擔(dān)保業(yè)務(wù)操作

1、擔(dān)保業(yè)務(wù)操作及風(fēng)險(xiǎn)控制擔(dān)保業(yè)務(wù)操作及風(fēng)險(xiǎn)控制 一一 、擔(dān)?；A(chǔ)知識(shí)、擔(dān)?；A(chǔ)知識(shí) 擔(dān)保是指在經(jīng)濟(jì)和金融活動(dòng)中，債權(quán)人為擔(dān)保是指在經(jīng)濟(jì)和金融活動(dòng)中，債權(quán)人為防范債務(wù)人違約而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，降低資金損失防范債務(wù)人違約而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，降低資金損失，由債務(wù)人或第三人以財(cái)務(wù)或信用提供履約保，由債務(wù)人或第三人以財(cái)務(wù)或信用提供履約保證或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種經(jīng)濟(jì)證或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種經(jīng)濟(jì)行為。行為。 1 1、保、保 證；證；（信用擔(dān)保）（信用擔(dān)保） 2 2、抵、抵 押；押；（不動(dòng)產(chǎn)抵押）（不動(dòng)產(chǎn)抵押） 3 3、質(zhì)、質(zhì) 押；押；（動(dòng)產(chǎn)、收益權(quán)、權(quán)利質(zhì)押、股權(quán)等）（動(dòng)產(chǎn)、收益權(quán)、權(quán)利質(zhì)押、股權(quán)

2、等） 4 4、留、留 置；置； 5 5、定、定 金；金；2 2、抵、抵 押押: : 是指抵押人以其合法的不動(dòng)產(chǎn)是指抵押人以其合法的不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）（房地產(chǎn)）以不轉(zhuǎn)移占有以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的不動(dòng)產(chǎn)債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）（房地產(chǎn)）所所得的價(jià)款優(yōu)先受償。得的價(jià)款優(yōu)先受償。 3 3、質(zhì)、質(zhì) 押；押；（動(dòng)產(chǎn)、收益權(quán)等）（動(dòng)產(chǎn)、收益權(quán)等） 質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交給債權(quán)人占有、質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交給債權(quán)人占有、作為債權(quán)的擔(dān)保，

3、在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)金優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)。以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)金優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)。 1、擔(dān)保法第、擔(dān)保法第9條規(guī)定：條規(guī)定：“學(xué)校、幼兒園、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得為保醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得為保證人。證人?！币勒赵撘?guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益依照該規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不論其為法人或非法人為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不論其為法人或非法人組織，均不得擔(dān)任保證人。組織，均不得擔(dān)任保證人。 2、 企業(yè)法

4、人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門(mén)。擔(dān)保法企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門(mén)。擔(dān)保法第第10條規(guī)定：條規(guī)定：“企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門(mén)不得企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門(mén)不得為保證人為保證人。” l土地所有權(quán)土地所有權(quán);l耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使 用權(quán)用權(quán);l所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);l依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);l法律規(guī)定禁止流通的財(cái)產(chǎn)和依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)法律規(guī)定禁止流通的財(cái)產(chǎn)和依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn); 目標(biāo)客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)l自主經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧自主經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧l固定資產(chǎn)一般固

5、定資產(chǎn)一般l沒(méi)有完善的薪酬體系沒(méi)有完善的薪酬體系l有限的雇員人數(shù)有限的雇員人數(shù)l員工一般技能較低員工一般技能較低l很少的正規(guī)教育或培訓(xùn)很少的正規(guī)教育或培訓(xùn)l所從事的工作技術(shù)含量都不是很高所從事的工作技術(shù)含量都不是很高 目標(biāo)客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)l不正規(guī)的管理結(jié)構(gòu)不正規(guī)的管理結(jié)構(gòu)l有限的會(huì)計(jì)記錄有限的會(huì)計(jì)記錄l注冊(cè)或非注冊(cè)的企業(yè)注冊(cè)或非注冊(cè)的企業(yè)l營(yíng)運(yùn)資本一般不足營(yíng)運(yùn)資本一般不足l經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要以現(xiàn)金交易經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要以現(xiàn)金交易l常將家庭及生意的資金混在一起常將家庭及生意的資金混在一起l利潤(rùn)率往往比傳統(tǒng)正式企業(yè)高利潤(rùn)率往往比傳統(tǒng)正式企業(yè)高l低生產(chǎn)水平低生產(chǎn)水平l目標(biāo)市場(chǎng)一般是本地市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)一般是本地市場(chǎng)l有

