與政府簽訂國有土地使用權合同的注意事項

1、與政府簽訂國有土地使用權合同的注意事項與政府簽訂國有土地使用權合同的注意事項四川君合律師事務所 鄭書宏 盧宇1、 簽訂土地使用權出讓協(xié)議的適格主體根據(jù)我們所辦過的一些土地使用權糾紛的案件，目前當事人因與其簽訂土地使用權出讓合同的主題不適格而蒙受損失。那么，哪些主體才是適格的土地使用權出讓協(xié)議的簽訂主體呢？中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第十四條的規(guī)定：土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。據(jù)此，國有土地使用權出讓的出讓方主體必須是市、縣人民政府土地管理部門。但是，在實際生活中，出現(xiàn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府、開發(fā)區(qū)管委會等主體與土地受讓人簽訂土地

2、使用權出讓協(xié)議的情形。對于開發(fā)區(qū)管委會作為一方主體與他人簽訂的土地使用權出讓協(xié)議，最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋對此做了明確規(guī)定，根據(jù)該解釋第二條：開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。因此，自2005年8月1日起該解釋開始施行時起，開發(fā)區(qū)管委會對外簽訂的土地出讓協(xié)議一律無效；而2005年8月1日之前已經(jīng)簽訂的，則必須在起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認才能有效，因此，此種情形下的合同屬

3、于效力待定。對于其他主體與他人簽訂土地出讓合同，由于其不是適格的主體且違反國家法律的強制性規(guī)定和違反公共利益，因此，這類合同是無效的。但是，在實際中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及政府招商等部門為了引進投資項目，經(jīng)常與投資者簽訂代征地協(xié)議，并在協(xié)議中許諾為投資者交付土地并辦理土地證。對于這類合同，由于其內容并不是以出讓土地使用權為合同的標的，因此，從法律角度講，不得以主體不適格為由認定無效。但是，由于這個協(xié)議的一方主體是行政機關，另一方是民事主體，那么這個合同的性質究竟是一般的民事合同還是行政合同不好認定。并且，由于這些政府部門在簽訂合同的時候并沒有相應的職權來確保協(xié)議中承諾的條件能夠兌現(xiàn)，所以其屬于越權行為。

4、因此，作為投資者與政府簽訂這類合同的風險很大，并且，除了國家利益受損失外，政府的權威和公信力也會受到負面影響。2、 程序、內容合法（1）程序合法按照法律的規(guī)定，土地使用權的出讓方式主要有協(xié)議、招標、拍賣和掛牌四種方式。在 2002年7月1日以前主要是通過協(xié)議方式出讓的。此后，對于各種經(jīng)營性土地使用權的出讓則禁止采用協(xié)議方式出讓，而必須采用招、拍、掛等公開的市場化方式。司法解釋雖然沒有明文規(guī)定經(jīng)營性土地使用權出讓未采用招、拍、掛的方式的合同無效。但這類合同可能因該行為方式、內容和可能的結果導致合同無效。 （2）標的物合法根據(jù)中華人民共和國土地管理法第四十三條的規(guī)定：任何單位和個人進行建設，需要使

5、用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。因此，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅外，為進行建設與政府簽訂土地使用權合同的標的物必須是國有土地。因此農(nóng)民集體所有的土地不能直接作為建設用地使用權的標的物予以出讓，其必須經(jīng)過有批準權政府（省級和國務院）征收后才能進行出讓。因此，在簽訂以征收土地為標的的使用權出讓合同的時候，應當查明批準征收的主體是否合法。3、 救濟途徑（

6、1）、及時采取補求措施，變合同無效為有效最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋和關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答創(chuàng)造了“補辦手續(xù)違法變合法，無效變有效”的原則。并且，前一個司法解釋將后一個規(guī)定的補辦手續(xù)的時間提前至起訴前而不是后一個規(guī)定的“一審期間”。因此，對于土地使用權出讓合同，應當及時補辦相關手續(xù)，以使合同有效。但是，根據(jù)司法解釋，可以通過補辦使其生效的合同僅僅限于2005年8月1日前，以開發(fā)區(qū)管理委員會名義所簽訂的土地使用權出讓合同。（2）有條件通過請求國家賠償?shù)姆绞酵旎負p失對于未經(jīng)有權機關批準而征收農(nóng)民集體所有的土地，并將其使用權出讓的，受讓一方依據(jù)土地管理法第第七十八條的規(guī)定（該條：無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效，對非法批準征收、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準、使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。非法