物業(yè)管理手冊

1、路勁地產(chǎn)集團有限公司RK PROPERTIES HOLDINGS LIMITED物業(yè)管理手冊二o年四月一日RKPH/WY/20100401目錄總 則 2第一章城市公司物業(yè)體系架構(gòu) 3第二章前期介入管理辦法 5第三章物業(yè)項目承接查驗管理辦法（試行） 24第四章入住管理辦法 36第五章日常業(yè)務管理辦法 38第六章服務品質(zhì)管理辦法 55第七章業(yè)務考核評估管理辦法 58第八章物業(yè)公司服務開發(fā)公司的工作內(nèi)容及收費管理辦法 59第九章 物業(yè)品牌管理辦法 66總則為加強集團管理的標準化、 規(guī)范化， 并適用集團管理架構(gòu)的需要， 集團物業(yè) 管理中心特此編制物業(yè)管理手冊 。本手冊由以下一個體系架構(gòu)及八個管理辦法組

2、成：1、城市公司物業(yè)體系架構(gòu)2、前期介入管理辦法3、承接查驗管理辦法4、入住管理辦法5、日常業(yè)務管理辦法6、服務品質(zhì)管理辦法7、業(yè)務考核評估管理辦法8、物業(yè)公司服務開發(fā)公司的工作內(nèi)容及收費管理辦法9、物業(yè)品牌管理辦法本手冊經(jīng)管理委員會最終審批， 適用于路勁地產(chǎn)集團所屬各公司。 本手冊為 公司的基本管理手冊之一，各區(qū)域 / 城市可跟據(jù)實際情況，依據(jù)本手冊的基本內(nèi) 容制定適合本區(qū)域 / 城市的相關(guān)細則，相關(guān)細則需要報主管董事審批，報集團物 業(yè)管理中心備案后方可生效。本手冊會因相關(guān)管理辦法的更新而更新； 有任何不清楚之處， 以公司最新頒 布的管理辦法為準。本手冊內(nèi)容屬于保密文件， 僅供在路勁地產(chǎn)集團

3、內(nèi)部使用， 由集團人力行政 中心統(tǒng)一印制、編號及發(fā)放。本手冊將發(fā)放給運營總監(jiān)、總經(jīng)理、物業(yè)負責人。 各使用者妥善保管， 未經(jīng)許可不得翻印， 不得外借非路勁地產(chǎn)人員， 違規(guī)者將嚴 格按照路勁地產(chǎn)員工違紀管理辦法 進行處罰。 員工須在離開公司時將本手冊 交回公司人力行政部。第一章城帀公司物業(yè)體系架構(gòu)1.1目的物業(yè)管理位于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)價值鏈中的最后環(huán)節(jié)?，F(xiàn)階段以提升公司品牌 價值為目標，通過對上游產(chǎn)業(yè)鏈的貢獻及對客戶提供最體貼、 最舒適的物業(yè)管理， 擴大在整個產(chǎn)業(yè)價值鏈中的價值。本章明確各城市物業(yè)公司機構(gòu)設(shè)置的原則和部門職責，確定人員編制及明確 崗位職責。1.2適用范圍適用于路勁地產(chǎn)集團各城市公司

4、物業(yè)管理作業(yè)。1.3職責與權(quán)限城市公司總經(jīng)理：負責城市公司物業(yè)體系的運行、監(jiān)督、檢查，保證城市 物業(yè)管理對開發(fā)提供營銷支持與品牌支撐。城市物業(yè)公司負責人：負責物業(yè)管理公司的日常事務和管理工作，包括但不僅限于本部門各專業(yè)管理構(gòu)架的搭建；本部門工作計劃的制定及執(zhí)行； 負責管理制度的實施及日常運作的監(jiān)督、 檢查，對物業(yè)項目部的工作提出 專業(yè)指導意見。并對城市公司總經(jīng)理負責。物業(yè)項目部經(jīng)理：負責所轄項目物業(yè)管理的日常事務和管理工作，并對物業(yè)負責人負責。1.4城市公司物業(yè)體系架構(gòu)設(shè)置圖城市公司工營程銷部部人力行政部財務部理公司一集團物業(yè)管理中心1.4.1 涉及物業(yè)管理公司負責人崗位的設(shè)置， 需由城市公司

5、總經(jīng)理以在管項目個 數(shù)及在管面積為依據(jù)報主管董事審批。1.4.2 物業(yè)負責人的付款權(quán)限由物業(yè)財務管理手冊相關(guān)規(guī)定確定。1.4.3 物業(yè)負責人招投標權(quán)限規(guī)定1.4.3.1 采購合同金額在 2萬元（含）的采購行為，必須進行招投標。1.4.3.2 采購合同的分類及定標權(quán)限：A. 大中修合同：10萬以下由物業(yè)負責人審批， 20萬以下由城市公司總經(jīng)理審批， 50萬以下由區(qū)域主管董事審批， 100萬以下由物業(yè)主管董事審批， 100萬（含） 以上以管委會審批；B. 物料采購合同： 20萬以下由物業(yè)負責人審批， 50萬以下由城市公司總經(jīng)理審 批， 100萬以下由區(qū)域主管董事審批， 200萬以下由物業(yè)主管董事審

6、批， 200 萬（含）以上以管委會審批；C. 分包合同： 20萬以下由物業(yè)負責人審批， 50萬以下由城市公司總經(jīng)理審批， 100萬以下由區(qū)域主管董事審批， 200萬以下由物業(yè)主管董事審批， 200萬（含） 以上以管委會審批；D. 咨詢服務合同： 10萬以下由城市公司總經(jīng)理審批， 20萬以下由區(qū)域主管董事 審批， 50萬以下由物業(yè)主管董事審批， 50萬（含）以上以管委會審批1.4.4 物業(yè)應急備用金及使用1.4.4.1 日常備用金相見財務管理手冊1.4.4.2 節(jié)假日及緊急突發(fā)事件可使用物業(yè)應急備用金 各項目應急備用金額度為 1萬元。1.4.4.3 各項目應急備用金統(tǒng)一由城市公司財務部負責物業(yè)項

