上海房地產(chǎn)專(zhuān)題研究研究報(bào)告

1、上海房地產(chǎn)專(zhuān)題研究報(bào)告目錄一、 TOWN HOUSE的發(fā)展演化二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場(chǎng)簡(jiǎn)述三、上海TOWN HOUSE市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析(一) 初始階段市場(chǎng)狀況(二) 發(fā)展階段市場(chǎng)狀況(三) 趨向成熟階段市場(chǎng)狀況四、 TOWN HOUSE 消費(fèi)者特征分析五、 TOWN HOUSE 產(chǎn)品特征分析（一） 區(qū)域特征分析（二） 檔次劃分（三） 類(lèi)別劃分（四） 小區(qū)規(guī)劃、式樣風(fēng)格、房型特征分析六、TOWN HOUSE 的發(fā)展空間、存在意義與未來(lái)一、 TOWN HOUSE的發(fā)展演化TOWN HOUSE的起源TOWN HOUSE起源于歐洲英國(guó)倫敦，當(dāng)時(shí)的倫敦很少有高密度的壘積式多高層建筑，城市在低

2、密度建筑形態(tài)中持續(xù)地?cái)U(kuò)展.18世紀(jì)末的貝德福特廣場(chǎng)、柯本特花園、19世紀(jì)初的那莫德理大街等處,TOWN HOUSE組成了壯麗的街區(qū)，住宅由此形成了永恒的藝術(shù)。后來(lái)TOWN HOUSE在美國(guó)得到了興旺發(fā)展，特別是西部地區(qū)的城市延伸部都有大量此類(lèi)建筑形態(tài)出現(xiàn)。它是由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成,每幢面積約在150200平方米左右,有自己的院落，但院子一般不超過(guò)50平方米,另外還有專(zhuān)用車(chē)位或車(chē)庫(kù)。 離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬中等偏高的水平。上個(gè)世紀(jì)初TOWNHOUSE是上海典型的名居19世紀(jì)念年代起，隨時(shí)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口增多,傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災(zāi)，出現(xiàn)了磚木結(jié)構(gòu)的老式石庫(kù)門(mén)建

3、筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內(nèi)外和近郊一帶。這是TOWNHOUSE結(jié)合我國(guó)傳統(tǒng)三合或四合院形式的特色建筑。代表建筑有興仁里,敦仁里棉陽(yáng)里等.與石庫(kù)門(mén)建筑同時(shí)發(fā)展的還有新式里弄住宅，這是TOWNHOUSE更具現(xiàn)代色彩的一個(gè)變種.朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有20年代淮海中路的尚賢坊等。在40年代后,新式里弄發(fā)展為花園式里弄住宅，宅前有寬大的庭院空地較大,環(huán)境幽雅，居室以間半式或雙間式居鑫，層數(shù)三、四層兼有，代表建筑有淮海中路的上方花園和陜西南路的凡爾登花園。當(dāng)時(shí)，上海各種TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套,22余萬(wàn)平方米，蔚為大觀。二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE

4、市場(chǎng)簡(jiǎn)述 上海人追求居住時(shí)尚、講究舒適、喜歡超常規(guī)的居住環(huán)境、關(guān)注私密性，構(gòu)成了聯(lián)排別墅市場(chǎng)旺銷(xiāo)的基礎(chǔ)。聯(lián)排別墅結(jié)構(gòu)新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類(lèi)型物業(yè)相比價(jià)格差別不大，所以市場(chǎng)成交活躍。總價(jià)5070萬(wàn)左右的聯(lián)排別墅，基本符合購(gòu)置這一類(lèi)物業(yè)者的心理價(jià)位.目前上海在售的聯(lián)排別墅，絕大多數(shù)均位于內(nèi)環(huán)線(xiàn)以外和外環(huán)線(xiàn)附近。最為集中的區(qū)域 當(dāng)屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周?chē)鷧^(qū)域,其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供應(yīng)的半壁江山。由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境,又要有良好方便的交通條件,故地鐵所能到達(dá)的莘莊 周?chē)?lián)排別墅樓盤(pán)相對(duì)集中，并形成高尚住宅氛圍，對(duì)上海人頗有吸引力。其區(qū)域代表性樓 盤(pán)有君臨天下花園

5、、櫻園等。而緊鄰閔行的松江區(qū)，也有部分聯(lián)排別墅樓盤(pán)面市，如雅仕軒。 另一個(gè)聯(lián)排別墅供應(yīng)量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣。有陽(yáng)光歐洲城、經(jīng)典花園及特大 型項(xiàng)目康橋半島等.大虹橋區(qū)域也有聯(lián)排別墅分布,如西郊寶成花苑，但該區(qū)域地價(jià)高故聯(lián) 排別墅少且價(jià)高。上海的東北部區(qū)域,中檔客源豐富，且地價(jià)相對(duì)便宜，因而單體總價(jià)不高 的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅同樣有較好的銷(xiāo)路,其中錦秋加州花園即是一例。市中心聯(lián)排別墅十分稀 缺,價(jià)高卻很好銷(xiāo)。時(shí)下，受到滬人青睞的還有純休閑型的聯(lián)排別墅，多擁有郊外自然景觀的個(gè)性氛圍，如 位于杭州灣北岸市級(jí)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的金海灣聯(lián)體、休閑別墅,南望千里碧海、西臨世紀(jì)森林，毗鄰海鮮一條街，對(duì)抱有“市

6、區(qū)有住房、海邊有別墅”二次投資置業(yè)理想的年輕一族極有吸引力，一期房一銷(xiāo)而空。莘莊區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在180平方米230平方米之間，單價(jià)大致在 35004500元范圍，浦東區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在160平方米230平方米之間, 單價(jià)大致在29003700元之間,而北區(qū)的聯(lián)排別墅每套主力面積大都在130平方米220平 方米之間,單價(jià)大致在31004000元之間?？偟膩?lái)看，閔行的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)更具別墅品質(zhì)，如花園會(huì)客廳設(shè)計(jì)挑空4米以上， 帶車(chē)庫(kù)，且每戶(hù)設(shè)中央空調(diào)，而北區(qū)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)則比較經(jīng)濟(jì).從閔行地區(qū)聯(lián)排別墅 物業(yè)中有代表性的四個(gè)樓盤(pán)“君臨天下花園”、“水仙苑"

7、;、“櫻園"、“圣淘沙花園”以及九亭 區(qū)域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”來(lái)看，銷(xiāo)售率基本上在80以上，甚至一度達(dá)到 了100。其中標(biāo)志性樓盤(pán)君臨天下花園開(kāi)盤(pán)三個(gè)多月即列上海市銷(xiāo)售第十名，一期銷(xiāo)售達(dá) 95，今年又分別榮獲上海2000最佳房型獲獎(jiǎng)最多單位和建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴"綜合金獎(jiǎng)。目前上海供應(yīng)的聯(lián)排別墅小區(qū)規(guī)模都較大，建筑風(fēng)格則大都為歐美別墅風(fēng)格，這十分有利于塑造聯(lián)排別墅的高雅居住氛圍。業(yè)內(nèi)人士指出,聯(lián)排別墅建筑風(fēng)格應(yīng)像別墅而不應(yīng)像公寓,莘莊地區(qū)一處像公寓的聯(lián)體 別墅少人問(wèn)津即是一例。未來(lái)為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個(gè)性聯(lián)體別墅和大眾化經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅會(huì)各自