6、限的從傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)獲得資金的途徑有限的從傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)獲得資金的途徑1、房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)（單雙證、購(gòu)房合同、發(fā)票、按揭）（單雙證、購(gòu)房合同、發(fā)票、按揭）2、倉(cāng)儲(chǔ)物資質(zhì)押業(yè)務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物資質(zhì)押業(yè)務(wù)( (庫(kù)存商品、大宗貨物庫(kù)存商品、大宗貨物AAAAAA) )3、權(quán)利質(zhì)押業(yè)務(wù)、權(quán)利質(zhì)押業(yè)務(wù) l經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押l收益權(quán)質(zhì)押收益權(quán)質(zhì)押l股權(quán)質(zhì)押股權(quán)質(zhì)押l檔口質(zhì)押業(yè)務(wù)檔口質(zhì)押業(yè)務(wù)l商戶(hù)聯(lián)保業(yè)務(wù)商戶(hù)聯(lián)保業(yè)務(wù)4、履約保證、授信業(yè)務(wù)、履約保證、授信業(yè)務(wù)5、設(shè)備抵押（安裝、設(shè)備抵押（安裝GPS） 1、業(yè)務(wù)受理初審、業(yè)務(wù)受理初審2、現(xiàn)場(chǎng)考察評(píng)估、現(xiàn)場(chǎng)考察評(píng)估3、業(yè)務(wù)審批、業(yè)務(wù)審批4、銀行審批業(yè)務(wù)、銀行審

7、批業(yè)務(wù)5、客戶(hù)簽訂合同、客戶(hù)簽訂合同6、辦理保全手續(xù)、辦理保全手續(xù)9、檔案歸檔、檔案歸檔10、貸后跟蹤回訪(fǎng)、貸后跟蹤回訪(fǎng)11、客戶(hù)到期還款、客戶(hù)到期還款8、銀行放款、銀行放款7、稽核審件、稽核審件1.業(yè)務(wù)受理業(yè)務(wù)受理-初審初審個(gè)人貸款的基本條件：個(gè)人貸款的基本條件：l年齡在年齡在18-60周歲之間周歲之間,具備完全民事行為能力具備完全民事行為能力,身體身體 健全健全（A1）l能夠提供反擔(dān)保措施能夠提供反擔(dān)保措施l個(gè)人信譽(yù)良好、無(wú)不良記錄個(gè)人信譽(yù)良好、無(wú)不良記錄l借款用途合理借款用途合理l具備還本付息的能力具備還本付息的能力 個(gè)人貸款所需基本資料：個(gè)人貸款所需基本資料：l貸款人身份證明；貸款人身

8、份證明；l抵押物權(quán)屬證明；（產(chǎn)權(quán)證、土地證）抵押物權(quán)屬證明；（產(chǎn)權(quán)證、土地證）l貸款人戶(hù)口本、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚爭(zhēng)及離婚協(xié)議等）貸款人戶(hù)口本、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚爭(zhēng)及離婚協(xié)議等）l個(gè)體工商戶(hù)執(zhí)照、稅務(wù)登記、代碼證等；個(gè)體工商戶(hù)執(zhí)照、稅務(wù)登記、代碼證等；l購(gòu)銷(xiāo)合同、訂單等；購(gòu)銷(xiāo)合同、訂單等；企業(yè)貸款所需的基本資料：企業(yè)貸款所需的基本資料：l企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本原件企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本原件l組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本原件組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本原件l國(guó)、地稅稅務(wù)登記證正副本原件國(guó)、地稅稅務(wù)登記證正副本原件l開(kāi)戶(hù)許可證原件開(kāi)戶(hù)許可證原件 l公司章程復(fù)印件公司章程復(fù)印件（工商局備案）（工商局備案）l董事會(huì)成員

