道路工程工程建設(shè)實(shí)施方案PPP

1、會計(jì)學(xué)1道路工程工程建設(shè)實(shí)施方案道路工程工程建設(shè)實(shí)施方案PPP目 錄p 公司基本情況p 東環(huán)北路二期工程概況p 東環(huán)北路二期配套資源p 東環(huán)北路二期建設(shè)實(shí)施方案（PPP） 2010年2月4日城發(fā)集團(tuán)正式掛牌組建，注冊資金40億元，經(jīng)營范圍涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、公用事業(yè)投資經(jīng)營、城市資源開發(fā)經(jīng)營、資本運(yùn)作等五大板塊。公司戰(zhàn)略定位為“打造具有持續(xù)發(fā)展能力的城建發(fā)展商”。截至2013年底，集團(tuán)公司總資產(chǎn)規(guī)模379.46億元，負(fù)債188.71億元。公司信用等級為AA級，是我市目前資產(chǎn)規(guī)模最大、信用等級最高的政府投資類企業(yè)。 株洲市城發(fā)集團(tuán)是經(jīng)株洲市人民政府批準(zhǔn)并出資設(shè)立的國有獨(dú)資大型城

2、建類企業(yè)，由市人民政府授權(quán)市國資委履行出資人職能。自1999年起，公司先后經(jīng)過株洲市城市公用事業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營公司、城市建設(shè)投資公司和城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)三個發(fā)展階段。一、公司基本情況一、公司基本情況一、公司基本情況一、公司基本情況2003年-2012年，公司先后完成我市28個基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，累計(jì)投資83.1億元，為我市“一體三極、一圈三環(huán)”城市架構(gòu)形成做出了積極貢獻(xiàn)。建成中環(huán)大道，建成四座跨湘江大橋，湘江六橋在建，湘江七橋正在進(jìn)行前期；完成沿江防洪景觀道路工程，拉通株洲河西湘江 “畫廊”；建成武廣客運(yùn)聯(lián)絡(luò)線、迎賓大道、田心立交、東環(huán)北路等工程，打開株洲三張 “城市大門”。公司九次榮獲全省重點(diǎn)工程

3、目標(biāo)管理先進(jìn)單位獎。公司承建的蘆淞大橋獲評“湖南省建設(shè)工程芙蓉獎”，王家坪立交二期工程獲評“全國市政金杯示范工程獎”。3二、東環(huán)北路二期工程概況二、東環(huán)北路二期工程概況 東環(huán)北路二期新建工程位于株洲市荷塘區(qū)，屬于株洲市中環(huán)大道的一部分，南起金山橋，北接新華東路，建設(shè)道路全長1.41km，設(shè)計(jì)速度80km/h，雙向六車道建設(shè)城市快速路，路幅寬約60m，總投資約43581萬元，其中建安投資13974萬元，征地拆遷費(fèi)用21080萬元，其他費(fèi)用8527萬元，建設(shè)期2年。4新華東路紅旗立交中環(huán)大道紅旗路三、東環(huán)北路二期配套資源三、東環(huán)北路二期配套資源51號地塊：124.18畝2號地塊：93.45畝合計(jì)2

4、17.63畝三、東環(huán)北路二期配套資源三、東環(huán)北路二期配套資源5地塊凈出讓面積（畝）出讓收入（萬元）財(cái)政扣減（萬元）開發(fā)成本（萬元）土地開發(fā)凈收益 （萬元）配套費(fèi) (萬元）企業(yè)收益（萬元）小計(jì)財(cái)政提留(20%)業(yè)務(wù)費(fèi)(2%)管理費(fèi)(0.6%)財(cái)力 (5萬元/畝）小計(jì)報(bào)批征地拆遷財(cái)務(wù)成本1124.1829803.27356 5961 596 179 621 14652 0 13320 1332 7795 4636.1 12430.8 293.45186904691 3738 374 112 467 10293 0 9357 936 3706 1401.8 5107.5 391.8220325438

