南昌城市分析及項目考察

1、南昌城市調(diào)研及項目分析孟志超 2014.10南昌市簡介城市概況交通概況宏觀經(jīng)濟南昌商業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展歷程商業(yè)類型發(fā)展方向南昌商圈概述商圈簡介商圈分析南昌商業(yè)項目項目簡介項目分析3171171015216南昌綜合分析總結(jié)綜合分析未來發(fā)展趨勢2324城市概況 南昌市南昌市是富有優(yōu)秀革命傳統(tǒng)的內(nèi)陸城市，城市文化底蘊深厚，素以“英雄城”著稱。全市共轄五區(qū)（東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區(qū)）、四縣（南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣），總面積7402.86平方公里，其中城區(qū)總面積為617.07平方公里。全市2013年末戶籍總?cè)丝?10.08萬人，比上年末凈增2.21萬人。2013年末常住人口518.42萬人，比上年

2、末增長1.0%。全年出生人口6.70萬人，出生率12.98。 市內(nèi)以平原為主，屬于亞熱帶季風氣候，四季分明，并有贛江、東湖、西湖、青山湖等眾多湖泊。同時，南昌正在加快實施城市發(fā)展戰(zhàn)略。交通概況航空昌北機場距市區(qū)23公里（昌九高速公路經(jīng)過），每周有近百個航班抵達各地，航班主要通達線路有南昌至北京、福州、廣州、?？?、深圳、廈門、溫州、西安、上海、香港等25條航線。 鐵路京九鐵路與浙贛鐵路在境內(nèi)貫穿交匯，浙贛、湘贛、南潯、贛寧等鐵路主干線縱橫穿越。公路昌九、昌樟高速公路是連接贛江兩岸的紐帶，南昌各長途汽車線路有省際客車，通達廣州、深圳、南京、合肥、義烏等近百個外省大中城市；省內(nèi)客班車，通達江西省內(nèi)各

3、個大、中、小城市或城鎮(zhèn)。水路沿贛江、撫河、錦江和鄱陽湖可到達長江各口岸，至九江外運港口220公里。 南昌歷來是華東地區(qū)的重要交通樞紐，鐵路、公路、航空、水運相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡四通八達，方便快捷，也是大京九鐵路唯一途徑的省會城市。交通概況-地鐵規(guī)劃南昌地鐵是江西省都會區(qū)首條地下軌道（地鐵）交通營運系統(tǒng)，具有世界級建設水準，且為中國第二批軌道交通(地鐵、輕軌)申報城市建設項目。全部線路全部線路由第一階段（2009-2016年）1、2號線一期組成的軌道交通骨架網(wǎng)；第二階段為（2014-2020年）由3號線、4號線、1號線二期、2號線二期：第三階段由（2020-遠景）由5號線，形成完整的軌道交通線網(wǎng)

4、，實現(xiàn)世界領先的高度完善線網(wǎng)規(guī)劃的總體目標。地鐵1號線一期工程全長28.7千米，24個車站，連接經(jīng)開區(qū)、紅谷灘新區(qū)、東湖區(qū)、青山湖區(qū)、高新區(qū)等，起訖站分別為雙港大道和奧體中心，將于明年年底通車。宏觀經(jīng)濟 南昌市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，人民生活水平及消費水平也得以不斷提升，城市化進程的不斷推進，帶動南昌市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。 南昌實現(xiàn)社會消費品零售總額1270.01億元，同比增長13.7%。消費品零售額快速增長，市區(qū)對商業(yè)集聚效應增加，同時，消費品市場呈現(xiàn)批發(fā)零售業(yè)和住宿餐營業(yè)聯(lián)動發(fā)展新格局。消費品零售額快速增長 2013年1-12月，南昌市實現(xiàn)GDP總量3336.03億元，同比增長10.07%；財政總收入

