第2章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

1、第二章第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念（一、房地產(chǎn)的概念（掌握掌握）房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和?？偤?。（一）從（一）從 實(shí)物形態(tài)實(shí)物形態(tài) 上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物。上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物。（二）（二） 從價(jià)值形態(tài)從價(jià)值形態(tài) 上說，房地產(chǎn)作為商品是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)上說，房地產(chǎn)作為商品是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。一體。（三（三)從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來說，房地產(chǎn)作為社會財(cái)富，又是一種資產(chǎn)，反從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來說，房地產(chǎn)作為社會財(cái)富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利

2、關(guān)系。映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)-我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系1、產(chǎn)權(quán)的概念（、產(chǎn)權(quán)的概念（掌握掌握）“產(chǎn)權(quán)是一個(gè)社會所強(qiáng)制實(shí)施的選擇一種經(jīng)濟(jì)品產(chǎn)權(quán)是一個(gè)社會所強(qiáng)制實(shí)施的選擇一種經(jīng)濟(jì)品的的 使用使用 的權(quán)利（阿爾欽）的權(quán)利（阿爾欽）”，是，是“行動團(tuán)體行動團(tuán)體對資源的對資源的使用權(quán)與轉(zhuǎn)讓權(quán)，以及收入的享用使用權(quán)與轉(zhuǎn)讓權(quán)，以及收入的享用權(quán)權(quán)”，它揭示了，它揭示了“人們對物的使用所引起人們對物的使用所引起 的的 人與人之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系人與人之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系v國內(nèi)學(xué)者關(guān)于產(chǎn)權(quán)的定義：國內(nèi)學(xué)者關(guān)于產(chǎn)權(quán)的定義： 產(chǎn)權(quán)是由產(chǎn)權(quán)是由 社會規(guī)則約束和保障的社會規(guī)則

3、約束和保障的 ， 關(guān)關(guān)于財(cái)產(chǎn)使用的于財(cái)產(chǎn)使用的 ，一系列具有可分割性和可轉(zhuǎn)一系列具有可分割性和可轉(zhuǎn)讓性的讓性的 、 排他性權(quán)利的集合。排他性權(quán)利的集合。財(cái)產(chǎn)權(quán)主財(cái)產(chǎn)權(quán)主要包括要包括物權(quán)物權(quán)自物權(quán)自物權(quán)（所有權(quán)）（所有權(quán)）單獨(dú)所有單獨(dú)所有建筑物區(qū)分建筑物區(qū)分所有權(quán)所有權(quán)共有共有按份共有按份共有共同共有共同共有他物權(quán)他物權(quán)用益物權(quán)用益物權(quán)土地：地役權(quán)、土地：地役權(quán)、永佃權(quán)永佃權(quán)資本：資本： 經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)、承包權(quán)、承包權(quán)、租賃權(quán)租賃權(quán)擔(dān)保物權(quán)：擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)抵押權(quán)債權(quán)債權(quán)大陸大陸法系財(cái)產(chǎn)權(quán)示意圖（法系財(cái)產(chǎn)權(quán)示意圖（掌握掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念、特點(diǎn)、結(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念、特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)及作用構(gòu)及作用）注：西方

4、社會存在兩大法系：一注：西方社會存在兩大法系：一是大陸法系；一是英美法系。是大陸法系；一是英美法系。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)-我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系2 2、我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)種類、我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)種類v我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是是 指指 房屋的所有權(quán)房屋的所有權(quán) 及及 其其 所占用的土地的使用權(quán)所占用的土地的使用權(quán) 。它是產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定。它是產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。的權(quán)利。v房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的取得和確認(rèn)取得和確認(rèn)，必須經(jīng)過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，必須經(jīng)過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人依照政府法律規(guī)定向房地產(chǎn)

5、管理部門申請登記，領(lǐng)依照政府法律規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門申請登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)證件后，才能得到正式的承認(rèn)和受到法律取房地產(chǎn)證件后，才能得到正式的承認(rèn)和受到法律的保護(hù)。的保護(hù)。3、產(chǎn)權(quán)制度及其作用、產(chǎn)權(quán)制度及其作用 規(guī)范交易行為，保證有效競爭；規(guī)范交易行為，保證有效競爭； 提高資源配置效率；提高資源配置效率； 減少不確定性；減少不確定性； 避免避免“搭便車搭便車”行為；行為；確定政府經(jīng)濟(jì)職能和管理制度的基礎(chǔ)；確定政府經(jīng)濟(jì)職能和管理制度的基礎(chǔ)；第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)-我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)的構(gòu)成和類型（二、房地產(chǎn)的構(gòu)成和類型（了解了解）（一）房地

