銷售型商業(yè)案例研究

1、會(huì)計(jì)學(xué)1銷售型商業(yè)案例研究銷售型商業(yè)案例研究銷售型商業(yè)案例研究銷售型商業(yè)案例研究蚌埠寶龍城市廣蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)場(chǎng)重慶龍湖西城天重慶龍湖西城天街街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)模式招商策略招商策略建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)銷售策略銷售策略寶龍和龍湖天街商業(yè)模寶龍和龍湖天街商業(yè)模式總結(jié)式總結(jié)商業(yè)定位商業(yè)定位建筑設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)模式招商策略銷售策略銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)商業(yè)定位業(yè)態(tài)布局商業(yè)定位是銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)性商業(yè)定位是銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)性因素，貫穿始終的核心工作。因素，貫穿始終的核心工作。 與商業(yè)定位緊密結(jié)合，與商業(yè)定位緊密結(jié)合，“把商業(yè)語(yǔ)言把商業(yè)語(yǔ)言轉(zhuǎn)化為建筑語(yǔ)言轉(zhuǎn)化為建筑語(yǔ)言”，確保

2、建筑符合銷售，確保建筑符合銷售、經(jīng)營(yíng)的雙重要求。、經(jīng)營(yíng)的雙重要求。招商是招商是實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)“訂單訂單式式”開(kāi)發(fā)的有利支撐開(kāi)發(fā)的有利支撐，確保項(xiàng)目可，確保項(xiàng)目可以滿鋪開(kāi)業(yè)，為持續(xù)運(yùn)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)以滿鋪開(kāi)業(yè)，為持續(xù)運(yùn)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。基礎(chǔ)。銷售型商業(yè)地產(chǎn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要的開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要的大量資金都需要通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)大量資金都需要通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)，既要快速回籠資金，又要既要快速回籠資金，又要確?？沙执_?？沙掷m(xù)經(jīng)營(yíng)。續(xù)經(jīng)營(yíng)。確定合理的商業(yè)租售比例，是保證確定合理的商業(yè)租售比例，是保證項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)利潤(rùn)的項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)利潤(rùn)的基礎(chǔ)?；A(chǔ)。合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能

3、為項(xiàng)目的招合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目的招商提供方向性的指導(dǎo)，更能通過(guò)整商提供方向性的指導(dǎo)，更能通過(guò)整體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，增加商業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。增加商業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街西城天街位于九龍坡區(qū)楊家坪步行街核心地段西城天街位于九龍坡區(qū)楊家坪步行街核心地段楊家坪商圈商業(yè)發(fā)展較成熟，但商業(yè)形態(tài)較單一，缺乏高檔的、有品位的大型購(gòu)物中心；龍湖西城天街的進(jìn)駐提升了區(qū)域的商業(yè)高度和消費(fèi)檔次。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街52,000 西街星座 30,000 西城國(guó)際 78,000 購(gòu)物廣場(chǎng) 50,000 星級(jí)酒店項(xiàng)目總用地面積為28,59028,

4、590，總建筑面積約260,000260,000;規(guī)劃有3萬(wàn)寫字樓、5.2萬(wàn)公寓、5萬(wàn)星級(jí)酒店、7.8萬(wàn)購(gòu)物廣場(chǎng)。集辦公、居住、購(gòu)物、酒店于一體的城市綜合體集辦公、居住、購(gòu)物、酒店于一體的城市綜合體 實(shí)現(xiàn)公交車站、地鐵站、地下通道與項(xiàng)目的零距離互動(dòng)，運(yùn)用各種手法將人流快捷的引入商場(chǎng)內(nèi)部，有機(jī)組織內(nèi)外交通之間的聯(lián)系。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街便捷的外部交通誘導(dǎo)便捷的外部交通誘導(dǎo)重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街6 6大商業(yè)入口3 3個(gè)車行入口5656部手扶電梯2525部直行電梯4 4部觀光電梯1,5001,500室外活動(dòng)廣場(chǎng)1,0001,000席地下車位各物業(yè)形態(tài)獨(dú)立性強(qiáng)：各物業(yè)形態(tài)獨(dú)立性強(qiáng)

