最全房地產(chǎn)估價報告

1、2016年天津津濱發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街 19 號濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn) 委 托 方：天津津濱發(fā)展股份有限公司 估 價 方：深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司 估 價 人 員：胡衛(wèi)和 范紅梅 黃麗云 沈曉偉 估價作業(yè)日期：二九年八月三十一日至二九年九月九日 估價報告編號：深同誠評字（2016A）09QB 第009 號 報 告 目 錄 一、致委托方函-1 二、估價師聲明-2 三、估價的假設(shè)和限制條件-3 四、估價結(jié)果報告-5 （一）委托方 （二）估價方 （三）估價對象 （四）估價目的 （五）估價時點 （六）價值定義 （七）估價依據(jù) （八）估價原則

2、（九）估價方法 （十）估價結(jié)果 （十一）估價人員 （十二）估價作業(yè)日期 （十三）估價報告應(yīng)用的有效期 五、估價技術(shù)報告-10 六、附件-39 致 委 托 方 函 天津津濱發(fā)展股份有限公司： 承蒙委托，我公司對位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街 19 號濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)進(jìn)行估價，估價目的是為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)。 估價對象建筑面積 65,400 平方米，土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)終止日期至二三八年十一月七日止。 估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根

3、據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學(xué)的估價程序，并運用適當(dāng)?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進(jìn)行估價測算，確定估價對象于估價時點 2016 年 08 月31 日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場價值為561,790,000 元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見估價結(jié)果明細(xì)表。 估價結(jié)果明細(xì)表 建筑面積 估價單價 估價值 估價對象 土地用途 房地產(chǎn)證號 （） （元/） （元） 津字第 濱海投資服務(wù)中心大廈 商業(yè)用地 65,400 8,590 561,790,000 114030903309 深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司 法定代表人： （注冊估價師） 二九年九月九日 估價

4、師聲明 我們鄭重聲明： 1、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、估價人員與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4、估價人員依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、估價人員范紅梅、沈曉偉已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。 6、本報告書含若干附件，與報告書正文具同等效力，不可分割對待。 7、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 中國注冊房地產(chǎn)估價師： 黃麗云

5、 估價假設(shè)和限制條件 一、假設(shè)和限制條件 1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時滿足以下條件： (1) 自愿銷售的賣方及自愿購買的買方； (2) 有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價； (3) 在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；

6、(4) 該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓； (5) 不考慮特殊買家的額外出價。 2、對于估價對象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實性進(jìn)行核實，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實性。 3、估價對象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行專業(yè)測量，無理由懷疑證載數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)不符。 4、對于估價對象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評估假設(shè)估價對象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。 5、根據(jù)委托方提供的租賃合同，估價對象目前帶租約出租給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，租約期至 2013 年

7、09 月 30 日，租金水平為 3.31 元/天·平米,較客觀租約水平稍高,鑒于評估目的為了解房地產(chǎn)在整體轉(zhuǎn)讓條件下的市場價值，本次估價測算時僅以正常市場租金水平為依據(jù)，并未考慮租約受限對估價對象估價值的影響，提醒報告使用人注意。 6、本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預(yù)計轉(zhuǎn)讓時應(yīng)發(fā)生的各項稅費。 7、估價對象的估價時點設(shè)定為完成實地查勘之日。 二、需要特殊說明的事項 1、本報告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價人員根據(jù)具體情況和估價時點的市場狀況分析推斷、預(yù)測得出，僅供委托

8、方參考，其結(jié)論受估價人員經(jīng)驗、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。 2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價所需的重要依據(jù)，估價人員已對其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實性、合法性和完整性均由委托方負(fù)責(zé)，對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。 3、本報告僅針對委托方估價目的進(jìn)行估價，報告相關(guān)意見及結(jié)論僅供參考，不對其他用途負(fù)責(zé)。 4、如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。 5、未經(jīng)我公司書面同意，本估價報告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。 6、本次評估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。 估 價 結(jié) 果

9、 報 告 一、委托方 天津津濱發(fā)展股份有限公司 二、估價方 深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司 法定代表人：陳 平 營業(yè)執(zhí)照工商注冊號：440301104011324 營業(yè)執(zhí)照營業(yè)期限：自二一年五月十八日至二一一年五月十八日 資質(zhì)等級：國家一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)（證書編號：建房估證字2016070 號，有效期為2016 年7 月 1 日至2012 年6 月30 日） 全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)（注冊號：A201644004 號，有效期限至 2010 年 6 月30 日） 地 址：深圳市福田區(qū)僑香路裕和大廈九層901-906 室 電 話：（0755）83778788 三、估價對象 1、 估價對象

10、位置及環(huán)境 估價對象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈 地理位置 估價對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號 道路通達(dá)度 物業(yè)南側(cè)緊臨宏達(dá)街,北側(cè)緊鄰第三大街，道路通達(dá)度好。 通過估價對象的鄰近公交站為“投資服務(wù)中心”站，主要公交線路有 交通便捷度 503路 506路 513路 515路 605路 805路 815路 936路(區(qū)間) 936 路，交通便捷程度好。 估價對象周邊公共配套較為完善，分布有南開大學(xué)泰達(dá)學(xué)院、濱海學(xué) 院中小學(xué)、泰達(dá)一中、泰達(dá)小學(xué)幼兒園、泰達(dá)第三幼兒園；太平洋百 公共配套情況 貨，鴻泰千佰匯郵局，開發(fā)區(qū)郵電局，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、 光大銀行，醫(yī)院：泰達(dá)心血管醫(yī)院、泰達(dá)醫(yī)院等。

