物業(yè)承接查驗 陳甲勝 2009年4月

1、物業(yè)承接查驗 陳甲勝 2021年4月 6/29/2022一、住宅工程質(zhì)量分戶驗收和 物業(yè)承接查驗的區(qū)別 二、物業(yè)的承接查驗三、物業(yè)效勞工作的移交6/29/2022一、住宅工程質(zhì)量分戶驗收和物業(yè)承接查驗的區(qū)別6/29/2022住宅工程質(zhì)量分戶驗收和物業(yè)承接查驗的區(qū)別1、二者查驗的時間順序不同。住宅工程質(zhì)量分戶驗收是在住宅工程竣工驗收前，由建設(shè)單位組織監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)效勞企業(yè)進行的驗收；物業(yè)承接查驗是在物業(yè)綜合驗收合格的根底上，物業(yè)效勞企業(yè)在業(yè)主入住前對物業(yè)進行的再查驗。 6/29/2022住宅工程質(zhì)量分戶驗收和物業(yè)承接查驗的區(qū)別2、二者查驗的內(nèi)容不同。住宅工程質(zhì)量分戶驗收是對每一戶單位工

2、程及公共部位質(zhì)量進行的專門驗收；物業(yè)承接查驗是指物業(yè)效勞企業(yè)對新接管工程的物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備及其他公共配套設(shè)施進行的查驗。6/29/2022住宅工程質(zhì)量分戶驗收和物業(yè)承接查驗的區(qū)別3、二者的責(zé)任主體和適用標(biāo)準(zhǔn)、驗收標(biāo)準(zhǔn)不同。住宅工程質(zhì)量分戶查驗的責(zé)任主體主要是建設(shè)單位和施工單位，物業(yè)效勞企業(yè)僅是參與者，適用?建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?；物業(yè)承接查驗的責(zé)任主體是建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)，后者是直接的責(zé)任主體之一，適用建設(shè)部1991年公布實施的?房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)?。6/29/2022因此，住宅工程質(zhì)量分戶查驗與物業(yè)承接查驗是兩種不同的范疇。盡管在條件具備或物業(yè)效勞企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充

3、足時。物業(yè)的承接查驗可以和建設(shè)工程的竣工驗收同步進行，但它們之間畢竟有很大的區(qū)別。6/29/2022 二、物業(yè)的承接查驗6/29/2022(一)新建物業(yè)的承接查驗 (二)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗6/29/2022(一)新建物業(yè)的承接查驗6/29/2022(一)新建物業(yè)的承接查驗1、新建物業(yè)承接查驗的條件2、物業(yè)承接查驗前的準(zhǔn)備工作3、承接查驗的工作流程4、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容5、物業(yè)承接查驗的方式6、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理程序 6/29/20221、新建物業(yè)承接查驗的條件a新建物業(yè)到達交付使用的條件。?山東省物業(yè)管理條例?規(guī)定，新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合規(guī)定條件(共計11條、略)后

4、，建設(shè)單位方可辦理交付使用手續(xù)；6/29/2022 一生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置； 二雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)； 三小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置； 四在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置； 五 通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，平安監(jiān)控裝置及其他平安防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位； 六按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)； 七小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

5、八按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)效勞和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)； 九按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置； 十住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施； 十一法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手 6/29/20221、新建物業(yè)承接查驗的條件 b建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按上述規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)

6、部門的監(jiān)督，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。 6/29/20222、物業(yè)承接查驗前的準(zhǔn)備工作 (1)人員準(zhǔn)備。物業(yè)效勞企業(yè)在承接查驗前應(yīng)根據(jù)物業(yè)的類型、特點，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組(聯(lián)合小組可細分成資料查驗組、現(xiàn)場查驗組、協(xié)調(diào)組等；現(xiàn)場查驗組可視情況作進一步細分)，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。(2)方案準(zhǔn)備。物業(yè)效勞企業(yè)在接管前應(yīng)制定承接查驗實施方案，以使承接查驗工作按步驟有方案地進行。 6/29/20222、物業(yè)承接查驗前的準(zhǔn)備工作方案內(nèi)容主要包括：a建設(shè)單位確定承接查驗的日期、進度安排； b要求建設(shè)單位在承接查驗前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明材料；

7、 c派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準(zhǔn)備工作。 6/29/20222、物業(yè)承接查驗前的準(zhǔn)備工作(3)資料準(zhǔn)備。在物業(yè)承接查驗之前，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)備好必需的查驗資料，主要包括查驗工作流程和記錄表格。 a查驗工作流程一般有?物業(yè)承接查驗工作流程?和?承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程?等； b承接查驗的常用記錄表格有?工作聯(lián)絡(luò)單?、?物業(yè)承接查驗記錄表?、?物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表?、?樓宇資料移交清單?、?樓宇房屋、配套設(shè)施設(shè)備移交清單?、?鑰匙交接記錄表?等。 6/29/20222、物業(yè)承接查驗前的準(zhǔn)備工作c結(jié)合物業(yè)實際情況制定承接查驗管理制度，主要包括?物業(yè)驗收管理制度?、?房屋承接