5、：各物業(yè)擁有獨(dú)立入口，互不干擾，保持各自的獨(dú)立性；商業(yè)展示面好：商業(yè)展示面好：購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)劃在主車行環(huán)道，具有良好的 展示面和昭示性；主力店與專賣區(qū)之間為雙通道。不僅增強(qiáng)了購(gòu)物中心與主力店之間的聯(lián)系，并且增加了店鋪的展示面。 創(chuàng)造高附加值空間：創(chuàng)造高附加值空間：借助室外廣場(chǎng)空間形成商業(yè)黃金點(diǎn)，提升局部商業(yè)價(jià)值，借助廣場(chǎng)與街道形成的空間序列來(lái)豐富空間體驗(yàn)和感受。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街 商業(yè)定位商業(yè)定位鎖定有消費(fèi)實(shí)力的中青年及家庭消費(fèi)人群，打造一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的國(guó)際化購(gòu)物廣場(chǎng)，并將成為國(guó)際時(shí)尚生活地標(biāo)。定位為區(qū)域型購(gòu)物中心，以定位為區(qū)域型購(gòu)物中心，以“家庭生活時(shí)尚消費(fèi)家庭

6、生活時(shí)尚消費(fèi)”為主題為主題重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)將具有地方特點(diǎn)的自然生態(tài)要素融入建筑空間之中，設(shè)計(jì)著重表現(xiàn)建筑空間的文化特色，將富于地域文化的傳統(tǒng)因子與年輕現(xiàn)代的時(shí)尚化相結(jié)合。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)中庭頂部設(shè)計(jì)注重見(jiàn)天采光，且可通過(guò)中庭設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部空間的過(guò)渡，增加顧客的逗留時(shí)間和互動(dòng)性。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)具有透視性和互動(dòng)性商業(yè)建筑設(shè)計(jì)具有透視性和互動(dòng)性重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局西城天街購(gòu)物廣場(chǎng)通過(guò)多種業(yè)態(tài)規(guī)劃，嚴(yán)格區(qū)別于傳統(tǒng)百貨，突出中高檔精品特色，采用主力百貨、生活

7、超市、精品零售、高檔餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)采用主力百貨、生活超市、精品零售、高檔餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的組合和選擇，合理搭配，形成“同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)”的空間布局。業(yè)態(tài)規(guī)劃多元化業(yè)態(tài)規(guī)劃多元化重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局目前引進(jìn)的大型主力店有永輝超市、帝豪量販KTV 、萬(wàn)寧生活超市，以及DAZZLE、周生生、味千拉面等知名商家。西城天街業(yè)態(tài)以零售為主，占比西城天街業(yè)態(tài)以零售為主，占比74%74%，其次為餐飲，其次為餐飲4F3F2F1FB1FB2F5FB3F停車場(chǎng)/PARKING停車場(chǎng)/PARKING娛樂(lè)娛樂(lè)/服務(wù):豆樂(lè)元 美食美食:龍湖人家/啡可咖啡等美食美食/糖立方/KFC/面包新語(yǔ)

8、/金翠河港式茶餐廳等美食美食/阿利與艾德咖啡西餐廳/星巴克咖啡/味千/味牛等美食美食/鄭之味/云南菜泰香米等娛樂(lè)娛樂(lè)/ /服務(wù)服務(wù)/電玩/金寶貝早教/瑪花纖體/UME電影城等娛樂(lè)娛樂(lè)/ /服務(wù)服務(wù)/UME電影城 /金韓城正統(tǒng)烤肉/朝天門美蛙魚(yú)頭等零售, 74%餐飲, 21%服務(wù), 2%娛樂(lè), 3%重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局B1F1F主力店+零售+餐飲主力店+零售重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局2F3F主力店+零售+餐飲主力店+零售+餐飲重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局4F5F主力店+服務(wù)+ 零售主力店+服務(wù)+餐飲重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城

9、天街運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)模式自持與出售商業(yè)自持與出售商業(yè) 5:5,5:5,極大的帶動(dòng)銷售商業(yè)的業(yè)態(tài)統(tǒng)一，進(jìn)而提極大的帶動(dòng)銷售商業(yè)的業(yè)態(tài)統(tǒng)一，進(jìn)而提高商家存活率，高商家存活率， 增加銷售商業(yè)的價(jià)值。增加銷售商業(yè)的價(jià)值。核心主力店+購(gòu)物中心商業(yè)街龍湖天街通過(guò)前瞻性的戰(zhàn)略定位、高效的商業(yè)硬件、空間及動(dòng)線規(guī)劃能力，多元互補(bǔ)規(guī)劃定位按照一定的招商準(zhǔn)則，由購(gòu)物中心的商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招納商戶并對(duì)所有招來(lái)的商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，制定合理的管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各個(gè)商家進(jìn)行統(tǒng)一管理重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)模式一、統(tǒng)一規(guī)劃一、統(tǒng)一規(guī)劃二、統(tǒng)一招商二、統(tǒng)一招商三、統(tǒng)一管理三、統(tǒng)一管理推廣的統(tǒng)一性在于整合品牌

