房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材ppt課件

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)課程大綱一、房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)三、房屋分類三、房屋分類四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、幾個(gè)要注意的地方五、幾個(gè)要注意的地方2第二頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)一、房地產(chǎn)（一）房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。 a)土地 b)建筑物及地上附著物 c)房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)以外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。3第三頁(yè)，

2、共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)一、房地產(chǎn)（二）地產(chǎn)的概念與分類（二）地產(chǎn)的概念與分類 即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。 地產(chǎn)的類型： 居住用地 工業(yè)用地 倉(cāng)庫(kù)用地 交通用地 市政用地 商業(yè)服務(wù)用地 公共綠化用地 教科文衛(wèi)設(shè)施用地 港口碼頭用地 軍事用地 其他用地4第四頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)一、房地產(chǎn)（三）土地所有權(quán)的概念與劃分（三）土地所有權(quán)的概念與劃分 土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 土地所有權(quán)可以分為： 國(guó)有土地 集體土地5第五頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）房地產(chǎn)市

3、場(chǎng)的概念：（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念： 狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。 廣義概念： （1）土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、開發(fā) （2）房地產(chǎn)買賣租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押 （3）一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。6第六頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類：（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類： 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)7第七頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)是指土地交易市場(chǎng)。 是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制全國(guó)所有土地都?xì)w國(guó)家所有。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)8第八頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)二、房地產(chǎn)市

4、場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)是增量房交易市場(chǎng)。 主要是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)公司），在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權(quán)和土地上建筑物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)消費(fèi)者。二級(jí)市場(chǎng)也指新建造的第一次上市出售的房屋。9第九頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)： 即存量房交易市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）。 是房地產(chǎn)所有者（企業(yè)、單位和個(gè)人）將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有前再次轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。 10第十頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類住宅的種類繁多（1）按樓體高度分類： 主要分為低層、多

5、層、小高層、高層、超高層等。（2）按樓體結(jié)構(gòu)形式分類： 主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。 11第十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類（4）按房屋型分類： 主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復(fù)式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。（5）按房屋政策屬性分類： 主要分為廉租房、已購(gòu)公房（房改房）、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅合作社集資建房等。12第十二頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)一、按樓體高度分類：一、按樓體高度分類： 主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。 低層住宅低層住宅 （2層以下） 主要是指（一戶）獨(dú)立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）

6、聯(lián)排式住宅。三、房屋分類13第十三頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類多層住宅多層住宅 （2層以上，8層及8層以下） 多層住宅主要是借助公共樓梯垂直交通，是一種最具有代表性的城市集合住宅。 與高層住宅相比，其具有的優(yōu)勢(shì)： （1）在建設(shè)投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。 （2）在戶型設(shè)計(jì)上，多層住宅戶型設(shè)計(jì)空間比較大，居住舒適度較高。 （3）在結(jié)構(gòu)施工上，多層住宅通常采用磚混結(jié)構(gòu)，因而多層住宅的建筑造價(jià)一般較低。 三、房屋分類14第十四頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 但多層住宅也有不足之處，主要表現(xiàn)在： （1）底層和頂層的

7、居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設(shè)電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。 （2）難以創(chuàng)新。由于設(shè)計(jì)和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會(huì)失去價(jià)格成本方面的優(yōu)勢(shì)。 多層住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨(dú)立單元式。 三、房屋分類15第十五頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類小高層住宅小高層住宅 （8層以上，16層及16層以下） 一般而言，小高層住宅主要指8層16層高的集合住宅。從高度上說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為

8、小高層。對(duì)于市場(chǎng)推出的這種小高層，似乎是走一條多層與高層的中間之道。這種小高層較之多層住宅有它自己的特點(diǎn)： （1）建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。 （2）這種小高層住宅的建筑結(jié)構(gòu)大多采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從建筑結(jié)構(gòu)的平面布置角度來(lái)看，則大多采用板式結(jié)構(gòu)，在戶型方面有較大的設(shè)計(jì)空間。 三、房屋分類16第十六頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 （3）由于設(shè)計(jì)了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價(jià)格一般比同區(qū)位的高層住宅高，這就要求開發(fā)商在提高品質(zhì)方面花更大的心思。 三、房屋分類17第十七頁(yè)，共七十九