9、名單董事會(huì)成員名單（工商局備案）（工商局備案）l驗(yàn)資報(bào)告原件驗(yàn)資報(bào)告原件l法定代表人身份證原件法定代表人身份證原件l股東有效證明原件（個(gè)人提供身份證、企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照）股東有效證明原件（個(gè)人提供身份證、企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照）l近三年年末及上月（季）末財(cái)務(wù)報(bào)表（如審計(jì)過(guò)可提供審計(jì)報(bào)告）近三年年末及上月（季）末財(cái)務(wù)報(bào)表（如審計(jì)過(guò)可提供審計(jì)報(bào)告）l抵押房屋證明材料原件（如房產(chǎn)證、土地證、合同發(fā)票等）抵押房屋證明材料原件（如房產(chǎn)證、土地證、合同發(fā)票等）l房屋租賃協(xié)議原件房屋租賃協(xié)議原件l承租人有效證明原件（個(gè)人提供身份證、企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照）承租人有效證明原件（個(gè)人提供身份證、企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照）l企業(yè)公章、

10、法人章企業(yè)公章、法人章l擔(dān)保公司要求的其他相關(guān)材料擔(dān)保公司要求的其他相關(guān)材料企業(yè)擔(dān)保貸前審查：企業(yè)擔(dān)保貸前審查：主體資格審查主體資格審查還款能力審查還款能力審查商業(yè)信用調(diào)查商業(yè)信用調(diào)查借款用途審查借款用途審查主體資格審查：主體資格審查：公司手續(xù)齊全公司手續(xù)齊全合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)處于發(fā)展趨勢(shì)處于發(fā)展趨勢(shì)正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作獨(dú)立自主權(quán)限獨(dú)立自主權(quán)限還款能力審查還款能力審查：一看資產(chǎn)負(fù)債，二看速動(dòng)比率一看資產(chǎn)負(fù)債，二看速動(dòng)比率三看經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，四看資金周轉(zhuǎn)三看經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，四看資金周轉(zhuǎn)五看庫(kù)存結(jié)構(gòu)，六看擔(dān)保資源五看庫(kù)存結(jié)構(gòu)，六看擔(dān)保資源審查實(shí)行審查實(shí)行“三對(duì)照三對(duì)照”（AAAAAAAAAA） 1

11、1、對(duì)照、對(duì)照“人與證人與證”是否相符是否相符2 2、對(duì)照、對(duì)照“證與證證與證”是否一致是否一致3 3、對(duì)照、對(duì)照“證與物證與物”是否一致是否一致 查驗(yàn)時(shí)要實(shí)行查驗(yàn)時(shí)要實(shí)行“三查清三查清”： 一要一要查清抵押的房產(chǎn)權(quán)屬是否真實(shí)有效，是否有爭(zhēng)議，查清抵押的房產(chǎn)權(quán)屬是否真實(shí)有效，是否有爭(zhēng)議，是否有擔(dān)保抵押，是否被司法機(jī)關(guān)查封扣押或因經(jīng)濟(jì)糾紛被是否有擔(dān)保抵押，是否被司法機(jī)關(guān)查封扣押或因經(jīng)濟(jì)糾紛被司法部門(mén)采取訴訟保全措施。司法部門(mén)采取訴訟保全措施。 二要二要查清查清( (產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人) )的資信信譽(yù)，要通過(guò)各種渠道了解客的資信信譽(yù)，要通過(guò)各種渠道了解客戶(hù)平時(shí)為人情況、家庭情況、經(jīng)濟(jì)收入及在社會(huì)上的影響

12、。戶(hù)平時(shí)為人情況、家庭情況、經(jīng)濟(jì)收入及在社會(huì)上的影響。 三要三要查清查清( (產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人) )共有人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，（共有人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，（夫妻關(guān)系夫妻關(guān)系A(chǔ)AAA）存續(xù)期間共有財(cái)產(chǎn)是否有疑議；離婚、喪偶后財(cái)產(chǎn)分割、遺存續(xù)期間共有財(cái)產(chǎn)是否有疑議；離婚、喪偶后財(cái)產(chǎn)分割、遺產(chǎn)繼承是否符合相關(guān)法律要求以及結(jié)婚證、離婚證真?zhèn)我约爱a(chǎn)繼承是否符合相關(guān)法律要求以及結(jié)婚證、離婚證真?zhèn)我约跋嚓P(guān)文件的真實(shí)性等。相關(guān)文件的真實(shí)性等。騙貸風(fēng)險(xiǎn)騙貸風(fēng)險(xiǎn) (1)(1)偽造房屋證書(shū)和偽造他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，欺騙擔(dān)保公偽造房屋證書(shū)和偽造他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，欺騙擔(dān)保公司；司； (2)(2)將已經(jīng)賣(mài)給他人，尚未過(guò)戶(hù)的房子，以證件丟失將已經(jīng)賣(mài)給他

