房地產(chǎn)合同法律實(shí)務(wù)培訓(xùn)PPT

1、主講人：海南嘉天律師事務(wù)所王龍奎律同法實(shí)務(wù)操作技能合同法實(shí)務(wù)操作技能及相關(guān)法律問(wèn)題專(zhuān)題講座及相關(guān)法律問(wèn)題專(zhuān)題講座關(guān)于合同概念的問(wèn)題關(guān)于合同主體的問(wèn)題關(guān)于合同訂立過(guò)程的問(wèn)題關(guān)于格式合同的問(wèn)題大綱大綱關(guān)于合同法的相關(guān)問(wèn)題關(guān)于合同效力、履行與解除的問(wèn)題關(guān)于違約責(zé)任的問(wèn)題一、關(guān)于合同法的相關(guān)問(wèn)題一、關(guān)于合同法的相關(guān)問(wèn)題 合同法是調(diào)整平等民事主體利用合同進(jìn)行財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)或交易而產(chǎn)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總和。合同法的適用范圍應(yīng)該為各類(lèi)由平等主體的自然人、法人和其他組織之間設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。但是，根據(jù)合同法第2條的規(guī)定：“婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適

2、用其他法律的規(guī)定?！?合同法的基本原則，是指合同立法的指導(dǎo)思想以及調(diào)整合同主體間合同關(guān)系所必須遵循的基本方針、準(zhǔn)則，其貫通于合同法律規(guī)范之中。合同法的基本原則也是制定、解釋、執(zhí)行和研究合同法的基本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。 平等原則、公平原則、自愿原則、合法原則、誠(chéng)實(shí)信用原則二、關(guān)于合同概念、條款和形式的問(wèn)題二、關(guān)于合同概念、條款和形式的問(wèn)題（一）合同的概念（一）合同的概念合同也稱(chēng)為契約、協(xié)議，是反映交易的法律形式。我國(guó)合同法第2條規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人及其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（二）合同條款內(nèi)容、形式（二）合同條款內(nèi)容、形式合同在生活中也有稱(chēng)“契約”“協(xié)議”，而合

3、同條款內(nèi)容是合同訂約主體依法訂立，經(jīng)各方協(xié)商一致，達(dá)成的合同條款。合同條款的內(nèi)容包括（1）當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所；（2）標(biāo)的。標(biāo)的是合同權(quán)利義務(wù)指向的對(duì)象；（3）數(shù)量；（4）質(zhì)量；（5）價(jià)款或報(bào)酬；（6）履行期限、地點(diǎn)和方式；（7）違約責(zé)任；（8）解決爭(zhēng)議的方法。合同的形式：（1）口頭形式；（2）書(shū)面形式。比如合同書(shū)、信件、電報(bào)、電傳和傳真以及電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件。三、關(guān)于合同主體的問(wèn)題三、關(guān)于合同主體的問(wèn)題合同法中所列的平等主體有三類(lèi)：自然人、法人和其他組織。 1、自然人自然人是指基于出生而依法成為民事法律關(guān)系主體的人。在我國(guó)中華人民共和國(guó)民法通則(以下簡(jiǎn)稱(chēng)民法通則)中，公民與自然人在

4、法律地位上是一樣的。但是，自然人的范圍要比公民的范圍廣。公民是指具有本國(guó)國(guó)籍，依法享有法律所賦予的權(quán)利和承擔(dān)法律所規(guī)定的義務(wù)的人。在我國(guó)，公民是社會(huì)中具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍的一切成員。自然人則既包括公民，又包括外國(guó)人和無(wú)國(guó)籍的人。Placeholder for your own sub headline限制民事行為能力人限制民事行為能力人完全民事行為能力人完全民事行為能力人無(wú)民事行為能力人無(wú)民事行為能力人自然人民事行為能力分類(lèi)自然人民事行為能力分類(lèi)（1）完全民事行為能力人：A、年滿(mǎn)18周歲且精神狀態(tài)正常，為完全民事行為能力人；B、年滿(mǎn)十六周歲不滿(mǎn)十八周歲的公民，能夠以自己的勞動(dòng)取得收入，并能維