10、資源、提高商戶互動(dòng)、創(chuàng)新推廣渠道，用管理細(xì)節(jié)贏得商家的一致贊譽(yù)。四、統(tǒng)一推廣四、統(tǒng)一推廣“四個(gè)統(tǒng)一四個(gè)統(tǒng)一”的運(yùn)營(yíng)模式，將龍湖天街規(guī)劃、招商、管理、推的運(yùn)營(yíng)模式，將龍湖天街規(guī)劃、招商、管理、推廣的步調(diào)調(diào)整到同一頻率，將整合營(yíng)銷的效力最大化。廣的步調(diào)調(diào)整到同一頻率，將整合營(yíng)銷的效力最大化。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街招商策略招商策略2006.11西城A座推出2006.12西城B座推出2007.4商業(yè)部分招商2007.6推出寫字樓2011.3商業(yè)開(kāi)業(yè)一、招商前置，待項(xiàng)目成熟及人氣聚集時(shí)，商業(yè)開(kāi)業(yè)，確保商一、招商前置，待項(xiàng)目成熟及人氣聚集時(shí)，商業(yè)開(kāi)業(yè)，確保商業(yè)順利的運(yùn)營(yíng)業(yè)順利的運(yùn)營(yíng)首先對(duì)UME、

11、星巴克等主力店進(jìn)行招商，后又引進(jìn)大食代、懋世通服裝等在內(nèi)的7家品牌次主力店。二、招商順序：主力店先行，繼而次主力店、品牌主力店、商二、招商順序：主力店先行，繼而次主力店、品牌主力店、商鋪散戶。鋪散戶。招商前置，大戶先行，散戶次之招商前置，大戶先行，散戶次之2008.3商業(yè)銷售重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街案例總結(jié)案例總結(jié)商業(yè)定位商業(yè)定位區(qū)域型購(gòu)物中心，主要服務(wù)項(xiàng)目所在區(qū)域。建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)將地方文化與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合，注重建筑內(nèi)部的采光性和舒適性。業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)模式業(yè)態(tài)規(guī)劃多元化，以主力店、零售和餐飲為主。租售結(jié)合，比例為5：5。招商策略招商策略招商前置，大戶先行，散戶跟進(jìn)。銷售

12、型商業(yè)案例研究銷售型商業(yè)案例研究蚌埠寶龍城市廣蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)場(chǎng)重慶龍湖西城天重慶龍湖西城天街街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)模式招商策略招商策略建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)銷售策略銷售策略寶龍和龍湖天街商業(yè)模寶龍和龍湖天街商業(yè)模式總結(jié)式總結(jié)商業(yè)定位商業(yè)定位蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)城市新區(qū)，商業(yè)綜合體：城市新區(qū)，商業(yè)綜合體：蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)位于安徽省蚌埠市新城綜合開(kāi)發(fā)區(qū)淮河文化廣場(chǎng)南向、蚌埠市城市幾何中心。蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)一期：130,935平方米的公寓單位、52,049平方米的商店及零售店，12,559平方米的停車位。二期：220,255平方米的大型多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及總建筑

13、面積75,411平方米的停車位購(gòu)物中心規(guī)劃正對(duì)城市廣場(chǎng)，商業(yè)展示面及形象較好，對(duì)人流的吸引力強(qiáng)。城市廣場(chǎng)城市廣場(chǎng)總建筑面積總建筑面積4949萬(wàn)，集購(gòu)物、娛樂(lè)、文化、餐飲、休閑、國(guó)際社區(qū)、酒店式萬(wàn)，集購(gòu)物、娛樂(lè)、文化、餐飲、休閑、國(guó)際社區(qū)、酒店式公寓等于一體公寓等于一體蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)定位商業(yè)定位滿足皖北地區(qū)廣大市民購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)、文化等消費(fèi)需求。超區(qū)域型國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)中心超區(qū)域型國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)中心蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)定位商業(yè)定位主要針對(duì)蚌埠市區(qū)及和周邊市縣主要針對(duì)蚌埠市區(qū)及和周邊市縣100 100 公里公里200 200 公里經(jīng)常性公里經(jīng)常性消費(fèi)