13、人，尚未過(guò)戶(hù)的房子，以證件丟失為由，為由， 到房地局補(bǔ)領(lǐng)新證，再拿來(lái)抵押；到房地局補(bǔ)領(lǐng)新證，再拿來(lái)抵押； (3)(3) 將他人的房產(chǎn)，將他人的房產(chǎn)，偽造委托書(shū)偽造委托書(shū)，（AAAA）以委托人身份以委托人身份辦理抵押；辦理抵押； ( (4 4) )將自己的房子偽造假結(jié)婚證，通過(guò)假夫妻簽字辦將自己的房子偽造假結(jié)婚證，通過(guò)假夫妻簽字辦理抵押。而其真丈夫理抵押。而其真丈夫( (或真妻子或真妻子) )出面以共有房產(chǎn)未出面以共有房產(chǎn)未經(jīng)其書(shū)面同意為由，宣稱(chēng)抵押無(wú)效而拒絕還款。經(jīng)其書(shū)面同意為由，宣稱(chēng)抵押無(wú)效而拒絕還款。真假產(chǎn)權(quán)證的識(shí)別：真假產(chǎn)權(quán)證的識(shí)別： 1 1、建房注冊(cè)號(hào)。、建房注冊(cè)號(hào)。 2 2、發(fā)證機(jī)關(guān)

14、、發(fā)證機(jī)關(guān)( (蓋章蓋章) )。 3 3、團(tuán)花。、團(tuán)花。 4 4、花邊。、花邊。 5 5、暗印、水印。、暗印、水印。 6 6、編號(hào)。、編號(hào)。 7 7、發(fā)證編號(hào)。、發(fā)證編號(hào)。B房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證假產(chǎn)權(quán)證假產(chǎn)權(quán)證 有下列情況之一的，不予受理：有下列情況之一的，不予受理：l不能提供有效的權(quán)屬證明的，且權(quán)屬性質(zhì)不清晰的；不能提供有效的權(quán)屬證明的，且權(quán)屬性質(zhì)不清晰的；l金融機(jī)構(gòu)信用記錄不合格的（一般連續(xù)三次、累計(jì)六次）的；金融機(jī)構(gòu)信用記錄不合格的（一般連續(xù)三次、累計(jì)六次）的；l老（有病的老人）、弱（智力不健全）、病（重大疾?。埳胬希ㄓ胁〉睦先耍?、弱（智力不健全）、?。ㄖ卮蠹膊。?、殘涉及重大法律

15、訴訟、仲裁或重大經(jīng)濟(jì)糾紛，不能正常經(jīng)營(yíng)和還貸的及重大法律訴訟、仲裁或重大經(jīng)濟(jì)糾紛，不能正常經(jīng)營(yíng)和還貸的；l已經(jīng)或準(zhǔn)備申請(qǐng)破產(chǎn)或清算，以及正在破產(chǎn)清算的；已經(jīng)或準(zhǔn)備申請(qǐng)破產(chǎn)或清算，以及正在破產(chǎn)清算的；l有涉及有涉及黃（經(jīng)營(yíng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)）賭、（放高利貸）毒黃（經(jīng)營(yíng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)）賭、（放高利貸）毒、走私等情況的、走私等情況的；l經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售情況不好沒(méi)有還款來(lái)源的；經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售情況不好沒(méi)有還款來(lái)源的；l對(duì)外擔(dān)保對(duì)客戶(hù)的償債能力有明顯的負(fù)面影響的；對(duì)外擔(dān)保對(duì)客戶(hù)的償債能力有明顯的負(fù)面影響的；l房屋被占用影響后期處理的；房屋被占用影響后期處理的；l不能提供第二住所且不自愿承諾搬出的；不能提供第二住所且不自愿承諾搬