5、 4406 441 132 459 11815 0 10741 1074 4779 1377.0 6156.1 41402100.0 2100.0 天元區(qū)33區(qū)三四期573.7513387.5 13387.5 天元區(qū)38區(qū)2004666.7 4666.7 合計(jì)309.4370525.217486 14105 1411 423 1547 36760 0 33418 3342 16280 27569.0 43848.6 配套資源開發(fā)成本及收益分析、基金組建方案、城發(fā)集團(tuán)承諾建議、需要政府支持的政策四、東環(huán)北路二期建設(shè)實(shí)施方案（PPP）01017株洲城市發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金（公司制，暫名，簡稱城發(fā)基

6、金）商業(yè)銀行托管，1.2%資產(chǎn)托管管理公司GP,1000萬FOF（有限合伙制）機(jī)構(gòu)投資自然人投資LP，1.2億兆富集團(tuán)LP，約8000萬LP，約1.5億LP，約7900萬城發(fā)集團(tuán)參股200萬GP，出資100萬控股800萬城發(fā)長期合作單位LP，2000萬承諾兜底30%私人組織財(cái) 政 資 金LP，2000萬政府組織 由城發(fā)集團(tuán)聯(lián)合本土專業(yè)基金管理結(jié)構(gòu)（擬選擇湖南兆富投資控股（集團(tuán)）有限公司，以下簡稱“兆富集團(tuán)”）設(shè)立基金管理公司作為發(fā)起人發(fā)起設(shè)立株洲城市發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金（暫名，以下簡稱“城發(fā)基金”）。具體方案見下圖：1、設(shè)立方案01018類類 別別 內(nèi)內(nèi) 容容 基金名稱 株洲城市發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建

7、設(shè)基金（以工商核準(zhǔn)名稱為準(zhǔn)）基金簡稱 城發(fā)基金組織形式 公司制注 冊 地 湖南省株洲市 存 續(xù) 期 4年+1年；根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度可提前結(jié)束基金規(guī)模 一期目標(biāo)規(guī)模為4億元，募集達(dá)到70%以上發(fā)起人城發(fā)集團(tuán)承諾兜底出資方式 基金成立時出資50%，其后2年內(nèi)根據(jù)投資進(jìn)展按管理人發(fā)出的出資通知出資投資金額 基金總承諾出資額為限，可以重復(fù)投資（限于在土地一級開發(fā)時使用）投資重點(diǎn) 約25%的資金投資于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；約75%的資金投資于配套土地一級開發(fā)退出方式 項(xiàng)目投資收益分紅；在基金設(shè)立兩年后的一個月內(nèi)給出資人一次申請贖回的機(jī)會，贖回年收益為6%退出資金分配 基金實(shí)施先回本后收益，先保障LP保底收益，再考慮G

8、P超額獎勵的分配原則，具體見后續(xù)的分配方案?；鸸芾?基金設(shè)立專門管理機(jī)構(gòu)，日常投資運(yùn)作全部委托給專門管理機(jī)構(gòu)，管理人出資1000萬元管 理 費(fèi) 管理人的管理年費(fèi)為所有到位資金的1.2%；管理費(fèi)收取起始日為基金收到第一次股款之日開始，以后為每季度收取管理費(fèi)基金核心條款見下表：1、設(shè)立方案01019 1）設(shè)立背景 本基金20%左右資金的出資人是高凈值的自然人，為了確保募資順利，降低自然人出資門檻，避免出資人數(shù)的限制，同時簡化城發(fā)基金的決策程序，特設(shè)立本FOF基金。 采用有限合伙制主要是考慮人數(shù)限制和降低稅收的需要。由于城發(fā)集團(tuán)為國有企業(yè)不能承擔(dān)無限連帶責(zé)任做GP，由兆富集團(tuán)做FOF的GP。 2）

9、設(shè)立方案 組建株洲城市建設(shè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（暫定名，簡稱“FOF”），兆富集團(tuán)為GP出資100萬元，其他高凈值的自然人為LP。1.1 設(shè)立FOF（有限合伙制）的說明0101103）管理原則確保FOF的出資人與城發(fā)基金的出資人享有同等的收益，具體原則為：l GP不向母基金收取任何管理費(fèi)用和超額收益分成；l 母基金所有募集的資金到賬后直接投向基金；l 通過基金獲得的全部收益到賬后直接進(jìn)行全額二次分配；l 母基金公司的設(shè)立費(fèi)、年審費(fèi)等一切費(fèi)用由GP承擔(dān)；l 基金所有對投資人的報(bào)告全部同步對母基金投資人報(bào)告。1.1 設(shè)立FOF（有限合伙制）的說明010111基金管理公司股東及出資金額 城發(fā)集團(tuán)