7、目的人員管理。1.4.4.4 遇緊急突發(fā)事件，物業(yè)項目經(jīng)理可支配應急備用金額度為 1 千元（含）。如超出 1 千元的，需經(jīng)物業(yè)負責人同意后方可支配。1.4.4.5 應急備用金支出后需在 7 個工作日內(nèi)履行報銷流程。1.5 其他1.5.1 本辦法經(jīng)管理會審批，自 2011年 4月1日起實行。1.5.2 本辦法解釋權(quán)在路勁地產(chǎn)集團總部。第二章 前期介入管理辦法2.1 目的 物業(yè)管理“前期介入”是本著“全過程管理”的觀念，在項目的規(guī)劃設(shè)計、 施工建設(shè)和營銷策劃階段就參與介入，從有利于今后客戶的使用和管理的角度， 提供有益的建設(shè)性意見，為今后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。2.2 適用范圍 適用于物業(yè)項目自立項開

8、始，至項目正式辦理入住止期間的工作。2.3 職責權(quán)限2.3.1 城市公司總經(jīng)理： 對前期介入給予協(xié)調(diào)、 支持，確保前期介入工作的順利 進行。2.3.2 物業(yè)負責人： 負責前期介入的日常業(yè)務開展， 對重大事項 （如使用功能變 更、工程質(zhì)量督導、設(shè)計方案調(diào)整等）與各部門進行協(xié)調(diào)。負責前期介入 相關(guān)費用的制定。2.3.3 各城市物業(yè)公司負責新建項目的前期介入工作及提供現(xiàn)場技術(shù)支持； 物業(yè) 公司籌建等相關(guān)手續(xù)的辦理；負責擬接項目的物業(yè)管理費用測算。2.4 城市物業(yè)公司的籌建2.4.1 城市物業(yè)公司的成立流程2.4.1.1 在城市公司項目首次立項后可成立物業(yè)管理公司或設(shè)專職物業(yè)管理人 員。241.2在銷

9、售許可證辦理前，根據(jù)當?shù)胤煞ㄒ?guī)，由區(qū)域COO向管理會提出注冊物業(yè)公司的申請。2.4.1.3 經(jīng)管理會批準后，城市公司總經(jīng)理安排人員進行物業(yè)公司證照的辦理。 該公司須以路勁品牌注冊，注冊名為“北京路勁物業(yè)服務有限公司XX X分公司”。2.4.1.4 新成立的物業(yè)公司須由城市公司在年度預算編制中予以體現(xiàn)。2.5 前期介入籌備組工作2.5.1 籌備組組建項目立項后30日內(nèi)，區(qū)域COO委任物業(yè)負責人，成立前期介入工作組。工 作組涉及人員需按照項目需求進行配置，包括工程人員、前期證照辦理人員等， 由物業(yè)負責人任組長。2.5.2 主要工作內(nèi)容2.5.2.1 參與項目規(guī)劃設(shè)計2.5.2.1.1 參與項目立

10、項討論。2.5.2.1.2 就規(guī)劃設(shè)計提出建議，重點關(guān)注：水電氣供應容量、設(shè)備房選址、人 車交通系統(tǒng)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材 料的選用等 。2.5.2.2 負責物業(yè)管理業(yè)務2.5.2.2.1 進行可行性分析 （ 盈虧及可操作性等 ）。2.5.2.2.2 具體測算物管費，并草擬總體管理方案。2.5.2.2.3 投標競爭、洽談、簽訂前期物業(yè)管理合同并進行相關(guān)備案。2.5.2.3 察看工程建設(shè)現(xiàn)場2.5.2.3.1 審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè) 施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。2.5.2.3.2 對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的 建議方案 ，

11、磋商解決辦法。并參 與工程施工例會提出合理化建議。2.5.2.3.3 在施工現(xiàn)場做好日后維保的要點記錄及圖紙更改的要點記錄。2.5.2.3.4 參與隱蔽工程分項驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能 測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。2.5.2.4 設(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度2.5.2.4.1 與城市公司相關(guān)部門一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會 章程、業(yè)主公約、入住后的裝修施工管理辦法等。2.5.2.4.2 設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制住戶 手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。2.5.2.4.3 制定并實施上崗人員的培訓計劃。2.5.2.5 建立

12、服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡2.5.2.5.1 保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談并訂立合同。2.5.2.5.2 同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公共事業(yè)、 商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡、溝通與協(xié)調(diào)。2.5.2.5.3 建立代辦服務項目網(wǎng)絡。2.5.2.6 辦理移交接管事宜2.5.2.6.1 擬訂移交接管計劃。2.5.2.6.2 協(xié)助和辦理移交接管事宜。2.5.2.7 建立與客戶的聯(lián)絡關(guān)系2.5.2.7.1 聽取客戶對物業(yè)管理的意見。2.5.2.7.2 了解客戶對物業(yè)的使用用途。2.5.2.7.3 逐漸建立并完善業(yè)主 / 客戶檔案。2.6 物業(yè)項目部的籌建2.6.1 物

13、業(yè)負責人于項目入住前三個月組建物業(yè)項目部。262物業(yè)項目部人員定編應根據(jù)城市公司總經(jīng)理確定后的XXX項目物業(yè)管理方案配置。2.6.3 職責類型，主要包括：2.6.3.1 人力行政：負責人事、行政后勤、人員培訓、業(yè)務考核、資料管理、信 息管理、公關(guān)協(xié)調(diào)等內(nèi)部管理工作。2.6.3.2 客戶服務：負責前臺接待、 社區(qū)文化、裝修管理、會所管理、特約服務、 投訴處理、品質(zhì)監(jiān)控等工作。2.6.3.3 財務管理：負責費用收繳、統(tǒng)計、核算等工作。2.6.3.4 保潔綠化：負責清潔、消殺、綠化維護、家政服務等工作。2.6.3.5 工程維修：負責房屋本體維護、公共設(shè)施維護、工程配套完善、室內(nèi)維 修、裝修管理等工作

