成立物業(yè)管理有限公司的可行性報(bào)告

1、關(guān)于*偉潔物業(yè)管理有限公司成立的可行性報(bào)告隨著我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展及人民生活水平提高，物業(yè)管理作為一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新興產(chǎn)業(yè)其發(fā)展方興未艾，市場(chǎng)拓展空間越來(lái)越廣闊，發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?偉潔物業(yè)管理有限公司作為一個(gè)新注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)，其創(chuàng)立正是為順應(yīng)這一發(fā)展潮流，在積極總結(jié)國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及研究國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策之后，而決定投身于中國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的。與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓進(jìn)取，蓬勃發(fā)展的中國(guó)經(jīng)濟(jì)為企業(yè)的發(fā)展提供了不可多得的機(jī)遇及挑戰(zhàn)，但是隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理的發(fā)展明顯滯后了，在如何滿足人民日益增長(zhǎng)的對(duì)物業(yè)管理的需求，如何提高物業(yè)管理的水平與質(zhì)量，如何使國(guó)外的先進(jìn)的物業(yè)管理

2、經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)的具體實(shí)踐相結(jié)合等問(wèn)題上，毫無(wú)疑問(wèn)*偉潔物業(yè)管理有限公司將在未來(lái)的發(fā)展中予以不懈的探索與追求，在謀求企業(yè)發(fā)展，員工進(jìn)步，促進(jìn)社會(huì)繁榮之企業(yè)發(fā)展宗旨下，為中國(guó)的物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展竭誠(chéng)奉獻(xiàn)。一、新成立物業(yè)公司的可行性分析（一）設(shè)立的必要性1 、目前國(guó)家規(guī)定，新開(kāi)發(fā)物業(yè)必須落實(shí)日后日常物業(yè)管理單位；2 、各個(gè)城市的業(yè)主日漸對(duì)購(gòu)置物業(yè)后，日常的物業(yè)服務(wù)需求意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，希望所購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)，日后有物業(yè)管理，那樣至少安全些、干凈些；3 、物業(yè)管理作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的下游銜接產(chǎn)業(yè)，主要為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的掃尾工作提供全程的跟蹤和服務(wù)，可以為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期工作提供很多便利，減少很多瑣事和麻煩事，為項(xiàng)目的順利結(jié)案提供保

3、障；4 、請(qǐng)別的物業(yè)公司進(jìn)行管理，銜接工作非常麻煩，扯皮拉筋的事情會(huì)很多，反而還有可能為公司帶來(lái)很多不必要的麻煩，阻礙項(xiàng)目的順利進(jìn)展，甚至?xí)p害公司及項(xiàng)目的形象和影響。（二）設(shè)立中存在的問(wèn)題根據(jù)一些物業(yè)公司的實(shí)際運(yùn)作情況，物業(yè)管理主要存在以下實(shí)際問(wèn)題：1 、一些大城市物業(yè)管理需求意識(shí)剛剛起來(lái)，還有很多人對(duì)物業(yè)管理需求意識(shí)不是很強(qiáng)烈，甚至無(wú)需求意識(shí)，主要原因考慮到，現(xiàn)在自住房不需要每月交物業(yè)管理費(fèi)，以后每個(gè)月要交100元左右的物業(yè)管理費(fèi)，感覺(jué)100元在日常生活中可以辦其他的事情，有點(diǎn)舍不得；新成立物業(yè)管理公司如果管理或服務(wù)水平不好，在日常與業(yè)主的溝通與交流中，有很多麻煩，甚至管理的不好，將把整個(gè)

4、小區(qū)的形象搞砸；2 、業(yè)主本身就不太愿意交物業(yè)管理費(fèi)，再加之物業(yè)管理服務(wù)又不好，很難達(dá)到業(yè)主的要求，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)很難收，本身物業(yè)管理就是微利甚至是賠本的，而已入住、未入住的物業(yè)費(fèi)都難收，空置未出售房的物業(yè)管理費(fèi)又要自己貼，所以物業(yè)公司最終基本都是賠本的生意；鑒于以上兩方面的原因，成立物業(yè)公司是考慮為自己項(xiàng)目服務(wù)，同時(shí)從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮是為公司以后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)，為新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供前期規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（來(lái)自日常的實(shí)際管理過(guò)程中碰到的實(shí)際問(wèn)題的反饋和總結(jié)），為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期提供交接保障和服務(wù)，同時(shí)，又打算為了服務(wù)項(xiàng)目，便利自己公司，減少與外來(lái)物業(yè)公司交接合作中的麻煩。二、企業(yè)創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)分析（一）行業(yè)分析2013年