11、估價對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街北、第三大街南，附近有大型物業(yè) 商務(wù)氛圍 泰達(dá)金融廣場、天津口岸通關(guān)服務(wù)中心等辦公物業(yè)，總體而言，片區(qū) 商業(yè)氛圍好。 2、估價對象概況 估價對象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈 建筑面積 共65,400平方米 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 A、B 區(qū)為配樓共六層；D 區(qū)為 總樓層 評估樓層 整棟 單層；C區(qū)共十四層 現(xiàn)實用途 商業(yè)（辦公） 法定用途 商業(yè) 大廈共分 A、B、C、D 四個區(qū)，A、B、C 區(qū)呈品字形結(jié)構(gòu)。A 區(qū)與 B 區(qū)呈對稱性分布于D區(qū)的東西兩側(cè)，一至五層為辦公及服務(wù)性用房， 平面布置 六層為設(shè)備用房。C區(qū)位于正北，均為辦公及服務(wù)性用房。D區(qū)為單 層室內(nèi)花園。 外 墻

12、微晶石掛板墻面 內(nèi) 墻 進(jìn)口大理石 裝修 天 花 明鋁礦棉吊頂 樓地面 進(jìn)口大理石 情況 門 不銹鋼全玻門 窗 塑鋼窗 A、B區(qū)分別裝有4部普通 水 電 暗設(shè) 電 梯 電梯，C區(qū)東側(cè)設(shè)有5部 設(shè)施 電梯，4部自動扶梯 設(shè)備 空 調(diào) 消 防 消防栓，自動噴淋 其他設(shè)備 網(wǎng)絡(luò)接線，監(jiān)控系統(tǒng)，地下停車場，地面停車位， 竣工年月 成新度 九三成 使用 2 使用狀況 目前空置，未裝修 租金水平 3.31元/天·m 與維 護(hù) 維護(hù)與保養(yǎng) 有正常的維護(hù),使用狀況良好 物業(yè)管理 天津天孚物業(yè)管理有限公司 3、估價對象權(quán)利狀況 估價對象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn) 估價對象位置 天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街

13、19號 房地產(chǎn)證號 房地證津字第114030903309號 權(quán)利人 天津津濱發(fā)展股份有限公司 宗地號 120110004013001 宗地面積 16157.5平方米 土地用途 商業(yè)用地 房屋用途 建筑面積 65,400平方米 竣工日期 土地使用（終止日期） 2038-11-07 登記價 登記日期 2016-05-27 設(shè)定他項權(quán)利摘要 估價對象目前處于抵押狀態(tài) 四、估價目的 為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)五、估價時點 二九年八月三十一日 六、價值定義 本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價

14、值，其中包含市場地價及預(yù)計轉(zhuǎn)讓時應(yīng)發(fā)生的各項稅費。七、估價依據(jù) 1、中華人民共和國土地管理法 2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 3、房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999 4、房地產(chǎn)證及委托方提供的其它法律性文件、相關(guān)資料 5、天津市2004年至2008年建筑安裝工程預(yù)算基價及相關(guān)造價信息 6、天津市房地產(chǎn)市場租售價格調(diào)查及有關(guān)信息 7、估價人員實地勘測調(diào)查獲得的實況和資料 八、估價原則 本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、科學(xué)的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則： 1、合法原則 估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，

15、即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行估價。 2、最高最佳使用原則 考慮估價對象的用途時，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使估價對象發(fā)揮最高價值的利用狀態(tài)。 3、替代原則 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場內(nèi)效用相同的商品的價格趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。即在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對其間的差別進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，確定待估房地產(chǎn)的價值。 4、估價時點原則 房地產(chǎn)市場是變動的，在不同的時間上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，估價通常僅是求取估價對象在某個特定的時間上的價

16、值，這個時間就是估價時點，確定估價時點原則的意義在于，估價時點是評估房地產(chǎn)時值的界限。因為房地產(chǎn)價格與政府頒布的有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實施日期，均有可能影響待估房地產(chǎn)的價值。 九、估價方法 常見的房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法五種方法。根據(jù)估價對象的特點和估價目的、估價人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對估價對象的實地勘查，以及遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則，如房地產(chǎn)估價規(guī)范5.1.4 中規(guī)定：有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對估價對象進(jìn)行實地勘察

17、后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范，最終選擇收益法和市場比較法作為本次估價的基本方法來求取估價對象價值。 市場比較法：市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。 收益法定義：收益法是將預(yù)期房地產(chǎn)的未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷收郜F(xiàn)到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的公開市場價格的方法。 十、估價結(jié)果 估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有

18、利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學(xué)的估價程序，并運用適當(dāng)?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進(jìn)行估價測算，確定估價對象于估價時點 2016 年 08 月31 日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場價值為561,790,000 元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見估價結(jié)果明細(xì)表。 估價結(jié)果明細(xì)表 建筑面積 估價單價 估價值 估價對象 土地用途 房地產(chǎn)證號 （） （元/） （元） 津字第 濱海投資服務(wù)中心大廈 商業(yè)用地 65,400 8,590 561,790,000 114030903309 十一、估價人員 勘 查 人：范紅梅 簽 名： 估價人員：范紅梅 簽 名：