14、人群及蚌埠旅游業(yè)消費(fèi)人群。消費(fèi)人群及蚌埠旅游業(yè)消費(fèi)人群。主要消費(fèi)客主要消費(fèi)客層的定位：層的定位：中檔消費(fèi)群時(shí)尚消費(fèi)。 二級(jí)消費(fèi)客層二級(jí)消費(fèi)客層的定位：的定位：以本地高檔消費(fèi)群及旅游人士消費(fèi)。三級(jí)消費(fèi)客層三級(jí)消費(fèi)客層的定位：的定位：大眾流行消費(fèi)群消費(fèi)。蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)正對(duì)城市廣場(chǎng)的弧形購(gòu)物中心正對(duì)城市廣場(chǎng)的弧形購(gòu)物中心, ,設(shè)設(shè)計(jì)現(xiàn)代、新穎，具有地標(biāo)性計(jì)現(xiàn)代、新穎，具有地標(biāo)性蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 依據(jù)產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位和功能定位，寶龍城市廣場(chǎng)采取依據(jù)產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位和功能定位，寶龍城市廣場(chǎng)采取“新、全、

15、優(yōu)、動(dòng)新、全、優(yōu)、動(dòng)”的業(yè)態(tài)定位。的業(yè)態(tài)定位。新新 全全 優(yōu)優(yōu) 動(dòng)動(dòng) 引進(jìn)全新的商業(yè)業(yè)態(tài)并有機(jī)的使各業(yè)態(tài)互動(dòng)。業(yè)態(tài)比較全面，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種可以囊括服飾、家電數(shù)碼、家具、通訊等，各種業(yè)種相互交叉經(jīng)營(yíng)，增加寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目的豐富性和精彩性。在業(yè)態(tài)選擇上，從整個(gè)蚌埠市場(chǎng)輻射區(qū)域出發(fā)，從中選優(yōu)，將業(yè)態(tài)最優(yōu)化，形成最具競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)，打造一個(gè)區(qū)別老淮河路商業(yè)街優(yōu)勢(shì)商圈。在業(yè)態(tài)的選擇上要形成互補(bǔ)、互動(dòng)，形成購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲交叉經(jīng)營(yíng)，從而形成“時(shí)間消費(fèi)”概念，延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間，增加經(jīng)濟(jì)效益。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)定位定位蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃以百貨為主，其次是超市和餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃以百貨為主

16、，其次是超市和餐飲。娛樂(lè), 6%餐飲, 15%家居賣場(chǎng), 14%超市, 16%百貨, 49%蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃A區(qū)：精品生活主題區(qū)精品生活主題區(qū)以大型百貨、大型超市、大型家居賣場(chǎng)為主題B區(qū)：大眾休閑主題區(qū)大眾休閑主題區(qū)以大眾百貨、大型家電賣場(chǎng)、美食廣場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)主題店為主蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)A A區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃主力店+超市+百貨+家電電子+超市+百貨+運(yùn)動(dòng)城電玩+超市+百貨+餐飲書(shū)城+家居城+餐飲以大型百貨、大型超市、大型家居賣場(chǎng)為主題以大型百貨、大型超市、大型家居賣場(chǎng)為主題蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)B B區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃以大眾百貨、大型家

17、電賣場(chǎng)、美食廣場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)主題店為主以大眾百貨、大型家電賣場(chǎng)、美食廣場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)主題店為主蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)模式核心產(chǎn)品構(gòu)成核心產(chǎn)品構(gòu)成商業(yè)租售比例商業(yè)租售比例商業(yè)租售比為商業(yè)租售比為7 7：3 3，其中商業(yè)街部分為銷售部分，購(gòu)物中心及，其中商業(yè)街部分為銷售部分，購(gòu)物中心及部分主力店為自持部分部分主力店為自持部分18%45%27%10%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%停車場(chǎng)購(gòu)物中心住宅商業(yè)街持有, 70%銷售, 30%蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)招商策略招商策略05.12月拿地1.9億出讓金分六次支付06.6月住宅開(kāi)盤商業(yè)1期07.5月開(kāi)盤商

18、業(yè)2期07.10月開(kāi)盤2007年初首期封頂08.10月商業(yè)招商09.9月商業(yè)開(kāi)業(yè)資金支出壓力小資金支出壓力小資金壓力大，銷售回款資金壓力大，銷售回款先銷售后招商，緩解資金壓力，保證項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)先銷售后招商，緩解資金壓力，保證項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)招商策略招商策略寶龍城市廣場(chǎng)招商時(shí)間計(jì)劃表：商業(yè)項(xiàng)目孵化期規(guī)劃為3年左右大戶先行，散戶跟進(jìn)，招商順序：主力店大戶先行，散戶跟進(jìn)，招商順序：主力店- -中等零售散戶中等零售散戶- -小零售業(yè)主小零售業(yè)主項(xiàng)目開(kāi)工項(xiàng)目完工開(kāi)業(yè)開(kāi)工年后數(shù)主力租戶中等規(guī)模零售租戶（1000到10000）小零售業(yè)主（小于1000）目標(biāo)出租率0.51.01.5