16、出的； 2.2.盡職調(diào)查及抵押物評(píng)估盡職調(diào)查及抵押物評(píng)估 首先在調(diào)查時(shí)要做到了解客戶(hù)的信譽(yù)度（還款意愿）、借款人年齡結(jié)構(gòu)首先在調(diào)查時(shí)要做到了解客戶(hù)的信譽(yù)度（還款意愿）、借款人年齡結(jié)構(gòu)、家庭成員員對(duì)貸款的態(tài)度、資產(chǎn)狀況、經(jīng)營(yíng)者能力、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目狀況（行業(yè)、家庭成員員對(duì)貸款的態(tài)度、資產(chǎn)狀況、經(jīng)營(yíng)者能力、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目狀況（行業(yè)地位、前景（還款能力）。地位、前景（還款能力）。 我們要做到與借款人我們要做到與借款人 “面對(duì)面面對(duì)面”交談，要以實(shí)際調(diào)查為主、以間接調(diào)查交談，要以實(shí)際調(diào)查為主、以間接調(diào)查為輔為輔 必須與客戶(hù)溝通到位、真正做到有效溝通。必須與客戶(hù)溝通到位、真正做到有效溝通。 根據(jù)客戶(hù)提供的資料和了解的

17、信息，我們要回到部門(mén)內(nèi)進(jìn)行根據(jù)客戶(hù)提供的資料和了解的信息，我們要回到部門(mén)內(nèi)進(jìn)行“交叉核驗(yàn)交叉核驗(yàn)” 復(fù)核信息及資料的真實(shí)性、可行性。做好以下匯總復(fù)核信息及資料的真實(shí)性、可行性。做好以下匯總需要匯總的信息需要匯總的信息n個(gè)人因素：個(gè)人因素：n客戶(hù)是怎么樣的一個(gè)人？客戶(hù)是怎么樣的一個(gè)人？ 是否誠(chéng)實(shí)守信還是需要是否誠(chéng)實(shí)守信還是需要 “人和物的制衡人和物的制衡”n個(gè)人因素（能力）：了解客戶(hù)真實(shí)的借款用途，辨別用途的合理性個(gè)人因素（能力）：了解客戶(hù)真實(shí)的借款用途，辨別用途的合理性；n客戶(hù)作為生意人他又是怎什么樣的一個(gè)生意人？我們要分析生意做得怎樣客戶(hù)作為生意人他又是怎什么樣的一個(gè)生意人？我們要分析生意做

18、得怎樣 ？前景如何？發(fā)展歷程及現(xiàn)狀。？前景如何？發(fā)展歷程及現(xiàn)狀。 2. 2.盡職調(diào)查及抵押物評(píng)估盡職調(diào)查及抵押物評(píng)估 對(duì)客戶(hù)提供的有關(guān)文件、證明材料進(jìn)調(diào)查和核實(shí)，充分了解抵押對(duì)客戶(hù)提供的有關(guān)文件、證明材料進(jìn)調(diào)查和核實(shí)，充分了解抵押房地產(chǎn)的詳細(xì)情況，包括座落、房地產(chǎn)的詳細(xì)情況，包括座落、數(shù)量、面積、數(shù)量、面積、四至、四至、（房產(chǎn)有無(wú)私建（房產(chǎn)有無(wú)私建）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)證明、使用年限和當(dāng)前狀況，以及不動(dòng)產(chǎn)是否設(shè)定產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)證明、使用年限和當(dāng)前狀況，以及不動(dòng)產(chǎn)是否設(shè)定有抵押、擔(dān)保、租賃等有抵押、擔(dān)保、租賃等 。 房地產(chǎn)抵評(píng)估既要堅(jiān)持評(píng)估的原則性，又要在原則性的前提下有房地產(chǎn)抵評(píng)估既要堅(jiān)持評(píng)估的原則

19、性，又要在原則性的前提下有一定的彈性，如果評(píng)估價(jià)偏高，則會(huì)帶來(lái)較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；如果刻意一定的彈性，如果評(píng)估價(jià)偏高，則會(huì)帶來(lái)較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；如果刻意壓低評(píng)估價(jià)，則會(huì)造成客戶(hù)流失。壓低評(píng)估價(jià)，則會(huì)造成客戶(hù)流失。 抵押物評(píng)估依據(jù)及參考抵押物評(píng)估依據(jù)及參考l地理位置、建筑年代、證物相符地理位置、建筑年代、證物相符l配套設(shè)施、人文環(huán)境、交通狀況配套設(shè)施、人文環(huán)境、交通狀況l房屋結(jié)構(gòu)、房屋格局、樓層朝向房屋結(jié)構(gòu)、房屋格局、樓層朝向l居住狀況、使用狀況、價(jià)值評(píng)估居住狀況、使用狀況、價(jià)值評(píng)估l經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)狀況、行業(yè)情況經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)狀況、行業(yè)情況l經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、貸款歷史、履約情況經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、貸款歷史、履約情況l借

