房屋評估報告模板

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 房屋評估報告模板 當(dāng)你想知道一棟房屋的價格時，你會怎么評估呢?以下是關(guān)于房屋評估報告模板，希望對您有所幫助! 房屋評估報告模板 項目名稱：首都機場*地上物拆遷補償價值評估 受托估價單位：北京*房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 委托估價單位：*公司 估 價 日 期：xxxx年*月*日至xxxx年*月*日 估價報告編號：* 目 錄 第一部分 致委托方函. 3 第二部分 估價師聲明. 4 第三部分 估價假設(shè)和限制條件. 5 第四部分 估價結(jié)果報告. 6 第五部分 附件. 15 第一部分 致委托方函 *公司： 受貴單位的委托，我公司對首都機場*項目所涉及的位于*的地上物拆遷補償價值進(jìn)

2、行了評估。 估價結(jié)果如下： 一、估價對象 根據(jù)拆遷許可證(*號)及委托方的要求，本次估價對象為首都機場*項目所涉及的位于*的地上物，包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。 二、估價目的 因修建首都機場*的需要，委托方擬對拆遷許可范圍內(nèi)的*地上物實施拆遷，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法及相關(guān)法律規(guī)定，需對地上物所有權(quán)人進(jìn)行貨幣補償。 因此，本次評估目的：確定地上物價值，為拆遷補償提供參考。 三、估價時點 為拆遷許可證簽發(fā)之日，即xxxx年*月*日 四、估價結(jié)果 于估價時點xxxx年*月*日的拆遷補償總價為：人民幣*元 其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣*元 村集體所有的房屋及其附

3、屬物總價為：人民幣*元 以上分別見*宅基地房屋拆遷補償匯總表、*集體地上物拆遷補償匯總表。 北京*房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 xxxx年*月*日 第二部分 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。 2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范以及國家和北京市房屋拆遷補償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、我們已對本估價報告中的估價對

4、象進(jìn)行了實地查勘。 6、本報告得到幾位工程技術(shù)人員及果樹專家的支持和幫助。 7、本報告由北京*房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司解釋。 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名(蓋章)： (略) 第三部分 估價假設(shè)和限制條件 1、本次估價以首都機場*項目已完成征地手續(xù)為估價前提。 2、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價前提。 3、本報告結(jié)果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。 3、本報告結(jié)果不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費、停產(chǎn)停業(yè)損失補助費等各項補助費用。 4、本報告是為拆遷補償服務(wù)的，估價結(jié)果僅作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)，

5、不得用于其他用途。 5、未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內(nèi)容。 6、本報告有效期自拆遷許可證簽發(fā)之日起1年。 第四部分 估價結(jié)果報告 一、委托方 (略) 二、受托方 估價機構(gòu)：北京*房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 機構(gòu)地址： 資質(zhì)級別： 資質(zhì)證號： 法人代表： 聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 三、估價對象 根據(jù)拆遷許可證(*號)及委托方的要求，本次估價對象為首都機場*項目所涉及的位于*的地上物，包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。 村民個人所有的地上物包括宅基地上的正式房屋及棚子、水池、暖氣、上下水管、化糞池、滲井、燈、電表、門樓、院墻、太陽能、樹木等附屬物。 村集體所有的

6、地上物包括村委會辦公及配套用房及村集體的給水渠、排水溝、水塔、道路、橋涵、電線桿、變壓器、魚塘、苗木等附屬物。 四、估價目的 因修建首都機場*的需要，委托方擬對拆遷許可范圍內(nèi)的*地上物實施拆遷，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法及相關(guān)法律規(guī)定，需對地上物所有權(quán)人進(jìn)行貨幣補償。 因此，本次評估目的：確定地上物價值，為拆遷補償提供參考。 五、估價時點 為拆遷許可證簽發(fā)之日，即xxxx年*月*日 六、價值定義 本次評估擬確定地上物補償價值，包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物補償價值。 根據(jù)北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則及北京市有關(guān)規(guī)定，宅基地房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋及其附屬物重置成

7、新價構(gòu)成;村集體所有房屋拆遷補償價由被拆遷房屋及其附屬物重置成新價構(gòu)成。 本次拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費、停產(chǎn)停業(yè)損失補助費等各項補助費用。 七、估價依據(jù) (一)有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程 1、中華人民共和國土地管理法(主席令第8號); 2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(主席令第29號); 3、中華人民共和國物權(quán)法(主席令第62號); 4、房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999); 5、北京市集體土地房屋拆遷管理辦法(北京市人民政府令第124號); 6、北京市國土房管局關(guān)于印發(fā)北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的通知(京國土房管征606號); 7、北京市國土房管局關(guān)