19、2.02.53.03.5預(yù)出租階段預(yù)出租階段預(yù)出租階段80%90%蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)銷售策略銷售策略商業(yè)出售部分采取商業(yè)出售部分采取“售后包租售后包租”，年投資回報(bào)率承諾在，年投資回報(bào)率承諾在6%-7%6%-7%租金為總房?jī)r(jià)的6%第第1-2年年 租金為總房?jī)r(jià)的8%租金為總房?jī)r(jià)的7%第第3-4年年 第第5年年 前5年累計(jì)租金達(dá)總房?jī)r(jià)的34%一般采取直接從房?jī)r(jià)中扣除蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)案例總結(jié)案例總結(jié)商業(yè)定位商業(yè)定位超區(qū)域型購(gòu)物中心，覆蓋范圍較廣。建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)與周圍環(huán)境很好的結(jié)合，設(shè)計(jì)現(xiàn)代，具有地標(biāo)性。業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)模式業(yè)態(tài)規(guī)劃以百貨為主，其次是超市和餐

20、飲。租售結(jié)合，比例為7：3。招商策略招商策略受資金壓力，先銷售后招商，招商大戶先行，散戶跟進(jìn)。銷售策略銷售策略售后包租，時(shí)間為3-5年。銷售型商業(yè)案例研究銷售型商業(yè)案例研究蚌埠寶龍城市廣蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)場(chǎng)重慶龍湖西城天重慶龍湖西城天街街業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)模式招商策略招商策略建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)銷售策略銷售策略寶龍和龍湖天街商業(yè)模寶龍和龍湖天街商業(yè)模式總結(jié)式總結(jié)商業(yè)定位商業(yè)定位龍湖天街龍湖天街商業(yè)模式分析商業(yè)模式分析龍湖天街龍湖天街龍湖龍湖MOCO家悅薈家悅薈龍湖星悅薈龍湖星悅薈龍湖天街龍湖天街三條產(chǎn)三條產(chǎn)品線品線大型超區(qū)域及區(qū)域型購(gòu)物中心大型超區(qū)域及區(qū)域型購(gòu)物中心， 要求商業(yè)物業(yè)面積超過(guò)

21、8萬(wàn)平方米，為國(guó)內(nèi)新興家庭提供一站式消費(fèi)場(chǎng)所。是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的國(guó)際時(shí)尚生活都會(huì)。社區(qū)型時(shí)尚生活中心社區(qū)型時(shí)尚生活中心，面向中產(chǎn)家庭及消費(fèi)者，提供購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、家居等多樣生活方式，集合一個(gè)城市最好的餐廳和休閑場(chǎng)所，針對(duì)商務(wù)及高端休閑市場(chǎng)。高端精品家居生活館高端精品家居生活館，為中產(chǎn)及中產(chǎn)以上人群，提供“與國(guó)際潮流同步”的生活方式和消費(fèi)文化，并賦予其“引領(lǐng)潮流、品味非凡”的身份價(jià)值。產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合重慶西城天街：商業(yè)+公寓+酒店+寫字樓重慶北城天街：購(gòu)物廣場(chǎng)+住宅+公寓成都北城天街：購(gòu)物廣場(chǎng)+住宅+公寓+商業(yè)街重慶龍湖時(shí)代天街：購(gòu)物廣場(chǎng)+住宅+公寓+商務(wù)樓宇北京龍湖

22、時(shí)代天街：購(gòu)物廣場(chǎng)+住宅以商業(yè)為主，涵蓋住宅、公寓、酒店、寫字樓物業(yè)以商業(yè)為主，涵蓋住宅、公寓、酒店、寫字樓物業(yè)龍湖天街龍湖天街租售物業(yè)租售物業(yè)持有物業(yè)持有物業(yè)商業(yè)商業(yè)酒店酒店住宅住宅公寓公寓寫字樓寫字樓30%-50%自持50%-70%銷售購(gòu)物中心主力店商鋪商業(yè)街，散鋪等龍湖天街龍湖天街+銷售物業(yè)銷售物業(yè)自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例約為自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例約為3:73:7物業(yè)開(kāi)發(fā)順序物業(yè)開(kāi)發(fā)順序?qū)懽謽菍懽謽巧虡I(yè)商業(yè)公寓公寓住宅住宅現(xiàn)金流產(chǎn)品形象性產(chǎn)品住宅反哺商業(yè)，商業(yè)和寫字樓提升項(xiàng)目整體形象住宅反哺商業(yè)，商業(yè)和寫字樓提升項(xiàng)目整體形象首先開(kāi)發(fā)住宅和公寓，快速回籠現(xiàn)金，聚集項(xiàng)目人氣繼而銷售商業(yè)和寫

