某輕質(zhì)建材有限公司創(chuàng)業(yè)基地項(xiàng)目定位報(bào)告

1、2022-4-181巨星創(chuàng)業(yè)基地項(xiàng)目定位報(bào)告巨星創(chuàng)業(yè)基地項(xiàng)目定位報(bào)告2011年3月謹(jǐn)呈：巨星輕質(zhì)建材股份有限公司前言前言 此份報(bào)告是針對(duì)巨星集團(tuán)寧鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)基地項(xiàng)目的初期定位思路匯報(bào)案，報(bào)告主要針對(duì)項(xiàng)目的本體特征，結(jié)合寧鄉(xiāng)乃至全國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，借鑒市場(chǎng)成功案例，幫發(fā)展商解決如下問(wèn)題： 1、本案將以何種產(chǎn)業(yè)作為孵化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)？ 2、我們的客戶(hù)是誰(shuí)？ 3、售價(jià)如何定？ 4、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)與推貨如何安排？目目 錄錄概念解讀概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況工業(yè)地產(chǎn)概況市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征相關(guān)政策扶持相關(guān)政策扶持開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者主要客戶(hù)為公司、企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，而不等同于住宅項(xiàng)目中

2、的個(gè)人、老百姓。工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，集投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)集投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱(chēng)。物業(yè)總稱(chēng)。工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動(dòng)、會(huì)展活動(dòng)、休閑活動(dòng)、會(huì)晤功能、銷(xiāo)售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能。 指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)

3、化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托、地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱(chēng)。指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托、地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱(chēng)。工業(yè)地產(chǎn)的定義工業(yè)地產(chǎn)的定義根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類(lèi)，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類(lèi)，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房定制廠房定制廠房工業(yè)廠房工業(yè)廠房工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)綜合工業(yè)園綜合工業(yè)園科技園區(qū)科技園區(qū)物流園區(qū)物流園區(qū)專(zhuān)業(yè)園區(qū)專(zhuān)業(yè)園區(qū)企業(yè)總部基地企業(yè)總部基地工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的、用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。n定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5到10

4、年時(shí)間。n主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。n物業(yè)類(lèi)別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、土地、企業(yè)加速中心等。n物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)，滿(mǎn)足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。n對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。n總部基地ABP以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。工業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)工業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的兼容性好，適合成片開(kāi)發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層、聯(lián)排及疊加為主標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的兼容性好，適合成片開(kāi)發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層、聯(lián)排及疊加為主p 企業(yè)可以迅速投入生產(chǎn)，縮減新建一個(gè)工廠的時(shí)間；p 長(zhǎng)期租賃廠房實(shí)際上是一種融資行為，可以節(jié)省初期的

5、投入，為企業(yè)帶來(lái)放大數(shù)倍的資本，利于企業(yè)的擴(kuò)張；p 對(duì)于不是十分了解中國(guó)國(guó)情的外資企業(yè)來(lái)說(shuō)，租用標(biāo)準(zhǔn)廠房也是一個(gè)過(guò)渡期，為以后自建工廠做個(gè)過(guò)渡，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；p 企業(yè)可以從標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益，如：園區(qū)的優(yōu)惠財(cái)政和稅收政策、園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、園區(qū)的企業(yè)集群效應(yīng)。聯(lián)排聯(lián)排單層單層疊加廠房疊加廠房多層廠房多層廠房單層單層工業(yè)廠房工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)勢(shì)此類(lèi)在中國(guó)還處于探索實(shí)踐階段，以滿(mǎn)足客戶(hù)特定要求為主，服務(wù)對(duì)象多為跨國(guó)公司此類(lèi)在中國(guó)還處于探索實(shí)踐階段，以滿(mǎn)足客戶(hù)特定要求為主，服務(wù)對(duì)象多為跨國(guó)公司開(kāi)發(fā)商提供一站式服務(wù)，減少使用者在建設(shè)工廠中的種種繁瑣的手續(xù)，使用者不

6、必為一個(gè)項(xiàng)目組建專(zhuān)門(mén)的基建隊(duì)伍；開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是提供了一種財(cái)務(wù)手段，減少使用者一次性的投資；有利于使用者鎖定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少持有物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，減少短期租賃風(fēng)險(xiǎn)；提供使用者行業(yè)退出的機(jī)會(huì)，減輕使用者資產(chǎn)負(fù)擔(dān)；量身定制物業(yè)解決方案可以充分滿(mǎn)足使用者業(yè)務(wù)需求；使用者可以專(zhuān)注于拓展其業(yè)務(wù)；對(duì)于使用者而言是進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表外的融資。定制并出租廠房的好處定制并出租廠房的好處IBMIBM亞太地區(qū)總部亞太地區(qū)總部p 國(guó)內(nèi)案例數(shù)量較少；p 租金較高，使用率高；p 物業(yè)形式主要為單層、多層；p 客戶(hù)一般為跨國(guó)公司，且多從事高科技制造業(yè)和物流業(yè)。定制廠房主要特點(diǎn)定制廠房主要特點(diǎn)德國(guó)飛煌世亞電子公司德國(guó)飛煌世亞電子公司蘇州工

7、業(yè)園蘇州工業(yè)園工業(yè)廠房工業(yè)廠房定制廠房定制廠房涵蓋廣泛，主要為各類(lèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地等，物業(yè)形式為各類(lèi)工業(yè)物業(yè)的集合涵蓋廣泛，主要為各類(lèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地等，物業(yè)形式為各類(lèi)工業(yè)物業(yè)的集合多層停車(chē)場(chǎng)多層停車(chē)場(chǎng)貨運(yùn)貨運(yùn)電梯電梯綜合產(chǎn)業(yè)園綜合產(chǎn)業(yè)園功能復(fù)合：如新加坡面向輕工業(yè)的園區(qū)Techplace I，主要產(chǎn)業(yè)為電子、精密加工、信息產(chǎn)業(yè)及研發(fā)等。北京嘉捷科技園北京嘉捷科技園北京經(jīng)開(kāi)科技園北京經(jīng)開(kāi)科技園科技園、孵化器科技園、孵化器園區(qū)物業(yè)類(lèi)別以科 技、信息為主，包括研發(fā)中心、信息科技單位、軟件設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)，信息科技等。工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，租金較純辦公樓相對(duì)便宜，一般為混

8、凝土結(jié)構(gòu)，注工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，租金較純辦公樓相對(duì)便宜，一般為混凝土結(jié)構(gòu)，注重綠化，外觀形象科技化。重綠化，外觀形象科技化。物流園物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)的工業(yè)園區(qū)，如新加坡樟宜空港物流園區(qū)。專(zhuān)業(yè)物流園專(zhuān)業(yè)物流園對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。如大亞灣石油化工專(zhuān)業(yè)園區(qū)?？偛炕乜偛炕?以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地?？梢詾槠髽I(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營(yíng)管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢(shì)為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級(jí)輻射全國(guó)乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。 工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)是靠市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的行業(yè)，

9、具有政策主導(dǎo)、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、工業(yè)地產(chǎn)是靠市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的行業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)期長(zhǎng)及自身增值性的特點(diǎn)。投資回報(bào)期長(zhǎng)及自身增值性的特點(diǎn)。工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿(mǎn)足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求；由于工業(yè)發(fā)展具有很強(qiáng)的聚集效應(yīng)，同區(qū)域具有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。 工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)； 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項(xiàng)目收入來(lái)源；加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和

