房地產(chǎn)投資淺論(內(nèi)部培訓(xùn)分享課件)

1、房地產(chǎn)投資淺論2017.3.10ContentsContents目錄房地產(chǎn)投資簡(jiǎn)介房地產(chǎn)投資簡(jiǎn)介房地產(chǎn)投資特征房地產(chǎn)投資特征 房地產(chǎn)投資過程房地產(chǎn)投資過程 房地產(chǎn)投資方式房地產(chǎn)投資方式 項(xiàng)目可行性研判項(xiàng)目可行性研判是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期預(yù)期收益收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。所謂房地產(chǎn)投資所謂房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資形式多種多樣：房地產(chǎn)投資形式多種多樣： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)

2、是人們最熟悉的一種類型； 為了出租經(jīng)營(yíng)而購(gòu)買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類型； 將資金委托給信托投資公司用以購(gòu)買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資； 企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫(kù)等等，都屬于房地產(chǎn)投資。 盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益收益?！昂诤凶雍诤凶印?？“黑盒子黑盒子2 2”“黑盒子黑盒子3 3”項(xiàng)目項(xiàng)目機(jī)會(huì)之間的互斥性機(jī)會(huì)之間的互斥性機(jī)會(huì)成本機(jī)會(huì)成本 機(jī)會(huì)成本是指為了得到某種東西而所要放棄另一些東西的最大價(jià)值；也可以理解為在面臨多方案擇一決策時(shí)，被舍棄的選項(xiàng)中的最高價(jià)值者是本次決策的機(jī)會(huì)成本

3、。問題問題1 1：投資選擇：投資選擇問題問題2 2：投資安全：投資安全風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)Part One房地產(chǎn)投資簡(jiǎn)介房地產(chǎn)投資簡(jiǎn)介0101什么是房地產(chǎn)？什么是房地產(chǎn)？ 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。兩者具有整體性和不可分割性。 房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利，這種權(quán)利體系稱為“權(quán)利束權(quán)利束”，即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的，房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的權(quán)利，包括由此派生出的租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、地役權(quán)等。幾個(gè)基本概念幾個(gè)基本概念資金時(shí)間價(jià)值復(fù)利名義利率實(shí)際利率通脹率財(cái)務(wù)杠桿我們所投入的并不是一成不變的。我們能借助

4、外力/工具撬動(dòng)更大的目標(biāo)。1 1、資金的時(shí)間價(jià)值：、資金的時(shí)間價(jià)值： 資金的時(shí)間價(jià)值，是指在一定量資金在資金的時(shí)間價(jià)值，是指在一定量資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值量的差額。也就是資金在投資不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值量的差額。也就是資金在投資和再投資過程中隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的增值。和再投資過程中隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的增值。資金時(shí)間價(jià)值是資金在周轉(zhuǎn)使用中產(chǎn)生的，是資資金時(shí)間價(jià)值是資金在周轉(zhuǎn)使用中產(chǎn)生的，是資金所有者讓渡資金使用權(quán)而參與社會(huì)財(cái)富分配的金所有者讓渡資金使用權(quán)而參與社會(huì)財(cái)富分配的一種形式。一種形式?；靖拍罨靖拍?比如，將今天的100元錢存入銀行，在年利率為10%的情況下，一年后就會(huì)產(chǎn)生110元，可見