8、分化出來(lái).專(zhuān)家分析，目前上海別墅市場(chǎng)尚未供求平衡，生活類(lèi)別墅仍是發(fā)展方向，在未來(lái)幾年中，中價(jià)別墅市場(chǎng)前景看好。三、上海TOWN HOUSE市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析研究 TOWN HOUSE 市場(chǎng)，除了要追根溯源，還可以根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，劃分為幾個(gè)階段，對(duì)不同階段的情況進(jìn)行分析。我們首先根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間階段，將TOWN HOUSE 市場(chǎng)分為初始階段、發(fā)展階段、趨向成熟階段.（一） 上海TOWN HOUSE 初始階段市場(chǎng)狀況該階段TOWN HOUSE 商品小區(qū)在上海剛剛出現(xiàn)，只有少數(shù)發(fā)展商嘗試做TOWN HOUSE ，處于市場(chǎng)探索階段。消費(fèi)者對(duì)于TOWN HOUSE的了解和認(rèn)識(shí)很淺，廣大消費(fèi)者還沒(méi)

9、有認(rèn)同和接受這種較新型住宅。該階段主要指1998年以前。該時(shí)期出現(xiàn)的TOWN HOUSE有伊沙仕花園、海天花園、虹橋金斯花園、雅閣花園、雅仕軒、喬愛(ài)別墅、同潤(rùn)家園、銀泰花園、錦秋加州花園等。大部分小區(qū)內(nèi)TOWN HOUSE數(shù)量較少，起到點(diǎn)綴作用,如伊沙仕花園、海天花園、喬愛(ài)別墅、同潤(rùn)家園、銀泰花園等.雅閣花園、雅仕軒、錦秋加州花園、虹橋金斯花園內(nèi)TOWN HOUSE相對(duì)較多，較具有代表性。具體情況如下：項(xiàng)目名稱(chēng)錦秋加洲花園雅仕軒雅閣花園項(xiàng)目概要地址寶山陳太路松江莘松路莘松路場(chǎng)東路投資興建香港遠(yuǎn)東發(fā)展有限公司上海莘迪房地產(chǎn)雅閣置業(yè)物業(yè)公司錦秋物業(yè)雅仕物業(yè)福而偉開(kāi)盤(pán)日期98年一期98-5;二期99

10、年7月一期98-6;二期20001交房日期二期2000年5月一期9910;二期20004開(kāi)發(fā)概要占地面積80萬(wàn)10萬(wàn)11萬(wàn)建筑面積70萬(wàn)5萬(wàn)容積率0。880。50。6總戶(hù)數(shù)3000600戶(hù)600戶(hù)間距15米1520米1525綠化率建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格歐式歐式英式景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶(hù)數(shù)10以上6、8、9、112、4、6、9主力房型3DLK4DLK4DLK主力面積140-180147、172146173(聯(lián)）；196-243（單）層數(shù)333層高333.5面寬5.14。8-67花園面積203057-7650-100露臺(tái)面積251015-20車(chē)庫(kù)室外室外室內(nèi)、室外外立面彩色涂料涂料涂料銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍24

11、00-2700（一期）2600-3000（二期）30003500（三期)32004200(四期）295232562840-3700均價(jià)30503300總價(jià)范圍30-70萬(wàn)41-56萬(wàn)4291萬(wàn)主力總價(jià)4050萬(wàn)48萬(wàn)50萬(wàn)銷(xiāo)售率70100一期100%；二期50%錦秋加洲花園錦秋加洲花園是上海開(kāi)發(fā)較早，較有代表性的TOWN HOUSE 項(xiàng)目之一.位于寶山區(qū)大場(chǎng)一帶,周邊環(huán)境較差。出行靠小區(qū)巴士，沿途滬太路一段交通狀況差.小區(qū)規(guī)模很大，占地80萬(wàn)平方米，分期開(kāi)發(fā)，以多聯(lián)體為主。一棟多達(dá)10戶(hù)以上，建筑平行布置，缺少變化,是較典型的排屋，外立面呆板，顏色較通俗。前后間距不大,只有15米.小區(qū)綠化率低

12、，組團(tuán)綠化較少。車(chē)位為露天車(chē)位，在房子的前面。房型面積在140180平方米左右，相對(duì)較小,限制了房間的布局.小區(qū)配有俱樂(lè)部、商場(chǎng)、商務(wù)中心、幼兒園、小學(xué)等。錦秋加洲花園定位較低，開(kāi)始總價(jià)只要30萬(wàn)左右，后幾期價(jià)位稍微上升，到四五十萬(wàn),屬經(jīng)濟(jì)型別墅。雅閣花園 也是上海較早開(kāi)發(fā)的TOWNHOUSE小區(qū)之一，位于松江、閔行交界的松閔別墅區(qū)內(nèi)。周邊以中檔別墅為主，目前周邊配套尚不成熟,主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施。出行主要依靠社區(qū)巴士和自備車(chē)。小占地區(qū)11萬(wàn)平方米，分兩期開(kāi)發(fā)，集聯(lián)體、獨(dú)立別墅于一體，聯(lián)體別墅以多聯(lián)體為主。室外車(chē)庫(kù)，外立面一般,房型不大140-170平方米.小區(qū)配有俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)、游泳

13、池、網(wǎng)球場(chǎng)、商務(wù)中心、幼兒園。雅閣花園總價(jià)不高,總價(jià)40萬(wàn)左右，也屬經(jīng)濟(jì)型別墅。雅仕軒 也位于松江別墅區(qū)內(nèi)。小區(qū)占地10萬(wàn)平方米，以多聯(lián)體為主，建筑平行布局，綠化率較高，但基本為草坪。房型較小，為經(jīng)濟(jì)別墅。房型設(shè)計(jì)不盡合理，主臥設(shè)于二樓,私密性差。三樓有三間臥房，布局局促,露臺(tái)較小。小區(qū)另有俱樂(lè)部、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超市、餐廳、便利店等.虹橋金斯花園位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳,交通便捷。小區(qū)為公寓和TOWN HOUSE 的混合社區(qū)，共有228套疊加式聯(lián)體別墅，98年6月月份開(kāi)盤(pán)。面積在190-245平方米之間,單價(jià)500068000元/平方米，總價(jià)達(dá)90160萬(wàn)，是當(dāng)時(shí)檔次較高的TOW