10、體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升特點(diǎn)一特點(diǎn)一特點(diǎn)二特點(diǎn)二特點(diǎn)三特點(diǎn)三特點(diǎn)四特點(diǎn)四工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營(yíng)、逐步規(guī)范、集約化使用三個(gè)階段，伴隨著國(guó)內(nèi)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營(yíng)、逐步規(guī)范、集約化使用三個(gè)階段，伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)健快速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)健快速發(fā)展。0707年后年后開(kāi)發(fā)區(qū)名義“圈地”土地集中整頓階段0303年年2 2月至月至0303年底年底0404年年0505年至年至0606年年整頓深化，監(jiān)管力度加強(qiáng)短暫休克療法持續(xù)整頓，取得階段性成果政政策策效效果果鞏固整頓成果合理規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展經(jīng)濟(jì)高經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展速發(fā)展需要，需要，逐步放逐步放行

11、階段行階段強(qiáng)化集約用地強(qiáng)化集約用地積極盤(pán)活存量土地積極盤(pán)活存量土地鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)鼓勵(lì)向鼓勵(lì)向“多功能綜合性多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)”發(fā)展發(fā)展今后政策方向今后政策方向土 地出 讓金 收支 管理逐步實(shí)施工業(yè)用地招拍掛經(jīng)濟(jì)發(fā)展曲線經(jīng)濟(jì)發(fā)展曲線粗放經(jīng)營(yíng)階段：圈地；整頓粗放經(jīng)營(yíng)階段：圈地；整頓規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段：放行；管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段：放行；管理集約使用階段：綜合；優(yōu)化集約使用階段：綜合；優(yōu)化工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程企業(yè)總部向一線城市企業(yè)總部向一線城市“遷徙遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移 北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國(guó)外一些跨國(guó)

12、企業(yè)開(kāi)始把北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國(guó)外一些跨國(guó)企業(yè)開(kāi)始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移 。 中國(guó)的國(guó)際貿(mào)易市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)仍然是廉價(jià)的勞動(dòng)力和土地中國(guó)的國(guó)際貿(mào)易市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)仍然是廉價(jià)的勞動(dòng)力和土地 ，這也是制造，這也是制造基地往二三線城市轉(zhuǎn)移的一個(gè)重要原因基地往二三線城市轉(zhuǎn)移的一個(gè)重要原因 人民幣的不斷升值也成為國(guó)外資本眷顧中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。把中人民幣的不斷升值也成為國(guó)外資本眷顧中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。把中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)放到全球來(lái)看，價(jià)格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加國(guó)工業(yè)地產(chǎn)放到全球來(lái)看，價(jià)格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加上

13、人民幣匯率的收益，國(guó)際資本可以贏得雙份利益。上人民幣匯率的收益，國(guó)際資本可以贏得雙份利益。 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀概念解讀概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況工業(yè)地產(chǎn)概況市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征相關(guān)政策扶持相關(guān)政策扶持開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)特征一：工業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng)；呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。特征一：工業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng)；呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。中國(guó)吸引投資能力增強(qiáng)，參與供給產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)；企業(yè)總中國(guó)吸引投資能力增強(qiáng)，參與供給產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)；企業(yè)總部向一線城市部向一線城市“遷徙遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。中國(guó)參與國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)，目前“世界制造工廠”的局面還會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去

14、，這取決于中國(guó)廉價(jià)而豐富的勞動(dòng)力、低廉的工業(yè)土地價(jià)格和巨大的消費(fèi)市場(chǎng)；北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國(guó)外一些跨國(guó)企業(yè)開(kāi)始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，在這些二、三城市還在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間；有其發(fā)展的巨大空間；區(qū)域性招商引資力度普遍加大，各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè)集聚區(qū)層出不窮，直接拉動(dòng)了工業(yè)房產(chǎn)的持續(xù)需求直接拉動(dòng)了工業(yè)房產(chǎn)的持續(xù)需求; ;各地對(duì)工業(yè)房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)給予政策、稅收和土地供給價(jià)格等方各地對(duì)工業(yè)房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)給予政策、稅收和土地供給價(jià)格等方 面諸多優(yōu)惠，為工業(yè)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)注入了催化劑。面諸多優(yōu)惠，為工業(yè)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)注入了催化劑。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征工業(yè)地產(chǎn)

15、市場(chǎng)特征特征二：工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺。特征二：工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺。工業(yè)土地面積供應(yīng)工業(yè)土地面積供應(yīng)縮減原因：縮減原因：國(guó)家宏觀政策加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)，致使大量開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉；保留下來(lái)的開(kāi)發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問(wèn)題，未來(lái)的發(fā)展空間受限。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場(chǎng)需求量大市場(chǎng)需求量大市場(chǎng)供應(yīng)面積小市場(chǎng)供應(yīng)面積小工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國(guó)大部分地區(qū)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)區(qū)土地存量不足。工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國(guó)大部分地區(qū)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)區(qū)土地存量不足。上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無(wú)地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已基本無(wú)地可售，市場(chǎng)上對(duì)工業(yè)用地

16、的爭(zhēng)奪到了激烈的程度，甚至出現(xiàn)了200家客戶(hù)爭(zhēng)奪100畝的土地的場(chǎng)景。 工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征特征三：工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲。特征三：工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲。n2000-2010年全國(guó)重點(diǎn)城市各類(lèi)地價(jià)指數(shù)從2003年起，國(guó)家就開(kāi)始清理工業(yè)園區(qū)，嚴(yán)控工業(yè)用地，各類(lèi)違歸工業(yè)園區(qū)數(shù)量驟減。經(jīng)過(guò)了經(jīng)過(guò)了20072007年，工業(yè)地產(chǎn)依靠廉價(jià)土地進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作的時(shí)代基本結(jié)束，年，工業(yè)地產(chǎn)依靠廉價(jià)土地進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作的時(shí)代基本結(jié)束，2000-2000-20102010年的十年間，工業(yè)用地價(jià)格上升近年的十年間，工業(yè)用地價(jià)格上升近50%50%。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

17、特征特征四：工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴(kuò)大。特征四：工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴(kuò)大。工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房科技園、物科技園、物流園、總部基地等流園、總部基地等文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)園等，不斷地?cái)U(kuò)大其涵蓋的范圍。業(yè)園等，不斷地?cái)U(kuò)大其涵蓋的范圍。簡(jiǎn)單的工廠用房簡(jiǎn)單的工廠用房產(chǎn)業(yè)集群；產(chǎn)業(yè)集群；科技園、物流園、專(zhuān)業(yè)園區(qū)、科技園、物流園、專(zhuān)業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等企業(yè)總部基地等衍生產(chǎn)業(yè)集群：衍生產(chǎn)業(yè)集群：文化產(chǎn)業(yè)園；新聞會(huì)展中心文化產(chǎn)業(yè)園；新聞會(huì)展中心卡通動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地卡通動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地汽車(chē)后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)基地汽車(chē)后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)基地長(zhǎng)三角國(guó)