23、字樓，不僅可以緩解高峰期的資金壓力，同時(shí)可以提高項(xiàng)目形象龍湖天街龍湖天街盈利模式盈利模式自有資金銀行貸款龍湖天街只租不售：購(gòu)物中心、部分主力店商鋪銷售部分：住宅、寫字樓租金收益資產(chǎn)溢價(jià)資產(chǎn)溢抵押貸款租約抵押貸款私募、整售租金歸還利息歸還貸款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)龍湖天街龍湖天街“以售養(yǎng)租以售養(yǎng)租”，即通過(guò)項(xiàng)目銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)，即通過(guò)項(xiàng)目銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流和商業(yè)持有部分的低租金金流和商業(yè)持有部分的低租金招商策略招商策略龍湖天街龍湖天街u 招商前置，招商前置，在前期規(guī)劃時(shí)介入商業(yè)招商，為商業(yè)后續(xù)提高租金和出租率奠定基礎(chǔ)；龍湖天街招商策略龍湖天街招商策略u(píng) 招商主力店先主力店先行行，低租

24、金獲得強(qiáng)大品牌主力店入駐，通過(guò)設(shè)立免租期吸引中小商鋪入駐。招商前置，通過(guò)低租金對(duì)主力店進(jìn)行招商，進(jìn)而吸引中小商戶招商前置，通過(guò)低租金對(duì)主力店進(jìn)行招商，進(jìn)而吸引中小商戶銷售策略銷售策略龍湖天街龍湖天街售后返祖：售后返祖：如龍湖時(shí)代天街，一般返租時(shí)間為三年。銷售型商業(yè)物業(yè)銷售型商業(yè)物業(yè)“售后服務(wù)售后服務(wù)”概念概念“龍湖金蘋果計(jì)劃龍湖金蘋果計(jì)劃”：“提供生活服務(wù)和資產(chǎn)管理兩大系統(tǒng)，整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源，為購(gòu)買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實(shí)現(xiàn)保值增值，它所提供的售后服務(wù)，是通過(guò)對(duì)地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行全方位整合，通過(guò)定位輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)、招商促進(jìn)等服務(wù)，縮短銷售型商業(yè)物業(yè)的閑置周期與提高租金收益。

25、售后返租，同時(shí)堅(jiān)強(qiáng)售后服務(wù)，售后返租，同時(shí)堅(jiān)強(qiáng)售后服務(wù)，營(yíng)輔導(dǎo)、招商促進(jìn)等服務(wù)，縮短營(yíng)輔導(dǎo)、招商促進(jìn)等服務(wù)，縮短銷售型商業(yè)物業(yè)的閑置周期與提高租金收益銷售型商業(yè)物業(yè)的閑置周期與提高租金收益寶龍商業(yè)模式研究寶龍商業(yè)模式研究產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合1 根據(jù)項(xiàng)目地理位置條件和項(xiàng)目總體量的不同，在10萬(wàn)、20萬(wàn)、30萬(wàn)平方米不等。位置優(yōu)越、整體體量偏小的項(xiàng)目，側(cè)重商業(yè)面積。大體量項(xiàng)目，游樂(lè)面積占較大比重，增加客流吸引力和留滯時(shí)間，游樂(lè)投資強(qiáng)度不高。2 商業(yè)多為低密度項(xiàng)目，B1-4層設(shè)計(jì)。3 商業(yè)建筑的外觀，注重奇特外形設(shè)計(jì)以吸引消費(fèi)者。設(shè)計(jì)水平與一、二線城市有差距，但在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具有較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。寶龍城市廣場(chǎng)業(yè)

26、態(tài)組合：寶龍城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：集購(gòu)物、旅游、餐飲、休閑、游樂(lè)、娛樂(lè)、商務(wù)、文化為一體。商業(yè)產(chǎn)品涉及住宅產(chǎn)品涉及大型主題商業(yè)、步行街、風(fēng)情街、沿街商業(yè)、游樂(lè)場(chǎng)所、餐飲。住宅、公寓、別墅、低密度住宅、中高層板樓。住宅部分占項(xiàng)目比重在35%-50%左右，辦公用地一般做酒店式公寓1+N1+N”模式，即：模式，即：1 1個(gè)購(gòu)物中心，個(gè)購(gòu)物中心，N N個(gè)其他物業(yè)，（如：酒個(gè)其他物業(yè)，（如：酒店、店、SOHOSOHO等）的商業(yè)地產(chǎn)模式等）的商業(yè)地產(chǎn)模式寶龍商業(yè)寶龍商業(yè)產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合持有物業(yè)（在建）持有物業(yè)（在建）住宅建筑比例住宅建筑比例（% %）商業(yè)建筑比例商業(yè)建筑比例（% %）其他其他 注注1 1（%

