大嶗改造項(xiàng)目定位報(bào)告(孫園園)

1、大嶗村改造項(xiàng)目地研報(bào)告2015.1.152| |項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析| |項(xiàng)目板塊分析項(xiàng)目板塊分析| |項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位| |項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位| |項(xiàng)目客戶(hù)定位項(xiàng)目客戶(hù)定位內(nèi)容提要內(nèi)容提要3【本體分析本體分析】城市遠(yuǎn)郊北九水風(fēng)景區(qū)中小規(guī)模項(xiàng)目有利因素：項(xiàng)目有利因素：地塊資源地塊資源：距離北九水風(fēng)景區(qū)1.5公里；區(qū)域輻射力區(qū)域輻射力：隨著輕軌開(kāi)通以及城市向北發(fā)展的整體趨勢(shì)，該區(qū)域未來(lái)輻射力會(huì)逐漸提升，但目前區(qū)域影響力相對(duì)較?。粎^(qū)域資源區(qū)域資源：山體資源、生態(tài)文化旅游資源豐富；周邊配套周邊配套：輕軌站、小學(xué)一所；項(xiàng)目不利因素：項(xiàng)目不利因素：項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)來(lái)講，項(xiàng)目

2、規(guī)模較小，難以形成核心競(jìng)爭(zhēng)力；配套資源配套資源：周邊生活、教育、醫(yī)療等級(jí)基本生活配套資源不足；櫻桃谷櫻桃谷城市遠(yuǎn)郊，遠(yuǎn)離主城區(qū)區(qū)域通達(dá)性區(qū)域通達(dá)性輕軌2017年開(kāi)通，實(shí)現(xiàn)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；沿濱海大道30分鐘到達(dá)市區(qū)；區(qū)位屬性區(qū)位屬性：地塊屬性：地塊屬性：強(qiáng)勢(shì)資源強(qiáng)勢(shì)資源三面環(huán)山，山體資源豐富；背靠嶗山櫻桃谷，旅游度假資源豐富；地塊規(guī)模地塊規(guī)模建面31萬(wàn)平米，屬于中小規(guī)模地塊評(píng)價(jià)地塊評(píng)價(jià)被國(guó)道分為南北兩塊，地塊凝聚力不強(qiáng)；南面地塊內(nèi)腹山丘，難以規(guī)劃施展；北面地塊緊鄰山體，形成自然坡度；4【板塊分析板塊分析】突破溫泉和世園板塊，實(shí)現(xiàn)區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)嶗山核心板塊嶗山核心板塊嶗山商務(wù)板塊嶗山商務(wù)板塊世園板塊

3、世園板塊溫泉度假板塊溫泉度假板塊本項(xiàng)目本項(xiàng)目所處位置所處位置嶗山商務(wù)板塊嶗山商務(wù)板塊核心價(jià)值：核心價(jià)值：地段、山體、高爾夫 總價(jià)區(qū)間：總價(jià)區(qū)間：300-500萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：洋房、疊拼、聯(lián)排為主，舒適型別墅，第一居所舒適型別墅，第一居所典型項(xiàng)目：典型項(xiàng)目：魯商藍(lán)岸嶗山核心區(qū)板塊嶗山核心區(qū)板塊核心價(jià)值：核心價(jià)值：地段、城市配套、海資源 總價(jià)區(qū)間：總價(jià)區(qū)間：500-800萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：洋房、疊拼、聯(lián)排為主，豪宅型別墅，第一居所豪宅型別墅，第一居所典型項(xiàng)目：典型項(xiàng)目：世園板塊世園板塊核心價(jià)值：核心價(jià)值：世園會(huì)及自然環(huán)境 總價(jià)區(qū)間：總價(jià)區(qū)間：150-300萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：洋房、疊拼

4、、聯(lián)排為主，經(jīng)濟(jì)型別墅，第一居所經(jīng)濟(jì)型別墅，第一居所典型項(xiàng)目：典型項(xiàng)目：中海玫瑰庭院、龍湖錦璘原著、優(yōu)山美墅溫泉度假板塊溫泉度假板塊核心價(jià)值：核心價(jià)值：溫泉及旅游度假配套 總價(jià)區(qū)間：總價(jià)區(qū)間：800-2000萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅，旅游度假產(chǎn)品，第二居所旅游度假產(chǎn)品，第二居所典型項(xiàng)目：典型項(xiàng)目：領(lǐng)海香瀾郡、天泰圣羅尼克、港中旅本項(xiàng)目所處兩大豪宅板塊中間，其位置決定本項(xiàng)目的成功操作必須實(shí)現(xiàn)：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)5本案本案swotswot分析分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（StrengthStrength）：稀缺山景資源櫻桃谷旅游資源千年銀杏文化資源距離市區(qū)距離適中項(xiàng)目劣勢(shì)（

