售后服務(wù)提交版長春重慶路威尼斯商業(yè)項目商業(yè)綜合服務(wù)合同

1、（售后服務(wù)）提交版長春重慶路威尼斯商業(yè)項目商業(yè)綜合服務(wù)合同20XX年XX月-多年的企業(yè)咨詢鎖問經(jīng)驗.展過實戰(zhàn)驗證可以落地執(zhí)行的卓越管理方案,值得您下我擁有長春重慶路威尼斯商業(yè)項目商業(yè)綜合服務(wù)委托合同書委托方（以下簡稱甲方）：地址：承接方（以下簡稱乙方）：同昌盛業(yè)（北京）資產(chǎn)管理顧問XX公司地址：北京市建國門北大街8號華潤大廈19層1902-1903甲方委托乙方進行吉林省長春市重慶路威尼斯（暫用名）商業(yè)項目的商業(yè)研策顧問及營運管理顧問、招商服務(wù)工作，為了明確雙方責(zé)任和承擔的義務(wù)，根據(jù)中華人民共和國合同法及有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本項目工作的具體情況，雙方本著平等互利的原則，經(jīng)過友好協(xié)商，達成壹致，共同

2、遵守本合同條款。1、項目名稱：吉林省長春市重慶路威尼斯（暫用名）商業(yè)項目,（以下簡稱“項目、本項目、該項目”）；2、項目簡介地點：位于?？傆玫孛娣e約萬itf;3、委托內(nèi)容本合同書甲方委托乙方進行的服務(wù)內(nèi)容共分為三部分：第壹部分為項目商業(yè)研策顧問服務(wù)（含項目前期商業(yè)研策服務(wù)部分及項目商業(yè)深化研策服務(wù)部分）；第二部分為項目營運管理顧問服務(wù)（含前期營運管理顧問、籌備期營運管理顧問及后期營運管理顧問服務(wù)）；第三部分為項目獨家招商服務(wù)；各部分服務(wù)內(nèi)容祥見本合同附件。4、各部分服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式、費用、支付方式及服務(wù)期限4.1 項目商業(yè)研策顧問服務(wù)工作：4.1.1 服務(wù)內(nèi)容：乙方將提供該項目的商業(yè)研策顧問

3、服務(wù)工作關(guān)聯(lián)的服務(wù)內(nèi)容詳見附件壹4.1.2 服務(wù)形式4.1.2.1 本項目之商業(yè)研策服務(wù)的形式以提供甲方本合同所約定之專題書面方案且組織現(xiàn)場陳述，提供專業(yè)顧問意見的非駐場服務(wù)形式為主。4.1.2.2 乙方為甲方提供的服務(wù)應(yīng)當以PPT文件（含文字、圖片及平面示意圖）體現(xiàn)，最終服務(wù)成果均應(yīng)當為書面文本貳套（彩色打印稿）以及電子文本壹套（PDF格式）。4.1.2.3 乙方提交商業(yè)研策方案成果時安排壹次赴現(xiàn)場對方案內(nèi)容進行講解匯報。4.1.2.4 乙方代表必須將服務(wù)成果終稿以4.1.2.2所述形式提交甲方代表。甲方須于接到乙方提交的階段方案后5個工作日內(nèi)提出書面的完善修改意見，超出該期限甲方未能提供書

4、面完善修改意見視為甲方對乙方提交的該階段方案予以認可。乙方須于接到甲方書面完善修改意見通知后7個工作日內(nèi)，完成對于方案的修改工作。但此方案之修改次數(shù)限定為不超過二次。對于緊急事項，甲方可通過電話、傳真通知確認。4.1.2.5 其他要求乙方向甲方提交的方案終稿正式文件，且應(yīng)當通過直接提交或特快專遞郵寄的方式送達甲方。4.1.3 委托服務(wù)時間:自本合同雙方簽署之日起60日乙方內(nèi)完成附件壹約定的項目前期商業(yè)研策服務(wù)方案初稿的內(nèi)容且提交甲方；于甲方提供聘用的設(shè)計公司項目概念設(shè)計方案日起至60日內(nèi)乙方完成附件壹約定的項目商業(yè)深化研策服務(wù)方案初稿。如因甲方設(shè)計公司提供商業(yè)平面等圖紙資料、延誤而造成上述工作

5、日期延長乙方不承擔任何責(zé)任。4.1.4 項目商業(yè)研策服務(wù)工作服務(wù)費用及支付形式：4.1.4.1 目商業(yè)研策服務(wù)費用本項目之商業(yè)研策服務(wù)費用共計人民幣壹佰萬(1000,000)元整，該服務(wù)費用包含乙方按照本合同第4.1款約定提供有關(guān)服務(wù)的人工費用、交通費用；4.1.4.2 支付方式：服務(wù)費應(yīng)按照如下標準由甲方分三期支付于乙方指定銀行賬戶。乙方應(yīng)于甲方支付每筆款項時出具正規(guī)合法發(fā)票。名稱金額付款條件首付款人民幣伍拾萬元整合同簽署后5個工作日內(nèi)；貳期款人民幣叁拾萬元整項目前期商業(yè)研策服務(wù)方案全部內(nèi)容的初稿提交后5個工作日內(nèi)；叁期款人民幣貳拾萬元整項目深化商業(yè)研策服務(wù)方案全部內(nèi)容的初稿提交后5個工作日

