貼和醫(yī)療保險(xiǎn)等項(xiàng)目)的受益當(dāng)然也有人同時(shí)參加了私人和公共衛(wèi)生保險(xiǎn)。 但仍有0.39億人沒(méi)有參加任何衛(wèi)生保險(xiǎn)這部份人口約占總?cè)丝诘?6%。 而在1980年未參加醫(yī)療保險(xiǎn)的人口只占總?cè)丝诘?2.5%這

53、已成為一種嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。 1990年全美國(guó)醫(yī)院接收急診病人卻無(wú)法收費(fèi)這一項(xiàng)的費(fèi)用價(jià)值就達(dá)100億美元。 7），低收入醫(yī)療保險(xiǎn) 目前政府對(duì)于低收入醫(yī)療保險(xiǎn)的基本要求為，要有居住位址證明、合法身份及收入證明等，而合法身份所指的并不一定是要美國(guó)公民，但是所持的C8、C9及A5的身分不能過(guò)期，持有這些身份的人如果臨時(shí)沒(méi)工作、無(wú)身份也不能續(xù)期，且必須是居住在的居民。 持有學(xué)生簽證(F1)與工作簽證(H1)者是不符合辦理的資格，而收入方面，則是以人口數(shù)來(lái)算，單身的人不管正職或兼職月收入都不足776，就可申請(qǐng)政府的低收入醫(yī)療保險(xiǎn)如果夫妻倆月收入不及1041，也可列入政府的低收入中。 一般保險(xiǎn)公司只是幫政府

54、過(guò)濾申請(qǐng)人的身份符不符合資格，但是決定權(quán)還是在于政府本身。 8），低收入醫(yī)療保險(xiǎn)種類 目前政府低收入醫(yī)療保險(xiǎn)分為兒童(Child HealthPlus)及家庭(FamilyhealthPlus)兩種。 就兒童來(lái)說(shuō)，以019歲但不超過(guò)19歲，這一方面政府把關(guān)較松，如果父母臨時(shí)失業(yè)等，政府無(wú)論如何都會(huì)替小孩投保的，但如果父母的收入突然增多，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)則需收一點(diǎn)點(diǎn)的月費(fèi)；家庭保費(fèi)，則是指1965歲的成人，只要收入不超過(guò)政府規(guī)定單身的776或夫妻倆人的1041，都可以獲得低收入的醫(yī)療保險(xiǎn)。 其次，如果以一家六口收入為例，一對(duì)夫妻及四個(gè)小孩，夫妻倆的收入低于3488，政府最多只能收三個(gè)小孩的保費(fèi)，也就是家

55、長(zhǎng)只能為三個(gè)小孩購(gòu)買低收入保險(xiǎn)，即使是生七八個(gè)小孩的家庭，政府還是只收三個(gè)小孩的保費(fèi)。 以一家六口來(lái)算，月收入為5253的家庭，每名子女每月需付110左右，這是對(duì)于一些收入沒(méi)那么高的家庭，政府以夫妻收入的高低來(lái)做為部分補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，所有政府收入表的標(biāo)準(zhǔn)，都是夫妻倆人收入加起來(lái)的稅前收入。 低收入保險(xiǎn)都是以人口數(shù)來(lái)計(jì)算的，超過(guò)低收入標(biāo)準(zhǔn)的則要自己買保險(xiǎn)，純低收入的甚至連掛號(hào)費(fèi)都不用自行擔(dān)負(fù)。 如果子女年齡在21歲以上就不能算入人口數(shù)了，要獨(dú)立核算，且需自己負(fù)擔(dān)保費(fèi)。 9），低收入保險(xiǎn)服務(wù) 一般來(lái)說(shuō)，政府對(duì)低收入的醫(yī)療保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，只是所授權(quán)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不同而已，通常只要是適合你的就是好公司，如有

