第七章投資性房地產(chǎn)

1、投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征和范圍投資性房地產(chǎn)的特征和范圍第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 第第五五節(jié)節(jié) 投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置目 錄一、投資性房地產(chǎn)的一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征定義及特征（一）定義：（一）定義：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物和土地使投資性房地產(chǎn)的主要形式

2、是出租建筑物和土地使用權(quán)用權(quán)； 投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 二者均二者均屬于企業(yè)的日?；顒?dòng)，所獲得的經(jīng)濟(jì)利益屬于企業(yè)的日常活動(dòng)，所獲得的經(jīng)濟(jì)利益總流入構(gòu)成企業(yè)的收入。總流入構(gòu)成企業(yè)的收入。第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍（二）特征：（二）特征：1.1.投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)（讓渡資產(chǎn)使用是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)（讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為）權(quán)行為）2.2.投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷(xiāo)售的房屋。作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房

3、地產(chǎn)和用于銷(xiāo)售的房屋。3.3.投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式（成本模式和公允價(jià)值計(jì)量模式）（成本模式和公允價(jià)值計(jì)量模式）二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目已出租的土地使用權(quán).持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有成本模式投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有成本模式和公允價(jià)值模式兩種。和公允價(jià)值模式兩種。企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。后

4、續(xù)計(jì)量。 有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得的，也可以采用持續(xù)可靠地取得的，也可以采用公允價(jià)值公允價(jià)值模式模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一個(gè)企業(yè)同一個(gè)企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)只能采用一種后只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式。續(xù)計(jì)量模式。一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時(shí)投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時(shí)滿(mǎn)足下列滿(mǎn)足下列條件的，才能予以確認(rèn)：條件的，才能予以確認(rèn)：（1 1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利

5、益很可能流入企業(yè)；能流入企業(yè)；（2 2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量分類(lèi)分類(lèi)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)時(shí)點(diǎn)已出租的土地使用權(quán)和已出已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物租的建筑物租賃期開(kāi)始日租賃期開(kāi)始日持有以備經(jīng)營(yíng)持有以備經(jīng)營(yíng)出租出租、可視為、可視為投資性房地產(chǎn)的空置建筑物投資性房地產(chǎn)的空置建筑物企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)就該事項(xiàng)作出正式書(shū)面就該事項(xiàng)作出正式書(shū)面決議的日期決議的日期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)地使用權(quán)企業(yè)將

6、自用土地使用權(quán)企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期轉(zhuǎn)讓的日期二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)無(wú)論采用哪一種后續(xù)計(jì)量模式，取投資性房地產(chǎn)無(wú)論采用哪一種后續(xù)計(jì)量模式，取得時(shí)均應(yīng)當(dāng)?shù)脮r(shí)均應(yīng)當(dāng)按照成本按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。進(jìn)行初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當(dāng)包括投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當(dāng)包括：取得投資性房地產(chǎn)時(shí)和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)取得投資性房地產(chǎn)時(shí)和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合合理的支出理的支出。（一）外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)（一）外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)成

7、本成本：購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。產(chǎn)的其他支出。采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置科目下設(shè)置“成本成本”和和“公公允價(jià)值變動(dòng)允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目?jī)蓚€(gè)明細(xì)科目。并在外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)，并在外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)銀行存款按照確定的實(shí)際成本按照確定的實(shí)際成本銀行存款投資性房地產(chǎn)成本外購(gòu)的房地產(chǎn)只有在購(gòu)入的同時(shí)即開(kāi)始出租才能直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如果購(gòu)入時(shí)尚未對(duì)外出租，則

8、應(yīng)先將其確認(rèn)為固定資產(chǎn)，直至對(duì)外出租時(shí)，再?gòu)墓潭ㄙY產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)成本成本：由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑安的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)外支出，不計(jì)入建造成本。營(yíng)業(yè)外支出，不計(jì)入建造成本。在建工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，自行

9、建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，自行建造的投資性房地采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照確定的實(shí)際成本按照確定的實(shí)際成本投資性房地產(chǎn)成本在建工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與外購(gòu)房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的要求類(lèi)似例：例：20092009年年2 2月，甲公司購(gòu)入一塊土地，并在上面自行月，甲公司購(gòu)入一塊土地，并在上面自行建造兩棟廠房。建造兩棟廠房。20092009年年1111月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)

