私宅住宅用房抵押評估報告

1、房地產(chǎn)估價報告項目名稱:某私人住宅房地產(chǎn)抵押價值評估委 托 方 估 價 方 估價人員 估價作業(yè)日期 估價報告編號XXXXXXX房地產(chǎn)評估有限公司XXX XXX2015年 7 月 6 日至 2015年 10月 14 日XXX房評字第071403號目錄致委托方函 2房地產(chǎn)估價師聲明 4估價的假設(shè)和限制條件 5房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 6一、委托方 . 6二、估價方 . 6三、估價對象概況 6四、估價目的 9五、價值時點 9六、價值定義 9七、估價依據(jù) 10八、估價原則 10九、估價方法和技術(shù)參數(shù)說明 12十、使用本報告的提示 13十一、估價結(jié)果 15十二、估價作業(yè)日期 16十三、估價報告應(yīng)用的有效期 1

2、6十四、估價人員 16附 件 18致委托方函XXX受你們委托，我公司于二O五年七月六日至二。一五年十月九日，對權(quán)屬為你們共同所有的， 位于XXX前座，房屋所有權(quán)證證號為XXX區(qū)字第15099XX 號、XXX區(qū)字第15099XX號,國有土地使用證證號為 X國用（2015）第100XX 號，建筑面積為 262.97平方米，土地使用權(quán)面積為64.24平方米的住宅房地產(chǎn)進行評估，為委托方核實房地產(chǎn)抵押價值提供參考依據(jù)。根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例，遵循房地產(chǎn)估價原則、標準、程序和方法，估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，依據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范和我公 司掌握的房地產(chǎn)市場資料及長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，結(jié)合委

3、托方提供的資 料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正、合法、科學(xué)和適度的原則，按照 估價程序選取適宜的方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定委估房 地產(chǎn)于價值時點二O五年七月六日的市場價值為：房地產(chǎn)評估總價：Y 40.29萬元，大寫：人民幣肆拾萬貳仟玖佰元整。（詳細結(jié)果見下表）評估結(jié)果表XXX號前座建筑面積/ 土地使用面積（mf）單價（元/ m總價（萬元）房地產(chǎn)價值262.97153240.29其中房屋價值262.9769918.38土地價值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地產(chǎn)估價師知悉的估價時點二O五年七月六日委估房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償款后（截至估價時點，據(jù)委托方提供的相關(guān)

4、資料復(fù)印件記載，估價對象于房地產(chǎn)的抵押價值為Y40.29 萬元，大寫：人民幣肆拾萬貳仟玖佰元整XXX房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人： XXX二。一五年十月十四日房地產(chǎn)估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見 和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有 個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范及建設(shè)部、中 國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 進行分析，形成意見和結(jié)論

5、，撰寫本估價報告。五、 我公司的房地產(chǎn)估價師XXX XXX及估價助理 XXX于二O五年七月六 日已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。六、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。七、本估價報告依據(jù)了委托方提供相關(guān)資料，委托方應(yīng)對資料的真實性、合法性、完整性、準確性和有效性負責。如因資料失實而導(dǎo)致估價結(jié)果失實、失誤和錯誤，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)責任。八、本估價報告需經(jīng)估價人員簽名并加蓋估價機構(gòu)公章，在報告使用的有 效期內(nèi)，作為整體時有效，復(fù)印件無效。九、參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名：房地產(chǎn)估價師資格證書號XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二。一五年十月十四日估

6、價的假設(shè)和限制條件 本項估價的假設(shè)條件1. 本報告在評估過程中，設(shè)立委估房地產(chǎn) 為住宅用途，其在未來剩余使用 年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2. 假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另 有說明的除外。3. 本次評估是以估價對象在價值時點時的狀況為依據(jù)進行的。4. 本報告以委托方提供的估價資料真實合法為前提。若提供的資料失實或 有任何隱匿，導(dǎo)致估價結(jié)果失實，本公司及估價人員不承擔責任。 本項估價的限制條件1. 本報告有關(guān)資料由委托方提供，未對全部資料的真實性進行核實，如因 資料不實而導(dǎo)致估價失實、失誤和錯誤，責任不在估價方和估價人員。2. 本報告僅供確定房地產(chǎn)抵押價值提供參考依

7、據(jù)，不對其他用途負責。3. 估價報告的有效期從出具報告之日起計壹年有效，即從 2015 年 10 月14 日起至 2016 年 10 月 13 日止，超過有效期使用本報告的，相關(guān)責任由使用 者承擔。4. 實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結(jié)構(gòu)性測試，不可能 確定其內(nèi)部缺損。5. 報告使用者要對抵押物進行定期檢查，隨時掌握抵押物狀況，預(yù)測抵押 物變現(xiàn)價值，保證抵押物足值，使用狀況良好，并在房地產(chǎn)市場價格變化較快 時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。6. 本報告所指變現(xiàn)能力是假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。7. 本報告的房地產(chǎn)所有權(quán)人及房屋建

8、筑面積以委托方提供的 房屋所有權(quán) 證證號為 XX區(qū)字第150998XX號、XX區(qū)字第150998XX號上登記的為準；本 報告的土地使用權(quán)人及土地使用權(quán)面積以委托方提供的國有土地使用證證 號為XX用（2015 ）第100XXX號上登記的為準。8. 未經(jīng)本評估單位同意， 評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他 與本次項目無關(guān)的任何公開文件、 通告或報告中， 也不得以任何形式公開發(fā)表。071XX 號。9. 房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪枺篨X（ 2015 ）房評字第10. 本報告一式肆份，叁份提交委托方，壹份留存評估公司房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方委托方名稱： XXXX身份證號碼： 45XXXXXXXX