14、N HOUSE。采用英式古典風(fēng)格，為疊加式聯(lián)體別墅，每單元為上下兩套，每套有三層，共六層。房型設(shè)計(jì)獲98大同杯上海最佳住宅房型創(chuàng)新獎(jiǎng)。階段特征分析：該時(shí)期出現(xiàn)的TOWN HOUSE項(xiàng)目不多，TOWN HOUSE為主的項(xiàng)目只有錦秋、雅閣、雅仕軒、金斯花園。海天花園是公寓和TOWN HOUSE的混加小區(qū).伊沙仕花園，喬愛(ài)別墅，同潤(rùn)家園為單體和聯(lián)體的混和小區(qū)，這兩混和小區(qū)，并不以TOWN HOUSE為主體,TOWN HOUSE只是起點(diǎn)綴作用。通過(guò)上述分析，可以看出此階段的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特征：1、 TOWN HOUSE沒(méi)形成區(qū)域板塊效應(yīng),比較分散。即便是雅閣和雅仕軒同在松閔別墅區(qū)，兩者也

15、相隔較遠(yuǎn)。2、 小區(qū)定位普遍不高.面積在180平方米以下，單套總價(jià)50萬(wàn)元以下,屬經(jīng)濟(jì)型別墅，即便是金斯花園的總價(jià)在90160萬(wàn)元，對(duì)于其他地段位置而言,價(jià)位并不算高。3、 小區(qū)規(guī)劃水平較低。大多采用多聯(lián)體方式，且平行布置,前后間距小，缺少變化，較呆板.花園較小，只是象征性的。大多為露天式車(chē)位。4、 房型設(shè)計(jì)一般。由于面積設(shè)置較少,面寬不大，限制了空間布局。客廳相對(duì)較小，有的還沒(méi)有一般二房二廳的客廳大，基本上沒(méi)有采用挑空式的廳。同時(shí)在窗、門(mén)、樓梯、衛(wèi)生間、露臺(tái)等細(xì)節(jié)處理上表現(xiàn)的較粗.在立面風(fēng)格上，大多采用TOWN HOUSE早期的英式古典風(fēng)格,顯得較沉悶。從發(fā)展商角度進(jìn)行分析，由于以前較少接觸

16、TOWN HOUSE,不能領(lǐng)會(huì)TOWN HOUSE這種住宅方式的真正內(nèi)含。消費(fèi)者同樣對(duì)TOWN HOUSE的了解和認(rèn)識(shí)很淺，只有少部分的人士出于各種心態(tài)購(gòu)買(mǎi)，此時(shí)TOWN HOUSE并沒(méi)有被大部分的消費(fèi)者認(rèn)同和接受。（二） 上海TOWN HOUSE 發(fā)展階段市場(chǎng)狀況進(jìn)入1999年，TOWN HOUSE取得了飛速的發(fā)展。攖園4個(gè)月200套的火暴銷(xiāo)售，點(diǎn)燃了TOWN HOUSE迅猛發(fā)展的導(dǎo)火索，接連出現(xiàn)了君臨天下、水仙苑、圣陶沙、陽(yáng)光歐洲城、康橋半島等一大批TOWN HOUSE項(xiàng)目,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)TOWN HOUSE的熱情也被激起，TOWN HOUSE在1999年下半年，2000年上

17、半年出現(xiàn)了迅猛發(fā)展的現(xiàn)象。出現(xiàn)的TOWN HOUSE按照區(qū)域板塊可以劃分為：西南板塊：有櫻園、水仙苑、君臨天下、同潤(rùn)家園、新上海弄里人家、圣陶沙、雅閣花園、東苑半島、悅景苑、半島花園、虹山半島、當(dāng)代藝墅等浦東版塊：有陽(yáng)光歐洲城、經(jīng)典花園、康橋半島、華夏金桂苑、東方豐甸園、湯臣豪園市區(qū)版塊：靜安南草坪、新?？道铩⑽鹘紝毘苫▓@、海上花園寶山版塊:錦秋加洲花園、華馨苑下面就對(duì)各區(qū)域板塊及樓盤(pán)分別分析：、西南版塊分析:項(xiàng)目名稱(chēng)櫻園君臨天下花園水仙苑地址都市路3588弄銀都路3399號(hào)春申路2828號(hào)投資興建丸紅株式會(huì)社玖玖房產(chǎn)新加坡傳慎集團(tuán)物業(yè)公司日本BES君仕物業(yè)新加坡怡安物業(yè)開(kāi)盤(pán)日期一期99。6/

18、二期2000.6一期99.6/二期2000.91999.7交房日期一期2000。5/二期2001.6一期2000。6/二期2001。92000。6開(kāi)發(fā)概要占地面積22萬(wàn)M216萬(wàn)4萬(wàn)M2建筑面積19萬(wàn)M213萬(wàn)容積率0。870.830.85總戶(hù)數(shù)1000戶(hù)547戶(hù)公寓105戶(hù)；聯(lián)體96間距1218米12-20米20米綠化率60%44建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格美式、法式、西班牙式新式里弄新古典景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)美國(guó)CITY 棟戶(hù)數(shù)4、6、82、4、6、106、9主力房型四房、三房三房三房主力面積180204M2200286M2180、190層數(shù)3+假33層高3.15/2。84.13面寬5.1米4.2。-76

19、花園面積15-30M260-120露臺(tái)面積15M2152015-20車(chē)庫(kù)露天室內(nèi)露天外立面高級(jí)涂料底部毛石、上部涂料面磚銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍3200-40003600-480040005200均價(jià)380040004500總價(jià)范圍6085萬(wàn)68-130萬(wàn)75-98萬(wàn)主力總價(jià)7080萬(wàn)85萬(wàn)85萬(wàn)銷(xiāo)售率一期100%；二期85%一期100%；二期8090櫻園位于莘莊地鐵以南三公里的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距滬閔路不遠(yuǎn)。出行便捷，有小區(qū)巴士、公交車(chē)、輕軌、地鐵。小區(qū)規(guī)模較大，分四期開(kāi)發(fā),小區(qū)規(guī)劃較有特色，為四、六、八聯(lián)體的純聯(lián)體別墅小區(qū)。外立面及風(fēng)格新穎,有美式、法式、西班牙三種風(fēng)格。櫻園的

20、景觀設(shè)計(jì)有特色，強(qiáng)調(diào)了生態(tài)性、共享性和美觀性。面積適中為180250平方米，房型設(shè)計(jì)一般,客廳不大，只有22平米左右，二樓、三樓設(shè)置基本一樣,各為兩個(gè)房間，三樓上還有一假層，由于做活動(dòng)室，破壞了房間的私秘性和動(dòng)靜分離的原則。另外花園和露臺(tái)都較小.櫻園一期總價(jià)為萬(wàn)，四個(gè)月套的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，證明了當(dāng)時(shí)定位的準(zhǔn)確。二期在房型等細(xì)部做了調(diào)整，主力總價(jià)在萬(wàn)左右,年月開(kāi)盤(pán)，至今銷(xiāo)售.銷(xiāo)售狀況良好。櫻園屬中價(jià)位聯(lián)體別墅。君臨天下花園位于莘莊地鐵以南2公里的銀都路、都市路路口，離櫻園不遠(yuǎn)。小區(qū)占地。萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，以新式里弄為規(guī)劃風(fēng)格。小區(qū)中心有平方米的集中綠化，每戶(hù)不設(shè)私家花園，以小區(qū)整體綠化取代.配套設(shè)