10、營(yíng)租賃合同，將其中的一完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租給乙公司。合同約定，該廠房完工時(shí)開(kāi)始棟廠房租給乙公司。合同約定，該廠房完工時(shí)開(kāi)始起租。起租。20092009年年1212月月5 5日，兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土日，兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土地使用權(quán)的成本為地使用權(quán)的成本為90000009000000元，兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)元，兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為均為1200000012000000元，能夠單獨(dú)出售，甲公司采用成本元，能夠單獨(dú)出售，甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 甲公司的賬務(wù)處理：甲公司的賬務(wù)處理： 土地使用權(quán)中出租的樓房占用的部分相應(yīng)轉(zhuǎn)入投資土地使用權(quán)中出租

11、的樓房占用的部分相應(yīng)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)性房地產(chǎn) 90000009000000（12000000120000002400000024000000）=4500000=4500000元元借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)廠房廠房 1200000012000000 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)廠房廠房1200000012000000 貸：在建工程貸：在建工程廠房廠房 2400000024000000 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán) 45000004500000 貸：無(wú)形資產(chǎn)貸：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 45000004500000（一一）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則投資性房

12、地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，是指已確認(rèn)為投資性，是指已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)的項(xiàng)目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關(guān)的各種支出。使用效能直接相關(guān)的各種支出。與與投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)有關(guān)有關(guān)的后續(xù)支出，能夠滿(mǎn)足投資的后續(xù)支出，能夠滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。成本。（資本化）（資本化）不不能夠滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)能夠滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。（費(fèi)用化）（費(fèi)用化）三、與投資性房

13、地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（二二）資本化的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)，如果再開(kāi)企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)，如果再開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將發(fā)活動(dòng)完成后仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。1 1. .采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將其采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為在建的投資性房地產(chǎn)在建的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）按其賬面價(jià)值按其累計(jì)已提折

14、舊或累計(jì)已攤銷(xiāo)金額按其賬面原價(jià)發(fā)生的資本化改建擴(kuò)建支出或裝修裝潢支出，通過(guò)發(fā)生的資本化改建擴(kuò)建支出或裝修裝潢支出，通過(guò)“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建在建”科目歸集科目歸集改建擴(kuò)建或裝修裝潢完成后，應(yīng)當(dāng)從在建的投資性房改建擴(kuò)建或裝修裝潢完成后，應(yīng)當(dāng)從在建的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)銀行存款投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)例：例：20082008年年3 3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房租賃合月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房租賃合同即將到期。甲企業(yè)對(duì)該廠房按照成本模式進(jìn)行后同即將到期。甲企業(yè)對(duì)該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，原價(jià)為續(xù)計(jì)量，原價(jià)為200020

15、00萬(wàn)元，已計(jì)提折舊萬(wàn)元，已計(jì)提折舊600600萬(wàn)元。萬(wàn)元。為了提高廠房的租金收入，家企業(yè)決定對(duì)廠房進(jìn)行為了提高廠房的租金收入，家企業(yè)決定對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定改改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3 3月月1515日，與乙企業(yè)簽訂的合同到期，隨即開(kāi)始改擴(kuò)日，與乙企業(yè)簽訂的合同到期，隨即開(kāi)始改擴(kuò)建工程。建工程。1212月月1010日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出支出150150萬(wàn)元，即日按照租賃合同租給丙企業(yè)。假設(shè)萬(wàn)元，即日按照租賃合同租給丙企業(yè)。假設(shè)甲企業(yè)采用成本

16、計(jì)量模式。甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。1. 1. 20082008年年3 3月月1515日，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建日，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建 14 000 14 000 000000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 6 000 6 000 000000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 20 000 20 000 0000002. 20082. 2008年年3 3月月1515日日1212月月1010日支付改擴(kuò)建費(fèi)用日支付改擴(kuò)建費(fèi)用借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建 1 500 0001 500 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1

