孫自通6月23日課件

1、擔(dān)保業(yè)務(wù)流程及法律實(shí)務(wù)擔(dān)保業(yè)務(wù)流程及法律實(shí)務(wù)北京市盈科律師事務(wù)所孫自通律師 2015年6月24日孫自通老師孫自通老師n 北京市盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，盈科民間金融北京市盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，盈科民間金融專業(yè)委員會(huì)主任，中國(guó)行為法學(xué)會(huì)培訓(xùn)中心客座教授，專業(yè)委員會(huì)主任，中國(guó)行為法學(xué)會(huì)培訓(xùn)中心客座教授，中國(guó)小額信貸機(jī)構(gòu)聯(lián)席會(huì)及中國(guó)小微金融研究院專家，中國(guó)小額信貸機(jī)構(gòu)聯(lián)席會(huì)及中國(guó)小微金融研究院專家顧問顧問,專注小額信貸、擔(dān)保、互聯(lián)網(wǎng)金融、民間金融等領(lǐng)專注小額信貸、擔(dān)保、互聯(lián)網(wǎng)金融、民間金融等領(lǐng)域。域。n 孫自通律師長(zhǎng)期接受多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、大學(xué)、多家行業(yè)孫自通律師長(zhǎng)期接受多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、大學(xué)、多家行業(yè)

2、協(xié)會(huì)，國(guó)培機(jī)構(gòu)、各地金融辦、小額貸款協(xié)會(huì)、擔(dān)保協(xié)協(xié)會(huì)，國(guó)培機(jī)構(gòu)、各地金融辦、小額貸款協(xié)會(huì)、擔(dān)保協(xié)會(huì)的邀請(qǐng)為民間金融相關(guān)行業(yè)講授法律風(fēng)險(xiǎn)防范實(shí)務(wù)課會(huì)的邀請(qǐng)為民間金融相關(guān)行業(yè)講授法律風(fēng)險(xiǎn)防范實(shí)務(wù)課程，為國(guó)內(nèi)知名小貸、擔(dān)保、典當(dāng)、民間借貸等行業(yè)權(quán)程，為國(guó)內(nèi)知名小貸、擔(dān)保、典當(dāng)、民間借貸等行業(yè)權(quán)威風(fēng)險(xiǎn)管控專家。威風(fēng)險(xiǎn)管控專家。風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)知識(shí)風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)知識(shí) “ “風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)”一詞的由來，最為普遍的一種說一詞的由來，最為普遍的一種說法是，在遠(yuǎn)古時(shí)期，以打魚捕撈為生的漁法是，在遠(yuǎn)古時(shí)期，以打魚捕撈為生的漁民們，每次出海前都要祈禱，祈求神靈保民們，每次出海前都要祈禱，祈求神靈保佑自己能夠平安歸來，其中主要的祈禱內(nèi)佑

3、自己能夠平安歸來，其中主要的祈禱內(nèi)容就是讓神靈保佑自己在出海時(shí)能夠風(fēng)平容就是讓神靈保佑自己在出海時(shí)能夠風(fēng)平浪靜、滿載而歸；他們?cè)陂L(zhǎng)期的捕撈實(shí)踐浪靜、滿載而歸；他們?cè)陂L(zhǎng)期的捕撈實(shí)踐中，深深的體會(huì)到中，深深的體會(huì)到“風(fēng)風(fēng)”給他們帶來的無給他們帶來的無法預(yù)測(cè)無法確定的危險(xiǎn)，他們認(rèn)識(shí)到，在法預(yù)測(cè)無法確定的危險(xiǎn)，他們認(rèn)識(shí)到，在出海捕撈打魚的生活中，出海捕撈打魚的生活中，“風(fēng)風(fēng)”即意味著即意味著“險(xiǎn)險(xiǎn)”，因此有了，因此有了“風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)”一詞的由來。一詞的由來。 風(fēng)險(xiǎn)的核心含義：風(fēng)險(xiǎn)的核心含義： 未來發(fā)生損失的不確定性未來發(fā)生損失的不確定性風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)帶來了市場(chǎng)機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)帶來了市場(chǎng)機(jī)會(huì)識(shí)

4、別是核心，管理是必備手段識(shí)別是核心，管理是必備手段n 從事信貸和擔(dān)保業(yè)務(wù)的企業(yè)其核心競(jìng)爭(zhēng)力本質(zhì)上體現(xiàn)為管理風(fēng)險(xiǎn)的能力，尤其是管理法律風(fēng)險(xiǎn)的能力，上述相關(guān)行業(yè)的基本職能是預(yù)測(cè)、承擔(dān)和管理風(fēng)險(xiǎn)，要提升上述相關(guān)行業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的能力需要從文化、理念、流程和制度、技術(shù)和人才培養(yǎng)等多方面入手進(jìn)行建設(shè)。擔(dān)保業(yè)務(wù)流程n（一）申請(qǐng)與受理；n（二）項(xiàng)目調(diào)查；n（三）項(xiàng)目評(píng)審；n（四）合同簽定；n（五）保后檢查；n（六）項(xiàng)目解責(zé)或代償、追償； 擔(dān)保業(yè)務(wù)法律關(guān)系 借款+擔(dān)保+反擔(dān)保 擔(dān)保與反擔(dān)?！?四全 ”風(fēng)險(xiǎn)管理體系風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)化化解解風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)分

5、散風(fēng)險(xiǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)處理風(fēng)險(xiǎn)處理風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資信評(píng)估資信評(píng)估信息征集信息征集風(fēng)險(xiǎn)文化風(fēng)險(xiǎn)文化制度建設(shè)制度建設(shè)體制定位體制定位組織架構(gòu)組織架構(gòu)期限結(jié)構(gòu)期限結(jié)構(gòu)多樣化多樣化額度結(jié)構(gòu)額度結(jié)構(gòu)多樣化多樣化業(yè)務(wù)品種業(yè)務(wù)品種多樣化多樣化行業(yè)分布行業(yè)分布多樣化多樣化預(yù)設(shè)處理制度預(yù)設(shè)處理制度柔、剛策略柔、剛策略風(fēng)險(xiǎn)處理原則風(fēng)險(xiǎn)處理原則外部補(bǔ)償外部補(bǔ)償內(nèi)部補(bǔ)償內(nèi)部補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)互助擔(dān)?；ブ鷵?dān)保反擔(dān)保反擔(dān)保再擔(dān)保再擔(dān)保盡職調(diào)查盡職調(diào)查項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理控控制制功功能能協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)功功能能預(yù)預(yù)警警功功能能統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)功功能能計(jì)算計(jì)算機(jī)平機(jī)平臺(tái)實(shí)臺(tái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全面風(fēng)險(xiǎn)管理反擔(dān)保的方式 關(guān)于擔(dān)保法若干問題的解釋第關(guān)于擔(dān)保法若干問題