19、聯(lián)系電話估價人員：黃麗云 簽 名： 聯(lián)系電話審 定：沈曉偉 簽 名： 聯(lián)系電話十二、估價作業(yè)日期 二九年八月三十一日至二九年九月九日 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 本報告在市場情況無較大波動時有效期為一年 （自二九年九月九日起至二一年九月八日止），若市場有較大波動或超過一年，需重新進(jìn)行評估。 估 價 技 術(shù) 報 告 一、個別因素分析 濱海投資服務(wù)中心大廈：位于天津開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號，東側(cè)為宏達(dá)圖書館，南側(cè)為濱海廣場，西側(cè)為天津口岸通關(guān)服務(wù)中心大廈，北側(cè)為第三大街，隔第三大家對面為泰達(dá)金融廣場，地理位置優(yōu)越。

20、濱海投資服務(wù)中心大廈項目總用地面積16,157.5平方米，建筑面積為65,400平方米，由天津津濱發(fā)展股份有限公司開發(fā)建設(shè)。 估價對象房地產(chǎn)面積為65,400平方米，該塊土地用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)期限至二三八年十一月七日止。估價對象室內(nèi)呈辦公布局，房屋現(xiàn)實用途：出租給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會作辦公，使用情況較好。根據(jù)委托方提供的房屋租賃合約，估價對象目前出租租金為3.31元/平方米·天。其具體的裝修狀況見估價對象概況。 估價對象優(yōu)勢劣分析 優(yōu)勢： 1、估價對象所處位置較好，且前有廣場； 2、估價對象內(nèi)部裝修檔次高； 3、估價對象前有大廣場，一面臨廣場，一面臨金融街，商業(yè)氛圍較好。

21、 4、寫字樓大堂檔次較好。 劣勢： 1、估價對象作為辦公物業(yè)而言，其外立面的昭示性不強； 2、估價對象截止至估價時點剩余土地使用年限為29.2年，與片區(qū)其它寫字樓相比,剩余年限稍短； 3、估價對象在平面布局上,分為 A、B、C、D 四個區(qū)，A、B、C 區(qū)呈品字形結(jié)構(gòu)。A 區(qū)與B 區(qū)呈對稱性分布于D 區(qū)的東西兩側(cè)，一至五層為辦公及服務(wù)性用房，六層為設(shè)備用房。C 區(qū)位于正北，均為辦公及服務(wù)性用房。D 區(qū)為單層室內(nèi)花園。且 D 區(qū)面積較大，導(dǎo)致寫字樓實際使用率偏低。 4、寫字樓的大堂面積較大，導(dǎo)致寫字樓分?jǐn)偟墓妹娣e多，實際使用率低。 二、區(qū)域因素分析 天津市中央直轄市，環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，中國北方

22、最大的綜合性港口城市。地處華北平原東北部，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津的形成始于隋朝大運河的開通。明朝永樂二年（1404年）設(shè)“天津衛(wèi)”。同年12月又設(shè)天津左衛(wèi)并筑城，至此，天津城初具規(guī)模。19世紀(jì)中葉被辟為通商口岸，逐步發(fā)展成為當(dāng)時中國北方最大的金融商貿(mào)中心，在中國近代史上有著重要地位。天津市轄 18 個區(qū)、縣，其中市轄區(qū) 15 個：市區(qū)有和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)；濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)；環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。市轄縣 3 個：靜?？h、寧河縣、薊縣。 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（TEDA-Tianjin Economic-Tec

23、hnological Development Area）于1984年12月6日經(jīng)中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)建立，為中國首批國家級開發(fā)區(qū)之一。“TEDA”是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的英文名稱縮寫，“泰達(dá)”是其音譯。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于天津市東 60 公里，緊鄰塘沽區(qū)?？傄?guī)劃面積 33 平方公里。此外，還分別在武清縣、西青區(qū)和漢沽區(qū)辟建了逸仙科學(xué)工業(yè)園、微電子工業(yè)區(qū)和化學(xué)工業(yè)區(qū)等三個區(qū)外小區(qū)。 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，依托京、津，輻射三北，其所在的環(huán)渤海區(qū)域是一個人口密集、城市集中、交通便利、工商業(yè)發(fā)達(dá)、市場容量大、購買力高的黃金地帶，具備發(fā)展工商業(yè)的良好條件。以“21世紀(jì)現(xiàn)代化國際工

24、業(yè)新城區(qū)”為目標(biāo)，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)致力于塑造與國際慣例和國際市場接軌的投資環(huán)境。經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境日臻完善，經(jīng)濟(jì)實力迅猛發(fā)展，已成為中國乃至整個亞洲最具吸引力的投資區(qū)域。 估價對象位于天津開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號，周邊公共配套較為完善。學(xué)校：南開大學(xué)泰達(dá)學(xué)院、濱海學(xué)院中小學(xué)、泰達(dá)一中、泰達(dá)小學(xué)幼兒園、泰達(dá)第三幼兒園；太平洋百貨，鴻泰千佰匯郵局，開發(fā)區(qū)郵電局，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、光大銀行，醫(yī)院：泰達(dá)心血管醫(yī)院、泰達(dá)醫(yī)院。估價對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街北、第三大街南，附近有大型物業(yè)泰達(dá)金融廣場、天津口岸通關(guān)服務(wù)中心等辦公物業(yè)，總體而言，片區(qū)商業(yè)氛圍較好。通過估價對象

25、的鄰近公交站為“投資服務(wù)中心”站，主要公交線路有503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(區(qū)間) 936 路，交通便捷程度較好。三、房地產(chǎn)市場背景分析 （一）天津市房地產(chǎn)整體交易情況 據(jù)天津市國土資源及房屋管理局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，2016 年上半年全市共成交商品房 53408 套，二手房40422 套。一、二手房的成交比例為 1.32：1。 從交易面積來看，商品房上半年共成交560.5 萬平方米，二手房共成交327.7 萬平方米。 從交易金額來看，商品房上半年共成交382.2 億元，二手房共成交 170.8 億元。 （二）天津市房地產(chǎn)交易情況

