大嶗改造項目定位報告(孫園園)

1、大嶗村改造項目地研報告2015.1.152| |項目本體分析項目本體分析| |項目板塊分析項目板塊分析| |項目整體定位項目整體定位| |項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位| |項目客戶定位項目客戶定位內(nèi)容提要內(nèi)容提要3【本體分析本體分析】城市遠(yuǎn)郊北九水風(fēng)景區(qū)中小規(guī)模項目有利因素：項目有利因素：地塊資源地塊資源：距離北九水風(fēng)景區(qū)1.5公里；區(qū)域輻射力區(qū)域輻射力：隨著輕軌開通以及城市向北發(fā)展的整體趨勢，該區(qū)域未來輻射力會逐漸提升，但目前區(qū)域影響力相對較??；區(qū)域資源區(qū)域資源：山體資源、生態(tài)文化旅游資源豐富；周邊配套周邊配套：輕軌站、小學(xué)一所；項目不利因素：項目不利因素：項目規(guī)模項目規(guī)模：從區(qū)域競爭來講，項目

2、規(guī)模較小，難以形成核心競爭力；配套資源配套資源：周邊生活、教育、醫(yī)療等級基本生活配套資源不足；櫻桃谷櫻桃谷城市遠(yuǎn)郊，遠(yuǎn)離主城區(qū)區(qū)域通達(dá)性區(qū)域通達(dá)性輕軌2017年開通，實現(xiàn)一小時經(jīng)濟圈；沿濱海大道30分鐘到達(dá)市區(qū)；區(qū)位屬性區(qū)位屬性：地塊屬性：地塊屬性：強勢資源強勢資源三面環(huán)山，山體資源豐富；背靠嶗山櫻桃谷，旅游度假資源豐富；地塊規(guī)模地塊規(guī)模建面31萬平米，屬于中小規(guī)模地塊評價地塊評價被國道分為南北兩塊，地塊凝聚力不強；南面地塊內(nèi)腹山丘，難以規(guī)劃施展；北面地塊緊鄰山體，形成自然坡度；4【板塊分析板塊分析】突破溫泉和世園板塊，實現(xiàn)區(qū)域間競爭優(yōu)勢嶗山核心板塊嶗山核心板塊嶗山商務(wù)板塊嶗山商務(wù)板塊世園板塊

3、世園板塊溫泉度假板塊溫泉度假板塊本項目本項目所處位置所處位置嶗山商務(wù)板塊嶗山商務(wù)板塊核心價值：核心價值：地段、山體、高爾夫 總價區(qū)間：總價區(qū)間：300-500萬產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：洋房、疊拼、聯(lián)排為主，舒適型別墅，第一居所舒適型別墅，第一居所典型項目：典型項目：魯商藍(lán)岸嶗山核心區(qū)板塊嶗山核心區(qū)板塊核心價值：核心價值：地段、城市配套、海資源 總價區(qū)間：總價區(qū)間：500-800萬產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：洋房、疊拼、聯(lián)排為主，豪宅型別墅，第一居所豪宅型別墅，第一居所典型項目：典型項目：世園板塊世園板塊核心價值：核心價值：世園會及自然環(huán)境 總價區(qū)間：總價區(qū)間：150-300萬產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：洋房、疊拼

4、、聯(lián)排為主，經(jīng)濟型別墅，第一居所經(jīng)濟型別墅，第一居所典型項目：典型項目：中海玫瑰庭院、龍湖錦璘原著、優(yōu)山美墅溫泉度假板塊溫泉度假板塊核心價值：核心價值：溫泉及旅游度假配套 總價區(qū)間：總價區(qū)間：800-2000萬產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：獨棟別墅、聯(lián)排別墅，旅游度假產(chǎn)品，第二居所旅游度假產(chǎn)品，第二居所典型項目：典型項目：領(lǐng)海香瀾郡、天泰圣羅尼克、港中旅本項目所處兩大豪宅板塊中間，其位置決定本項目的成功操作必須實現(xiàn)：區(qū)域競爭個體競爭區(qū)域競爭個體競爭5本案本案swotswot分析分析項目優(yōu)勢（項目優(yōu)勢（StrengthStrength）：稀缺山景資源櫻桃谷旅游資源千年銀杏文化資源距離市區(qū)距離適中項目劣勢（

