房地產(chǎn)工程時間計劃管理培訓(xùn)20160416

1、房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理主講主講 傅紅兵傅紅兵 2016 2016年年4 4月月 房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理一、時間計劃的定義與解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進度之間的關(guān)系； 三、房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的主要內(nèi)容；四、如何編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃；五、房地產(chǎn)工程時間計劃的現(xiàn)場管理；六、房地產(chǎn)工程時間計劃管理展望；房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理一、時間計劃的定義與解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進度之間的關(guān)系； 三、房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的主要內(nèi)容；四、如何編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃；五、房地產(chǎn)工程時間計劃的現(xiàn)場管理

2、；六、房地產(chǎn)工程時間計劃管理展望；禮記中庸：凡事豫則立，不豫則廢。論持久戰(zhàn)：沒有事先的計劃和準備，就不能獲得戰(zhàn)爭的勝利。孫子兵法：勝兵，先勝而后戰(zhàn)；敗兵，先戰(zhàn)而后勝。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理時間計劃（Timing Plan）：使產(chǎn)品為滿足顧客的需求，而將相關(guān)工作的任務(wù)、分配、事件等進行分解的計劃。惠普POM： 計劃是部門之間溝通的工具?；萜請?zhí)行力：計劃是控制軍隊行進步伐的“鼓點”。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理計劃要點： 確定少數(shù)關(guān)鍵性指標，確保部門協(xié)調(diào)一致。 對工作分解的細致程度，決定了工作的管控力度。計劃精髓： 工作開始前，思考如何做好它。一、計劃的定義與

3、解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進度之間的關(guān)系； 三、房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的主要內(nèi)容；四、如何編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃；五、房地產(chǎn)工程時間計劃的現(xiàn)場管理；六、房地產(chǎn)工程時間計劃管理展望；房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理1 房地產(chǎn)工程時間計劃的目的：1.1確保工程任務(wù)順利完成；1.2保證跨專業(yè)、跨部門的信息整合、共享、暢通；1.3便于公司領(lǐng)導(dǎo)、上級主管部門對開發(fā)過程進行管控；1.4減少工作盲目性，增強工作主動性，促進工作有序開展。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理2 房地產(chǎn)工程時間計劃與現(xiàn)場施工進度的關(guān)系：2.1房地產(chǎn)工程時間計劃比現(xiàn)場施工進度內(nèi)涵更豐富；2

4、.2現(xiàn)場施工進度是房地產(chǎn)工程時間計劃的實物體現(xiàn)； 是房地產(chǎn)工程時間計劃的一部分；2.3房地產(chǎn)工程時間計劃管理影響、評估因素多元化， 現(xiàn)場施工進度控制更直觀。2.4影響現(xiàn)場施工進度的往往不是承建單位，而是開發(fā)商。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理3 房地產(chǎn)工程時間計劃智慧金鑰匙房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理3.1計劃的本質(zhì)是工作開始前，思考如何做好它。3.2避免過于樂觀，尤其是在項目初期，需留有余地。3.3計劃是所有人的承諾，制定前應(yīng)消除不同意見。3.4經(jīng)常召開協(xié)調(diào)溝通會，是統(tǒng)一思想的法寶。3.5執(zhí)行過程中，保持計劃的及時分發(fā)、一致、有效。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程

5、時間計劃管理一、計劃的定義與解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進度之間的關(guān)系； 三、房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的主要內(nèi)容；四、如何編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃；五、房地產(chǎn)工程時間計劃的現(xiàn)場管理；六、房地產(chǎn)工程時間計劃管理展望；房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理1 房地產(chǎn)開發(fā)的基本特點：1.1產(chǎn)品價值非常大，社會影響大。1.2運作周期長，監(jiān)控成本和監(jiān)控難度高。1.3外部接口多，協(xié)調(diào)和控制性難度高。1.4手工操作為主，標準化和一致性差（分包體系，民工作業(yè)，技能下降）。1.5并行運作單位多，協(xié)調(diào)和計劃控制難度大。1.6產(chǎn)品不可逆，前期造成的錯誤，到了后期難以改正，糾錯正本大。房地產(chǎn)工程