5、樓市在新政的影響下，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)觀望的階段，而越來(lái)越多的消費(fèi)者，放棄了以前價(jià)格低就好的舊觀念，開(kāi)始注重后期的物業(yè)服務(wù)。新政讓許多本來(lái)要選擇置業(yè)的購(gòu)房者選擇了觀望，但也有許多購(gòu)房者，特別是第二、第三次置業(yè)的，對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可度非同一般。他們會(huì)覺(jué)得后續(xù)的服務(wù)能使得他們的生活更加貼心和完美，與此同時(shí)，品質(zhì)服務(wù)業(yè)逐漸成為眾多置業(yè)者關(guān)注的一部分，成為置業(yè)者購(gòu)房的重要因素。近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。并且隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人們對(duì)居住質(zhì)量的要

6、求越來(lái)越高，物業(yè)管理被提到了越來(lái)越重要的地位。*隨著近幾年的發(fā)展，日趨成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、安全的宜居城市，各類小區(qū)、公寓近幾年發(fā)展非?？?，對(duì)售后服務(wù)和物業(yè)管理提出了更高的要求，這也給物業(yè)公司的發(fā)展提供了很大的空間。三、成立物業(yè)公司對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值分析（一）成立物業(yè)公司是對(duì)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的完善物業(yè)管理系統(tǒng)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、售后服務(wù)的末端環(huán)節(jié)，肩負(fù)著兩個(gè)重要職能：其一是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售業(yè)務(wù)的支持，其二是對(duì)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。具體說(shuō)來(lái)物業(yè)公司可以在以下方面發(fā)揮重要作用：為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段出謀劃策；建設(shè)施工階段的現(xiàn)場(chǎng)安全管理；建設(shè)施工末期的開(kāi)荒清潔；銷售階段的樣板房

7、管理；銷售階段的售樓部、銷售通道、人員車輛的進(jìn)出管理；銷售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)管理等。甚至于負(fù)責(zé)園林工程施工、智能化工程施工等分項(xiàng)工程。（二）成立物業(yè)公司有利于維系客戶、推廣品牌、促進(jìn)銷售簡(jiǎn)單的說(shuō)就是海爾現(xiàn)象在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用。海爾產(chǎn)品的質(zhì)量、技術(shù)并不一定強(qiáng)于對(duì)手，但公眾喜歡并接受海爾產(chǎn)品，究其根源，在于公眾充分信賴海爾的售后服務(wù)。區(qū)外萬(wàn)科、中海、金地等全國(guó)知名房企，區(qū)內(nèi)有榮和、保利以及盛天都有一批忠實(shí)粉絲，老業(yè)主再次置業(yè)或介紹新客戶置業(yè)的比例很高，就是房地產(chǎn)行業(yè)類似現(xiàn)象的體現(xiàn)。通過(guò)老業(yè)主再次置業(yè)或帶動(dòng)客戶置業(yè)，為在房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的情況下力爭(zhēng)一個(gè)理想的銷售業(yè)績(jī)發(fā)揮了決定性作用，同時(shí)可節(jié)約大量的廣告開(kāi)支。