6、的解釋第2 2條第條第2 2款規(guī)款規(guī)定：定：“反擔(dān)保方式可以是債務(wù)人提供的抵押或者反擔(dān)保方式可以是債務(wù)人提供的抵押或者質(zhì)押，也可以是其他人提供的保證、抵押或者質(zhì)押，也可以是其他人提供的保證、抵押或者質(zhì)押質(zhì)押”，n反擔(dān)保措施設(shè)計(jì)的原則問題：保證人的主體資格 保證人：具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民。從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體為保證人的，如無其他導(dǎo)致保證合同無效的情況，其所簽定的保證合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。 保證人禁止性規(guī)定：保證人禁止性規(guī)定： （1）國(guó)家機(jī)關(guān)不得為保證人，但經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或者國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外。 （2）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單

7、位、社會(huì)團(tuán)體不得為保證人。 （3）企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)（有法人書面授權(quán)除外）、職能部門不得為保證人。 附：保證人的選擇要點(diǎn)！n【蘭州房地產(chǎn)交易中心與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行蘭州市城關(guān)區(qū)支行借款合同糾紛上訴案】（2007）蘭法民二終字第00050號(hào)n 經(jīng)查,交易中心系事業(yè)單位，但從中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第九條及最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋第三條的規(guī)定看，法律及其司法解釋未明確將地產(chǎn)交易中心這類事業(yè)單位納入公益單位的范疇；二是從蘭州市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)關(guān)于蘭州房地產(chǎn)交易中心機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)開支渠道調(diào)整的批復(fù)來看，該中心的經(jīng)費(fèi)實(shí)行自收自支；三是從個(gè)人住房按揭（抵押）借款等合同看，交易中心是以商品房銷售

8、者的身份出現(xiàn)的，而且在合同中明確約定在保證期間代原審被告魏金香償還其所欠的借款本息和其他相關(guān)費(fèi)用，或回購(gòu)原審被告所購(gòu)買的商品房，并在農(nóng)行處分抵押物時(shí)承擔(dān)回購(gòu)該房產(chǎn)并償付本合同項(xiàng)下利息及相關(guān)費(fèi)用的責(zé)任，擔(dān)保方式為連帶保證。且交易中心出具保證函，為不可撤銷保證，又承諾在借款人不能按期還款時(shí)，承擔(dān)連帶責(zé)任，并從其保證金存款賬戶上直接扣收。在商品房購(gòu)銷合同中，交易中心是商品房的開發(fā)人，本案所涉房產(chǎn)為預(yù)售商品房，而且有預(yù)售許可證。在農(nóng)行甘肅省分行營(yíng)業(yè)部與交易中心的合作協(xié)議中明確協(xié)議的目的是支持商品房開發(fā)，推進(jìn)房屋商品化，所以農(nóng)行才為房地產(chǎn)大廈項(xiàng)目提供按揭貸款，一再承諾由開發(fā)商地產(chǎn)交易中心承擔(dān)連帶保證責(zé)任

9、，而且最高額保證合同金額高。綜上，交易中心不是公益性事業(yè)單位，而且開發(fā)銷售房產(chǎn)均與其業(yè)務(wù)無關(guān)，所以不能以其業(yè)務(wù)范圍或者法律及司法解釋規(guī)定不能作為保證人來判定其行為的效力，其開發(fā)及銷售房產(chǎn)均得到有關(guān)部門的批復(fù)，系合法行為，擔(dān)保針對(duì)的是開發(fā)房產(chǎn)本身，而不是其業(yè)務(wù)。一般保證：當(dāng)事人在保證合同中約定，在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，由保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，為一般保證。u 連帶責(zé)任保證：當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。u 共同保證：同一債務(wù)有兩個(gè)以上保證人的，保證人應(yīng)當(dāng)按照保證合同約定的保證份額承擔(dān)保證責(zé)任。（按份、連帶）u 最高額保證：保證人與債權(quán)人可以就單個(gè)主合同分別訂立保證合同，也

10、可以協(xié)議在最高債權(quán)額限度內(nèi)就一定期間連續(xù)發(fā)生的借款合同或者某項(xiàng)商品交易合同訂立一個(gè)保證合同。 保證期間，是指依合同約定或法律規(guī)定，保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期限。如果超過了這個(gè)期限，保證人就不再承擔(dān)保證責(zé)任。 1.保證期間不適用訴訟時(shí)效期間關(guān)于中止、中斷延長(zhǎng)的相關(guān)規(guī)定。 2.保證期間屆滿后，保證責(zé)任將永久性消滅。 3.保證期間起算日：貸款合同的主債務(wù)履行屆滿之日起。 4.保證期間與保證人約定，沒約定的推定為6個(gè)月。 5.約定的保證期間早于或等于主債務(wù)履行期限的，等于無約定，推定為6個(gè)月。 6.如果保證合同約定保證人承擔(dān)保證責(zé)任直至貸款本息還清時(shí)為止的，視為約定不明，保證期間為貸款合同中主債務(wù)履行期屆

11、滿之日起兩年。 7.對(duì)于一般保證的，在保證期間內(nèi)，債權(quán)人未對(duì)借款人起訴或仲裁的，視為保證期間經(jīng)過，保證人將免于承擔(dān)保證責(zé)任。 8.對(duì)于連帶保證的，在保證期間內(nèi)，債權(quán)人未請(qǐng)求連帶保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，視為保證期間經(jīng)過，保證人將免于承擔(dān)保證責(zé)任。n附：主債務(wù)已過訴訟時(shí)效或保證期間已滿的情況下，保證人在催款通知書或其他書面文件上簽字或者承諾是否有效？n 依據(jù)2004年，最高人民法院關(guān)于人民法院應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定保證人在保證期間屆滿后又在催款通知書上簽字問題的批復(fù)，對(duì)這個(gè)問題應(yīng)當(dāng)明確以下幾點(diǎn)：n (1）保證人的保證責(zé)任因保證期間屆滿而消滅。債權(quán)人書面向保證人主張保證責(zé)任，保證人在催款通知書上簽字，并無其他承