14、。2.6.3.6 安全管理：負責消防安全、車場管理、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域治安防范、出入 口管理等工作。2.6.4 物業(yè)管理、后勤用房及裝備2.6.4.1 物業(yè)用房的分配， 應在項目入住前 3個月由城市公司總經(jīng)理與物業(yè)負責 人確定物業(yè)用房面積及地點。2.6.4.2 所需物資裝備，根據(jù)城市公司年度開辦費預算，須由城市公司于項目入 住前一個月配置完畢。2.6.5 現(xiàn)場標識裝備2.6.5.1 視覺識別系統(tǒng)制作如需外包的，應在管理項目入住前三個月，由物業(yè)項 目部經(jīng)理申報， 經(jīng)物業(yè)負責人及城市公司總經(jīng)理審批后， 由設(shè)計部在參 考路勁物業(yè)視覺識別系統(tǒng)手冊及征求物業(yè)的意見后負責設(shè)計。2.6.5.2 屬物業(yè)日常運營及

15、辦公用 vi 的進入物業(yè)開辦成本， 其余進入開發(fā)成本。 由人力行政部按設(shè)計方案統(tǒng)一制作，于入住前印制安裝完成。2.7 物業(yè)費測算2.7.1 權(quán)責規(guī)定2.7.1.1 項目銷售許可證辦理前，由城市公司總經(jīng)理負責組織物業(yè)管理公司、營 銷部等部門編制項目物業(yè)管理費測算，由區(qū)域CO（進行審批。2.7.1.2 物業(yè)負責人召集項目前期介入人員及專業(yè)技術(shù)人員組成費用測算小組， 于銷售許可證辦理前 20 日內(nèi)確定物業(yè)管理費收費標準。2.7.1.3 城市公司相關(guān)部門（營銷部等）配合物業(yè)管理公司，提供必要的技術(shù)經(jīng) 濟指標（建筑面積、用途、設(shè)備等技術(shù)參數(shù)） 。2.7.2 物業(yè)管理費收費標準測算的相關(guān)規(guī)定2.7.2.1

16、 物業(yè)管理收費面積的確定 物業(yè)管理收費面積的依據(jù)是開發(fā)商提供的物業(yè)資料 （以提供給營銷部的售樓面積為準， 如有當?shù)卣恋刭Y源規(guī)劃管理部門所批復的 竣工查丈報告 則以 此報告為準）。2.7.2.2 人工費用的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)， 遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標準進行人工費用 的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及 過節(jié)費、其它。2.7.2.3 財產(chǎn)費用的測算2.7.2.3.1 折舊費用 項目正常管理服務需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在 2000 元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊2.7.2.3.2 資產(chǎn)的攤銷 項目前期發(fā)生的物業(yè)管理開辦費按物業(yè)委托

17、管理合同的合同期限進行分攤。2.7.2.3.3 固定資產(chǎn)的修理費前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的 15%計提修理費。2.7.2.3.4 員工宿舍租金2.7.2.3.5 （財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公 司會因未盡管理責任而喪失物業(yè)管理資格及承擔法律責任。2.7.2.4 物料消耗的測算2.7.2.4.1 服裝費的測算按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。2.7.2.4.2 保安物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進行攤銷。2.7.

18、2.4.3 保潔物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實際使用年限進行攤銷。2.7.2.4.4 環(huán)境、綠化物料消耗根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包 括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。2.7.2.4.5 物業(yè)維修物料消耗2.7.2.5 根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進行 維修物料消耗的測算及小區(qū)公共費用的測算。2.7.2.5.1 公共電費根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間進行公 共電費的測算。2.7.2.5.2 公共水費2.7.2.5.3 綠化水費2.7.2.5.4 電梯運行費

19、2.7.2.5.5 公共設(shè)施養(yǎng)護費根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、 設(shè)備的清單，按照設(shè)施、 設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進行維修費用測算。2.7.2.5.6 社區(qū)文化費用2.7.2.5.7 垃圾清運費2.7.2.6 其它2.7.2.6.1 稅金的測算2.7.2.6.2 管理酬金的測算 按照當?shù)卣?guī)定的比例計提管理酬金。2.7.2.6.3 不可預見費用該項費用按總支出的 3%（參考值）計提。2.7.3 注意事項2.7.3.1 南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來的費用測 算上的差異。2.7.3.2 法規(guī)差異，注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來 的費用測算上的差異。2.7.4

20、 物業(yè)管理費測算表（見附表一） 。2.8 檔案管理2.8.1 權(quán)責規(guī)定2.8.1.1 物業(yè)項目部應根據(jù)國家考評標準，結(jié)合當?shù)匚飿I(yè)管理規(guī)定、物業(yè)項目部 管理服務需要編制項目部文檔分類目錄（參照 2.8.2.4 檔案資料明細， 可根據(jù)實際情況適當增刪，應保證文檔資料完整并易于查找和識別） 作為項目部建立各類管理文檔的規(guī)范基礎(chǔ)。2.8.1.2 物業(yè)項目部經(jīng)理對項目部檔案管理進行指導、監(jiān)督并負責。2.8.1.3 物業(yè)項目部檔案管理人員負責項目內(nèi)檔案的規(guī)整、調(diào)閱、銷毀等，并對 各類檔案進行編號。2.8.2 歸檔要求2.8.2.1 歸檔的文件材料須真實，符合形成規(guī)律，并做到齊全完整。2.8.2.2 歸檔的

21、文件材料須字跡清楚，圖表清晰，簽署印章完備，以原件為主。2.8.2.3 按集團檔案管理辦法 之規(guī)定，需移交到城市公司檔案室的文件資料， 整理完畢后，辦理移交手續(xù)。2.8.2.4 檔案資料明細2.8.2.4.1 小區(qū)/ 大廈通用文檔資料目錄（見附表二）2.8.2.4.2 大廈文檔資料專用目錄（見附表三） 。2.8.2.4.3 物業(yè)項目日常管理文檔目錄（見附表四） 。2.8.3 檔案的歸檔時間2.8.3.1 檔案的歸檔時間原則上隨工作完成情況隨時整理歸檔。2.8.3.2 日常業(yè)務文件可按月或按季進行歸檔，如值班記錄、消殺記錄、綠化清 單等。2.8.4 檔案編碼原則，在人力行政手冊中予以明晰。2.9