6、內(nèi)；4.1.4.3 乙方指定銀行賬戶：戶名：同昌盛業(yè)（北京）資產(chǎn)管理顧問XX公司開戶行:交通銀行北京東單支行帳號：1100601940180100543084.2 項目商業(yè)營運管理顧問服務(wù)4.2.1 項目前期營運管理顧問服務(wù)工作內(nèi)容4.2.1.1 于項目開業(yè)前，乙方將會于前期的商業(yè)營運管理以提供專業(yè)的服務(wù)，具體服務(wù)內(nèi)容詳見附件二4.2.2 項目前期商業(yè)營運管理顧問工作服務(wù)時間及形式：4.2.2.1 服務(wù)形式乙方委派高級經(jīng)理之上人員及工程經(jīng)理各壹（1）名每月二次定期參加甲方的設(shè)計、工程例會，且以每月提交工作方案及關(guān)聯(lián)專業(yè)方案的形式提供顧問服務(wù)。4.2.2.2 服務(wù)時間自甲方提供乙方本項目概念設(shè)計

7、方案之日起至項目試營業(yè)日前9個月止（即項目進入營運管理籌備期）。4.2.3 項目前期商業(yè)營運管理顧問工作服務(wù)費用及支付形式：4.2.3.1 服務(wù)費用服務(wù)期內(nèi)每月人民幣壹拾伍萬（150,000）元，上述費用含服務(wù)期乙方顧問人員赴項目的各項差旅費用4.2.3.2 支付方式：4.2.3.2.1 首期服務(wù)費甲方于提供乙方概念設(shè)計方案后5個工作日內(nèi)，以銀行轉(zhuǎn)帳方式支付至乙方指定賬戶。4.2.322第二期服務(wù)費起每月五日內(nèi)由甲方以銀行轉(zhuǎn)帳方式支付至乙方指定賬戶。4.2.4 項目籌備期商業(yè)營運管理顧問工作內(nèi)容4.2.4.1 乙方將會于項目籌備期的商業(yè)營運管理以提供駐場管理團隊專業(yè)顧問服務(wù)，具體服務(wù)內(nèi)容詳見附

8、件三。4.2.5 項目籌備期商業(yè)營運管理顧問工作服務(wù)時間及形式4.2.5.1 服務(wù)形式乙方委派項目總經(jīng)理、總物業(yè)經(jīng)理、推廣總監(jiān)、租務(wù)總監(jiān)、客服總監(jiān)、總工程師進駐項目現(xiàn)場主持商業(yè)各項籌備工作，且以每月提交工作方案、關(guān)聯(lián)專業(yè)方案及現(xiàn)場實地工作的形式提供各項服務(wù)。乙方將和所委派的上述職位的管理人員簽署關(guān)聯(lián)勞動合約。4.2.5.2 服務(wù)時間自項目試營業(yè)前9個月開始至項目試營業(yè)日止。4.2.6 項目籌備期商業(yè)營運管理顧問工作服務(wù)費用及支付形式：4.2.6.1 服務(wù)費用每月人民幣壹拾伍萬（150,000）元，該費用不含派駐人員的工資福利等關(guān)聯(lián)費用。乙方派駐人員每月的工資、福利及開辦所需的各項費用由項目前期

9、關(guān)聯(lián)開辦費用支付計入項目開辦費用。項目籌備期中，屬乙方后期營運管理全職派駐現(xiàn)場的人員每月的工資、福利費用，甲方將于每月五日前支付當月的關(guān)聯(lián)費用至乙方帳戶。4.2.6.2 支付方式4.2.6.2.1 每月駐場人員的工資福利各項費用由甲方每月五日前以銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付至乙方指定賬戶。4.2.622自進入籌備期之日起每個月的每月五日前以銀行轉(zhuǎn)帳方式支付當月顧問服務(wù)費至乙方指定賬戶。4.2.7 項目后期商業(yè)營運管理顧問工作內(nèi)容4.2.7.1 于項目試開業(yè)日后乙方提供日常的商業(yè)營運管理專業(yè)的管理團隊駐場顧問服務(wù)，具體服務(wù)內(nèi)容詳見附件四。4.2.8 項目后期商業(yè)營運管理顧問工作服務(wù)時間及形式4.2.8.1