9、頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類高層住宅高層住宅 （16層以上，30層及30層以下） 高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓。 高層住宅的優(yōu)點(diǎn)： 1、高層住宅土地使用率高 2、有較大的室外公共空間和設(shè)施， 3、眺望性好 4、建在城區(qū)，具有良好的生活便利性，對(duì)買房人有很大吸引力。 三、房屋分類18第十八頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 高層住宅的缺點(diǎn)： 1、很難做到每個(gè)戶型設(shè)計(jì)的朝向、采光、通風(fēng)都合理。 2、建筑成本高。建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗， 3、物業(yè)管理費(fèi)高。因?yàn)橐獜奈飿I(yè)管理收費(fèi)中為修繕維護(hù)電

10、梯、高壓水泵等設(shè)備付出經(jīng)常性費(fèi)用。 三、房屋分類19第十九頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類超高層住宅超高層住宅 （30層以上或樓高在100m以上） 超高層住宅多為30層以上。 超高層住宅的樓地面價(jià)最低，但其房?jī)r(jià)卻不低。這是因?yàn)?1、隨著建筑高度的不斷增加，其設(shè)計(jì)的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會(huì)有很大的變化，需要考慮的因素會(huì)大大增加。例如，電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會(huì)更加復(fù)雜，同時(shí)其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會(huì)大大加強(qiáng)。 2、超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶

11、可欣賞到美景，但對(duì)整個(gè)地區(qū)來(lái)講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國(guó)家并不提倡多建超高層住宅。三、房屋分類20第二十頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類二、按樓體結(jié)構(gòu)形式分類二、按樓體結(jié)構(gòu)形式分類 主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。 磚木結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。 特點(diǎn)：（1）層數(shù)較低，一般在3層以下。 （2）1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅， （3）20世紀(jì)5060年代建造的民用房屋和簡(jiǎn)易房 屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。三、房屋分類21第二十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類19世紀(jì)法國(guó)教堂 明代中期磚木結(jié)構(gòu)樓房 崇教寶塔

12、俗名方塔。始建于南宋建炎四年(1130年)三、房屋分類22第二十二頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 磚混結(jié)構(gòu)： 是指房屋主要承重結(jié)構(gòu)為磚砌墻體。樓板、過梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐等構(gòu)件由鋼筋混凝土澆制（或預(yù)制）建造的房屋。 1999年之前，開發(fā)建設(shè)的多層住宅，一般均采用磚混結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)住宅其優(yōu)點(diǎn)是工程造價(jià)較低廉，但由于其采用墻體承重，住宅內(nèi)不允許自由分隔。 特點(diǎn)：（1）建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低 （2）抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制。這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。 三、房屋分類23第二十三頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類哈爾濱巴

13、洛克建筑普通平房三、房屋分類24第二十四頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 鋼混結(jié)構(gòu)（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）： 承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、 屋架等， 是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。 特點(diǎn)：（1）一般出現(xiàn)在中高層中； （2）結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)抗震性能好，耐用年限較長(zhǎng)； （3）廳和居間的墻可以打開(但公產(chǎn)房不得隨意拆改)； 三、房屋分類25第二十五頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類倉(cāng)庫(kù)住宅內(nèi)部住宅外部三、房屋分類26第二十六頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 鋼結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的。 特點(diǎn)：建造成

14、本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。房屋建筑從不同的角度可以進(jìn)行不同的分類。三、房屋分類27第二十七頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類廠房超高層建筑三、房屋分類28第二十八頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類三、按房屋類型分類三、按房屋類型分類 主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復(fù)式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。 三、房屋分類29第二十九頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 1 1、單元式住宅、單元式住宅 又叫梯間式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。單元式

15、住宅的基本特點(diǎn)有： （1）每層以樓梯為中心，安排戶數(shù)較少，一般為24戶，大進(jìn)深的每層可服務(wù)于己58戶。住戶由樓梯平臺(tái)進(jìn)入分戶門，各戶自成一體。 （2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。 （3）建筑面積較小，戶型相對(duì)簡(jiǎn)單，可標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。 （4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道；保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。三、房屋分類30第三十頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 2 2、公寓式住宅、公寓式住宅 公寓式住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層樓房，標(biāo)準(zhǔn)較高；每一層內(nèi)有若干單戶

16、獨(dú)用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等；有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家屬中短期租用。 三、房屋分類31第三十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 3 3、花園式住宅、花園式住宅 花園式住宅一般稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。 一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化。住宅內(nèi)水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通迅、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般是高收入者購(gòu)買。 三、房屋分類32第三十二頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類三、房屋分類33第三十三頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線