17、 500 0001 500 0003. 20083. 2008年年1212月月1010日，改擴(kuò)建工程完工日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 15 500 00015 500 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)在建在建 15 500 00015 500 0002 2. .采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開(kāi)發(fā)時(shí)轉(zhuǎn)入再開(kāi)發(fā)時(shí)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)按其賬面價(jià)值按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)金額按其賬面原價(jià)投資性房地產(chǎn)成本發(fā)生的資本化改建擴(kuò)建支出或裝修裝潢支出發(fā)生的資本化改建擴(kuò)建支出或裝修裝潢支出改建擴(kuò)建或裝修裝

18、潢完成后，將在建的投資性房地產(chǎn)改建擴(kuò)建或裝修裝潢完成后，將在建的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)時(shí)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)時(shí)銀行存款投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)在建例：例：20082008年年3 3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房租賃合月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，家企業(yè)決同即將到期。為了提高廠房的租金收入，家企業(yè)決定對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃定對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。合同，約定改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3 3月月1515日，與乙企業(yè)簽訂的合同到期，隨即開(kāi)始改擴(kuò)建日，與乙企

19、業(yè)簽訂的合同到期，隨即開(kāi)始改擴(kuò)建工程。工程。1111月月1010日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出出150150萬(wàn)元，即日按照租賃合同租給丙企業(yè)。萬(wàn)元，即日按照租賃合同租給丙企業(yè)。3 3月月5 5日，日，廠房賬面余額為廠房賬面余額為12001200萬(wàn)元，其中成本萬(wàn)元，其中成本1 0001 000萬(wàn)元，累萬(wàn)元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)200200萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。計(jì)量模式。1. 1. 20082008年年3 3月月1515日，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建日，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在

20、建在建 12 000 12 000 000000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本（廠房）成本（廠房） 10 000 10 000 000000 公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 2 000 2 000 0000002. 20082. 2008年年3 3月月1515日日1111月月1010日支付改擴(kuò)建費(fèi)用日支付改擴(kuò)建費(fèi)用借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建 1 500 0001 500 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1 500 0001 500 0003. 20083. 2008年年1212月月1010日，改擴(kuò)建工程完工日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（廠房）成本（廠

21、房） 13 500 00013 500 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)在建在建 13 500 00013 500 000（三三）費(fèi)用化的后續(xù)支出費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)發(fā)生投資性房地產(chǎn)費(fèi)用化的后續(xù)支出時(shí)企業(yè)發(fā)生投資性房地產(chǎn)費(fèi)用化的后續(xù)支出時(shí)借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款貸：銀行存款其他業(yè)務(wù)成本銀行存款投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)

22、的有關(guān)規(guī)定，按月計(jì)提折舊，或者按應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月計(jì)提折舊，或者按照無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月攤銷(xiāo)成本。照無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月攤銷(xiāo)成本。按月計(jì)提折舊時(shí)，按月計(jì)提折舊時(shí)， 按月攤銷(xiāo)成本時(shí)，按月攤銷(xiāo)成本時(shí)，第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量按照計(jì)算的建筑物月折舊額其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)按照計(jì)算的土地使用權(quán)月攤銷(xiāo)額其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8 8號(hào)號(hào)資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，經(jīng)減值測(cè)試后

23、確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，銀行存款其他業(yè)務(wù)收入投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備資產(chǎn)減值損失已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件（一）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件（1 1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。（2 2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)的公允

24、價(jià)值作出合理的估計(jì)。作出合理的估計(jì)。是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格。（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理不需要計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公不需要計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。允價(jià)值計(jì)量。公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。資產(chǎn)負(fù)債表日，資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值賬面余額高于低于應(yīng)按二者之間的差額，調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面余額，同時(shí)確認(rèn)公允價(jià)值上升的收益應(yīng)按二者之間的差額，調(diào)減投資性房地產(chǎn)的賬面余額，同時(shí)確認(rèn)公允價(jià)值下跌的損失投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)

25、值變動(dòng)損益投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，按計(jì)量模式變更時(shí)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面理，按計(jì)量模式變更時(shí)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。成本模式公允價(jià)值模式一定條件下【例題例題】 甲公司于甲公司于20082008年初將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)年初