12、諾性語言意思表示的，法院不能單憑其簽字蓋章行為認(rèn)定是重新確認(rèn)或者成立新的保證合同。n （2）催款通知書內(nèi)容符合合同法和擔(dān)保法有關(guān)擔(dān)保合同成立的規(guī)定，或者保證人簽字承諾“繼續(xù)履行原合同擔(dān)保責(zé)任”或者“按原合同承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任”的，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)司法解釋規(guī)定的精神認(rèn)定擔(dān)保人承諾按原合同的約定承擔(dān)責(zé)任，成立了新的保證關(guān)系，保證人應(yīng)當(dāng)按照新的保證合同承擔(dān)保證責(zé)任，“對(duì)于新?lián)：贤形茨苊鞔_的內(nèi)容，應(yīng)依照法律和司法解釋的規(guī)定認(rèn)定。n （3）主債務(wù)已過訴訟時(shí)效，保證人仍然愿意承擔(dān)保證責(zé)任的，此時(shí)亦應(yīng)認(rèn)定新的保證合同成立。問題：n公司對(duì)外提供擔(dān)保的法律規(guī)制。21 公司法公司法第十六條第十六條公司向其他企業(yè)投資或公

13、司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；公司章程對(duì)投資或會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；公司章程對(duì)投資或者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。定的，不得超過規(guī)定的限額。公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議。必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議。前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決。該項(xiàng)支

14、配的股東，不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決。該項(xiàng)表決由出席會(huì)議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通表決由出席會(huì)議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。過。 公司對(duì)外擔(dān)保與章程效力法律問題的最高院案例評(píng)析n中建材集團(tuán)進(jìn)出口公司訴北京大地恒通經(jīng)貿(mào)有限公司、北京天元盛唐投資有限公司、天寶盛世科技發(fā)展(北京)有限公司、江蘇銀大科技有限公司、四川宜賓俄歐工程發(fā)展有限公司進(jìn)出口代理合同糾紛案n（2011年2月10日中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)2011第2期出版） n 裁判要旨n2005年修訂的公司法第十六條第一款規(guī)定：“公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；公司章程

15、對(duì)投資或者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額?！痹摋l第二款規(guī)定：“公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議?！钡具`反前述條款的規(guī)定，與他人訂立擔(dān)保合同的，不能簡(jiǎn)單認(rèn)定合同無效。第一，該條款并未明確規(guī)定公司違反上述規(guī)定對(duì)外提供擔(dān)保導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效；第二，公司內(nèi)部決議程序，不得約束第三人；第三，該條款并非效力性強(qiáng)制性的規(guī)定；第四，依據(jù)該條款認(rèn)定擔(dān)保合同無效，不利于維護(hù)合同的穩(wěn)定和交易的安全。n 在海寧宏達(dá)小額貸款股份有限公司訴海寧市新騰龍布藝有限公司保證合同糾紛案中【(2011)嘉海商初字第854號(hào)】，浙江省海寧市人民法院認(rèn)為：中華人

16、民共和國(guó)公司法第十六條規(guī)定：“公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；公司章程對(duì)投資或者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議?！钡摋l款并未明確規(guī)定公司違反上述規(guī)定對(duì)外提供擔(dān)保導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，且公司內(nèi)部決議程序不得約束第三人，該條款亦非效力性強(qiáng)制性的規(guī)定。因此，本案中即使沒有公司股東會(huì)同意擔(dān)保的決議，也不影響保證合同的效力。-債權(quán)人無過錯(cuò)，保證人與債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任債權(quán)人無過錯(cuò)，保證人與債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任；-債權(quán)人、保證人均有過錯(cuò)，保證人責(zé)任

17、不應(yīng)超過債務(wù)人不能清債權(quán)人、保證人均有過錯(cuò)，保證人責(zé)任不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部份的償部份的1/2-保證人無過錯(cuò)則無責(zé)任；保證人有過錯(cuò)的，其責(zé)任不應(yīng)超過債保證人無過錯(cuò)則無責(zé)任；保證人有過錯(cuò)的，其責(zé)任不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部份的務(wù)人不能清償部份的1/3。1、主合同有效，保證合同無效、主合同有效，保證合同無效2、主合同有效，保證合同無效、主合同有效，保證合同無效3、主合同無效而導(dǎo)致保證合同無效、主合同無效而導(dǎo)致保證合同無效問題：保證合同無效，保證人是否承擔(dān)民事責(zé)任？問題：保證合同無效，保證人是否承擔(dān)民事責(zé)任？保證擔(dān)?？偨Y(jié)n（1）保證人應(yīng)不為法律法規(guī)所禁止。n（2）保證人應(yīng)具有代為清償債務(wù)能力。n（3

18、）保證方式的約定盡量約定為連帶責(zé)任保證。n（4）在合同中對(duì)保證期間約定的明確具體。n（5）發(fā)生債的變更及時(shí)與保證人就保證簽訂新的協(xié)議。n（6）保證合同與借款合同一定要有編號(hào)，并做好銜接n（7）注意在保證期間內(nèi)及時(shí)向保證人主張權(quán)利問題：如何理解抵押？問題：如何理解抵押？?jī)蓚€(gè)作用、兩個(gè)效果、本質(zhì)、強(qiáng)抵押的兩個(gè)作用、兩個(gè)效果、本質(zhì)、強(qiáng)抵押的四個(gè)條件。四個(gè)條件。 問題：抵押物不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)問題：抵押物不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)可以充當(dāng)?shù)盅何锏呢?cái)產(chǎn)：可以充當(dāng)?shù)盅何锏呢?cái)產(chǎn)：1、建筑物和其他土地附著物。 2、建設(shè)用地使用權(quán)、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán). 3、生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品。