8、（三）把控接管驗(yàn)收關(guān)，避免不必要的損失接管驗(yàn)收是房地產(chǎn)產(chǎn)品的最后一道質(zhì)量關(guān)口，物業(yè)公司接管驗(yàn)收物業(yè)可以對(duì)開(kāi)發(fā)商的施工質(zhì)量形成致命影響。在驗(yàn)收各分項(xiàng)工程時(shí)，物業(yè)公司渾水摸魚(yú)會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)?yè)p失及負(fù)面影響。反之，如果物業(yè)公司扮演好自己的角色，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的正面影響也是巨大的。三、市場(chǎng)調(diào)查分析（一）物業(yè)公司市場(chǎng)現(xiàn)狀目前很多一流的物業(yè)公司都處于虧損狀態(tài)，需要房地產(chǎn)公司的供養(yǎng)。在產(chǎn)品同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)公司通過(guò)成立物業(yè)公司為業(yè)主打造高品質(zhì)高品位的生活，可以快速搶占市場(chǎng)份額，建立起忠實(shí)的客戶群，促進(jìn)房子銷售快速獲取豐厚利潤(rùn)。一些高端樓盤(pán)，為了彰顯業(yè)主的尊貴身份，更是不惜成本引入國(guó)際一線的物業(yè)

9、管理品牌做物業(yè)顧問(wèn)。（二）市場(chǎng)盈虧平衡狀況根據(jù)訪談?wù){(diào)查了解，一般能較好滿足業(yè)主要求的物業(yè)公司，純住宅管理盈虧平衡點(diǎn)不低于800至1000個(gè)住戶，低于該管理指標(biāo)的物業(yè)企業(yè)就有可能虧損。品牌開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司因?yàn)樘峁└喾?wù)，往往會(huì)發(fā)生虧損。如保利每年會(huì)搞業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、社群文化演出、業(yè)主感恩回饋等活動(dòng)，其物業(yè)公司定位本身就是不以盈利為目的，只是作為項(xiàng)目營(yíng)銷和推廣的有效手段。物業(yè)公司屬勞動(dòng)力密集型的微利企業(yè)，盈利水平不高。經(jīng)測(cè)算，物業(yè)公司的成本主要來(lái)源于人力成本、稅負(fù)成本以及公共費(fèi)用支出，但隨著項(xiàng)目的不斷成熟、入住率的不斷提高以及各項(xiàng)費(fèi)用按時(shí)收取，物業(yè)公司的盈利水平也逐漸提高。對(duì)于品牌開(kāi)發(fā)商而言，成立物

10、業(yè)公司是必不可少的。這是公司布局房地產(chǎn)價(jià)值鏈的必要條件之一，對(duì)于合理解決開(kāi)發(fā)后遺留問(wèn)題，節(jié)省營(yíng)銷成本，打造優(yōu)質(zhì)的品牌具有積極作用。而且隨著物業(yè)公司商業(yè)物業(yè)占比的提高，物業(yè)公司的贏利水平將會(huì)逐漸改善。四、物業(yè)公司趨勢(shì)分析及定位（一）物業(yè)公司管理趨勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制逐步形成，房地產(chǎn)粗放、暴利的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。未來(lái)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，歸根結(jié)蒂是軟實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。客戶買(mǎi)房更加注重物業(yè)的配套服務(wù)。這將主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：一是業(yè)主的需求將發(fā)生分化，物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新功能將顯得尤為重要，物業(yè)提供的服務(wù)越來(lái)越多樣化、精細(xì)化、專業(yè)化，不再是過(guò)去的注重保安和搞衛(wèi)生；二是市場(chǎng)將逐步規(guī)范，市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制將逐步

11、完善，市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻將提高，而市場(chǎng)上的一些違規(guī)行為將會(huì)遭到封殺直至被迫永遠(yuǎn)退出，只有品牌做得好的企業(yè)才有生存空間。三是品牌化之路是物業(yè)服務(wù)企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，未來(lái)物業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)就是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。品牌開(kāi)發(fā)商成立專業(yè)化、規(guī)范化管理的物業(yè)公司管理自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)是大勢(shì)所趨，要在房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展應(yīng)順勢(shì)而為。（二）物業(yè)公司的發(fā)展前景在未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)公司不只負(fù)責(zé)管理和維護(hù)公司開(kāi)發(fā)的各類物業(yè)，同時(shí)適時(shí)向外延伸管理其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，打造高檔物業(yè)管理品牌，作為配合公司開(kāi)展房地產(chǎn)營(yíng)銷的手段，盈利目標(biāo)為在公司的支持下，為公司發(fā)展提供可持續(xù)的現(xiàn)金流。主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式如下：（1） 住宅物業(yè)管理模塊為公司所開(kāi)發(fā)物業(yè)提供