5、經(jīng)過一年時(shí)間，這100元錢發(fā)生了10元的增值。人們將資金在使用過程隨時(shí)間的推移而發(fā)生增值的現(xiàn)象，稱為資金具有時(shí)間價(jià)值的屬人們將資金在使用過程隨時(shí)間的推移而發(fā)生增值的現(xiàn)象，稱為資金具有時(shí)間價(jià)值的屬性。性。資金時(shí)間價(jià)值是一個(gè)客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇，在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中引入資金時(shí)間價(jià)值概念，是搞好財(cái)務(wù)活動(dòng)，提高財(cái)務(wù)管理水平的必要保證。實(shí)際上，當(dāng)通貨膨脹很低的情況下，可以用政府債券利率來表示資金時(shí)間價(jià)值。理論上，資金時(shí)間價(jià)值相當(dāng)于沒有風(fēng)險(xiǎn)、沒有通貨膨脹條件下的社會(huì)平均利潤(rùn)率；雖然個(gè)體投資不是必然會(huì)盈利，但是從社會(huì)范圍上相當(dāng)多數(shù)的個(gè)體投資統(tǒng)計(jì)下來，投資是在盈利的。那么這種盈利背后的本質(zhì)是什么？誰貢獻(xiàn)了增加的價(jià)

6、值？2 2、單利與復(fù)利：、單利與復(fù)利：復(fù)利率的計(jì)算復(fù)利率的計(jì)算 愛因斯坦說：復(fù)利是世界第八大奇跡。世界上愛因斯坦說：復(fù)利是世界第八大奇跡。世界上最偉大的力量不是原子彈，而是復(fù)利！最偉大的力量不是原子彈，而是復(fù)利！ 復(fù)利的計(jì)算是對(duì)本金及其產(chǎn)生的利息一并計(jì)算，復(fù)利的計(jì)算是對(duì)本金及其產(chǎn)生的利息一并計(jì)算，也就是利上有利。也就是利上有利。 復(fù)利計(jì)算的特點(diǎn)是：把上期未的本利和作復(fù)利計(jì)算的特點(diǎn)是：把上期未的本利和作為下一期的本金，在計(jì)算時(shí)每一期本金的數(shù)額是不為下一期的本金，在計(jì)算時(shí)每一期本金的數(shù)額是不同的。復(fù)利的計(jì)算公式是：同的。復(fù)利的計(jì)算公式是：S=PS=P（1+i1+i）nn1.01365=0.9936

7、5=37.80.03復(fù)利的威力就是乘冪的威力！復(fù)利的威力就是乘冪的威力！ 簡(jiǎn)單的說，實(shí)際利率是從表面的利率減去通貨膨脹率的數(shù)字，即公式為：1+名義利率=（1+實(shí)際利率）*（1+通貨膨脹率），也可以將公式簡(jiǎn)化為名義利率 通脹率（可用CPI增長(zhǎng)率來代替）。 一般銀行存款及債券等固定收益產(chǎn)品的利率都是按名義利率支付利息，但如果在通貨膨脹環(huán)境下，儲(chǔ)戶或投資者收到的利息回報(bào)就會(huì)被通脹侵蝕。實(shí)際利率與名義利率存在著下述關(guān)系： p 名義利率不能完全反映資金時(shí)間價(jià)值，實(shí)際利率才真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值。 p 以r表示實(shí)際利率，i表示名義利率，p表示價(jià)格指數(shù)，那么名義利率與實(shí)際利率之間的關(guān)系為，當(dāng)通貨膨脹率較

8、低時(shí)，可以簡(jiǎn)化為r=i-p。 3 3、名義利率與實(shí)際利率、名義利率與實(shí)際利率 利用借貸資金擴(kuò)大自有投資產(chǎn)出通常被稱為財(cái)務(wù)杠桿。 資產(chǎn)回報(bào)率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價(jià)稱之為利差。高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴(kuò)大自有資本的收益率；一個(gè)小小的不利利差，也會(huì)帶來自有資本的負(fù)收益率。 財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。4 4、財(cái)務(wù)杠桿、財(cái)務(wù)杠桿 借貸資本與自有資本的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用程度越深。其作用有正向與負(fù)向兩種。 財(cái)務(wù)杠桿的正向作用。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率大過借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就是有利的。此時(shí)借款越多自有資本的收益率