26、將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本模式改為公允價(jià)值模式，修改當(dāng)日，該量模式由成本模式改為公允價(jià)值模式，修改當(dāng)日，該投資性房地產(chǎn)賬面原價(jià)為投資性房地產(chǎn)賬面原價(jià)為300300萬(wàn)元，已提折舊萬(wàn)元，已提折舊100100萬(wàn)元，萬(wàn)元，公允價(jià)值為公允價(jià)值為240240萬(wàn)元，甲公司所得稅率為萬(wàn)元，甲公司所得稅率為25%25%，采用資，采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅，盈余公積按凈利潤(rùn)的產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅，盈余公積按凈利潤(rùn)的10%10%提取，稅法認(rèn)可該投資性房地產(chǎn)的成本計(jì)量口徑。提取，稅法認(rèn)可該投資性房地產(chǎn)的成本計(jì)量口徑。 甲公司改變投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時(shí)：甲公司改變投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時(shí)：作為會(huì)計(jì)

27、政策變更處理作為會(huì)計(jì)政策變更處理： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 240240投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊100100貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)300300遞延所得稅負(fù)債遞延所得稅負(fù)債 1010盈余公積盈余公積3 3利潤(rùn)分配利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)未分配利潤(rùn) 27 27 一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日和轉(zhuǎn)換日（一）（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生了改變，才企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生了改變，才能能進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：一是企業(yè)董事會(huì)

28、或類(lèi)似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形一是企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形成正式的書(shū)面決議成正式的書(shū)面決議二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)（二）投資性（二）投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日的確定轉(zhuǎn)換日的確定 轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)發(fā)生相應(yīng)改變的轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)發(fā)生相應(yīng)改變的日期。轉(zhuǎn)換日的確定標(biāo)準(zhǔn)：日期。轉(zhuǎn)換日的確定標(biāo)準(zhǔn)：1.1.投資性投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)始自用，指房地產(chǎn)開(kāi)始達(dá)到自用狀態(tài)，開(kāi)始自用

29、，指房地產(chǎn)開(kāi)始達(dá)到自用狀態(tài)，用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。2.2.投資性投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿(mǎn)，企業(yè)董轉(zhuǎn)換為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿(mǎn)，企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議表明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議表明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外出售的日期。出售的日期。3.3.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日通常為租賃開(kāi)始日。用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日通常為租賃開(kāi)始日。二二、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資

30、性房地產(chǎn)（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理改用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理。1 1. . 采用采用成本模式成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)為自用房地產(chǎn)時(shí)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額“固定資產(chǎn)”科目累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷(xiāo)）“累計(jì)折舊”科目減值準(zhǔn)備“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)折舊累計(jì)攤銷(xiāo)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)按投資性房地產(chǎn)的賬面余額

31、按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷(xiāo)金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/ /無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/ /投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊累計(jì)折舊/ /累計(jì)攤銷(xiāo)累計(jì)攤銷(xiāo) 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/ /無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 【例題例題】20132013年年8 8月月1 1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開(kāi)始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面收回，開(kāi)始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值為價(jià)值為37653765萬(wàn)元，其

32、中，原價(jià)萬(wàn)元，其中，原價(jià)50005000萬(wàn)元，累計(jì)已提萬(wàn)元，累計(jì)已提折舊折舊12351235萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。 賬務(wù)處理如下：賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 50000000 50000000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 12350000 12350000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 50000000 50000000 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 12350000 12350000 2 2. .企業(yè)將采用企業(yè)將采用公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)用房地產(chǎn)時(shí)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)

33、值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)損益按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)按其差額借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/ /無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn) （公允價(jià)值）（公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本（成本）成本（成本） 借或貸：投資性房地產(chǎn)借或貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)（累計(jì)變動(dòng)）公允價(jià)值變動(dòng)（累計(jì)變動(dòng)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額）公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額）【例題例題】 20

34、 208 8年年1010月月1515日，甲企業(yè)因租賃期滿(mǎn)，將出日，甲企業(yè)因租賃期滿(mǎn)，將出租的寫(xiě)字樓收回，開(kāi)始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政租的寫(xiě)字樓收回，開(kāi)始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。管理。20208 8年年1010月月1515日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為4 4 800800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為原賬面價(jià)值為4 7504 750萬(wàn)元，其中，成本為萬(wàn)元，其中，成本為4 5004 500萬(wàn)元，萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值公允價(jià)值變動(dòng)為增值250250萬(wàn)元。萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理