5、持當(dāng)?shù)厝罕娨话闵钏降?，可以認(rèn)定為以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的完全民事行為能力人。（2）限制民事行為能力人：A、年滿(mǎn)10周歲，不滿(mǎn)18周歲；B、年滿(mǎn)18周歲但精神狀態(tài)不正常的人。（3）無(wú)民事行為能力人：不滿(mǎn)10周歲的未成年人及不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人。2、法人 法人是指具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人須具備的條件包括：（1）依法成立（2）有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi) (3)有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所 (4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。我國(guó)民法通則將法人分為兩大類(lèi)企業(yè)法人和非企業(yè)法人：（1）企業(yè)法人是指具有符合國(guó)家法律規(guī)定的資金數(shù)額、企

6、業(yè)名稱(chēng)、組織章程、組織機(jī)構(gòu)、住所等法定條件，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記取得法人資格的社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織。（2）非法人企業(yè)指不具有企業(yè)法人資格但有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的營(yíng)業(yè)活動(dòng)單位，又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)單位。營(yíng)業(yè)登記的對(duì)象是非法人企業(yè)和企業(yè)法人的非法人分支機(jī)構(gòu)。3、其他組織其他組織是指依法或者依據(jù)有關(guān)政策成立，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的各類(lèi)組織。四、關(guān)于合同訂立過(guò)程的問(wèn)題四、關(guān)于合同訂立過(guò)程的問(wèn)題以上只是合同的一般成立要件。實(shí)際上由于合同的性質(zhì)和內(nèi)容不同，許多合同還可能具有其特定的成立要件。 訂約當(dāng)事人對(duì)主要條款達(dá)成合意合同的成立應(yīng)具備要約和承諾階段存在雙方或多方訂約當(dāng)事

7、人（一）合同成立的概述（一）合同成立的概述1、概念：合同的成立是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意。 2、合同成立的條件：（二）要約（二）要約 1、概念：要約又稱(chēng)為發(fā)盤(pán)、出盤(pán)、發(fā)價(jià)或報(bào)價(jià)等。要約是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示。發(fā)出要約的人稱(chēng)為要約人，接受要約的人則稱(chēng)為受要約人、相對(duì)人和承諾人。 2、要約的主要構(gòu)成要件：（1）要約是由具有訂約能力的特定人作出的意思表示；（2）要約必須具有訂立合同的意圖；（3）要約必須向要約人希望與其締結(jié)合同的受約人發(fā)出；（4）要約的內(nèi)容必須具體確定。只有具備上述四個(gè)要件，才能構(gòu)成一個(gè)有效的要約，并使要約發(fā)出后產(chǎn)生應(yīng)有的拘束力。 3、要

8、約的法律效力：（1）要約的生效時(shí)間：我國(guó)法律采納到達(dá)主義。（2）要約法律效力的內(nèi)容：要約在發(fā)出以后即對(duì)要約人和受要約人產(chǎn)生一定的拘束力。 4、要約的撤回和撤銷(xiāo)。（1）所謂要約的撤回是指要約人在發(fā)出要約以后，未到達(dá)受要約人之前，有權(quán)宣告取消要約。根據(jù)要約的形式拘束力，任何一項(xiàng)要約都是可以撤回的，只要撤回的通知先于或同時(shí)與要約到達(dá)受要約人，便能產(chǎn)生撤回的效力。由于撤回是在要約到達(dá)受要約人之前作出的，因此在撤回時(shí)要約并沒(méi)有生效，撤回要約也不會(huì)影響到受要約人的利益。（2）所謂要約的撤銷(xiāo)，是指要約人在要約到達(dá)受要約人并生效以后，將該項(xiàng)要約取消、從而使要約的效力歸于消滅。要約是允許撤銷(xiāo)的。但是，如果要約中