9、越大。 財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)向作用。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率小于借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿是不利的。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 Part Two房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資特征特征0202低流動(dòng)性強(qiáng)環(huán)境約束性高風(fēng)險(xiǎn)性長(zhǎng)周期性高投入高成本對(duì)象固定和不可移動(dòng)性房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資的特征一、對(duì)象一、對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)的固定性和不可移動(dòng)性性房地產(chǎn)投資對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性房地產(chǎn)投資對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性 。 不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動(dòng)。 這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如

10、果投資失誤會(huì)給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對(duì)房地產(chǎn)投資更為重要。二二、高投入、高投入和高成本和高成本性性房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程決定的。房地產(chǎn)投資的高成本性主要源于以下幾個(gè)原因： 一是土地開發(fā)的高成本性。一是土地開發(fā)的高成本性。 由于土地的位置固定，資源相對(duì)稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時(shí)就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點(diǎn)，作為要價(jià)的依據(jù)，收取較高的報(bào)酬；同時(shí)作為自然資源的土地，不能被社會(huì)直接利用，必須投入一定

11、的資本進(jìn)行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。 土地開發(fā)配套道路環(huán)境市政區(qū)域開發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖區(qū)域開發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖-土地收益土地收益市場(chǎng)檢驗(yàn)市場(chǎng)檢驗(yàn)建設(shè)發(fā)展建設(shè)發(fā)展衰落或重建衰落或重建設(shè)定方向設(shè)定方向階段階段劃分劃分產(chǎn)出產(chǎn)出土地收益土地收益稅收稅收稅收稅收土地土地價(jià)格價(jià)格變遷變遷規(guī)律規(guī)律投入投入-建設(shè)投資建設(shè)投資環(huán)境再投入環(huán)境再投入公建投資公建投資-基建投入與地價(jià)增長(zhǎng)的關(guān)系曲線基建投入與地價(jià)增長(zhǎng)的關(guān)系曲線地價(jià)增長(zhǎng)符合邊際遞減規(guī)律地價(jià)增長(zhǎng)符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長(zhǎng)基建投入增長(zhǎng)啟動(dòng)期啟動(dòng)期 1 12 2年年成長(zhǎng)期成長(zhǎng)期 2 2年年左右左右持續(xù)持

12、續(xù)發(fā)展期發(fā)展期3 34 4年年穩(wěn)定期穩(wěn)定期下一個(gè)周期下一個(gè)周期稅收稅收土地收益土地收益資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建投資公建投資繳稅繳稅基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃成熟與鞏固成熟與鞏固1989-1996：起步期1997-2003：發(fā)展期2004至今：成熟期階段特征城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)住宅開發(fā)熱，望京成為大社區(qū)成為現(xiàn)代化、國(guó)際化的城市副中心發(fā)展舉措編制總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃土地一級(jí)開發(fā)、大市政建設(shè)調(diào)整規(guī)劃，增加居住和配套用地建設(shè)餐飲、教育等基本配套設(shè)施自然環(huán)境的保護(hù)和改善多家世界500強(qiáng)中國(guó)總部進(jìn)駐繼續(xù)完善商貿(mào)、交通、文娛設(shè)施發(fā)展結(jié)

13、果總?cè)丝诩s10萬，聚集大量中低收入者大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)基本無商業(yè)、商務(wù)物業(yè)區(qū)內(nèi)消費(fèi)外流總?cè)丝诩s14萬，中高等教育水平人數(shù)增多區(qū)域功能仍為單一的居住功能（臥城）交通、配套設(shè)施發(fā)展滯后商務(wù)辦公以商住公寓為主，總量約15萬總?cè)丝诩s33萬。中高收入者占比約7成，外籍人占約1/3沃爾瑪、家樂福、宜家家居等知名商家入駐，商業(yè)配套趨于完善成熟，生活配套多元化辦公物業(yè)總量增至約250萬區(qū)內(nèi)消費(fèi)成熟區(qū)域功能大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)大規(guī)模商品房社區(qū)基本生活配套逐步實(shí)現(xiàn)住宅檔次升級(jí)，中高檔住宅為主商業(yè)、辦公等物業(yè)趨于成熟，第二CBD規(guī)劃出臺(tái)北京城市建設(shè)進(jìn)程三環(huán)路建設(shè)通車（20世紀(jì)80年代初開始，1994全線通車）四環(huán)