19、4、正在建造的建筑物、船舶、航空器. 5、交通運(yùn)輸工具。 6、法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)。抵押物的選擇原則抵押物的選擇原則n 1、法律法規(guī)允許買賣、抵押的。即抵押物必須屬于擔(dān)保法及相關(guān)法律中明確規(guī)定可以抵押的財(cái)產(chǎn)。n 2、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)最小。n 3、價(jià)格穩(wěn)定。指抵押物的市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，不易發(fā)生貶值的情況。n 4、易于拍賣、變現(xiàn)。由于抵押物是對(duì)第一還款來源的補(bǔ)充，因此當(dāng)借款人第一還款來源不足，無法償還貸款本息時(shí)，最終只能通過處置抵押物來償還貸款本息。問題：抵押權(quán)和租賃權(quán)并存問題：抵押權(quán)和租賃權(quán)并存n 案例：甲企業(yè)將自有房產(chǎn)抵押給某小貸公司后，又與乙企業(yè)簽訂租賃合同，將房屋租賃給乙。后甲企業(yè)

20、到期不能償還貸款，小貸公司行使抵押權(quán)，要求解除租賃合同。試問：乙企業(yè)可否以租賃關(guān)系進(jìn)行抗辯？可否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？n 租賃權(quán)的物權(quán)特征：n 一、“買賣不破租賃”。合同法第229條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。 二、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 合同法第230條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 擔(dān)保法第48條：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。 擔(dān)保法解釋第65條：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。 第66條1款：“抵押

21、人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力”。 物權(quán)法第190條：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！?物權(quán)法總結(jié)了擔(dān)保法及其司法解釋的規(guī)定，以一條概括了三條。 1、規(guī)則：同一財(cái)產(chǎn)上并存抵押權(quán)與租賃權(quán)的，原則上按照兩權(quán)成立時(shí)間確定兩者之間的對(duì)抗關(guān)系。在先對(duì)抗在后。抵押不破租賃。 抵押權(quán)要登記，方能對(duì)抗在后租賃權(quán)。如未登記，作反對(duì)解釋，不能對(duì)抗。-與擔(dān)保法解釋有區(qū)別，擔(dān)保法解釋未對(duì)是否登記加以劃分?！景咐糠鹕绞心虾^(qū)九江農(nóng)村信用合作社與佛山市順德區(qū)俊朗發(fā)展有限公司等借款合同糾紛執(zhí)行

22、異議案問題：物保和人保并存時(shí)，保證人的責(zé)任承擔(dān)？問題：物保和人保并存時(shí)，保證人的責(zé)任承擔(dān)？ 1 1、“物保優(yōu)于人保物保優(yōu)于人?！痹瓌t：原則： 擔(dān)保法擔(dān)保法第第2828條：條：“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任?！?2 2、“物保優(yōu)于人保物保優(yōu)于人?！辈皇墙^對(duì)的：不是絕對(duì)的： 擔(dān)保法司法解釋擔(dān)保法司法解釋第第3838條：條：“同一債權(quán)既有保證又有第三人同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請(qǐng)求保證人或者物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請(qǐng)求保證人或者物的擔(dān)保人承

23、擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。任?！?物權(quán)法物權(quán)法第第176176條：條：“被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可

24、以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。務(wù)人追償?！? 3、總結(jié)：、總結(jié)：（1 1）有約定，從約定；）有約定，從約定；（2 2）債務(wù)人提供物保的情況下，物保由于人保。債權(quán)人放棄物保）債務(wù)人提供物保的情況下，物保由于人保。債權(quán)人放棄物保的，保證人在其放棄范圍內(nèi)免除責(zé)任；的，保證人在其放棄范圍內(nèi)免除責(zé)任；（3 3）第三人提供物保和人保的情況下，債權(quán)人有選擇權(quán)，不存在）第三人提供物保和人保的情況下，債權(quán)人有選擇權(quán)，不存在物保優(yōu)于人保的問題。物保優(yōu)于人保的問題。4 4、建議：、建議：物保、人保并存時(shí)，約定：

25、物保、人保并存時(shí)，約定：“債權(quán)人可直接要求保證人承擔(dān)連帶擔(dān)債權(quán)人可直接要求保證人承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，而無需先行使抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)。保責(zé)任，而無需先行使抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)?！薄景咐恐袊?guó)銀行股份有限公司涇縣支行訴王明等金融【案例】中國(guó)銀行股份有限公司涇縣支行訴王明等金融借款合同案借款合同案一、被告王明于本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告中國(guó)銀行股份有限公司涇一、被告王明于本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告中國(guó)銀行股份有限公司涇縣支行借款本金人民幣一百八十九萬六千五百五十二元三角七分及相應(yīng)利息縣支行借款本金人民幣一百八十九萬六千五百五十二元三角七分及相應(yīng)利息( (其中其中20072007年年1212月月1 1日至

26、日至20082008年年8 8月月3131日期間的利息為十三萬零九百五十二元日期間的利息為十三萬零九百五十二元四角七分，四角七分，20082008年年9 9月月1 1日至判決給付之日止的利息按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同日至判決給付之日止的利息按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收逾期貸款利息期逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收逾期貸款利息) )；二、被告王明于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告中國(guó)銀行股份有限公二、被告王明于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告中國(guó)銀行股份有限公司涇縣支行律師代理費(fèi)人民幣十二萬元；司涇縣支行律師代理費(fèi)人民幣十二萬元；三、如被告王明未在本判決確定的期限內(nèi)給付上述款項(xiàng)，原告中國(guó)銀行三、如被

27、告王明未在本判決確定的期限內(nèi)給付上述款項(xiàng)，原告中國(guó)銀行股份有限公司涇縣支行有權(quán)對(duì)被告王明、吳學(xué)軍提供的房地權(quán)涇川他字第股份有限公司涇縣支行有權(quán)對(duì)被告王明、吳學(xué)軍提供的房地權(quán)涇川他字第26822682號(hào)號(hào)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證及涇他項(xiàng)及涇他項(xiàng)(2006)(2006)第第9090號(hào)號(hào)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書土地他項(xiàng)權(quán)利證明書項(xiàng)下的房地產(chǎn)等抵押物折價(jià)或變賣、拍賣所得價(jià)款在前述一、二項(xiàng)及本案被項(xiàng)下的房地產(chǎn)等抵押物折價(jià)或變賣、拍賣所得價(jià)款在前述一、二項(xiàng)及本案被告王明所應(yīng)承擔(dān)的訴訟費(fèi)用以及原告未來為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所需支出費(fèi)用的范圍內(nèi)告王明所應(yīng)承擔(dān)的訴訟費(fèi)用以及原告未來為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所需支出費(fèi)用的范圍內(nèi)優(yōu)先受償；優(yōu)先