9、規(guī)定了承諾期限或者以其他形式表明要約是不可撤銷(xiāo)的，或者盡管沒(méi)有明示要約不可撤銷(xiāo)，但受要約人有理由信賴(lài)要約是不可撤銷(xiāo)的，并且已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作，則不可撤銷(xiāo)要約。如果受要約人在收到要約以后，基于對(duì)要約的信賴(lài)，已為準(zhǔn)備承諾支付了一定的費(fèi)用，在要約撤銷(xiāo)以后應(yīng)有權(quán)要求要約人給予適當(dāng)補(bǔ)償。 5、要約失效。所謂要約失效，是指要約喪失了法律拘束力、即不再對(duì)要約人和受要約人產(chǎn)生拘束。要約失效以后，受要約人也喪失了其承諾的能力，即使其向要約人表示了承諾，也不能導(dǎo)致合同的成立。 1、概念：所謂承諾，是指受要約人同意要約的意思表示，即承諾是指受要約人同意接受要約的條件以締結(jié)合同的意思表示。承諾的法律效力在于一

10、經(jīng)承諾并送達(dá)于要約人，合同便告成立。 2、承諾的構(gòu)成要件：承諾必須由受要約人向要約人作出；承諾必須在規(guī)定的期限內(nèi)到達(dá)要約人；承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容一致；承諾的方式必須符合要約的要求。 3、承諾的效力：（1）生效時(shí)間：承諾生效時(shí)間以到達(dá)要約人時(shí)確定。（2）效力：承諾的效果在于使合同成立，即一旦承諾生效，合同便宣告成立。 4、承諾的撤回： 所謂承諾撤回，是指受要約人在發(fā)出承諾通知以后，在承諾正式生效之前撤回其承諾。根據(jù)合同法第27條，“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人”。（三）承諾（三）承諾五、關(guān)于格式合同的問(wèn)題五、關(guān)于格式合同的問(wèn)題 （一）

11、概念：（一）概念：格式條款是指合同當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。包含有格式條款的合同為格式合同，又稱(chēng)為標(biāo)準(zhǔn)合同。 （二）格式合同的特征（二）格式合同的特征、要約對(duì)象的廣泛性或持續(xù)性；、格式合同承諾內(nèi)容的確定性；、格式合同的高效性和低成本性；、格式合同當(dāng)事人雙方經(jīng)濟(jì)地位的不平衡性；、格式合同條款具有事先確定性和普遍性。 （三）格式條款提供者的義務(wù)（三）格式條款提供者的義務(wù)合同法第39條第1款規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予

12、以說(shuō)明。 （四）格式合同的效力（四）格式合同的效力由于格式合同在訂立的時(shí)候未與對(duì)方進(jìn)行必要的協(xié)商，從而使制定者在制定時(shí)為了自身的利益盡量使自己的權(quán)利較多，責(zé)任更少，從而很容易產(chǎn)生對(duì)對(duì)方當(dāng)事人利益的侵害。合同法第四十條對(duì)存在這種嚴(yán)重違反公平原則的合同加以規(guī)定并確認(rèn)其無(wú)效 、具有合同法第五十二條規(guī)定的五種情形之一的，該格式合同無(wú)效；（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 、具有合同法第五十三條規(guī)定的二種情形的免責(zé)條款，無(wú)效：（1）造成對(duì)方人身傷害的

13、；（2）因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。 、格式條款免除提供格式條款一方責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的條款無(wú)效。六、關(guān)于合同效力的問(wèn)題六、關(guān)于合同效力的問(wèn)題 （一）合同生效的概念和內(nèi)容（一）合同生效的概念和內(nèi)容 1、概念：所謂合同生效，是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了一定的法律拘束力，也就是通常所說(shuō)的法律效力。 2、內(nèi)容：合同對(duì)當(dāng)事人的拘束力具體體現(xiàn)為權(quán)利和義務(wù)兩方面。權(quán)利依法受到法律保護(hù)的同時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，如果當(dāng)事人違反合同義務(wù)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（二）合同的生效要件（二）合同的生效要件合同生效要件是判斷合同是否具有法律效力的標(biāo)準(zhǔn)。民法通則第55條