18、際技術(shù)藍(lán)領(lǐng)基地長(zhǎng)三角國(guó)際技術(shù)藍(lán)領(lǐng)基地工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征20002000年以前年以前2000-20082000-2008年年20082008年以后年以后概念解讀概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況工業(yè)地產(chǎn)概況市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征相關(guān)政策扶持相關(guān)政策扶持開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)十二五規(guī)劃對(duì)工業(yè)的利好影響十二五規(guī)劃對(duì)工業(yè)的利好影響國(guó)家“十二五”規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。堅(jiān)持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，充分發(fā)揮工業(yè)化、城鎮(zhèn)化對(duì)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、促進(jìn)農(nóng)民增收、加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的輻射帶動(dòng)作用，夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展步伐。堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化道

19、路，適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，根據(jù)科技進(jìn)步新趨勢(shì)，發(fā)揮我國(guó)產(chǎn)業(yè)在全球經(jīng)濟(jì)中的比較優(yōu)勢(shì)，發(fā)展結(jié)構(gòu)優(yōu)化、技術(shù)先進(jìn)、清潔安全、附加值高、吸納就業(yè)能力強(qiáng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系改造提升制造業(yè)。優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善品種質(zhì)量、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)配套能力、淘汰落后產(chǎn)能，發(fā)展先進(jìn)裝備制造業(yè)，調(diào)整優(yōu)化原材料工業(yè)，改造提升消費(fèi)品工業(yè)，促進(jìn)制造業(yè)由大變強(qiáng)。培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。以重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，促進(jìn)新興科技與新興產(chǎn)業(yè)深度融合，在繼續(xù)做強(qiáng)做大高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，把戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。推動(dòng)能源生產(chǎn)和利用方式變革。堅(jiān)持節(jié)約優(yōu)先、立足國(guó)內(nèi)、多元發(fā)展、保護(hù)環(huán)境，加強(qiáng)國(guó)際互利合作，調(diào)整優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，構(gòu)建安全、穩(wěn)定、經(jīng)

20、濟(jì)、清潔的現(xiàn)代能源產(chǎn)業(yè)體系。湖南“十二五”規(guī)劃GDP到2015年，全省GDP達(dá)到2.5萬(wàn)億元，工業(yè)增加值對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到55%產(chǎn)業(yè)發(fā)展全面推進(jìn)“四化兩型”建設(shè)，大力推進(jìn)新型工業(yè)化，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，把發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)放在重要位置。將長(zhǎng)沙建設(shè)為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)家級(jí)的自主創(chuàng)新開(kāi)發(fā)基地。推動(dòng)主體功能區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)人口向城鎮(zhèn)聚集，產(chǎn)業(yè)向園區(qū)聚集政策對(duì)工業(yè)的扶持政策對(duì)工業(yè)的扶持“十二五十二五”對(duì)工業(yè)的規(guī)劃重點(diǎn)在于，對(duì)工業(yè)的規(guī)劃重點(diǎn)在于，大力改造提升制造業(yè)大力改造提升制造業(yè)、培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)新能源生產(chǎn)和利用推動(dòng)新能源生產(chǎn)和利用，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向園區(qū)聚集。，

21、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向園區(qū)聚集?！笆迨濉币?guī)劃中，重點(diǎn)扶持的行業(yè)與企規(guī)劃中，重點(diǎn)扶持的行業(yè)與企業(yè)業(yè)u改造提升制造業(yè)：改造提升制造業(yè)：優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善品種質(zhì)量、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)配套能力、淘汰落后產(chǎn)能，發(fā)展先進(jìn)裝備制造業(yè)，調(diào)整優(yōu)化原材料工業(yè)，改造提升消費(fèi)品工業(yè)，促進(jìn)制造業(yè)由大變強(qiáng)。重點(diǎn)扶持企業(yè)：以汽車(chē)、鋼鐵、水泥、機(jī)械制造、電解鋁、稀土、電子信息、醫(yī)藥等行業(yè)為重點(diǎn)。u發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)：發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)：以重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，促進(jìn)新興科技與新興產(chǎn)業(yè)深度融合，在繼續(xù)做強(qiáng)做大高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，把戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)扶持企業(yè)：以節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、

22、新能源、新材料、新能源汽車(chē)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主。 u推動(dòng)新能源的生產(chǎn)和利用：推動(dòng)新能源的生產(chǎn)和利用：堅(jiān)持節(jié)約優(yōu)先、立足國(guó)內(nèi)、多元發(fā)展、保護(hù)環(huán)境，加強(qiáng)國(guó)際互利合作，調(diào)整優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，構(gòu)建安全、穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)、清潔的現(xiàn)代能源產(chǎn)業(yè)體系。重點(diǎn)扶持企業(yè)：積極發(fā)展太陽(yáng)能、生物質(zhì)能、地?zé)崮艿绕渌履茉础８拍罱庾x概念解讀工業(yè)地產(chǎn)概況工業(yè)地產(chǎn)概況市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征相關(guān)政策扶持相關(guān)政策扶持開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及趨勢(shì)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但由于政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，工工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但由于政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)

23、營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)情況，供大于求造成的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難度，形成的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力下降，引起對(duì)工業(yè)物業(yè)需求的減少； 產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對(duì)物業(yè)需求變化。開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域不斷擴(kuò)大、開(kāi)發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域不斷擴(kuò)大、開(kāi)發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。n政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。n國(guó)

24、外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。資本運(yùn)作成為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。n由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。 n工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過(guò)渡，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開(kāi)發(fā)時(shí)代” 。趨勢(shì)一趨勢(shì)一趨勢(shì)二趨勢(shì)二趨勢(shì)三趨勢(shì)三趨勢(shì)四趨勢(shì)四工業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)工業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)發(fā)模式及形態(tài)開(kāi)發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類(lèi)工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類(lèi)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常包括的四種開(kāi)發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常包括的四種開(kāi)發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在

25、工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地,建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施或廠房、倉(cāng)庫(kù)等,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目。主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式實(shí)力企業(yè)獲取工業(yè)用地開(kāi)發(fā)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū),自身進(jìn)駐且占主導(dǎo)，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)同類(lèi)企業(yè)。工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式通過(guò)政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)。該模式為中國(guó)目前各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式模式，同樣也是我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式上述三種模式的混合運(yùn)用。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式以政府開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展以政府開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種

26、開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展地方政府是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式也是各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。地方政府創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)，形成其特有的優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)主體開(kāi)發(fā)主體操作手段操作手段區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足；區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。具備外部條件具備外部條件模式一：工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式模式一：工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式總體規(guī)劃總體規(guī)劃園區(qū)建設(shè)園區(qū)建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)管理園區(qū)升級(jí)園區(qū)升級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究園區(qū)開(kāi)發(fā)