21、施設(shè)有俱樂(lè)部，游泳池,網(wǎng)球場(chǎng)等。面積為-平方米；房型設(shè)計(jì)新穎，有特色，一樓客廳挑空。米,較氣派。餐廳位于一、二樓的夾層，二樓有兩個(gè)房間，三樓為主臥室。全部為室內(nèi)車(chē)庫(kù)，是其特長(zhǎng).君臨天下總價(jià)為萬(wàn)萬(wàn)，也屬中價(jià)位聯(lián)體別墅，銷(xiāo)售狀況良好.水仙苑位于莘莊,地鐵廣場(chǎng)以東的春申路莘奉路附近,為新申花城項(xiàng)目的一部分，可共享其配套設(shè)施。公交線(xiàn)路703、735經(jīng)過(guò)小區(qū)，有小巴士，交通便捷.小區(qū)建有多聯(lián)體別墅96套,復(fù)式公寓105套,建筑平行布置，較呆板。10000平方米中式園林風(fēng)格中央花園，組團(tuán)綠化少,綠化率低，景觀設(shè)計(jì)與別墅區(qū)品質(zhì)不符。房型面積適中，為180、190平方米,共三層.客廳面寬6米，設(shè)落低窗、工人房

22、、進(jìn)入式儲(chǔ)藏室，三層主臥附主衛(wèi)和更衣室，每戶(hù)均有露臺(tái).房型設(shè)計(jì)合理，房間數(shù)較少.由受規(guī)模及地段位置的影響，單價(jià)達(dá)4000-5000/平方米，每套約100萬(wàn)元左右,屬中上價(jià)位，相對(duì)較高，消化速度較慢。項(xiàng)目名稱(chēng)圣陶沙半島花園新上海弄里人家項(xiàng)目概要地址顧戴路2199弄九亭九亭投資興建上海天宸股份久益置業(yè)上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司物業(yè)公司和泰物業(yè)上海房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)盤(pán)日期一期2000.1/二期2000.92000。11一期99.10/二期2000.4交房日期一期2000。12/二期2001。9200110二期2001.3開(kāi)發(fā)概要占地面積30萬(wàn)5萬(wàn)27.4萬(wàn)建筑面積3.5萬(wàn)容積率0。660.70.93總戶(hù)數(shù)12

23、00戶(hù)150戶(hù)340戶(hù)間距1216米14米14米綠化率5050%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格新古典歐陸新式里弄景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶(hù)數(shù)2、4、64、6、82、6、8主力房型四房四房四房主力面積171、197、280184-190167-185層數(shù)33、3.53層高3.1米4.8/3米3面寬6.6米6-6。9米7.2米花園面積40100M230M240-100M2露臺(tái)面積18M220M21014M2車(chē)庫(kù)室內(nèi)/室外室內(nèi)/室外室外外立面粉紅面磚毛石+涂料面磚銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍3700-42002350-248022502600均價(jià)390024002400總價(jià)范圍65120萬(wàn)元44-46.5萬(wàn)3850萬(wàn)主力總價(jià)80萬(wàn)

24、45萬(wàn)45萬(wàn)銷(xiāo)售率二期80%5090%圣淘沙位于莘莊地鐵北3公里的顧戴路水清路交界處，北臨熱帶風(fēng)暴水上樂(lè)園，周邊無(wú)大型商配。小區(qū)規(guī)模較大，以TOWNHOUSE為主,并有少量獨(dú)立別墅及小高層公寓房。其中TOWNHOUSE 146幢，獨(dú)立別墅10幢,小高層5幢，分三期開(kāi)發(fā)。圣淘沙花園以四聯(lián)體別墅為主，外觀顏色一致，都為桔黃色墻體紅色屋頂?shù)娜龑咏ㄖ?設(shè)車(chē)庫(kù)或車(chē)位。景觀營(yíng)造方面強(qiáng)調(diào)親水,綠化以草坪為主，小區(qū)入口設(shè)250米長(zhǎng)水景.小區(qū)內(nèi)設(shè)俱樂(lè)部，室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等。面積適中，房型設(shè)計(jì)合理?？蛷d寬敞，朝南落地窗,采光好，二層布置兩間朝南臥室，每種戶(hù)型均有朝南露臺(tái)，花園面積較大。圣淘少花園定位在70萬(wàn)左右

25、，屬中價(jià)位別墅,銷(xiāo)售狀況良好.半島花園小區(qū)位于松江九亭鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少，無(wú)軌道交通,出行以社區(qū)巴士和公交車(chē)為主。小區(qū)利用自然條件-三面環(huán)河造景,設(shè)有中央花園，組團(tuán)綠化較少，景觀設(shè)計(jì)一般。建筑平行布置，外立面色彩風(fēng)格統(tǒng)一。小區(qū)設(shè)會(huì)所。面積適中，房型設(shè)計(jì)合理.A、B兩種房型，A型送室內(nèi)車(chē)庫(kù)，客廳挑高,面寬6-6。9米，二層南向布置兩個(gè)房間，三樓為主臥室.采用凸窗和轉(zhuǎn)角窗,采光好.設(shè)有儲(chǔ)藏室，洗衣房,更衣室等功能區(qū)。單套總價(jià)為44-46.5萬(wàn)，屬經(jīng)型別墅。由于受地段位置及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響,銷(xiāo)售狀況一般.新上海弄里人家位于松江九亭，無(wú)軌道交通,出行不便。周?chē)貐^(qū)以低檔住宅為主，規(guī)劃將在該地區(qū)建成一中檔

26、別墅區(qū)。小區(qū)規(guī)模較大，以新式里弄為設(shè)計(jì)風(fēng)格，綠化率50%，景觀設(shè)計(jì)有特色.戶(hù)型面積適中，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，三層加室外車(chē)位,房型設(shè)計(jì)合理，餐客廳雙開(kāi)間布置,面寬7。2米,大面積落地低窗及凸窗,臥室均朝南布置。單套總價(jià)為38-50萬(wàn),屬經(jīng)濟(jì)型別墅。銷(xiāo)售狀況良好。項(xiàng)目名稱(chēng)虹山半島當(dāng)代藝墅項(xiàng)目概要地址虹梅南路2112號(hào)顧戴路1801號(hào)投資興建景洪房地產(chǎn)公司上海啟耀房產(chǎn)物業(yè)公司港聯(lián)物業(yè)開(kāi)盤(pán)日期2000.102000。7交房日期2001.6現(xiàn)房開(kāi)發(fā)概要占地面積195930M211公頃建筑面積容積率0。3總戶(hù)數(shù)獨(dú)立138；聯(lián)體108間距綠化率75建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格美式現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)香港LEO建筑設(shè)計(jì)香港LEO棟戶(hù)數(shù)2、

27、42主力房型三房主力面積206208M2277289M2層數(shù)32層高3.6米3.4/3.1米面寬6米花園面積100M2露臺(tái)面積15M2車(chē)庫(kù)室外室內(nèi)外立面面磚、石料、涂料石料銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍380050008000-10000均價(jià)43009000總價(jià)范圍75-100萬(wàn)200-400萬(wàn)主力總價(jià)90萬(wàn)300萬(wàn)銷(xiāo)售率5050%虹山半島位于虹梅南路，距地鐵3.5公里，周邊生活配套較少。小區(qū)是獨(dú)立別墅和TOWN HOUSE并存的小區(qū),獨(dú)立別墅138套,TOWN HOUSE108套。小區(qū)是美式風(fēng)格的社區(qū),周邊以坡形草坪、灌木、喬木組成2.5米高土坡，阻擋噪音與灰塵，內(nèi)有340米景觀大道，13000平方米網(wǎng)球