20、款用途、借款周期、信譽(yù)情況借款用途、借款周期、信譽(yù)情況l還款來(lái)源、還款能力、還款意愿還款來(lái)源、還款能力、還款意愿 評(píng)估方法評(píng)估方法 我們經(jīng)常采用的評(píng)估方法（市場(chǎng)法、成本法、收益法）我們經(jīng)常采用的評(píng)估方法（市場(chǎng)法、成本法、收益法） 評(píng)估步驟評(píng)估步驟 一般分為下列一般分為下列7 7個(gè)步驟進(jìn)行：個(gè)步驟進(jìn)行： 搜集交易實(shí)例；搜集交易實(shí)例； 選取可比實(shí)例；選取可比實(shí)例； 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易情況修正； 進(jìn)行交易日期調(diào)整；進(jìn)行交易日期調(diào)整； 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整； 求取比準(zhǔn)價(jià)格；求取比準(zhǔn)價(jià)格； 3.3.業(yè)務(wù)審批業(yè)務(wù)審批審貸會(huì)的職責(zé)：審貸會(huì)的職責(zé)

21、：l負(fù)責(zé)對(duì)擔(dān)保申請(qǐng)人的基礎(chǔ)資料進(jìn)行審核，對(duì)擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行審查；負(fù)責(zé)對(duì)擔(dān)保申請(qǐng)人的基礎(chǔ)資料進(jìn)行審核，對(duì)擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行審查；l分析申請(qǐng)人的借款用途、還款來(lái)源；分析申請(qǐng)人的借款用途、還款來(lái)源；l調(diào)查申請(qǐng)人的經(jīng)營(yíng)情況，判斷申請(qǐng)人的償債能力；調(diào)查申請(qǐng)人的經(jīng)營(yíng)情況，判斷申請(qǐng)人的償債能力；l共同研討、評(píng)審擔(dān)保業(yè)務(wù)是否具有可操作性；共同研討、評(píng)審擔(dān)保業(yè)務(wù)是否具有可操作性；l對(duì)申請(qǐng)人的反擔(dān)保財(cái)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，確定擔(dān)保貸款的金額；對(duì)申請(qǐng)人的反擔(dān)保財(cái)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，確定擔(dān)保貸款的金額；l防范擔(dān)保業(yè)務(wù)操作過(guò)程中可能存在的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)；防范擔(dān)保業(yè)務(wù)操作過(guò)程中可能存在的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)；l制定業(yè)務(wù)的具體操作措施和操作

22、手續(xù)；制定業(yè)務(wù)的具體操作措施和操作手續(xù)；l對(duì)會(huì)議內(nèi)容形成會(huì)議紀(jì)要以備查；對(duì)會(huì)議內(nèi)容形成會(huì)議紀(jì)要以備查； 審貸會(huì)規(guī)定審貸會(huì)規(guī)定l審貸會(huì)成員由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營(yíng)業(yè)部主任、業(yè)務(wù)主辦、審批部人審貸會(huì)成員由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營(yíng)業(yè)部主任、業(yè)務(wù)主辦、審批部人員、稽核保全部人員、運(yùn)營(yíng)管理部人員共同組成；員、稽核保全部人員、運(yùn)營(yíng)管理部人員共同組成；l業(yè)務(wù)主辦負(fù)責(zé)召集審貸會(huì)；業(yè)務(wù)主辦負(fù)責(zé)召集審貸會(huì)；l審貸會(huì)成員少于應(yīng)出席人員三分之二時(shí)，審貸會(huì)不能召開(kāi)；審貸會(huì)成員少于應(yīng)出席人員三分之二時(shí)，審貸會(huì)不能召開(kāi)；l審貸會(huì)參會(huì)人員過(guò)半數(shù)不同意，原則上不予操作；審貸會(huì)參會(huì)人員過(guò)半數(shù)不同意，原則上不予操作；l審貸會(huì)由業(yè)務(wù)主辦和