28、受償；四、被告安徽省涇縣好又多超市有限公司在被告王明、吳學(xué)軍提供的抵四、被告安徽省涇縣好又多超市有限公司在被告王明、吳學(xué)軍提供的抵押物折價(jià)或變賣、拍賣所得價(jià)款不能足額清償上述各項(xiàng)債務(wù)的范圍內(nèi)承擔(dān)連押物折價(jià)或變賣、拍賣所得價(jià)款不能足額清償上述各項(xiàng)債務(wù)的范圍內(nèi)承擔(dān)連帶帶清償責(zé)任。帶帶清償責(zé)任?！薄景咐俊景咐可虾Ｆ职l(fā)銀行大連分行訴大連北良石化有限公司等借款合同糾紛案上海浦發(fā)銀行大連分行訴大連北良石化有限公司等借款合同糾紛案 (2009) (2009)大民三初字第大民三初字第6464號(hào)判決：被告大連北良企業(yè)集團(tuán)有限公號(hào)判決：被告大連北良企業(yè)集團(tuán)有限公司對(duì)原告上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司大連分行就上

29、述抵押財(cái)產(chǎn)抵司對(duì)原告上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司大連分行就上述抵押財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后仍不足清償?shù)慕杩畋鞠⒊袚?dān)連帶清償責(zé)任；押權(quán)實(shí)現(xiàn)后仍不足清償?shù)慕杩畋鞠⒊袚?dān)連帶清償責(zé)任；第一百九十五條債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。n抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。n 抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件(民訴

30、法修改）民訴法修改）n第一百七十八條依照本章程序?qū)徖淼陌讣?，?shí)行一審終審。選民資格案件或者重大、疑難的案件，由審判員組成合議庭審理；其他案件由審判員一人獨(dú)任審理。n第一百七十九條人民法院在依照本章程序?qū)徖戆讣倪^程中，發(fā)現(xiàn)本案屬于民事權(quán)益爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)特別程序，并告知利害關(guān)系人可以另行起訴。n第一百八十條人民法院適用特別程序?qū)徖淼陌讣瑧?yīng)當(dāng)在立案之日起三十日內(nèi)或者公告期滿后三十日內(nèi)審結(jié)。有特殊情況需要延長(zhǎng)的，由本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)。但審理選民資格的案件除外。n第一百九十六條第一百九十六條申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，由擔(dān)保物權(quán)人以及其他有權(quán)請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的人依照物權(quán)法等法律，向擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所在地或者擔(dān)保物權(quán)登

31、記地基層人民法院提出。n第一百九十七條第一百九十七條人民法院受理申請(qǐng)后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣、變賣擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人依據(jù)該裁定可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行；不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請(qǐng)，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟。 【江蘇南京鼓樓法院裁定國(guó)信擔(dān)保公司對(duì)朱松年實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案】 2011年11月22日，交行江蘇分行與南京銀碩科技實(shí)業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱銀碩公司）簽訂借款合同一份，約定銀碩公司向交行江蘇分行借款600萬元。交行江蘇分行與江蘇省國(guó)信信用擔(dān)保有限公司（簡(jiǎn)稱國(guó)信擔(dān)保公司）簽訂保證合同一份，約定國(guó)信擔(dān)保公司為上述借款提供連帶保證責(zé)任。銀碩公司與國(guó)信擔(dān)保公司簽訂委托擔(dān)保合同一份，約定：國(guó)信擔(dān)

32、保公司為上述借款提供擔(dān)保，銀碩公司將多名第三人所有的南京市白下區(qū)健康路251號(hào)3單元911室、白下區(qū)致和新村6幢306室、鼓樓區(qū)中山北路283號(hào)6號(hào)樓503室、雨花臺(tái)區(qū)共青團(tuán)路三村2幢507室等四處房產(chǎn)設(shè)為抵押物，向國(guó)信擔(dān)保公司提供反擔(dān)保。合同簽訂后，交行江蘇分行按約放貸。2012年1月13日，國(guó)信擔(dān)保公司與朱松年簽訂抵押合同一份，約定：朱松年將其鼓樓區(qū)中山北路283號(hào)6號(hào)樓503室房產(chǎn)為反擔(dān)保抵押物，為主合同中的74萬元提供擔(dān)保，并辦理了抵押登記，該房產(chǎn)未設(shè)定其他在先抵押。因銀碩公司未按約還貸，國(guó)信擔(dān)保公司為其代償貸款本息6211560元。國(guó)信擔(dān)保公司索要代墊款項(xiàng)未果，遂訴至法院，申請(qǐng)拍賣或

33、變賣被申請(qǐng)人朱松年所有房產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償?！緦?shí)現(xiàn)抵押權(quán)案例實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)案例】 江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院經(jīng)審理在（2013）鼓商特字第4號(hào)裁定書中認(rèn)為，案涉借款合同、委托擔(dān)保合同、抵押合同合法有效。朱松年以其房產(chǎn)為反擔(dān)保抵押物，并辦理了登記，擔(dān)保金額為74萬元，且該房產(chǎn)沒有設(shè)定其他在先抵押。國(guó)信擔(dān)保公司已依約代銀碩公司償還銀行借款，有權(quán)就反擔(dān)保抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。 2013年3月15日，法院裁定：準(zhǔn)予拍賣、變賣被申請(qǐng)人朱松年所有的房產(chǎn)，申請(qǐng)人國(guó)信擔(dān)保公司對(duì)所得款項(xiàng)在74萬元范圍內(nèi)優(yōu)先受償。本裁定為終審裁定。 最高院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生

34、活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”的規(guī)定，特指沒有被設(shè)定抵押的情況。 最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押房屋的規(guī)定 法釋200514號(hào) 抵押被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋： 1）6個(gè)月寬限期 2）強(qiáng)制遷出時(shí)，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房； 3） 被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出；意味著終止執(zhí)行。 最新關(guān)于執(zhí)行異議和復(fù)議的規(guī)定問題：住宅抵押特殊處理原則問題：住宅抵押特殊處理原則n 中國(guó)工商銀行股份有限公司東莞虎門支行與霍志強(qiáng)金融借款合同糾紛執(zhí)行案(201