14、規(guī)定，“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力。行為人必須具備正確理解自己的行為性質(zhì)和后果、獨(dú)立地表達(dá)自己的意思的能力。當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同。合同的主體包括自然人、法人和其他組織。主體資格、資質(zhì)問(wèn)題關(guān)系到合同的效力，影響對(duì)第三方的法律責(zé)任的承擔(dān)。簽訂合同前應(yīng)認(rèn)真審查簽約對(duì)象的主體資格、資質(zhì)、資信、履行能力、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織架構(gòu)，調(diào)查合作方的商業(yè)信譽(yù)和履約能力。盡可能對(duì)合作方進(jìn)行實(shí)地考察，或者委托專(zhuān)業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)對(duì)其資信情況進(jìn)行調(diào)查。和分公司簽訂合同的，必須審查分公司是否得到公司的書(shū)面授權(quán)。如果合作方是個(gè)人和個(gè)體工商戶(hù)，應(yīng)詳細(xì)記錄其身份證號(hào)碼、家庭住址、電話。了解這

15、些信息有利于更好地履行合同，同時(shí)，當(dāng)發(fā)生糾紛的時(shí)候，有利于訴訟和法院的執(zhí)行。 2、意思表示真實(shí)。所謂意思表示真實(shí)，是指表意人的表示行為應(yīng)當(dāng)真實(shí)地反映其內(nèi)心的效果意思。 3、不違反法律和社會(huì)公共利益。合同不違反法律，是指合同不得違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定。 4、合同必須具備法律所要求的形式。我國(guó)法律承認(rèn)當(dāng)事人可以依法選擇合同的形式。但是，如果法律對(duì)合同的形式作出了特殊規(guī)定，當(dāng)事人必須遵守法律規(guī)定。有一些合同依照法律規(guī)定，當(dāng)事人在簽訂書(shū)面合同后還必須登記，方為有效。（三）無(wú)效合同（三）無(wú)效合同1 欺詐一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益2惡意串通、損害國(guó)家、集體或第三者利益的；3以合法形式掩蓋非

16、法目的；4損害社會(huì)公共利益；5違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定的。1.概念：所謂無(wú)效合同，它是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容和形式上違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，因此應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。2.無(wú)效合同的范圍：（四）效力待定的合同（四）效力待定的合同無(wú)行為能力人所無(wú)行為能力人所訂立的合同；訂立的合同；因無(wú)權(quán)代理而訂立因無(wú)權(quán)代理而訂立的合同。的合同。限制民事行為能限制民事行為能力人依法不能獨(dú)力人依法不能獨(dú)立訂立的合同；立訂立的合同；1、概念：所謂效力待定的合同是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其不完全符合有關(guān)生效要件的規(guī)定，因此其效力能否發(fā)生，尚未確定，一般須經(jīng)有權(quán)人表示承認(rèn)才能生效。 2、效力

17、待定合同的范圍：主要是指主體不合格而訂立的合同。（五）、可變更、可撤銷(xiāo)的合同（五）、可變更、可撤銷(xiāo)的合同 1、概念：可變更、可撤銷(xiāo)的合同，它是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，因意思表示不真實(shí)，法律允許撤銷(xiāo)權(quán)人通過(guò)行使撤銷(xiāo)權(quán)而使已經(jīng)生效的合同歸于無(wú)效。 2、撤銷(xiāo)權(quán)的行使： 撤銷(xiāo)權(quán)通常由因意思表示不真實(shí)而受損害的一方當(dāng)事人享有。撤銷(xiāo)權(quán)的行使，不一定必須通過(guò)訴訟的方式。如果撤銷(xiāo)權(quán)人主動(dòng)向?qū)Ψ阶鞒龀蜂N(xiāo)的意思表示，而對(duì)方未表示異議，則可以直接發(fā)生撤銷(xiāo)合同的后果；如果對(duì)撤銷(xiāo)問(wèn)題，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，則必須提起訴訟或仲裁，要求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)予以裁決。 撤銷(xiāo)權(quán)人有權(quán)提出變更合同，請(qǐng)求變更的權(quán)利也是撤銷(xiāo)權(quán)人享有的一項(xiàng)權(quán)利。