23、營(yíng)業(yè)部主任為主要匯報(bào)人；審貸會(huì)由業(yè)務(wù)主辦和營(yíng)業(yè)部主任為主要匯報(bào)人；l總經(jīng)理有一票否決權(quán)，但無(wú)一票通過(guò)權(quán)；總經(jīng)理有一票否決權(quán)，但無(wú)一票通過(guò)權(quán)；會(huì)議內(nèi)容由稽核保全部人員負(fù)責(zé)記錄，并形成會(huì)議紀(jì)要；會(huì)議內(nèi)容由稽核保全部人員負(fù)責(zé)記錄，并形成會(huì)議紀(jì)要； 不上審貸會(huì)的業(yè)務(wù)不上審貸會(huì)的業(yè)務(wù) l擔(dān)保額度擔(dān)保額度300（含）萬(wàn)元一下的業(yè)務(wù)不用上審貸會(huì)，（含）萬(wàn)元一下的業(yè)務(wù)不用上審貸會(huì)，300萬(wàn)元以上的非萬(wàn)元以上的非代償續(xù)貸業(yè)務(wù)、再貸業(yè)務(wù)（再貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)日期自上筆業(yè)務(wù)結(jié)束之日不超代償續(xù)貸業(yè)務(wù)、再貸業(yè)務(wù)（再貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)日期自上筆業(yè)務(wù)結(jié)束之日不超過(guò)兩個(gè)月），經(jīng)主管副總經(jīng)理簽批同意后可不召開(kāi)審貸會(huì)過(guò)兩個(gè)月），經(jīng)主管副總經(jīng)理簽

24、批同意后可不召開(kāi)審貸會(huì);l如審貸會(huì)人員過(guò)半數(shù)不同意操作該筆業(yè)務(wù)，由業(yè)務(wù)主辦上報(bào)副總經(jīng)理如審貸會(huì)人員過(guò)半數(shù)不同意操作該筆業(yè)務(wù)，由業(yè)務(wù)主辦上報(bào)副總經(jīng)理，決定是否需要重新召開(kāi)審貸會(huì)或結(jié)束該業(yè)務(wù)，決定是否需要重新召開(kāi)審貸會(huì)或結(jié)束該業(yè)務(wù); 審貸會(huì)要求審貸會(huì)要求l 材料準(zhǔn)備齊全材料準(zhǔn)備齊全l調(diào)查分析詳盡調(diào)查分析詳盡l深入探究事實(shí)深入探究事實(shí)l形成書(shū)面報(bào)告形成書(shū)面報(bào)告l組織召集會(huì)議組織召集會(huì)議l及時(shí)通知客戶(hù)及時(shí)通知客戶(hù)4.4.銀行銀行審貸審貸l按銀行審貸會(huì)要求報(bào)備材料；按銀行審貸會(huì)要求報(bào)備材料；l銀行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行業(yè)務(wù)審批；銀行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行業(yè)務(wù)審批；l銀行出具借款合同編號(hào)；銀行出具借款合同編號(hào)； 5.5.客戶(hù)

25、簽訂合同客戶(hù)簽訂合同 l借款人、抵押人及共有人均需攜帶相關(guān)證件借款人、抵押人及共有人均需攜帶相關(guān)證件l借款人、抵押人夫妻雙方簽字；借款人、抵押人夫妻雙方簽字；l第二住所產(chǎn)權(quán)人簽字；第二住所產(chǎn)權(quán)人簽字；l承租方簽字、按手印或蓋章；承租方簽字、按手印或蓋章；l按審貸會(huì)要求提供其他材料；按審貸會(huì)要求提供其他材料；l企業(yè)企業(yè)l加蓋公章、法人章；加蓋公章、法人章；l法定代表人簽字；法定代表人簽字； l股東會(huì)成員簽字；股東會(huì)成員簽字；l董事會(huì)成員簽字；董事會(huì)成員簽字；l承租方簽字、按手印或蓋章；承租方簽字、按手印或蓋章；l按審貸會(huì)要求提供其他材料；按審貸會(huì)要求提供其他材料；（所有簽字都需按手?。ㄋ泻炞?/p>