35、1)東二法執(zhí)外異字第32號(hào)n 法院認(rèn)為：根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定第一條的規(guī)定，“對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣、變賣或者抵債?！币虼耍徽撋姘阜课菔欠癜竿馊艘患业奈ㄒ蛔∷?，本院均可執(zhí)行，如執(zhí)行后，被執(zhí)行人確無法自行解決居住問題的，本院將根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定的有關(guān)規(guī)定解決其居住問題。綜上，兩案外人的異議理由均不成立，本院予以駁回。n【案例案例】抵押人對(duì)抗債權(quán)人的常見伎倆n抵押人伎倆之瞞天過海n1）隱瞞抵押物的權(quán)屬爭(zhēng)議。n2）隱瞞抵押物的出租情況。n3）隱瞞抵押物的物理現(xiàn)狀。

36、n抵押人伎倆之借刀殺人n（1）與他人倒簽長(zhǎng)期租賃合同并注明租金已經(jīng)一次性支付；（2）故意或者虛假拖欠他人貨款等，導(dǎo)致抵押物被他人訴訟保全查封；（3）制造抵押物權(quán)屬糾紛，通過訴訟妨礙執(zhí)行；（4）散布謠言，制造公眾事件，通過群體力量或者政府干預(yù)阻“礙執(zhí)行；（5）買通產(chǎn)權(quán)登記部門工作人員、拍賣行甚至執(zhí)行法官，導(dǎo)致執(zhí)行拍賣無法順利進(jìn)行，等等。n抵押人伎倆之釜底抽薪n抵押人伎倆之金蟬脫殼n抵押人伎倆之走為上計(jì)保后管理保后管理 客戶經(jīng)理貸后管理的職責(zé)好比看護(hù)蘋果，當(dāng)蘋果有一個(gè)蟲眼時(shí)，就要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和報(bào)告，趕緊處理。不能等到蘋果已經(jīng)爛掉一大半時(shí)，才發(fā)現(xiàn)，才去處理，那時(shí)為時(shí)已晚。 一位行長(zhǎng)的話保后追蹤與監(jiān)控n準(zhǔn)

37、時(shí)還款進(jìn)一步營(yíng)銷n不要讓你的客戶在你的視野里消失。n不要被客戶正常還款迷惑n實(shí)用技巧：根據(jù)客戶生意特點(diǎn)設(shè)計(jì)監(jiān)控方向和實(shí)踐。保后檢查內(nèi)容，檢查要點(diǎn)如下： n（1）貸款發(fā)放后15-20天內(nèi)，重點(diǎn)檢查企業(yè)的資金使用情況，是否和實(shí)際借款用途相一致。 n（2）借款人及反擔(dān)保人每月必須報(bào)送報(bào)表，項(xiàng)目經(jīng)理定期深入企業(yè)，了解企業(yè)的生產(chǎn)、銷售、經(jīng)營(yíng)狀況及經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，判斷企業(yè)提供資料的真實(shí)性，分析企業(yè)貸款到期時(shí)的償還能力，重點(diǎn)監(jiān)督企業(yè)的現(xiàn)金流量及其財(cái)務(wù)變動(dòng)情況。n（3）通過對(duì)借款人和反擔(dān)保人企業(yè)的合作態(tài)度、企業(yè)提供資料的真實(shí)性、其他債務(wù)的履約情況、償還貸款利息及時(shí)程度了解企業(yè)的還款意愿。n（4）認(rèn)真核實(shí)、分析

38、企業(yè)報(bào)送的財(cái)務(wù)資料，是準(zhǔn)確掌握企業(yè)還款能力的重要手段。n（5）了解企業(yè)實(shí)際控制人健康狀況、健康狀況、有無犯罪、違法、違紀(jì)等不良行為，受到法律、法規(guī)制裁或處罰情況。n（6）擔(dān)保人擔(dān)保資格和擔(dān)保能力變化情況。 n（7）檢查抵(質(zhì))押物是否完好，市場(chǎng)價(jià)值變化以及抵押人是否存在侵害擔(dān)保機(jī)構(gòu)利益的違規(guī)或違法行為。n（8）企業(yè)實(shí)際控制人經(jīng)營(yíng)地、婚姻狀況、企業(yè)發(fā)生分立、合并、財(cái)產(chǎn)及法定代表人變更情況。 n（9）貸款到期前一個(gè)月，重點(diǎn)審查企業(yè)貸款的償還有無足夠現(xiàn)金流量，還款資金來源情況（除產(chǎn)品銷售外，.有無其他還款來源），還款計(jì)劃的落實(shí)。如果確認(rèn)借款人在借款到期日沒有還款能力或沒有還款意愿，即進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)處理程序

39、，做好對(duì)抵（質(zhì)）押物進(jìn)行處理和對(duì)借款人和反擔(dān)保人訴訟的準(zhǔn)備。n（10）貸后跟蹤管理報(bào)告中要求的其他內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)存在于我們做的每一筆業(yè)務(wù)中好人也不一定永遠(yuǎn)都是好人我們需要用制度和機(jī)制來規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)債務(wù)追討不等于非法暴力和威脅恐嚇兩個(gè)現(xiàn)象：兩個(gè)現(xiàn)象： 不良貸款率在激增！不良貸款率在激增！ 民間借貸案件的數(shù)量在激增！民間借貸案件的數(shù)量在激增！借貸危機(jī)，真的已經(jīng)爆發(fā)了！借貸危機(jī)，真的已經(jīng)爆發(fā)了！n什么是逾期？指客戶沒有按時(shí)還款。n根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)逾期是例外n解決一筆逾期貸款是非常耗時(shí)的。n預(yù)防是處理逾期最好的辦法。這就要求在做回訪監(jiān)控的時(shí)候要認(rèn)真，并且注意任何不正常的小細(xì)節(jié)，半個(gè)小時(shí)的回訪可以讓你節(jié)省將

40、來為了追回逾期而花費(fèi)的幾十甚至幾百個(gè)小時(shí)的時(shí)間。n但是，如果逾期發(fā)生了，你該怎么辦呢？66%客戶故意拖欠帳款11%客戶根本沒有還款意愿自身缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)信用信息缺乏透明化缺乏強(qiáng)有力的法律約束和良性的信用機(jī)制逾期應(yīng)收賬款為何出現(xiàn)？逾期應(yīng)收賬款出現(xiàn)的原因n逾期貸款的事前控制客戶七分在于選，三分在于管！逃、賴、廢貸款的方法：逃、賴、廢貸款的方法： 企業(yè)逃廢債的方法越來越多，手段也愈來愈高明。 其一是以交易方式來逃廢債。包括：低價(jià)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)；無償轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)；故意承擔(dān)違約責(zé)任；假擔(dān)保、假抵押；假租賃；假虧損等等。 其二是以改制方式來逃廢債。包括：假合資；假分立；假重組；假投資等等。 其三是以訴訟等方式來逃廢債