22、 其他2.9.1 本辦法經(jīng)管理會審批，自 2011年 4月1日起實行。2.9.2 本辦法解釋權(quán)在路勁地產(chǎn)集團總部。2.9.3 附件：附表一：物業(yè)管理費測算表附表二：小區(qū) / 大廈通用文檔資料目錄 附表三：大廈文檔資料專用目錄 附表四：物業(yè)項目日常管理文檔目錄附表一：物業(yè)管理費測算表項目測算依據(jù)年支 出物業(yè)費 標準-一-員工工資及福利費人員配備定編人工資標準(1)人員工資項目經(jīng)理元/月管理員元/月保潔班長元/月保潔人員元/月安全班長元/月安全員元/月維修班長元/月維修員元/月(2)福利費（年終 獎）按員工一個月工資計算(3)社會保險福利標準服裝費服裝折舊費（按兩年折舊）服裝費標準（元/年.人）管

23、理人員保潔人員保安人員維修人員小計:-二二公共設(shè)備設(shè)施 費房屋公共部位的維修商業(yè)街區(qū)內(nèi)公共路面 的維修、維護費用:樓道照明電費：路燈照明及門崗電費，;公共照明的維修費用:消防系統(tǒng)維護及年檢費智能化維護費景觀噴泉:污、雨水井的清掏小計：三綠化管理費小計:四清潔衛(wèi)生費垃圾容器、果皮箱清運機具維修折舊更換費垃圾清運費保潔物料費化糞井清掏費環(huán)境消殺費小計:五保安管理費保安聯(lián)建費保安佰舍用品費警用器械警用器械維修費小計:六辦公費辦公用品印刷費電話費交通費r招待費差旅費辦公水電費小計:七固定資產(chǎn)折舊按辦公用房折舊，物業(yè)管理前臺接待處、辦公區(qū)域裝修等日 常維修及修補及建筑結(jié)構(gòu)的修維護等辦公用品設(shè)備折舊費包括

24、電腦、傳真、復印機等，電腦，傳真，復印機，辦公桌椅、電話等辦公設(shè)備按5年折舊小計：八法定稅金1-7項之和=5.55%九利潤1-8項之和=10%十合計附表二：小區(qū)/大廈通用文檔資料目錄序號具體內(nèi)容1物業(yè)規(guī)劃檔案用地批準文件小區(qū)規(guī)劃圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目批準文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工許可證建筑物命名、更名審批資料用水指標批文用電指標批文2物業(yè)接管驗收 資料移交證明資料物業(yè)移交會議紀要或移交證明 工程設(shè)備交接資料工程、設(shè)備技術(shù)資料交接清單 房屋鑰匙交接清單驗收證明資料工程竣工驗收證明 消防驗收資料 環(huán)保達標（噪聲）驗收資料 房屋驗收表物業(yè)項目部專業(yè)化 管理資料物業(yè)項目部簡介 物業(yè)項目部成立文件

25、管理服務收費標準及批復 停車場營業(yè)執(zhí)照 停車場組織機構(gòu)代碼證 停車場稅務登記證 停車場收費許可證、價目表 會所衛(wèi)生許可證 泳池衛(wèi)生許可證4房屋本體維修 基金管理當?shù)胤课荼倔w維修基金管理規(guī)定 房屋本體維修基金管理制度 二方返修合同本體維修基金收支賬目（放季度管理 報告中）及使用審批手續(xù)5房屋使用及公 眾制度房屋使用資料房屋使用說明書 房屋質(zhì)量保證書 業(yè)主手冊公眾制度市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例 業(yè)主公約精神文明建設(shè)公約消防管理規(guī)定裝修管理規(guī)定 室外廣告、招牌管理規(guī)定6業(yè)主委員會業(yè)主委員會籌建及 成立資料籌建業(yè)主委員會的申請報告及批復 籌建工作計劃籌建委員會委員簡介 籌建委員會會議紀要 業(yè)主委員會宣傳資

26、料 業(yè)主委員會委員自薦/推薦表 業(yè)主委員會委員候選人簡介 業(yè)主大會通知及會議紀要 業(yè)主委員會選票、選舉結(jié)果公告 業(yè)主委員會備案申請報告（附委員名 單、業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約、物 業(yè)委托管理合同）及批復 業(yè)主委員會公章刻制手續(xù)業(yè)主委員會運作資 料業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議紀要、會 議照片資料7物業(yè)委托管理 合同開發(fā)商物業(yè)委托管理合同 業(yè)主委員會物業(yè)委托管理合同8爭創(chuàng)規(guī)劃和實施方案爭創(chuàng)規(guī)劃方案爭創(chuàng)優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)劃和實施方案實施情況成立爭創(chuàng)小組的通知 實施過程的相關(guān)資料 爭創(chuàng)工作總結(jié)9管理制度及工 作標準質(zhì)量保證制度及工 作程序公司質(zhì)量管理體系文件 標準政策法規(guī)清單 標準政策法規(guī)收費管理制度物業(yè)項目

27、部收費管理制度 物業(yè)項目部財務公開監(jiān)督制度安全管理制度控制中心管理規(guī)定 無線電通訊設(shè)備管理規(guī)定 空置房管理規(guī)定 停車場管理規(guī)定 非機動車輛管理規(guī)定 停車場收費管理規(guī)定 消防管理規(guī)定消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)范 防火崗位責任制維修管理制度維修服務承諾及回訪制度 房屋維修養(yǎng)護制度節(jié)能降耗管理制度 設(shè)備機房管理制度環(huán)境管理制度保潔工具用品使用及管理辦法綠化設(shè)備使用管理規(guī)定保潔崗位責任制消殺類農(nóng)藥管理規(guī)定客戶服務管理制度客戶投訴處理、回訪制度 物業(yè)項目部值班制度 接待參觀來訪管理規(guī)定 商鋪管理規(guī)定行政后勤管理制度公司人事行政管理制度 文檔資料管理規(guī)定 信息工作管理規(guī)定 工作例會制度 辦公室管理規(guī)定 資料室管