6、時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理2 房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的內(nèi)容：2.1主要是在工程管理項目WBS基礎(chǔ)上，細化活動內(nèi)容，配置資源和時間，明確各參建單位及部門的任務(wù)和責任，使項目得到有效管控。2.2萬科、龍湖三級管理計劃案例：一級計劃節(jié)點約20個，由集團管控考核；二級計劃節(jié)點約50-80個，由區(qū)域或項目公司管控考核三級計劃節(jié)點約200-300個，由各職能部門管控考核。2.3雍景公司一二級節(jié)點計劃：2.4某項目三級計劃：房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理3 房地產(chǎn)時間計劃管理的任務(wù)以營銷為中心，將公司的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展計劃具體落實到項目開發(fā)工程實施階段，各職能部門根據(jù)批準的協(xié)同計劃展

7、開各項工作，并根據(jù)情況變化進行動態(tài)控制，從而保持工程管理的主動性。簡單地說，房地產(chǎn)工程時間計劃就是把公司的經(jīng)營計劃轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)計劃，從而指導(dǎo)生產(chǎn)。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理3 房地產(chǎn)時間計劃一般分解：一級計劃：房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃（經(jīng)營計劃PMO），二級計劃：規(guī)劃方案設(shè)計計劃，建設(shè)工程控制性計劃，總分包單位進場計劃，招標采購合約簽訂計劃，施工圖出圖計劃（含二次深化設(shè)計），報規(guī)報建計劃，專項驗收計劃，交付工作計劃，結(jié)算辦理工作計劃、后評估工作計劃等10項。建立在ERP管理體系上的二級計劃的價值最大。三級計劃：各職能部門工作計劃通過這些計劃，將參與工程建設(shè)的各個單位、部門的

8、工作有機地銜接在一起。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理一、計劃的定義與解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進度之間的關(guān)系； 三、房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的主要內(nèi)容；四、如何編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃；五、房地產(chǎn)工程時間計劃的現(xiàn)場管理；六、房地產(chǎn)工程時間計劃管理展望；房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理1 通盤考慮的計劃是好計劃工程計劃編制人員、工程經(jīng)理、工程老總等必須熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程，并對營銷、設(shè)計、招投標合同、施工及維保等階段的工作熟悉，具備一定的組織能力，能協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)的工作能力。2 符合公司實際情況的計劃是好計劃編制計劃時充分認識公司資源狀況，包括資金準備與投入

9、、組織構(gòu)架、項目范圍劃分、每項工作所需時間，充分考慮實施時候風險，工程資源狀況，項目現(xiàn)場情況等。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理4 能夠操作執(zhí)行的計劃是好計劃計劃編制要分層次，誰干的工作誰編制計劃。3 符合市場規(guī)律的計劃是好計劃房地產(chǎn)工程管理人員要對市場工作方法進行了解研究，熟悉施工工藝流程和時間，橫向研究其他房地產(chǎn)公司開發(fā)項目時間與周期；尤其是新項目，一定要了解當?shù)毓こ藤Y源和政府部門的管理要求。節(jié)點工期必須納入招標文件與合同中，為工程建設(shè)提供基礎(chǔ)性的依據(jù)。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理5 如何測算房地產(chǎn)工期5.1工期定額；施工企業(yè)工期定額；房地產(chǎn)企業(yè)標準工期；房地產(chǎn)

10、工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理說明：1、每一層砌筑完成時間為32天，斜頂磚完成后間歇7天方可進行下道工序；形成流水作業(yè)后，3天砌筑一層；2、 每一層砌筑至抹灰完成，總工期為45天。3、81天：14天為封頂結(jié)構(gòu)養(yǎng)護時間，5天為頂層拆模清理時間，37天為頂層砌筑及間歇時間，18天為頂層抹灰及養(yǎng)護、干燥時間，7天為頂層基層修補和頂層涂料時間。4、4天:1天基層修補、移交，1天涂料流水，2天拆架（含電梯）。5、形成流水后砌體3天/層，抹灰2.5天/層房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理5.2 如何通