10、 服務(wù)形式乙方委派項目商業(yè)的高管人員主持商業(yè)日常運營管理工作，乙方公司各專業(yè)給予關(guān)聯(lián)支持，現(xiàn)場每月提交工作月方案。4.2.8.2 服務(wù)時間自項目試開業(yè)日至以后36個月。4.2.9 項目后期商業(yè)營運管理顧問工作服務(wù)費用及支付形式：4.2.9.1 服務(wù)費用4.2.9.1.1 每月服務(wù)費為人民幣貳拾伍萬（250,000）元和項目商戶租金和場地租賃費之和的7%,倆者取其高。甲方每月首5個工作日內(nèi)除預(yù)付當月貳拾伍萬（250,000）元的月服務(wù)費外仍要根據(jù)上月租金和場地租賃費之和的收入決算支付總收入之和的7%較貳拾伍萬（250,000）元的超出部分費用，壹且支付至乙方指定帳戶。4.2.9.1.2 每月駐場

11、團隊人員的工資福利費用，甲方于每月五日前將當月費用支付至乙方。4.2.9.2 支付方式以銀行轉(zhuǎn)帳方式支付至乙方指定賬戶。4.3 商業(yè)首席招商代理服務(wù)4.3.1 項目首席招商代理、招商管理服務(wù)內(nèi)容（見附件五項目首席招商服務(wù)內(nèi)容）4.3.2 項目首席招商服務(wù)的服務(wù)時間及形式4.3.2.1 服務(wù)形式乙方委派專業(yè)的招商人員進駐項目，且利用全國招商渠道協(xié)助業(yè)主方進行招商執(zhí)行工作。4.3.2.2 服務(wù)時間自本合同簽署之日起至項目商業(yè)試營業(yè)后6個月止。4.3.3 項目首席招商服務(wù)的服務(wù)費用及支付方式4.3.3.1 招商管理費自招商人員進駐之日起至項目商業(yè)試營業(yè)日后6個月止，甲方須于每月首5個工作日內(nèi)支付乙方

12、招商管理費每月人民幣伍萬（50,000）元。4.3.3.2 招商服務(wù)傭金4.3.3.2.1 對于乙方成功引入的品牌客戶，甲方按照相當于租戶租賃期內(nèi)平均基本月租金（不計免租期）1.5倍的金額（即租賃期內(nèi)平均基本月租金X1.5）作為服務(wù)費。如果租金以純抽成形式計算或甲方和租戶合作運營，乙方的招商服務(wù)費則以該租賃店鋪較早前由甲方所訂立的底線租金作為計算服務(wù)費的平均基本月租金。1.1.1.1.1 服務(wù)費的50%將于甲方和乙方推薦的租戶簽署租賃意向書，且收到租戶定金后5個工作日內(nèi)支付給乙方。1.1.1.1.2 已和乙方推薦的客戶簽署了正式的租賃合同，且客戶已支付所有租賃押金，甲方于五個工作日內(nèi)支付乙方3

13、0%的招商服務(wù)費。4.3.3.2.4 乙方推薦的客戶收樓時，甲方于五個工作日內(nèi)支付乙方余下20%的招商服務(wù)費。4.3.3.2.5 如乙方介紹的租戶繳納定金后或于簽訂合同后悔約，甲方將沒收租戶已付的定金，已扣除的定金甲方僅支付乙方50%招商服務(wù)費。4.3.3.2.6 如商戶屬第三方服務(wù)的，于確保第三方的招商服務(wù)費后，相當于租戶租賃期內(nèi)平均基本月租金（不計免租期）0.5倍的金額（即租賃期內(nèi)平均基本月租金X0.5）作為服務(wù)費。4.3.3.2.7 乙方推薦客戶以乙方同甲方簽署的客戶推薦確認單為憑證。4.3.3.3支付方式4.3.3.3.1 以銀行轉(zhuǎn)帳方式支付至乙方指定賬戶。5、甲方責(zé)任和權(quán)利5.1 考

14、察監(jiān)督乙方顧問工作的實施及制度的執(zhí)行情況，委托期內(nèi)有權(quán)審核乙方顧問服務(wù)的各項專業(yè)方案。5.2 不得于委托期內(nèi)的任何時間或于委托期之后壹年內(nèi)雇傭乙方正于聘用的高級主管級之上員工。5.3 甲方負責(zé)收集、整理用于項目顧問服務(wù)所需全部圖紙、檔案、資料提供至乙方，以利其開展關(guān)聯(lián)服務(wù)工作。5.4 有權(quán)向社會各界宣布甲、乙雙方合作之事實，有權(quán)有選擇地播放、展示、發(fā)布乙方有關(guān)項目運營管理資訊、信息（如錄相、圖片、文字說明）但之上資訊、信息、廣告之具體內(nèi)容須書面報送乙方認可后方可發(fā)布或播放，且不得對乙方之社會聲譽及經(jīng)濟造成損失，不得對乙方日后工作造成不便。5.5 及時處理由乙方以月工作方案形式報甲方的非乙方原因