18、 撤銷(xiāo)權(quán)人必須在規(guī)定的期限內(nèi)行使撤銷(xiāo)權(quán)。我國(guó)合同法規(guī)定，具有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)或具有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷(xiāo)事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷(xiāo)權(quán)，則撤銷(xiāo)權(quán)消滅。 3、可變更、可撤銷(xiāo)合同的范圍：（1）因重大誤解訂立的合同；（2）在訂立合同時(shí)顯失公平的；（3）因欺詐、脅迫而訂立的合同；（4）乘人之危而訂立的合同。（六）合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)的后果（六）合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷(xiāo)的后果 無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。因此合同被確認(rèn)無(wú)效和被撤銷(xiāo)以后，將溯及既往，自合同成立之日起就是無(wú)效的，而不是從確認(rèn)合同無(wú)效之時(shí)起無(wú)效。一旦合同被確認(rèn)無(wú)效或

19、被撤銷(xiāo)，合同關(guān)系不復(fù)存在，原合同對(duì)當(dāng)事人不再具有任何拘束力，當(dāng)事人也不得基于原合同而主張任何權(quán)利或享受任何利益。七、關(guān)于合同履行的問(wèn)題七、關(guān)于合同履行的問(wèn)題合同的履行是指合同債務(wù)人全面、正確履行合同所約定或者法律規(guī)定的義務(wù)，使合同債權(quán)人的權(quán)利得到完全的實(shí)現(xiàn)。（一）合同的履行原則（一）合同的履行原則 實(shí)際履行原則、協(xié)作履行原則、經(jīng)濟(jì)合理原則、適當(dāng)履行原則、情勢(shì)變更原則。（二）合同的履行規(guī)則（二）合同的履行規(guī)則 1、履行主體：履行主體是指履行合同義務(wù)和接受合同義務(wù)履行的人。在一般情況下債都是由債務(wù)人向債權(quán)人履行義務(wù)，由債權(quán)人接受債務(wù)人的履行的。債務(wù)人相債權(quán)人就是債的履行主體。但是、在某些情況下，第

20、三人也可以成為履行主體。 2、履行標(biāo)的：履行標(biāo)的是指?jìng)鶆?wù)人向債權(quán)人履行義務(wù)應(yīng)交付的對(duì)象，又稱(chēng)給付標(biāo)的。 合同當(dāng)事人須嚴(yán)格按照合同約定的標(biāo)的履行義務(wù)，是實(shí)際履行原則的要求。只有在法律規(guī)定或者合同約定允許以其他標(biāo)的代替履行時(shí)，債務(wù)人才可經(jīng)債權(quán)人同意后以其他標(biāo)的履行。如果合同中對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量規(guī)定不明確，按照國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，按部頒標(biāo)準(zhǔn)或者專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有部頒標(biāo)準(zhǔn)或者專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按標(biāo)的物產(chǎn)地同行業(yè)其他企業(yè)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的同類(lèi)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)履行。在標(biāo)的物需要包裝的場(chǎng)合，貨物的包裝須符合合同的約定。當(dāng)事人沒(méi)有具體規(guī)定包裝要求的，應(yīng)按照貨物性能

21、的要求予以包裝。以完成一定工作或勞務(wù)履行義務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按合同和法律規(guī)定的質(zhì)量、數(shù)量完成工作或提供勞務(wù)，否則，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。以貨幣履行義務(wù)的，除法律另有規(guī)定的以外，必須用人民幣計(jì)算和支付。除國(guó)家允許的現(xiàn)金交易外，法人之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，必須通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳結(jié)算。在支付標(biāo)的之價(jià)金或酬金時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法確定的價(jià)款來(lái)履行。合同中約定價(jià)款不明確的，按照國(guó)家規(guī)定的價(jià)格履行；國(guó)家沒(méi)有規(guī)定價(jià)格的，參照市場(chǎng)價(jià)格或者同類(lèi)物品的價(jià)格或者同類(lèi)勞務(wù)的報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)履行。如果當(dāng)事人訂立的合同是執(zhí)行國(guó)家訂價(jià)的，則在合同規(guī)定的交付期限內(nèi)國(guó)家價(jià)格調(diào)整時(shí)，按交付時(shí)的價(jià)格計(jì)價(jià)。逾期交貨的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按