8、于印發(fā)北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見的通知(京國土房管征666號); 8、北京市國土房管局、北京市物價局關(guān)于發(fā)布的通知(京國土房管拆808號); 9、北京市建筑工程預(yù)算定額(xxxx年); 10、北京工程造價信息(北京市建設(shè)工程造價管理處主辦xxxx)。 (二)委托方提供的資料(略) (三)受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘查、調(diào)查獲得的資料。(略) 八、估價原則 本次評估主要遵循以下原則: 1、合法原則 遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。 所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。 2、最高最佳使用原則 所謂最高最佳使用，是估

9、價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。 由于本次估價的目的是為拆遷補償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。 3、估價時點原則 估價時點，又稱評估基準(zhǔn)日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。 要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。 4、公平原則 房地產(chǎn)估價必須站在公正、保護雙方權(quán)益的立場上，估價的目標(biāo)在于求得一個客觀合理的價格。 5、替代原則 在評估房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價對象

10、的價格。 實際上是找一些與估價對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進(jìn)行評估，然后對其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r對象的房地產(chǎn)價格。 要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，估價結(jié)果準(zhǔn)確。 九、估價方法 根據(jù)估價目的，本次采用成本法進(jìn)行評估。 1、宅基地房屋拆遷補償價計算公式: 宅基地房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價 (1)宅基地區(qū)位補償價確定 宅基地區(qū)位補償價=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房

11、屋重置成新均價)戶均安置面積戶均宅基地面積 宅基地區(qū)位補償價一般由拆遷人委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定; 也可以由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況確定。 (2)宅基地面積確定 北京市集體土地房屋拆遷管理辦法第十八條規(guī)定了認(rèn)定宅基地面積及補償原則:認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過合法批準(zhǔn)，且不超過控制標(biāo)準(zhǔn)。 未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。 經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補償;但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補償。 北京市

12、人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定第六條規(guī)定了宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn):近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝(折合167平方米)。 其他地區(qū)最高不得超過0.3畝(折合200平方米)。 1982年以前劃定的宅基地，多余前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，每戶最高不得超過0.4畝(折合267平方米)。 (3)房屋及其附屬物重置成新價確定 根據(jù)北京市國土房管局關(guān)于印發(fā)北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的通知及北京市國土房管局、 北京市物價局關(guān)于發(fā)布的通知規(guī)定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價采用成本法測算。 計算公式為: 磚木結(jié)構(gòu)房屋 房屋及其附屬物重置成新價= 標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)成新折余率+裝修分?jǐn)?shù)成新折余率+

13、設(shè)備分?jǐn)?shù)成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)成新折余率分值+附屬物據(jù)實估價 磚混結(jié)構(gòu)房屋 房屋及其附屬物重置成新價= 標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)(成新折余率+使用年限折余率)2+裝修分?jǐn)?shù)成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)成新折余率分值+附屬物據(jù)實估價 2、村集體所有房屋拆遷補償價計算公式: 村集體所有房屋拆遷補償價=重置全價成新率 (1)對已包含在北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的房屋及其附屬物，可按該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)評估。 (2)對尚未列入北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的附屬物，如設(shè)備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據(jù)實評估。 首先編制工程造價。 按照北京市xxxx年預(yù)算定額及計算規(guī)則

14、、費用標(biāo)準(zhǔn)和xxxx年*月市場價格水平編制附屬物工程造價，設(shè)備購置費=設(shè)備原價+設(shè)備運雜費，建安工程費=直接費+間接費+利潤+稅金。 然后計算重置全價。 對于價值量較小、建設(shè)周期較短的附屬物工程可以直接得出重置全價;對于價值量較大、建設(shè)周期較長的附屬物工程還應(yīng)在工程造價的基礎(chǔ)上，加上前期工程費、資金成本等費用后得出重置全價。 根據(jù)附屬物工程建成時間及使用維護狀況算出綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價。 十、估價結(jié)果 于估價時點xxxx年*月*日的拆遷補償總價為:人民幣*元 其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為:人民幣*元 村集體所有的房屋及其附屬物總價為:人民幣*元 以上分別見*宅基地房