28、理規(guī)定 培訓室管理規(guī)定 倉庫管理規(guī)定 食堂管理規(guī)定 宿舍管理規(guī)定 員工餐廳管理規(guī)定 采購管理規(guī)定 資產(chǎn)管理規(guī)定 辦公設(shè)備管理規(guī)定 辦公用品管理規(guī)定10人事、考核管 理檔案人事資料員工個人資料 人事任免、調(diào)動記錄員工培訓記錄年度培訓計劃 月度培訓計劃 培訓簽到表 培訓考核記錄 培訓效果評估記錄 安全訓練記錄 預案演習記錄員工考核記錄員工月/季度考核記錄 員工獎懲通知書11各類人員崗位 資格證書持證上崗人員清單 崗位資格證書復印件12服務人員儀容 禮儀標準禮儀標準通用禮儀規(guī)范 各崗位專業(yè)禮儀規(guī)范13物業(yè)項目部組 織結(jié)構(gòu)及崗位 職責物業(yè)項目部組織結(jié)構(gòu)圖 物業(yè)項目部崗位職責14辦公自動化資 料物業(yè)項目

29、部辦公自動化設(shè)備清單 物業(yè)管理工作軟件安裝手冊 物業(yè)管理工作軟件使用手冊15財務管理檔案財務管理制度物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定 物業(yè)管理服務收費指導標準 公司財務管理制度 物業(yè)項目部收費管理制度 物業(yè)項目部財務公開監(jiān)督制度 各類收費標準批文 會計科目表財務收支情況季度管理報告 收入成本明細賬 完稅證16工程檔案竣工資料竣工總平面圖地下管網(wǎng)圖竣工圖單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬配套設(shè)施竣工圖綠化竣工圖房屋種類、數(shù)量、用途的分類表技術(shù)資料設(shè)施設(shè)備安裝、試驗、調(diào)整、驗收資 料設(shè)施設(shè)備圖紙、合格證明、使用說明 等技術(shù)資料房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修、改造變 更資料設(shè)施設(shè)備臺賬（設(shè)備管理軟件）17產(chǎn)權(quán)資料房屋產(chǎn)權(quán)

30、清冊管理用房產(chǎn)權(quán)證明商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證明及清冊 配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)證明及清冊 土地使用權(quán)出讓資料 地界界樁放點報告18業(yè)主檔案入住通知書 業(yè)主委托書 業(yè)主及家庭成員登記資料 委托銀行代收款協(xié)議書 房屋交付驗收表鑰匙（門禁卡）發(fā)放記錄 停車場車位租用協(xié)議書 停車場服務協(xié)議書 家庭服務協(xié)議書 裝修合同復印件 裝修施工單位資質(zhì)證明 裝修申請表（附圖紙） 裝修管理責任書 裝修施工人員登記表 裝修許可證 裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄19租戶檔案房產(chǎn)證租賃許可證 暫住人員登記資料 租戶管理協(xié)議書停車場車位租用協(xié)議書 停車場服務協(xié)議書家庭服務協(xié)議書20值班制度及記 錄物業(yè)項目部值班制度 工作信息記錄本21客戶服務檔案客戶投訴處理

31、、回訪制度 客戶投訴/建議及處理回應 投訴（建議/咨詢）處理任務書 客戶來信22客戶意見調(diào)查 資料業(yè)主懇談會紀要 客戶意見調(diào)查表 整改措施23維修服務資料維修服務承諾及回訪制度 居家服務情況記錄表24各類標識清單開發(fā)商制作的各類指示牌清單（平面 示意圖、路標等）物業(yè)項目部制作的各類標識清單25房屋管理檔案房屋維修養(yǎng)護制度、記錄 空置房管理規(guī)定 空置房檢杳記錄26裝修管理檔案裝修管理規(guī)定外立面配件（如：推拉閘、窗花、不 銹鋼防盜門、天頂遮陽棚、涼臺遮陽 棚、窗臺遮陽棚）標準款式及安裝要求27共用設(shè)施設(shè)備管理檔案共用設(shè)施設(shè)備管理資料設(shè)備維修保養(yǎng)責任制 設(shè)備維護分工表 設(shè)備檔案卡維修工具清單共用設(shè)施

32、設(shè)備運行 維護記錄設(shè)備年度檢修計劃公用設(shè)施檢查記錄公用設(shè)施保養(yǎng)維護記錄 電訊系統(tǒng)檢查、維護保養(yǎng)記錄 停水/電/氣/試消防通知單28給排水系統(tǒng)管理檔案給排水系統(tǒng)維護保 養(yǎng)給排水系統(tǒng)檢查記錄給排水系統(tǒng)運行維護保養(yǎng)記錄 泳池、泳樂設(shè)施運行記錄 泳池、泳樂設(shè)施維護保養(yǎng)記錄 水景設(shè)施保養(yǎng)維修記錄事故應急處理方案二次供水清洗資料當?shù)厣铒嬘盟喂┧芾硪?guī)定 二次供水清洗消毒許可證 二次供水清洗消毒人貝上岡證 二次供水設(shè)施清洗消毒合同 二次供水水質(zhì)檢測報告二次供水設(shè)施清洗消毒記錄29供配電系統(tǒng)管理檔案臨時用電管理規(guī)定供配電系統(tǒng)檢查紀錄發(fā)電機運行、維護保養(yǎng)記錄 供配電系統(tǒng)運行、維護保養(yǎng)記錄 停電應急處理方案

33、30電梯系統(tǒng)管理檔案電梯管理資料電梯故障應急處理方案 電梯準用證 年檢合格證電梯維護保養(yǎng)記錄電梯檢杳記錄電梯系統(tǒng)維護保養(yǎng)記錄電梯供方維護保養(yǎng)記錄 電梯供方維護保養(yǎng)評估記錄31小區(qū)封閉式管理檔案來訪人員登記表 公司進出人員登記表 物資搬運放行條32安全管理檔案安全管理資料安全崗位設(shè)置 巡邏路線配置圖 巡邏簽到點規(guī)劃 安全員裝備清單安全工作記錄控制中心交接班記錄 安全員交接班記錄 安全員巡查記錄 安全員巡邏簽到表 暫住人員情況登記表 拾遺物品登記表 郵件簽收記錄安全工作檢杳記錄夜間查崗計劃安排表 夜間查崗情況記錄33安全防范措施治安事件應急預案 應急預案演習記錄 緊急集合記錄34消防管理檔案消防管