22、原價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按新價(jià)格執(zhí)行。逾期提貨或逾期付款的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按新價(jià)格執(zhí)行；價(jià)格下降時(shí)，按原價(jià)格執(zhí)行。3、履行期限：履行期限是指?jìng)鶆?wù)人向債權(quán)人履行義務(wù)和債權(quán)人接受債務(wù)人履行的時(shí)間。履行期限可以是具體的某一期日，也可以是某一期間。合同當(dāng)事人必須嚴(yán)格技合同中約定的履行期限履行合同。如果合同中約定的期限不明確，當(dāng)事人又協(xié)商不成的，則合同債務(wù)人可以隨時(shí)向債權(quán)人履行義務(wù)，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求債務(wù)人履行義務(wù)，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。4、履行地點(diǎn)：履行地點(diǎn)是指?jìng)鶆?wù)人履行義務(wù)和債權(quán)人接受履行的地方。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在法定或約定的履行地點(diǎn)履行。如果履行地點(diǎn)不明確時(shí)，按照法律規(guī)定：“給付貨幣的，在接受給

23、付一方的所在地履行，其他標(biāo)的在履行義務(wù)一方的所在地履行?！钡珮?biāo)的為工程項(xiàng)目和建筑物的，應(yīng)在標(biāo)的的所在地履行。凡符合上述規(guī)定的履行地點(diǎn)的履行，為適當(dāng)履行。否則，債務(wù)人的履行為不適當(dāng)?shù)摹?yīng)改在履行地點(diǎn)履行并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。5、履行方法：履行方法是指?jìng)鶆?wù)人履行義務(wù)的方式。履行方法是由法律規(guī)定或合同約定的，債的性質(zhì)和內(nèi)容不同，其履行方法也不同。八、關(guān)于合同解除的問(wèn)題八、關(guān)于合同解除的問(wèn)題（二）類(lèi)型（二）類(lèi)型 1、協(xié)議解除：是指當(dāng)事人雙方通過(guò)協(xié)商同意將合同解除的行為。它不以解除權(quán)的存在為必要，解除行為也不是解除權(quán)的行使。 2、法定解除：合同解除的條件由法律直接加以規(guī)定者，其解除為法定解除。在法定解除中，

24、有的以適用于所有合同的條件為解除條件，有的則僅以適用于特定合同的條件為解除條件。 3、約定解除：是指當(dāng)事人以合同形式，約定為一方或雙方保留解除權(quán)的解除。（一）概念：（一）概念：合同解除，是指在合同有效成立以后，當(dāng)解除的條件具備時(shí)，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同自始或僅向?qū)?lái)消滅的行為，它也是一種法律制度。在適用情事變更原則時(shí)，合同解除是指履行合同實(shí)在困難，若履行即顯失公平，法院裁決合同消滅的現(xiàn)象。（三）合同解除的條件（三）合同解除的條件合同解除的條件，大致有四大類(lèi)型：一是協(xié)議解除的條件；二是約定解除的條件；三是不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；四是違約行為。1、協(xié)議解除的條件。協(xié)議解除的條件

25、，是當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，將原合同加以解除的協(xié)商一致，也就是在雙方之間又重新成立了一個(gè)合同，其內(nèi)容主要是把原來(lái)的合同廢棄，使基于原合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅。2、約定解除的條件。約定解除的條件，是當(dāng)事人雙方在合同中約定的或在其后另訂的合同中約定的解除權(quán)產(chǎn)生的條件。只要不違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定，當(dāng)事人可以約定任何會(huì)產(chǎn)生解除權(quán)的條件。3、不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，該合同失去積極意義，失去價(jià)值，應(yīng)予以消滅。我國(guó)合同法允許當(dāng)事人通過(guò)行使解除權(quán)的方式將合同解除。 4、遲延履行。遲延履行，又稱(chēng)債務(wù)人遲延，是指?jìng)鶆?wù)人能夠履行、但在履行期限屆滿(mǎn)時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。 5、拒絕履行