15、而產(chǎn)生的各種問題。5.6 甲方應(yīng)提供制作雙方確定的招商手冊、及電子招商文件作為宣傳資料給予乙方進行推廣使用。5.7 法律、法規(guī)規(guī)定由甲方承擔的其它責(zé)任。6、乙方責(zé)任和權(quán)利6.1 委托期結(jié)束后壹年內(nèi)乙方或其運營管理項目不得雇傭甲方項目聘用的經(jīng)理級或之上員工。6.2 按進度計劃及要求做好關(guān)聯(lián)顧問服務(wù)工作。6.3 和甲方保持有效溝通，維持良好關(guān)系，以利各項服務(wù)工作的開展。6.4 有權(quán)向社會各界宣布甲、乙雙方合作之事實，有權(quán)有選擇地播放、展示、發(fā)布甲方有關(guān)項目信息（如錄相、圖片、文字說明）、廣告等，但之上資訊、信息、廣告之具體內(nèi)容須書面報送甲方認可后方可發(fā)布或播放，且不得對甲方之社會聲譽及經(jīng)濟造成損失

16、，不得對甲方日后工作造成不便。6.5 乙方如按甲方要求到北京、長春以外地點工作，所產(chǎn)生之關(guān)聯(lián)交通費、住宿費、餐費等，應(yīng)由甲方報銷或負責(zé)安排。6.6 綜合項目運營管理的其它實際需要，乙方提供本物業(yè)于配套公用設(shè)施、機電設(shè)備選型、安裝等方面的建議，有權(quán)要求甲方盡可能采用且對因未采納該建議，如因甲方不采納而產(chǎn)生的后果乙方不承擔任何負責(zé)。6.7 乙方派駐項目人員勞動關(guān)系歸屬乙方，和乙方簽署勞動合同，且按照乙方企業(yè)內(nèi)部規(guī)定享有年假休息的權(quán)利。6.8 法律、法規(guī)規(guī)定由乙方承擔的其它責(zé)任。7、違約責(zé)任7.1 當乙方出現(xiàn)下列行為時，甲方有權(quán)單方解除合同，但須提前壹個月通知乙方：7.1.1 擅自將對該合同內(nèi)的工作

17、委托或承包給第三方；7.2 當甲方出現(xiàn)下列行為時，乙方有權(quán)單方解除合同，但須提前壹個月通知甲方；7.2.1 甲方未按本合同約定支付服務(wù)費用，經(jīng)乙方書面催促，超過10個工作日仍未支付；7.3 甲、乙雙方任何壹方違反本合同有關(guān)條款或因自身其它原因，直接造成對方名譽或經(jīng)濟損失的，對方有權(quán)要求違約方限期整改或解決，限期整改或解決不了的，對方有權(quán)終止本合同。7.4 合同期內(nèi)，甲方本項目資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓，甲方應(yīng)盡力說服承接方延續(xù)本合約。但如承接方不愿接受乙方繼續(xù)提供服務(wù)，甲方須提前三個月通知乙方或補償乙方三個月的按本合約內(nèi)4.2.9.1.1條款約定的基本服務(wù)費方可解除本合同，同時甲方須支付乙方派駐項目管理人員

18、的按勞動合同需要賠付的勞動解約費用。7.5 本合同生效后，甲、乙雙方任何壹方公司內(nèi)部出現(xiàn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、關(guān)聯(lián)方之間的合約轉(zhuǎn)讓、股東變更、法定代表人變更或甲方將本項目整體或部分轉(zhuǎn)賣第三方及其它原因均不構(gòu)成終止本合同的理由，否則違約方須于違約行為發(fā)生之日起三十日內(nèi)壹次性向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金數(shù)額按照人民幣100萬元計取，因此造成合同壹方名譽或經(jīng)濟損失的，應(yīng)予以相應(yīng)賠償。7.6 如甲方延期支付服務(wù)費，則乙方有權(quán)收取應(yīng)付費用的每日千分之三作為違約7.7 于本合同期內(nèi)如雙方任何壹方無條件解約，則解約壹方均須支付違約壹方100萬的違約金作為賠償。8、其它事項8.1 經(jīng)雙方協(xié)商壹致，雙方可對本合同的條款進行修

19、訂、更改或補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議（含附件），補充協(xié)議（含附件）和本合同具有同等法律效力。8.2 雙方如欲續(xù)訂合同，應(yīng)于服務(wù)期滿前三個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?，就續(xù)約事宜進行洽商，且另行簽署合同。如服務(wù)期屆滿甲乙雙方未達成壹致意見且簽署合同，則本合同自服務(wù)期屆滿之日終止。8.3 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本合同無法履行或造成名譽、經(jīng)濟損失的，雙方均不承擔違約責(zé)任且按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。8.4 本合同于履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)于壹方向另壹方發(fā)出協(xié)商要求的書面通知后立即協(xié)商解決，若于書面通知之后的十四天內(nèi)該爭議因故仍未解決，則任何壹方均可提請當?shù)胤ㄔ阂婪ㄅ袥Q。9、本合同之附件均為