9、XXXXXX住址： XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托方名稱： XXXXX身份證號碼： 452XXXXXXXXXXXXXX住址： XXXXXXXXXXXXXX二、估價方受托估價機構(gòu)：XXXXX房地產(chǎn)評估有限公司機構(gòu)地址： XXXXXXXXX法定代表人： XXXXXX資質(zhì)等級：X級資質(zhì)注冊號： XXXXXXXXX聯(lián)系人： XXXXXX聯(lián)系電話： XXXXXXXXX三、估價對象概況物質(zhì)實體狀況1. 土地狀況土地坐落： XXXXXXX號前座地籍圖號： XXXX宗地號： 45XXXXXXXXXXXXXXXX土地面積：64.24 m2土地形狀：規(guī)則規(guī)劃限制條件：無土地用途：住宅土地使用權(quán)類型：出讓

10、土地剩余使用年限： 63.51 年（估價基準日起至終止日期 2078 年 12 月24 日）10）土地四至：東至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住 宅用地。2. 房屋實體狀況估價對象位于 XXXXXXXXXX號前座，所在建筑物約于 1998年建成，維護 保養(yǎng)情況一般，朝向為南北，建筑面積為 262.97 平方米，戶型結(jié)構(gòu)為 4 層大開 間一廚一衛(wèi)。委估建筑物為獨幢的四層磚混結(jié)構(gòu)自住用房，整幢樓房配備一趟步梯，經(jīng)濟耐用年限為 50 年，工程質(zhì)量合格。估價人員按照建筑物現(xiàn)狀判斷綜合成新 率為 7 成。委估房屋建筑物裝飾裝修具體情況如下：委估對象外墻為清水磚墻，室內(nèi)墻面、天花刷石灰漆，步梯

11、為水泥梯級， 水泥磚砌扶手，天臺地面為水泥地面，廚房、衛(wèi)生間地面鋪防潮磚，墻壁貼1.5米高的瓷磚，估價人員按照委估建筑物現(xiàn)狀判斷為普通裝修，裝修較陳舊。設(shè)備設(shè)施室內(nèi)供水線路、供電線路、排水線路、閉路線路等均為明線鋪設(shè)，室外供水線路、供電線路、排水線路、閉路線路等均為明線鋪設(shè)，消防設(shè)施不齊全。3. 委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)在估價時的法定用途為：住宅，現(xiàn)實際用途為住宅，為委托方 自住用房，處于正常使用狀態(tài)。4. 區(qū)域狀況區(qū)域概況：估價對象位于XXXXX號前座，現(xiàn)屬 XXX市X區(qū)， xxxxxxxxxxxxxxxX電影院、影劇院、舞廳、卡拉0K廳、錄像室等文化娛樂場所等。商業(yè)繁華度：估價對象位于X

12、XXX街，周圍主要是居民住宅用房，分布有餐飲店、便利店、美容美發(fā)店、金融營業(yè)網(wǎng)點等臨街小商鋪，車流量較少，人 流量較少，綜合評價估價對象所在區(qū)域商服條件一般。生活設(shè)施便利度：委估對象位于XXX街，周邊分布有新塘沖市場、新時代電器商場、蒼梧東暉百貨、聚龍廣場、中心小學(xué)、圖書館、中小型診所、士多 店、煙酒行、各銀行網(wǎng)點等，基礎(chǔ)配套設(shè)施較齊全，生活配套設(shè)施較齊全。交通狀況：區(qū)域內(nèi)主要道路為XX街等，臨近XX河岸，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達 道路通達度一般，交通便利度一般。環(huán)境狀況：所在區(qū)域自然環(huán)境及綠化環(huán)境一般，周邊分布有住宅小區(qū)、中小學(xué)校等，人文環(huán)境一般，綜合評價環(huán)境狀況一般。權(quán)益狀況委估房地產(chǎn)座落于 XX號

13、前座，房屋所有權(quán)人為XX XXX共同共有，房屋所有權(quán)證證號為 XX區(qū)字第1509XXX號、XXX區(qū)字第15099XX號，設(shè)計用途為住宅， 建筑面積為 262.97 平方米。委估對象土地所有權(quán)屬國家，土地使用權(quán)人為XX、X,國有土地使用證證號為XXXffi（ 2015）第100XXX號，土地使用權(quán)面積為 64.24平方米，土地用途 為住宅用地，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2078年 12月24日。根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證 、國有土地使用證 ，估價對象至估價 基準日止未 發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利受限的情況。四、估價目的評估委估房地產(chǎn)抵押價值， 為委托方為確定房地產(chǎn)抵押價值提供參考依據(jù)。五、價值時點二O

14、五年七月六日，為估價人員現(xiàn)場勘察之日。六、價值定義1. 房地產(chǎn)市場價值定義本報告提供的市場價值是指估價對象在估價期日現(xiàn)狀利用條件下，滿足全部假設(shè)和限制條件，梧州市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場 價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值 標準時，要求評估的客觀合理價值應(yīng)是公開市場價值。本估價結(jié)果包括如下價值：房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備； 房屋對應(yīng)的土地使用權(quán)。房屋裝修價值2. 房地產(chǎn)抵押價值定義房地產(chǎn)抵押價值為擬抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本估價結(jié)果包括如下價值：房屋及其附屬設(shè)