27、定位行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開(kāi)發(fā)策略園區(qū)招商策略開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃概念性規(guī)劃控制性規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃詳細(xì)規(guī)劃非盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共用設(shè)施建設(shè)國(guó)內(nèi)招商國(guó)外招商客戶(hù)管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級(jí)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式流程工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式流程政府規(guī)劃及先期投入為基礎(chǔ)，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策及稅收政策實(shí)現(xiàn)招商，政府規(guī)劃及先期投入為基礎(chǔ)，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策及稅收政策實(shí)現(xiàn)招商，同時(shí)還負(fù)責(zé)園區(qū)管理及產(chǎn)業(yè)升級(jí)。同時(shí)還負(fù)責(zé)園區(qū)管理及產(chǎn)業(yè)升級(jí)。政府制定園區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)開(kāi)發(fā)策略、園區(qū)招商策略及開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃等，通過(guò)前期的基礎(chǔ)投入，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策來(lái)吸引大型工業(yè)企業(yè)來(lái)園區(qū)建廠，政府負(fù)

28、責(zé)未來(lái)園區(qū)管理及未來(lái)的規(guī)劃升級(jí)。政府完全主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式政府完全主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐，完成以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐，完成工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。松山湖將努力發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)聚集中心、研發(fā)服務(wù)中心、人才教育松山湖將努力發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)聚集中心、研發(fā)服務(wù)中心、人才教育中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；發(fā)展“三大產(chǎn)業(yè)”（電子信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)）；聚集“三類(lèi)企業(yè)”（高新技術(shù)企業(yè)、“兩自”企業(yè)和高稅收企業(yè)）；當(dāng)好“三創(chuàng)”示范區(qū)

29、（創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境、創(chuàng)新發(fā)展能力），全力打造活力松山湖，實(shí)力松山湖，魅力松山湖。松山湖屬丘陵地貌，地處東莞幾何中心，規(guī)劃規(guī)劃控制面積控制面積7272平方公里，平方公里，有近有近8 8平方公里的淡水湖平方公里的淡水湖和豐富的植被。和豐富的植被。截至2007年6月，已完成130多公里高標(biāo)準(zhǔn)道路、100多萬(wàn)平方米生產(chǎn)生活設(shè)施、500多萬(wàn)平方米綠化面積。 2 2、科學(xué)園：、科學(xué)園：位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中心區(qū)，占地面積平方公里，擁有大面積的單元式開(kāi)發(fā)用地，現(xiàn)有研發(fā)樓、商務(wù)辦公樓、東莞留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、生產(chǎn)力大廈等辦公場(chǎng)所，配套學(xué)術(shù)交流中心、圖書(shū)館等公共服務(wù)平臺(tái), 已引進(jìn)廣東電子工業(yè)研究院、南

30、海海洋引進(jìn)廣東電子工業(yè)研究院、南海海洋生物技術(shù)國(guó)家工程研究中心東莞基地、廣生物技術(shù)國(guó)家工程研究中心東莞基地、廣東華南工業(yè)設(shè)計(jì)院等技術(shù)平臺(tái)，東華南工業(yè)設(shè)計(jì)院等技術(shù)平臺(tái)，并正全力打造信息咨詢(xún)平臺(tái)、產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)、863軟件項(xiàng)目孵化器，努力將其建設(shè)成為東莞的總部中心、研發(fā)服務(wù)中心。東莞松山湖片區(qū)發(fā)展的兩大核心支撐點(diǎn)東莞松山湖片區(qū)發(fā)展的兩大核心支撐點(diǎn)1 1、北部工業(yè)城、北部工業(yè)城 ：位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的北部，占地面積約10平方公里，分成A、B、C、D、E五個(gè)工業(yè)分區(qū)和一個(gè)城市核心區(qū)。城市核心區(qū)內(nèi)配備小學(xué)、幼兒園、高級(jí)公寓、商業(yè)中心、文體廣場(chǎng)、汽車(chē)客運(yùn)站等生活設(shè)施，滿(mǎn)足了區(qū)內(nèi)人員的日常生活需要。另外，

31、各工業(yè)分區(qū)均設(shè)員工生活區(qū)，配套飯?zhí)?、便利店、自?dòng)柜員機(jī)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)施，企業(yè)可租用、購(gòu)買(mǎi)或購(gòu)地自企業(yè)可租用、購(gòu)買(mǎi)或購(gòu)地自建員工宿舍。建員工宿舍。開(kāi)發(fā)案例開(kāi)發(fā)案例東莞松山湖工業(yè)園東莞松山湖工業(yè)園以電子信息、生物技術(shù)和高端裝備制造為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)及招商策略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)以電子信息、生物技術(shù)和高端裝備制造為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)及招商策略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展。鏈的完善與發(fā)展。招商進(jìn)駐主要企業(yè)招商進(jìn)駐主要企業(yè)企業(yè)名稱(chēng)主要業(yè)務(wù)中大南海海洋生物技術(shù)工程中心利用現(xiàn)代先進(jìn)的生物技術(shù)進(jìn)行海洋生物制品、海洋藥物、特種飼料、水產(chǎn)添加劑、工業(yè)用酶等海洋生物技術(shù)的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化 通快集團(tuán) （1）鈑金加工機(jī)床和鈑金電動(dòng)工具；（2）激光技

32、術(shù)和系統(tǒng)，電子技術(shù)；（3）醫(yī)療技術(shù)。 東莞住礦電子漿料有限公司 電子漿料，生產(chǎn)電阻、導(dǎo)帶、介質(zhì)漿料等產(chǎn)品 。美達(dá)王板和精密金屬（東莞）專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)不銹鋼加工銷(xiāo)售業(yè)務(wù) 。東莞新能源科技有限公司 主要生產(chǎn)和銷(xiāo)售鋰離子電池、鋰聚合物電池、超級(jí)電容器、燃料電池與動(dòng)力電池等高新能源產(chǎn)品并提供售后服務(wù) 艾利和電子科技（中國(guó)）主要生產(chǎn)和銷(xiāo)售數(shù)字音、視頻編解碼設(shè)備（MP3、CAR A/V）。 廣東生益科技股份有限公司 主要從事敷銅板和高多層印制電路板用的系列半固化片等電子材料的制造與銷(xiāo)售 天弘（東莞）科技有限公司 產(chǎn)品主要包括打印機(jī)、游戲機(jī)和計(jì)算機(jī)。20072007年松山湖實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值年松山湖實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值11

33、0110億元，億元，比上年增長(zhǎng)45%；本級(jí)可支配財(cái)政收入4.5億元，比上年增長(zhǎng)125%；工商稅收5.07億元，比上年增長(zhǎng)195%.園區(qū)大中型科研機(jī)構(gòu)達(dá)到29家，世界500強(qiáng)企業(yè)9家，跨國(guó)公司企業(yè)18家。另外，全年共引進(jìn)大中型項(xiàng)目36個(gè)，協(xié)議引進(jìn)資金130億元。2007年，松山湖專(zhuān)利申請(qǐng)和授權(quán)總量分別達(dá)到83件和53件，被確定為“廣東省知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū)”和“廣東省版權(quán)興業(yè)示范基地”。 開(kāi)發(fā)案例開(kāi)發(fā)案例東莞松山湖工業(yè)園東莞松山湖工業(yè)園政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開(kāi)發(fā)，通過(guò)其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開(kāi)發(fā)，通過(guò)其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。地方政