10、和兆富集團(tuán)共同出資成立的株洲城市建設(shè)發(fā)展投資管理有限公司（暫名，以下簡稱“基金管理公司”）將作為城發(fā)基金的管理公司?；鸸芾砉緦⒏鶕?jù)基金的出資協(xié)議和委托管理協(xié)議的約定，全面負(fù)責(zé)基金投資決策和日常管理，按照基金到賬資金的1.2%/年收取基金管理費(fèi)。 1）股東與股權(quán)結(jié)構(gòu) 基金管理公司注冊資本為1000萬元人民幣，注冊地為湖南省株洲市。其股東及其認(rèn)繳出資見下表。1.2 管理人設(shè)立方案序號序號股東姓名股東姓名金額（萬元）金額（萬元）比例比例1株洲市城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司株洲市城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司80080%2湖南兆富投資控股（集團(tuán)）有限公司湖南兆富投資控股（集團(tuán)）有限公司20020%合計(jì)合計(jì)1

11、000100%010112 2）董事會與監(jiān)事 基金管理公司設(shè)立董事會，負(fù)責(zé)基金管理公司本身及基金除投資及項(xiàng)目退出外的重大事項(xiàng)決策。董事會成員為3名（城發(fā)集團(tuán)2名，兆富集團(tuán)1名），設(shè)董事長1名，任期與基金期限同步。基金管理公司設(shè)監(jiān)事一名（城發(fā)集團(tuán)），不設(shè)監(jiān)事會。 3）投資決策委員會 基金管理公司設(shè)投資決策委員會，同時兼任基金公司董事會，負(fù)責(zé)基金管理公司在基金授權(quán)范圍內(nèi)的項(xiàng)目投資及項(xiàng)目退出決策。投資決策委員會由5名委員組成（基金管理公司提名2名代表、投資機(jī)構(gòu)提名1名代表、FOF出資人提名1名代表、聘請1名外部獨(dú)立專家代表）。經(jīng)基金股東會審議并通過。 本基金成立后由管理人選擇一家銀行作為托管銀行對資

12、金進(jìn)行托管。1.2 管理人設(shè)立方案010113 1）股東會 投資者將資金投入本基金，所有出資人均為本基金的股東，股東根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、出資協(xié)議、章程以及相關(guān)合同文件等有關(guān)規(guī)定享有權(quán)利，履行義務(wù)。股東會由全體股東組成，是本基金公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。 2）董事會（基金投資決策委員會） 本基金設(shè)立董事會（基金投資決策委員會），由5人組成。 董事會由管理人提名2名代表、機(jī)構(gòu)投資人、FOF出資人各推選1名代表、聘請1名外部專家（獨(dú)立董事）組成。管理人提名的董事?lián)味麻L（投資委員會主席），負(fù)責(zé)組織召開并主持董事會會議。 所有項(xiàng)目的投資、退出方案和年度投資、分配計(jì)劃均由董事會決定，采用超過2/3通過的方式?jīng)Q

13、策。1.3 基金治理結(jié)構(gòu)010114 3）監(jiān)事會（基金監(jiān)察委員會） 監(jiān)事會（基金監(jiān)察委員會）由管理人推選1名代表、機(jī)構(gòu)投資推薦1名代表、FOF推薦1名代表組成。 監(jiān)事會負(fù)責(zé)審察基金運(yùn)作中是否存在利益沖突事項(xiàng)，批準(zhǔn)超出投資限制的投資，以及批準(zhǔn)管理交易方案，確認(rèn)管理人提出的對某些缺少現(xiàn)成市場依據(jù)的資產(chǎn)估值等。監(jiān)事會采用超過半數(shù)通過的方式?jīng)Q策。 1.3 基金治理結(jié)構(gòu)010115 基金實(shí)施先回本后收益，先保障LP保底收益，再考慮GP超額獎勵的分配原則，對可供分配資產(chǎn)按照如下順序進(jìn)行收益分配： 1）100%向所有投資人分配，直至投資人均收回其實(shí)繳出資額； 2）如有余額，100%向所有投資人分配，直至所有