26、。拒絕履行，又稱(chēng)毀約，是指?jìng)鶆?wù)人能夠履行卻不法地對(duì)債權(quán)人表示不履行。 6、不完全履行。不完全履行，是指?jìng)鶆?wù)人雖然以適當(dāng)履行的意思進(jìn)行了履行，但不符合法律的規(guī)定或者合同的約定。不完全履行可分為量的不完全履行和質(zhì)的不完全履行。合同法第94條第4款關(guān)于“其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”時(shí)可以解除合同的規(guī)定，可解釋為是對(duì)不完全履行致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的作為解除條件的承認(rèn)。 7、債務(wù)人的過(guò)錯(cuò)造成合同不能履行。合同法第94條第4款關(guān)于“其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的規(guī)定包含了這一解除條件。（四）合同解除的程序（四）合同解除的程序合同解除的條件只是解除的前提，條件具備時(shí)，合同并不當(dāng)然且自動(dòng)地解除。欲使

27、合同解除，還必須經(jīng)過(guò)定的程序。解除的程序包括三種，即協(xié)議解除的程序、行使解除權(quán)的程序和法院裁決的程序。1、協(xié)議解除的程序。協(xié)議解除的程序，是指當(dāng)事人雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商同意，將合同解除的程序。2、行使解除權(quán)的程序。行使解除權(quán)的程序必須以當(dāng)事人享有解除權(quán)為前提。所謂解除權(quán)，是指合同當(dāng)事人可以將合同解除的權(quán)利。它的行使，發(fā)生合同解除的法律效果，因而它是一種形成權(quán)。解除權(quán)按其性質(zhì)來(lái)講，不需要對(duì)方當(dāng)事人的同意，只需解除權(quán)人單方的意思表示，就可以把合同解除。解除權(quán)人主張解除合同，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同的效力。根據(jù)合同法司法解釋二的規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)

28、合同解除或者債務(wù)抵銷(xiāo)雖有異議，但在約定的異議期限屆滿(mǎn)后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。行使解除權(quán)的程序適用于不可抗力致使合同不能履行、當(dāng)事人一方違約和約定解除等場(chǎng)合。（五）合同解除的效力（五）合同解除的效力 1、合同解除與溯及力。合同解除有溯及力，是指解除使合同關(guān)系溯及既往地消滅，合同如同自始未成立。合同解除無(wú)溯及力，是指合同解除僅僅使合同關(guān)系向?qū)?lái)消滅，解除之前的合同關(guān)系仍然有效。我國(guó)的合同解除是否有溯及

29、力，法律尚無(wú)明確而系統(tǒng)的規(guī)定，我國(guó)的通說(shuō)認(rèn)為無(wú)溯及力。 2.合同解除與恢復(fù)原狀。恢復(fù)原狀是有溯及力的解除所具有的直接效力，是雙方當(dāng)事人基于合同發(fā)生的債務(wù)全部免除的必然結(jié)果。在合同尚未履行時(shí)，解除具有溯及力，基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系全部溯及地消滅，當(dāng)事人之間當(dāng)然恢復(fù)原狀，不存在產(chǎn)生恢復(fù)原狀義務(wù)的余地?；謴?fù)原狀義務(wù)只發(fā)生于合同部分或全部履行的情況。由于合同自始失去效力，所以當(dāng)事人受領(lǐng)的給付失去法律根據(jù)、應(yīng)該返還給付人，也可以來(lái)取其他補(bǔ)救措施(合同法第97條)。 3.尚未履行的債務(wù)免除與不當(dāng)?shù)美颠€。合同解除無(wú)溯及力時(shí)，解除前的合同關(guān)系仍然有效，因此解除前進(jìn)行的給付還有法律根據(jù)，只是自合同解除之時(shí)