15、施設(shè)備；房屋對應(yīng)的土地使用權(quán)。房屋裝修價值七、估價依據(jù)行為依據(jù)房地產(chǎn)委托估價函法律法規(guī)依據(jù)1. 中華人民共和國物權(quán)法2. 中華人民共和國擔保法3. 中華人民共和國土地管理法 ；4. 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；5. 中華人民共和國拍賣法 ；6. 房地產(chǎn)估價規(guī)范 （GBT 50291 1999 ）。7. 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知（建住房 20068 號）及其附件房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見取價依據(jù)1. 全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價表 ；2. XX 市市場上同類結(jié)構(gòu)、位置、規(guī)模、裝飾標準大致相同建筑物的工程造 價水平。產(chǎn)權(quán)依據(jù)1. 房屋所有權(quán)證

16、證號為 XX區(qū)字第1509XXX號、XX區(qū)字第150XX號;2. 國有土地使用證證號為 乂乂乂用（2015）第10XX號。八、估價原則獨立、客觀、公正原則：獨立客觀公正原則是房地產(chǎn)估價的最高行為準則。獨立。一是要求估價機構(gòu)本身應(yīng)當是一個不依賴于他人，不受他人約束的獨立機構(gòu);二是要求估價 人員與估價對象及當事人沒有利害關(guān)系；三是要求估價機構(gòu)的人員在估價中不 應(yīng)受外部干擾因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng) 驗和良心進行估價；客觀。是要求估價機構(gòu)和估價人員不帶任何自己的好惡、 情緒和偏見，完全從實際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價；公正。是要求 估價機構(gòu)和估價人員在估價中公平正直

17、，不偏袒任何一方。合法原則：合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。估價對象的權(quán)益不是委托人或估價人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。最高最佳使用原則：最高最佳利用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟合理，經(jīng)過充分論證，能夠使得估價對象達到最大可能的利用。替代原則：替代原則是指一切房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。價值時點原則：價值時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是估價對象在價值時點的客觀合理價格或價值。估價通常僅僅是估價對象在某個特定時間上的價格，這個特定時間就 是價值時點。價值時點必須依據(jù)估價目的來確定。（六）預(yù)期收益原則：預(yù)期收益是指一切房地產(chǎn)估價應(yīng)

18、以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。（七）謹慎原則：又稱穩(wěn)健原則或保守原則。它是針對經(jīng)濟活動中的不確定性因素，要求在評估工作中保持謹慎小心的態(tài)度，充分估計到可能發(fā)生的風(fēng)險和損失。九、估價方法和技術(shù)參數(shù)說明估價方法根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，通行的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法，基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程， 根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等， 在遵循估價原則的前提下，采用科學(xué)、合理的方法進行評估測算，上述方法的 適用范圍如下：1. 比較法指將估價對象與在價值時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對 這些類似

19、房地產(chǎn)的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等 的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。比較法的理論依據(jù)是 替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達的情況 下，它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，最常用的估價方法2. 收益法指預(yù)計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將 其折算到價值時點上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的 方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。3. 成本法指求取估價對象在價值時點的重置價格或重建價格，扣除折舊， 以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā) 達，難以運用比較法

20、的房地產(chǎn)估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑 也比較適用。4假設(shè)開發(fā)法指對于一個未完成的房地 產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程 等 ） ，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。5基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修訂系數(shù)表等評估 成果，就待估宗地區(qū)域條件和個別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，對基 準地價進行修正，進而求取待估房產(chǎn)在價值時點價格的一種方法。本次估價對象為住宅用房，所屬區(qū)域同用途的房地產(chǎn)交易較為活躍，所以 適宜采用比較法評估；委估對象收益性強，周邊與估價對象用途、功能和規(guī)模 上類似的出租案例較多，客觀租金收益及

21、相關(guān)費用較容易搜集，故適用收益法 評估；成本法特別適合既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，委估房地產(chǎn)具有較 強收益，市場交易較為活躍，不適宜采用成本法評估其價值；委估對象為住宅商品房，不具有改造潛力，因此也不適宜用假設(shè)開發(fā)法進行評估。 估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和梧州市房地產(chǎn)市場實際情況，決定采用比較法和收益法分別測算委估房地產(chǎn)的價值。綜合兩種方法測算出結(jié)果，最 終確定估價對象的房地產(chǎn)價值。據(jù)現(xiàn)場查勘記錄，分析了建筑物的設(shè)計年限、實際建造質(zhì)量、現(xiàn)行使用狀 況和物理壽命等因素，充分考慮建筑物的類型、用途、實際使用時

22、間、環(huán)境和 條件，以及維修狀況、使用效果和完好程度等多種因素。同時考慮功能性損耗 和經(jīng)濟性損耗的影響，綜合確定建筑物的成新率與收益年限。技術(shù)參數(shù)說明因梧州市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價行業(yè)組織目前暫未公布報酬率、資 本化率、 利潤率等估價參數(shù)值，本評估報告使用本公司經(jīng)驗參數(shù)。十、使用本報告的提示在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點在于：1. 抵押房地產(chǎn)本身的風(fēng)險適應(yīng)性風(fēng)險。并不是所有的房地產(chǎn)都適合作為抵押物，它受到與抵押相關(guān)法律法規(guī)限制。作為擔保物的房地產(chǎn)必須具有合法性，房地產(chǎn)權(quán)利人可享有 的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房 地產(chǎn)，如果全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風(fēng)