26、分析： 1、 商品房方面： 根據(jù)本市國土房管局公布的每日房價統(tǒng)計，上半年本市共成交商品房 560.5 萬平方米，同比上漲 115.5%，甚至超過了去年全年的成交量，相比也有 12.3%的漲幅。上半年本市商品房成交均價為 6835 元/平方米，同比下降了 3.1%，與去年全年成交均價相比也下降了 1.2 個百分點。 2、 二手房方面： 二手住宅上半年交易總量為40422 套，同比上漲 112.0%，與去年下半年的交易總量相比漲幅則更為明顯，環(huán)比漲幅高達(dá) 184.3%。 二手房總成交面積為327.7 萬平方米，同比上漲了 124.9%，與去年下半年的交易面積相比環(huán)比漲幅為 192.3%。 與去年全

27、年成交數(shù)字相比，二手房市場的成交套數(shù)和成交面積分別上漲了21.4%和2 7.0%。 二手房市場上半年的成交均價為 5210.4 元/平方米，同比下跌了 5.1%，與去年二手房全年成交均價相比上漲了 11.8%。 （三）上半年總體情況分析 在需求持續(xù)的背景下，今年下半年天津樓市的價格不會產(chǎn)生明顯的下降，而二手房市場價格仍會比較堅挺。天津西站拆遷帶來的二手房市場推高效應(yīng)在下半年還將繼續(xù)，并有可能影響到明年上半年的市場。就這個層面而言，下半年二手房市場的價格不會有明顯回調(diào)。 需求大、泡沫少，這是現(xiàn)在天津市場與全國樓市相比的特點，也是上半年樓市成交量能逆勢上揚的關(guān)鍵原因。上半年本市房地產(chǎn)市場成交大幅增

28、長主要有幾方面的原因。首先，年初開始樓市價格出現(xiàn)5 年來首次下降，刺激了去年以來積累的彈性購買需求開始釋放。其次，濱海新區(qū)的快速發(fā)展使天津成為目前國內(nèi)外來人口數(shù)量增長最快的城市之一，間接帶動了房地產(chǎn)市場的需求上漲。成交量上漲的最關(guān)鍵原因還要數(shù)拆遷的拉動。單單紅橋區(qū)西站項目的拆遷就在短期內(nèi)刺激了上千戶的購買需求，對于二手房市場來說，這些拆遷戶的購買需求直接推動了其成交量和價格的上漲。 另外，據(jù)有關(guān)部門監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，年初的婚房和小戶型房產(chǎn)的熱銷，很好的啟動了0 9 年存量房市場的行情。而目前買方客戶結(jié)構(gòu)已經(jīng)從即將結(jié)婚的新人和單身購房者，逐步向家庭改善型購房者轉(zhuǎn)變，成交的房產(chǎn)也從年初單純的小房值房產(chǎn)

29、，向總房款適中居住條件較好的房產(chǎn)轉(zhuǎn)變。月均交易面積的逐步增大很好的印證了這一點。因此，目前市場的購房者結(jié)構(gòu)已經(jīng)趨于多元化和合理化。 天津作為一個新興市場，近年來經(jīng)歷了快速的經(jīng)濟(jì)增長，對寫字樓物業(yè)的需求也隨之增大。1991 年，作為天津第一棟優(yōu)質(zhì)寫字樓國際大廈開張，標(biāo)志著天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場開始形成。此后到 1997 年，天津?qū)懽謽且暂^為緩慢和平穩(wěn)的速度發(fā)展，平均每年落成 1 座寫字樓，落成物業(yè)主要集中在南京路沿線。1997 年，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的制度改革和發(fā)展，天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展開始提速，大量外資和國內(nèi)資本進(jìn)入天津市場，辦公物業(yè)大量興起。但是大量的新增項目和同期亞洲金融危機的影響，使寫字樓市場

30、競爭日益激烈，市場的不成熟也致使大量項目爛尾。這種混亂的局面直至2000 年后，市場才逐漸有所回轉(zhuǎn)。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和入世后跨國企業(yè)的不斷入駐，天津?qū)懽謽鞘袌鲂枨笠恢北３稚仙龖B(tài)勢。許多爛尾樓也基本得以改造，重新進(jìn)入市場。2002 年至2008 年，寫字樓存量年復(fù)合增長率達(dá) 13.64%。 天津的高品質(zhì)寫字樓較少。2007 年津匯寫字樓2 座的入市，終結(jié)了天津?qū)懽謽鞘袌鰶]有“四管制中央空調(diào)系統(tǒng)”的歷史。目前天津?qū)懽謽鞘袌鋈匀蝗鄙倌苓_(dá)到北京、上海市場中相比擬的頂級或甲級品質(zhì)寫字樓物業(yè)。寫字樓除主要集中于南京路沿線外，還分布于小白樓、友誼路和海河沿線等區(qū)域。分布較為分散，高品質(zhì)寫字樓較少，多數(shù)都有散售