34、府是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的主導(dǎo)，主體企業(yè)引導(dǎo)模式是工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式的衍生模式，也是各級(jí)地方政府經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進(jìn)吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進(jìn)駐，利用其在行業(yè)的影響度來(lái)帶動(dòng)行業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的駐，利用其在行業(yè)的影響度來(lái)帶動(dòng)行業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)發(fā)展。聚集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)發(fā)展。開(kāi)發(fā)主體開(kāi)發(fā)主體操作手段操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。具備外部條件具備外部條件模式二：主體企業(yè)引導(dǎo)模式模式二

35、：主體企業(yè)引導(dǎo)模式初步規(guī)劃初步規(guī)劃主體企業(yè)主體企業(yè)規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)管理園區(qū)升級(jí)園區(qū)升級(jí)國(guó)內(nèi)招商國(guó)外招商客戶(hù)管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級(jí)政府完成初步規(guī)劃及配套建設(shè)吸引知名企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)通過(guò)土地出讓、政府完成初步規(guī)劃及配套建設(shè)吸引知名企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)通過(guò)土地出讓、租賃等方式引入同類(lèi)企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈。租賃等方式引入同類(lèi)企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈?；九涮谆九涮捉ㄔO(shè)建設(shè)政府土地出讓、租賃方式引進(jìn)同類(lèi)企業(yè)，實(shí)政府土地出讓、租賃方式引進(jìn)同類(lèi)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造與完善?，F(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造與完善。擴(kuò)大招商擴(kuò)大招商區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開(kāi)發(fā)策略園區(qū)招商策略道路、交通公共設(shè)施配套廠房其它設(shè)

36、施主體企業(yè)開(kāi)發(fā)模式流程主體企業(yè)開(kāi)發(fā)模式流程適當(dāng)包裝及推廣政府引導(dǎo)，企業(yè)帶動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式政府引導(dǎo)，企業(yè)帶動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式依靠諾基亞的品牌帶動(dòng)效應(yīng)，吸引眾多的著名手機(jī)零配件和服務(wù)商跟隨而至，依靠諾基亞的品牌帶動(dòng)效應(yīng)，吸引眾多的著名手機(jī)零配件和服務(wù)商跟隨而至，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展。實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展。星網(wǎng)工業(yè)園是諾基亞全球手機(jī)生產(chǎn)的最重要基地之一，新廠房占地5.6萬(wàn)。到目前為止，已有20多家國(guó)內(nèi)外著名手機(jī)零配件和服務(wù)供應(yīng)商入駐；2006年星網(wǎng)工業(yè)園產(chǎn)值突破千億；2006年5月，諾基亞中國(guó)區(qū)總部和北京研發(fā)中心遷入亦莊，成為第一個(gè)在亦莊設(shè)立總部的跨國(guó)公司。NO專(zhuān)業(yè)國(guó)家公司1E

37、MS/PCBassembly中國(guó)/美國(guó)Beijing GKI2電池日本Sanyo3PCBs日本Beijing Ibiden Electronic Ltd4Keynats日本Sunarrow Limited5外殼芬蘭Perlos6天線英國(guó)Centroren7物流英國(guó)EXEL8Interconnection美國(guó)Molex9外殼臺(tái)灣Foxconn10充電器德國(guó)Friwo11鍍膜芬蘭Savcor12半導(dǎo)體美國(guó)RF Micro Devices物流配送中心物流配送中心手機(jī)零部件工廠集聚區(qū)手機(jī)零部件工廠集聚區(qū)NOKIA開(kāi)發(fā)案例開(kāi)發(fā)案例北京諾基亞工業(yè)園北京諾基亞工業(yè)園地產(chǎn)商運(yùn)用住宅開(kāi)發(fā)的模式，開(kāi)發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)

38、，并通過(guò)出租、出售，地產(chǎn)商運(yùn)用住宅開(kāi)發(fā)的模式，開(kāi)發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)，并通過(guò)出租、出售，獲取利潤(rùn)。獲取利潤(rùn)。此種開(kāi)發(fā)模式與本案所具備的條件最為吻合。此種開(kāi)發(fā)模式與本案所具備的條件最為吻合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是該模式的開(kāi)發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過(guò)市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)模式來(lái)完成工業(yè)地產(chǎn)的從開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售（租賃）、管理等活動(dòng)。根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)及未來(lái)工業(yè)市場(chǎng)的需求狀況，通過(guò)市場(chǎng)化的取地方式來(lái)獲得土地，繼而進(jìn)行工業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，以出租或出售方式實(shí)現(xiàn)效益。開(kāi)發(fā)主體開(kāi)發(fā)主體操作手段操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。具備外部條件具備外部條件模式三：工業(yè)地產(chǎn)商模式模式三：

39、工業(yè)地產(chǎn)商模式按地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行，從取地開(kāi)始，到施工建設(shè)，最后通過(guò)轉(zhuǎn)讓、按地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行，從取地開(kāi)始，到施工建設(shè)，最后通過(guò)轉(zhuǎn)讓、租賃、合作經(jīng)營(yíng)等方式回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。租賃、合作經(jīng)營(yíng)等方式回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。土地獲取土地獲取收益獲取收益獲取工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式流程工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式流程施工建設(shè)施工建設(shè)工業(yè)園區(qū)獲得工工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè)土地業(yè)土地其它途徑獲得其它途徑獲得道路、綠化建設(shè)道路、綠化建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)租賃、轉(zhuǎn)讓租賃、轉(zhuǎn)讓合資經(jīng)營(yíng)合資經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)類(lèi)似于住宅開(kāi)發(fā)模式類(lèi)似于住宅開(kāi)發(fā)模式詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn)詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)勢(shì)適

40、當(dāng)包裝及推廣適當(dāng)包裝及推廣前期工作前期工作工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式依托工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)，運(yùn)用市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的模式建成的科技園區(qū)，企業(yè)入依托工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)，運(yùn)用市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的模式建成的科技園區(qū)，企業(yè)入住情況較好。住情況較好。北京騰飛國(guó)際高科技園的客戶(hù)北京騰飛國(guó)際高科技園的客戶(hù) 1 維薩拉公司 2 葛蘭素史克 3 必帝 4 西門(mén)子醫(yī)療設(shè)備 5 先靈制藥 6 Lam Research 7 BOSCH 8 P&G高科技標(biāo)準(zhǔn)廠房開(kāi)發(fā)成本：高科技標(biāo)準(zhǔn)廠房開(kāi)發(fā)成本：2,000元/平米研發(fā)研發(fā)/ /企業(yè)總部企業(yè)總部/ /多功能樓開(kāi)發(fā)成本：多功能樓開(kāi)發(fā)

41、成本：3,500元/平米項(xiàng)目?jī)?nèi)部回報(bào)率：項(xiàng)目?jī)?nèi)部回報(bào)率：15投資回收期投資回收期：6年一期完成日期：一期完成日期：2007年12月總投資：總投資：4億人民幣目標(biāo)客戶(hù)：目標(biāo)客戶(hù)：電子，生物，醫(yī)藥，汽車(chē).位置：位置：北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)D9占地：占地：8.5公頃投資商：投資商：北京騰飛博達(dá)房地產(chǎn)公司建筑面積：建筑面積：10萬(wàn)平米用地規(guī)劃：用地規(guī)劃：高科技標(biāo)準(zhǔn)廠房50,000平米研發(fā)樓/企業(yè)總部/多功能樓50,000平米綠化率：綠化率：25容積率：容積率：1.17開(kāi)發(fā)案例開(kāi)發(fā)案例北京騰飛國(guó)際工業(yè)園北京騰飛國(guó)際工業(yè)園工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開(kāi)發(fā)模式。工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商