23、險是根本性的。預(yù)期風(fēng)險。房地產(chǎn)抵押價值評估是特定估價時點的市場價值扣減法定優(yōu)先受償款項，但抵押期限都較長，在這期間房地產(chǎn)市場變動或泡沫破裂造成市 場價值下降就會形成預(yù)期風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險。抵押人不能履行債務(wù)時，抵押權(quán)人是要將其抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時會出現(xiàn)因處置抵押物的短期性、強制性、變現(xiàn)能力差 和處置發(fā)生的稅和費形成價值減損甚至資不抵債的風(fēng)險。損耗風(fēng)險。由于房地產(chǎn)抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會造成抵押物的一般損耗；不當使用或空 置，質(zhì)量隱患，管理維護不妥，甚至火災(zāi)等意外都會造成其價值嚴重減損甚至 消失。2. 系統(tǒng)風(fēng)險市場供求風(fēng)險。市場供

24、求風(fēng)險是指抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場供 求關(guān)系的變化所帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也 在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)抵押物價格的波動，具體表現(xiàn) 為租金收入和房地產(chǎn)價值的變化，當市場結(jié)構(gòu)性過剩、購買力降低達到一定程 度時，這種風(fēng)險極大影響抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)。政策、政治風(fēng)險。政府有關(guān)房地產(chǎn)的稅收、住房、價格、金融、環(huán)境保 護等政策都會對房地產(chǎn)收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給抵押權(quán)人帶來風(fēng) 險。政治風(fēng)險（戰(zhàn)爭、政變、經(jīng)濟制裁、罷工、騷亂等）一旦發(fā)生，不僅會直 接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風(fēng)險，這也是對房地產(chǎn)危害最大 的一種風(fēng)險。信用、道德、經(jīng)營、管

25、理等風(fēng)險。抵押人（貸款人）信用、道德影響著 還貸計劃，其企業(yè)的經(jīng)營、管理決定著還貸能力的實現(xiàn)?；蛉粨p失風(fēng)險?；蛉粨p失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi) 害引起的抵押房地產(chǎn)的損失。一旦發(fā)生這些災(zāi)害，房屋不能再出租（或自營） 使用，即使建筑物進行了投保，但是其經(jīng)營（或出租）被迫停止，房屋內(nèi)的動 產(chǎn)隨不動產(chǎn)損毀而損毀，因資金缺乏而無法對不動產(chǎn)重建，其損失和創(chuàng)傷是無 法彌補的。房地產(chǎn)變現(xiàn)能分析變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容主要包括4個方面：抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性；假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格 與評估的市場價值的差異程度；變現(xiàn)的時間長短；變現(xiàn)的費用、稅金的種 類、數(shù)額和

26、清償順序。變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下， 將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1. 影響估價對象變現(xiàn)能力的因素分析估價對象的通用性。所謂通用性，通俗地說就是是否常見、是否普遍使 用。委估對象為住宅鋪，市場需求較大，通用性較強，易于變現(xiàn)。估價對象的獨立使用性。委估對象為住宅，獨立使用性較強。估價對象可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。委估對象為獨幢住宅，可以整體轉(zhuǎn)讓，不適宜分割轉(zhuǎn)讓估價對象的價值量。委估對象價值量較小，變現(xiàn)能力較強。估價對象的開發(fā)程度。委估對象所在區(qū)域開發(fā)程度達到五通，為XX老城區(qū)，成熟社區(qū)配套較好，易于變現(xiàn)。估

27、價對象的區(qū)位。估價對象的區(qū)位條件較好，變現(xiàn)能力較好。該類房地產(chǎn)的市場狀況。委估對象為住宅，面積為262.97平方米，土地面積：64.24卅，該類房屋在 XX市需求較大，市場狀況較好，易于變現(xiàn)。2. 假定在估價時點拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內(nèi)強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場 價格要低， 預(yù)計在 60%-70%之間， 與評估的市場價值的差異程度大約在30%-40%。3. 處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償 順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時， 變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)

28、成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè) 稅及部分手續(xù)費。抵押權(quán)人應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進 行再評估。處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：1. 支付處置抵押房地產(chǎn)的費用；2. 扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；3. 償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付的違約金；4. 賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；5. 剩余金額返還抵押人。抵押人在該房地產(chǎn)他項權(quán)登記后，對于該房屋的租賃權(quán)及轉(zhuǎn)讓權(quán)等應(yīng)受 到抵押權(quán)人的監(jiān)督。十一、估價結(jié)果 估價人員通過對估價對象的充分調(diào)查，根據(jù)估價目的和估價原則，按估價 程序，采用適宜的評估方法，在認真分析現(xiàn)有各種資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)周密、細致的測算，并結(jié)合 XX

29、X市房地產(chǎn)市場行情，確定委估房地產(chǎn)于價值時點二0 五年九月二十七日的市場價值如下：房地產(chǎn)評估總價：Y 40.29萬元，大寫：人民幣肆拾萬貳仟玖佰元整。（詳細結(jié)果見下表）評估結(jié)果表XXXXX）號前座建筑面積/ 土地使用面積（卅）單價（元/ m）總價（萬元）房地產(chǎn)價值262.97153240.29其中房屋價值262.9769918.38土地價值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地產(chǎn)估價師知悉的估價時點二O五年七月六日委估房地產(chǎn)法定優(yōu) 先受償款后（截至估價時點，據(jù)委托方提供的相關(guān)資料復(fù)印件記載，估價對象于 估價時點未設(shè)定他項權(quán)利，優(yōu)先受償款為0。）房地產(chǎn)的抵押價值為Y 40.29萬元，