17、房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 4 4、復(fù)式住宅、復(fù)式住宅 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。 優(yōu)點(diǎn)是： （1）平面利用系數(shù)高，通過夾件層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%70%； （2）戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)； （3）上部層采用推拉窗戶，通風(fēng)采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。 三、房屋分類34第三十四頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 不足在

18、于： （1）復(fù)式住宅面寬大、進(jìn)深小，如采用內(nèi)廊式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然通風(fēng)、采光較差； （2）層高過低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用； （3）由于室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。 三、房屋分類35第三十五頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 5 5、錯(cuò)層式住宅、錯(cuò)層式住宅 錯(cuò)層式住宅主要是指一套房子不處于同一平，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。三、房屋分類36第三十六頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 錯(cuò)層

19、和復(fù)式房屋的區(qū)別： 盡管兩種房屋均處于不同層面，但復(fù)式的層高往往比較高，而錯(cuò)層式的層高較低，人站立在第一層面平視可看到第二層面。 另外，復(fù)式的兩個(gè)樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯(cuò)層式兩個(gè)（或三個(gè)）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯(cuò)開。三、房屋分類37第三十七頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 6 6、躍層式住宅、躍層式住宅 躍層式住宅是指住宅占有上下兩個(gè)樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助空間用戶可以分層布置，上下層之間不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)都獨(dú)用小樓梯連接。 優(yōu)點(diǎn)是： （1）每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好； （2）戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大； （3）布局

20、緊湊，功能明確，相互干擾較小。三、房屋分類38第三十八頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 躍層式住宅與復(fù)式住宅的區(qū)別： 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個(gè)夾層。 躍層住宅上下有兩個(gè)樓面，用戶可以分層布置功能區(qū)。三、房屋分類39第三十九頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 7 7、退臺(tái)式住宅、退臺(tái)式住宅 退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅，因其外形類似于臺(tái)階而得名。這類住宅的建筑特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐層減小，下層多出的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，面積要大大超過一般住宅凸出或凹進(jìn)的陽(yáng)臺(tái)面積。 優(yōu)點(diǎn)是： 住戶都有較大的屋外活動(dòng)空間，同時(shí)也有良好的采光和通風(fēng)； 缺

21、點(diǎn)是： 一部分建筑空間轉(zhuǎn)作平臺(tái)，建筑容積率減少，占地較多，因此，地價(jià)在總造價(jià)中的比重提高。 目前，國(guó)內(nèi)建造的退臺(tái)式住宅，都屬于價(jià)格較高的中高檔住宅，一般建在地價(jià)較低的郊外住宅區(qū)或旅游度假區(qū)，一些低層的獨(dú)立式別墅式住宅，也常采用退臺(tái)式設(shè)計(jì)。三、房屋分類40第四十頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類三、房屋分類41第四十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 8 8、并聯(lián)式住宅、并聯(lián)式住宅 一般由兩戶住宅并靠拼聯(lián)組成。每戶形成三面臨空的獨(dú)用庭院，既有獨(dú)院式住宅的優(yōu)點(diǎn)，雙比獨(dú)院式住宅節(jié)省用地。二、三層并聯(lián)式住宅一般每個(gè)單元樓上樓下歸一戶使用，但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院可分戶專

22、用。三、房屋分類42第四十二頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 9 9、聯(lián)排式住宅、聯(lián)排式住宅 一般由多個(gè)獨(dú)戶居住的單元拼聯(lián)組成。各戶在房前房后有專用的院子，供戶外活動(dòng)及家務(wù)操作之用。這類住宅的日照及通風(fēng)條件都比較好。 二、三層聯(lián)排式住宅一般每個(gè)單元樓上樓下歸一戶使用。但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院則分戶專用。 聯(lián)排式住宅的組合方式變化很多，有拼聯(lián)成排的，也有拼聯(lián)成團(tuán)的。例如，現(xiàn)在比較受歡迎的TOWNHOUSE住宅。 三、房屋分類43第四十三頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類三、房屋分類44第四十四頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 10 10、塔式住宅與板式