34、理資料當?shù)叵拦芾項l例 物業(yè)項目部消防管理規(guī)定 消防設(shè)施清單 消防設(shè)施分布平面圖 消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)范消防應急方案小區(qū)義務消防隊組織架構(gòu)及職責 義務消防隊員名單防火責任制 區(qū)域防火責任人分工 消防作戰(zhàn)示意圖及崗位職責消防工作記錄消防演習情況記錄表 消防安全知識宣傳資料消防系統(tǒng)運行維護記錄消防系統(tǒng)檢查記錄 消防主機運行記錄 消防聯(lián)動柜運行記錄 消防主機/聯(lián)動柜保養(yǎng)維修記錄 自動滅火系統(tǒng)保養(yǎng)維修記錄 消防管網(wǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)維修記錄 消防器材保養(yǎng)維修記錄 防排煙送風系統(tǒng)保養(yǎng)維修記錄35停車場管理檔 案停車場管理資料當?shù)赝＼噲龉芾硪?guī)定 物業(yè)項目部停車場管理規(guī)定 停車場車位清單 租、售車位登記表停車場管理記

35、錄停車卡發(fā)放記錄停車場車輛情況登記表 駛出車輛異常情況登記表 車輛收費情況登記表 車輛進出憑證36非機動車輛管 理檔案非機動車輛管理規(guī)定 非機動車輛停放點位置圖 非機動車輛檢查記錄37保潔管理檔案保潔管理資料保潔工具清單保潔工作作業(yè)細則保潔人員分工表保潔崗位責任制保潔工具用品使用及管理辦法保潔工作記錄保潔工作檢查記錄 洗手間定時清潔記錄 供方保潔工作檢查記錄 保潔服務供方工作評估報告38消殺服務檔案消殺農(nóng)藥管理規(guī)定 消殺工作記錄表 消殺效果檢測評估記錄39商業(yè)網(wǎng)點管理 檔案商鋪管理規(guī)定 租賃合同 從業(yè)人員登記資料 商戶管理協(xié)議書 商戶消防管理責任書（如為購買，則還包括認購書、業(yè)主 檔案）40寵

36、物管理檔案當?shù)叵拗起B(yǎng)犬規(guī)定 物業(yè)項目部寵物管理規(guī)定 小區(qū)寵物登記表 寵物管理宣傳資料41綠化管理檔案綠化管理資料綠化工具清單綠化苗木清單 綠化工作安排表 綠化設(shè)備使用管理規(guī)定綠化工作記錄綠化設(shè)備保養(yǎng)維修記錄 綠化養(yǎng)護地巡查周記表42社區(qū)文化活動 檔案創(chuàng)建安全文明小區(qū)資料創(chuàng)建安全文明小區(qū)申請 創(chuàng)建方案創(chuàng)建工作總結(jié)社區(qū)文化活動資料社區(qū)文件活動計劃 社區(qū)文化活動通知 社區(qū)文化宣傳資料 社區(qū)文化活動記錄及效果評估 社區(qū)文化活動影集或錄相 新聞媒介報道剪輯43經(jīng)營管理檔案管理服務費收繳資 料管理費收繳統(tǒng)計表便民有償服務檔案家政服務人員管理規(guī)定 常規(guī)服務項目表 長期家政服務清單附表三：大廈文檔資料專用目錄

37、序號具體內(nèi)容1設(shè)備管理檔案設(shè)備維修保養(yǎng)責任制設(shè)備維護分工表 設(shè)備檔案卡維修工具清單設(shè)備年度檢修計劃 停水/電/氣/試消防通知單2弱電系統(tǒng)管理 檔案弱電系統(tǒng)檢查記錄電訊系統(tǒng)維護保養(yǎng)記錄 監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)維修記錄 對講系統(tǒng)保養(yǎng)維修記錄3空調(diào)系統(tǒng)管理 檔案中央空調(diào)系統(tǒng)檢查記錄 空調(diào)保養(yǎng)維修記錄 中央空調(diào)故障應急處理方案4公用設(shè)施管理 檔案公用設(shè)施管理規(guī)定 公用設(shè)施檢查記錄 公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 公用照明管理規(guī)定公用照明維修保養(yǎng)記錄附表四：物業(yè)項目日常管理文檔目錄序號具體內(nèi)容1行政管理檔案政府部門來文集團來文公司往來文件物業(yè)項目部日常行 政管理文件2后勤管理檔案采購文件資料物資申請 供方評估 服務評估倉庫

38、管理記錄物資出入庫登記 物資領(lǐng)用登記 物資報廢處理不合格物資處理 其他內(nèi)務管理記錄內(nèi)務檢查記錄 物業(yè)項目部書籍清單 其他3質(zhì)量管理檔案質(zhì)量推進活動資料活動課題 活動記錄 活動考勤 活動情況文件資料管理記錄文件領(lǐng)用審批表 文件資料存儲清單 文件發(fā)放簽收表 借閱登記表 文件資料報廢申請表質(zhì)量控制記錄內(nèi)部質(zhì)量審核報告 不合格服務個案表 預防措施報告突發(fā)事件處理記錄突發(fā)事件處理記錄表 突發(fā)事件相關(guān)記錄鑰匙管理記錄鑰匙配制申請表鑰匙清單鑰匙使用登記表客戶委托鑰匙管理記錄其他質(zhì)量記錄其他4合同管理檔案物業(yè)項目部簽訂的各類合同合同評審記錄合同登記表其他第三章 物業(yè)項目承接查驗管理辦法（試行）3.1 目的規(guī)范

39、集團內(nèi)部新建物業(yè)在竣工驗收的基礎(chǔ)上進行承接查驗的工作方法和驗收標 準。3.2 范圍3.2.1 適用于集團內(nèi)所有新建物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備等的承接查驗工作；3.2.2 承接查驗的定義：物業(yè)公司在接管新建物業(yè)時，以物業(yè)安全、質(zhì)量和滿足使用功 能為主的查驗，承接過程；3.2.3 內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、公建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。3.3 職責3.3.1 集團工程管理中心和集團物業(yè)管理中心負責本管理辦法的制訂、 修改、指導和監(jiān) 督；3.3.2 各城市開發(fā)公司總經(jīng)理領(lǐng)導和監(jiān)督承接查驗工作的實施， 并對承接查驗過程中的 重要及有爭議事宜有決定權(quán)；3.3.3 各城市物業(yè)公司應嚴格按有關(guān)驗收標