41、，包括：假訴訟；假查封；假調(diào)解；假執(zhí)行等等。 其四是以違規(guī)退市方式逃廢債，包括：故意歇業(yè)、故意被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；故意破產(chǎn)等等。逾期前的征兆1、不能有效聯(lián)系借款人：手機(jī)關(guān)機(jī)、在開會(huì)、出差、在辦急事2、借款人暗示近期經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好、資金緊張、有筆資金到賬就能還等。分析突然逾期的原因：客戶特殊情況-主觀故意、客觀因素監(jiān)控的失誤客戶欺騙、隱瞞關(guān)鍵信息出現(xiàn)逾期的處理出現(xiàn)逾期的處理n及時(shí)溝通及時(shí)溝通-制定預(yù)案制定預(yù)案n聯(lián)系客戶聯(lián)系客戶-現(xiàn)場(chǎng)查看掌握實(shí)際情況現(xiàn)場(chǎng)查看掌握實(shí)際情況n及時(shí)匯報(bào)及時(shí)匯報(bào)-制定可行的方案制定可行的方案n執(zhí)行方案執(zhí)行方案-靈活的處理問題，靈活的處理問題，“度度”的把握的把握n進(jìn)展反饋進(jìn)展反

42、饋-及時(shí)調(diào)整策略及時(shí)調(diào)整策略n不要做出任何不要做出任何空洞的許諾空洞的許諾或或無謂的威脅無謂的威脅！n一定要在采取行動(dòng)之前先了解、掌握客戶！一定要在采取行動(dòng)之前先了解、掌握客戶！n追究到底！追究到底！n你必需在你深陷損失無可自拔前快速行動(dòng)！ n切記！切記！ 立刻快速行動(dòng)！立刻快速行動(dòng)！帳齡與追帳成功率國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料98.298.293.893.885.285.273.673.657.857.842.042.026.626.613.613.6注：橫座標(biāo)數(shù)字為逾期月份數(shù)注：橫座標(biāo)數(shù)字為逾期月份數(shù)添加文本添加文本添加文本添加文本添加文本兩大基礎(chǔ)工作！兩大基礎(chǔ)工作！問題：如何評(píng)估借款人還款意

43、愿和還款能力還還款款意意愿愿還還款款能能力力正常還款正常還款經(jīng)營(yíng)條件經(jīng)營(yíng)條件ConditionCondition抵押擔(dān)保抵押擔(dān)保CollateralCollateral資本實(shí)力資本實(shí)力CapitalCapital能力能力CapacityCapacity個(gè)人品質(zhì)個(gè)人品質(zhì)CharacterCharacter5C5C分析法分析法借款人是否表現(xiàn)出按時(shí)還款借款人是否表現(xiàn)出按時(shí)還款的意愿，且在非常困難的情的意愿，且在非常困難的情況下也可以遵守自己的承諾？況下也可以遵守自己的承諾？借款人是否有能力償還貸款？借款人是否有能力償還貸款？借款人是否有投入自己的資金？借款人是否有投入自己的資金？企業(yè)主融資策略和財(cái)務(wù)

44、穩(wěn)健程企業(yè)主融資策略和財(cái)務(wù)穩(wěn)健程度？申請(qǐng)貸款是否嚴(yán)肅？度？申請(qǐng)貸款是否嚴(yán)肅？擔(dān)保是否有足夠的價(jià)值來充擔(dān)保是否有足夠的價(jià)值來充當(dāng)?shù)诙€款來源？一旦第一當(dāng)?shù)诙€款來源？一旦第一還款來源出現(xiàn)問題，擔(dān)保是還款來源出現(xiàn)問題，擔(dān)保是否能夠立即奏效？否能夠立即奏效？是否存在影響企業(yè)還款的內(nèi)是否存在影響企業(yè)還款的內(nèi)外部因素？外部因素？信用分析的信用分析的5C5C法法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量 投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量盈利能力營(yíng)運(yùn)能力償債能力 現(xiàn)金流量 分 析 財(cái) 務(wù) 分 析 第一還款來源 還 款 能 力 還款可能性擔(dān) 保抵 押 信用支持 第二還款來源法律責(zé)任還款意愿借款管理非財(cái)務(wù)因素企業(yè)還款能力圖示還款意

45、愿分析決定還款意愿的因素有哪些？人品違約成本人品商譽(yù)、誠(chéng)信度申請(qǐng)人的表情、眼神、言談舉止對(duì)待家人、員工、業(yè)務(wù)伙伴的態(tài)度提供資料和數(shù)據(jù)是否弄虛作假過往信用記錄外部評(píng)價(jià)小額信貸中的“勤”日本武富士公司的啟示你是如何考察和評(píng)估借款人人品的？違約成本經(jīng)營(yíng)受到影響家庭生活受到影響小額信貸機(jī)構(gòu)和其他債權(quán)人拒絕授信額外的負(fù)擔(dān)（逾期利息、違約金、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等）社會(huì)聲譽(yù)和評(píng)價(jià)受到重大負(fù)面的征信記錄影響違約成本的因素： 家庭因素：婚姻狀況、子女狀況、住房及資產(chǎn)狀況、是否本地人、申請(qǐng)人的社會(huì)聲譽(yù)及評(píng)價(jià)、配偶、父母的社會(huì)地位等 生意因素：經(jīng)營(yíng)年限（行業(yè)年限、經(jīng)營(yíng)地年限、回頭客的重要性、變更經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所難易、變更經(jīng)營(yíng)場(chǎng)

46、所對(duì)生意的負(fù)面影響大小、盈利狀況等。欠款分析示意圖欠款分析示意圖 逾期賬款催收-施壓（針對(duì)企業(yè)）逾期賬款催收方式-施壓（針對(duì)個(gè)人） 對(duì)于主體為自然人的債務(wù)人： 通過直接對(duì)債務(wù)人進(jìn)行施壓，促使還款 向其親屬通報(bào)其欠款事實(shí)，協(xié)助督促還款 向其工作單位通報(bào)欠款事實(shí)，督促還款 通過當(dāng)?shù)毓簿謪f(xié)助，督促還款 案例分析應(yīng)收賬款催收的主要方式應(yīng)收賬款催收方式電話催收信函催收上門催收訴訟催收貸款清收的方法n協(xié)商、施壓（電話、信函、律師函、傳真、索要確認(rèn)函和書面付款計(jì)劃）n人民調(diào)解n申請(qǐng)支付令n行使代位權(quán) n行使撤銷權(quán) n行使抵銷權(quán)n申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行經(jīng)公證的債權(quán)文書n依法行使擔(dān)保權(quán)利n申請(qǐng)參與分配n申請(qǐng)破產(chǎn)或積