31、部分，整租型物業(yè)較少；低品質(zhì)寫字樓偏多，競爭相對激烈；同時寫字樓子市場尚未成熟，未來新增供應(yīng)非常大，散布于天津各個主要商業(yè)區(qū)域，是目前天津?qū)懽謽鞘袌龅幕咎卣鳌?天津市政府在寫字樓市場和物業(yè)投資方面扮演著非常重要的角色，政府直接參與許多項目的開發(fā)和招商引資工作，同時成立半政府性質(zhì)的地產(chǎn)商負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項目，例如泰達(dá)集團(tuán)、海泰集團(tuán)以及新近的天津金融城開發(fā)有限公司等。本地地產(chǎn)商一直是天津?qū)懽謽俏飿I(yè)開發(fā)的主力，已建成物業(yè)中大約有2/3 是由天津本地地產(chǎn)商所投資建設(shè)，直到近幾年，隨著天津物業(yè)市場的發(fā)展，越來越多的國內(nèi)大型地產(chǎn)商和外資地產(chǎn)商在天津購地，開發(fā)物業(yè)，市場主導(dǎo)力量才開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。預(yù)計未來天津?qū)?/p>

32、字樓物業(yè)發(fā)展的中堅力量將逐漸由本地地產(chǎn)商向國內(nèi)和外資大型地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變。天津?qū)懽謽侵饕植荚凇耙粎^(qū)四線”上，“一區(qū)”即小白樓地區(qū)；“四線”即南京路沿線、友誼路沿線、中山路沿線、十一經(jīng)路沿線；其他商業(yè)繁華地區(qū)也有零星分布。 天津主要優(yōu)質(zhì)寫字樓子市場地區(qū)分布 濱海新區(qū)未來寫字樓子市場地區(qū)分布 （一）供應(yīng) 目前天津?qū)懽謽鞘袌鲋饕獏^(qū)域可供租賃的寫字樓約40 座，其中優(yōu)質(zhì)寫字樓有 16 座。除天津國際大廈是 1991 年建成外，其他優(yōu)質(zhì)物業(yè)均是在 1997 年及其后落成。根據(jù)政府統(tǒng)計，1996 年到 1999 年期間，天津共形成各種停緩建項目“爛尾樓” 66 座，總建筑面積 335 萬平方米，其中大部分已重

33、新投資改造。截至2016 年上半年底，天津市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場存量為533,350 平方米，整體空置率為 15.71%。從2002 年到2016 年，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，每年約有 3 萬平方米到7 萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入市場。其中以小白樓區(qū)域最多，優(yōu)質(zhì)寫字樓存量達(dá)224,433 平方米，其次為友誼路和南京路區(qū)域，分別有 116,986 平方米和 93,000 平方米的寫字樓空間。 （二）需求 天津?qū)懽謽鞘袌鲋?，?yōu)質(zhì)寫字樓的租戶以外資公司、內(nèi)資大型貿(mào)易公司為主，此類公司注重寫字樓的地理位置、品質(zhì)和商業(yè)配套等。其他寫字樓的租戶則以中小型貿(mào)易公司、咨詢公司和科技公司為主，此類公司對寫字樓的地

34、段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價格敏感度很高。大部分客戶的租賃面積需求在 300 平方米以下，以 150 平方米以下最多。值得一提的是，隨著天津外資公司的不斷涌入，對高檔寫字樓需求增長較為明顯。截至2008 年年底，共有 128 家世界 500 強企業(yè)進(jìn)駐天津。電子、汽車、化工、冶金、生物科技、醫(yī)藥、新能源和環(huán)境保護(hù)等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，使天津逐漸成為中國北方的制造業(yè)中心。但是，到目前為止，這些制造企業(yè)只是推動了天津工業(yè)物業(yè)的發(fā)展，但還未能推動寫字樓物業(yè)市場升級發(fā)展。多數(shù)大型企業(yè)在天津主要寫字樓區(qū)域中只是開設(shè)小面積的公司代表處，對于大面積優(yōu)質(zhì)寫字樓空間的需求還較小。從2003 年到2008

35、 年，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場平均每年凈吸納量達(dá)43,994 平方米，略低于平均每年的新增供應(yīng)量47,621 平方米。 天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場總體供給和需求 天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增供應(yīng)量和凈吸納量 天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求變化模式 （三）租金 受 1997 和 1998 年寫字樓市場發(fā)展過熱影響，供應(yīng)量過大而需求量趨降，導(dǎo)致天津市寫字樓租金在 1998-2003 年間一直呈下降趨勢，直到2003 年才有所緩解，之后一直保持較為穩(wěn)定、略微上浮的趨勢。由于天津?qū)懽謽鞘袌龌潭容^低，許多寫字樓多年的租金都未有大幅變化，維持在相同水平。整體平均市場租金的上揚往往是由新入市寫字樓較高租金的推動所致。2002 年到2

36、008 年，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整天平均凈有效租金保持了一個上漲趨勢，年復(fù)合增長率為 3.92%。但是在2016 年上半年，受全球金融危機的影響，市場停止了一直上漲的趨勢，下滑6.93%至3.18 元每天每平米。 （四）投資 與租金情形相似，天津市寫字樓售價在 1998-2001 年間持續(xù)下降。其后則保持了上漲的勢頭，經(jīng)過2002 年至2016 年年復(fù)合增長率達(dá) 5.00%的增長，目前優(yōu)質(zhì)寫字樓平均資本值達(dá)每平方米 14,776 元。大部分項目售價與同區(qū)域住宅相比略高，但是扣除寫字樓更高的建安成本后，與住宅物業(yè)相比實際利潤率基本相同。且寫字樓銷售周期普遍比住宅要長，高端客戶稀缺，高空置率同大面積