27、%）福州市寶龍城市廣場(chǎng)福州市寶龍城市廣場(chǎng)17.574.58.0太倉(cāng)市寶龍城市廣場(chǎng)（第一期）太倉(cāng)市寶龍城市廣場(chǎng)（第一期）51.022.027無(wú)錫市寶龍城市廣場(chǎng)無(wú)錫市寶龍城市廣場(chǎng)35.464.60泰安市寶龍城市廣場(chǎng)泰安市寶龍城市廣場(chǎng)40.542.317.2洛陽(yáng)市寶龍城市廣場(chǎng)（第一期）洛陽(yáng)市寶龍城市廣場(chǎng)（第一期）29.670.40蚌埠寶蚌埠寶龍城市廣場(chǎng)龍城市廣場(chǎng)32.567.50青島市城陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)青島市城陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)33.959.07.1無(wú)錫市玉祁寶龍湖畔花城（第一無(wú)錫市玉祁寶龍湖畔花城（第一期）期）49.426.224.4注1：其他包括辦公室、夜總會(huì)、迪斯科及酒店等設(shè)施住宅面積占住宅面積占3

28、0%-50%30%-50%左右，商業(yè)面積占左右，商業(yè)面積占50%-70%50%-70%寶龍商業(yè)寶龍商業(yè)租售物業(yè)租售物業(yè)商業(yè)的租售比例商業(yè)的租售比例寶龍商業(yè)寶龍商業(yè)商業(yè)自持經(jīng)營(yíng)：50%-70%商業(yè)銷售：30%-50%（步行街、商鋪、非核心商業(yè)）租售物業(yè)租售物業(yè)酒店酒店購(gòu)物中心購(gòu)物中心公寓公寓住宅住宅商業(yè)街商業(yè)街持有物業(yè)持有物業(yè)銷售物業(yè)銷售物業(yè)商業(yè)租售比例約為商業(yè)租售比例約為7：3物業(yè)開(kāi)發(fā)順序物業(yè)開(kāi)發(fā)順序住宅銷售住宅銷售商業(yè)銷售商業(yè)銷售商業(yè)開(kāi)業(yè)商業(yè)開(kāi)業(yè)前期資金壓力小前期資金壓力小資金支出高峰期，銷資金支出高峰期，銷售商業(yè)平衡現(xiàn)金流售商業(yè)平衡現(xiàn)金流資待項(xiàng)目成熟，人氣資待項(xiàng)目成熟，人氣聚集，商業(yè)開(kāi)始運(yùn)

29、營(yíng)聚集，商業(yè)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)寶龍商業(yè)寶龍商業(yè)通過(guò)住宅和部分商業(yè)的銷售平衡現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)運(yùn)通過(guò)住宅和部分商業(yè)的銷售平衡現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)營(yíng)盈利模式盈利模式借鑒了萬(wàn)達(dá)城市綜合體的住宅物業(yè)銷售，平衡現(xiàn)金流減輕資借鑒了萬(wàn)達(dá)城市綜合體的住宅物業(yè)銷售，平衡現(xiàn)金流減輕資金壓力，核心在于金壓力，核心在于“通過(guò)現(xiàn)金流滾資產(chǎn)通過(guò)現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”銷售平衡現(xiàn)金流，商業(yè)銷售部分利潤(rùn)高銷售回款超過(guò)或者接近總投資“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式開(kāi)發(fā)利潤(rùn)高資產(chǎn)收益租金收益開(kāi)發(fā)利潤(rùn)補(bǔ)貼后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)商業(yè)孵化期長(zhǎng)、租金低不足銷售住宅，獲取開(kāi)發(fā)持續(xù)資金初期資金壓力小建設(shè)中后期資金支出高峰期寶龍商業(yè)寶龍商業(yè)招商策略招商策略招商先行，規(guī)劃