14、路建設(shè)通車（1998.10-2001.6）五環(huán)路建設(shè)通車（2000.11-2003.10）城鐵13號(hào)線建設(shè)通車（2003.1.9通車）湖光中街立交橋通車（2007.12）阜通東大街立交橋通車（2007.12）機(jī)場(chǎng)快軌通車（2008.7）地鐵15號(hào)線（望京西-后沙峪段）通車（2010.12）望京的發(fā)展過程望京的發(fā)展過程2004200720112001望京地區(qū)物業(yè)建設(shè)年代發(fā)展示意圖二、高投入二、高投入和高成本和高成本性性二是由于房屋建筑的高價(jià)值性。二是由于房屋建筑的高價(jià)值性。 房屋的建筑安裝成本，通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，這是由于房屋的建筑安裝要耗費(fèi)大量的建筑材料和物資，需要有大批技術(shù)熟練的勞

15、動(dòng)力、工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機(jī)械。此外，由于建筑施工周期一般較長(zhǎng)，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時(shí)，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。 三是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。三是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。 一般而論，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會(huì)各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運(yùn)作過程中，包括廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、公關(guān)費(fèi)都比較高昂，從而也增大了房地產(chǎn)投資成本。 三、長(zhǎng)周期性三、長(zhǎng)周期性整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程。對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，它的

16、開發(fā)階段一直會(huì)持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長(zhǎng)的。 房地產(chǎn)投資過程中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。 房地產(chǎn)投資的資金回收期長(zhǎng)，原因包括：一、一、因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資不是一個(gè)簡(jiǎn)單的購(gòu)買過程，它要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)組成部分的制約，如受到土地投資市場(chǎng)、綜合開發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)的限制，其中特別是房屋的建筑安裝工程期較長(zhǎng)。投資者把資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往要經(jīng)過這幾個(gè)市場(chǎng)的多次完整的運(yùn)動(dòng)才能獲得利潤(rùn)。 二、二、由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的市場(chǎng)，其復(fù)雜性不是單個(gè)投資者在短期內(nèi)所能應(yīng)付得了的

17、。所以，一般投資者必須聘請(qǐng)專業(yè)人員來進(jìn)行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會(huì)增加一定的時(shí)間。 三、三、如果房地產(chǎn)投資的部分回收是通過收取房地產(chǎn)租金實(shí)現(xiàn)的，由于租金回收的時(shí)間較長(zhǎng)，這樣更會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)投資回收期延長(zhǎng)。四、高風(fēng)險(xiǎn)性四、高風(fēng)險(xiǎn)性由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長(zhǎng)，而市場(chǎng)是瞬息萬變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。 加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會(huì)陷于被動(dòng)，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。按期收回，企業(yè)就會(huì)陷于被動(dòng)，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。五、強(qiáng)環(huán)

18、境約束性五、強(qiáng)環(huán)境約束性建筑物是一個(gè)城市的構(gòu)成部分，又具有不可移動(dòng)性。因此，在一個(gè)城市中客觀上要求有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。 房地產(chǎn)投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求，把微觀經(jīng)濟(jì)效益和宏觀經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。只有這樣，才能取得良好的投資效益。六六、低流動(dòng)性、低流動(dòng)性 房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時(shí)間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性和靈活性都較低。 當(dāng)然房地產(chǎn)投資也有既