40、準進行驗收， 并建立書面驗收檔案， 對不合 格項目向開發(fā)公司提出整改要求；對已經(jīng)接收的項目承擔運行，保養(yǎng)，維護，管 理責任；3.3.4 各城市開發(fā)公司組織新開發(fā)建設(shè)物業(yè)項目的全部驗收移交工作， 監(jiān)督施工單位完3.3.5 成整改工作，確保物業(yè)項目完全移交；3.3.6 各施工單位按照國家建設(shè)標準及施工合同約定交驗所施工項目， 并提供完整資料 （圖紙、記錄、報告、操作說明等） ；同時必須對物業(yè)公司相關(guān)人員進行設(shè)施設(shè) 備使用、維護方面的專業(yè)培訓；3.3.7 監(jiān)理單位按照國家建設(shè)標準及監(jiān)理合同條款協(xié)助施工項目交驗工作。3.4 方法和過程控制3.4.1 開發(fā)公司應按承接查驗的要求提前做好房屋交驗準備工作，

41、 在分項工程調(diào)試驗收 時通知物業(yè)公司提前介入共同參與調(diào)試驗收。 在制定開發(fā)計劃時， 應充分考慮承 接查驗所需的時間。 在售房合同約定入伙日期之前兩個月左右以書面形式通知物 業(yè)公司進行承接查驗； 如因工程竣工時間拖延，導致承接查驗工作滯后，開發(fā) 公司應及時通知物業(yè)公司，并及時向集團工程管理中心、物業(yè)管理中心報備；3.4.2 依據(jù)新建房屋竣工后開發(fā)公司提出的承接查驗邀請， 物業(yè)公司應于 3 個工作日內(nèi) 對該工程是否已具備承接查驗條件予以確認，并與開發(fā)公司簽訂承接查驗協(xié) 議，并且提交新建物業(yè)項目承接查驗工作指引 ；3.4.3 開發(fā)公司工程部與物業(yè)公司共同確定承接查驗的工作安排計劃， 明確標準，時間，

42、 人員及流程；3.4.4 在承接查驗驗收工作實施前， 開發(fā)公司應組織施工單位對物業(yè)公司相關(guān)設(shè)施設(shè)備 使用、維護人員進行相關(guān)培訓。3.4.5 物業(yè)公司與開發(fā)公司于約定時間開始按 單項工程移交單 等所列項目進行逐項 驗收，驗收周期控制在 15 個工作日內(nèi)完成。全部承接查驗工作需控制在合同約 定入伙時間前完成，對于局部的問題可以延遲查驗接收；3.4.6 對驗收有不合格的項目，物業(yè)公司向開發(fā)公司報送工程質(zhì)量問題匯總表 。對 工程質(zhì)量問題匯總表 中所列返修項目， 開發(fā)公司組織施工單位應于最短時間 內(nèi)返修完畢通知復驗直至合格，一般要求在十個工作日內(nèi)完成；3.4.7 如確實不能在項目入伙前返修完成并且影響正

43、常使用的， 物業(yè)公司應該及時將該 情況向城市公司總經(jīng)理匯報，并報集團工程管理中心、集團物業(yè)管理中心備案；3.4.8 各單項驗收合格后， 物業(yè)公司須于 5 個工作日內(nèi)與開發(fā)公司辦理單項驗收交接手 續(xù)，并向開發(fā)公司發(fā)送接管通知 ，施工人員撤場，物業(yè)公司完全接管。3.5 承接查驗費用 承接查驗相關(guān)費用參照集團文件物業(yè)公司服務開發(fā)公司的工作內(nèi)容及收費管理辦 法執(zhí)行。3.6 支持性文件承接查驗標準（另文單列）3.7 其他3.7.1 本辦法經(jīng)管理會審批，自 2011年 4月 1日起實行。3.7.2 本辦法解釋權(quán)在路勁地產(chǎn)集團總部。3.7.3 附件：附件五：承接查驗協(xié)議 附表六：新建物業(yè)項目承接查驗工作指引

44、 附表七：承接查驗資料移交清單 附表八：房屋及房屋共有部門承接查驗清單 附表九：公共設(shè)備設(shè)施承接查驗清單 附表十：單項工程移交單附表十一：工程質(zhì)量問題匯總單 附表十二：接管通知附件五：承接查驗協(xié)議開發(fā)單位：（甲方）物業(yè)公司：（乙方）工程名稱：工程地址：開工日期： 承接查驗日期： 竣工驗收日期： 建筑面積： 結(jié)構(gòu)類型：主旨為確保房屋住用的安全和正常使用，明確雙方在房屋承接查驗中和承接查驗后應遵守的事項，承擔的義務和責任，特制定本合同。一、適用范圍本合同適用于集團關(guān)于新建物業(yè)項目新建項目公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的承接查驗。二、承接查驗依據(jù)集團制定的承接查驗管理辦法及標準。三、承接查驗程序1 依據(jù)新建

45、物業(yè)項目竣工后甲方提出的接管驗收申請，乙方于3工作日內(nèi)對該工程是否已具備承接查驗條件予以審核，認為合格，即與甲方簽訂本合同。2. 甲方和乙方于約定的時間開始按單項工程驗收單所列項目進行逐項驗收。驗收 合格于7日內(nèi)簽字確認，如驗收有不合格的項目，乙方簽發(fā)工程質(zhì)量問題匯總單， 對所列返修項目，甲方應安排施工單位于規(guī)定日期內(nèi)返修完畢交與復驗直至合格。3. 各單項驗收合格后，乙方須于 5個工作日內(nèi)與甲方辦理單項交接手續(xù)。四、交接后雙方責任1. 交接雙方在承接查驗的過程中，如發(fā)生一方因工作的疏忽、怠慢、不配合，而給另 一方帶來工作不便或經(jīng)濟損失，應承擔相關(guān)責任。2. 新建物業(yè)項目接管后，如發(fā)生隱蔽工程質(zhì)