20、合同有效組成部分。本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國及其地方的有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。10、本合同壹式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，具有同等法律效力。本合同自雙方簽字、蓋章之日起生效。（以下無正文）甲方：代表簽字：公司蓋章：簽約日期:乙方：同昌盛業(yè)（北京）資產(chǎn)管理顧問XX公司代表簽字：公司蓋章：簽約日期：附件壹、項目商業(yè)研策顧問服務(wù)內(nèi)容：第壹部分：項目前期商業(yè)研策服務(wù)內(nèi)容A、市場研究判研1 .城市宏觀環(huán)境發(fā)展判研研究重點于于發(fā)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟、居民生活及消費等宏觀商業(yè)環(huán)境的發(fā)展趨勢和潛力，以及對于本項目發(fā)展的支撐力。分析內(nèi)容包括：1.1 城市簡介從城市地位、人口分布、規(guī)劃定位

21、等方面描述城市發(fā)展簡介。1.2 城市經(jīng)濟發(fā)展水平分析城市近年來宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，了解城市經(jīng)濟發(fā)展水平。1.3 居民生活及消費分析城市零售市場規(guī)模及消費指數(shù)，了解城市居民消費水平。1.4 發(fā)展規(guī)劃及政策分析城市發(fā)展規(guī)劃，了解未來城市的發(fā)展方向。1.5 宏觀環(huán)境發(fā)展趨勢通過之上分析得出城市宏觀發(fā)展趨勢，找到其對于項目發(fā)展的支撐力。2 .城市商業(yè)發(fā)展判研研究重點于于掌握城市商業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀特征及發(fā)展趨勢，且從中找出商業(yè)市場的發(fā)展趨勢及市場空白點。分析內(nèi)容包括：2.1 城市商業(yè)發(fā)展簡介分析城市商業(yè)發(fā)展的宏觀供應(yīng)量和規(guī)劃、大型零售商業(yè)設(shè)施分布及發(fā)展特征。2.2 城市商圈布局及發(fā)展特征分析城市主要商

22、圈分布、特征及簡介，且分析商圈內(nèi)主要商業(yè)設(shè)施的發(fā)展情況。2.3 城市商業(yè)發(fā)展趨勢通過城市商業(yè)宏觀發(fā)展簡介及同昌盛業(yè)商圈發(fā)展模型分析城市商業(yè)發(fā)展趨勢，找到項目發(fā)展的市場空白點。3 .商圈環(huán)境研究研究重點于于通過商圈環(huán)境的研究，較為準確的描述本項目的區(qū)域商業(yè)環(huán)境且找出潛于的發(fā)展空間從而為項目定位、目標消費者定位、項目商業(yè)布局及業(yè)態(tài)劃分提供分析依據(jù)。4 .項目立地條件初步判研對項目商業(yè)以及住宅的地理位置、交通可達性、項目可見性及外觀設(shè)計提出專業(yè)意見以及建議，從而使得項目的概念設(shè)計于后期更具可操作性。5 .項目成功關(guān)鍵因素分析透過SWOT分析模型簡述本項目之商業(yè)發(fā)展條件和機遇，且提供2個案例的成功發(fā)展

23、經(jīng)驗來提取本項之商業(yè)發(fā)展的成功關(guān)鍵因素。5.1 項目SOWT分析從項目的優(yōu)勢、劣勢、機遇及挑戰(zhàn)四個方面對項目進行分析。5.2 項目的成功關(guān)鍵因素分析提供2個國內(nèi)外成功案例進行借鑒，從而總結(jié)出我項目的成功關(guān)鍵因素。B、商業(yè)用地功能布局策劃：1 .項目商業(yè)概念定位依照前述對于項目前期資料的判研，對于項目的商業(yè)以及住宅概念進行定位。1.1 項目概念定位建議對項目整體進行類型及發(fā)展方向定位，且初步確定其主題。1.2 商業(yè)概念構(gòu)想對項目整體的定位概念進行描繪，明確項目發(fā)展方向及核心元素。提供2套商業(yè)概念方案。1.3 項目商業(yè)開發(fā)體量推算根據(jù)市場分析結(jié)果結(jié)合關(guān)聯(lián)案例對商業(yè)開發(fā)體量進行推算，形成開發(fā)體量的建

24、議。2 .土地最適宜用途分析建議配合甲方聘請得概念設(shè)計單位以及依照前期市場研究的結(jié)果結(jié)合項目地塊資料及控制指標要求，對于項目的地塊各功能擺放及要求提供相應(yīng)建議。2.1 商業(yè)地塊功能配置根據(jù)市場分析結(jié)果結(jié)合關(guān)聯(lián)案例對商業(yè)地塊區(qū)位及功能配置的建議。2.2 商業(yè)建筑布局建議配合甲方聘請的概念設(shè)計單位對項目建筑立地條件進行分析，提供建筑布局建議。第二部分：項目商業(yè)深化研策服務(wù)內(nèi)容A、項目商業(yè)策劃1 .市場定位分析?商業(yè)類型定位分析?目標消費者定位分析?商業(yè)檔次定位分析?商業(yè)主題定位2 .商業(yè)概念?核心商業(yè)價值?業(yè)態(tài)類別構(gòu)成?代表性商戶推薦3 .商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計建議?業(yè)態(tài)布局總體規(guī)劃?商業(yè)平面布局及店鋪規(guī)