28、場(chǎng)，游泳池，足球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)，籃球場(chǎng)、沙灘排球場(chǎng)等。面積為206-208平方米，房型設(shè)計(jì)到位，客廳層3.6米,采用落低窗和轉(zhuǎn)角窗，采光較好，二、三層無(wú)室外陽(yáng)臺(tái)，三層主臥帶有衛(wèi)生間，每戶(hù)均有大面積花園.TOWNHOUSE總價(jià)為75100萬(wàn),是中上價(jià)位TOWN HOUSE，銷(xiāo)售狀況良好.當(dāng)代藝墅位于莘莊地鐵以北3.5公里的顧戴路外環(huán)線(xiàn)附近，周邊基本無(wú)配套，交通便捷。小區(qū)占地11萬(wàn)平方米，全部為外銷(xiāo)雙拼TOWN HOUSE.景觀方面,綠化率高達(dá)75%,采用所謂“連續(xù)曲線(xiàn)視覺(jué)造景設(shè)計(jì)”景觀步道，強(qiáng)調(diào)月月賞景。一期綠化植物41000棵。設(shè)有3124平方米的會(huì)所，規(guī)劃設(shè)便利店，圖書(shū)館，韻律教室，音響室,

29、家庭影院，室內(nèi)游泳池，溫水按摩池，桑拿蒸汽室，酒吧，餐廳等。單套面積較大，達(dá)270300平方米,一戶(hù)兩層,底層設(shè)雙車(chē)位車(chē)庫(kù)。盡管毛坯房，單價(jià)達(dá)9000-12000元/平方米,總價(jià)為250萬(wàn)360萬(wàn)，是TOWNHOUSE 中的貴族產(chǎn)品。主要客源為港臺(tái)人士，由于價(jià)位高，位置偏，消化速度較慢。東苑半島位于顧戴路，是以小高層為主的樓盤(pán)，一期只有三聯(lián)體TOWN HOUSE三幢共九套,面積在270平方米以上，價(jià)格在4000元/平方米以上，每套總價(jià)88萬(wàn)元96萬(wàn)元.已全部售完。通過(guò)分析，我們可以看出該區(qū)域的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、 位置分布以地鐵為參照中心,大都離地鐵2-4公里，且旁邊有莘奉快

30、速干道，外環(huán)線(xiàn)，滬杭高速,莘閔輕軌等交通干道，說(shuō)明TOWN HOUSE對(duì)交通的要求較高。2、 TOWN HOUSE對(duì)周邊的商配要求一般，大部分的TOWN HOUSE周邊配套不多。但大部分TOWN HOUSE對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施要求較高，一般設(shè)會(huì)所，并因檔次不同，對(duì)配套要求有所不同。3、 該區(qū)域的TOWN HOUSE以中價(jià)位50-100萬(wàn)TOWN HOUSE為主,低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)別墅和高價(jià)位的豪華別墅較少，體現(xiàn)TOWN HOUSE的定位特點(diǎn)。4、 TOWN HOUSE的風(fēng)格各異,適合不同人士的需求，有利于TOWN HOUSE的進(jìn)一步發(fā)展。5、 TOWN HOUSE小區(qū)呈組團(tuán)式分布,大致可以分為莘奉路區(qū)域

31、有水仙苑、君臨天下、櫻園、虹山半島;松閔別墅區(qū)域,有雅閣、雅仕軒、同潤(rùn)家園等；九亭區(qū)域有半島花園、新上海弄里人家、悅景園等。6、 純TOWN HOUSE住宅小區(qū)和以TOWN HOUSE為主的住宅小區(qū)、以TOWN HOUSE為輔的住宅小區(qū)全面發(fā)展。7、 小區(qū)規(guī)劃和房型設(shè)計(jì)水平日益完善，對(duì)TOWN HOUSE的理解上升到較高水平。、浦東區(qū)域版塊項(xiàng)目名稱(chēng)陽(yáng)光歐洲城經(jīng)典花園項(xiàng)目概要地址浦東佳林路79號(hào)康橋御青路999弄投資興建上海同基置業(yè)上海天工置業(yè)物業(yè)公司商橋物業(yè)上海住總集團(tuán)開(kāi)盤(pán)日期一期99.3二期2000。4一期997二期20007交房日期一期2000。3二期2001.3一期20007二期2001

32、3開(kāi)發(fā)概要占地面積12萬(wàn)6萬(wàn)建筑面積9萬(wàn)3。6萬(wàn)容積率0.750.6總戶(hù)數(shù)476戶(hù)165戶(hù)間距12-16米16米綠化率建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格北歐歐式景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶(hù)數(shù)2、4、6、8、102主力房型三房五房主力面積160、220177、198、220層數(shù)34層高2.85米4面寬5.1米5。7-6花園面積30M230M2露臺(tái)面積20M220M2車(chē)庫(kù)室內(nèi)室內(nèi)外立面彩色涂料彩色涂料銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍298035003100-3800均價(jià)32003400總價(jià)范圍4790萬(wàn)55-88萬(wàn)主力總價(jià)70萬(wàn)70萬(wàn)銷(xiāo)售率90%90陽(yáng)光歐洲城位于張橋鎮(zhèn)，臨近金橋開(kāi)發(fā)區(qū)及通用汽車(chē)城，周邊配套設(shè)施較完善，無(wú)軌道交通，公交線(xiàn)路

33、較多。小區(qū)中等規(guī)模分兩期開(kāi)發(fā)，采用北歐風(fēng)格，小區(qū)沿街設(shè)商鋪，綠化狀況一般,只有中心綠地，組團(tuán)綠化較少，硬地多，有少量歐式雕塑小品。小區(qū)有俱樂(lè)部、網(wǎng)球場(chǎng)、衛(wèi)星電視。單元面積較小，160m2左右；室內(nèi)車(chē)庫(kù)有南北兩種設(shè)置，南面車(chē)庫(kù)的房型將客廳設(shè)于二樓，每一層均有錯(cuò)層，主臥、次臥均位于二樓。每套總價(jià)在4790萬(wàn),屬中價(jià)位TOWN HOUSE，銷(xiāo)售狀況一般。經(jīng)典花園小區(qū)位于浦東御橋，外環(huán)線(xiàn)內(nèi)側(cè)，距地鐵龍陽(yáng)路6公里。周邊規(guī)劃差，以低檔住宅及農(nóng)宅為主，配套設(shè)施少，無(wú)大型商場(chǎng)和娛樂(lè)設(shè)施，附近有民辦建橋大學(xué)。小區(qū)規(guī)模小,各幢住宅平行布置，有10000 m2中心綠化，以草坪為主，無(wú)特色.配有幼兒園、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)