42、三種操作模式綜合使用的開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)主體不再單一，不同階段開(kāi)發(fā)主體存在差異，屬于多主體共同開(kāi)發(fā)模式。由于建設(shè)規(guī)模較大和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證。因此，單純采用一種開(kāi)發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)的目的，必須對(duì)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。開(kāi)發(fā)主體開(kāi)發(fā)主體操作手段操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣。具備外部條件具備外部條件模式四：綜合開(kāi)發(fā)模式模式四

43、：綜合開(kāi)發(fā)模式總體規(guī)劃總體規(guī)劃園區(qū)建設(shè)園區(qū)建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)管理園區(qū)升級(jí)園區(qū)升級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究園區(qū)開(kāi)發(fā)定位行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開(kāi)發(fā)策略園區(qū)招商策略開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃概念性規(guī)劃控制性規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃詳細(xì)規(guī)劃綜合開(kāi)發(fā)模式的流程綜合開(kāi)發(fā)模式的流程由于規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)并引入社會(huì)各方力量由于規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)并引入社會(huì)各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，施工建設(shè)，帶動(dòng)其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，施工建設(shè)，帶動(dòng)其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租、出售給進(jìn)駐企業(yè)工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租、出售給進(jìn)駐企業(yè)國(guó)內(nèi)招商

44、國(guó)內(nèi)招商國(guó)外招商國(guó)外招商客戶(hù)管理客戶(hù)管理物業(yè)管理物業(yè)管理土地容積率土地容積率產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)模式綜合開(kāi)發(fā)模式北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)引入社會(huì)各方力量，共同建設(shè)，使園區(qū)得以快速發(fā)展。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)引入社會(huì)各方力量，共同建設(shè)，使園區(qū)得以快速發(fā)展。諾基亞工業(yè)園諾基亞工業(yè)園主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式嘉捷工業(yè)園嘉捷工業(yè)園工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式百盛物流園百盛物流園工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目圖北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目圖北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于1992年10月開(kāi)始建設(shè)，一期23.5平方公里，1994年8月25日被批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)

45、發(fā)區(qū)，1999年開(kāi)發(fā)區(qū)的7.5平方公里,加掛中關(guān)村科技園區(qū)亦莊科技園牌子，享受?chē)?guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政策，享受中關(guān)村科技園區(qū)政策，2002年8月份國(guó)務(wù)院批過(guò)ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。開(kāi)發(fā)案例開(kāi)發(fā)案例北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式小結(jié)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式小結(jié)符合標(biāo)準(zhǔn)符合標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)對(duì)四種不同開(kāi)發(fā)模式的對(duì)比分析后判斷，本案的各項(xiàng)條件更符合以通過(guò)對(duì)四種不同開(kāi)發(fā)模式的對(duì)比分析后判斷，本案的各項(xiàng)條件更符合以工業(yè)地產(chǎn)商的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。工業(yè)地產(chǎn)商的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)模式及形態(tài)開(kāi)發(fā)模式及形態(tài)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式模式工業(yè)園區(qū)形態(tài)工業(yè)園區(qū)形態(tài)分類(lèi)分類(lèi)孵化園孵化園創(chuàng)業(yè)園創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園

46、孵化園孵化園n 概念：概念：孵化園是指風(fēng)險(xiǎn)投資人為風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家投資促使風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展的行為孵化園是指風(fēng)險(xiǎn)投資人為風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家投資促使風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展的行為, ,好比幼師引好比幼師引導(dǎo)兒童健康成長(zhǎng)導(dǎo)兒童健康成長(zhǎng), ,為國(guó)家培育人才的初級(jí)階段。為國(guó)家培育人才的初級(jí)階段。n 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：配備高技術(shù)企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，給予入駐企業(yè)在技術(shù)、硬件設(shè)施、政策、包裝等方面扶持。配備高技術(shù)企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，給予入駐企業(yè)在技術(shù)、硬件設(shè)施、政策、包裝等方面扶持。n 運(yùn)營(yíng)模式：運(yùn)營(yíng)模式：房租入股、投資入股等，其中房租入股、投資入股等，其中“房租入股房租入股”的方式很受歡迎。的方式很受歡迎?？萍计髽I(yè)孵化器科技企業(yè)孵化器基本概念：基本概

47、念：指一個(gè)集中的空間，能夠在企業(yè)創(chuàng)辦初期舉步維艱時(shí)，指一個(gè)集中的空間，能夠在企業(yè)創(chuàng)辦初期舉步維艱時(shí)，提供資金、管理等多種便利提供資金、管理等多種便利，旨在，旨在對(duì)對(duì)高新技術(shù)成果、科技型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)企業(yè)進(jìn)行孵化高新技術(shù)成果、科技型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)企業(yè)進(jìn)行孵化，以推動(dòng)合作和交流，使企業(yè)，以推動(dòng)合作和交流，使企業(yè) 做大做大 。 基本特征：基本特征：企業(yè)孵化器一般應(yīng)具備四個(gè)基本特征：一是有企業(yè)孵化器一般應(yīng)具備四個(gè)基本特征：一是有孵化場(chǎng)地孵化場(chǎng)地，二是有，二是有公共設(shè)施公共設(shè)施，三個(gè)是能提供，三個(gè)是能提供孵化服務(wù)孵化服務(wù)，四個(gè)是面向，四個(gè)是面向特定的服務(wù)對(duì)象新創(chuàng)辦的科技型中小企業(yè)特定的服務(wù)對(duì)象新創(chuàng)辦的科技型中小

48、企業(yè)。 主要作用：主要作用：在企業(yè)家創(chuàng)業(yè)過(guò)程中節(jié)省時(shí)間、少走彎路、營(yíng)造創(chuàng)業(yè)者聚集效應(yīng)，提高創(chuàng)業(yè)成功率；在企業(yè)家創(chuàng)業(yè)過(guò)程中節(jié)省時(shí)間、少走彎路、營(yíng)造創(chuàng)業(yè)者聚集效應(yīng)，提高創(chuàng)業(yè)成功率； 服務(wù)內(nèi)容包括：服務(wù)內(nèi)容包括：1 1、一般性服務(wù)，一般性服務(wù)，包括場(chǎng)地、商務(wù)設(shè)施等；包括場(chǎng)地、商務(wù)設(shè)施等； 2 2、管理咨詢(xún)服務(wù)，管理咨詢(xún)服務(wù)，包括一般性商務(wù)代理服務(wù)和制定戰(zhàn)略、管理制度、人力資源管理制度、包括一般性商務(wù)代理服務(wù)和制定戰(zhàn)略、管理制度、人力資源管理制度、市場(chǎng)分析、專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)等；市場(chǎng)分析、專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)等； 3 3、投融資服務(wù)，投融資服務(wù)，包括協(xié)助獲得政府資金、申請(qǐng)擔(dān)保貸款、直接向企業(yè)進(jìn)行投資、與風(fēng)險(xiǎn)包括協(xié)助