25、劃建議?代表性商戶主要機電指標要求?其他配套商業(yè)設(shè)施布局及建議（活動廣場、停車位、卸貨區(qū)等）B、項目商業(yè)策略1 .租戶組合及品牌落位?本階段將提供目標商戶清單及基本布局指引，且依據(jù)建筑設(shè)計公司所提供的建筑設(shè)計平面圖進行品牌落位圖的制定。?按商業(yè)概念及業(yè)態(tài)規(guī)劃對目標品牌及備選品牌進行落位。2 .租金評估及收入測算?可參考之市場租金資料（可參考項目、成交租金水平或商戶運營資料）?租金標準評估運用市場對比法和成本仍原法推算本項目的租金標準，且最終細化到單壹店鋪的租金標準。?十年期租金收入測算分析影響租金收益的主要因素，且初步估算出十年期租金收入測算結(jié)論。3 .招商政策?招商品牌的次序建議?招商條件及

26、策略建議C、建筑設(shè)計評審及整體規(guī)劃建議1 .建筑設(shè)計方案的評審2 .建筑設(shè)計方案的優(yōu)化建議?建筑布局及主要指標建議?建筑動線及商業(yè)空間建議?平面布局及裝修風(fēng)格建議附件二、前期營運管理顧問服務(wù)內(nèi)容：壹、招商推廣顧問內(nèi)容商業(yè)項目命名審核建議項目VI、CI導(dǎo)視系統(tǒng)審核及設(shè)計建議推介書制作建議租賃處安排建議項目模型制作，立體電腦動畫展示短片審核建議招商會安排，宣傳品及禮品制作建議不同招商階段之媒體廣計劃及公關(guān)計劃項目前期推廣各項預(yù)算項目初步廣告位及布局建議制定招商推廣方案、前期營運管理顧問服務(wù)內(nèi)容將根據(jù)商業(yè)定位、業(yè)態(tài)落位、營運管理需求，提供項目的建筑、機電設(shè)備需求的專業(yè)建議服務(wù)，內(nèi)容包括：工程專業(yè)?建

27、筑設(shè)計評估和建議：從運營管理角度對物業(yè)之使用功能、建筑平面設(shè)計、等方面提供管理顧問建議，以滿足日后營運管理低成本、高效益、高標準之運營管理需要；?物業(yè)各項弱電智能化系統(tǒng)評估和建議；?機電設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計、設(shè)備選型評估和建議；?電梯、扶梯配置及選型建議；?工程設(shè)備用房合理性評估和建議；?能源收繳和節(jié)能控制建議：包括項目其他功能區(qū)域及供電、供水、空調(diào)、燃氣系統(tǒng)合理分割和獨立計量要求。安防專業(yè)?保安監(jiān)控和消防中心系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計評估和建議；?購物中心、停車場、地下空間保安消防管理系統(tǒng)合理性評估和建議。服務(wù)專業(yè)?商業(yè)POS系統(tǒng)的建議已記人流量計數(shù)系統(tǒng)的建議；?室內(nèi)外管理指示系統(tǒng)概念建議；?商業(yè)中心會員系統(tǒng)建議

28、；?商業(yè)中心會員區(qū)域布局建議；?室內(nèi)外平面及垂直人流、物流、車流交通組織評估和建議；?停車場的規(guī)劃設(shè)計（車庫出入口、車流動線、車位等）評估和建議；?管理辦公用房合理配備評估和建議；?管理服務(wù)設(shè)施合理配備評估和建議；?垃圾用房設(shè)置及垃圾處理辦法評估和建議；?物業(yè)管理食堂餐廳用房合理配備評估和建議。前期營運管理顧問需提供的關(guān)聯(lián)支持工作?對購物中心進行管理費用測算；?且于甲方正式全面對外招商前提交書面方案，以便招商、租售、對各業(yè)戶就管理收費及服務(wù)標準進行合理之承諾；?對購物中心部分的店鋪分割、業(yè)種業(yè)態(tài)分布、內(nèi)外動線設(shè)計從管理角度提供書面意見；?對招商人員進行營運管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)、考核，以便其于招商過