30、大寫：人民幣肆拾萬貳仟玖佰元整。十二、估價作業(yè)日期二0一五年七月六日至二O五年十月十四日。十三、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告有效期為壹年，即從2015年10月14日至2016年10月13日如由于國家政策、經(jīng)濟環(huán)境及房地產(chǎn)物理狀況發(fā)生變化，且這些變動會對估價 結(jié)果產(chǎn)生重大影響，須委托本評估公司重新估價。十三、估價人員房地產(chǎn)估價師資格證書號簽名XXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房地產(chǎn)評估有限公司二。一五年十月十四日附件XXXXX區(qū)字第一、委托估價函二、房屋所有權(quán)證證號為15099XXXXXX號；三、國有土地使用證證號為四、委托方身份證；五、估價對象位置示意

31、圖；六、委估對象照片資料；七、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；八、估價機構(gòu)的資質(zhì)證書； 估價人員資質(zhì)證書。（以上附件均為復(fù)印件）XXXXXX 區(qū)字第 15099XX 號、XXX用( 2015)第 10XXX號;房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、估價對象實物狀況描述與分析1. 土地狀況土地坐落： XXXXX）號前座地籍圖號： XXXXXX宗地號： 45XXXXXXXXX土地面積：64.24 m2土地形狀：規(guī)則規(guī)劃限制條件：無土地用途：住宅土地使用權(quán)類型：出讓土地剩余使用年限： 63.51 年（估價基準日起至終止日期 2078 年 12 月 24 日）（ 10）土地四至：東至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住 宅

32、用地。2. 房屋實體狀況估價對象位于 XXXXXXXX號前座，所在建筑物約于 1998年建成，維護保 養(yǎng)情況一般，朝向為南北，建筑面積為 262.97 平方米，戶型結(jié)構(gòu)為 4層大開間 一廚一衛(wèi)。委估建筑物為獨幢的四層磚混結(jié)構(gòu)自住用房，整幢樓房配備一趟步梯， 經(jīng)濟耐用年限為 50 年，工程質(zhì)量合格。估價人員按照建筑物現(xiàn)狀判斷綜合成新 率為 7 成。委估房屋建筑物裝飾裝修具體情況如下： 委估對象外墻為清水磚墻，室內(nèi)墻面、天花刷石灰漆，步梯為水泥梯級， 水泥磚砌扶手，天臺地面為水泥地面，廚房、衛(wèi)生間地面鋪防潮磚，墻壁貼1.5米高的瓷磚，估價人員按照委估建筑物現(xiàn)狀判斷為普通裝修，裝修較陳舊。設(shè)備設(shè)施

33、室內(nèi)供水線路、供電線路、排水線路、閉路線路等均為明線鋪設(shè)，室外供水線路、供電線路、排水線路、閉路線路等均為明線鋪設(shè)，消防設(shè)施不齊全3. 委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)在估價時的法定用途為：住宅，現(xiàn)實際用途為住宅，為委托方 自住用房，處于正常使用狀態(tài)。二、估價對象區(qū)位狀況描述與分析 區(qū) 域 概 況 ： 估 價 對 象 位 于 XXXXX 號 前 座 ， XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX有電影院、影劇院、舞廳、卡拉OK廳、錄像室等文化娛樂場所等。商業(yè)繁華度：估價對象位于XXXX街，周圍主要是居民住宅用房，分布有餐飲店、便利店、美容美發(fā)店、金融營業(yè)網(wǎng)點等臨街小商鋪，車流量較少

34、，人 流量較少，綜合評價估價對象所在區(qū)域商服條件一般。生活設(shè)施便利度：委估對象位于龍圩鎮(zhèn)高沖街，周邊分布有新塘沖市場、 新時代電器商場、XX 百貨、聚龍廣場、中心小學(xué)、圖書館、中小型診所、士多店、煙酒行、各銀行網(wǎng)點等，基礎(chǔ)配套設(shè)施較齊全，生活配套設(shè)施較齊全。交通狀況：區(qū)域內(nèi)主要道路為高沖街等，臨近河岸，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，道路通達度一般，交通便利度一般。環(huán)境狀況：所在區(qū)域自然環(huán)境及綠化環(huán)境一般，周邊分布有住宅小區(qū)、中小學(xué)校等，人文環(huán)境一般，綜合評價環(huán)境狀況一般。三、估價對象權(quán)益狀況描述與分析委估房地產(chǎn)座落于 XX街170號前座，房屋所有權(quán)人為 XXX XX共同共有，房 屋所有權(quán)證證號為 XXX區(qū)字

35、第150XXXX號、XXX證龍圩區(qū)字第15099XX號，設(shè)計 用途為住宅，建筑面積為 262.97 平方米。委估對象土地所有權(quán)屬國家，土地使用權(quán)人為xxx XX,國有土地使用證證號為XX用（2015）第100XX號，土地使用權(quán)面積為 64.24平方米，土地用途為 住宅用地，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2078年12月 24日。根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證 、國有土地使用證 ，估價對象至估價 基準日止未 發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利受限的情況。四、市場背景狀況描述與分析1城市資源狀況 理位置XX市位于XXX東部，地理座標介于東經(jīng) XXX北緯XXX之間,地理位置獨特， 土地總面積 12588 平方公里，總?cè)丝?/p>