49、獲得政府資金、申請(qǐng)擔(dān)保貸款、直接向企業(yè)進(jìn)行投資、與風(fēng)險(xiǎn)投資結(jié)合等；投資結(jié)合等；4 4、專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)，專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)，投資服務(wù)是孵化器核心服務(wù)功能之一。投資服務(wù)是孵化器核心服務(wù)功能之一。 全國(guó)案例全國(guó)案例1-1-北京中關(guān)村國(guó)際孵化器有限公司北京中關(guān)村國(guó)際孵化器有限公司北京中關(guān)村國(guó)際孵化器有限公司（中關(guān)村國(guó)際孵化園）是科技部認(rèn)定的北京中關(guān)村國(guó)際孵化器有限公司（中關(guān)村國(guó)際孵化園）是科技部認(rèn)定的“國(guó)家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服國(guó)家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心務(wù)中心”和和“北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地”及及“北京留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園北京留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園”。n 經(jīng)營(yíng)機(jī)制：經(jīng)營(yíng)機(jī)制：以“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的方式

50、，利用政府及社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)，為留學(xué)人員歸國(guó)創(chuàng)業(yè)提供“孵化創(chuàng)投”的全方位服務(wù)，。n合作模式：合作模式：出租形式，重點(diǎn)針對(duì)留學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)提供房租優(yōu)惠 n 服務(wù)內(nèi)容：服務(wù)內(nèi)容：國(guó)際孵化園引入工商、稅務(wù)、法律、會(huì)計(jì)、人才、專(zhuān)利等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，搭建產(chǎn)學(xué)研平臺(tái)，設(shè)立投資基金，辦產(chǎn)品推介會(huì)，組織企業(yè)家沙龍活動(dòng)，成立產(chǎn)業(yè)化基地和技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，營(yíng)造好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)投資，為企業(yè)走向成功鋪路搭橋。n 服務(wù)對(duì)象：服務(wù)對(duì)象：科技型創(chuàng)業(yè)企業(yè) n 成果：成果：中關(guān)村國(guó)際孵化園已成為全國(guó)留學(xué)生企業(yè)數(shù)量最多，最集中的孵化器之一。北京中關(guān)村國(guó)際孵化器有限公司北京中關(guān)村國(guó)際孵化器有限公司特點(diǎn)特點(diǎn)n特點(diǎn)一：特點(diǎn)一：

51、“政府引導(dǎo)、企業(yè)化運(yùn)作政府引導(dǎo)、企業(yè)化運(yùn)作”的經(jīng)營(yíng)機(jī)制的經(jīng)營(yíng)機(jī)制公司具有獨(dú)立法人治理結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格按照公司法進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)、具有相對(duì)自主權(quán)的現(xiàn)代企業(yè)。在某種意義上來(lái)說(shuō)，國(guó)際孵化器完全具備“新國(guó)企”的特征：一是，有多元的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。二是，公司法人治理結(jié)構(gòu)完善，股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層的權(quán)利義務(wù)明確。三是，產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)邆涫袌?chǎng)的可交易性。四是，有比較完善的現(xiàn)代管理制度。國(guó)際孵化園從根本上講是屬于承擔(dān)部分公共服務(wù)職能的企業(yè)化組織。 政府在孵化器的發(fā)展過(guò)程中，主要通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施投資、優(yōu)惠政策、優(yōu)化資源配置等方面給予孵化器支持。 n 特點(diǎn)二：創(chuàng)業(yè)資源的有效整合特點(diǎn)二：創(chuàng)業(yè)資源的有效整合 有效整合政策資源，

52、積極吸納中介服務(wù)資源。國(guó)際孵化園成立以來(lái)，就一直保持著和各級(jí)政府的良好關(guān)系，積極爭(zhēng)取各級(jí)政府的支持和資助，積極和科技中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，搭建中介服務(wù)平臺(tái)；聯(lián)合拓展技術(shù)平臺(tái)資源，高度重視產(chǎn)學(xué)研資源 。充分利用中關(guān)村所在地區(qū)的優(yōu)勢(shì)，積極和其他專(zhuān)業(yè)園、科研機(jī)構(gòu)、大學(xué)聯(lián)系，爭(zhēng)取這些科研機(jī)構(gòu)的技術(shù)平臺(tái)、儀器設(shè)備的共享共用，重視與高校和科研院所的交流與合作，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研結(jié)合創(chuàng)造機(jī)會(huì)。 重點(diǎn)利用區(qū)域資源，致力于整合園內(nèi)企業(yè)間資源。為了加強(qiáng)園內(nèi)新老企業(yè)間的交流，拓展創(chuàng)業(yè)者們的創(chuàng)新思路和合作機(jī)會(huì)，國(guó)際孵化園積極開(kāi)展 “企業(yè)家沙龍”活動(dòng)。充分利用好發(fā)揮好孵化功能和孵化資源。孵化器要具有一定規(guī)模，從而形成聚集效應(yīng)

53、。這樣才能吸引中介、投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注 北京中關(guān)村國(guó)際孵化器有限公司北京中關(guān)村國(guó)際孵化器有限公司特點(diǎn)特點(diǎn)n 特點(diǎn)三：特點(diǎn)三：“孵化加創(chuàng)投孵化加創(chuàng)投”的運(yùn)營(yíng)模式的運(yùn)營(yíng)模式 “孵化加創(chuàng)投”是孵化器綜合能力的提升。孵化器具有不同于投資機(jī)構(gòu)的另一特點(diǎn)，其收入不僅僅依靠投資回報(bào)，而是有房租、增值服務(wù)等綜合收入。 努力為企業(yè)提供豐富的融資渠道。積極爭(zhēng)取國(guó)家和地方政府各項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)資金的支持；與中關(guān)村科技擔(dān)保公司簽訂“大家抬”合作協(xié)議；加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資。 全國(guó)案例全國(guó)案例2-2-天河生物園天河生物園成都生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)孵化園（天河園）是在四川省政府、成都市政府的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向成都生物與醫(yī)藥

54、產(chǎn)業(yè)孵化園（天河園）是在四川省政府、成都市政府的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向下，集本地區(qū)的人才、資源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)而建立的。下，集本地區(qū)的人才、資源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)而建立的。n 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：成都市人民南路南沿線創(chuàng)新科技孵化園n 投資商：投資商：天河中西醫(yī)科技保育有限公司n 占地面積：占地面積：53460m2n 總建筑面積：總建筑面積：50000 m2n 層數(shù)：層數(shù)：5層n 層高：層高：1層、5.1m ; 2層、4.2m；35層、3.9mn 樓高：樓高：25.8 mn 孵化器單元大?。悍趸鲉卧笮。?5層；85.23 m2290.05 m2 。 n 結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)。n 車(chē)位：車(chē)位：現(xiàn)有車(chē)位300個(gè)。n