15、屋拆遷補償匯總表、*集體地上物拆遷補償匯總表。 十一、估價人員 (略) 十二、估價作業(yè)日期 開始于xxxx年*月*日，完成于xxxx年*月*日。 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 本報告有效期自拆遷許可證簽發(fā)之日起1年。 房屋評估報告模板 一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位): 二、估價目的:拆遷補償價格評估 三、估價日期:二00二年四月八日到二00二年四月十五日 四、估價時間:二00二年四月十五日(趨于拆遷日) 五、估價依據(jù) 1.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范; 3.評估委托書: 4估價評估人員勘察了解的情況; 5.房屋所有權(quán)證(新北全字號); 6.國務(wù)院城市房屋拆遷管

16、理條例、新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)。 六、估價原則:本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。 七、估價方法:根據(jù)估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價值。 另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導(dǎo)價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價中予以考慮完全。 本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范的精神進(jìn)行評估。 八、估價結(jié)果 本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依

17、據(jù)，根據(jù)估價的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算， 并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為: 人民幣小寫:元 大寫:貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元 八、評估價格有效期 本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。 隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。 十、評估價格應(yīng)用范圍 該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。 十一、估價的假設(shè)和限制條件 1.估價假設(shè)條件 我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象進(jìn)行補償?shù)膮⒖純r格

18、，假設(shè): (1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主; (2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓; (3)有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價; (4)不考慮特殊買家的額外出價。 2.限制條件 (1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。 (2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結(jié)果專供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價格的房地產(chǎn)估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價格。 (3)未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋

19、權(quán)歸評估單位所有。 十二、特別聲明 1.本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 3.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范和國務(wù)院城市房屋拆遷條例進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 4.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任。 但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。 除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋

20、、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。 5.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 估價分析說明部分 一、估價物概況 本報告評估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路XX號的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于XXX，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字XXXXX號)， 評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。 2.位置座落及環(huán)境狀況 評估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(XX號與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。 評估房地產(chǎn)屬于正在出租的

21、營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。 3.建筑物基本狀況描述 評估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。 建筑時間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布， 頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。 二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于出租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開， 予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時

22、)經(jīng)評估人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解， 評估房產(chǎn)北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護情況較好， 根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)之規(guī)定，房屋成新率為九成新。 二、估價程序 1.專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。 2.核定與估價對象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。 3.對評估標(biāo)的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行勘察。 4.評估測算，撰寫提交評估報告。 三、評估方法的選擇 因目前市場上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場比較法進(jìn)行評估較好。 又因為該營業(yè)房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評估，最后將上

23、述兩種方法的估價結(jié)果加以權(quán)重并計算，便得出拆遷標(biāo)的物的價格。 房屋評估報告模板 一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位): 二、估價目的:拆遷補償價格評估 三、估價日期:二00二年四月八日到二00二年四月十五日 四、估價時間:二00二年四月十五日(趨于拆遷日) 五、估價依據(jù) 1.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范; 3.評估委托書: 4估價評估人員勘察了解的情況; 5.房屋所有權(quán)證(新北全字號); 6.國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例、新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)。 六、估價原則:本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最

24、佳使用原則、替代原則。 七、估價方法:根據(jù)估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價值。 另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導(dǎo)價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價中予以考慮完全。 本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范的精神進(jìn)行評估。 八、估價結(jié)果 本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷

25、補償價格為: 人民幣小寫:元 大寫:貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元 九、評估價格有效期 本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。 隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。 十、評估價格應(yīng)用范圍 該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。 十一、估價的假設(shè)和限制條件 1.估價假設(shè)條件 我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象進(jìn)行補償?shù)膮⒖純r格，假設(shè): (1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主; (2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓; (3)有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)

26、行議價; (4)不考慮特殊買家的額外出價。 2.限制條件 (1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。 (2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結(jié)果專供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價格的房地產(chǎn)估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價格。 (3)未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權(quán)歸評估單位所有。 十二、特別聲明 1.本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

27、2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 3.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范和國務(wù)院城市房屋拆遷條例進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 4.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任。 但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。 除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。 5.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 估價分析說明部分 一、估價物概況 本報告評估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市

28、勝利路XX號的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于XXX，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字XXXXX號)， 評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。 2.位置座落及環(huán)境狀況 評估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(XX號與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。 評估房地產(chǎn)屬于正在出租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。 3.建筑物基本狀況描述 評估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。 建筑時間為

29、1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門， 一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。 二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于出租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開， 予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時)經(jīng)評估人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解， 評估房產(chǎn)北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護