37、新增寫字樓預(yù)期同樣對地產(chǎn)商帶來較大壓力。這也是過去寫字樓市場發(fā)展較慢的原因之一。 天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場物業(yè)租金 天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場物業(yè)售價 （五）展望 目前天津?qū)懽謽鞘袌錾希盃€尾樓”項目已經(jīng)基本得到了改造，還有一些項目也將陸續(xù)竣工入市，包括天津中心（原北洋鋼鐵大廈）和天津國貿(mào)中心（原歐嘉華大廈）等項目。這些爛尾項目受原工程所限，品質(zhì)難以得到較大提升。另一方面，一些大型商業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)駐天津，加速了天津?qū)懽謽堑膰H化和品質(zhì)提升速度，包括金融街控股的環(huán)球金融中心項目，和黃地產(chǎn)的世紀(jì)都會以及嘉里建設(shè)的天津嘉里中心等項目。這些項目的完工將大大提升天津整體寫字樓市場的物業(yè)檔次。目前在建的寫字樓項目共 19

38、座，預(yù)計新增供給將達(dá) 1,112,118 平方米，是目前市場總存量的兩倍。加上已規(guī)劃尚未開建的項目，預(yù)計未來十年內(nèi)平均每年將會有 3-4 個寫字樓物業(yè)項目竣工入市，給市場帶來每年20 萬平米左右的寫字樓空間。 目前天津?qū)懽謽鞘袌鲰椖恐苓吷虅?wù)氛圍較淡，未來更多物業(yè)項目的竣工和綜合商業(yè)項目的引導(dǎo)將有望催生形成更加成熟的寫字樓子市場，也可能引發(fā)目前商業(yè)地產(chǎn)市場格局的轉(zhuǎn)變。市場的巨大供應(yīng)在短時期內(nèi)將會帶來空置率的上升，同時對租金水平產(chǎn)生較大壓力，未來寫字樓物業(yè)將面臨較大的招租和培育壓力。新增供應(yīng)的高品質(zhì)預(yù)期將推高整體市場的租金水平，但是由于供應(yīng)較大和激烈的市場競爭，租金的上升空間將極為有限。 在未來

39、10 年內(nèi)，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的工業(yè)中心定位以及城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎、內(nèi)資巨頭的進(jìn)入和本地企業(yè)的擴(kuò)大及改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動寫字樓市場的繁榮。更多的國內(nèi)外開發(fā)企業(yè)開始重新關(guān)注天津房地產(chǎn)整體市場的快速增長，也將使并購、合作開發(fā)等投資方式明顯增多。 未來天津一些熱點開發(fā)區(qū)域?qū)⒖赡艹砷L為新興商務(wù)區(qū)，如濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)和泛老城廂區(qū)域。友誼路雖被天津市規(guī)劃為金融街，但區(qū)域內(nèi)缺乏適合國際性企業(yè)和金融公司運營需求的寫字樓物業(yè)，這一現(xiàn)狀還將繼續(xù)制約友誼路區(qū)域市場的發(fā)展。從短期看，主要區(qū)域?qū)懽謽切枨罅可仙悦媾R重重困難。天津市寫字樓市場在未來幾年內(nèi)還

40、將一直處在調(diào)整和成長階段。四、最高最佳使用分析 最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最為可能的使用。 估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對估價對象進(jìn)行實地勘察后，確定估價對象最高最佳使用為保持現(xiàn)狀。五、估價方法選用 常見的房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法五種方法。根據(jù)估價對象的特點和估價目的、估價人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對估價對象的實地勘查，以及遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則，如房地產(chǎn)估價規(guī)范5.1.4 中規(guī)定：有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方

41、法。估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對估價對象進(jìn)行實地勘察后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范，最終選擇收益法和市場比較法作為本次估價的基本方法來求取估價對象價值。 市場比較法：市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。 收益法：收益法是將預(yù)期房地產(chǎn)的未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷收郜F(xiàn)到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的公開市場價格的方法。 六、估價測算 (一)估價技術(shù)路線確定 估價對象為內(nèi)部已裝修完物業(yè),且為在估價時點整體交易，而估價對象所在

42、片區(qū)在售辦公物業(yè),多數(shù)均為內(nèi)部未進(jìn)行裝修,僅只是辦公公共區(qū)域進(jìn)行裝修,本次測算時,先求取估價對象內(nèi)部未進(jìn)行裝修情況下的正常房地產(chǎn)市場價格,在此基礎(chǔ)上通過對估價對象內(nèi)部裝修成本修正、交易情況修正來確定估價對象的市場價格。 (二)估價對象未進(jìn)行內(nèi)部裝修、正常交易情況下（以下簡稱估價對象 I）的市場價格測算過程 A、市場比較法 1、選擇交易實例： 本次測算時，經(jīng)綜合考慮，結(jié)合評估人員對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)交易時間接近、用途相同或相近，仔細(xì)篩選，確定以下三個比較交易案例，詳細(xì)資料見下表： 津濱*泛海國際商務(wù)廣場：由天津津濱發(fā)展股份有限公司開發(fā)，位于開發(fā)區(qū)第一大街與太湖路交口西南側(cè)，毗鄰泰達(dá)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)

43、服務(wù)區(qū)MSD和泰達(dá)中央商務(wù)區(qū)CBD寫字樓片區(qū)，同時與濱海新區(qū)管委會及開發(fā)區(qū)管委會近在咫尺。項目總建筑面積2.46萬平米，規(guī)劃為2座14 層點式高層，共354戶，其中面積區(qū)間為50-1000平米。地下車位260個。容積率:2.58，綠化率:30%，使用率:70%。剩余土地使用年限：約40年。建筑形式：采用圍合式的建筑布局，建筑風(fēng)格：整體建筑風(fēng)格追求典雅、時尚，采用陶板與玻璃幕墻相組合，空調(diào)機位的裝飾百葉與房間開窗結(jié)合在一起，形成錯落有序的立面效果。內(nèi)部設(shè)計：采用桶中桶形式、U字型走道設(shè)計，進(jìn)深合理，自然采光度較高，大堂整體挑高 9.8米。配備三部蒂森*克虜勃高速電梯，平均候梯時間小于40s。 入