56、些人想放在牙科多一點(diǎn)，但很多保險(xiǎn)公司并沒(méi)有包含牙科。 有些低收入保險(xiǎn)計(jì)畫就有包含牙科，舉凡洗牙、補(bǔ)牙及拔牙，公司都有指定的醫(yī)生。 有的低收入的醫(yī)療保險(xiǎn)系統(tǒng)里的醫(yī)生，保險(xiǎn)人可以自己指定，不滿意時(shí)可以隨時(shí)更換。 內(nèi)科婦科都有較多的選擇，不用轉(zhuǎn)診。 以牙科為例可以選在不同的地區(qū)，最主要是一張卡可以用到底，只要主治醫(yī)師的轉(zhuǎn)診單即可，很是方便。 年度性的身體檢查，看病時(shí)門診也不需掛號(hào)費(fèi)，小孩疫苗接種也是免費(fèi)，住院及處方簽都是免費(fèi)的，也有視力保健的服務(wù)，每2年可以免費(fèi)配一副眼鏡。 很多在美國(guó)各州工作的華人，如果臨時(shí)發(fā)生意外等緊急的狀況，可以在事件發(fā)生后48小時(shí)內(nèi)與保險(xiǎn)公司回報(bào)。 通常，只要是醫(yī)療的部分都可

57、以保的，只要是健康需要的保險(xiǎn)公司都會(huì)保的，如矯正牙齒通常是不包含的，但如果醫(yī)生幫你申請(qǐng)，證明是會(huì)影響健康或日后吃東西、牙齒咬合等問(wèn)題，都是可以申請(qǐng)保險(xiǎn)的。但不包括美容矯形部分。 10），業(yè)務(wù)代表與客戶的關(guān)系 美國(guó)的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用很高，都是雇主提供，自己買保費(fèi)則是非常的吃力。 除此，還需有正式身份才可以保險(xiǎn)，非法移民是拿不到的，而且每年政府不一定有給低收入的預(yù)算，如一些不穩(wěn)定的因素，可能錢不夠，就沒(méi)有預(yù)算；一般的醫(yī)療保險(xiǎn)只是項(xiàng)目不同，目的卻是一樣的，當(dāng)保險(xiǎn)人進(jìn)醫(yī)院看病等，醫(yī)療保險(xiǎn)可以幫你負(fù)擔(dān)花費(fèi)，由第三者也就是保險(xiǎn)公司幫你承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而低收入有合法居留權(quán)的，可由政府部門提供這個(gè)保險(xiǎn)。 每一個(gè)醫(yī)療保險(xiǎn)

58、公司給的底薪都差不多，而做這一行是不會(huì)給獎(jiǎng)金的，因?yàn)橛歇?jiǎng)金制度的話，每個(gè)業(yè)務(wù)代表會(huì)有拼業(yè)績(jī)的壓力，惡性循環(huán)下，服務(wù)品質(zhì)就會(huì)受影響，所以盡量是以服務(wù)社區(qū)為主，不做惡性的競(jìng)爭(zhēng)。 有一些不良的醫(yī)療保險(xiǎn)公司，也會(huì)破壞一般人對(duì)優(yōu)良醫(yī)療保險(xiǎn)公司的印象，因?yàn)橐话闳丝赡軙?huì)認(rèn)為所有的醫(yī)療保險(xiǎn)公司的品質(zhì)都是一樣的。 而有些醫(yī)療保險(xiǎn)公司跟保險(xiǎn)人講解的不夠仔細(xì)，許多保險(xiǎn)人拿到保險(xiǎn)卡卻不知如何使用。 投保人有權(quán)利跟保險(xiǎn)公司或政府部門投訴，一般正常申請(qǐng)的時(shí)間是2個(gè)半月到3個(gè)月左右，如被退件的話則會(huì)多花一倍的時(shí)間。總之，在美國(guó)，很多人的養(yǎng)老費(fèi)用由個(gè)人支付的。不少人年輕時(shí)買了養(yǎng)老保險(xiǎn)，上了年紀(jì)后，養(yǎng)老保險(xiǎn)為他們支付護(hù)理費(fèi)用。很多養(yǎng)老設(shè)施是由教會(huì)支持、或州政府、聯(lián)邦政府資助的。聯(lián)邦政府的資助被稱為"醫(yī)療保險(xiǎn)"，這個(gè)項(xiàng)目針對(duì)所有65歲以上的老人。但是它用于護(hù)理院的開支是很有限的。對(duì)于那些符合條件因而得到資助的老人，