6、產(chǎn)的構(gòu)成（一）房地產(chǎn)的構(gòu)成1 、 建筑地塊建筑地塊 建筑地塊建筑地塊 是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營活動相關(guān)并具有特殊用途的土地。活動相關(guān)并具有特殊用途的土地。 城市用地分類：城市用地分類：城市用地分類與規(guī)劃建城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)：第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)（二）房屋建筑物（二）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施，房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施，它是房屋建筑與建房地基的有機(jī)結(jié)合體它是房屋建筑與建房地基的有機(jī)結(jié)合體 。 房屋建筑物的組成：房屋建筑物的組成： 基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)、屋頂與維護(hù)結(jié)構(gòu)、門窗、陽臺、基礎(chǔ)、主體承重結(jié)

7、構(gòu)、屋頂與維護(hù)結(jié)構(gòu)、門窗、陽臺、雨篷、臺階等。雨篷、臺階等。 完整的房屋建筑除土建工程外，還有給排水、采暖完整的房屋建筑除土建工程外，還有給排水、采暖及電器照明等附屬設(shè)施。及電器照明等附屬設(shè)施。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)（三）配套基礎(chǔ)設(shè)施（三）配套基礎(chǔ)設(shè)施 單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施須具備相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施v（1）道路、交通設(shè)施）道路、交通設(shè)施v（2）地下管道等）地下管道等“三通三通”設(shè)施設(shè)施v（3）生活配套設(shè)施）生活配套設(shè)施v（4）生態(tài)環(huán)境設(shè)施）生態(tài)環(huán)境設(shè)施第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)是指供家庭或個(gè)人

8、較長時(shí)間居住使用的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅、是指供家庭或個(gè)人較長時(shí)間居住使用的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅、集體宿舍（如單身職工宿舍、學(xué)生宿舍）等。集體宿舍（如單身職工宿舍、學(xué)生宿舍）等。商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心超級市場、批是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心超級市場、批發(fā)市場等。發(fā)市場等。辦公房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)是指供處理公事使用的房地產(chǎn)，包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）、行政辦公樓等。是指供處理公事使用的房地產(chǎn)，包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）、行政辦公樓等。旅館房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)是指供旅店住宿使用的房地產(chǎn)，包括

9、賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。是指供旅店住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。餐飲房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)是指營業(yè)性的供人吃飯使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。是指營業(yè)性的供人吃飯使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。娛樂房地產(chǎn)娛樂房地產(chǎn)是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。影劇院、高爾夫球場等。工業(yè)和倉儲房地工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)產(chǎn)是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉庫等。是指供工業(yè)生產(chǎn)使用

10、或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉庫等。農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機(jī)站等。場、果園、種子庫、拖拉機(jī)站等。特殊用途房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、廟宇、墓地等。包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、廟宇、墓地等。綜合房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)是指具有上述兩種以上（含兩種）用途的房地產(chǎn)。是指具有上述兩種以上（含兩種）用途的房地產(chǎn)。二、房地產(chǎn)分類二、房地產(chǎn)分類1、按用途來劃分、按用途來劃分居住和非居住兩大類居住和非居住兩大

11、類第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)2、按建筑結(jié)構(gòu)分類：、按建筑結(jié)構(gòu)分類： （1）按使用材料分：磚石結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)）按使用材料分：磚石結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋砼結(jié)構(gòu)等；構(gòu)、鋼筋砼結(jié)構(gòu)等； （2） 按承重結(jié)構(gòu)形式分：墻（或混合）承重按承重結(jié)構(gòu)形式分：墻（或混合）承重結(jié)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框結(jié)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架架-剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。3、按建筑高度劃分、按建筑高度劃分: （1）低層（）低層（1-3層）層）;（2）多層（）多層（4-6層）層）;（3）中高層（中高層（7-9層）層）;（4）高層（）高層（10層）

12、層）;（5）超）超高層（房屋檐高超過高層（房屋檐高超過100米）。小高層（米）。小高層（7層以層以上上11層以下）。層以下）。4、按開發(fā)程度劃分、按開發(fā)程度劃分5類類 生地生地毛地毛地熟地熟地在建在建工程工程現(xiàn)房現(xiàn)房是指不具是指不具有城市基有城市基礎(chǔ)設(shè)施的礎(chǔ)設(shè)施的土地，如土地，如荒地、農(nóng)荒地、農(nóng)地。地。 是指具有是指具有一定城市一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完但尚未完成房屋拆成房屋拆遷補(bǔ)償安遷補(bǔ)償安置的土地。置的土地。 是指地上建是指地上建筑物已經(jīng)開筑物已經(jīng)開始建設(shè)但尚始建設(shè)但尚未建成，不未建成，不具備使用條具備使用條件的房地產(chǎn)。件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不該房地產(chǎn)不一定正在建一定正在建設(shè)，也可