5、558.06億元，同比增長11.6%；全年居民消費價格總水平（CPI）比上年上漲2.3%。其中，消費品價格上漲2.2%，服務價格上漲2.6%，商品零售價格上漲1.3%，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢。經(jīng)濟總量超速提升商業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展歷程商業(yè)類型發(fā)展方向 近年來，南昌市經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè)的發(fā)展更為喜人大商場快速發(fā)展、大市場不斷成長、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘、外商投資突破性發(fā)展。發(fā) 展 歷 程1、業(yè)態(tài)發(fā)展水平低；2、本地商家連鎖化程度低；3、小規(guī)模、分散型經(jīng)營；4、一些商業(yè)區(qū)域有場無市，最明顯的當屬勝利路（當時還不是步行街）；5、商圈少，輻射區(qū)域較?。黄鸩诫A段發(fā)展中階段現(xiàn)階段未來發(fā)展規(guī)劃

6、1、明確各商業(yè)能級的功能分布；2、確定以商業(yè)核心為發(fā)展目標，擴賽周邊加大輻射力度，商圈初步成型；3、在強化本地連鎖商業(yè)的同時擴大招商，引進外來強勁的商業(yè)合作伙伴（如沃爾瑪、麥德龍）4、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)；1、商圈成型，功能分布明確；2、主要商業(yè)品牌建立連鎖效應，基本解決早期商業(yè)零散不集中的情況；3、商業(yè)地產(chǎn)已正式步入南昌房地產(chǎn)市場主流地位，商業(yè)產(chǎn)品供求同比歷年逐漸放大；4、商業(yè)地產(chǎn)進入瓶頸期，營銷節(jié)奏過快，沒有后期產(chǎn)品用以填充市場需求缺口；1、建立更多的商圈以用于填補部分新區(qū)商業(yè)缺乏的情況；2、從純住宅體系轉(zhuǎn)型變?yōu)樯套∞k三項產(chǎn)業(yè)發(fā)展；3、引進更多外來商業(yè)，催化本市商業(yè)發(fā)展；發(fā)展歷程商業(yè)綜合體：如紅谷

7、灘萬達廣場、世茂廣場、恒茂廣場等，其特點是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。綜合性百貨商場：如財富購物廣場，其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為齊全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)：如沃爾瑪、大眾購物中心、百貨大廈、洪城大廈、天虹等，其特點是在同一商場內(nèi)同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機地結(jié)合起來。 經(jīng)過多年的建設，南昌老城區(qū)

8、的商業(yè)已經(jīng)發(fā)展成一個類型多樣、網(wǎng)點密集、市場規(guī)模可觀的重要支柱產(chǎn)業(yè)。目前，南昌市的老城區(qū)商業(yè)類型主要有以下幾種：沃爾瑪財富中心萬達廣場日常百貨主題性商場、專業(yè)市場：如金童女人街、萬壽宮、百匯鞋城、賽博數(shù)碼城、紅星美凱龍家居、迎賓家居廣場、江西國際家居港、江西國際汽車城、香江家私、香江商貿(mào)城等，其特點是經(jīng)營品種限于一定的主題。專業(yè)批發(fā)市場：主要有洪城大市場、聯(lián)信大市場、五華大市場、摩托車大市場、深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場等，此類市場多以批發(fā)為主，具有交通便利、規(guī)模大、產(chǎn)品齊全、輻射力強等特點。連鎖專賣（專業(yè)）店：主要是服飾、醫(yī)藥等，如美特斯邦威、森馬、阿迪達斯、耐克、李寧、黃慶仁、開心人等。個體經(jīng)營的獨