5、項目劣勢（WeatWeat）：地塊被分割成兩塊，地塊凝聚力較差項目機遇（項目機遇（opportunityopportunity）：區(qū)域內(nèi)無同類型項目，未來競爭小輕軌開通帶動區(qū)域交通更加便利項目威脅（項目威脅（ThreatThreat）：區(qū)域輻射能力較弱，區(qū)域規(guī)劃兌現(xiàn)時間長【整體定位整體定位】6【整體定位整體定位】山景、旅游、文化資源充分放大山景、旅游、文化資源充分放大產(chǎn)品設(shè)計智能化、服務(wù)配套完善化產(chǎn)品設(shè)計智能化、服務(wù)配套完善化 利用山景資源山景資源提升項目的環(huán)境優(yōu)勢，成為項目首要因素首要因素； 將現(xiàn)有旅游資源旅游資源打造成項目的獨獨有特色和名片有特色和名片； 挖掘文化資源文化資源增加項目的文化

6、底文化底蘊和宣傳賣點蘊和宣傳賣點； 產(chǎn)品設(shè)計智能化，通過智能家居智能家居令客戶實現(xiàn)智能生活智能生活； 設(shè)置幼兒園、購物中心、娛樂休閑等基礎(chǔ)生活娛樂配套設(shè)施；基礎(chǔ)生活娛樂配套設(shè)施； 高端酒店式物業(yè)服務(wù)酒店式物業(yè)服務(wù)，提升客戶的尊貴感；7群山環(huán)繞，靜氣凝神百畝櫻園，盡享農(nóng)家樂趣千年古樹，濃厚底蘊潺潺溪流，繞家而過【形象定位形象定位】青島首席烏托邦式終極理想家園8現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格 、智能家居設(shè)計購物、休閑、教育、娛樂、物業(yè)配套【形象定位形象定位】青島首席烏托邦式終極理想家園9【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】兩大板塊典型項目對標(biāo)世園板塊（經(jīng)濟型第一居所）世園板塊（經(jīng)濟型第一居所）項目名稱中海玫瑰庭院龍湖錦璘原著優(yōu)

7、山美墅主力產(chǎn)品及面積m2小高：70-155洋房：170聯(lián)排：220洋房：90-140聯(lián)排：220雙拼：260洋房：160-240聯(lián)排：400均價元/m2小高：11000-12000洋房：13000聯(lián)排：18000洋房：9000聯(lián)排：14000雙拼：16000洋房：16000聯(lián)排：18000資源及配套依府世園會、白果山、鴻園湖、M2地鐵、社區(qū)內(nèi)部配置幼兒園地段交通、李滄商圈、4萬m2運動公園依府世園會、假日酒店、酒店式服務(wù)溫泉板塊（度假型第二居所）溫泉板塊（度假型第二居所）項目名稱海信溫泉王朝青建香根溫泉青建橄欖樹主力產(chǎn)品及面積m2獨棟：350-400雙拼：320聯(lián)排：260獨棟：360-520

8、獨棟：560聯(lián)排：320-580均價元/m2獨棟：30000雙拼：18000聯(lián)排：14000獨棟：13000-15000獨棟：18000聯(lián)排：11000配套服務(wù)溫泉、酒店式會所溫泉酒店配套酒店式物業(yè)服務(wù)純天然湖泊、百年銀杏品質(zhì)感世園板塊品質(zhì)感世園板塊性價比溫泉板塊性價比溫泉板塊獨有資源深度挖掘、提升配套服務(wù)產(chǎn)品類型科學(xué)搭配、控制產(chǎn)品總價10【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】以低總價、小戶型為主，創(chuàng)新產(chǎn)品提升形象11【客戶定位客戶定位】尋找第一居所、休閑度假、城市精英或城市攀登者香緹樹香緹樹香邑暖山香邑暖山小高層小高層+ +洋房洋房+100+100墅墅全景大平層全景大平層+200+200墅墅 聯(lián)排聯(lián)排共同共同家