收益還原法學習教案

1、會計學1收益收益(shuy)還原法還原法第一頁，共73頁。第1頁/共73頁第二頁，共73頁。還原率，還原率，將評估將評估對象在對象在未來每未來每年年(mini(minin)n)的純的純收益折收益折算為評算為評估時日估時日收益總收益總和的一和的一種方法。種方法。繼續(xù)取得繼續(xù)取得將此將此項純收益項純收益(shuy)(shuy)以適當以適當?shù)倪€原率折算為的還原率折算為現(xiàn)在價值的總額現(xiàn)在價值的總額該土地的實質(zhì)該土地的實質(zhì)價值，也是適當價值，也是適當?shù)目陀^交換價值。的客觀交換價值。第2頁/共73頁第三頁，共73頁。特點適用范圍第3頁/共73頁第四頁，共73頁。rap 第4頁/共73頁第五頁，共73頁。第

2、5頁/共73頁第六頁，共73頁。nrrap)1(11第6頁/共73頁第七頁，共73頁。第7頁/共73頁第八頁，共73頁。第8頁/共73頁第九頁，共73頁。第9頁/共73頁第十頁，共73頁。第10頁/共73頁第十一頁，共73頁。限（收益(shuy)年限或土地使用年限）不同之外，其他方面均應(yīng)相同或可修正為相同。第11頁/共73頁第十二頁，共73頁。第12頁/共73頁第十三頁，共73頁。第13頁/共73頁第十四頁，共73頁。第14頁/共73頁第十五頁，共73頁。第15頁/共73頁第十六頁，共73頁。第16頁/共73頁第十七頁，共73頁。還原率（%）接近與無限年的年限25203350426061808

3、130912020602550第17頁/共73頁第十八頁，共73頁。ttiiirrarap)1()1(1第18頁/共73頁第十九頁，共73頁。tnttiiirrrarap)1 (11)1 ()1 (1第19頁/共73頁第二十頁，共73頁。55432%)101%(1035%)101 (30%)101 (28%)101 (25%)101 (22%)101 (20第20頁/共73頁第二十一頁，共73頁。第21頁/共73頁第二十二頁，共73頁。tttiiirprap)1 ()1 (1第22頁/共73頁第二十三頁，共73頁。2rbrapnnrnrbrrbrap）（）（11112第23頁/共73頁第二十四

4、頁，共73頁。2rbrapnnrnrbrrbrap）（）（11112第24頁/共73頁第二十五頁，共73頁。srap第25頁/共73頁第二十六頁，共73頁。nrssraP111第26頁/共73頁第二十七頁，共73頁。)(12.219%91%211%2%91611148萬元nrssraP第27頁/共73頁第二十八頁，共73頁。)1 ()1)(1 ()1)(1 (12121211nnrrrarraraP實際上是收益還原法基本原理的公式化，實際上是收益還原法基本原理的公式化，是收益還原法公式的最一般形式，是收益還原法公式的最一般形式，前面前面(qin mian)六類公式都是它的特例。六類公式都是它的

5、特例。第28頁/共73頁第二十九頁，共73頁。2rbraP2%92%916第29頁/共73頁第三十頁，共73頁。21srCsrAP第30頁/共73頁第三十一頁，共73頁。第31頁/共73頁第三十二頁，共73頁。萬元）(60%2%108%10162srCrAP第32頁/共73頁第三十三頁，共73頁。第33頁/共73頁第三十四頁，共73頁。有形收益是可以用貨幣形式表有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益；現(xiàn)的收益；無形收益則難以用貨幣形式表無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)?，F(xiàn)。第34頁/共73頁第三十五頁，共73頁。權(quán)權(quán)(chn qun)主體所取得的主體所取得的收益均應(yīng)計入總收益之中。另收益均應(yīng)計入總收益

6、之中。另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失。外，還應(yīng)充分考慮收益的損失。第35頁/共73頁第三十六頁，共73頁。第36頁/共73頁第三十七頁，共73頁。耐用年限殘值率房屋重置價年折舊費1房屋折舊費：計算公式為：當房屋耐用年限超過土地(td)使用權(quán)出讓年期時，其計算公式如下：不考慮殘值、尚可使用年限等房屋可使用年限土地(td)出讓前房屋已使用年限土地(td)出讓年限總費用的測算(c sun)方法房屋可使用年限房屋重置價年折舊費第37頁/共73頁第三十八頁，共73頁。第38頁/共73頁第三十九頁，共73頁。第39頁/共73頁第四十頁，共73頁。第40頁/共73頁第四十一頁，共73頁。收益的相似土地的純收益

7、，經(jīng)收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。修正，求得其土地純收益。第41頁/共73頁第四十二頁，共73頁。第42頁/共73頁第四十三頁，共73頁。第43頁/共73頁第四十四頁，共73頁。筑物價格（建筑物殘余法）筑物價格（建筑物殘余法）v利用利用(lyng)收益還原法評估收益還原法評估不動產(chǎn)價格不動產(chǎn)價格v利用利用(lyng)收益還原法評估收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格承租土地使用權(quán)價格第44頁/共73頁第四十五頁，共73頁。第45頁/共73頁第四十六頁，共73頁。第46頁/共73頁第四十七頁，共73頁。第47頁/共73頁第四十八

8、頁，共73頁。第48頁/共73頁第四十九頁，共73頁。第49頁/共73頁第五十頁，共73頁。格(jig)。第50頁/共73頁第五十一頁，共73頁。第51頁/共73頁第五十二頁，共73頁。第52頁/共73頁第五十三頁，共73頁。第53頁/共73頁第五十四頁，共73頁。第54頁/共73頁第五十五頁，共73頁。第55頁/共73頁第五十六頁，共73頁。元）(63.1269468146%)51(1%51.70999p第56頁/共73頁第五十七頁，共73頁。第57頁/共73頁第五十八頁，共73頁。第58頁/共73頁第五十九頁，共73頁。第59頁/共73頁第六十頁，共73頁。第60頁/共73頁第六十一頁，共73頁。第61頁/共73頁第六十二頁，共73頁。第62頁/共73頁第六十三頁，共73頁。第63頁/共73頁第六十四頁，共73頁。第64頁/共73頁第六十五頁，共73頁。第65頁/共73頁第六十六頁，共73頁。第66頁/共7