5、項(xiàng)目劣勢(shì)（WeatWeat）：地塊被分割成兩塊，地塊凝聚力較差項(xiàng)目機(jī)遇（項(xiàng)目機(jī)遇（opportunityopportunity）：區(qū)域內(nèi)無(wú)同類(lèi)型項(xiàng)目，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)小輕軌開(kāi)通帶動(dòng)區(qū)域交通更加便利項(xiàng)目威脅（項(xiàng)目威脅（ThreatThreat）：區(qū)域輻射能力較弱，區(qū)域規(guī)劃兌現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)【整體定位整體定位】6【整體定位整體定位】山景、旅游、文化資源充分放大山景、旅游、文化資源充分放大產(chǎn)品設(shè)計(jì)智能化、服務(wù)配套完善化產(chǎn)品設(shè)計(jì)智能化、服務(wù)配套完善化 利用山景資源山景資源提升項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，成為項(xiàng)目首要因素首要因素； 將現(xiàn)有旅游資源旅游資源打造成項(xiàng)目的獨(dú)獨(dú)有特色和名片有特色和名片； 挖掘文化資源文化資源增加項(xiàng)目的文化

6、底文化底蘊(yùn)和宣傳賣(mài)點(diǎn)蘊(yùn)和宣傳賣(mài)點(diǎn)； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)智能化，通過(guò)智能家居智能家居令客戶(hù)實(shí)現(xiàn)智能生活智能生活； 設(shè)置幼兒園、購(gòu)物中心、娛樂(lè)休閑等基礎(chǔ)生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施；基礎(chǔ)生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施； 高端酒店式物業(yè)服務(wù)酒店式物業(yè)服務(wù)，提升客戶(hù)的尊貴感；7群山環(huán)繞，靜氣凝神百畝櫻園，盡享農(nóng)家樂(lè)趣千年古樹(shù)，濃厚底蘊(yùn)潺潺溪流，繞家而過(guò)【形象定位形象定位】青島首席烏托邦式終極理想家園8現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格 、智能家居設(shè)計(jì)購(gòu)物、休閑、教育、娛樂(lè)、物業(yè)配套【形象定位形象定位】青島首席烏托邦式終極理想家園9【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】?jī)纱蟀鍓K典型項(xiàng)目對(duì)標(biāo)世園板塊（經(jīng)濟(jì)型第一居所）世園板塊（經(jīng)濟(jì)型第一居所）項(xiàng)目名稱(chēng)中海玫瑰庭院龍湖錦璘原著優(yōu)

7、山美墅主力產(chǎn)品及面積m2小高：70-155洋房：170聯(lián)排：220洋房：90-140聯(lián)排：220雙拼：260洋房：160-240聯(lián)排：400均價(jià)元/m2小高：11000-12000洋房：13000聯(lián)排：18000洋房：9000聯(lián)排：14000雙拼：16000洋房：16000聯(lián)排：18000資源及配套依府世園會(huì)、白果山、鴻園湖、M2地鐵、社區(qū)內(nèi)部配置幼兒園地段交通、李滄商圈、4萬(wàn)m2運(yùn)動(dòng)公園依府世園會(huì)、假日酒店、酒店式服務(wù)溫泉板塊（度假型第二居所）溫泉板塊（度假型第二居所）項(xiàng)目名稱(chēng)海信溫泉王朝青建香根溫泉青建橄欖樹(shù)主力產(chǎn)品及面積m2獨(dú)棟：350-400雙拼：320聯(lián)排：260獨(dú)棟：360-520

8、獨(dú)棟：560聯(lián)排：320-580均價(jià)元/m2獨(dú)棟：30000雙拼：18000聯(lián)排：14000獨(dú)棟：13000-15000獨(dú)棟：18000聯(lián)排：11000配套服務(wù)溫泉、酒店式會(huì)所溫泉酒店配套酒店式物業(yè)服務(wù)純天然湖泊、百年銀杏品質(zhì)感世園板塊品質(zhì)感世園板塊性?xún)r(jià)比溫泉板塊性?xún)r(jià)比溫泉板塊獨(dú)有資源深度挖掘、提升配套服務(wù)產(chǎn)品類(lèi)型科學(xué)搭配、控制產(chǎn)品總價(jià)10【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】以低總價(jià)、小戶(hù)型為主，創(chuàng)新產(chǎn)品提升形象11【客戶(hù)定位客戶(hù)定位】尋找第一居所、休閑度假、城市精英或城市攀登者香緹樹(shù)香緹樹(shù)香邑暖山香邑暖山小高層小高層+ +洋房洋房+100+100墅墅全景大平層全景大平層+200+200墅墅 聯(lián)排聯(lián)排共同共同家