46、量事故，應由乙方會同甲方組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料等原因，由甲方負責 處理，直至符合有關(guān)質(zhì)量要求；如屬使用不當，管理不善的原因，則由乙方負責處 理。3新建物業(yè)項目自接管后，除因使用不當、管理不善原因外，工程保修期按有關(guān)規(guī)定 執(zhí)行，所發(fā)生的保修費用均由甲方承擔。五、爭議裁決本合同自簽字之日起生效。如合同雙方發(fā)生爭議而又不能通過協(xié)商解決的， 任何一方均可申請集團內(nèi)相關(guān)部門 予以裁決。甲方代表（簽字）：年 月 日乙方代表（簽字）：年 月 日附件六新建物業(yè)項目承接查驗工作指引（列明相關(guān)注意事項，具體計劃可按現(xiàn)場情況來定）一、確定標準。二、開發(fā)公司對參檢人員進行培

47、訓。三、 按照集團制定的承接查驗管理辦法及標準、，對項目公共設(shè)施設(shè)備等進行承接查驗 與接管工作，對檢查中達不到標準的，以書面形式交開發(fā)公司進行返修，返修后及時復 檢，直至符合接管檢查標準為止。四、針對項目特點應注意事項。五、檢查人員安排：設(shè)立臨時組織機構(gòu)，定崗定編、明確崗位職責。六、工作量：設(shè)定可量化的工作指標。七、驗收時間：初驗：_天，_月_日至_月_日 初驗返修：天，月日至月日終驗：_天，_月_日至_月_日以上事項如簽署承接查驗合同，合同各方按照合同執(zhí)行，如在前期物業(yè)服務合同中 有約定的，從其約定，如未簽署合同，相關(guān)方須以書面形式確定承接查驗及移交的各項 事宜。附表七施工單位：（簽章）經(jīng)辦

48、人：開發(fā)公司：（簽章）經(jīng)辦人：物業(yè)公司：（簽章） 經(jīng)辦人：日期:日 期:日 期:承接查驗資料移交清單序號資料名稱案卷數(shù)量驗收意見處理意見序號項目內(nèi)容數(shù)量查驗意見處理意見房屋及房屋共用部位承接查驗清單附表八:移交單位：（簽章）經(jīng)辦人：承接單位：（簽章）經(jīng)辦人：監(jiān)督方：（簽章）經(jīng)辦人：日期:日 期:日期:附表九：公共設(shè)施設(shè)備承接查驗清單序號設(shè)施設(shè)備名稱型號規(guī)格數(shù)量位置竣工時間查驗意見處理意見移交單位：（簽章）承接單位：（簽章）監(jiān)督方：（簽章）經(jīng)辦人:經(jīng)辦人:經(jīng)辦人:日期:日期:日期:附表十：單項工程移交單城市公司合同名稱項目名稱合同編號施工單位移交日期移交內(nèi)容開發(fā)公司監(jiān)理公司施工單位物業(yè)公司附表十

49、發(fā)展商項目部：填寫時間：要求完成時間：實際完成時間：需整改內(nèi)容：質(zhì)量問題匯總單NO.簽收人： 年月 日物 業(yè) 服 務 公 司 聯(lián)質(zhì)量問題匯總單NO.發(fā)展商聯(lián)目部：經(jīng)檢查，貴方在土建、安裝施工方面存在質(zhì)量問題（見下欄），望接到本通知后，于年 月日前完成整改并報復驗。物業(yè)服務有限公司 業(yè)管理中心年月日 需整改內(nèi)容：附件十二公司：經(jīng)驗收，（工程名稱），已符合接管要求。我公司擬于年月日對該項目予以接管，辦理交接手續(xù)。NO請接洽配合為荷物 業(yè) 公 司 聯(lián) 業(yè)服務有限公司（章）年月日 簽收人：年_月_日（騎縫加蓋公章）接 管 通 知NO.公司:物 業(yè) 公 司 聯(lián)經(jīng)驗收， （工程名稱），已符合接管要求。我公

50、司擬于年月日對該項目予以接管，辦理交接手續(xù)。請接洽配合為荷。 業(yè)服務有限公司（章）年月日簽收人：年月日第四章 入住管理辦法4.1 目的 為規(guī)范城市公司入住管理工作， 明確物業(yè)入住工作的流程及內(nèi)容， 確保入住 管理工作順利進行。4.2 適用范圍 適用于物業(yè)項目入住管理各階段涉及的業(yè)務工作。4.3 職責與權(quán)限4.3.1 城市公司總經(jīng)理對入住工作全面負責。4.3.2 銷售負責人、 工程負責人、開發(fā)負責人、 物業(yè)負責人履行各自職責，協(xié)調(diào) 安排入住的各項工作，并對入住現(xiàn)場工作實施督導。4.3.3 物業(yè)項目部經(jīng)理配合地產(chǎn)相關(guān)部門具體組織、 安排物業(yè)準備工作， 包括但 不僅限于資料準備、流程培訓、場地布置、

51、現(xiàn)場接待、入住簽約、驗房、 交費等工作。4.4 入住工作程序4.4.1 入住的準備工作441.1確定入住時間前三個月，由城市公司總經(jīng)理負責組織相關(guān)部門制定XXX項目入住管理方案。物業(yè)管理公司結(jié)合方案制定入住物業(yè)工 作計劃。4.4.1.2 入住資料的準備：4.4.1.2.1 各種公約、協(xié)議及兩書一證。4.4.1.2.2 住戶手冊的準備。4.4.1.2.3 各項資料的印刷與蓋章。4.4.1.3 物業(yè)負責人配合組織對入住現(xiàn)場的布置及人員的培訓。4.4.2 物業(yè)入住手續(xù)辦理中的流程規(guī)定4.4.2.1 核對入住憑單。4.4.2.2 填寫相關(guān)資料。4.4.2.3 辦理入住手續(xù)并收取相關(guān)預收費用。4.4.2.4 安排跟驗人員配合業(yè)主驗房并填寫驗房單。4.4.2.5 發(fā)放鑰匙及相關(guān)資料。4.5 其他4.5.1 本辦法經(jīng)管理會審批，自 2011年4月 1日起實行。4.5.2 本辦法解釋權(quán)