12、專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，如保安、停車場(chǎng)、保潔、維修、房屋中介及銷售代理等；同時(shí)，隨著企業(yè)、機(jī)關(guān)等單位的后勤部門(mén)也將逐步走物業(yè)管理理模式的進(jìn)一步深化，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)空間巨大。（2） 商業(yè)物業(yè)管理模塊1. 寫(xiě)字樓租賃：開(kāi)展寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)。由物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)公司簽訂統(tǒng)一包租合同，再由物業(yè)公司與各物業(yè)使用單位簽訂租賃合同；2. 寫(xiě)字樓酒店管理：日常寫(xiě)字樓酒店管理，包括保安、保潔、維修、停車場(chǎng)、客服管理等。3. ）綠化模塊a. 苗圃基地：以現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目為基地，建立儲(chǔ)植基地，供應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目自用，條件成熟時(shí)推向市場(chǎng)；b. 綠化租擺：以寫(xiě)字樓辦公室綠化租擺為主線，逐步拓展市場(chǎng)，條件成熟時(shí)，拓展家庭綠化租擺業(yè)務(wù)。四、

13、新趨勢(shì)下經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及解決方法（一）物業(yè)公司的門(mén)檻低、啟動(dòng)資金小，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。物業(yè)公司最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。具體如下：1. 公司項(xiàng)目擴(kuò)展與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中承受著員工成本不斷上漲，員工流動(dòng)性大的問(wèn)題，導(dǎo)致公司運(yùn)營(yíng)困難。2. 項(xiàng)目入住率不高，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)或者故意拖欠物業(yè)費(fèi)影響公司正常運(yùn)營(yíng)。3. 物業(yè)公司的好壞對(duì)企業(yè)品牌是雙刃劍，如處理不好，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌有負(fù)面效應(yīng)，影響企業(yè)社會(huì)形象。4. 二）風(fēng)險(xiǎn)防范措施：1. 資金上，公司每年可從銷售收入中撥出一塊資金支持物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，用以保證員工待遇、開(kāi)展各種營(yíng)銷活動(dòng)、更換老化設(shè)施。2. 管理上，重要崗位給予員工更好待遇，避免員工流動(dòng)過(guò)大給公司帶來(lái)的負(fù)面影響。

14、通過(guò)員工培訓(xùn)，加深員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感。3. 與業(yè)主開(kāi)展互動(dòng)活動(dòng)，涉及業(yè)主切身利益的費(fèi)用公開(kāi)化，促進(jìn)雙方良性發(fā)展。綜上分析，成立物業(yè)公司，發(fā)展前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益好，還可以同時(shí)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成良好的產(chǎn)業(yè)鏈，共同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮和社會(huì)環(huán)境的建設(shè)，滿足人們的日常需求。四、一輩子孤單并不可怕，如果我們可以從中提煉出自由，那我們就是幸福的。許多長(zhǎng)久的關(guān)系都以為忘記了當(dāng)初所堅(jiān)持與擁有的，最后又開(kāi)始羨慕起孤單的人。五、戀愛(ài)，在感情上，當(dāng)你想征服對(duì)方的時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)在一定程度上被對(duì)方征服了。首先是對(duì)方對(duì)你的吸引，然后才是你征服對(duì)方的欲望。六、沒(méi)有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔七、和你在一起只是我

15、不想給任何人機(jī)會(huì)。八、一個(gè)人總要走陌生的路，看陌生的風(fēng)景，聽(tīng)陌生的歌，然后在某個(gè)不經(jīng)意的瞬間，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，原本是費(fèi)盡心機(jī)想要忘記的事情真的就那么忘記了。九、無(wú)論我們愛(ài)過(guò)還是就這樣錯(cuò)過(guò)，我都會(huì)感謝你。因?yàn)橛鲆?jiàn)你，我才知道思念一個(gè)人的滋味；因?yàn)橛鲆?jiàn)你，我才知道感情真的不能勉強(qiáng)；因?yàn)橛鲆?jiàn)你，我才知道我的心不是真的死了；因?yàn)橛鲆?jiàn)你，我才知道我也能擁有美麗的記憶。所以，無(wú)論你怎么對(duì)待我，我都會(huì)用心去寬恕你的狠，用心去銘記你的好。十、愛(ài)情需要的是彼此互相的照顧，當(dāng)我們心愛(ài)的人累了，我們不是坐在一邊不理，而是多陪對(duì)方談?wù)勑?，?duì)方需要什么的時(shí)候，自己盡量的滿足對(duì)方的需求，至少可以讓對(duì)方知道，在自己身邊的感覺(jué)是如