29、程中能夠準確的就購物中心日后的管理服務(wù)給予各業(yè)戶合理的解釋和承諾，且定期安排員工的培訓(xùn)工作；?對土建、外立面及內(nèi)部裝修、機電設(shè)備設(shè)計及選型從管理專業(yè)角度提供專業(yè)意見及建議。附件三、籌備期營運管理顧問服務(wù)內(nèi)容：運營系統(tǒng)建立- -運營管理收入預(yù)算- -營運管理支出預(yù)算- -財務(wù)制度建立及財務(wù)人員培訓(xùn)- -指定營運管理月報模板- -復(fù)核POS收銀系統(tǒng)- -對于IT硬件以及軟件的管理要求- -辦公用房以及后勤用房的制定- -關(guān)聯(lián)辦公設(shè)配以及設(shè)施的采買- -驗收以及交接購物中心的物業(yè)設(shè)備設(shè)施- -驗收以及交接購物中心的機電設(shè)施以及設(shè)備用房- -購物中心的設(shè)備設(shè)施的調(diào)試- -制作項目開業(yè)前的推廣計劃- -

30、制作項目開業(yè)前以及開業(yè)后的推廣預(yù)算- -項目場內(nèi)以及場外的廣告位的設(shè)立以及收入預(yù)算- -選定項目的推廣公司- -監(jiān)督推廣活動的執(zhí)行- -建立項目的租務(wù)管理系統(tǒng)- -制定項目人力架構(gòu)- -依據(jù)項目工程進度招聘人員到任機電以及各類工程系統(tǒng)- -驗收以及接受設(shè)備設(shè)施-制定設(shè)備設(shè)施的計劃性維修保養(yǎng)方案- -各類機電用房的整理以及規(guī)范制度- -收集關(guān)聯(lián)機電設(shè)備使用說明以及維保條約- -制定維修保養(yǎng)關(guān)聯(lián)預(yù)算- -設(shè)備設(shè)施的調(diào)試市場推廣- -市場推廣計劃- 推廣預(yù)算（收入/支出）- -推廣活動- -準備籌劃開業(yè)儀式- -復(fù)核顧客忠實消費計劃- -媒體關(guān)系策略- -制定以及采買推廣工具- -活動公關(guān)公司的選聘

31、人力資源- -確立人事架構(gòu)- -確立人員編制- -制定培訓(xùn)手冊- -員工福利計劃- -招聘人員時間表其他事宜-各項管理制度手冊編制確定-各項營運管理服務(wù)操作流程的編制確定-商戶商鋪接受辦理-商戶二次裝修手續(xù)辦理-商戶二次裝修管理-POS、MI等營運管理系統(tǒng)安裝調(diào)試-商戶二次裝修審圖、驗收-各類內(nèi)部表格、宣傳品、POP印刷-政府各級主管部門溝通-項目郵政通郵-員工工服選樣制作-外包公司招投標選聘-市政部門各項收費辦理溝通-其他各項準備工作開展等。附件四、開業(yè)后營運管理顧問服務(wù)內(nèi)容商業(yè)運營管理期主要顧問工作指導(dǎo)事項和職責(zé)包括：?審核各租戶/業(yè)主的內(nèi)裝，設(shè)計圖紙，配合租戶的圖紙報批工作；?監(jiān)督管理且

32、協(xié)調(diào)配合租戶/業(yè)主按照“裝修手冊”的規(guī)定進行裝修裝飾工程?配合、督促租戶/業(yè)主依規(guī)劃時間進場裝修且按期完成裝修工程；?監(jiān)督施工現(xiàn)場的安全管理工作；?項目公共區(qū)域的保潔、保安和管理，為租戶的店鋪運營提供符合規(guī)定的環(huán)境條件，且以租戶續(xù)租本項目為管理目標；?設(shè)施管理：項目所使用的所有設(shè)備、設(shè)施物業(yè)系統(tǒng)的維護、管理、維修、改造、新技術(shù)的應(yīng)用及各種設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的整合，且關(guān)注節(jié)能等有關(guān)成本控制內(nèi)容；?營運管理：綜合管理商場的調(diào)研，營運，招商、推廣等；?各項營銷推廣工作的落實；?各商戶運營情況的分析有針對性地對內(nèi)部商戶資源逐步調(diào)整，提高租金收益水平；?建立良好的會員機制，培養(yǎng)忠實消費群體，給商戶運營創(chuàng)造條件

33、；?對周邊競爭對手進行良好分析，實施調(diào)整項目運營推廣策略；?于保證良好運營狀態(tài)的同時，合理降低各類能源費用的支出，增加整體收益水平等。日常管理服務(wù)?日常管理工作，包括但不限于消費者服務(wù)、租戶需求服務(wù)、購物中心CIVI系統(tǒng)的使用以及維護、公共廣播系統(tǒng)使用以及監(jiān)控管理（背景音樂、電視屏幕）、各樓層公共設(shè)施指示牌、各租戶廣告燈箱等的管理及維護、有關(guān)的業(yè)務(wù)方案及記錄；?工程管理工作，包括但不限于租戶保修服務(wù)、店鋪裝修管理、店鋪裝修圖紙審批、各設(shè)備系統(tǒng)日常運轉(zhuǎn)和定期防護性保養(yǎng)、維修、改造，公共設(shè)施、各項工程的維修記錄、有關(guān)的業(yè)務(wù)方案及記錄；?清潔綠化工作，包括但不限于：清潔承包商的甄選及管理、廣場內(nèi)外日

