房地產(chǎn)投資與項目管理5

1、房地產(chǎn)投資與項目管理房地產(chǎn)投資與項目管理主講：田曉晨主講：田曉晨Email:辦公室：辦公室：7-302知識點回顧：知識點回顧： 1、根據(jù)是否考慮了資金的時間價值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標和動態(tài)分析指標兩大類:投 資 回 收 期借 款 償 還 期還 本 付 息 比 率投 資 利 潤 率投 資 利 稅 率靜 態(tài) 分 析 指 標資 本 金 利 潤 率資 本 金 凈 利 潤 率財 務(wù) 分 析 指 標資 產(chǎn) 負 債 率財 務(wù) 比 率流 動 比 率速 動 比 率動 態(tài) 投 資 回 收 期動 態(tài) 分 析 指 標財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準收

2、益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。1() (1)tntctFNPVCICOi2）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）（1）財務(wù)內(nèi)部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動關(guān)系。凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系凈現(xiàn)值（FNPV）折現(xiàn)率（i）FNPV1FNPV20FIRRi1i2 房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標。其表達式為： 財務(wù)內(nèi)部收益率

3、的經(jīng)濟含義是指投資項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目計算期終了時，當初的所有投資可以完全被收回。1() (1)0tnttCICOFIRR（2）財務(wù)內(nèi)部收益率的計算 其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率； FNPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； FNPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負值的折現(xiàn)率。112112()FNPVFIRRiiiFNPVFNPV其計算步驟是： (1)用估計的某折現(xiàn)率對擬投資項目整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)，并得出凈現(xiàn)值。如果凈現(xiàn)值等于零，則所選定的折現(xiàn)率即為財務(wù)內(nèi)部收益率。如果得到的財務(wù)凈現(xiàn)值為一

4、正數(shù)，則再選一個更高一些的折現(xiàn)率，再次試算，直到正數(shù)財務(wù)凈現(xiàn)值接近于零為止。得到FNPV1和i1。 (2)在第一步基礎(chǔ)上，繼續(xù)提高折現(xiàn)率，直到計算出接近零的負數(shù)財務(wù)凈現(xiàn)值為止。得到FNPV2和i2。 （3）把前兩步計算所得的正、負財務(wù)凈現(xiàn)值及其相應(yīng)的折現(xiàn)率，帶入內(nèi)插法計算公式求的財務(wù)內(nèi)部收益率。 練習(xí)：l書上P116（3）財務(wù)內(nèi)部收益率的作用 財務(wù)內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。在進行獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準收益率相比較，以判定項目在財務(wù)上是否可行。FIRR與i（同期貸款利率）比較，反映項目的盈虧狀況： FIRRi ，項目盈利； F

5、IRR=i ，項目盈虧平衡； FIRRi ， 項目虧損。FIRR與ic（同期行業(yè)基準收益率）比較，反映項目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況： FIRRic ，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=ic ，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRRic ，項目盈利低于行業(yè)平均水平。 結(jié)論： 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率（或投資者目標收益率、最低可接受的收益率）ic比較，當FIRRic時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，投資項目可行，值得進一步研究。因為是否能被接受，還有賴于投資者對風險的估計和其它投資機會的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。 如果沒有規(guī)定的基準收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長期貸款的

6、實際利率或銀行貸款利率i。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。3）動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期是指在基準收益率（或基準折現(xiàn)率）的條件下，項目從投資開始到以凈收益補償投資額為止所經(jīng)歷的時間?；颈磉_式為：0() (1)0tntctCICOi式中：n:為動態(tài)投資回收期其詳細計算公式為： 動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值/本期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。 在項目財務(wù)評價中，計算出的動態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準回收期相比較，如果前者

7、小于或等于后者，則投資項目在財務(wù)上就是可以考慮接受的。 動態(tài)投資回收期指標一般用于分析評價開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)項目。練習(xí)：l書上P118分析內(nèi)容基本報表靜態(tài)指標動態(tài)指標盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運用表資產(chǎn)負債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運用表其他價值指標、實物指標或比率指標綜合應(yīng)用舉例項目概況項目概況 該房地產(chǎn)投資項

8、目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計要點如下： 1用地面積：11 417； 2建筑密度：35%； 3容積率（地上）：4.62； 4綠化率：25%； 5人口密度：1 085人/公頃 6規(guī)劃用途：商住綜合樓規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟指標規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟指標 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點的要求及對市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，12層為商業(yè)用途，34層以配套公建為主，包括社會文化活動中心、區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2個，均為19層高，為住宅用途。（自