36、 293.69 萬人，其中市區(qū)面積 1097.2 平方 公里，市區(qū)人口約 45 萬人。地形特點為四周高，中間低而多河流，城區(qū)平均海 拔 24 米，丘陵地占總面積的 80 以上，集廣西 784 條河流水量，河流水面積占 總面積的 9.28 ，水資源豐富，兼有航運、灌溉、發(fā)電之利，河網(wǎng)密布，西江 可通航千噸級船舶。土地XX 市是廣西區(qū)內(nèi)第一個實行土地使用制度改革的城市。 自 1990 年以來， 該 市依法對市轄區(qū)范圍內(nèi)的土地資源和土地資產(chǎn)實行的“五統(tǒng)一”管理制度（統(tǒng) 一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理），實行有償使用，為規(guī)范當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，促成市場平穩(wěn)有序地發(fā)展提供了有力的保障，同時也

37、為全區(qū)的土地使用制度改革積累了較為豐富的經(jīng)驗。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施條 件的不斷完善，市中心的西移，帶動市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)上規(guī)模，土地出讓、轉(zhuǎn)讓 呈上升趨勢。近年來，加強對土地的集中統(tǒng)一管理，實施土地用途管制制度， 并建立了土地收購貯備制度。對經(jīng)營性用地，實行招標拍賣掛牌方式出讓。 市人口與行政區(qū)劃XXX市現(xiàn)轄 XX區(qū)、XX區(qū)、區(qū)、XX縣和XXX縣，代管 XXX市，面積 12588平方 千米，人口 306.8 萬，其中市區(qū)面積 1097平方公里，人口 48萬。2. 房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況2015年1-2月，XX市實現(xiàn)房地產(chǎn)投資 7億元，同比增長 43.2%。全市房地 產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：一

38、、 90 平方米以下剛需小戶型受熱捧。在住宅類中，針 對剛需小戶需求設(shè)計的 90平方米以下住房市場銷售形勢良好， 1-2 月 90平方米 以下住房銷售面積 2.2 萬平方米，同比增長 113.3%，占全市商品房住宅銷售面 積的 25%。二、到位資金比較充足。1-2 月實際到位資金 19.2 億元，比上年同期增長 5%。到位資金雖然仍以自籌資金和其他資金來源為主，但國內(nèi)貸款增長 最快，增長高達 56.9%。自籌資金下降 11.8%，其他資金來源增長 5.6%。從到位 資金結(jié)構(gòu)來看，國內(nèi)貸款比重上升，較去年同期上升8.2 個百分點，而自籌資金有所下降和其他資金來源比重基本持平。三、商品房銷售面積下

39、降幅度大。1-2 月，全市商品房銷售面積為 8.8 萬平方米，比去年同期下降了 55.4%。四、 商品房待售面積增加，消化庫存壓力增大。1-2 月，全市商品房待售面積 104.8萬平方米，同比增長 5.7%。其中：待售 1-3 年（含 1 年）的為 36.3 萬平方米， 增長 21.9%，待售 3年以上（含 3年）為 0.9 萬平方米，下降 61%，開發(fā)企業(yè)仍面臨較大的消化庫存壓力。3. 城市規(guī)劃與發(fā)展目標圍繞建設(shè) XXX 城鎮(zhèn)群核心城市，優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，增強中心城市輻射帶動能 力，加快構(gòu)建產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)協(xié)同的新型城鎮(zhèn)體系。加快中心城市建設(shè)。按照 “一江兩岸三組團”的城市發(fā)展思路，統(tǒng)籌推進城市新

40、區(qū)開發(fā)建設(shè)和舊城改造 工作，提高城市綜合承載能力和輻射帶動功能。加大紅嶺新區(qū)及其拓展區(qū)開發(fā) 建設(shè)力度，突出抓好路網(wǎng)工程、西江三橋、中央商務(wù)區(qū)、體育場等項目建設(shè)； 大力推進蒼海新區(qū)核心區(qū)建設(shè)，重點抓好半島核心區(qū)、環(huán)城水系、環(huán)湖道路、 園博園、南廣高鐵站前廣場等項目建設(shè)；加快南岸片區(qū)開發(fā)，抓好西江四橋及 道路、供水、排水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動沿江景觀大道規(guī)劃研究。繼續(xù) 加大舊城改造力度，加快平民沖、冰泉沖和石鼓沖的開發(fā)建設(shè)；把棚戶區(qū)改造 納入保障性安居工程，全力推進實施。啟動長洲島整體開發(fā)規(guī)劃研究工作。統(tǒng) 籌抓好縣城和小城鎮(zhèn)建設(shè)。把發(fā)展中小城市、小城鎮(zhèn)作為優(yōu)化城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)的主攻 方向，實施大縣城戰(zhàn)

41、略，有重點地發(fā)展小城鎮(zhèn)，加快構(gòu)建中心城市、縣城和小 城鎮(zhèn)合理分工、功能互補、協(xié)同發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。擴大縣城建成區(qū)面積， 壯大 經(jīng)濟實力，完善城市功能，積極吸納人口，著力將梧州、藤縣培育為中等城市， 加快新蒼梧縣城規(guī)劃建設(shè)工作。加快培育經(jīng)濟強鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)，推進歷史文化 名鎮(zhèn)、名村建設(shè)，突出抓好六堡、太平、歸義等鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)。完善農(nóng)村水、 電、通信網(wǎng)絡(luò)等配套設(shè)施，深入推進城鄉(xiāng)風(fēng)貌改造工程，推動市政設(shè)施向農(nóng)村 延伸、公共服務(wù)向農(nóng)村覆蓋、城市文明向農(nóng)村輻射。堅持自愿、分類、有序原 則，加快推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。加強城市規(guī)劃管理。遵循“規(guī)劃應(yīng)適當超 前，建設(shè)可分步實施”的理念，加快修訂完善城市總體規(guī)劃，