34、常及定期的清潔作業(yè)、垃圾處理及搬運、垃圾站的管理、環(huán)境美化及維護、有關(guān)業(yè)務(wù)方案及記錄；?保安工作，包括但不限于：門禁、營業(yè)時間外的房客登記、巡邏業(yè)務(wù)、失誤及遺留物件的記錄及管理、人流/車流的控制、車場管理、卸貨場的管理、消防中心及保安中心室的管理、緊急情況處理、和租戶推動聯(lián)防計劃、有關(guān)業(yè)務(wù)的方案及記錄。人力資源系統(tǒng)的實施?各部門及專業(yè)工作規(guī)范、準則的考核和結(jié)構(gòu)調(diào)整；?員工手冊的監(jiān)督執(zhí)行，如員工績效評估和獎懲、考核及考勤制度的實施和調(diào)整；?員工薪酬及福利的實施和調(diào)整；?員工制服的配備；?招聘和人員更換；?培訓(xùn)項目的制定和實施；包括但不限于：安全、清潔、客戶服務(wù)人員等；火災(zāi)疏散程序培訓(xùn)、防火演習(xí)、

35、以及其它緊急情況的演習(xí)，如：搶劫、人員傷亡、地震、炸彈、騷亂等。會計、預(yù)算以及財務(wù)控制?租金、物業(yè)管理費、停車費、電費和其它公用事業(yè)收入、以及各種雜項收入；?收銀和催收所有帳款；?租戶的信用控制；?各類押金、保證金的保管；?對外壹股財務(wù)賬冊及管理，包括但不限于收支、報表、差異、對帳、電費和其它公用事業(yè)收入、以及各種雜項收入；合理的預(yù)算控制及預(yù)算，包括但不限于：?預(yù)計收入（租金、管理費、市場推廣費、停車位費、利息等），預(yù)計成本（薪金和補貼、設(shè)備維護、保險、壞賬損失、折舊等）；?物品供應(yīng)商的聯(lián)絡(luò)；?年終結(jié)算及下壹年度之預(yù)算?？倓?wù)行政管理?文具及辦公用品購置及發(fā)放等；?辦公資產(chǎn)裝備的管理（復(fù)印機、電

36、腦、照相器材等）；?內(nèi)部車輛管理；?各類文件檔案的分類保存和管理。租約管理以及租戶服務(wù)?針對既有租戶的管理，包括但不限于：執(zhí)行所有關(guān)聯(lián)制度和規(guī)定、到期后租賃選擇、續(xù)租及其關(guān)聯(lián)法律文件制定程序，轉(zhuǎn)讓租賃；?針對新租戶的管理，包括但不限于：新租戶的探尋，新租賃的執(zhí)行準備、租約準備和賬戶設(shè)立，審批和監(jiān)督新租戶的裝修工程；?針對商業(yè)整體租賃的管理，包括但不限于：空置率方案和行動計劃情況、租賃計劃更新、日志方案更新、執(zhí)行和所有零售商達成的租賃，根據(jù)市場變化監(jiān)控新交易談判底線，租金審查，監(jiān)督各項租賃改動；?執(zhí)行租務(wù)控制系統(tǒng)的例行工作，包括但不限于監(jiān)控租戶銷售業(yè)績，競爭對手的現(xiàn)況、商鋪重新布置或改善的調(diào)查方

37、案等；?按時收取租金及租金的催收催繳；?處理租戶及公眾的投訴；?建立且動態(tài)維護租戶檔案。廣告宣傳和公共關(guān)系?市場策略擬定：進行定期的銷費市場研究、對目標消費群轉(zhuǎn)變的掌握、監(jiān)察市場上的競爭者、制定市場定位加強戰(zhàn)略；?擬定且監(jiān)督實施商業(yè)的營銷、宣傳、促銷計劃，包括但不限于：制定且控制宣傳和營銷預(yù)算；為營銷和宣傳制作收支方案；建立和諧的租戶關(guān)系且獲得他們對各種項目的支持；制作每月消費者訪問量方案；制作每月營銷進展方案；?舉辦促銷、展覽及節(jié)日月和公益活動且評估其效果；?策劃且實施促進租戶互動關(guān)系的活動，不斷改善和租戶的聯(lián)系；?于必要的時候向租戶公布物業(yè)管理費及宣傳推廣費的收支情況；?協(xié)調(diào)包括政府、消費者、新聞媒體等關(guān)聯(lián)機構(gòu)和個人于內(nèi)的公共關(guān)系。定期管理方案?運營方案：物業(yè)費用分析、物業(yè)及設(shè)施改善建議、停車場性能方案；?財務(wù)方案；?租賃管理建議方案：競爭對手情況、租賃狀態(tài)、租賃變更和到期監(jiān)控、人流量分析；?推廣及公共關(guān)系建議方案：廣告和