55、合作模式：合作模式：出租、合作開(kāi)發(fā)n 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。n 根本：根本：市場(chǎng)化運(yùn)作 n 建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)目標(biāo)：“規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化”天河生物園天河生物園三大優(yōu)勢(shì)三大優(yōu)勢(shì)n優(yōu)勢(shì)一：政策優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：政策優(yōu)勢(shì)n園區(qū)的建設(shè)是成都市科技創(chuàng)新體系的重要內(nèi)容之一；n入駐企業(yè)享有國(guó)家、四川省、成都市、高新區(qū)制定的相關(guān)優(yōu)惠政策；n成都市科技局設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金對(duì)入駐企業(yè)給予重點(diǎn)扶持；n成都市科技局、高新區(qū)科據(jù)局對(duì)入駐企業(yè)在科技項(xiàng)目申報(bào)等方面給予優(yōu)先扶持。 n優(yōu)勢(shì)二：專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)二：專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)n專(zhuān)業(yè)化的孵化園，將聚集國(guó)內(nèi)外一流的生物與醫(yī)藥企業(yè)和技術(shù)，營(yíng)造良好的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新環(huán)境；n專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理公司和市科技

56、局所屬的科技中介機(jī)構(gòu)，提供專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。n優(yōu)勢(shì)三：區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)三：區(qū)位優(yōu)勢(shì)n園區(qū)位于成都高新區(qū)高新孵化園內(nèi)，是高新孵化園的重要組成部份；n距市區(qū)中心9公里，距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)13公里；n依80米寬的天府大道，緊臨市政府和高新區(qū)管委會(huì)新址。天河生物園天河生物園六大功能六大功能n功能一：投融資服務(wù)功能功能一：投融資服務(wù)功能n協(xié)助入駐企業(yè)申請(qǐng)國(guó)家、省、市有關(guān)部門(mén)的專(zhuān)項(xiàng)資金支持n園區(qū)將以資金、物業(yè)、服務(wù)等多種形式與入駐企業(yè)合作進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)n向入駐企業(yè)推薦國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)n功能二：中介服務(wù)功能功能二：中介服務(wù)功能n市科技局所屬的專(zhuān)業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)均入駐園區(qū)，構(gòu)建科技中介服務(wù)平臺(tái)，為入駐企業(yè)提供政策咨詢(xún)、

57、專(zhuān)利和項(xiàng)目評(píng)審、項(xiàng)目包裝、企業(yè)相關(guān)認(rèn)證、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易等服務(wù)。n功能三：技術(shù)開(kāi)發(fā)支持功能功能三：技術(shù)開(kāi)發(fā)支持功能n通過(guò)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外生物與醫(yī)藥科研機(jī)構(gòu)、大專(zhuān)院校和企業(yè)，建立共性技術(shù)開(kāi)發(fā)支持平臺(tái)n建立實(shí)驗(yàn)設(shè)備協(xié)作網(wǎng)，為入駐企業(yè)的技術(shù)開(kāi)發(fā)提供服務(wù)。n功能四：新技術(shù)、新產(chǎn)品展示功能功能四：新技術(shù)、新產(chǎn)品展示功能n園內(nèi)開(kāi)辟展示專(zhuān)示區(qū)為入駐企業(yè)提供展示新技術(shù)、新產(chǎn)品的窗口，為企業(yè) 形象宣傳和新技術(shù)、新產(chǎn)口推廣提供服務(wù)n國(guó)際交流與合作功能n基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)服務(wù)功能 n功能五：國(guó)際交流與合作功能功能五：國(guó)際交流與合作功能n引進(jìn)國(guó)際一流生物與醫(yī)藥企業(yè)，提升本地區(qū)生物與醫(yī)藥企業(yè)的技術(shù)水平和競(jìng)爭(zhēng)能力；n拓展國(guó)際交流與合作

58、渠道，組織企業(yè)參加會(huì)議、培訓(xùn)、參觀等國(guó)際交流活動(dòng)，促進(jìn)中醫(yī)藥產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)。 n功能六：基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)服務(wù)功能功能六：基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)服務(wù)功能n園區(qū)占地面積81畝，孵化面積5萬(wàn)平方米，大面積園林綠化。辦公區(qū)高凈空、大開(kāi)間，寬敞明亮。配置大型停車(chē)場(chǎng)，三菱景觀電梯，閉路安全監(jiān)控和網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)；n園內(nèi)設(shè)商務(wù)會(huì)議中心、休閑中心、應(yīng)急服務(wù)中心、銀行等；n專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供全方位的物管服務(wù)。天河生物園天河生物園六大功能六大功能湖南案例湖南案例長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地（瀏陽(yáng)）長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地（瀏陽(yáng)）長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地是長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地是20062006年年1010月由國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)認(rèn)定的、以湖南瀏陽(yáng)生

59、物醫(yī)藥園月由國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)認(rèn)定的、以湖南瀏陽(yáng)生物醫(yī)藥園區(qū)為核心區(qū)的國(guó)家級(jí)生物產(chǎn)業(yè)基地，是中西部地區(qū)惟一的國(guó)家級(jí)生物產(chǎn)業(yè)基地。區(qū)為核心區(qū)的國(guó)家級(jí)生物產(chǎn)業(yè)基地，是中西部地區(qū)惟一的國(guó)家級(jí)生物產(chǎn)業(yè)基地。 位置：位置：長(zhǎng)沙國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地位于長(zhǎng)沙瀏陽(yáng)。規(guī)模：規(guī)模：總規(guī)劃用地面積50萬(wàn)M2 。其中瀏陽(yáng)生物醫(yī)藥園一期規(guī)劃面積為13.4平方公里，現(xiàn)在建成面積為8平方公里；信息技術(shù)園一期5平方公里，現(xiàn)建成2平方公里；食品科技園已建成1平方公里。 規(guī)劃園區(qū)：規(guī)劃園區(qū)：園內(nèi)設(shè)“一園五區(qū)”，核心區(qū)為長(zhǎng)沙生物醫(yī)藥園（由湖南瀏陽(yáng)生物醫(yī)藥園更名），拓展區(qū)為袁隆平生物農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、常德化學(xué)制藥產(chǎn)業(yè)區(qū)、岳陽(yáng)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)區(qū)、株洲現(xiàn)

60、代中藥產(chǎn)業(yè)區(qū)、湘西中藥谷（醫(yī)藥原料區(qū)）。核心區(qū)分生物醫(yī)藥園、信息技術(shù)園、食品科技園、科技孵化園、國(guó)際合作園（待建）。產(chǎn)業(yè)特色：產(chǎn)業(yè)特色：到目前為止，生物醫(yī)藥占園區(qū)總量65%，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已形成醫(yī)藥、信息、食品三大特色產(chǎn)業(yè)群，并涉及環(huán)保、新材料、新能源領(lǐng)域。 合作模式：合作模式：廠房出租、土地出售自建；出租價(jià)格10元/月，土地16萬(wàn)元/畝，標(biāo)準(zhǔn)七通一平。1 1、擁有較強(qiáng)的企業(yè)自主創(chuàng)新能力。、擁有較強(qiáng)的企業(yè)自主創(chuàng)新能力。園區(qū)現(xiàn)擁有園區(qū)現(xiàn)擁有160160個(gè)新藥、專(zhuān)利藥，其中華納大制藥個(gè)新藥、專(zhuān)利藥，其中華納大制藥廠擁有廠擁有3333個(gè)專(zhuān)利藥、九典制藥擁有個(gè)專(zhuān)利藥、九典制藥擁有2020個(gè)專(zhuān)利藥。園區(qū)財(cái)政和