9、立街鋪：單店規(guī)模小，其特點是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但客流量較高。萬壽宮電腦城沿街商鋪洪城大市場商業(yè)現(xiàn)狀2013年起，南昌市紅谷灘新區(qū)興起的萬達廣場、世茂廣場等商業(yè)綜合體帶動了南昌市商業(yè)地產(chǎn)的新方向。政府重點發(fā)展方向也是紅谷灘新區(qū)的四大功能區(qū)（中心區(qū)、鳳凰洲、紅角洲、九龍湖），已萬達、綠地、世茂等國內(nèi)知名房企都已扎堆紅谷灘。發(fā)展方向-紅谷灘新區(qū)中中心區(qū)：心區(qū)：紅谷灘中心區(qū)由4.28平方公里的核心區(qū)和6平方公里的周邊地區(qū)組成，為集商貿(mào)金融、行政辦公、信息、文化、居住等多功能為一體的頂級中央商務區(qū)（CBD中心區(qū)），是已經(jīng)建設成熟的一個區(qū)域。中心區(qū)為集

10、商貿(mào)金融、行政辦公、信息、文化、居住等多功能為一體的新型城市中心區(qū)中央商務區(qū)（CBD中心區(qū)）。鳳凰洲鳳凰洲：鳳凰洲片區(qū)規(guī)劃用地約11平方公里，為重要的江岸景觀區(qū)，該片區(qū)布置了蝶子湖體育公園綜合項目，是以旅游、居住為主的城市生活新區(qū)。該片區(qū)以豐和北大道為依托，沿江依湖呈帶狀拓展，形成“一軸、二帶、三區(qū)”布局。紅角洲：紅角洲：紅角洲片區(qū)規(guī)劃用地面積約25平方公里，為集高教、科研、旅游、體育和高級商住為一體的綠色生態(tài)新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精華示范區(qū)。紅角洲為教學、科研、旅游、體育和高級商住區(qū)。九龍湖：九龍湖：九龍湖區(qū)片區(qū)規(guī)劃用地面積約28平方公里，主要是為滿足南昌國際體育中心、南昌萬

11、達城、華中國際物流城（華南城）等項目建設需要。商圈概況商圈簡介商圈分析商業(yè)分布狀況/中心區(qū)（八一商圈） 經(jīng)過多年的發(fā)展建設，中心片區(qū)已形成了以八一廣場為核心的商圈，商業(yè)主要分布在以廣場為中心，分別向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商業(yè)圈內(nèi)，大型商場主要云集在八一大道周邊，而中山路、勝利路、孺子路、展覽路等各類特色商業(yè)街則與之相互呼應。 八一廣場作南昌市第一個核心中心區(qū)，是江西最具現(xiàn)代大都市氣派之地。 沿八一大道，依托電信大樓而形成的電子通訊商城及小型街鋪，新大地會展中心的家電、電腦及其耗材產(chǎn)品市場進一步豐富了八一廣場商圈的商品類型。八一廣場八一廣場優(yōu)勢：優(yōu)勢：1、作為南昌核心商業(yè)區(qū)，帶動

12、南昌整體商業(yè)發(fā)展；2、以八一起義紀念碑為核心，在帶動商業(yè)的同時，弘揚紅色革命精神，不僅是商業(yè)的發(fā)展，更是人文的進步；3、以其為中心的1公里商圈內(nèi)，南昌百貨大樓、新洪客隆商場、八一大道上緊鄰廣場的萬達購物廣場、在建的財富廣場、麗華購物廣場、洪城大廈、太平洋購物廣場呈七足鼎立之勢。劣勢：劣勢：1、由于人口流動越來越大，交通堵塞問題日益嚴重；2、同樣的，由于商業(yè)帶動城市發(fā)展，大批量的客源流動，但缺乏城市管理，商業(yè)街的臟、亂、差暴露的一覽無遺，以中山路商業(yè)街最為突出；商業(yè)分布狀況/洪城商圈 洪城路是南昌市主要對外交通的中心和樞紐，隨著洪城大市場的建設與發(fā)展，洪城板塊逐步形成了以洪城大市場為龍頭的批發(fā)市