34、等。戶(hù)型面積適中，177220 m2，4層設(shè)計(jì)較高，房間多，但較小,分割零亂，客廳挑空，較氣派，每一層均有錯(cuò)層,開(kāi)窗小,采光不好；陽(yáng)臺(tái)較小,且無(wú)大露臺(tái)。單套總價(jià)為5580萬(wàn)，屬中價(jià)位TOWN HOUSE，由于小區(qū)特點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)推廣等原因，銷(xiāo)售狀況一般。項(xiàng)目名稱(chēng)康橋半島東方豐甸園項(xiàng)目概要地址滬南路2502號(hào)東方路3050號(hào)投資興建澳洲SPG集團(tuán)上海市機(jī)電工業(yè)房產(chǎn)物業(yè)公司世邦衛(wèi)理士恒聯(lián)物業(yè)開(kāi)盤(pán)日期二期2000-1120009交房日期2002-32001-1開(kāi)發(fā)概要占地面積180萬(wàn)2。7萬(wàn)建筑面積120萬(wàn)容積率0.60.97總戶(hù)數(shù)7200戶(hù)108戶(hù)(聯(lián)），198（單)間距1215米13-17綠化率50%

35、建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格夏威夷北歐景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶(hù)數(shù)1、2、6、8、9、106主力房型三房、四房3、4DLK主力面積160-178150-185層數(shù)3、23層高33面寬65。1-7.2花園面積50-100M220-50露臺(tái)面積15-20M215車(chē)庫(kù)室內(nèi)、室外室內(nèi)外立面彩色涂料涂料銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍2875-400044295252均價(jià)2900(聯(lián))4800總價(jià)范圍46116萬(wàn)68。594萬(wàn)主力總價(jià)80萬(wàn)銷(xiāo)售率6080%康橋半島： 位于南匯，外環(huán)線(xiàn)外側(cè)，較偏遠(yuǎn),周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)尚不成熟，以低檔住宅為主，主要靠康橋地區(qū)的配套設(shè)施。該項(xiàng)目是南匯縣的大型住宅項(xiàng)目，180 萬(wàn)m2 TOWN HOUSE的規(guī)模相當(dāng)于

36、一個(gè)造鎮(zhèn)工程，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)8年。總體規(guī)劃較先進(jìn)，綠化率50%。小區(qū)設(shè)俱樂(lè)部、商場(chǎng)，九年制學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等。小區(qū)有TOWN HOUSE和獨(dú)院住宅兩種戶(hù)型，TOWN HOUSE單元面積為160-178平米較小。部分房型在一層布置老人房，二、三層的布局比較局促，衛(wèi)生間也較小。TOWN HOUSE單套總價(jià)60萬(wàn)左右，屬中低價(jià)位。銷(xiāo)售狀況良好。東方豐甸園位于東方路藍(lán)村路，近龍陽(yáng)路立交，公交線(xiàn)路較多。輕軌明珠線(xiàn)二期在小區(qū)附近，設(shè)有著站點(diǎn)。周邊配套成熟，有大型超市-易初蓮花、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、郵局、影院等.該項(xiàng)目規(guī)模較小，規(guī)劃一般。區(qū)內(nèi)一半為多層公寓，降低了小區(qū)的檔次。小區(qū)內(nèi)的配套較少。單元面積

37、適中150185 m2，房型有特色。每戶(hù)底層均有室內(nèi)車(chē)庫(kù)和儲(chǔ)藏室；大戶(hù)型（182 m2），客廳面寬7。2米，且挑高；客、餐廳43 m2，寬敞氣派；房間數(shù)較少，以三房為主，露臺(tái)均朝北；凸窗、落地窗采光好。每套總價(jià)定在68。594萬(wàn)，價(jià)格適中,銷(xiāo)售狀況良好.湯臣豪園小區(qū)位于浦東新區(qū)龍東大道號(hào)，靠近張江高科技園區(qū)、湯臣高爾夫和地鐵二號(hào)線(xiàn)，交通便捷.小區(qū)占地萬(wàn)平方,共套，分兩期開(kāi)發(fā)。建筑設(shè)計(jì)非常有特色，建造現(xiàn)代風(fēng)格的疊加式雙拼聯(lián)體別墅，帶電梯，三面采光，立面新穎，線(xiàn)條簡(jiǎn)潔，整棟建筑充滿(mǎn)張力，極具通透感和現(xiàn)代感。主力房型為房廳衛(wèi)，面積從平米到平方米。房型設(shè)計(jì)新穎，。米開(kāi)間客廳，.米挑高客廳,寬敞氣派.單

38、價(jià)為-元平方米,總價(jià)為-萬(wàn)，屬中價(jià)位別墅。銷(xiāo)售狀況良好.浦東區(qū)域板塊的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特征:()浦東區(qū)域大，但TOWN HOUSE項(xiàng)目較少，只有六、七個(gè)，分布分散,相隔較遠(yuǎn)，各自獨(dú)立作戰(zhàn)，沒(méi)有形成板塊效應(yīng)。（） 以中價(jià)位TOWN HOUSE為主，沒(méi)有低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)型TOWN HOUSE，豪華型TOWN HOUSE的只有湯臣豪園。（） 由于受規(guī)模及地段位置的影響，各小區(qū)的規(guī)劃水平參差不齊。、市區(qū)板塊項(xiàng)目名稱(chēng)西郊寶成花園南草坪花園項(xiàng)目概要地址金浜路100號(hào)泰興路685-689號(hào)投資興建上海明申企業(yè)發(fā)展公司上海眾立房產(chǎn)物業(yè)公司明申物業(yè)開(kāi)盤(pán)日期9811（一期）20009（二期）998交房日期

39、9912（一期)2001-10(二期）0012開(kāi)發(fā)概要占地面積58911M22。5萬(wàn)建筑面積2.7萬(wàn)容積率0.951.1總戶(hù)數(shù)105(聯(lián)）；126(復(fù)式）33（聯(lián)）間距15-20米綠化率47建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格新古典景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶(hù)數(shù)5、7、10、112主力房型4DLK+閣樓3DLK主力面積225243187/250層數(shù)3+閣樓3層高4。2米（客廳）3米面寬6.6-8米68。4花園面積30露臺(tái)面積10車(chē)庫(kù)室內(nèi)室內(nèi)外立面面磚+涂料彩色面磚銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍10686-11893（一期）；7500-9000(二期）970012500均價(jià)10000總價(jià)范圍143-330萬(wàn)181-320萬(wàn)主力總價(jià)170

40、210萬(wàn)200300萬(wàn)銷(xiāo)售率100（一期)50%（二期)97%西效寶成花園：位于虹橋別墅區(qū)，周?chē)芯G谷別墅、新律別墅、龍柏山莊、滿(mǎn)庭芳花園等高檔外銷(xiāo)別墅。近西郊賓館、櫻花度假村、萬(wàn)豪虹橋大酒店、龍柏飯店、虹橋高爾夫球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，南臨西郊公園，至內(nèi)、外環(huán)線(xiàn)車(chē)程510分鐘。限于虹橋地區(qū)地價(jià)的制約，該物業(yè)規(guī)劃容積率較高。建筑平行布局，小區(qū)由南向北依次規(guī)劃為T(mén)OWN HOUSE、低層復(fù)式、小高層.景觀規(guī)劃以綠地為主，設(shè)有中央綠地，小區(qū)進(jìn)門(mén)處有噴泉及柱廊。配有會(huì)所，內(nèi)設(shè)商場(chǎng)餐廳、便利店、健身房、美容中心、桌球室、咖啡廳、多功能廳，ADSL寬帶入網(wǎng)。TOWN HOUSE均為大房型,225243 m2