14、投資人實(shí)繳出資額的年投資收益率達(dá)到8%。核算收益率的期間自各投資人實(shí)繳出資到位起到收回該出資之日止； 3）如有余額，按所有投資人80%、管理人20%的比例分配，所有投資人應(yīng)得部分在所有投資人之間根據(jù)其實(shí)繳出資額按比例分配； 4）投資期內(nèi)根據(jù)資金使用需求，如有閑余資金經(jīng)基金董事會審議通過可以按上述原則進(jìn)行分配。投資期內(nèi)取得的現(xiàn)金收入可用于再投資； 5）基金公司出現(xiàn)虧損，由所有投資人根據(jù)其認(rèn)繳出資額按比例分擔(dān)。1.4 基金分配方案020216 本基金主要通過募集社會資本和民間資本用于政府指定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套土地的開發(fā)，通過配套土地開發(fā)收益彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，并讓投資者獲取合理的收益，城發(fā)集團(tuán)積

15、累一定的資金用于將來滾動發(fā)展。 本期擬考慮用于東環(huán)北路二期建設(shè)和周邊配套土地的開發(fā)。2、運(yùn)營方案020217運(yùn)營方案見下圖：2、運(yùn)營方案中標(biāo)工程公司城發(fā)集團(tuán)土地儲備中心土地開發(fā)公司工程付款招拍掛代征代報(bào)82%工程付款工程成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用土地付款90%收益土地收益18%政府株洲城市發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金GPLP分紅超額收益提成分紅保底收益，提前退出選擇投資收益02026 關(guān)于運(yùn)營方案的說明： 中標(biāo)工程公司：通過有條件招標(biāo)（在基金出資1000萬及以上的工程公司才能入圍，并承諾中標(biāo)后在基金出資不小于4000萬元）方式產(chǎn)生。負(fù)責(zé)東環(huán)北路二期建設(shè)； 土地開發(fā)公司：城發(fā)集團(tuán)全資子公司，負(fù)責(zé)東

16、環(huán)北路二期土地及配套土地的一級開發(fā)； 道路建設(shè)工程款和土地一級開發(fā)費(fèi)用由基金通過城發(fā)集團(tuán)確認(rèn)后支付給中標(biāo)工程公司和土地開發(fā)公司； 土地出讓收益根據(jù)政策返回給城發(fā)集團(tuán)集團(tuán)部門的分配：彌補(bǔ)基金支付的道路建設(shè)費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用及相應(yīng)的資金成本；剩余部分的90%作為基金收益返回給基金；剩余部分的10%由城發(fā)集團(tuán)提留，用于后續(xù)的滾動發(fā)展。2、運(yùn)營方案0303183.1募資門檻：1）機(jī)構(gòu)投資人：1000萬元為投資門檻，以100萬元整數(shù)倍遞增；2）自然人投資（FOF）：100萬元為投資門檻，以100萬元整數(shù)倍遞增。3、募集方案030319 3.2 募資方向（暫定，募資過程中可以稍作調(diào)整）： 1）管理人：2.

17、5%； 2）財(cái)政（包括省財(cái)政、市財(cái)政）：5%，在PPP模式下，主要是起到引導(dǎo)的作用，通過財(cái)政的增信可以較好的吸引私人組織參與到本基金來服務(wù)于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 3）城發(fā)集團(tuán)：5%，除了通過管理人出資之外的出資，考慮到是城發(fā)集團(tuán)發(fā)起的第一支基金，主要是為了增信；同時城發(fā)集團(tuán)承諾，到資金募集到70%以上后進(jìn)行兜底； 4）建設(shè)公司：30%，主要考慮與城發(fā)集團(tuán)有長期戰(zhàn)略合作的建設(shè)公司，可以考慮對出資的建設(shè)公司在擬投項(xiàng)目的招投標(biāo)中設(shè)置優(yōu)惠條件； 5）機(jī)構(gòu)投資：37.5%，需找一些專注于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的母基金及境外資本； 6）FOF：20%，考慮通過發(fā)起人的長期合作銀行對起高端個人客戶進(jìn)行非公開路演募集