11、過合理工序銜接，達到標準工期。1、實際工期調(diào)整原則：（1）在采取相應(yīng)技術(shù)措施的情況下，實際工期可適當進行調(diào)整，但禁止超過20%。（2）當多層建筑采取多套模板時，每層工期不少于4天。2、關(guān)鍵線路分析：（1）主體：5天一層，是保證質(zhì)量的基本前提，一般不可壓縮；（2） 砌筑：關(guān)鍵在于提前介入，基本封頂后砌筑結(jié)束；（3）抹灰：抹灰分室內(nèi)與外墻，外墻抹灰3天，室內(nèi)抹灰2.5天，室內(nèi)抹灰不受主體結(jié)構(gòu)封頂影響，可以提前進行，樓層越高可以提前的時間越明顯，但提前以后，外墻抹灰變成關(guān)鍵工序；（4）外墻涂料：主要受外墻抹灰影響；（5）落架：施工電梯落架受室內(nèi)地坪或室內(nèi)電梯開通時間影響。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)

12、工程時間計劃管理以32層建筑為例：1、砌筑開始介入時間為主體7層，主體進入22層后如果砌筑樣板層還未完成驗收也未開始正常流水作業(yè)則判定工期延誤。2、抹灰開始介入時間為主體22層，主體進入25層后如果抹灰工程樣板層還未通過驗收也未開始正常流水則判定工期延誤。3、主、砌、抹三個階段中，抹灰工程最容易影響工期，另外在標準工期中存在可能進行壓縮的就是抹灰工程，特別是外墻抹灰的穿插時間。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理5.2 工期壓縮與調(diào)整根據(jù)理論與工程實踐推斷，很容易發(fā)現(xiàn)進入抹灰階段后工期開始變得緊張，也就是說主砌抹三個階段，抹灰最容易成為拖后腿的工序。實際工程中也往往是如此，特別是外墻抹

13、灰往往需要等到結(jié)構(gòu)封頂后才開始施工。以32層建筑為例：理論上砌筑完成17層時，主體完成至25層，所以內(nèi)墻抹灰可按以上節(jié)點開始流水施工。外墻抹灰（假設(shè)無法穿插）需要在主體封頂后55天方可進行抹灰施工，與內(nèi)墻抹灰流水開始時間相差105天。事實上，如果我們需要在標準工期上進行壓縮，這105天則是我們可以科學(xué)合理壓縮利用的時間。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理5.3 小節(jié)一般住宅公寓交付總工期24個月，一般別墅交付總工期30個月；主體封頂后2個月砌體完成，內(nèi)抹灰3個月完成，外裝5個月完成；落架后5個月完成總平，3個月內(nèi)完成驗收。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理5.4 編制計劃常

14、用軟件 Excel、Project等； 常用類型：橫道圖（甘特圖）、雙代號網(wǎng)絡(luò)圖、單代號網(wǎng)絡(luò)圖等。 編制過程中，特別注意漏項、流水段劃分、工序銜接、邏輯關(guān)系等。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理橫道圖舉例：房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理雙代號網(wǎng)絡(luò)圖舉例：房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理一、計劃的定義與解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進度之間的關(guān)系； 三、房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的主要內(nèi)容；四、如何編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃；五、房地產(chǎn)工程時間計劃的現(xiàn)場管理；六、房地產(chǎn)工程時間計劃管理展望；房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理1 提前介入，分

15、段流水，搶工序之間搭接時間，是壓縮工期的常用措施。2 空間分離，時間錯開，順序上銜接。3 如何判定現(xiàn)場存在工程進度問題： 工作面閑置，人、材、機缺失。4 如何有效執(zhí)行工程時間計劃：房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理4 如何有效執(zhí)行工程時間計劃：4.1目標統(tǒng)一的甲方工程時間計劃管理體系；4.2強有力的組織保障與協(xié)調(diào)能力；4.3有效的團隊執(zhí)行力，讓快速有效執(zhí)行成為習(xí)慣；4.4資源整合有力支持，包括資金、材料設(shè)備供貨、合同等；4.5有效的技術(shù)支持；4.6嚴格績效考核體系，強勢正負激勵措施等。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理5 在工程建設(shè)過程中的不同階段，其關(guān)鍵線路、關(guān)鍵工作、關(guān)鍵工期是不同的，是一個動態(tài)過程；6 時間計劃管理必須立足于事前控制，做好事中控制，完善事后管理。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理一、計劃的定義與解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進度之間的