13、場大商圈，商圈內(nèi)的各大綜合及專業(yè)市場幾乎涵括了各門類商品，并輻射到全省乃至周邊城市。 已成為綜合批發(fā)市場的龍頭，洪城大市場的逐步繁榮還帶動其周邊大市場的相繼形成和發(fā)展，并形成了輻射全省的洪城板塊批發(fā)市場商圈。 經(jīng)營面積25萬平方米的金潤物流中心以其環(huán)境、規(guī)模、配套、管理等全面的提升帶動了洪城板塊商業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展并形成了洪城商圈新的格局。洪城大市場優(yōu)勢：1、目前已成為輻射全省乃至周邊城市的大型集貿(mào)市場，帶動南昌物流物流批發(fā)產(chǎn)業(yè)；2、洪城客運站一方面舒緩市中心客運站的客流壓力，另一方面可以引導外來人士進入洪城大市場，提高知名度；劣勢：1、市場過大，缺乏有效管理，商場內(nèi)部環(huán)境惡劣；2、由于政府規(guī)劃

14、而導致部分商家轉(zhuǎn)移至紅角洲的華南城，商場面臨轉(zhuǎn)型，后期規(guī)劃尚未明確，前景模糊；商業(yè)分布狀況/青云譜商圈 南昌市城南的青云譜區(qū)位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以小型的臨街店鋪和專業(yè)市場為主，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商鋪分布零散，而且規(guī)模小，裝修及經(jīng)營檔次普遍偏低，商業(yè)氛圍淡，尤其缺乏餐飲、娛樂以及大型零售商業(yè)設施，但片區(qū)內(nèi)專業(yè)市場卻具有一定規(guī)模和輻射力。 青云譜區(qū)全區(qū)共有商品市場16個，種類反對、覆蓋面廣，是城南大型物流運輸關口。 本區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點1103個，新溪橋包家花園商業(yè)街所在的井岡山大道是青云譜區(qū)的主干道，也是該區(qū)人口最密集的地方，其他臨街小商店主要沿井岡山大道分布，數(shù)量約300多家，消費對象主要為

15、周邊居民。解放路、井岡山大道優(yōu)勢：1、由于交通不便等問題，導致城南片區(qū)形成小的生活區(qū)域，青云譜商圈解決了該區(qū)域內(nèi)居民對商業(yè)需求的問題；2、徐家坊客運站，昌南客運站等交通關卡的開通，帶動了區(qū)域發(fā)展，人流量的上漲也成功催化了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展；劣勢：1、缺乏統(tǒng)一管理，商業(yè)布局較為零散，區(qū)域缺少大型專業(yè)商廈、市場；2、規(guī)模小，裝修及經(jīng)營檔次普遍偏低，商業(yè)氛圍淡，尤其缺乏餐飲、娛樂以及大型零售商業(yè)設施；商業(yè)分布狀況/紅谷灘商圈 紅谷灘作為南昌城市發(fā)展新區(qū)，以高標準、高起點進行建設。區(qū)域發(fā)展速度驚人，原本預計“十年后看紅谷灘新城”的發(fā)展規(guī)劃也在短短數(shù)年間完成，如今的紅谷灘已然成為南昌CBD核心，高端商務聚

16、集地。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的同時也帶動了商業(yè)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)以商業(yè)地產(chǎn)為主。 作為南昌的商務核心區(qū)域來建設，起點高、未來消費層次高。 該片區(qū)將成為昌北的市級商業(yè)服務中心，并集購物、休閑娛樂、餐飲于一體，也是繼昌南城八一廣場商圈后的又一南昌核心商業(yè)中心區(qū)。CBD核心優(yōu)勢：1、隨著新城市中心的規(guī)劃與建設，紅谷灘將形成新的城市商業(yè)中心；2、交通的不斷完善，隨著地鐵的開通，紅谷灘區(qū)的人流量將會得到很大的改觀，這也是促使區(qū)域商業(yè)發(fā)展的主要因素之一；劣勢：1、人氣不足是目前區(qū)域商業(yè)的最大缺陷；2、商業(yè)種類單一，基本上都是大型百貨超市，限制了消費者的可選性；商業(yè)項目項目簡介項目分析項目簡介-恒茂夢時代廣場目前方