19、耐久又能保值的優(yōu)點(diǎn)。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)管理部門將產(chǎn)權(quán)登記入冊(cè)，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證后，即得到了法律上的認(rèn)可和保護(hù)，其耐久保值性能要高于其他投資對(duì)象。Part Three房地產(chǎn)投資過程房地產(chǎn)投資過程0303投資分析投資分析（決策）土地開發(fā)權(quán)獲得土地開發(fā)權(quán)獲得（解決“面粉”問題）房地產(chǎn)生產(chǎn)開房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)發(fā)（創(chuàng)造價(jià)值的主要過程）房地產(chǎn)銷售經(jīng)房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)營(yíng)（變現(xiàn)的主要過程）房地產(chǎn)投資過程實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過程，房地產(chǎn)投資過程與開發(fā)過程是類似的，不過其側(cè)重點(diǎn)不同。投資分析投資分析的大致過程：的大致過程：市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)分析分析可

20、行性分析可行性分析定位、需求、客群、競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)金流、利潤(rùn)率、回收期、融資需求綜合分析、政策、環(huán)境、社會(huì)影響、風(fēng)險(xiǎn)土地開發(fā)權(quán)的獲得土地開發(fā)權(quán)的獲得的主要方式：的主要方式：取得全部使用權(quán)公開土地市場(chǎng)招標(biāo)掛牌拍賣自用用地開發(fā)招標(biāo)翻建、改造收購(gòu)股權(quán)收購(gòu)增資擴(kuò)股在建工程轉(zhuǎn)讓取得部分使用權(quán)合作開發(fā)租賃土地開發(fā)權(quán)的獲得土地開發(fā)權(quán)的獲得的主要方式：的主要方式：公開土地市場(chǎng)招拍掛自有用地開發(fā)收購(gòu)合作開發(fā)租賃u取地周期較短u權(quán)屬清晰，條件成熟u土地獲取無風(fēng)險(xiǎn)u直接獲取成本較低廉u項(xiàng)目來源多元化u獲取成本相對(duì)可控u項(xiàng)目來源多元化u獲取成本可控u資源整合強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合u獲取成本低廉u操作方式較簡(jiǎn)便u直接獲取成本高昂u部分城市受

21、政府供地影響，競(jìng)爭(zhēng)激烈，來源有限u調(diào)規(guī)流程漫長(zhǎng)、復(fù)雜u受政策影響u開發(fā)方向受限u需關(guān)注隱形交易成本u需關(guān)注目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)u享有部分權(quán)益u與合作方的契合度u租約穩(wěn)定性u(píng)開發(fā)模式受限土地開發(fā)權(quán)的獲得土地開發(fā)權(quán)的獲得的大致過程：的大致過程：公開土地市場(chǎng)招拍掛政府供應(yīng)土地投標(biāo)或報(bào)名競(jìng)買支付地價(jià)款簽署出讓合同自有用地開發(fā)明確利用路徑規(guī)劃調(diào)整主體授權(quán)招標(biāo)劃撥取得土地收購(gòu)預(yù)審立項(xiàng)盡職調(diào)查可研收購(gòu)談判決策（資產(chǎn)評(píng)估，國(guó)資）簽訂協(xié)議付款工商變更房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)的大致過程：的大致過程：公司設(shè)立土地獲取項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃方案征詢規(guī)劃方案審定開工前準(zhǔn)備工程招標(biāo)開工手續(xù)工程現(xiàn)場(chǎng)管理竣工驗(yàn)收預(yù)售登記辦理買賣

22、合同產(chǎn)權(quán)辦理物業(yè)管理國(guó)有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售 許可證前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備建筑施工建筑施工銷售經(jīng)營(yíng)銷售經(jīng)營(yíng)融資融資融資融資房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)的大致過程：的大致過程：營(yíng)銷策劃辦理預(yù)售證銷售團(tuán)隊(duì)(組建)培訓(xùn)銷售道具開盤推廣蓄客銷售交房產(chǎn)權(quán)辦理Part Four房地產(chǎn)投資方式房地產(chǎn)投資方式0404房地產(chǎn)投資兩種途徑與四種方式房地產(chǎn)投資兩種途徑與四種方式基本建設(shè)式基本建設(shè)式樓宇購(gòu)買式樓宇購(gòu)買式合作開發(fā)式合作開發(fā)式購(gòu)買購(gòu)買股權(quán)式股權(quán)式基本建設(shè)途徑房地產(chǎn)開發(fā)途徑基本建設(shè)式基本建設(shè)式即指按基建程序進(jìn)行報(bào)建的方式，建設(shè)自用的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種建設(shè)方式是在