30、情況較好， 根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)之規(guī)定，房屋成新率為九成新。 二、估價程序 1.專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。 2.核定與估價對象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。 3.對評估標(biāo)的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行勘察。 4.評估測算，撰寫提交評估報告。 三、評估方法的選擇 因目前市場上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場比較法進(jìn)行評估較好。 又因為該營業(yè)房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評估，最后將上述兩種方法的估價結(jié)果加以權(quán)重并計算，便得出拆遷標(biāo)的物的價格。 四、評估測算過程 (一)市場比較法 1.市場比較法公式:市場比較法是指在求取估價對象，房地產(chǎn)的

31、價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照， 從已經(jīng)發(fā)現(xiàn)交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得以估價對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法，其基本公式為: 待估房地產(chǎn)價格=交易實例價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正 2.選擇可比案例 經(jīng)篩選，確定以A、B、C、D四個交易為可比案例。 案例 項目位置及所處區(qū)域類別用途建筑結(jié)構(gòu)所在層次交易時間售價 (元/平方米) A平原路及勞動路交叉口營業(yè)磚混六層1-2/62000.43250 B勝利路與姜莊街交叉口營業(yè)磚混六層1/61999.83100 C人民路東段營業(yè)磚混六層1/62000.42900 D新

32、鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)大街營業(yè)磚混六層1/62000.82600 3. 估價計算 (1)交易情況修正 可比實例A、C、D的交易價格均屬產(chǎn)開發(fā)公司售價，價格較正常，可比實例B為非正常交易，應(yīng)作適當(dāng)修正，設(shè)估價對象的交易價格指數(shù)為100， 得出可比實例A、C、D的交易價格指數(shù)為100，B的交易價格指數(shù)為95。 (2)交易日期修正 實例A、C、D的交易日期均為xxxx年，實例B的交易日期為1999年，由于近一年來xxxx-xxxx年房地產(chǎn)營業(yè)房銷售市場基本無變化，無需進(jìn)行交易日期修正， 設(shè)估價對象交易日期修正指導(dǎo)為100，則A、C、D交易日期修正指數(shù)為100，由于實例B發(fā)生交易時間較早，其交易日期修正指數(shù)為

33、98。 (3)區(qū)域因素修正 因可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面有所差別，如:地段、交通通達(dá)程度、繁華程度、居民區(qū)，周圍環(huán)境等因素各不相同，應(yīng)將其修正。 經(jīng)比較分析，可比實例A位于勞動路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周圍環(huán)境較適合經(jīng)營，道路通達(dá)程度較好。 可比實例B位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優(yōu)，但交通通達(dá)程度不如評估對象，周圍環(huán)境和評估對象相似。 可比實例C位于人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達(dá)，可比實例D位于原新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)街，地段、繁華程度和交通通達(dá)程度不如評估對象， 所處居民區(qū)這一因素比估價對象較優(yōu)，設(shè)估價對象所在地段區(qū)域因素修

34、正指數(shù)為100，通過列下表分析，得出可比實例A為105、B為106、C為97、D為89.5。 區(qū)域因素修正表 區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價對象實例A實例B實例C實例D 地段0.10110 交通通達(dá)程度0.085 繁華程度0.085 居民區(qū)0.10115 周圍環(huán)境0.580 小計789.50 個別因素 因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能，質(zhì)量好壞等因素方面的差異所產(chǎn)生的價格差別，如臨街狀態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修，使用性質(zhì)、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價格。 經(jīng)比較分析，A、B、C、D都為未經(jīng)裝修的新建房屋，其結(jié)構(gòu)都比估價對象優(yōu)，使用性質(zhì)都是營業(yè)出租，面積及形狀都比估價對象好。 設(shè)估價對象的個別因素修正指數(shù)為10

35、0，通過列下表可得出A、B、C、D的個別修正因素指數(shù)分別為118、115、110、109。 個別因素修正系數(shù)表 個別因素權(quán)重估價對象實例A實例B實例C實例D 建筑結(jié)構(gòu)0.40140 裝飾裝修0.5 使用性質(zhì)0.00100 臨街狀態(tài)0.085 面積形狀0.10110 小計10109 比準(zhǔn)價格計算 根據(jù)市場比較法計算公式，比準(zhǔn)價格計算如下表: 項目交易價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準(zhǔn)價格 (元/平方) A/ B/95100/98100/ C/97100/ D/89.5100/ 由于以上四個比準(zhǔn)價格較接近，求其算術(shù)平均值即為對象價格: 2632+2732+3718+2655 估價對象單價=-=2682元/平方米 4估價對象價格=268278.9= 收益還原法 1.收益還原法(稱收益法)是一種運用恰當(dāng)?shù)倪€原利率，將未來的純收益折算為現(xiàn)值的估價方法，其基本公式為