42、提高規(guī)劃水平， 強化規(guī)劃的剛性約束。實施中心城區(qū)交通暢通工程，推進主次干道建設(shè)和重要 節(jié)點改造，提升城區(qū)路網(wǎng)通達能力和通暢水平。加快公共停車設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)新 停車設(shè)施管理體制，切實解決城市停車難、停車亂的問題。深入開展占道經(jīng)營、 泥頭車不規(guī)范裝運等專項整治行動，加大“打非治違”工作力度，堅決遏制亂 搭亂建和違規(guī)搶建等行為。創(chuàng)新城市管理機制，進一步理順市區(qū)兩級市政設(shè)施 管理體制，提升城市管理工作水平和市民滿意度。 。4. 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 梧州市洛湛鐵路建成通車，南廣高鐵路建成通車，岑溪至羅定鐵路、梧州 港赤水圩作業(yè)區(qū)進港鐵路開工建設(shè)，結(jié)束了我市 地無寸鐵 的歷史。梧州至南寧、貴港、梧州至廣州、梧

43、州至桂林、岑溪至筋竹高速公路建成通車，梧州至、 岑溪至水汶、梧州環(huán)城高速公路開工建設(shè)，形成梧州到主要出行目的地的 三小 時經(jīng)濟圈。西江億噸黃金水道建設(shè)加快推進，梧州至貴港U級航道整治工程完 工，長洲水利樞紐建成投產(chǎn)、三線四線船閘開工建設(shè)，李家莊碼頭一二期擴建 工程、梧州港赤水圩作業(yè)區(qū)一期工程相繼竣工，2010 年全市港口貨物吞吐量達到 1600 萬噸，集裝箱吞吐量達 20 萬標準箱。梧州機場恢復(fù)通航。區(qū)域性綜合 交通運輸樞紐地位基本確立。梧州市加大舊城改造力度，先后投入 5.73 億元實施平民沖、冰泉沖地質(zhì)災(zāi) 害綜合整治和城市棚戶區(qū)改造，幫助 4420 多戶居民搬離地質(zhì)災(zāi)害高危地區(qū)。加 快中心

44、城區(qū)建設(shè)，基本建成紅嶺新區(qū)路網(wǎng)，啟動南岸片區(qū)開發(fā)，城市空間進一 步拓展。積極實施城鄉(xiāng)風(fēng)貌改造、城鄉(xiāng)清潔和 穿衣戴帽 工程，加強市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，城市承載力和管理水平進一步增強，城市風(fēng)貌特色 鮮明，城市環(huán)境生態(tài)宜居，西江黃金水道中心城市建設(shè)快速推進?？h域中心城 鎮(zhèn)和重點鎮(zhèn)建設(shè)加快，城鎮(zhèn)化率由 2005 年的 32.1%提高到 46%，高于全區(qū)平均 水平。同時，加快紅嶺新區(qū)建設(shè)，路網(wǎng)工程 22 條開工、 13 條貫通，玫瑰湖整治一 期工程竣工；加快南岸開發(fā)，西江三橋、蒼海等項目順利推進，西江四橋、南 廣鐵路梧州站站前廣場開工建設(shè)，新增城區(qū)面積6 平方公里。深入開展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治，岑

45、溪市“一河兩岸”建設(shè)加快，藤縣藤州大道拓寬工程完工，蒙 山縣桂北民居建筑風(fēng)格初步形成。步加強與肇慶的對接，推動雙方務(wù)實合作取 得新進展。另外粵桂合作特別試驗區(qū)“兩區(qū)一城”今年重點項目計劃共安排項 目 75 項，總投資 782.33 億元，年度計劃投資 39.31 億元。5. 社會經(jīng)濟發(fā)展概況經(jīng)過建國 50 多年尤其是改革開放 20 多年來的發(fā)展，梧州工業(yè)農(nóng)業(yè)獲得較 好發(fā)展，主要經(jīng)濟指標規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值和工業(yè)增加值總量分別在自治區(qū)排 名第四；增幅排名分別在自治區(qū)的第四位和第三位。梧州培育并初步形成以輕 工業(yè)、林業(yè)、食品、醫(yī)藥、機械船舶、六堡茶、工業(yè)園區(qū)等為主的一批優(yōu)勢產(chǎn) 業(yè)，具備與國內(nèi)外企業(yè)開

46、展產(chǎn)業(yè)合作的良好基礎(chǔ)。2014 年，梧州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 991.7 億元，按可比價格計算，比上年 增長 13.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值115.3 億元，增長 4.8%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 654.8 億元，增長 16.8% ；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 221.6 億元，增長7.9%。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 11.6 ： 66： 22.4五、最高最佳利用分析最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價 值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理 的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。最佳使用具體包括最佳用途（或最佳用途組合） 、