8、查驗標(biāo)準(zhǔn)?、?設(shè)施成品保護方案?等。d查驗設(shè)備、工具準(zhǔn)備。在現(xiàn)場查驗前，需根據(jù)物業(yè)的特點準(zhǔn)備必需的儀器、儀表和工具，以檢測物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否符合質(zhì)量要求。 6/29/2022 3、承接查驗的工作流程物業(yè)建成通過竣工綜合驗收物業(yè)效勞企業(yè)組織人員進行現(xiàn)場查驗對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理物業(yè)移交6/29/20223、承接查驗的工作流程(1)物業(yè)通過有關(guān)部門組織的綜合竣工驗收后，物業(yè)建設(shè)單位及時書面提請物業(yè)接管單位進行物業(yè)承接查驗，雙方約定查驗時間。 6/29/20223、承接查驗的工作流程(2)物業(yè)效勞企業(yè)查驗準(zhǔn)備階段的主要任務(wù)： a熟悉查驗各層面的情況； b查驗工作應(yīng)備文件(略)； c查

9、驗人力與器具準(zhǔn)備； d查驗前人員培訓(xùn)。6/29/20223、承接查驗的工作流程(3)物業(yè)效勞企業(yè)現(xiàn)場查驗運作階段的主要任務(wù)：a建設(shè)單位和物業(yè)效勞企業(yè)相關(guān)人員進入物業(yè)查驗現(xiàn)場；b安照準(zhǔn)備階段所制各類表格分別進行查驗；C查驗完畢填寫表格，重要現(xiàn)場應(yīng)進行拍照，一式兩份，一份交建設(shè)單位，一份由物業(yè)效勞企業(yè)存檔備案；d查驗合格，雙方辦理移交手續(xù)，鑰匙交工程效勞中心。6/29/20223、承接查驗的工作流程(4)查驗善后問題處理階段的主要任務(wù)：A安照查驗標(biāo)準(zhǔn)和表格，將不合格局部進行匯總，并通知建設(shè)單位限期整改；b整改情況作進一步跟進，并作出記錄；c整改情況進行檢查，并對整改情況做出復(fù)檢，直至合格；d已接管

10、物業(yè)安排人員進駐管理，對局部成品進行保護，確保物業(yè)各項功能運作正常。6/29/2022 4、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容(1)物業(yè)資料。在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)查驗并接收以下資料：a竣工驗收資料。包括竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料； b技術(shù)資料。包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等資料； 6/29/20224、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容c物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；d業(yè)主名冊e物業(yè)管理必須的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料，有關(guān)房屋、土地權(quán)屬的資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，與供水、供電部門簽訂的合同或協(xié)議等。6

11、/29/20224、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容(2)物業(yè)現(xiàn)場查驗。主要包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的查驗： a物業(yè)共用部位的查驗主要包括：主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花板、門窗等；公共衛(wèi)生間、陽臺；公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。6/29/20224、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 b物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備查驗。主要包上下壓配電系統(tǒng)，電氣照明系統(tǒng)，防雷與接地系統(tǒng)，給水排水系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，平安防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)系統(tǒng)等。6/29/20224、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 c物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境查驗。主要包括園林植物(如花卉、樹木

12、、草坪、綠籬、花壇等)、園林建筑(如小品、花架、園廊等)；物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、社區(qū)活動中心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運動場地、物業(yè)標(biāo)識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等。 6/29/2022 5、物業(yè)承接查驗的方式物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用以下方式進行檢查：6/29/20225、物業(yè)承接查驗的方式 (1)觀感查驗。觀感查驗主要采用目視、觸摸等方式，對查驗對象的外觀進行檢查。 (2)使用查驗。使用查驗是通過啟用設(shè)施設(shè)備直接檢查被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀的了解其符合性、舒適性和平安性等。 6/29/20225

13、、物業(yè)承接查驗的方式 (3)檢測查驗。檢測查驗是運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求。 (4)試驗查驗。試驗查驗是通過必要的試驗方法(如通水、閉水試驗)測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。6/29/2022 6、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理程序 (1)收集整理存在問題 a收集所有的?物業(yè)檢驗記錄表?；b?物業(yè)檢驗記錄表?進行分類整理，將查驗中所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； c整理好的工程質(zhì)量問題提交建設(shè)單位確認，并辦理手續(xù)。 6/29/20226、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理程序(2)整改、跟蹤與復(fù)驗 對發(fā)現(xiàn)的問題由建設(shè)單位提出處理方法并催促整改；為使工程質(zhì)量問題得到圓滿解決，物業(yè)效勞企業(yè)在提

14、出相應(yīng)的整改意見的同時，要做好跟蹤查驗工作；對整改完的工程進行復(fù)驗，不合格的工程繼續(xù)催促建設(shè)單位處理，整改合格的工程辦理相關(guān)的查驗手續(xù)。6/29/2022 (二)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗6/29/20221、準(zhǔn)備工作2、物業(yè)查驗的內(nèi)容6/29/20221、準(zhǔn)備工作 (1)查驗條件 在物業(yè)效勞機構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)效勞企業(yè)必須在符合以下條件均滿足時方可實施承接查驗：a物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理企業(yè)完全解除了物業(yè)效勞合同； b物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂了物業(yè)效勞合同；6/29/20221、準(zhǔn)備工作(2)成立承接查驗小組，了解物業(yè)的根本情況，制定承接查驗方案；