23、住宅、塔式住宅與板式住宅 塔樓和板樓是對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼。 塔樓一般是指高層建筑,板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。 高層獨(dú)立單元式住宅又稱塔式住宅，是由一個(gè)單元獨(dú)立修建的，具有與多層獨(dú)立單元式住宅相似的優(yōu)點(diǎn)。但由于設(shè)置了電梯，服務(wù)戶數(shù)比較多，提高了經(jīng)濟(jì)性。其平面布局因地區(qū)差異而形成不同的輪廓。如南方地區(qū)夏季炎熱，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解決通風(fēng)問題；北方則更強(qiáng)調(diào)日照，要求每戶都有較好的朝向。此外，十層以上的塔式住宅還要求設(shè)消防電梯，十二層以上則需設(shè)兩部電梯。三、房屋分類45第四十五頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 如何區(qū)分塔樓和板樓？ 可以從樓房的平面圖區(qū)分塔樓

24、和板樓。 塔樓的平面圖特點(diǎn)是，一層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度。 板樓有兩種類型， 第一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起； 第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。 其實(shí)我們買房時(shí)，很容易分出塔樓和板樓，簡(jiǎn)單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長(zhǎng)三、房屋分類46第四十六頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 塔樓的四大優(yōu)勢(shì)： 1.節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低 2.空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造 3.結(jié)構(gòu)強(qiáng)

25、度高，抗震性好 4.居高望遠(yuǎn)，視野開闊 塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)： 1.均好性差，居住密度高 2.使用率不高，存在灰色空間三、房屋分類47第四十七頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 板樓的四大優(yōu)點(diǎn)： 1.南北通透，便于采光通風(fēng) 2.板樓均好性強(qiáng) 3.管理成本不高 4.住戶使用率很高 板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)： 1.建筑密度低，房?jī)r(jià)高 2.戶型格局不宜改造三、房屋分類48第四十八頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類三、房屋分類49第四十九頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類三、房屋分類50第五十頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 11 11、商住住宅、商住住宅 商住住宅是SOHO

26、（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它既屬于住宅，同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)功能，使居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)。商住住宅適合于小型公司以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。三、房屋分類51第五十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 12 12、酒店式公寓、酒店式公寓 酒店式公寓是指建筑的結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時(shí)居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備。 概括地說，就是“酒店式服務(wù)，公寓式管理”，將星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中，購(gòu)買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓私密

27、性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。三、房屋分類52第五十二頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類四、按房屋政策屬性分類四、按房屋政策屬性分類 主要分為廉租房、已購(gòu)公房（房改房）、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅合作社集資建房等。三、房屋分類53第五十三頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類廉租房廉租房 廉租房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵲捝鐣?huì)保障功能，向具有城鎮(zhèn)常住戶口居民的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。 廉租房主要包括：騰空的原有公有住房、現(xiàn)公有住房以及政府和單位出資興建購(gòu)置的用于廉租的住房。租金標(biāo)準(zhǔn)原則上參照維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素確定，以后隨著最低收入家庭收入水平的提高而適當(dāng)提高。建設(shè)部城鎮(zhèn)

28、壓廉租房管理辦法對(duì)廉租房的承租、管理、退住都有具體的規(guī)定。三、房屋分類54第五十四頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)濟(jì)適用住房 經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要符合住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。 現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用住房有三種： 第一種是由政府提供專項(xiàng)用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房； 第二種是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作商品房開發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目高速為經(jīng)濟(jì)適用住房向社會(huì)公開發(fā)售； 第三種是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，只出

29、售給本單位職工。三、房屋分類55第五十五頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 公有住房公有住房 公有住房是指國(guó)家和單位投資建設(shè)或購(gòu)買的、產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家或單位所有的住房。從管理方看，可分為直管公房（政府房地產(chǎn)管理部門直接管理）和自管公房（各產(chǎn)權(quán)單位自行管理）兩種類型。 由單位分配給城鎮(zhèn)居民居住的住房一般屬于公有住房。具有城鎮(zhèn)常住戶口的合法承租人均可按規(guī)定向現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)購(gòu)買租住的公有住宅樓房。三、房屋分類56第五十六頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類 集資房集資房 集資房即集資合作建房，是指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行國(guó)家、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)，通過多渠道籌集資金

30、，由政府或單位組織建房，或由居民自發(fā)組織建造住房，以此解決職工住房困難的一種住房建設(shè)方式。三、房屋分類57第五十七頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)三、房屋分類五、按房型分類：五、按房型分類： （1）一室 （2）兩室 （3）三室（一廳、兩廳） （4）其他（多室、別墅、平房、老樓、錯(cuò)層、 躍層）三、房屋分類58第五十八頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 生地與熟地：生地與熟地： 熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到“三通一平”施工條件的土地。 生地則是相對(duì)應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。 三通一平：水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。 七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔?、通?/p>