16、此的溫暖。十一、自從你出現(xiàn)彳麥，我才知道原來(lái)有人愛(ài)是那麼的美好十二、有的人與人之間的相遇就像是流星，瞬間迸發(fā)出令人羨慕的火花，卻注定只是匆匆而過(guò)。十三、有一些人，這一輩子都不會(huì)在一起，但是有一種感覺(jué)卻可以藏在心里守一輩子。十四、不要輕易說(shuō)愛(ài)，許下的承諾就是欠下的債！十五、不管你是多么的愛(ài)對(duì)方，但千萬(wàn)不可當(dāng)?shù)谌?。?xì)想，默然。因?yàn)橹?，這樣的故事一開(kāi)始便注定了結(jié)局，一開(kāi)始就注定在這個(gè)故事里，很多人會(huì)受傷。離開(kāi)的總是要離開(kāi)，挽留不住，就像彼岸花，窮其一生，花葉仍是生生相錯(cuò)。十六、什么叫快樂(lè)？就是掩飾自己的悲傷對(duì)每個(gè)人微笑。十七、愛(ài)情與視力無(wú)關(guān)，任你看得再怎么清楚，在愛(ài)里只有模糊。因?yàn)樘斆魈碇蔷?/p>

17、沒(méi)有辦法戀愛(ài)，愛(ài)情根本是盲目的。十八、戀愛(ài)就像剪頭發(fā)，這種事情不到最后是不知道結(jié)果的，結(jié)果能否令每個(gè)人皆大歡喜，無(wú)人保障，但是一切都是自己的選擇。十九、因?yàn)閻?ài)過(guò)，所以慈悲：因?yàn)槎?，所以寬容。二十、那些隨風(fēng)散落的微笑眼神，仿似落寞詩(shī)人的愛(ài)情詩(shī)句，一段一段，錯(cuò)落成行。孤獨(dú)的鐘鳴徹夜悲鳴，那些如花容顏，終不敵過(guò)時(shí)間切割的頹敗，我們憂傷的仰望陽(yáng)光，看流年未亡，年華盡耗。二十一、一個(gè)人一生可以愛(ài)上很多的人，等你獲得真正屬于你的幸福之后，你就會(huì)明白一起的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會(huì)更好地去把握和珍惜你愛(ài)的人。二十二、愛(ài)一個(gè)人，由天由人卻由不得自己。不由自主只因刻骨銘心，不離不棄只因無(wú)法代替?？偸切挠衅诖庞袩艋痍@珊處的望眼等待；總是情懷善待，才有心甘情愿地付出所有，習(xí)慣的依賴。也許你的世界一無(wú)所有，但在愛(ài)你人的心里，你就是全世界。珍惜一個(gè)深愛(ài)你的人，更要珍藏一顆為你融入生命的心。二十三、就在我以為一切都沒(méi)有改變只要我高興就可以重新扎入你的懷抱一輩子不出來(lái)的時(shí)候，其實(shí)一切都已經(jīng)滄海桑田了，我像是一躲在殼里長(zhǎng)眠的鸚鵡螺，等我探出頭來(lái)打量這個(gè)世界的時(shí)候，我原先居住的大海已經(jīng)成為高不可攀的山脈，而我，是一塊僵死在山崖上的化石二十四、幸福，不是長(zhǎng)生不老，不是大魚(yú)大肉，不是權(quán)傾朝野。幸福是每一個(gè)微小的生活愿望達(dá)成。當(dāng)你想吃的時(shí)候有得吃，想被愛(ài)的時(shí)候有人來(lái)愛(ài)你