13、能設(shè)，也可能停工了多年。停工了多年。 是指地上建是指地上建筑物已經(jīng)建筑物已經(jīng)建成，可直接成，可直接使用的房地使用的房地產(chǎn)。它可能產(chǎn)。它可能是新的，也是新的，也可能是舊的?？赡苁桥f的。 是指具有較是指具有較完善的城市完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，土地平整，能直接在其能直接在其上進(jìn)行房屋上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。建設(shè)的土地。 v按是否產(chǎn)生收益劃分按是否產(chǎn)生收益劃分2類：類： 收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括公寓、商店、寫字樓、旅館、餐館、影的房地產(chǎn)，包括公寓、商店、寫字樓、旅館、餐館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農(nóng)地等。

14、劇院、游樂場、加油站、廠房、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂等。產(chǎn)，如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂等。 v按房地產(chǎn)性質(zhì)按房地產(chǎn)性質(zhì)2類：類： 資資 源源 性性 房地產(chǎn)：提供空間（消費(fèi)房地產(chǎn)：提供空間（消費(fèi)/使用品）使用品） 資產(chǎn)性房地產(chǎn)資產(chǎn)性房地產(chǎn)(投資品投資品)物業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)的其他名稱房地產(chǎn)的其他名稱不動產(chǎn)不動產(chǎn)Real estateReal property是指是指 land 加上加上 永久永久 定著定著在其中、其上、其下的人在其中、其上、其下的人工改良物工改良物指指r

15、eal estate加上其相關(guān)加上其相關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利、的各種權(quán)益，包括權(quán)利、利益和收益。利益和收益。物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分為小物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分為小物業(yè)，一住宅單位是一物業(yè)，以物業(yè)，一住宅單位是一物業(yè)，以工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。一物業(yè)。民法民法將財(cái)產(chǎn)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)將財(cái)產(chǎn)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，擔(dān)保法擔(dān)保法稱不動產(chǎn)是指土地稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物以及房屋、林木等地上定著物物業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)概念的總結(jié)房地產(chǎn)概念的總結(jié)v包括包括土地土地、建筑物建筑物、其他地上定著物其他地上定著物三部分。三部分。v是是房房、地地、產(chǎn)產(chǎn)三者的綜合體。三者的綜

16、合體。v有有不動產(chǎn)不動產(chǎn)、物業(yè)物業(yè)、real estate、 Real property等不同等不同的稱呼。的稱呼。上述內(nèi)容用如下框圖來表示：上述內(nèi)容用如下框圖來表示：第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)v三、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性（三、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性（掌握掌握）1、內(nèi)涵的統(tǒng)一性、內(nèi)涵的統(tǒng)一性v房地產(chǎn)的整體概念包涵了房屋建筑物、建筑地塊、經(jīng)房地產(chǎn)的整體概念包涵了房屋建筑物、建筑地塊、經(jīng)濟(jì)權(quán)利等方面，它們都不是孤立存在的，而由濟(jì)權(quán)利等方面，它們都不是孤立存在的，而由“房房”、“地地”、“產(chǎn)產(chǎn)”三者有機(jī)結(jié)合形成的統(tǒng)一體三者有機(jī)結(jié)合形成的統(tǒng)一體v房地產(chǎn)的內(nèi)涵還包含了一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系，是商品房地產(chǎn)的內(nèi)涵還包含了一

17、定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系，是商品屬性和資產(chǎn)屬性的統(tǒng)一屬性和資產(chǎn)屬性的統(tǒng)一v房價(jià)、地價(jià)相互影響房價(jià)、地價(jià)相互影響第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)2、價(jià)值的雙源性、價(jià)值的雙源性v房地產(chǎn)價(jià)值的雙源性是由土地價(jià)值的雙源性造成的，房地產(chǎn)價(jià)值的雙源性是由土地價(jià)值的雙源性造成的，而土地價(jià)值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性。而土地價(jià)值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性。一方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性一方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性地租的地租的資本化形成土地的價(jià)格；資本化形成土地的價(jià)格；另一方面，土地又是社會產(chǎn)物，追加在土地上的人類勞動凝另一方面，土地又是社會產(chǎn)物，追加在土地上的人類勞動凝結(jié)又增加了土地價(jià)

18、值，具有社會經(jīng)濟(jì)資源屬性結(jié)又增加了土地價(jià)值，具有社會經(jīng)濟(jì)資源屬性第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)3、空間的固定性、空間的固定性房地產(chǎn)商品的空間固定性是由于土地位置的固定房地產(chǎn)商品的空間固定性是由于土地位置的固定性、不可移動性所決定的。性、不可移動性所決定的。v區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價(jià)格極為重要的因素區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價(jià)格極為重要的因素v決定了房地產(chǎn)商品的單一性和非勻質(zhì)性決定了房地產(chǎn)商品的單一性和非勻質(zhì)性v給房地產(chǎn)市場帶來了地區(qū)性的重大特點(diǎn)給房地產(chǎn)市場帶來了地區(qū)性的重大特點(diǎn) 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)4、需求的普遍性、需求的普遍性v房地產(chǎn)作為生活資料房地產(chǎn)作為生活資料消費(fèi)需求消費(fèi)需求v 作為生產(chǎn)資料作為生