23、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)化之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主要方式。房產(chǎn)地開發(fā)市場(chǎng)化之后，國(guó)家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對(duì)基本建設(shè)方式進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有嚴(yán)格的條件限制，這些條件主要有三個(gè)方面： 一是投資主體的投資主體的限制限制一般應(yīng)是國(guó)家機(jī)關(guān)、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位； 二是項(xiàng)目性質(zhì)和用途的項(xiàng)目性質(zhì)和用途的限制限制一般應(yīng)是不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的自用、公益性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。如國(guó)家投資的公用事業(yè)項(xiàng)目等，前述機(jī)關(guān)、事業(yè)單位純粹自用公益性質(zhì)的樓宇建設(shè)項(xiàng)目； 三是各地已停止辦理經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)各地已停止辦理經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)。除非。除非符合特定條件或經(jīng)政府特批，通過符合特定條件或經(jīng)政府

24、特批，通過協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)已不可能協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)已不可能。樓宇購(gòu)買式樓宇購(gòu)買式具體具體做法：做法：投資人審查一家房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、該房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況，如認(rèn)為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產(chǎn)開發(fā)商建立商品房買賣法律關(guān)系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權(quán)利。評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)：這種方式最為簡(jiǎn)便。相當(dāng)于對(duì)某特定地區(qū)正在進(jìn)行開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面考查，在法律上、經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上進(jìn)行分析和論證。在此基礎(chǔ)上，選擇一家有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的項(xiàng)目，與其談判達(dá)成購(gòu)買合約。不足不足

25、：擬購(gòu)房產(chǎn)所在項(xiàng)目已完成相關(guān)法律程序的審批，其規(guī)劃、建設(shè)等事項(xiàng)已很難更改。對(duì)于已建設(shè)完工的項(xiàng)目的狀況，只能在現(xiàn)有市場(chǎng)中進(jìn)行選擇，不能以自己的意愿進(jìn)行所需樓宇的設(shè)計(jì)和建設(shè)。對(duì)于未建設(shè)完成之房地產(chǎn)項(xiàng)目，則又存在著預(yù)購(gòu)商品房的風(fēng)險(xiǎn)。合作開發(fā)式合作開發(fā)式具體做法是：具體做法是：如投資人本身不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營(yíng)范圍，則選擇一家有相應(yīng)資質(zhì)、實(shí)力和資源的的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司，也可以是通過合作協(xié)議的方式進(jìn)行約定。具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的合作方回收其先前投資并獲得其應(yīng)得之利潤(rùn)，而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目樓宇的全部產(chǎn)權(quán)。雙方各得其所。評(píng)價(jià)評(píng)

26、價(jià)：合作開發(fā)式的本質(zhì)仍是對(duì)雙方合作開發(fā)項(xiàng)目之樓宇的購(gòu)買本質(zhì)仍是對(duì)雙方合作開發(fā)項(xiàng)目之樓宇的購(gòu)買。這種方式區(qū)別于樓宇購(gòu)買式的主要優(yōu)點(diǎn)是投資人的可控制性增加了。在合作開發(fā)式中，投資人直接進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)的過程之中，可以對(duì)合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目依不同的合作開發(fā)方式，實(shí)施不同程度的控制。通過合作開發(fā)，投資人可以對(duì)合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、設(shè)計(jì)理念、建設(shè)風(fēng)格、樓宇的功用等按自己的意愿進(jìn)行創(chuàng)作。不足：不足：合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到與合作對(duì)方的合作，法律關(guān)系及協(xié)作配合比樓宇購(gòu)買式相比要更復(fù)雜一些。如果進(jìn)行合作開發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財(cái)力。另外，合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩種方式，即不成立項(xiàng)目公司的合作開發(fā)方式