41、（不計(jì)閣樓、車(chē)庫(kù)，建筑面積）?？蛷d寬敞明亮，落地窗采光，面寬6.68米，挑高4.2米；臥室采用大面積落地窗采光,主臥室配置大浴室及更衣室，露臺(tái)朝北，面積較小，閣樓南北采光.單套總價(jià)為170210萬(wàn)，屬中高檔豪華型TOWN HOUSE,消化速度較慢。市區(qū)板塊的TOWN HOUSE特點(diǎn)如下：1 數(shù)量少.除海上花園、西郊寶成花園,位于長(zhǎng)寧區(qū)的虹橋別墅內(nèi)，真正意義上位于市區(qū)的TOWN HOUSE只有靜安南草坪和新?？道?。由此可以看出，TOWN HOUSE這種產(chǎn)品的地域特征，不適合大量位于市區(qū)地段。2 由于受地段及容積率的限制，該區(qū)域的TOWN HOUSE一般價(jià)位較高,在100萬(wàn)以上,屬豪華型TOWN

42、HOUSE，而且多為公寓、TOWN HOUSE并存的形式。3 該區(qū)域的TOWN HOUSE，無(wú)論周邊商配還是小區(qū)內(nèi)配套，都較齊全、到位，交通便捷.、寶山板塊 寶山位于上海市區(qū)的北部，TOWN HOUSE項(xiàng)目除一直開(kāi)發(fā)的錦秋加洲花園之外，還有華馨苑。此區(qū)域板塊的TOWN HOUSE以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，無(wú)論小區(qū)規(guī)劃,還是房型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施，標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低.、市場(chǎng)發(fā)展階段特征: 該階段時(shí)期是上海TOWN HOUSE發(fā)展最快的時(shí)期，新出現(xiàn)的TOWN HOUSE項(xiàng)目達(dá)二十余個(gè)，并且大部分在這兩年內(nèi),連續(xù)開(kāi)發(fā)，每開(kāi)發(fā)一期，在各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)部都有較大的改善，使TOWN HOUSE日趨完善，體現(xiàn)TOWN HOUSE

43、的精髓。也基本反映了上海的基本特征.從區(qū)域位置上看，TOWN HOUSE主要分布在交通便利、環(huán)境較好的郊區(qū)。最集中的地區(qū)為西南版塊莘莊、九亭區(qū)域的TOWN HOUSE群。其次為浦東、長(zhǎng)寧。雖然市區(qū)也出現(xiàn)TOWN HOUSE項(xiàng)目，但此區(qū)域TOWN HOUSE只起點(diǎn)綴作用，不可能大規(guī)模出現(xiàn)。從產(chǎn)品特征上看,經(jīng)過(guò)兩年的發(fā)展，TOWN HOUSE逐漸走向成熟,從開(kāi)始的10戶(hù)以上的聯(lián)體屋，到后面的2聯(lián)、3聯(lián)；從起先的平行兵營(yíng)設(shè)置,到現(xiàn)在的錯(cuò)落有致；從室內(nèi)到室外，外樓上到樓下，外花園到車(chē)位等，每一細(xì)節(jié)都取得了飛速的發(fā)展，使其更加人性化。從產(chǎn)品定位上分析,以50100萬(wàn)中價(jià)位TOWN HOUSE為主體,經(jīng)濟(jì)

44、型（50萬(wàn)以下）、豪華型（100萬(wàn)以上）TOWN HOUSE為補(bǔ)充的市場(chǎng)定位，符合TOWN HOUSE的特征，滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。因而該時(shí)期出現(xiàn)的TOWN HOUSE項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況良好。（三） 上海TOWN HOUSE趨向成熟階段市場(chǎng)狀況經(jīng)過(guò)幾年的大力發(fā)展,進(jìn)入新世紀(jì)后，TOWN HOUSE已經(jīng)漸顯成熟了。下面就介紹一下新出現(xiàn)的幾個(gè)TOWN HOUSE項(xiàng)目的：項(xiàng)目名稱(chēng)陽(yáng)光愛(ài)琴海潛水灣花園項(xiàng)目概要地址莘松路、場(chǎng)西路莘松路999弄投資興建上海松貿(mào)房產(chǎn)上海新世紀(jì)正潤(rùn)置業(yè)物業(yè)公司開(kāi)盤(pán)日期2001-12001-1(聯(lián)體）交房日期200112200112開(kāi)發(fā)概要占地面積11000平方米18萬(wàn)建筑面積容積率0.

45、650。65總戶(hù)數(shù)308戶(hù)108(聯(lián)），152(獨(dú)）間距15-20米綠化率建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義新古典主義景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶(hù)數(shù)4、6、82、4主力房型4DLK4DLK+書(shū)房主力面積173-189230-258層數(shù)33+閣樓層高3。6米4.2米（客廳）面寬68米4.5-6米花園面積100露臺(tái)面積303040車(chē)庫(kù)室內(nèi)室內(nèi)外立面仿涂料+金屬構(gòu)件石料+涂料銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍3000-390047004900均價(jià)34004800總價(jià)范圍52-73萬(wàn)100-124萬(wàn)主力總價(jià)5273萬(wàn)100-124萬(wàn)銷(xiāo)售率8030%淺水灣花園位于松閔別墅區(qū)，周邊以中檔別墅為主。目前周邊配套上不成熟,主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配

46、套設(shè)施。出行靠社區(qū)巴士和自備車(chē)。小區(qū)是以獨(dú)立別墅(152套）為主的低密度住宅區(qū),TOWN HOUSE（108套)占少部分。中央有水景大道，房屋外立面豐富。TOWN HOUSE面積為230260平方米大戶(hù)型,拉近了與獨(dú)立別墅的檔次。贈(zèng)送半地下室，二層有兩間臥室朝南，衛(wèi)生間干濕分離，部分房型夾層廚房朝南設(shè)置.單套總價(jià)定為110124萬(wàn)，是高價(jià)位TOWN HOUSE,銷(xiāo)售狀況良好。陽(yáng)光愛(ài)琴海也位于松閔別墅區(qū)內(nèi)。小區(qū)占地八萬(wàn)平方米，規(guī)劃308套現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義TOWN HOUSE，錯(cuò)落有致，立面選用白色，輔以高級(jí)藍(lán)灰色,及局部金屬構(gòu)件，使建筑物與環(huán)境融為一體。大量運(yùn)用水景，戶(hù)戶(hù)門(mén)前清水河.小區(qū)內(nèi)設(shè)會(huì)所，水