19、產(chǎn)資料生產(chǎn)需求生產(chǎn)需求v 作為資產(chǎn)作為資產(chǎn)投資需求投資需求5、效用的長期性、效用的長期性同一般商品相比，房地產(chǎn)商品屬于超級耐用品同一般商品相比，房地產(chǎn)商品屬于超級耐用品v對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量要求高；對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量要求高；v房地產(chǎn)開發(fā)必須具有超前性；房地產(chǎn)開發(fā)必須具有超前性；v可以采用出租、出售、抵押等多種經(jīng)營方式；可以采用出租、出售、抵押等多種經(jīng)營方式；v必須重視物業(yè)管理必須重視物業(yè)管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)v一、房地產(chǎn)業(yè)的涵義（一、房地產(chǎn)業(yè)的涵義（熟悉熟悉） 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟(jì)活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中具有生

20、等各類經(jīng)濟(jì)活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。它體現(xiàn)了產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營過程各種參與者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)營過程各種參與者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系 。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)v房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換、房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)之中。分配、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)之中。在生產(chǎn)過程中，在生產(chǎn)過程中，主要是房地產(chǎn)投資開發(fā)。主要是房地產(chǎn)投資開發(fā)。在交換過程中，在交換過程中，主要是通過房地產(chǎn)市場交換，必然涉及房地主要是通過房地產(chǎn)市場交換，必然涉及房地產(chǎn)的銷售、出租，房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等中介服務(wù)，必產(chǎn)的

21、銷售、出租，房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等中介服務(wù)，必然涉及房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、交易管理、房屋拆遷管理、住然涉及房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、交易管理、房屋拆遷管理、住房及公積金的管理等。房及公積金的管理等。在分配過程中，在分配過程中，是實(shí)現(xiàn)國民收入分配和再分配的重要途徑。是實(shí)現(xiàn)國民收入分配和再分配的重要途徑。在消費(fèi)過程中，在消費(fèi)過程中，主要是指房屋使用過程中的物業(yè)管理。主要是指房屋使用過程中的物業(yè)管理。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)v二、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性（二、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性（熟悉熟悉）房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)是 屬于第三產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè) 的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門。的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)

22、v三、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性（三、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性（熟悉熟悉）1、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性2、綜合性和關(guān)聯(lián)性、綜合性和關(guān)聯(lián)性三、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性（三、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性（熟熟悉悉）3、資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)性、資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)性v從房地產(chǎn)業(yè)的投資過程來看，它是一個(gè)高投資和從房地產(chǎn)業(yè)的投資過程來看，它是一個(gè)高投資和高風(fēng)險(xiǎn)并存的行業(yè)。高風(fēng)險(xiǎn)并存的行業(yè)。v房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，建設(shè)周期長，資金占用多，它的經(jīng)濟(jì)價(jià)值量大，建設(shè)周期長，資金占用多，它的經(jīng)濟(jì)活動是一個(gè)大量資金運(yùn)作的過程?；顒邮且粋€(gè)大量資金運(yùn)作的過程。v由于房地產(chǎn)投資

23、周期長及其固定性、變現(xiàn)能力差由于房地產(chǎn)投資周期長及其固定性、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，因而涉及的風(fēng)險(xiǎn)也相對較大。等特點(diǎn)，因而涉及的風(fēng)險(xiǎn)也相對較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)及收支特點(diǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)及收支特點(diǎn)（掌握掌握）營運(yùn)資金（材料、營運(yùn)資金（材料、設(shè)備、在建工程等）設(shè)備、在建工程等）貨幣資金貨幣資金各種渠道各種渠道和方式融資和方式融資出租出租房地產(chǎn)業(yè)的資金密集性房地產(chǎn)業(yè)的資金密集性房地產(chǎn)開發(fā)過程中的收入和支出特房地產(chǎn)開發(fā)過程中的收入和支出特點(diǎn)點(diǎn)收 入收 入和 支和 支出出房地產(chǎn)開發(fā)過程圖例：收入房地產(chǎn)開發(fā)過程圖例：收入 支出支出 - - - - -選址決策選址決策 前期工作前期工作 建筑安裝建筑安裝 銷售銷售 管理管理房地產(chǎn)開發(fā)資金來源（房地產(chǎn)開發(fā)資金來源（掌握掌握）國內(nèi)貸款國內(nèi)貸款利用外資利用外資通過與國外資金合資合作（如入股）和國際信貸渠道通過與國外資金合資合作（如入股）和國際信貸渠道自籌資