26、都需按手印）l交納費(fèi)用：保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)、保全費(fèi)交納費(fèi)用：保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)、保全費(fèi)6.6.辦理保全手續(xù)辦理保全手續(xù)l保全方式保全方式n 合同公證合同公證n 抵（質(zhì)）押物登記抵（質(zhì)）押物登記n 法院查封法院查封n 財(cái)產(chǎn)看管財(cái)產(chǎn)看管l房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)：房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)：n 單證業(yè)務(wù)辦理查封單證業(yè)務(wù)辦理查封n 雙證齊全辦理抵押登記雙證齊全辦理抵押登記l倉(cāng)儲(chǔ)物資質(zhì)押業(yè)務(wù)：派專(zhuān)人進(jìn)行財(cái)產(chǎn)看管倉(cāng)儲(chǔ)物資質(zhì)押業(yè)務(wù)：派專(zhuān)人進(jìn)行財(cái)產(chǎn)看管n 股權(quán)質(zhì)押業(yè)務(wù)：在工商局辦理質(zhì)押登記股權(quán)質(zhì)押業(yè)務(wù)：在工商局辦理質(zhì)押登記l7.7.稽核審件稽核審件l審核借款人（抵押人）提供的主體資格手續(xù)；審核借款人（抵押人）提供的主

27、體資格手續(xù)；l審核手續(xù)齊全無(wú)遺漏；審核手續(xù)齊全無(wú)遺漏；l審核文件準(zhǔn)確無(wú)差錯(cuò)；審核文件準(zhǔn)確無(wú)差錯(cuò)；l審核相關(guān)主體、業(yè)務(wù)手續(xù)的法律關(guān)系明確；審核相關(guān)主體、業(yè)務(wù)手續(xù)的法律關(guān)系明確；l審核業(yè)務(wù)手續(xù)中涉及的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性；審核業(yè)務(wù)手續(xù)中涉及的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性；l審核保全手續(xù)的完整性、有效性；審核保全手續(xù)的完整性、有效性；l審核業(yè)務(wù)手續(xù)中相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字完整性；審核業(yè)務(wù)手續(xù)中相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字完整性；最后由稽核出具：（出放款通知書(shū)）最后由稽核出具：（出放款通知書(shū)）8.8.銀行放款銀行放款9.9.檔案歸檔檔案歸檔10.10.貸后跟蹤回訪(fǎng)貸后跟蹤回訪(fǎng)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)抽查電話(huà)老客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)新客戶(hù)營(yíng)業(yè)用房、寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房、商業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)

28、儲(chǔ)、應(yīng)收賬款、股權(quán)電話(huà)現(xiàn)場(chǎng)抽查電話(huà)老客戶(hù)電話(huà)現(xiàn)場(chǎng)抽查現(xiàn)場(chǎng)新客戶(hù)住宅、車(chē)庫(kù)到期前1個(gè)月到期前3個(gè)月放款后3個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理部運(yùn)營(yíng)管理部營(yíng)業(yè)平臺(tái) 部門(mén)類(lèi)別 周期11.11.客戶(hù)到期還款客戶(hù)到期還款代償業(yè)務(wù)代償業(yè)務(wù) 1、現(xiàn)金代償、現(xiàn)金代償l代償申請(qǐng)書(shū)代償申請(qǐng)書(shū)l付款單（業(yè)務(wù)主辦提交，標(biāo)明代償日期，付款類(lèi)型選其他）付款單（業(yè)務(wù)主辦提交，標(biāo)明代償日期，付款類(lèi)型選其他） 2、轉(zhuǎn)賬代償、轉(zhuǎn)賬代償l付款單（業(yè)務(wù)主辦提交，標(biāo)明代償日期，付款類(lèi)型選轉(zhuǎn)賬）付款單（業(yè)務(wù)主辦提交，標(biāo)明代償日期，付款類(lèi)型選轉(zhuǎn)賬） 3、費(fèi)用收取、費(fèi)用收取 4、代償天數(shù)的確認(rèn)、代償天數(shù)的確認(rèn)l如遇節(jié)假日及第一個(gè)周六周日順延如遇節(jié)假日及第一個(gè)周六周日順延l代償當(dāng)日不收息代償當(dāng)日不收息,還款當(dāng)日收息還款當(dāng)日收息注：代償業(yè)務(wù)需提前三天與財(cái)務(wù)部溝通注：代償業(yè)務(wù)需提前三天與財(cái)務(wù)部溝通具體要求具體要求（三核三核） 1 1、首先購(gòu)房合同要求必須在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行合同、首先購(gòu)房合同要求必須在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行合同備案；備案； 2 2、所購(gòu)房屋必須一次性全額付款；、所購(gòu)房屋必須一次性全額付款； 3 3、開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票；、開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票；核查方法核查方法： 1 1、首先核查合同是否在房地產(chǎn)交易中心備案；、首先核查合同是否在