30、在后；招商先行，規(guī)劃在后；大戶先行，散戶跟進(jìn)。大戶先行，散戶跟進(jìn)。寶龍商業(yè)寶龍商業(yè)寶龍城市廣場(chǎng)招商時(shí)間計(jì)劃表：商業(yè)項(xiàng)目孵化期規(guī)劃為3年左右項(xiàng)目開(kāi)工項(xiàng)目完工開(kāi)業(yè)開(kāi)工年后數(shù)主力租戶中等規(guī)模零售租戶（1000到10000）小零售業(yè)主（小于1000）目標(biāo)出租率0.51.01.52.02.53.03.5預(yù)出租階段預(yù)出租階段預(yù)出租階段80%90%銷售策略銷售策略售后包租模式售后包租模式寶龍商業(yè)寶龍商業(yè)租金為總房?jī)r(jià)的6%第第1-2年年 租金為總房?jī)r(jià)的8%租金為總房?jī)r(jià)的7%第第3-4年年 第第5年年 前5年累計(jì)租金達(dá)總房?jī)r(jià)的34%一般采取直接從房?jī)r(jià)中扣除寶龍與龍湖天街商業(yè)比較寶龍與龍湖天街商業(yè)比較城市等級(jí)城市

31、等級(jí)產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合租售物業(yè)租售物業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)開(kāi)發(fā)順序順序盈利模式盈利模式招商策略招商策略銷售策略銷售策略龍湖天街龍湖天街一二線城市以商業(yè)為主，涵蓋住宅、公寓、酒店、寫字樓物業(yè)自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例約為3:7，商業(yè)街及散鋪銷售先是住宅和公寓，繼而是商業(yè)和寫字樓“以售養(yǎng)租”，即通過(guò)項(xiàng)目銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流和商業(yè)持有部分的低租金招商前置，通過(guò)低租金對(duì)主力店進(jìn)行招商，進(jìn)而吸引中小商戶售后返租，實(shí)行售后服務(wù)模式寶龍城市寶龍城市廣場(chǎng)廣場(chǎng)三四線城市購(gòu)物中心+住宅+公寓商業(yè)銷售：30%-50%（步行街、商鋪、非核心商業(yè)）先是住宅和公寓，繼而是商業(yè)住宅物業(yè)銷售，平衡現(xiàn)金流減輕資金壓力，核心在于

32、“通過(guò)現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”招商先行，規(guī)劃在后；大戶先行，散戶跟進(jìn)。售后包租模式建筑設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)模式招商策略銷售策略銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)商業(yè)定位業(yè)態(tài)布局商業(yè)定位是銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)性商業(yè)定位是銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)性因素，貫穿始終的核心工作。因素，貫穿始終的核心工作。 與商業(yè)定位緊密結(jié)合，與商業(yè)定位緊密結(jié)合，“把商業(yè)語(yǔ)言把商業(yè)語(yǔ)言轉(zhuǎn)化為建筑語(yǔ)言轉(zhuǎn)化為建筑語(yǔ)言”，確保建筑符合銷售，確保建筑符合銷售、經(jīng)營(yíng)的雙重要求。、經(jīng)營(yíng)的雙重要求。招商是招商是實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)“訂單訂單式式”開(kāi)發(fā)的有利支撐開(kāi)發(fā)的有利支撐，確保項(xiàng)目可，確保項(xiàng)目可以滿鋪開(kāi)業(yè)，為持續(xù)運(yùn)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)以滿鋪開(kāi)

33、業(yè)，為持續(xù)運(yùn)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。基礎(chǔ)。銷售型商業(yè)地產(chǎn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要的開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要的大量資金都需要通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)大量資金都需要通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)，既要快速回籠資金，又要既要快速回籠資金，又要確?？沙执_?？沙掷m(xù)經(jīng)營(yíng)。續(xù)經(jīng)營(yíng)。確定合理的商業(yè)租售比例，是保證確定合理的商業(yè)租售比例，是保證項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)利潤(rùn)的項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)利潤(rùn)的基礎(chǔ)。基礎(chǔ)。合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目的招合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目的招商提供方向性的指導(dǎo)，更能通過(guò)整商提供方向性的指導(dǎo)，更能通過(guò)整體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，增加商業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。增加商業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。重慶龍湖西城天街重慶龍湖西城天街52,000 西街星座 30,000 西城國(guó)際 78,000 購(gòu)物廣場(chǎng) 50,000 星級(jí)酒店項(xiàng)目總用地面積為28,59028,590，總建筑面積約260,000260,000;規(guī)劃有3萬(wàn)寫字樓、5.2萬(wàn)公寓、5萬(wàn)星級(jí)酒店、7.8萬(wàn)購(gòu)物廣場(chǎng)。集辦公、居住、購(gòu)物、酒店于一體的城市綜合體集辦公、居住、購(gòu)物、酒店于一體的城市綜合體重慶龍湖西城