27、和成立項(xiàng)目公司的合作開發(fā)方式。如采用后一種合作開發(fā)方式，則停止國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定將會(huì)構(gòu)成一個(gè)障礙。購(gòu)買購(gòu)買股權(quán)式股權(quán)式具體具體做法：做法：由投資人或其關(guān)聯(lián)公司對(duì)于一家已經(jīng)存在或擬創(chuàng)設(shè)的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進(jìn)行全面收購(gòu)。通過收購(gòu)該房地產(chǎn)公司的股權(quán)，而實(shí)現(xiàn)對(duì)該公司開發(fā)建設(shè)或擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購(gòu)房地產(chǎn)公司的股權(quán)，投資人不發(fā)生直接購(gòu)買或通過合作方式獲得房地產(chǎn)權(quán)利而產(chǎn)生的購(gòu)房置物業(yè)的稅費(fèi)，主要是土地增值稅后置。不足：不足： 1、投資人對(duì)購(gòu)置股權(quán)而擁有的房地產(chǎn)權(quán)利比較間接，不能直接體現(xiàn)投資人作為權(quán)利人；

28、2、必須充分調(diào)查被收購(gòu)公司的債權(quán)債務(wù)，并合理處置，并有擔(dān)保措施，以免因不可預(yù)見因素造成后續(xù)開發(fā)不利影響； 3、通過股權(quán)收購(gòu)溢價(jià)部分無法進(jìn)入開發(fā)成本。Part Five可行性研判可行性研判0505可研的必要性可研的必要性房市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎房市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎房地產(chǎn)投資的高成本、長(zhǎng)周期、不可移動(dòng)、低流動(dòng)性機(jī)會(huì)成本機(jī)會(huì)成本資金有限，投資機(jī)會(huì)、投資方案之間的互斥性無法實(shí)驗(yàn)無法實(shí)驗(yàn)“項(xiàng)目”的魅力所在，沒有完美、無法預(yù)期、無法重來、不可復(fù)制性導(dǎo)致項(xiàng)目與項(xiàng)目間的差異無法避免可研可研= =方案模擬方案模擬+ +方案比選方案比選+ +多因素綜合評(píng)估多因素綜合評(píng)估可研報(bào)告的基本框架可研報(bào)告的基本框架項(xiàng)目位置

29、規(guī)劃條件項(xiàng)目來源及已開展工作土地獲得計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)狀條件公共配套設(shè)施區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域土地市場(chǎng)分析商品房市場(chǎng)分析片區(qū)市場(chǎng)分析典型項(xiàng)目分析SWOT分析客戶定位產(chǎn)品定位定價(jià)策略概念規(guī)劃示意項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃資金籌措計(jì)劃運(yùn)作模式安排各類物業(yè)收入預(yù)期測(cè)算假設(shè)成本估算收益分析現(xiàn)金流分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)策項(xiàng)目概況及背景介紹項(xiàng)目現(xiàn)狀及區(qū)域規(guī)劃市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析與定位開發(fā)計(jì)劃與運(yùn)作模式項(xiàng)目投資回收投資估算及效益分析風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)可研涉及的基本概念可研涉及的基本概念現(xiàn)金現(xiàn)金流量（流量（Cash FlowCash Flow）在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量。-41752.0051-78446.46-78142.6722-59916.4208-37180.2542-29049.767477695.07553119934.7847 119556.7128-100000-50000050000100000150000下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年2013年2014年2015年2016年2017年累計(jì)現(xiàn)金流量圖折現(xiàn)率、凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率、凈現(xiàn)值（NPVNPV）、內(nèi)部收益率