35、如下：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 48 000 00048 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 45 000 00045 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 2 500 0002 500 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000 500 000 假設(shè)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值假設(shè)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值46 000 00046 000 000甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 46 000 00046 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 1 500 000 1 500 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 45

36、 000 00045 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 2 500 0002 500 000 （二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)租賃的房地產(chǎn)收回，重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)租賃的房地產(chǎn)收回，重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷(xiāo)售新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷(xiāo)售。1 1. .采用采用成本模式成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入存貨將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入存貨投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷(xiāo)金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額

37、按其賬面余額借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)為存貨時(shí)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為存貨的賬面價(jià)值以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為存貨的賬面價(jià)值公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益投資性房地產(chǎn)成本按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)損益按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)按其差額開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)

38、品（公允價(jià)值）借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本（成本）成本（成本） 借或貸：投資性房地產(chǎn)借或貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)（累計(jì)變動(dòng)）公允價(jià)值變動(dòng)（累計(jì)變動(dòng)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額）公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額）三三、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（二）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（二）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一一）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以

39、經(jīng)營(yíng)租賃的方以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，其轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日。式出租，其轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日。1 1. .企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式成本模式計(jì)量的投資性計(jì)量的投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)時(shí)時(shí)按存貨的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入按存貨的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品存貨跌價(jià)準(zhǔn)備按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值按已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備按其賬面余額【例題例題】 2012 2012年年5 5月月1010日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)。

40、租賃期開(kāi)始日為給乙企業(yè)。租賃期開(kāi)始日為20122012年年4 4月月1515日。該寫(xiě)日。該寫(xiě)字樓的賬面成本字樓的賬面成本25 00025 000萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備200200萬(wàn)元。萬(wàn)元。 借：借：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 24 80024 800 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 200200 貸：貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 25 000 25 000 2 2. .企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模公允價(jià)值模式式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)時(shí) 以該以該存貨存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入

41、賬價(jià)值入賬價(jià)值公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入資本公積公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入資本公積2 2. .企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值按已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備按其賬面余額開(kāi)發(fā)產(chǎn)品資本公積其他資本公積公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額 存貨轉(zhuǎn)為存貨轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地

42、產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 按按公允價(jià)值公允價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備（借）公允價(jià)值變動(dòng)損益（借）公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)賬面價(jià)公允價(jià)賬面價(jià)） 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （貸）資本公積（貸）資本公積其他資本公積其他資本公積（公允價(jià)賬面價(jià)公允價(jià)賬面價(jià)） 【例題例題】 20 208 8年年3 3月月1010日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)。租賃期開(kāi)始日為給乙企業(yè)。租賃期開(kāi)始日為20208 8年年4 4月月1515日。日。20208 8年年4 4月月1515日，該寫(xiě)字樓的賬面余額日

43、，該寫(xiě)字樓的賬面余額45 00045 000萬(wàn)元，公允萬(wàn)元，公允價(jià)值為價(jià)值為47 00047 000萬(wàn)元。萬(wàn)元。20208 8年年1212月月3131日，該項(xiàng)投資性日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48 00048 000萬(wàn)元。萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1 1）20208 8年年4 4月月1515日：日：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 470 000 000470 000 000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 450 000 000450 000 000 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 20 000 00020 000 000（2 2）

44、20208 8年年1212月月3131日：日：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 10 000 00010 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 10 000 000 10 000 000 假設(shè)轉(zhuǎn)換日寫(xiě)字樓的公允價(jià)值假設(shè)轉(zhuǎn)換日寫(xiě)字樓的公允價(jià)值44 50044 500萬(wàn)元萬(wàn)元甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1 1）20208 8年年4 4月月1515日：日：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 445 000 000445 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 5 000 0005 000 000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

45、450 000 000450 000 000 （2 2）20208 8年年1212月月3131日：日：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 35 000 00035 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 35 000 000 35 000 000 （二二）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房企業(yè)將原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租地產(chǎn)改用于出租。1 1. .企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以成本模式成本模式計(jì)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

46、時(shí)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)“投資性房地產(chǎn)”科目累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷(xiāo)）“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”科目減值準(zhǔn)備“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按自用建筑物或土地使用權(quán)的賬面余額累計(jì)折舊累計(jì)攤銷(xiāo)按自用建筑物累計(jì)已提折舊或土地使用權(quán)累計(jì)已攤銷(xiāo)金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊累計(jì)折舊/ /累計(jì)攤銷(xiāo)累計(jì)攤銷(xiāo) 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/ /無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)/ /無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