44、住時間預(yù)計為 2010-12，物業(yè)管理費為5.5元/平方米/月。目前銷售均價為11000元/平方米。 物業(yè)相關(guān)照片示意圖 津濱杰座商務(wù)中心：由天津加孚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于開發(fā)區(qū)主干道黃海路與泰達(dá)大街交口，項目整體占地面積87960，建筑面積62424.26平方米，分為區(qū)A座、區(qū)B座、區(qū)C座、區(qū)D座，區(qū)A座、區(qū)B座、區(qū)C座、區(qū)D座， 68 層框架式低密度現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計，使用率高達(dá)85%，面積從60m23000m2自由組合，且相鄰產(chǎn)權(quán)單位可自由拆分、靈活運用。項目配套完善，615個地下車位。項目于2007年11 月份全部交付使用，目前帶裝修的銷售均價為11000元/平方米，經(jīng)用成本法修正，則

45、毛坯狀況下的物業(yè)銷售均價為10500元/。 物業(yè)相關(guān)照片示意圖 濱海世貿(mào)財富中心：由天津北方華泰置業(yè)投資有限公司開發(fā)，位于京門大道與海濱大道交匯處，處于規(guī)劃建設(shè)中的航運和會展商圈的核心位置。項目占地面積63842.2平方米，總建筑面積118100平米，由AB兩區(qū)組合而成。A區(qū)由兩幢19層的寫字樓和3層商務(wù)會議展示中心及餐飲中心組成；B區(qū)由13層星級酒店和7層寫字樓組成。集辦公、酒店、商業(yè)、商務(wù)會展、休閑餐飲于一體。預(yù)計入住時間為2010-8-31，目前銷售均價11500 元/平方米。 物業(yè)相關(guān)圖片示意圖 比較案例與估價對象位置示意圖 津濱杰座 估價對象 濱海世貿(mào)財富中心 泛海國際商務(wù)大廈 比較

46、案例基本情況表 泛海國際商務(wù)大 濱海世貿(mào)財富 項目名稱 津濱杰座商務(wù)中心 廈 中心 開發(fā)區(qū)第一大街 開發(fā)區(qū)保稅區(qū) 黃海路與泰達(dá)大街 所在位置 與太湖路交口西 京門大道與海 交口，黃海路98 號 南側(cè) 濱大道交口 截止至估價時點時的剩余土 約40 年 約30 年 約38 年 地使用年限（年） 檔次定位 中高檔 中高檔 中高檔 市場價格（元/） 11,000 10,500 11,500 2、估價對象年期修正： 由于估價對象的剩余土地使用年限為29.2。在進(jìn)行其它修正因素修正前，先統(tǒng) 一各可比案例的剩余土地年限為29.2年。 結(jié)合天津市基準(zhǔn)地價，年期修正公式為： n N 年期修正系數(shù)=1-（1+s）

47、/（1+r）/1-（1+s）/（1+r） 其中： n為估價對象剩余土地年限 N為可比案例剩余土地年限 經(jīng)測算后，可比案例在與估價對象同剩余年限時在估價時點的價格為： 泛海國際商務(wù)大 濱海世貿(mào)財富 項目名稱 津濱杰座商務(wù)中心 廈 中心 開發(fā)區(qū)第一大街 開發(fā)區(qū)保稅區(qū) 黃海路與泰達(dá)大街 所在位置 與太湖路交口西 京門大道與海 交口，黃海路98 號 南側(cè) 濱大道交口 截止至估價時點時的剩余土 約40 年 約30 年 約38 年 地使用年限（年） 估價對象在估價時點時的剩 29.2 余土地使用年限（年） 市場價格（元/） 11,000 10,500 11,500 修正后價格(元/) 9,694 10,3

48、41 10,312 2、建立其它比較因素條件說明表 參與比較的因素條件應(yīng)是對估價對象與比較案例之間的價格差異產(chǎn)生作用的因 素；通過對估價對象與三個比較案例各自特點的分析，本次估價選擇了交易時間、 交易情況、區(qū)域因素和個別因素等因素進(jìn)行比較，具體詳見下表： 比較案例及影響因素說明 估價對象 泛海國際商務(wù)大 津濱杰座商務(wù)中 濱海世貿(mào)財富中 內(nèi) 估價對象I 廈 心 心 比較因素 容 開發(fā)區(qū)第一大街 黃海路與泰達(dá)大 開發(fā)區(qū)保稅區(qū)京 開發(fā)區(qū)宏達(dá)街 物業(yè)位置 與太湖路交口西 街交口，黃海路 門大道與海濱大 19 號 南側(cè) 98 號 道交口 物業(yè)用途 辦公 辦公 辦公 辦公 交易時間 - 2016年8月 2

49、016年8月 2016年8月 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū)域功能定位 商住、辦公 商住 商住 商住 區(qū) 商務(wù)氛圍 好 較好 較好 較好 域 開發(fā)區(qū),近金 開發(fā)區(qū),較遠(yuǎn)金 開發(fā)區(qū),較遠(yuǎn) 開發(fā)區(qū),較遠(yuǎn) 區(qū)域位置 因 融商業(yè)街 融商業(yè)街 金融商業(yè)街 金融商業(yè)街 素 道路通達(dá)度 好 好 好 好 便捷，公交線 便捷，近規(guī)劃的 便捷，近規(guī)劃 交通便捷度 便捷 路較好 四號線 的四號線 公共配套 好 好 好 好 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 較完善 較完善 較完善 較完善 整體較好,其中 好，電梯配備 設(shè)施設(shè)備 電梯為蒂森*克 整體較好 整體好 好 虜勃高速電梯 外觀設(shè)計及物業(yè) 昭示性好，中 昭示性好，中高 昭示