47、極申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)n訴訟仲裁n債權(quán)轉(zhuǎn)讓n債務(wù)轉(zhuǎn)移n債務(wù)重組訴訟手段與非訴手段的選擇！應(yīng)收賬款催收原則 T-TIME 等待不會(huì)收回欠款（案例分析） S-SKILL 技術(shù)，通過各種合理合法的方式找到債務(wù)人并與之建立聯(lián)系 P-PRESS 施壓，威懾。善于找到債務(wù)人的弱點(diǎn)并合理施壓進(jìn)行催收 及時(shí) 不要無原則等待 漸進(jìn) 友善而遞進(jìn)地催收，謀定而后動(dòng) 分類 容易的事情先做，惡意風(fēng)險(xiǎn)大的重點(diǎn)跟進(jìn)，分門別類，對(duì)癥下藥 記錄 提高效率，反映成果，提供法律憑據(jù)訴訟的首要目的是收回欠款，所以訴訟的首要目的是收回欠款，所以不不能意氣用事，首能意氣用事，首先要分析費(fèi)用和利益先要分析費(fèi)用和利益；對(duì)對(duì)方是否方是否僅為習(xí)慣性僅為

48、習(xí)慣性拖欠，但拖欠，但最終還是會(huì)最終還是會(huì)支付？支付？對(duì)對(duì)方是否因方是否因嚴(yán)重嚴(yán)重的的經(jīng)營(yíng)困難經(jīng)營(yíng)困難而而無法無法付款？付款？對(duì)對(duì)方是否因方是否因嚴(yán)重嚴(yán)重的的經(jīng)營(yíng)困難經(jīng)營(yíng)困難而而已經(jīng)將已經(jīng)將大部份的大部份的自有資自有資產(chǎn)產(chǎn)抵押抵押給其他方給其他方？對(duì)對(duì)方是否只拖欠你一家呢？方是否只拖欠你一家呢？判斷是否進(jìn)行訴訟判斷是否進(jìn)行訴訟 最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱執(zhí)行規(guī)定）第八十八條第二款規(guī)定，多個(gè)債權(quán)人的債權(quán)種類不同的，基于所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)而享有的債權(quán)，優(yōu)先于金錢債權(quán)受償。該規(guī)定第九十一條第一款規(guī)定，對(duì)參與被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的具體分配，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進(jìn)行。

49、該規(guī)定以采取執(zhí)行措施的先后順序作為確定主持分配法院的依據(jù)”. 先采取保全查封措施的法院在相關(guān)案件未判決（裁決）或裁定生效前不能對(duì)查封財(cái)產(chǎn)行使處分權(quán)。執(zhí)行規(guī)定第九十一條第二款規(guī)定，首先查封、扣押、凍結(jié)的法院所采取的執(zhí)行措施系為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)保全裁定，具體分配應(yīng)當(dāng)在該院案件審理終結(jié)后進(jìn)行。但二者又可相互轉(zhuǎn)化，最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第四條規(guī)定，訴訟前、訴訟中及仲裁中采取財(cái)產(chǎn)保全措施，進(jìn)入執(zhí)行程序后，自動(dòng)轉(zhuǎn)為執(zhí)行中的查封、扣押、凍結(jié)措施，并適用本規(guī)定第二十九條關(guān)于查封、扣押、凍結(jié)期限的規(guī)定。問題：先查封處分權(quán)與抵押優(yōu)先受償權(quán)沖問題：先查封處分權(quán)與抵押優(yōu)先受償權(quán)沖突時(shí)的處

50、理突時(shí)的處理問題：申請(qǐng)參與分配n 依據(jù)民訴法意見第十七節(jié)和最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）第十一節(jié)等有關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人全部或主要財(cái)產(chǎn)已被一個(gè)人民法院因執(zhí)行確定金錢給付的生效法律文書而查封、扣押或凍結(jié)，無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行或其他財(cái)產(chǎn)不足清償小貸公司債務(wù)時(shí)，小貸公司已取得執(zhí)行依據(jù)的，小貸公司可申請(qǐng)參與分配。參與分配申請(qǐng)應(yīng)在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被清償前提出；小貸公司申請(qǐng)參與分配，應(yīng)向原申請(qǐng)執(zhí)行法院提交參與分配申請(qǐng)書。 非訴訟清收方法及技巧問題：討債過程中的策略 1.感情投入法；2.紅白臉法；3.糾纏討債法；4.告狀法討債;5.媒體曝光法；6.毀譽(yù)討債法;7.人情討債法;

51、8.拿短討債法;9.激將法討債法;10.舉報(bào)討債法;11.敲山震虎討債法;12.殺雞儆猴討債法;13.借刀殺人；14.擒賊先擒王；15.以退為進(jìn)；16.欲擒故縱等n每次向客戶追帳都應(yīng)施加比上一次更大的壓力，否則就不要上門。附：善于借力使力n1、善于利用緊急聯(lián)系人及電話清單 n 2、利用媒體造勢(shì)n 3、仰仗行政干預(yù) n 4、聘請(qǐng)律師保駕護(hù)航n 5、常見高風(fēng)險(xiǎn)債務(wù)類型 n 6、不同企業(yè)類型、不同性格、不同階段n 7、堵住借口 n 8、熟悉借款人還款程序問題：執(zhí)行技巧及需要注意的問題最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定 n第八條拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)。n n拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估

52、價(jià)確定；未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。n n人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的百分之二十。n n第十條執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進(jìn)行必要的調(diào)查，制作拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。n第十九條拍賣時(shí)無人競(jìng)買或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。n n 第二十六條拍賣時(shí)無人競(jìng)買或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人不申請(qǐng)以該次拍賣所定的保留價(jià)抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣。n n第二十七條對(duì)于第二次拍賣仍流拍的動(dòng)產(chǎn)，人民法院可以依