15、(3)準(zhǔn)備資料和工具。物業(yè)承接查驗驗收小組應(yīng)提前與物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位及原物業(yè)效勞企業(yè)接觸，洽談查驗、移交的有關(guān)事項，確定其程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類表格、工具和物品等。6/29/2022 2、物業(yè)查驗的內(nèi)容 (1)物業(yè)資料情況 (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀查驗 (3)各項費用與收支情況，工程機構(gòu)經(jīng)濟運行情況 (4)其他查驗內(nèi)容。主要包括：物業(yè)效勞用房、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料等。6/29/20222、物業(yè)查驗的內(nèi)容(1)物業(yè)資料情況物業(yè)資料情況除檢查新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)提交的相關(guān)資料外，還要對原物業(yè)管理機構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的相關(guān)資料進行檢查。具體包括：6/29/20

16、222、物業(yè)查驗的內(nèi)容a物業(yè)原始資料，即新建物業(yè)應(yīng)查驗的各種資料(略)b業(yè)主資料。主要包括：業(yè)主入住資料(如入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、照片等)、房屋裝修資料(包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等)。 c管理資料。主要包括：設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗報告等。6/29/20222、物業(yè)查驗的內(nèi)容d財務(wù)資料。主要包括：水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業(yè)效勞費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄。債權(quán)債務(wù)移交清單、固定資產(chǎn)清單、收支賬目表等。e合同協(xié)議書。主要包括：原前期物業(yè)效勞合同、與供水供電部門簽訂的合同或協(xié)議、與業(yè)主簽訂的有關(guān)合同或協(xié)議等。6/29/

17、2022 (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀查驗在此項檢查中，除了對照物業(yè)清冊對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、地點逐一進行清點外，還應(yīng)重點對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀情況進行查驗。6/29/20222、物業(yè)查驗的內(nèi)容具體包括：建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的情況；供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機電設(shè)備的保養(yǎng)及故障隱患情況；保安監(jiān)控、對講門禁設(shè)施情況；清潔衛(wèi)生設(shè)施情況；綠化設(shè)施情況；停車場、門崗、道閘設(shè)施；室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；公共活動場所及娛樂設(shè)施：其他歸物業(yè)效勞企業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備。6/29/20222、物業(yè)查驗的內(nèi)容(3)各項費用與收支情況，工程機構(gòu)經(jīng)濟運行情況

18、該項主要包括物業(yè)效勞費、停車費、水電費、其他有償效勞費的收取與支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務(wù)情況。6/29/20222、物業(yè)查驗的內(nèi)容(4)其他查驗內(nèi)容。主要包括：物業(yè)效勞用房、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料等。 與新建物業(yè)相比，對二手物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗，消耗的人力、時間更多，遺留問題的處理難度更大。物業(yè)效勞企業(yè)查驗結(jié)束后，要對所發(fā)現(xiàn)的問題進行分類整理，登記造表并提交委托單位確認； 6/29/20222、物業(yè)查驗的內(nèi)容如承接的局部物業(yè)工程仍在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修工程、負責(zé)保修的單位及聯(lián)

19、絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況、并在必要時提供原施工單位或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本；如工程已超過質(zhì)量保修期，要根據(jù)維修類別，按國家規(guī)定分別從維修資金或物業(yè)效勞費中列支維修費用。6/29/2022 三、物業(yè)效勞工作的移交6/29/2022物業(yè)效勞工作的移交既涉及國家政策法規(guī)，又涉及物業(yè)管理各方的權(quán)益，還直接影響到物業(yè)效勞活動能否正常開展。因此，物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)效勞操作中的一個重要環(huán)節(jié)。6/29/2022(一)新建物業(yè)的移交(二)物業(yè)效勞機構(gòu)更迭時管理工作的移交(三)移交雙方辦理交接手續(xù) 6/29/2022(一)新建物業(yè)的移交1、移交雙方 2、移交內(nèi)容6/29/2022一新建物

20、業(yè)的移交1、移交雙方 在新建物業(yè)的移交過程中，移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，承接方為物業(yè)效勞企業(yè)。雙方應(yīng)簽訂前期物業(yè)效勞合同。 6/29/2022一新建物業(yè)的移交 2、移交內(nèi)容(1)資料移交。按上述新建物業(yè)移交時國家規(guī)定提交的各類資料逐一登記造冊，一式兩份，完畢后雙方簽字確認。(2)管理實物移交。移交的對象包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其相關(guān)清單(如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化設(shè)施清單、公共配套設(shè)施清單)。 (3)物業(yè)效勞用房移交。建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定向物業(yè)效勞企業(yè)提供物業(yè)效勞用房。6/29/2022(二)物業(yè)效勞機構(gòu)更迭時管理工作的移交1、移交雙方物業(yè)效勞機構(gòu)更迭時管理工作的移交程序：先是原有物業(yè)效勞機