50、性較好， 昭示性好，中 檔次 高檔 檔 中高檔 高檔 大堂裝修等級 大堂面積比合理 精裝修 中高檔次 中高檔次 精裝修 性 占地面 占地面積： 占地面積： 宗地面積 積:13500平方 87960, 63842.20平方 16157.5平方 米 總建筑面 米,建筑面積 物業(yè)規(guī)模 米，共65,400 總建筑面 積:62424.3平 118100平方米 平方米，容積 積:24600平方 方米,容積 容 積 率： 個 率4.05 米,容積率 率:0.7 1.85 別 2.58 因 素 物業(yè)管理公司及 天津天孚物業(yè) 津濱聯(lián)合物 津濱聯(lián)合物 國貿(mào)物業(yè)酒店 業(yè);5.5元/ 業(yè);2.5元/ 管理費用 管理有

51、限公司 管理有限公司 ·月 ·月 建筑層數(shù)及建筑 寫字樓19層, 14層,鋼混 14層,鋼混 6-8層,框架 結(jié)構(gòu) 鋼混 D棟面積較大, 使用率達(dá)80% 近70%的使用 實用率 整體使用率約 70%的使用率 以上 率 65% 綠化率 綠化好,35% 30% 30% 35% 2007年11月 2004年竣工并 入住時間預(yù)計 預(yù)計入住時間 新舊程度 份全部交付使 交付 為2010-12 為2010-8-31 用 停車便利度 較好 地下260個 地下260個 地下260個 3、建立比較因素條件指數(shù)和因素比較修正系數(shù)表： 比較因素條件指數(shù)比較案例修正表 估價對象 泛海國際商務(wù) 津濱

52、杰座商務(wù)中 濱海世貿(mào)財富中 內(nèi) 估價對象I 大廈 心 心 比較因素 容 開發(fā)區(qū)第一大 黃海路與泰達(dá)大 開發(fā)區(qū)保稅區(qū)京 開發(fā)區(qū)宏達(dá) 物業(yè)位置 街與太湖路交 街交口，黃海路 門大道與海濱大 街 19 號 口西南側(cè) 98 號 道交口 現(xiàn)實用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 交易情況 100 100 100 100 交易時間 100 100 100 100 區(qū)域功能定位 100 100 100 100 商務(wù)氛圍 100 99 99 99 區(qū)域位置 100 98 98 98 區(qū) 道路通達(dá)度 100 100 100 100 域 因 交通便捷度 100 100 100 100 素 公共配套 100 100 100

53、 100 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100 100 100 100 修正系數(shù) 1.0000 0.962 0.962 0.962 設(shè)施設(shè)備 100 100 97 97 外觀設(shè)計及物業(yè)檔 100 100 100 96 次 大堂裝修等級大 100 100 98 98 堂面積比合理性 物業(yè)規(guī)模 100 100 102 104 物業(yè)管理公司及管 個 100 100 100 101 理費用 別 建筑層數(shù)及建筑結(jié) 因 100 100 100 97 構(gòu) 素 實用率 100 100 104 108 綠化率 100 100 100 100 停車便利度 100 100 100 100 新舊程度 100 102 101 102

54、 修正系數(shù) 1.0000 0.9722 0.986 0.9062 4、估價對象I 價格確定 經(jīng)過上述比較分析，測算出各比較案例經(jīng)因素修正后的比準(zhǔn)價格及估價對象價格確定具體如下表所示： 估價對象 I 價格確定 比較案例 案例一 案例二 案例三 比準(zhǔn)價格 9,066 9,809 8,990 權(quán)重 1/3 1/3 1/3 價格確定（取整至拾位） 9,290 元/平方米 B、收益還原法 1、收益法公式的確定 估價對象房地產(chǎn)位于天津開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號，北側(cè)緊鄰第三大街，估價對象東側(cè)臨廣場東路，隔路為泰達(dá)圖書館，南側(cè)為濱海廣場，西側(cè)臨廣場西路，隔路為天津口岸通關(guān)服務(wù)中心大廈，北側(cè)緊鄰第三大街，隔第三大街對

55、面為泰達(dá)金融廣場，估價對象所在大廈為濱海投資服務(wù)中心大廈，周邊進(jìn)駐企業(yè)有工商銀行、中國銀行、廣大銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、中國郵政儲蓄等金融機構(gòu)，片區(qū)商務(wù)氛圍濃厚。采用有限年限的凈收益按一定比率遞增的收益法計算公式進(jìn)行價格測算： A A A V 1 + 2 +?+ n Y Y Y Y Y Y 1+ (1+ )(1+ ) (1+ )(1+ ) ?(1+ ) 1 1 2 1 2 n n 收益法的計算公式為： A i i i 1 (1+Y ) j j 1 其中：V - 收益價格 A - 年凈收益 n Y -報酬率 n n - 收益年限 2、估價對象 I 租金水平的確定 （1）、選擇交易實例： 經(jīng)評估人員對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)交易時間接近、用途相同、地段相似的原 則，仔細(xì)篩選，確定以下三個比較交易案例，其基本情況如下： 津濱雅都天元居 A 座辦公樓位于天津經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)第二大街42號，其為框架結(jié)構(gòu)，總占地