30、起尚未履行的債務(wù)被免除。這樣，就發(fā)生了如下問(wèn)題：當(dāng)事人一方已經(jīng)部分或全部履行了債務(wù)，對(duì)方卻未履行對(duì)待給付，或者雖然也履行了債務(wù)，但雙方各自的履行在數(shù)量上不對(duì)等。對(duì)這一問(wèn)題采取所有物返還顯然不妥，因?yàn)榻o付人在合同解除后仍未取得給付物的所有權(quán)。惟一的辦法是運(yùn)用不當(dāng)?shù)美贫燃右越鉀Q，即受領(lǐng)人將其多得的利益按不當(dāng)?shù)美?guī)則加以返還。不當(dāng)?shù)美颠€在效力方面不屬于物權(quán)效力，而屬于債的效力、在范圍方面以受領(lǐng)人知道其取得利益無(wú)根據(jù)時(shí)尚存的利益為限，至于在返還時(shí)受領(lǐng)人有無(wú)利益存在，則在所不問(wèn)。 4.合同解除與賠償損失。民法通則第115條規(guī)定，合同解除不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利。九、關(guān)于違約責(zé)任的問(wèn)題九、關(guān)于違

31、約責(zé)任的問(wèn)題2、分類(lèi)、分類(lèi)：（1）預(yù)期違約：預(yù)期違約亦稱(chēng)先期違約，包括明示毀約）預(yù)期違約：預(yù)期違約亦稱(chēng)先期違約，包括明示毀約和默示毀約兩種。所謂明示毀約，是指在合同履行期到和默示毀約兩種。所謂明示毀約，是指在合同履行期到來(lái)之前，一方當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由而明確、肯定地向另一來(lái)之前，一方當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由而明確、肯定地向另一方表示他將不履行合同。所謂默示毀約，是指在履行期方表示他將不履行合同。所謂默示毀約，是指在履行期到來(lái)之前，一方當(dāng)事人有確鑿的證據(jù)證明另一方當(dāng)事人到來(lái)之前，一方當(dāng)事人有確鑿的證據(jù)證明另一方當(dāng)事人在履行期到來(lái)時(shí)將不履行或不能履行合同，而另一方又在履行期到來(lái)時(shí)將不履行或不能履行合同，而另一

32、方又不愿提供必要的履約擔(dān)保。預(yù)期違約表現(xiàn)為未來(lái)將不履不愿提供必要的履約擔(dān)保。預(yù)期違約表現(xiàn)為未來(lái)將不履行合同義務(wù)，而不是實(shí)際違反合同義務(wù)。行合同義務(wù)，而不是實(shí)際違反合同義務(wù)。（2）實(shí)際違約）實(shí)際違約：A.拒絕履行；拒絕履行；B.不適當(dāng)履行；不適當(dāng)履行；C.遲延履行；遲延履行；D.其他違約行為其他違約行為（一）違約行為（一）違約行為 1、概念：違約行為是指違反合同債務(wù)的行為。這里的合同債務(wù)，既包括當(dāng)事人在合同中約定的義務(wù)，又包括法律直接規(guī)定的義務(wù)，還包括根據(jù)法律原則和精神的要求，當(dāng)事人所必須遵守的義務(wù)。 （二）違約責(zé)任（二）違約責(zé)任 1、概念：違約責(zé)任，是合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不

33、符合約定時(shí)，依法產(chǎn)生的法律責(zé)任。 2.違約責(zé)任的承擔(dān)方式：我國(guó)合同法共規(guī)定了五大類(lèi)違約責(zé)任形式：（1）繼續(xù)履行，又稱(chēng)強(qiáng)制履行，指在違約方不履行合同時(shí)，由法院強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)的違約責(zé)任方式。（2）采取補(bǔ)救措施：根據(jù)合同法第111條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任?！?（3）賠償損失，即債務(wù)人不履行合同債務(wù)時(shí)依法賠償債權(quán)人所受損失的責(zé)任。我國(guó)合同法上的賠償損失是指金錢(qián)賠償，即使包括實(shí)物賠償，也限于以合同標(biāo)的物以外的物品予以賠償。 （4）定金責(zé)任：合同法第115條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照中華人民共和國(guó)擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?（5）違約金責(zé)任，又稱(chēng)違約罰款，是由當(dāng)事人約定的或法律直接規(guī)定的，在一方當(dāng)事人不履行合同時(shí)向另一方當(dāng)事人支付一定數(shù)額