47、投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/ /投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 2 2. .企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值公允價(jià)值模式模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí) 以該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作以該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入資本公積公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入資本公積投資性房地產(chǎn)成本固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)累計(jì)

48、折舊累計(jì)攤銷(xiāo)固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備按建筑物或土地使用權(quán)的公允價(jià)值按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷(xiāo)金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額按其賬面余額公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額資本公積其他資本公積公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額通過(guò)這張表格，可以歸納出如下幾點(diǎn)：通過(guò)這張表格，可以歸納出如下幾點(diǎn)：1.1.在成本模式下，由于投資性房地產(chǎn)和非投資在成本模式下，由于投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)的核算是類(lèi)似的，所以遵循性房地產(chǎn)的核算是類(lèi)似的，所以遵循“對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)”的原則，所謂對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)就是的原則，所謂對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)就是“原值轉(zhuǎn)原值、折舊原值轉(zhuǎn)原值、折舊（攤銷(xiāo)）轉(zhuǎn)折舊（攤銷(xiāo)）、準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備（攤銷(xiāo)）轉(zhuǎn)

49、折舊（攤銷(xiāo)）、準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備”，比較特，比較特殊的是作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，不殊的是作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，不遵循這個(gè)原則，而是將存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作遵循這個(gè)原則，而是將存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。2.2.在公允價(jià)值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為在公允價(jià)值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果借方差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果借方差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，如果是貸方差額計(jì)入資本公積（在處置投資性房益，如果是貸方差額計(jì)入資本公積（在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，要將此資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入），準(zhǔn)則地產(chǎn)時(shí)，要將

50、此資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入），準(zhǔn)則這樣規(guī)定的目的是為了防止一些企業(yè)借此調(diào)整利潤(rùn)。這樣規(guī)定的目的是為了防止一些企業(yè)借此調(diào)整利潤(rùn)。自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價(jià)值大投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價(jià)值大于帳面價(jià)值的差額，正確的會(huì)計(jì)處理是（于帳面價(jià)值的差額，正確的會(huì)計(jì)處理是（ ）。）。 A.A.計(jì)入資本公積計(jì)入資本公積 B.B.計(jì)入期初留存收益計(jì)入期初留存收益 C.C.計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入 D.D.計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益 一、投資性房地產(chǎn)的終止確認(rèn)與處置損益一、投資性房地產(chǎn)的終止確認(rèn)與處置損益投

51、資性房地產(chǎn)的處置主要指投資性房地產(chǎn)的出售、投資性房地產(chǎn)的處置主要指投資性房地產(chǎn)的出售、報(bào)廢和毀損，也包括對(duì)外投資、非貨幣性資產(chǎn)交報(bào)廢和毀損，也包括對(duì)外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等原因轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的情形。換、債務(wù)重組等原因轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的情形。當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或者永久退出使用且預(yù)計(jì)當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。第五節(jié) 投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)在處置時(shí)會(huì)發(fā)生處置損益。投資性房地產(chǎn)在處置時(shí)會(huì)發(fā)生處置損益。出售、報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)的處置損益出售、報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)的處置損益相關(guān)稅費(fèi)賬面價(jià)值處置收入處置損益出售價(jià)款、殘料變價(jià)收入、保險(xiǎn)及過(guò)失人賠款=投資性房地產(chǎn)的成本-累計(jì)已提折舊（攤銷(xiāo)）-已計(jì)提的減值準(zhǔn)備后的金額采用成本模式計(jì)量=投資性房地產(chǎn)的成本累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)后的金額采用公允價(jià)值模式計(jì)量發(fā)生的整理、拆卸、搬運(yùn)等項(xiàng)清理費(fèi)用，以及出售建筑物或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅對(duì)外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組轉(zhuǎn)出對(duì)外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組轉(zhuǎn)出的投資性房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)的的處置損益處置損益投資性房地產(chǎn)的處置損益，應(yīng)當(dāng)計(jì)入處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)的處置損益，應(yīng)當(dāng)計(jì)入處置當(dāng)期損