47、上樂(lè)園，湖邊網(wǎng)球場(chǎng)，壁球室等設(shè)施。面積為173189m²,大小適中。房型設(shè)計(jì)有特色，進(jìn)戶(hù)門(mén)為雙開(kāi)母子門(mén),大面積落地窗，轉(zhuǎn)角窗，二層兩間臥室朝南；頂層主臥設(shè)置陽(yáng)光透天排窗.單套總價(jià)為5273萬(wàn)，屬中價(jià)位較有個(gè)性TOWN HOUSE,銷(xiāo)售狀況非常好，已預(yù)定出70。江南文化園位于松江九亭，周邊以低檔住宅為主，配套設(shè)施較少,出行靠自備車(chē)和小區(qū)巴士.小區(qū)占地9萬(wàn)平方米,是純雙拼的TOWN HOUSE,共260余套,分兩期開(kāi)發(fā)。采用美式現(xiàn)代風(fēng)格，布局錯(cuò)落有致。景觀采用江南18美景.以體現(xiàn)“江南文化"。小區(qū)設(shè)有VIP會(huì)所。面積分布適中，180280平方米,主力面積200平方米左右.房型設(shè)

48、計(jì)有特色。全部為室內(nèi)車(chē)庫(kù)，客廳挑高，獨(dú)立的半錯(cuò)層餐廳，二層三個(gè)房間有兩個(gè)朝南，大面積主臥位于三層，配有大面積衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)，采用大面積落地窗,面寬達(dá)7米.房型有點(diǎn)似君臨天下的房型，但比其更開(kāi)放、活潑、自由.均價(jià)為3400元/m²，總價(jià)為70萬(wàn)元左右，相對(duì)于其位置，價(jià)格稍高，屬中上價(jià)位的TOWN HOUSE。現(xiàn)已預(yù)定出50，銷(xiāo)售狀況非常好。奧玎宮廷別墅位于古北新區(qū)，地段位置佳，周邊配套齊全，交通便捷.小區(qū)占地7萬(wàn)平方米，建造183套西班牙式、北歐式、英國(guó)式4聯(lián)體TOWN HOUSE.小區(qū)創(chuàng)造性地運(yùn)用三維立體的空間布局手法，進(jìn)行人車(chē)動(dòng)線(xiàn)的分層布局。景觀設(shè)計(jì)有特色,5700平方米下沉式

49、中庭水景花園，并根據(jù)不同風(fēng)格的別墅，營(yíng)造不同風(fēng)格的景觀。面積相對(duì)較大，220270平方米。房型設(shè)計(jì)有特色，5層生活空間,即地下層、一層、夾層、二層、三層。地下室設(shè)私家獨(dú)享Club，內(nèi)設(shè)家庭影院，酒吧，桑拿室,健身房，臺(tái)球室。大廳挑高4。5萬(wàn)，主臥挑高5米，華貴氣派.單價(jià)900010000元/m²，總價(jià)達(dá)200270萬(wàn)，屬高檔豪華TOWN HOUSE。剛開(kāi)盤(pán),銷(xiāo)售狀況良好。階段特征總結(jié):經(jīng)過(guò)上述TOWN HOUSE項(xiàng)目的分析,可以看出進(jìn)入新世紀(jì)后，TOWN HOUSE的特征。1 TOWN HOUSE小區(qū)，基本體現(xiàn)人性化、個(gè)性化特征.小區(qū)規(guī)劃上，因地制宜，錯(cuò)落有致,景觀與建筑自然融合;大

50、多采用現(xiàn)代主義或中式的立面風(fēng)格，簡(jiǎn)潔明快，一幢的戶(hù)數(shù)減少，即使是多聯(lián)的排房也多加變化，較靈活。房型設(shè)計(jì)上靈活多變,使廳、臥室、露臺(tái)、地下（半地下）室的功能發(fā)揮到最大,在窗、門(mén)、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間等細(xì)節(jié)上，大膽運(yùn)用流行的式樣，不在一味照抄國(guó)外陳舊的樣式。2 混合的TOWN HOUSE小區(qū),更多的是與其他建筑的匹配.既要保持TOWN HOUSE的特性，也不能使其與周邊的建筑格格不入,講求整體的和諧。四、TOWN HOUSE消費(fèi)者特征分析TOWN HOUSE 是為中產(chǎn)階級(jí)度身打造的住宅中產(chǎn)階級(jí)，一個(gè)充滿(mǎn)理想，充滿(mǎn)抱負(fù)的群體，他們希望擁有一種高品質(zhì)，離塵不離城的生活.TOWN HOUSE 的出現(xiàn)決非偶然，它

51、是公寓和別墅的中間形態(tài).公寓因城市土地資源寶貴而高密度、高容積率;別墅為低密度低容積率的住宅，私家花園占地很大，私密性極強(qiáng)，價(jià)格昂貴，是住宅發(fā)展的方向,居住人群為經(jīng)濟(jì)勢(shì)力強(qiáng)，居住要求高的高收入階層；而TOWN HOUSE既屬城市范疇，又不是市中心，既滿(mǎn)足了人們親近自然，實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)想的愿望，又有比較方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅，居住人群為收入較高的中產(chǎn)階級(jí)，他們對(duì)公寓嗤之以鼻,對(duì)別墅卻望而興嘆。因此TOWN HOUSE 的出現(xiàn)，使他們對(duì)住宅又有了新的追求，實(shí)際意義上說(shuō)，TOWN HOUSE 正是為這一群中產(chǎn)階級(jí)度身打造的住宅. （一）TOWN HOUSE消費(fèi)者主要特征:1） 有一定數(shù)額的

52、可支配資產(chǎn)，家庭有1-2部車(chē)。即使現(xiàn)在沒(méi)有車(chē)，不久將會(huì)購(gòu)買(mǎi).2） 事業(yè)有成，收入穩(wěn)定,家庭穩(wěn)定的成功人士.3） 注重生活的舒適性、私密性和安全性，向往高品質(zhì)的生活。4） 年齡多數(shù)在3050歲之間，現(xiàn)在至少有一套住房，可能以換房為目等。5） 家庭人口為35人，可能三代同住。6） 對(duì)中高檔樓盤(pán)有居住經(jīng)驗(yàn)和判斷標(biāo)準(zhǔn)。7） 以投資為目的的小業(yè)主（二） 消費(fèi)者社會(huì)特征分析：、 效益好的國(guó)有大中型企業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo).、 外資企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)。、 出國(guó)歸來(lái)人員。、 私營(yíng)業(yè)主。、 金融機(jī)構(gòu)工作人員.、 文學(xué)、藝術(shù)、技術(shù)工作人員。如：大學(xué)教授、演員、主持人、技術(shù)人員等。(三）消費(fèi)者習(xí)性特征分析：追求氣派的住所,如獨(dú)體別墅，豪華洋房，但沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力達(dá)到，聯(lián)體別墅以合理的價(jià)格，寬敞的空間,正好滿(mǎn)足其要求。如：私營(yíng)業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)工作人員、國(guó)有企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)等。追求文化的內(nèi)涵。上海的TOWN HOUSE風(fēng)格式樣各異，表現(xiàn)著不同的文化。消