17、案為7棟樓4F3000空置面積，1-2樓為快時尚，3樓為餐飲。項目位于八一廣場商圈沿線的北京東路商圈，商業(yè)體量為15萬，2013年開業(yè)，開業(yè)率達90%，主力店有H&M、優(yōu)衣庫等。項目簡介-紅谷灘萬達廣場 南昌紅谷灘萬達廣場，位于南昌市紅谷灘CBD核心中央商務區(qū)，鳳凰中大道與會展路交匯處。項目占地約200畝，總建筑面積約55萬平方米，其中商業(yè)面積18萬平米，是南昌紅谷灘萬達廣場投資有限公司斥資60億元打造的大型城市綜合體。目前暫無面積方案，預計2015年進行局部調(diào)整項目簡介-紅谷灘世貿(mào)廣場南昌世茂廣場總建筑面積40萬平米，其中商業(yè)面積為7萬平米，停車位614個。項目暫時沒有大面積調(diào)整，正在溝通中

18、。項目簡介-銅鑼灣廣場項目占地157畝，總建筑面積約498000。 其中商業(yè)部分壹號廣場建筑面積：約121550；其中地上五層，每層商業(yè)面積19560，地下一層商業(yè)面積23750。 綜合體其他部分：綜合體其他部分： 5A頂級商務樓將成為南昌國際級門戶商務地標建筑 住宅面積185000，總套數(shù)約1500套。為市內(nèi)高端住宅項目之一。 配套功能：奢華會所：1700；幼兒園：1500 現(xiàn)項目初步洽談方案為三層2500，對方已上報方案至總部。項目分析1、恒茂夢時代廣場 商業(yè)總體量及商業(yè)業(yè)態(tài)分布都符合我司開店標準，但該物業(yè)于2013年11月開業(yè)，現(xiàn)開業(yè)率也達90%之多，剩余面積多為四層，當前調(diào)整較困難。恒

19、茂地產(chǎn)在江西還有幾個項目會在明年后年開業(yè)，但區(qū)位都不太好，商業(yè)不太成熟。2、紅谷灘萬達廣場 萬達集團在南昌的第二個項目，相對于八一廣場的萬達第一代產(chǎn)品，紅谷灘萬達廣場綜合了商業(yè)、辦公、住宅等多功能，符合我司的進駐標準。項目于2013年開業(yè)，當前招商僅剩下金街部分，商業(yè)體內(nèi)部預計要到明年才有調(diào)整計劃。另外萬達在江西的其他項目都將于明年后年開業(yè)。3、紅谷灘世茂廣場 世貿(mào)廣場項目也于2013年開業(yè)，商業(yè)體量7萬平米， 集合了影院、超市等主題店，以餐飲帶動了周邊的消費人氣。目前項目也在溝通調(diào)整，但面積上還是存在問題。4、銅鑼灣廣場 南昌銅鑼灣廣場項目將于明年開業(yè)，目前正在對外招商，體量12萬，業(yè)態(tài)布局

20、已確定，主題店暫未確定。項目符合我司進駐標準，目前在洽談方案為三層2500。綜合分析/總結(jié)綜 合 分 析未來走勢及預測 通過國內(nèi)Shopping mall的發(fā)展情況不難看出，與南昌市經(jīng)濟發(fā)展水平相近的多個城市均已在Shopping mall的建設方面取得了優(yōu)異的成績。未來南昌市Shopping mall發(fā)展還是要以紅谷灘新區(qū)為主導，帶動南昌老城區(qū)的改造，形成商業(yè)綜合體的新型商業(yè)模式。綜合分析總體而言，南昌市商業(yè)仍處于傳統(tǒng)商業(yè)為主體開始向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變的階段 目前商業(yè)（現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專賣店）大多集中于舊城區(qū)，現(xiàn)代化購物中心才開始進入，商業(yè)大多集中于舊城區(qū)及紅谷灘新區(qū)部分區(qū)域，面貌陳舊，尚未