18、；同時通過激勵政策發(fā)動發(fā)起人團(tuán)隊(duì)進(jìn)行路演募集。3、募集方案030320 3.3 募資時間安排 第一階段：2014年 月 日至 月 日，投資人溝通和協(xié)議準(zhǔn)備 a. 與投資人初步溝通投資意向，向投資人發(fā)送募集說明書； b. 發(fā)起人準(zhǔn)備出資協(xié)議及其他文件； c. 投資人就相關(guān)文件進(jìn)行審議并提出修改意見； d. 綜合各方意見，修改文件并定稿。 第二階段：2014年 月 日至 月 日，簽署協(xié)議并支付投資款項(xiàng) a. 投資人簽署出資協(xié)議及其他文件； b. 開設(shè)臨時銀行賬戶，投資人向銀行賬戶匯入首期投資款； c. 設(shè)立公司制基金及委托管理機(jī)構(gòu)。3、募集方案21 為了第一個基金的順利發(fā)行，并保證投資人的基本收益

19、，以利于后續(xù)基金的發(fā)行，建議城發(fā)集團(tuán)從以下四個方面給予投資人承諾： 出資兜底承諾：在資金募集達(dá)到70%以后承諾兜底出資； 土地出讓保底承接：土地掛牌價(jià)低于測算價(jià)格時，由城發(fā)集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司按測算價(jià)格承接，可以考慮發(fā)行地產(chǎn)開發(fā)基金來承接； 基金投資人回購承諾：基金設(shè)立兩年后出資人可以有一次回購選擇，回購年收益為6%，由城發(fā)集團(tuán)承諾回購； 基金投資人保底收益承諾：基金投資人保底年收益為8%（可以以回購的方式實(shí)現(xiàn)），且GP只享受超過年8%之外的超額收益分成。二、城發(fā)集團(tuán)承諾建議22 配套土地政策 為了確保項(xiàng)目順利實(shí)施，需要政府給予配置合理的資源，在保障覆蓋道路建設(shè)的同時讓出資人有合理的收益回報(bào)。城發(fā)

20、集團(tuán)將根據(jù)配套資源做詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)測算后報(bào)政府審定。 工程招標(biāo)政策 在基金方案設(shè)計(jì)中，需要中標(biāo)單位作為主力LP出資，為了保證這一目的實(shí)現(xiàn)，需要在招標(biāo)時約定：投標(biāo)入圍單位必須在基金出資1000萬以上；中標(biāo)單位必須增加出資到4000萬元。為此請政府特批進(jìn)行有條件招標(biāo)。 實(shí)施本項(xiàng)目的批復(fù) 為了順利實(shí)施本項(xiàng)目，快速完成東環(huán)北路（二期）工程的建設(shè)，請政府對本基金實(shí)施方案進(jìn)行批復(fù)，同時同意城發(fā)集團(tuán)因基金設(shè)立的要求履行相關(guān)投資義務(wù)，包括：出資控股設(shè)立基金管理公司；作為LP對基金出資等。三、需要政府支持的政策目 錄p 公司基本情況p 東環(huán)北路二期工程概況p 東環(huán)北路二期配套資源p 東環(huán)北路二期建設(shè)實(shí)施方案（PPP） 三、東環(huán)北路二期配套資源三、東環(huán)北路二期配套資源5地塊凈出讓面積（畝）出讓收入（萬元）財(cái)政扣減（萬元）開發(fā)成本（萬元）土地開發(fā)凈收益 （萬元）配套費(fèi) (萬元）企業(yè)收益（萬元）小計(jì)財(cái)政提留(20%)業(yè)務(wù)費(fèi)(2%)管理費(fèi)(0.6%)財(cái)力 (5萬元/畝）小計(jì)報(bào)批征地拆遷財(cái)務(wù)成本1124.1829803.27356 5961 596 179 621 14652 0 1332