9、有資金為13000萬元）表表1 現(xiàn)金流量表（全部投資現(xiàn)金流量表（全部投資i=20%） 單位：萬元單位：萬元序號項 目 名 稱 計 算 期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 032 475.4121 650.27 1.1銷售收入 032 475.4121 650.27 2現(xiàn)金流出 15 734.7312 944.09 14 886.44 2.1建設(shè)投資 15 734.737 508.4311 262.64 2.2銷售稅金及附加 02 088.171 392.11 2.3土地增值稅 01 527.621 018.41 2.4所得稅 01 820.101 213.40 3凈現(xiàn)金流量（1）（2）-15 734

10、.73 19 531.326 763.83 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-15 734.7316 276.104 697.10 5稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）-15 734.7321 351.427 977.23 6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-15 734.7317 792.855 539.74表表2 現(xiàn)金流量表（資本金現(xiàn)金流量表（資本金 i=20%） 單位：萬單位：萬元元序號 項 目 名 稱 計 算 期 1 2 3 1現(xiàn)金流入 0 32 475.41 21 650.27 11銷售收入 0 32 475.41 21 650.27 2現(xiàn)金流出 5 734.73 18 858.12 20 432.33 21資本金

11、 5 734.73 4 359.16 2 906.11 22預(yù)售收入再投入 0 3 149.04 8 356.41 23貸款本息償還 0 5 914.03 5 545.89 24銷售稅金及附加 0 2 088.17 1 392.11 25土地增值稅 0 1 527.62 1 018.41 26所得稅 0 1 820.10 1 213.40 3稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2） -5 734.73 13 617.29 1 217.94 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 -5 734.73 11 347.74 845.79動態(tài)盈利能力分析1、財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。本項目中稅前、稅后全部投資的FNP

12、V分別為7597.86萬元和5238.47萬元，均大于0；資本金的稅后財務(wù)凈現(xiàn)值fnpv為6458.80萬元，也大于0.這說明本項目可按事先規(guī)定的基準收益率（i=20%）獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，經(jīng)濟效果可嘉，項目可行。2、財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。經(jīng)計算，稅前、稅后全部投資的FIRR分別為66.20%、52.35%；資本金稅后FIRR為146.08%，均大于同期基準收益率20%，說明項目達到了同行業(yè)的收益水平，項目可行。表表3 利潤表利潤表 單位：萬元單位：萬元序號 項目名稱 計算依據(jù) 計 算 期合 計 1 2 3 1銷售收入 0 32 475.412

13、1 650.2754 125.68 2總成本費用 0 21 579.2214 368.1535 965.37 3銷售稅金及附加 0 2 088.171 392.113 480.28 4土地增值稅 0 1 527.621 018.412 546.03 5 利潤總額（1-2-3-4） 0 7 280.404 853.6012 134 6所得稅（5）33% 0 1 820.101 213.403 033.5 7稅后利潤（5）-（6） 0 5 460.303 640.209 100.5 8盈余公積金（7）10% 0 546.03 364.02 910.05 9可分配利潤（7）-（8） 0 4 914.

14、273 276.188 190.45表表4 資金來源與運用表資金來源與運用表 單位：萬元單位：萬元序 號 項 目 名 稱 計 算 期 1 2 3 1資金來源 15 734.73 36 834.57 24 556.38 1.1銷售收入 0 32 475.41 21 650.27 1.2資本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 1.3銀行借款 10 000 0 0 2資金的運用 15 734.73 18 858.12 20 432.33 2.1建設(shè)投資 15 734.73 7 508.20 11 262.52 2.2借款還本付息 0 5 914.03 5 545.89 2.3銷

15、售稅金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.4土地增值稅 0 1 527.62 1 018.41 2.5所得稅 0 1 820.10 1 213.40項目財務(wù)分析指標匯總表項目財務(wù)分析指標匯總表 類別項目 靜 態(tài) 指 標 動 態(tài) 指 標 FNPV(萬元)投資利潤率投資利稅率稅 前稅 后稅 前稅 后全部投資 3374% 5049%7 597.865 238。47662%52.35% 自有資金 9334% 6 458.80 146.08%結(jié)論 從項目的財務(wù)分析來看，項目稅前、稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值與稅后資本金投資財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零；內(nèi)部收益率均大于基準收益率和貸款利率，且每年累計盈余資金大于零，故從盈利能力、償債能力和資金平衡能力的角度分析來看，該項目都是可行的。預(yù)習(xí)作業(yè)lP120 房地產(chǎn)投資不確定性分析房地產(chǎn)投資項目不確定性的含義房地產(chǎn)投