31、通、供熱通，場(chǎng)地平整。 59第五十九頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 占地面積：占地面積： 占地面積指該棟房屋在規(guī)劃設(shè)計(jì)中相關(guān)主管部門批準(zhǔn)的定位紅線內(nèi)的面積，它是城市規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中確定房屋是否合法(不違章)的一項(xiàng)重要指標(biāo)。四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞60第六十頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 容積率：容積率： 指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的建筑總面積與居住區(qū)總占地面積的比率。它可以反映一定用地范圍內(nèi)的建筑密集程度。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。 這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。 容積率總建筑面積建筑用地面積四、房地產(chǎn)專業(yè)名

32、詞61第六十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 建筑密度：建筑密度： 指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)總占地面積的比率（）它可以反映一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 建筑密度：各類建筑的基地總面積居住區(qū)總占地面積 人口密度：人口密度： 人口數(shù)字與所在地區(qū)面積之比四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞62第六十二頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 綠化率：綠化率： 指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。 綠化率：規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積建設(shè)用地面積四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞63第六十三頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、

33、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 出房率：出房率： 是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。 由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，每棟樓的公攤面積也不一定相同。所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。 出房率：住宅凈使用面積銷售面積 銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓妹娣e四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞64第六十四頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 公攤面積公攤面積( (公用面積公用面積) )： 是指為保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、樓層間廳、水箱間、電梯間等所占面積的總和。在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)計(jì)入每戶的建筑面積。四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞65第六十五頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、

34、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 建筑面積：建筑面積： 指各建筑物每層外墻線的水平投影面積之和。層高在2.2米（含）以下的技術(shù)層不計(jì)算建筑面積。也稱為建筑展開面積，是指建筑物各層面積的總和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞66第六十六頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 使用面積：使用面積： 是指建筑物各層平面布置中可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積總和。四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞67第六十七頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 如何計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積如何計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積 ？ 按現(xiàn)行建筑面積計(jì)算規(guī)則： （1）封閉式的陽(yáng)

35、臺(tái)，按其外圍水平投影面積的100%計(jì)算建筑面積 （2）沒有封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積。四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞68第六十八頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 什么是預(yù)置板與現(xiàn)澆板？什么是預(yù)置板與現(xiàn)澆板？ 預(yù)置板指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時(shí)候在直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價(jià)低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚衛(wèi)一定不能用。 現(xiàn)澆板指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接用水泥澆筑的樓板，整體抗震性和抗?jié)B性較好。四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞69第六十九頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 什么是承重墻和非承重墻？什么是承重墻和非承重墻？ 承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在

36、工程圖上為黑色墻體，打掉會(huì)破壞整個(gè)建筑結(jié)構(gòu)； 非承重墻是指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，有沒有這堵墻對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞70第七十頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 層高和凈高：層高和凈高： 層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。 凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 凈高和層高的關(guān)系可以用公式表示為“凈高=層高樓板厚度”，即層高和樓板厚度的差叫凈高。1F2F樓板樓板四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞71第七十一頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱

37、線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 住宅的進(jìn)深：住宅的進(jìn)深： 住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深,在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)(GBI100-87)規(guī)定,住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù):3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 住宅的開間： 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)(GBI110-87)規(guī)定：住宅建筑的開間

38、常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米。四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞72第七十二頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱線房產(chǎn)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 日照間距：日照間距： 是指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。 國(guó)家規(guī)定是在“冬至”這天，從上午9時(shí)到下午4時(shí)，樓房一層滿窗日照應(yīng)該達(dá)到兩小時(shí)，滿足這樣的日照要求的間距就是合乎規(guī)定的間距。 “冬至”是一年中太陽(yáng)最低的日子，如果這天能夠保證2小時(shí)的日照，則其他日子的日照就不會(huì)低于每天2小時(shí)。 這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)后來(lái)改為在“大寒”這天滿窗日照達(dá)到兩小時(shí)。由于“大寒”那天太陽(yáng)已經(jīng)回歸，所以“大寒”標(biāo)準(zhǔn)比“冬至”標(biāo)準(zhǔn)要低一些。所謂滿窗日照，就是整個(gè)窗戶都能被太陽(yáng)照射到。四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞73第七十三頁(yè)，共七十九頁(yè)。熱線房產(chǎn)熱