47、最佳規(guī)模和最佳集約度。 尋找估價對象最高最佳使用的方法， 是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式， 然后從下列 4 個方面依序篩選：（ 1 ）法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法 律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。（ 2 ）技術(shù)上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技 術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果 是技術(shù)上達不到的，應(yīng)被淘汰。（ 3 ）經(jīng)濟上的可行性。對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式， 還要進行經(jīng)濟可行性檢驗。經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方 式，首先預(yù)測它未來的收入和支出流量，然后將未來

48、的收入和支出流量用現(xiàn)值 表示，再將這兩者進行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng) 濟可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟可行性評價指標有財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi) 部收益率、投資回收期等。（ 4 ）價值是否達到最大化。在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能夠使 估價對象的價值達到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。委估房地產(chǎn)坐落于龍圩鎮(zhèn)高沖街 170 號前座，周圍以住宅為主，配套設(shè)施齊 全，委估對象法定用途為住宅，這和目前的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用 原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持住宅用途為最高最佳使用。六、估價方法適用性分析根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范 ，通行的估價方法有比較法、收益法、成

49、本法、假 設(shè)開發(fā)法，基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)評估的技術(shù) 規(guī)程， 根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等， 在遵循估價原則的前提下，采用科學(xué)、合理的方法進行評估測算，上述方法的 適用范圍如下：1. 比較法 指將估價對象與在價值時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較， 對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素 等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。比較法的理論依據(jù) 是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達的情 況下，它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，最常用的估價方法2. 收益法 指預(yù)計估價對象

50、未來各期的正常凈收益， 選用適當?shù)馁Y本化率 將其折算到價值時點上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值 的方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。3. 成本法 指求取估價對象在價值時點的重置價格或重建價格， 扣除折舊， 以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā) 達，難以運用比較法的房地產(chǎn)估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑 也比較適用。4假設(shè)開發(fā)法指對于一個未完成的房地 產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程 等 ） ，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值， 然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入， 即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。5基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地

51、價和基準地價修訂系數(shù)表等評估 成果，就待估宗地區(qū)域條件和個別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，對基 準地價進行修正，進而求取待估房產(chǎn)在價值時點價格的一種方法。（ 1 ）適用的估價方法：本次估價對象為住宅用房，所屬區(qū)域同用途的房地 產(chǎn)交易較為活躍，所以適宜采用比較法評估；委估對象收益性強，周邊與估價 對象用途、功能和規(guī)模上類似的出租案例較多，客觀租金收益及相關(guān)費用較容 易搜集，故適用收益法評估；（ 2 ）不適用的估價方法：成本法特別適合既無收益又很少發(fā)生交易的房地 產(chǎn)，委估房地產(chǎn)具有較強收益，市場交易較為活躍，不適宜采用成本法評估其 價值；委估對象為住宅商品房，不具有改造潛力，因此也不適宜用假設(shè)

52、開發(fā)法 進行評估。（ 3 ）估價技術(shù)路線：估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種 資料進行了認真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和 梧州市房地產(chǎn)市場實際情況，決定采用比較法和收益法分別測算委估房地產(chǎn)的 價值。綜合兩種方法測算出結(jié)果，最終確定估價對象的房地產(chǎn)價值。比較法進行測算的基本公式：案例修正后單價=可比案例成交（放盤）單價X交易情況修正X區(qū)位因素修正X個別因素修正估價對象評估單價 =（案例1修正后單價+案例2修正后單價+案例3修正后單價）* 3收益法進行測算的基本公式：V=a/（r-g）X 1-（1+g）/（1+r）An其中：V-市場價值a-年純收益r-資本化率

53、g-純收益每年遞增比率n-獲取純收益的持續(xù)年限七、估價測算過程比較法1.我們選取與委估對象條件相似，基本處于同一供求圈內(nèi)、可比性強的三 宗交易案例作為委估房地產(chǎn)的比較實例。表1比較實例情況表序 號項目委估房地產(chǎn)案例1案例2案例31位置及項目名稱XX前座XX路XXXXXX2交易價格（元/m2）待估1501159016963建筑面積（m2）262.973652902604交易時點2015.072015.032014.102014.095交易情況正常正常正常正常6結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混7商服繁華度位于XX 舊城區(qū)， 距商業(yè)中心約500米位于XX 舊城區(qū)， 距商業(yè)中心約500米位于XX 舊城區(qū)， 距商業(yè)

54、中心約100米位于XX 舊城區(qū)， 距商業(yè)中心約300米8交通條件臨近河岸，道路 通達性一般，綜 合評價交通一 般路網(wǎng)較發(fā)達，道 路通達性好，綜 合評價交通較便 捷路網(wǎng)較發(fā)達，道 路通達性好，綜 合評價交通較便 捷路網(wǎng)較發(fā)達，道 路通達性好，綜 合評價交通較便 捷9臨道路類型臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道臨區(qū)域次干道10生活服務(wù)設(shè)施周邊學(xué)校、醫(yī) 院、銀行、農(nóng)貿(mào) 市場、超市配套 齊全周邊學(xué)校、醫(yī)院、 銀行、農(nóng)貿(mào)市場、 超市配套齊全周邊學(xué)校、醫(yī)院、 銀行、農(nóng)貿(mào)市場、 超市配套齊全周邊學(xué)校、醫(yī)院、 銀行、農(nóng)貿(mào)市場、 超市配套齊全11文體設(shè)施條件較完備較完備較完備較完備12商業(yè)配套設(shè)施較完備較完備較完備較完備13周圍人文環(huán)境較完備較完備較完備較完備14總